年重庆别墅市场中原

重庆别墅市场研究版权所有重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司COPYRIGHTRESERVEDCENTALINECHONGQING重庆别墅市场发展的四个阶段第一阶段盲目开发期第二阶段市场调整期第三阶段第四阶段重新启动期市场放量期第一阶段

八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目地跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。

目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。第二阶段

伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。

然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。第三阶段这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据北京中原统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。第四阶段这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为1700多套，即将推出的别墅大概为2000多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园。同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。重庆别墅存量市场分析【说明】：为便于分析研究和更好的符合当前重庆房地产市场客户对区域的认同惯例，特将江北区、渝北区及北部新区三大片区统称为“北部片区”。

区域分布从已开发别墅的分布来看，主要集中在北部片区和南岸区，北部片区主要集中在新牌坊沿片区，而南岸区主要分布在长江大桥南桥头和南山片区，其他景观资源较丰富的片区也有一定体量的分布，如北碚区、江北农场等片区。体量目前重庆已经交房入住的知名别墅社区有锦绣山庄、比华利豪园、龙湖·香樟林和中安·翡翠湖等项目，其他楼盘均为别墅和洋房及其他物业形态构成的复合型社区。根据不完全统计，重庆已交房入住的别墅共计约3000余套，其中纯别墅社区供应的别墅突破2000套。销售情况从售价来看，早期的别墅售价相对较低，高质素的联排售价集中在4000-5000元/㎡，与目前的差价不大，而豪华型独立别墅的售价则呈上涨的趋势，2002-2003年畅销的龙湖·香樟林达8000-9000元/平方米，而2003年-2004年销售的比华利豪园单价则突破了10000元/平方米，使得重庆别墅售价得到大幅提升，为别墅市场注入新的活力。从整体的销售状况来看，早期推出的别墅除了部分产品规划有缺陷，大多数均已售出，虽然别墅的销售周期相对较长，但经过一段时期的消化之后，大多均可售完。从个盘销售速度来看，高品质别墅的月均销售量为10余套，少数畅销别墅月均销售量突破20套，如蓝湖郡一期月均销售28套，这说明高品质别墅产品是存在市场空间的。单位面积已开发别墅中联排别墅的面积集中在200-300平方米，而独立别墅的面积区间则较大，从300-450平方米不等，豪华型别墅的面积相对较大，值得一提的是由和记实业开发、定位为“重庆尊贵美式豪华别墅”的比华利豪园最小的独立别墅仅271平方米，由于面积过小，曾一度滞销，故后期开发豪华别墅项目应予以规避。典型案例在已入住的别墅项目中，其中具有代表性的项目相对有限，仅有龙湖·香樟林和比华利豪园两个项目对本项目具有一定的参考价值。楼盘龙湖·香樟林比华利豪园开发商重庆龙湖房地产开发有限公司和记黄埔地产（重庆江北）有限公司区域渝北区北部新区人和立交东南侧规模项目占地17万㎡，总建8.5万㎡项目总占地近300亩，容积率为0.4典型案例楼盘龙湖·香樟林比华利豪园规模项目占地17万㎡，总建8.5万㎡项目总占地近300亩，规划容积率为0.4布局围绕九龙湖布局，面水而居，每套北美风格的别墅的外观、色彩有所不同该项目在地块内人工营造了四大景观区：河畔区、湖畔区、山地区及文艺复兴花园区，别墅则围绕这四大片区呈围合、半围合布局物业形态独立别墅139套，联排别墅92套217套美式独立别墅面积独立：450㎡左右联排：260㎡、320㎡、350㎡五种户型：金钻型486.18㎡、翡翠型401.16㎡、绿宝型350.83㎡、红宝型315.38㎡、蓝宝型271.5㎡项目概况典型案例楼盘龙湖·香樟林比华利豪园单价独立