建工案例习题讲义

30-36凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；两层为车库、人防和设备用房，建40（20131010）。取得土地使用权后，经过两年时间， 20161010估价人员经过细致的市场与分析得知，该21～30层计10000m2，为某公司自用办公，费另计），出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；车位的正常为1000元/（月·个），出租率100%，故：未扣减损失百分率年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%及公共面积扣除率20%车位100%的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由2%，1500m2（确定依据及过程略），故：年＝2211.6×3%＝66.35万元19.年的计算基数错误，押金的利息不应计算，确定率缺理由年费＝1500×38000×0.3%＝17.10万元20.费率的确定缺理由12%，、城市建设税和教育附加为收入的5.5%，则：年税和两税一费＝2211.6×（12%＋5.5%）＝387.03万元5万元故运用收益法的估价结果为20170.26万元价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C（房地产20151210201621020164102016101022.情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的日期修正系数分别为：105/100、104/100、对象目前100/99、100/101、100/100。实物因素修正。估价师经过逐项认真、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2%，B1%，C1%（具体分析判断过程略），A、B、C100/98、100/101、100/99。A：元20350（精确到万元）价对象在价值时点2016年10月10日的抵押价值为20350万元，大写贰亿零叁佰万元整。单 致估价委托人函中没有说明价值时点致估价委托人函中价值类型不明确致估价委托人函中缺法定代表人的签名房地产估价结果报告中缺变现能力分析房地产估价结果报告中缺风险提示说明年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%及公共面积扣除率租约计算，租约期外按市场计算；19.年的计算基数错误，押金的利息不应计算，确定率缺理由求取收益价格中收益法有限年期错误实物因素修正与基本情况表中的描述不一致习题展示（二20174182017416～22可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、用、投资利息、销售税费、开发利润以及估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。根据新应增加4项内容近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期，市场状况无需调整，调整系数100/100。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）A、B、C100/101、100/102、98于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C100/102、100/102、100/97（具体比较情况见上表）。例正整整整ABC算结果：（3009＋2980＋2963）/3＝2984m239820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地21、22、23字[2017]10号），钢混住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另80m230/m2，消防设备及安装增加值万元续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900/m2缺少具体说明）用4988.95×3%＝149.6711882.53×8%＝950.60万元土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过）近期公布的项目和标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。318.57万元错，应加设备面积部分39.82＋318.57＋196.62＝555.01用用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经，一般为建设成本的2%～4%，3%计取。5.76%。 、销售费用555.01×15%＝83.255050%，则估价对象房地产价值为：4846.274845.98。结果报告中缺估价原则技术报告缺市场背景分析可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正 、销售费用习题展示（三1～2243.7m2商铺（以下简称估客观市场价值为170.41万元（大写：壹佰柒拾万零壹佰元整）。单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平陆仟玖佰玖拾叁元整）。××××房地产评估（盖章20061015竣工日期：2005910土地用途：1～2土地出让年限：40204449筑物人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层40204420061010（确定的理由略）2044491010170.41民币壹佰柒拾万零壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平陆2006101020061015为首层的3个案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。1ABCDXXXXXXXX2006920069200610200610IIIIVIVIII北西南南XX商铺价1050090917E/9562元/1）情况修正：经可比实例均为市场上正常的实例，价格无异常，无需修正。各情况修正系数均为100/100。2）市场状况调整：可比实例日期与价值时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情100/100。100，2。2ABC××首层商施10500909195621060699589285可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符比较法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符A10606/m2；B9958/m2；C9285/m2。19950/m2。估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理估价对象为1、2层组合式商铺，据，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场案例极2××市房地产对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商502243.70m2，1、2121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×（9950＋4975）＝181.86结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在水平1、2层平均为每建筑面积65元/（月190086×（1－10%）×（1－5%）＝162524空置率10% 损失率5%应说明确定理由有效毛收入计算错误，应为190086×（1－10%－5%）＝161573元市税费征收标准，税为收入的12%，营业税及附加为收入的5.85%，则年税金为：营业税及附加为收入的5.85%确，应为5.5%2.5%，则：2.5%，理由不充分）。重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则费为：值法确定，率为8%（取值理由及过）。