：7000-10000元/㎡联排：4000-5000元/㎡9000-10000总价独立：250-450万元/套联排：120-180万元/套270-350万元/套客户建筑商、汽摩制造业、金融机构、商贸私营业主等客户函盖了市场上各行业精英，包括私营企业主、房地产开发商、建筑商、经营大宗货物的经销商等，业主的共同特征是年轻化，大多业主年龄在30-40岁销售情况楼盘龙湖·香樟林比华利豪园可借鉴之处先进的规划设计及用材龙湖物业品牌龙湖自然景观强大的品牌支撑在推广过程中大量穿插活动可规避之处整个龙湖社区物业形态复杂，尊贵感有所折扣九龙湖水质有所恶化271㎡的独立别墅面积过小，销售速度较慢项目强调豪华，但从其建筑、配套（如会所）等并未与其档次匹配，影响实际成交楼间距过窄典型案例对本项目的启示重庆别墅市场供需分析供应楼总量闪分析据不颂完全扑统计痕，重合庆目公前主秋要在胶售的贝一线驱知名孙纯别缺墅项辈目突观破1这0个宋，总当占地债接近胡10燥00虏0亩兽，而坝复合与型别察墅项打目总蹲占地吩突破咐15突00妇亩，吸从总批量来锤看重陈庆别航墅的晒总供昆应相食当大惧，竞柏争亦态相当辛激烈勇。楼盘类型楼盘占地独立套数联排套数叠加别墅纯别墅社区蓝湖郡·西岸1600亩133360——保利国际高尔夫1200亩152————天江·常青藤507亩2240——山语间300亩257388中安·翡翠湖1500亩4922——海兰云天·塞纳维拉1000亩66————合计————44749588复合型社区重庆奥林匹克花园·爱琴海西岸457亩————90建工·未来城300亩——180——水天花园·鹭岛200亩44824伽蓝艺墅200亩216——天湖美镇200亩——20——大川水岸200亩——53——合计————6317114放量布进度根据妨统计袄，2袄00捐5年祸重庆箭别墅队市场盈的供叼应来或看，阅全年笼共计汗新增嫁别墅伴14恭67胸套，赵月均舌放量芽12野0余丈套，拖结合遮市场陶销售运来看盯，这需一体熄量相寒对较坝大。供应遮市场戴结构耽分析物业聋形态分分析20委05乔年新湾增别歇墅供暗应共丽计1耗46役7套纱，其屯中所晃占比璃例最葱大的讨是联君排别哨墅共驶计8款12患套占滤了总任供应固量的输55压.4室%，纷其次倡为独邪立别灭墅，悉共计昌45胶3套乡丰，占检了总达供应挖量的记三成定，叠贷加别屑墅的董比例袭相对备较小己，仅梳为1射3.桐8%古。从楼沾盘分苹布来品看，非北部协片区凶成为参别墅龟最为宜集中愤的片巧区：棉如人孟和组应团、酷金开搞大道卖沿线邀、农屡业园基区内仙及江遮北石枕马河激片区越等；鞋其次休为南弯岸区距的南忙山片苍区，茫如黄翻桷垭樱镇等煎；其陕他区皱域的她别墅赞供应归相对麻较少页，仅扇有个乎别零臂星案捞例。供应租市场帆结构稳分析区域傍结构船分析【说明】：为便壳于分培析研胳究和还更好响的符算合当干前重粥庆房与地产挽市场德客户习对区垂域的设认同概惯例柔，特欲将江拔北滩区碍、渝贫北区侍及北壁部新腹区三踢大片幻玉区统椒称为酒“北洒部片锦区”假。供应赵市场轿结构别分析区域锯结构勇分析可以斧看出出，当鸡前重馋庆别稀墅及洋类别斧墅物角业的络开发春是重芬庆典纱型的障组团段式城猜市发里展结旁构的蠢体现建，现双有与嚷潜在念开发族在区槐域上哲具有傅一定径重合挂性，牢目前粗的开骡发以舰北部渡城区研的金蒙开大挠道沿零线、屑人和浓组团咏、江继北石株马河抵、南巩岸的钩黄桷捡垭镇琴、九劫龙坡饭的高允新区感为主逼流地蜓带，而在士未来朝重庆惭高档撕物业直市场葛的开辛发中拆，北博部片扭区仍趟将作眉为开酸发热携点，兼新兴鹅版块绕有渝壁北回矩兴，意并有麻向南耕岸茶交园新扁城、凝巴南尊等外由围组鼻团发观展的管趋势驳，这鸣主要会是源晒于该买些区醉域拥摸有良贺好的局自然必生态舒环境嚷景观御资源续、政率府对奇区域泄的战愁略相透规划奴以及的日臻搂完善恐的城易市基运础设持施建哭设如驰高标熟准的信道路检交通肾系统寺等良窜好居截住环哥境的贫缘故拆。供应后市场串结构但分析规模嘱结构坛分析重庆奶纯别遮墅社抓区的月大多义为1街00刘0亩书以上乔的大传盘，办该比创例占亿了近平六成匆的比忍例，宋30字0-倦50策0亩仔的中抗小规求模的钓楼盘谦约四际成，夸由此祝可见侵别墅唤市场颤10质00惑亩以谎上的壶大盘津占有压相当构的优迈势，阁而且郑这些棋大盘帽大多忆拥有自数百独亩的贼水景墓资源阀或者城公园购资源突，独境特的普资源才成为腥项目袭争抢编高端买客户崖的一掠大竞脑争力骄。供应奇市场墙结构以分析档次仰结构船分析根据揪产品钻类型纽奉、产丽品质僚素和宽项目恳的市俘场表诱现，盛我们贴将重深庆别起墅市签场及挺类别鸭墅市泄场按返照销除售价坛格划渴分为咳以下罗类别把：独立仗别墅第一丝式类，臂高档雀别墅拌。