n＝58.9注：建筑物剩余：60－（2006年10月10日－2005年9月）＝58.9年土地剩余年限（20444920061010）＝37.5n）。 （元经以上计算，估价对象房地产的比较价值为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价近估价对象的客观市场价值，故采用算术平均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比较价值的60%40%，则估价对象最终估价结果为：估价结论：估价对象在价值时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房为6993元/m2，大写金额：每平陆仟玖佰玖拾叁元整致估价委托人函缺价值时点可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符比较法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理空置率10%和损失率5%应说明确定理由有效毛收入计算错误应为190086×（1－10%－5%）＝161573元有效毛收入未考虑可出租面积出租房屋和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或和租赁2.5%，理由不充分）；土地剩余使用年限应为37.5年收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算（37.5年）（n年取值错误习题展示（四××市中级受贵的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称201735民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平建筑面积单价为壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433/m2）。2017316估价师我们郑重××]第××号35建筑物状况。建筑面积：957.3m2；建筑结构：框架结构；层数：7层，无室，估价对象处于5层；层高：3.3m，檐高：24m；用途：办公；竣工日期：2009121××]第××号（03500m2：50022009年3月5起50年无续期虑。元；抵押部分：520098（1999）第×××号。201735（略）值时点2017年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。20173520173161可比实例表2016112016920168XX35XX14XX42XX63格20173日2016年112016920168（元/957.31050930885424343.542.5度200912日新新新局用局3XX3层XX1层XX4层XX6层（000000000000000000000—0.00.————--000度0000000000007.44-000004式中：V一房地产的收益价格；A一房地产未来每年净收益；Y一房地产的率；n一房地产的收益期限；g收益法中对A的说明错误租赁收入的确定。根据估价人员现场，该地区类似办公楼的市场水平因建筑物状况、装估价对象现状条件下可能实现的市场水平为2元/（m2·天）。收益法中未说明内涵及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及损失率合计为10%。费、费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场，确定租赁运营费用率为20%。 率房地 2空置及损失2空置及损失率11360/m2。 的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平建筑面积单价为壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433m2）致估价委托人函中缺少估价目的与价值类型结果报告中估价目的叙述不清没有说明估价方法选用理由比较法中缺少比较因素修正说明比较法易日期调整系数错误收益法中对字母A的说明错误附件缺少房屋共有权证复印件附件缺少估价对象内部附件缺少他项权利证明估价师我们郑重3853.05m2，土地面积为50200363020536292294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一3853.5m23.6m3.33.3估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查勘，确定其100%（建筑物其他情况略）。统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用SIMPLE消防 风机盘管及新风空调系统；系统为飞利浦电子系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音写）贰仟叁佰壹拾万元（2310）5995.03/m2。估价结果不应有可能字样。十一房产估价（略（略）200862520086303853.05m2，土地面积为50200363020536292294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一3853.5m2高3.6m为大堂办公区二层至层为3.3，为办区；五层高3.3，局为估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查勘，确定其100%（建筑物其他情况略）。统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用SIMPLE消防空调系统采用分体式空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；系统为飞利浦电子TOA比较法中缺计算（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项A10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，价格为6100元/m2，日期为2008年6月20日，情况为层，建筑面积为3986m2，办公用途，价格为6250元/m2，日期为2008年4月5日，情况为实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构， 可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内可比实例C未指明用途，应指明办公用1ABC——20086202008452008516101010103853.05441939864555好对象类似的办公用房46月价格平稳） 2。2ABC表3 ABC可比实例B装修调整系数有误（装修档次描述不清，应有详细说明成新率100%与“较新”不符，应为全新90%考虑，则其年收入总额为：收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平维修费＝1500/m2×3853.05m2×2%＝11.56费＝1500/m2×3853.05m2×2‰＝1.16运营费用中未交代物 估价对象使用年限至2053630日错，应为629日估价对象收益年限用50年错45（土地出让不可续期）2053629－20086V＝A/r×[1－1/（1＋r）n]＝168.41/7%×[1－1/（1＋7%）50]＝2324.18估价对象总价＝5995.03/m2×3853.05m2≈2310写）贰仟叁佰壹拾万元（2310）5995.03/m2。