产耕品类骡型为点纯独缠立别碗墅，或套内堤销售宾单价越在8菌00只0元浅/㎡辩以上抬；第二映类，辆中高厘档别句墅。竟产品惜类型蜜为部斗分独花立和务部分症联排棍别墅触的综命合型苹，套秒内销福售单共价在避50核00珠-8罩00除0元蹲/㎡朗之间迁；第三丢类，醋经济霞型别洪墅。耻产品贴类型炎以联璃排别践墅为泉主，垮辅以目少量隙独立揉别墅宝，套坡内销帮售单辣价在屯50喇00杰元/晋㎡以促下。供应捉市场枯结构瓦分析档次弹结构登分析根据乘以上袍标准臂，我浆们将验目前缠重庆叫市场粒在售洋的一滴线别叛墅及凉类别沃墅项汤目界鞭定如扬下：分类楼盘名称高档保利高尔夫别墅、蓝湖郡·西岸中高档中安·翡翠湖、天江·常青藤经济型海兰云天·塞纳维拉、山语间供应贵市场志结构静分析档次喝结构誓分析根据呈上述成供应陷结构方，目胞前重饲庆一畜线别沃墅市题场在吗售项状目中肤，高意档别抖墅占惑27低%，灭中高咽档别扑墅占警48拖%，增经济平型别涝墅则妇占2才5%肯，呈掌以中敌高档析别墅幸为主弱、经室济型全别墅漂和顶夺级别燥墅为来辅的敲供应称特征逢，当筋然这屡是受替北部割个盘贤如蓝汤湖郡厚、保新利供非应量皇较大地的影俊响。上述传别墅蔬物业治的供棵应结俯构特绍征较幸以往川有所衰改变晋，2阿00草5年寺之前罩别墅耽供应帜以经照济型图为主损、中丧高档咐别墅晚为辅浪、豪灯华型创别墅舱为补吉充的摇金字葱塔供柳应格抹局，逮这主彼要是旋因为宗别墅尊市场够客户挡容量拘有限赌；进并入2革00袄5年窄供应揉格局坝有所柏改变伞，个史盘英耽雄主玩义十兔分明症显，被尤其苹是龙甚湖·补蓝湖严郡。从重百庆目钻前各移档次库别墅挺物业著供应掌来看柴，各产档次税物业他之间男的产封品并每没有希明显恭的拉吼开距她离，螺包括捧顶级励别墅捷在内合的各俘档次权物业刃在对尽客户析的引办导和喝吸引棋能力头上还驰不够亚。供应顶市场绸结构广分析档次城结构瓶分析分类弯型来匹看，象目前胳重庆挎在售泪顶级动别墅茶项目夹仅有宰蓝湖可郡和微保利励国际惯高尔泊夫两雾个项浮目，伏规模号均在向10烂00护亩以贱上，开集中伟在北垂部片棒区；中高如档项絮目的薯产品他形态渗主要凉是独筑立别咽墅和慈联排拴别墅共的综荒合体艳，单遭个项俊目占搬地规广模在毒30卵0-乐10轨00疯亩，支区域鼓分布讽较分驰散，傅北部勿新区捷、北闲碚区站均有英分布冬；经济着型别籍墅项捧目的庸产品手形态钟则主括要以山联排羡为主奥独立小为辅辨，单恭个项极目占弦地规纵模大帅小不年等，脊从2斤00善亩到晓千亩誉大盘语皆有拦，主蜓要分掀布在结南岸屑的南字山片皇区和金九龙骡坡区叉。从产讯品功情能上独讲，犬类别锤墅产合品几秧乎全唉部为萝提供绳居住框的普到通住衫宅功逗能；千而从懂重庆途的别乱墅产俭品功屈能来坡看，贵也主肌要是葱以居抄住为朽主，烟只有腹个别催项目疫提供毛度假虚休闲紧或商胖务功鞠能，朋但均滤未发运展到酿规模移化的停程度牛。供应向市场阴结构于分析功能趟结构子分析供应蜓市场野建筑呜产品税分析规划很布局牺分析从容塔积率贞看，扬顶级杏别墅害的容站积率迟都在悉0.隆4以声下；惩中高辉档别足墅容仓积率忽基本立在0益.4肝-0贩.8东之间赏；经风济型眯别墅良容积衣率也跌较低疤，通捧常从冻0.西4-挂1.腥0不注等。著可见羽，顶岗级别今墅是阁绝对锡的低蜂容积粉率，临而中渐高档股和经满济型物的差谜异不划明显次。从建粘筑类动型看缺，重倒庆别请墅市橡场主帅要分另独立罗别墅抱和联寒排别涂墅两知种，脖其中炊联排努别墅宇又分笛双联弦、多痛联和遍叠拼仗多种研。在景酒观利烫用上回，别峰墅和省类别沫墅主拾要依逃据原宏生地舱形地正貌采降取不仿同的唯布局段方式韵。以勒坡地董为主河的，蜻主要脱采取伐行列渐式；酿以水恳景为狼主的屡，大凯盘主覆要采屡取行译列式绩+组筋团式苏，小图盘以吧行列佣式为腿主；背以平秧地为砖主的铅，则效采取仔组团映式。供应创市场驱建筑鸦产品羞分析规划选布局扯分析而——消行列网式供应替市场技建筑丑产品呀分析规划书布局出分析习——五组团度式+肌行徐列式供应筛市场避建筑丛产品挨分析园林经景观紫设计弱分析就别侵墅项循目而级言，仇尤其孟是重逐庆的喊大型乐别墅窗区项融目，萍通常婶情况稻下都周具有速良好别的生纷态环破境及茫自然露景观色资源毁，如娇何利贺用和皱打造画这些范资源召成为倾该些勺项目眨在景美观营猛造上苍的重婶头戏踩，如火中安舍·翡腊翠湖挥在其衰50救0亩羡湖面绩周边班营造辱了一紫个大搞型的耳湖滨钥生态商公园烈。而在购别墅恢小区惠内部救的景轰观营绘造上射，目六前国谋内外邮市场哪通常漫的做辈法是踩最大区限度傍的将学景观每私有队化，活即尽轿量让咬出公钢共绿邮地或香景观寒空间耐，而六将其铜更多妄的转报化成索为别抢墅的惜私家钻花园羽或庭刻院，帐这样愚，一型方面脊增强奇了别铺墅的税卖点渠和吸架引力保，另缓一方景面还株降低验了开口发商俗营造滴和后幻玉期维锣护公乌共绿觉化景驰观的剑成本册。从赶市场卧来看都，这无一趋意势还偏没有仍得到肯完全猾认同肃，如仿龙湖受·蓝健湖郡意偏偏吧反其预道而陪行之鬼，不旗仅在厕社区秩内营我造了臣较大追规模均的公丘共景床观空探间，悉如长则廊水鹊景等乏，而秆且还刺将别去墅的丈私家村花园雄辟出絮一半渣，做枯成半信私密颠、半自开放哀空间息，并路由开爪发商稍对这驰块区的域进升行统岔一的仿景观咬设计抹和后技期维厉护。供应哥市场很建筑帝产品羊分析园林柏景观繁设计荡分析整体拆上看朗，重砌庆目依前的磨别墅仇项目冠在除纳自然颠环境办以外鲜的社拳区人班造景练观上恐的打梢造还李显得座不够班，大铲多数扁项目银园林仆景观锋都显横得粗闯糙，秀特色欢与风写格均藏不明夫显。另外漂，由仍于别火墅业跑主的赖出行求或回陵家基黎本上介是私注家车蛋来代室步，五因此山，别夜墅的尾公共爷景观楼营造哀需要本特别诵注意雷一点景是，领当业捏主开贵车出种门或若回家朽时其拐所看挪到的许景观惹是不速一样仁的。供应喜市场层建筑饶产品培分析项目蓝配套流设计妹分析项目名称配套情况蓝湖郡1万㎡的体育中心：室内运动场馆（恒温游泳池、网球场、篮球场、健身房等），2-3万㎡商业（含6000㎡超市）、小学、幼儿园佰富·高尔夫别墅佰富高尔夫俱乐部（高尔夫球场、高尔夫会所、高尔夫练习场）；会所（五星标准、中西餐厅、多功能厅、专卖店、酒吧、咖啡厅、贵宾厅、会见厅）；度假山庄保利国际高尔夫18洞高尔夫球场两个，练习场一个、四星级酒店、7000-8000㎡的高尔夫会所、12900㎡的业主会所和其他生活配套长青湖高尔夫练习场；温泉；会所中安·翡翠湖温泉度假酒店、学校等配套设施；大型郊野公园海蓝云天运动健身休闲区、景观区；高尚游艇俱乐部；酒店会议中心、温泉中心、游泳池、户外烘烤城；三星级酒店；健身房资料焰显示爹（依查据项仙目的苍排套烫点统朴计）禽，别蹄墅项杀目一跌般都敞有休魔闲、览健身墙运动抛等方豆面的脉配套怨，通颤常都湖会设戴置同坚承担毫此功绑能的侵综合填型会脸所或绞俱乐罩部；惯有接肝近三姥成的周项目胞配备滩了高沫尔夫屯球场河，如聪佰富馆·高尊尔夫荒别墅灾、长歼青湖趣等；亡有1凯/4去的项吉目配输置了毕较大闯规模印的商深业中隙心，股如蓝船湖郡洒配置悉了达幅2万闸多㎡低的社令区商学业中洁心；旱另外氧有少稿部分山项目策还配级置有汇不等统星级身的酒工店或测度假撑山庄段。另敌外值缸得注怎意的宽是，拴不少凡项目秧还提生供温柿泉、凉特色害教育亭及特堵色主俗题公堵园等同，以直便增起强项固目的路卖点啄和吸啦引力炎。供应乒市场看建筑愤产品席分析建筑圈风格细设计怎分析顶级沉别墅谣在单鄙体风界格上穿，一披般采粉用文仰化底撑蕴浓稿厚的苗欧美甩风格炮。如辉佰富侍·高厕尔夫昂别墅色采用辱了法哲兰西或、维鉴多利服亚、巷歌特焦堡、床大和槽风格凉；比绢华利太豪园照采用束了欧捧洲宫腔廷式拒、意备大利医式、否美国傲白宫辣式和扑现代岔风格穿，龙辉湖·依香樟挽林则屯采用腰了北贼美风突格等呜。中军高档除别墅窄风格龄更为宜分散查，有孟美式涌风格彻的龙佩湖·万蓝湖炭郡、磁中国叨传统册民居学风格晨的金恶科·磨中华训坊、吉现代典简约浮风格脉的中术安·若翡翠较湖、平德国县乡村困风格允的天内骄·达美茵联河谷掠等。排经济飞型别醋墅风最格则腐不明程显。香樟林蓝湖骄郡供应捧市场烂建筑硬产品糖分析立面府特征爹设计习分析别墅祖的外港立面爷一般装采用办高档听面砖傅和文菜化石只，少刮量采董用铝攻塑扣钉板。窗色彩可搭配匹以白鹅色、熟灰色决、暗辅红等库较自稍然明教快的雨色彩赏为主雪，整觉体质仍感较夏强。供应暖市场多建筑因产品呀分析户型识设计之分析面积唯控制区方面骂，顶化级别靠墅单弦体面侵积较使大，条一般离都在沈独立匀别墅劲面积摊在3粥50分-5隐00香平方款米之采间，朽联排鼻别墅矿面积趣在2蔑00同-3步00例平方沉米之幅间；训中高失档和拖经济勉型别行墅（卵主要局考虑杨联排福）单疯体面腰积一哭般控专制在凭18裙0-贸30居0㎡旧之间管，并碧以2脚00弹-3限00录㎡为晚主。楼层灯布局恨方面道，别爆墅物纳业楼霜层一磨般在视3-段4层摧（含猪地下万或半虏地下朴层）柿，负躬一层饥一般惹布局们以储扯藏室暗、车刘库、哈工具潜间或俱游戏胆室为雹主；柜一层昏布局亏以公环共空卡间为等主，华主要浪布置宁厨房聪、餐翁厅、北起居乖室、江客人植房、能工人坐房等她；二亦层通姜常会翅考虑醒用作册半私臂密、园私密致空间种，如亮家庭巾厅、尺次卧楚室等迫；三喝层布台置则旅主要尤为私复密空晒间，浴包括农主卧军室、盼书房果、露陵台和盼阁楼辆等。但值对得注厦意的诉是，纽奉从国湾内外尾别墅发设计法经验澡来看生，高汗档别良墅通龄常地思上部危分不剧会超恨过两碍层。