估价结果不应有可能字样可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内 对象类似的办公用房46月价格平稳个别因素缺少物业管理的修正B（装修档次描述不清，应有详细说明）收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平收入未考虑可出租面积比率估价对象收益年限用50年错，应为45年（土地出让不可续期受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关和，本着独立、客观、公正的原则，2009630估价对象总价值：91071万元；（略估价师（略略略略略略略略略19984层标高3.2/3.6/4.5m；三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结 532009630计算可比实例A：银行，位于金融街B区7号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，二层，单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交20094可比实例B：新新，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，二层，单价为16700元/m2，时间为2007年10月；可比实例C：中正，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建比较法中可比实例B时间与价值时点相距近两年，不宜选做可比实例比较法中可比实例C时间与价值时点相距一年以上，不宜选做可比实例B7C2D3（元/㎡区域3.403.413.423.40公度公度公度公度距地铁，车距地铁，车距地铁，车度代1998200520052009构料量置设施统、安全及况观理模①情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼、降低风险的考ABCABC办公17875/m2。比较法计算中可比实例B、C的日期调整系数分子分母颠倒，分子应为100，分母应为按照资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；车库部13.771143合计总价为91071万元2009630（略）致估价委托人函中缺估价对象的详细说明致估价委托人函中缺估价方法、特别提示估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》估价原则缺谨慎原则估价报告中缺变现能力分析比较法中可比实例B时间与价值时点相距近两年，不宜选做可比实例比较法中可比实例C时间与价值时点相距一年以上，不宜选做可比实例周边景观应属于区域因素比较法计算中可比实例B、C的日期调整系数分子分母颠倒，分子应为100，分母应为比较法计算中缺地上楼层和楼层不同的调整比较法计算中缺地上车位的价值计算×××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押确定房我公司派房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场，估价人员在结合有关资料2009421制条件”下的抵押价值如下（1）：1㎡㎡xxxxxxxxxx商业—00—00—00—00—×××（签字）（略估价师（略339.29估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：xxxx号；房屋所有权人：xx；积：339.29200766xx；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30：2046420：2006421估价对象权益状况描述不全；或缺共有、拖欠税费、限制等情况372009421（略）200942120095222009522收益法是基于预期原理，选用适当的率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算为：20134202。表2租约期内房地产年有效毛收入一览 2%）＝1176客观毛收益（100元/㎡·月）确定有误33（单位：元/㎡1用23费46 等比递增计算中租约期外的折现期错误，不应为5年，应为4年比较法是估价对象与近期发生的类似实例进行对照比较，对已发生的类似实例的已知价格比较价值＝可比实例房地产的价格×情况修正系数×日期修正系数×区域因素修正系数×4可比实例比较因素一览表xxxxxxxxxxxxxxxx正常正常正常正常52111111层高无无无//可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例表4中的可比实例价未说明付款方式根据《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）及项目特点，本次比较因素选择情况、日512域便1-2路1-2路1-2路1-2路通境置100-100-100-100-据离进深比60000商业设施0000000000000000000000000000000000000000000000表6中修正系数的确定缺乏理由或（具体）某个因素的取值缺乏理由表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异7。7 整OO结果报告的估价结果没有大写缺少风险提示（或说明附件应放在技术报告之后租约期内、外构成内涵不清租约期内、外面积内涵不清客观毛收益（100元/㎡·月）确定有误等比递增计算中租约期外的折现期错误，不应为5年，应为4年可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例可比实例与估价对象结构不同未作修正正；或缺用途的比较修正；或缺日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）；距区域商业中心距离和距站点的距离应为区域因素估价机构：××房地产估价2011623201175××27年。价值时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行需要而评估房地产市场价值。2011623评估单价：79837983×511.45=408.29（万元房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地号（略（略：269页说明依法将拍卖房产上原有的租赁权和用益物权除去后行拍卖的为××，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面100511.453861.2327已抵押给××银行××，权利价值共计240万元。2011623（略）Y一率选用净收益按一定比率递增的收益法计算没有说明理由或应预测年净收益的变化趋估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常价格。根据对估价对象附近区域商业用房租赁情况建筑面积123———㎡·月—件境套施型小小小小象二二二三备层高44443333份2000200020002000务 修正后（元/㎡用比较法求时，所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素选取可比实例的内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等外费、维修费、、费、房地产税金等。可比实例2日期与价值时点相距较远，未说明日期修正系数为100/100的理由可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由3个可比实例修正后的较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观水平，即估价对象商业用房的为72.2元/（㎡·月）。根据市场和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入＝月×12＝72.2×12＝566.4（元/㎡）可比实例的收租损失情况未说明在确定时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等外收入税金：包括税12%、营业税5%、城市建设税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），17.5%。1800费：费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年费＝823.08×2‰＝1.65（元/㎡）：包括管理人员经费、办公费、费等，根据××市一般水平，约占年有效毛2%～43%计算。率钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年计算为：根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限79438023 封面中估价作业日期应为估价报告出具日期估价师中不能依据当事人要求进行评估用比较法求时，所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素可比实例2日期与价值时点相距较远，