供应截市场扣建筑愧产品间分析花园具、车屠库及趁其他统设计锤分析顶级刊别墅萌每户妨带有待从5全00榨-1饭00凤0㎡吴不等郊的私员家花投园，辈最低紫不下岛于3屡00对—4图00底㎡，牙而最市高则辅可达劈燕到3演00敌0㎡抽以上溪；大诵部分织情况题下每龟户别漠墅只云配有堪1个析车位巷的室月内车告库，蚊而在羞屋外铁则通遵常会韵留出聚室外怠停车微空间仇。采勺用挑责空大阁厅，尤有些馋项目拘还带伍有私凭家升岸降机偶直达钓各楼腹层。中高亿档和巩经济室型别森墅一阳般前谷带花争园，太少量住前后刺皆有兽，面米积从颈40径-5上00厌㎡不刚等。询每户正配室聋内私农家车灯库一须个。别墅脾市场倚营销先策略团分析总体允价格调水平腹分析高档设别墅呼中独杠立别尊墅的化均价纽奉集中性在8丽00术0-咬11始00狠0元炉/平横方米剑，单雕套总坛价集伯中在雅30丈0-呢50美0万伯元，撞一些意豪华将别墅贝（可评称之咐为“去楼王香”）激的单含套售辨价突贪破1麻00甩0万盒元。粮高档径联排益的供驼应仅循有蓝珠湖郡甚有供抚应，求单价任为6吃80禽0元威/平嫁方米让，单露套总口价为课17饥0-忘20辣0万送元。中高痛档别供墅中锤独立吉别墅修的单您价在盼50判00煮-8毙00脑0元长/平闯方米般，总痰价联情排别克墅单屯套总室价在朽10票0-勇20贡0万弦元，企而独经立别燥墅单呼套总望价在否20碗0-序30险0万乳元。经济临型别悔墅以蛙联排乏别墅效为主幅，单高价在取45蛮00芒-5控00喜0元宪/平眉方米徒，单枝套总抖价在遇10宽0万逝左右案，与习类别怜墅产错品花哥园洋恼房的季售价型差距艘不大评。别墅禽市场关营销级策略晚分析价格筝波动友趋势坟分析从整站体的揪价格均趋势限来看拥，重胜庆整厕体别述墅市否场的英价格认总体滋保持源较为尊平缓爽的增帽长的川态势替，在引20呼03蛇年中泡安·途翡翠肝湖单樱套3粉00敏0万贵豪华影别墅秘的出寄现、播比华栏利豪含园单爹价万篇元以庆上别貌墅和按20询05冒年蓝萌湖郡激·西福岸的侮高档享别墅烫为重伏庆别冲墅市群场注湿入新鸭的活米力，佛不断恶突破求重庆团高档增别墅冒价格娘的新殖高。而中功高档饰和经舍济型宪别墅僵由于钱整体蓄产品插品质木有限督，同抛时又傅面临地着诸核多类饰别墅勿物业觉的竞叫争，放其价化格一膨直保亮持平滚缓增凶长态港势，甲少有尖突破亲和创嗓新，存整个痒市场浓的价包格波摸动不粘大。别墅背市场何营销暮策略警分析推广课主题锻分析一是纽奉资源骗，别师墅类怜物业时通常般具有垦良好轰的自帜然生窜态环碍境，谎项目搬在宣屿传推涂广过筒程中棵强调侵资源施优势笋，如薯中安悼·翡援翠湖馒项目胃拥有奥湖景啄、江洋景、猾温泉始及山页景四爷大资仔源优稻势，短项目卧在宣炒传推凤广过弦程中抄强力造诉求习这些妖点，叼以求昼吸引职目标雅客户炊群；二是桂产品松，别犹墅物抄业与篮通常母住宅兔产品然有很岂大的饲不同秩在于红别墅仓更强释调单辫位产议品的雅设计榆，大白到风火格，坟小到倡花园占、车广库等油，如标中安东·翡驴翠湖剃强调绳的北有美简旱约风盲格现洗代别炮墅等乳；三是炼物业蝇形象棉或生炮活方主式，坐如比什华利税豪园素强调扩的豪孔华、骗尊贵浇社区仗，佰敞富·本高尔热夫别到墅强纲调的辱高尔旗夫贵帐族生棒活方霉式等包；四是遣其他钉方面想，包缩慧括活伸动、茂评奖再、企尺业品义牌等捡，如唐比华垒利豪袋园强宇调开买发商脾——两和记养黄埔尾的实块力，傅佰富察·高尖尔夫厦参与兄的众芦多奖娱项评嫁比等例。别墅宋市场群营销叔策略嗽分析推广倚渠道罚分析就别辆墅物踪蝶业来刑讲，顷推广术的渠扎道主临要包娱括报尚版、票活动梦及适瞧量的开户外作广告返。其冈中对才于高伙档别碧墅或压顶级碧别墅撕而言摸，活威动营链销显昨得尤绘其重钻要，册如产校品推笔介会递、新盯闻发凤布会器、组舅织较颗高层贸次的喊社交您活动倍等，饥以便彻于形棕成项映目目叫标客晴群的四“圈胃子”辈，使腥得推状广更样具针呜对性胳。从发淹达地辩区项祸目运诵做经巧验来顿看，强顶级疮产品份通常裹情况惜下不快会做关大量贩喧嚣怠的大乳众媒鼓体广屑告或中宣传舰，而良更多姐的是祥进行吧小范哨围的吓“圈渐子营较销”丢，顶沉级客邻户往牙往并吵不希孤望自蝴己的巷活动桂（包亩括买章房在追内）港受到锤外界惧的瞩面目，燥他们烂更愿腰意干陶别人皮不知珍道的以事情拢，因梢此在烧推广敬高档拣物业玩时需剑要把撕握好磁客户缓的这岗一心钓理。别墅考市场幅营销贵策略史分析销售杨进度禾分析对于窗别墅悬市场每来看没，别诱墅的赠需求证是金泰字塔慈尖群劣体的址个性虚化需慌求，绸不同翠项目腹的消厨化情慰况也口就出废现了云较大珠的差抹距，兰整体宣而言闪少量尾高品挺质别危墅社独区月纯均可简以销乎售2践0-伍30拆套联捡排/朵独立晕别墅慈，一疯般别妙墅月析均销缩慧售量陶在1矿0套充以内盖，极仪少数叉项目挪仅有穷1、库2套别月成荣交甚床至0兔的记迁录。别墅意市场那营销批策略稠分析客户临群分秤析高档德别墅某产品泪主要欺瞄准铺的是准重庆唯各阶汪层各仿行业算顶尖堪人士婶，如瓶大中史型私渠营企勒业主笑、大殖中型斥企业悉高管序、社尿会名电流及韵一些董外籍观人士押等，晋从实葛际购仅买情达况看悔也是膝如此荒，如鬼重庆范早年马的锦训绣山畜庄别柴墅，爸业主朱主要忍来自授重庆巧知名网的实勿业型悲企业简主、衬大型险房地罩产开洒发商捞、知到名律扇师、牧外籍狡人士嚷及部啊分文担化界再的名盆流等吉；而雅经济必型别晴墅的迅客户恶则主性要是谊一批脉城市团新贵段，如奇中型朴的私镰营企剂业主普、建爱筑设丢计师类、拥械有一岩定经怎营规乱模的机生意净人士汇等。重庆因独立新别墅纷市场染专题隙分析显在劈燕供应侨市场放量随及分倚布20功05汪年重稳庆市玩一线井独立旦别墅您供应弱的楼凡盘主暖要有锋蓝湖黑郡·都西岸糖、保僻利国臭际高落尔夫堡、常搂青藤米人文并别墅肤、中球安·形翡翠永湖二登期A奥B组金团、恶海兰盼云天攀和山扶语间趴这六娃个项钥目，晒共计瓶推出歉独立僵别墅见44秆7套汗，再婆加上添复合狱型楼训盘推赤出的准独立朗别墅盲共计做45绝3套昆。从区东域分息布来嫁看，棍独立革别墅混主要灿分布皆在北控部片使区经勾开大尼道沿书线的靠纯独棕立社誉区内姓，蓝布湖郡椅和保报利的挎供应片最大衬，占续总供遣应量船的6还5%艰，占眉了相颈当的抱比例源；其洒他景秀观资堂源丰法富的汗南山孟、九学龙坡舟和北秋碚也脸有少栋量的箩分布季，这琴些别拳墅都浸占有童了相外当优值势的桌资源盯，这衡在一外定程贝度上形也奠吃定了群重庆盒高档胞住宅摆的分慕布格舞局。显在朱供应占市场20乳05肯年独液立别怠墅供欲应概份况项目名称发展商背景区位分析项目定位分析蓝湖郡重庆本土第一地产品盘开发企业。龙湖品牌在重庆拥有良好的知名度、美誉度及忠诚度。项目位于北部新区，与本项目同属一个区位，未来发展潜力看好。总体规划：定位于第一居所型纯别墅社区客户定位：目标消费者为新、老城市别墅消费群及顶级富裕阶层的换房一族产品定位：高质素、高价格的价值型别墅和创新化一般居家型别墅产品。保利花园保利集团国内大型开发企业，资金实力雄厚。保利品牌进入重庆市场时间较短项目位于北部新区，整个别墅社区拥有一个约2400亩的18洞高尔夫球场。总体规划：定位于第一居所纯独立别墅社区客户定位：目标消费者为高端消费群产品定位：高档别墅产品，拥有高尔夫特殊配套资源的居家型别墅。常青藤天江置业重庆本土不知名开发企业，产品研发能力及资金实力均较弱。项目位于渝北农业园区内，交通便捷，但版块环境和配套较差总体规划：定位于生态型纯别墅社区，容积率0.34（含独立和联排），独立别墅单套占地2亩以上。客户定位：目标消费者为经济型别墅消费群。产品定位：低容积率、低价格、大众设计的高性价比的经济型别墅产品。海蓝云天力扬实业重庆本土开发企业。产品研发能力及资金实力一般。项目位于重庆市白市驿金凤镇，是重庆市近郊的度假休闲区域总体规划：定位于投资度假型低密度复合型社区，以200㎡以下的联排别墅和100㎡以下的类别墅为主，售价在1000万左右/栋的独立商务别墅仅有6栋。客户定位：定位为度假休闲型别墅消费群。产品定位：小面积、大众设计的度假型别墅和类别墅产品。中安·翡翠湖中安集团重庆本土开发企业。产品研发能力及资金实力一般。项目位于北碚童家溪，拥有优越的生态景观资源，独特的温泉度假配套。总体规划：定位于生态型纯别墅社区，小区整体容积率约0.32（含独立、联排），独立别墅单套占地2亩左右客户定位：目标消费者为经济型别墅消费群。产品定位：低容积率、低价格、设计独特的高性价比的经济型别墅产品。显在半供应肿市场户型累设计从独堡立别凭墅的丢面积汽规划街来看货，主晨要集蒙中在恋33霜0-弃45僻0平香方米云这一免区间拴，这拔种规垮划一耗方面尿尽显委独立爪别墅贯的宽挑敞、歉奢华代，另火外一在方面处为居帜者提凭供了坝宽松口而舒塌适的笼居住号空间泰，结配合以陡前的招调研萍来看塑，舒灾适性里的独参立别格墅面筛积至车少应刘该设抱置在够30裹0平垃方米申以上车。楼盘名称面积（平方米）龙湖·蓝湖郡366-511保利国际高尔夫328-460天江·常青藤420-463中安·翡翠湖330-457海兰云天·塞纳维拉210显在创供应冲市场销售结情况一线含在售榨独立饰别墅华的售园价集帜中在悬80侵00虫-1贪00歪00汤元/顿平方岭米之易间，漏居重居庆楼饶市价镜格之魂首，穗且今投年部证分楼讲盘的化品质狂有所咐提高躁，售海价较家20万04裁年有侍一定恭的突祖破，挥且部润分楼蒸盘在园后期眼推售总过程戴中价那格有轰所上冬涨，轻而总协价则痕集中凳在3木00辟-5寺00录万这飘一区耍间。此外种，继松中安净·翡滚翠湖顶三千失元豪尊华别焦墅之嚷后，捕北部叙的蓝碰湖郡规推出磨了三域套上蜡千万尤元的晚别墅女、保躲利也泪推出水一套观三千硬万元浩的“显楼王吐”，码形成导了高政端别抵墅市仿场的模又一磨大亮昨点。楼盘名称均价（元/㎡）总价备注龙湖·蓝湖郡·西岸11000主力：400-500万三栋上千万保利国际高尔夫8000-12000主力：350-450万一栋上千万常青藤8000-10000270-400万——中安·翡翠湖8000260-360万一栋800万海兰云天·塞纳维拉5000-6000105-130万——显在允供应琴市场销售稿情况从市循场的槽消化鞠量来络看，赶截止软目前挣市场迎共消蚀化独熊立别字墅约央22俭0套换，总凤体消遭化率致不足奥50败%，掩月均钞消化被量不太足2摇0套帜，其打他楼统盘消器化速鼠度相沙对较锦慢楼盘名称推出数量消化数量消化率龙湖·蓝湖郡133套120套91.8%保利国际高尔夫152套50余套33%常青藤22套12套55%中安·翡翠湖49套10套20%海兰云天·塞纳维拉66套20余套33%潜在胜供应碎市场20误05弊年-此20常07恨年在精售楼梳盘独姜立别愈墅放挥量表从别皇墅市撕场的正潜在斩供应盟来看域，其毕规模脑是相瞧当大唯的，诱主要麻由两粗方面借构成肃，一展是在凑售别肤墅的仍后期职放量央，此衔外还陈有潜岩在的袭尚未闹面市表的项蛮目。独立别墅正在推出量（2005年）销售量（2005年）推演量（2006-2007）龙湖·蓝湖郡（西岸）133套120余套约90套保利国际高尔夫花园152套40余套398套海蓝云天66套20余套……中安翡翠湖49套…………长青湖16套6套……常青藤人文别墅22套预定12套……山语间25套…………棕榈泉国际花园2期…………120余套庆隆国际高尔夫项目…………约100余套红塔国际高尔项目………………旺业国际高尔夫项目…………约１００余套保利小泉项目…………约100套高山流水…………约200套合计447套200余套约1１00余套潜在美供应衰市场未来昼市场夕的初巨步分雪析从潜兴在项悉目的钢分布沾区域沟来看为，南司部将朋成为窑潜在阴别墅虫最集堵中的顷片区偶，尤邮其以仍环境锯优美舌、景席观资垫源丰扇富的乓南山邪片区信和巴帆南区侦为主拼，其盖他片透区也予有相晒当的致分布解，如侨九龙工坡区辫、北员碚区肾。值得世一提钥的是茂北部躲片区劈燕潜在卷别墅住项目用较少非，改叔变了陡当前突诸多啄别墅略项目鸡密集闻的分道布格惨局。从潜锐在项仓目的老规划杰来看拔，大章多拥报有丰带富的含景观部资源参，从巴先天宋资源祸来看梢，天羞然湖酷泊、通优美丈山景做、优兼良的策空气主，部交分还足拥有正温泉情资源万，这任些将旷构成上这些鸟项目主的先扒天优拉势；严从项浆目后与期打闪造的铁资源油来看故：潜树在别僻墅中兰四个才规划会了国拨际标勾准高扰尔夫租，还续有部浓分规造划了招高级蹲酒店撑、运谱动公仔园等岗配套穗设施投，配完套幅扎度较症以前茂大幅踪蝶提高把，从驶发展皆趋势久来看聚，未都来高剂舒适纸性的迅高档国独立列别墅旧将呈呆增长煌趋势居，未醉来竞撤争将狸更加呆激烈骆。从微衔观来好看，扶独立跳别墅跨将成忌为未射来别顺墅市馅场供薯应的想亮点还，但原是根巴据中么原对胞各个薯现在鸦项目返的长定期跟主踪和门了解不，这苍些项桃目中殊能在涨未来诊1-桃2年贪开发堵并推饰出独婚立别医墅的离可能邀性较腥小，窝个别共项目但主要太集中漠在南纳山板锹块和猫巴南坊区，淘也就沉是说谷未来知1-城2年吼内整花个重亲庆独朽立别累墅市名场将澡形成灾以现闷有的羞北部坡新区摧和待软开发宋的南是部板蚁块对畅峙的话市场贝格局债。龙湖启·蓝架湖郡中安银·翡伶翠湖保利巧国际骆高尔信夫花间园天江滚·常司青藤1243已经教面市混的重医点别补墅项社目分扇析龙湖岸·蓝慎湖郡蓝湖冶郡由重庆挠龙湖锯地产篇发展弊有限际公司开发寒。项目姻位于稳北部捧新区析金开总大道雅11达11亦号，维金山虹大道寨与金结开大臭道交镇汇处宿，项铃目为敢以联屑排别党墅为岸主的齐纯别晌墅社踩区，唤总占陶地1蠢60歼0亩考，其盗中包努括湖赔面1励30讲亩、货体育造公园薄20愉0亩耗。由全盲球最永富盛储名建途筑设烫计师才之一维美国溜建筑客协会温会员驶注册输建筑湿师、多清华导大学猴客座皇教授蓄约翰虹·费般雪尔州担任销建筑榴设计柄。项目贩规划淹设计蓝湖状郡总置用地伞规模副达1候60酱0亩悼，是宪目前薄重庆简规模伞最大磁的纯槐别墅浇区之迷一。项目嫂地块寒内的烛长条饱形湖摊面将裕整个把地块迷划分汤为南着北两蕉大片胖区，忽别墅疫围绕抓湖的孙两岸仔纵深大展开牲布局未，临上湖地抵块布靠置独趴立水款边别宰墅，于纵深锦地带霉设置乒排列润式与岩围合央式相弟结合旗的联窜排别窑墅组辉团；金山硬大道鼓与金研开大寻道相泳围合黎的边荷角地会块则腊规划蹦为体本育公哀园，味作为熟项目首的大删配套彩。项目容概况项目愁规划殿设计下——香示意马图蓝湖止郡西波岸蓝湖朗郡东帜岸从总紫规图折上可股以看角到，升整个钥项目牢规划肥分区真合理柔，联牙排别江墅组策团与训独立邮别墅税组团稼相对植独立隔，各羽自都沈拥有芒独特艇的道颗路布间局与示独立愤的入酿口，宫自成缺体系现；而林配套王与别五墅区套又隔勇路而倡建，祸相对翠独立岛，互毅不干释扰；史整个赔别墅县区与买主干慕道—凯—金料开大觉道相砖联接玩的地陶带以俭乔木暗和灌被木形京成绿耐障，糟确保默别墅烧区不使受到屡干道融噪音里和灰梳尘的行污染雁以及弯保障著了别访墅区弄的私愧密性都；在更景观耍设计爪上，女保持理了地甲块背因山面星水，条地势亏自然因起伏工，既宽有湖帝景的岁自然赚形态自，还伟独具堪匠心糊地引徐入狭致长的篮水景尼带，骆形成神“湖牛中湖芒”的隙独特踏景观斩。项目捞规划化设计独立禾别墅难方面龄，蓝撕湖郡轿独立郑别墅眠面积陕从3学30层.㎡总到5础00畜㎡不橡等；剂几乎农每户袭都有窗入户忆门廊续或是劣弧形男门厅起、旋田转楼梦梯、搜大露队台、悠多庭筝院设令计，牲而私焦人会潜客厅串、家段庭休评闲厅御等功救能性病空间省进一丹步细幻玉分；丢特别断值得估一提奏的是捐下沉拖式庭棍院和晚半地因下空卫间，麻地下阿空间笔可以割做为让小酒雁窖、吼雪茄艇吧，雨或为罪桌球铅室，顶或为锈视听略房等射，业底主有查丰富汁的创委意生才活空纪间，桥蓝湖崇郡这申一独令特的痛个性腊设计佣体现如着私率人生膏活的司隐秘趣和心星理的叨安全扇感，逢使业浴主内兴心的互安静按与自答然共过处；爷另外胡，蓝曾湖郡膏独立退别墅稍的私庆家花楚园也排相当构大，吓从6稍00岁—1础10染0㎡淡不等床。项目冒产品界设计新特色在联仓排别鸽墅方己面，虾面积即集中醋在2望10政—2手90遵㎡之虑间，遥最小环的别饮墅面总积则侮在1敞80对㎡左龟右，菌联排汽别墅普在规妙划上倘不仅座创造敲性地雄做了斑重庆您别墅芬少见抱的地有下停伯车库香，实塞现人留车分宝流，摩从而柔使得差每户廊联排午拥有蒜前庭赤后院个，而励且还咱拥有创别墅鱼组团碰中少抽有的胞80夏00蝴平方奏米大抓中庭肃；在底户型寒内部制结构伙设计餐上，偶布置鹅了独羞立的牵中、胶西餐惩厅以季及独廉立的兄家庭然厅，怠而且液餐厅踢在客吩厅的融基础仗上还氧上错闸半层茶，使倍得室依内各摄功能障空间答更丰宫富；张另外巴，部职分户批型还习将保芒姆房讽设置岸在别绪墅主拢体以仓外的盐花园冠中贼。项目乞配套锦设施体育楚中心堆（占蹈地约浑20肝0亩司，其康中包抵括：磨①室敲内运临动场桃馆：曾恒温地游泳嚷池、文壁球狂馆、稠网球堡场、以篮球砍场、嫂羽毛棒球场软、健偿身房缘瑞、S配PA友等；两②室辟外运蜡动设且施：遗标准观游泳赏池、印网球沾场、累篮球旋场等裁）及迎商业耗中心量（近珠20届，0字00精㎡的怕大型片超市声、情鹊调商垄业街羽）等市场态推广做主题以“辈一生均一栋居·蓝其湖郡宴”作廉为宣耳传推铃广口瓜号市场渣推广腥阶段项目仰一期廉于2帐00碑3年凉10角月中凤旬开掌始在件报版汪广告猫上亮好相，循并对击项目乞进行键介绍秆，直马至2拿00洲3年欣11牢中旬笛结束绒……屈随后减，项扫目于口20昆03蛮年底耍开放池接待钞中心歼，开拾始接嗽待客浪户，激并进绩行相线应的平报版衔广告娱宣传钱和告喂之…严…经蛾过4耗—5钓个月咱的前贡期亮羞相和口宣传钟、并挠经过输近3齐个月萍的客挑户积叠累，帆项目从于2挎00英4年街3月扁正式铲推出株首期俯联排叫别墅芳，从朋3月但份开收始至厘6月涂份左债右，尼先后逮共推导出1填50绕余套唐联排睬，在秧此期傍间，决项目露进入遇到强捉势推渐广期篇，主恢打“魂我有弃一个友梦想灶”系奔列广棚告…体…到弯20社04谱年6辛月中我旬，就首期朋联排锐别墅艺销售棕接近乱尾盘甘，于旗是项吩目于订20栗04沫年6素月下做旬开亏始进购行独银立别棚墅组氏团的卧前期近亮相絮宣传泪……慕经过经1个佳月的条客户垃积累俭，首捧期独绑立别借墅4鸣0余俱套正棍式于驼20侍04默年7丸月下坦旬推桑出…不…在怀8月晶中旬菜，独徐立别敏墅再般续推棍近2腿0套蛛……狭20痰04慢年9糟月上凝旬，辨蓝湖触郡样夏板区定、样燃板房淋正式挂开放振……俩9月薄中旬父，第趣二批敲联排栽别墅攀组团族11搂5套猎正式容推出歼……绕到9氧月底把，蓝锐湖郡消60益套独恼立别贿墅售蛾罄，欠联排假别墅询售出胸21铸0套荣，于虾是蓝肤湖郡毙再推枪出一豪期最栗后组偶团1改80偶套联莫排别喜墅，萄据悉扮，新煌推出示的别康墅在向两天库内即惊售出详12佳7套谅……项目检20奸04咳年推糖广历尺程项目叹一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