房地产开发项目的成本和利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板房地产开发项目的成本和利润测算模板/NUMPAGES27房地产开发项目的成本和利润测算模板房地产开发项目的成本和利润测算模板房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？

北京一个模板，你参考一下

房地产项目的投资成本详细目录

一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2.上交部门:市财政局3.依据:(1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1)各区类地价取值详见附件;(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进

行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所

以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定

基准地价,使地价测算更为合理,规范.

同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作系数"概念,以准确

测算必须交纳的土地出让金比例.

附件:(1)1-10类地区土地出让金标准价;

(2)土地出让金修正系数表

(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价

局,建设部[1992]价费字375号.

标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80%

(2)民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准单位:%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程│工程概算投资(万元)┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等级│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特级│2.2│2.1│2.0│1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一级│2.0│1.9│1.8│1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二级│1.8│1.7│1.6│1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三级│1.6│1.5│1.4│1.3┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四级│1.4│1.3│1.2│┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五级│1.2│1.1││┃

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备注:特级:1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级:1.高级大型公共建筑;

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.

二级:1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级:1.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

四级:1.一般中小型公共建筑;

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明:(1)民用建筑大型>10000平米

中型3000-10000平米

小型<3000平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费

依据:建设部(1991)第425号文

标准:(1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日

用地规模(公顷)工日定额

<=3

90

10300

20500

30780

40920

501000

>50面议

(2)施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰

三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准:1).根据项目的实际情况定.

管线延长米*管线单方造价.

2).根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.说明:(1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:

自来水管线600元/米

雨水管线700元/米

污水管线800元/米

煤气管线1000元/米

热力管线2000元/米

供电管线700元/米

电信管线1500元/门

道路80元/平米

绿化20元/平米

(3)经验数据:

环卫费5元/平米

照明费5元/平米

(4)该项费用一般范围150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明:(1)热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.

四.房屋建安工程费

1.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.

标准:

(1)普通住宅

多层900-1000元/平米

高层1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,写字楼3000-4500元/平米

其中:结构1000-1500元/平米

装修800-1000元/平米

设备1200-2000元/平米

B.别墅3000元/平米

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

市政公用.

(2)依据:京政发[1985]149号文;

标准:建筑面积9678-10630平米/千户

工程取费按实际工程量.

①.详见公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;

b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率:工程造价

500万元以下2.5%

50010002.0-2.5%

100050001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--50000

0.8-1.2%

50000-100000

0.6-0.8%

>1000000.6%说明:(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。

5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）房地产开发项目的成本和利润测算模板（二）五.公共配套设施费

1.锅炉房

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

(2)锅炉每吨造价约25万元.

2.变配电所

标准:每建筑平米30元.

3.集资维护费

标准:每建筑平米80元.

4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA

后调整为四环路以内1100元/KVA

四环路以外550元/KVA;

现调整为单路供电270元/KVA

双路供电540元/KVA;

说明:住宅用电量30-60VA/平米;

其他用电量50-80VA/平米.

六.管理费

依据:(92)京价收字第124号;

标准:一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费

1.商品房

依据:京计基字(1988)第866号文

标准:自来水厂建设费12元/平米;

煤气厂建设费29元/平米;

供热厂建设费30元/平米;

污水处理厂建设费10元/平米;

说明:(1).用一项交一项;

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;

2.非住宅建设项目四源费

依据:(1).京政发(1986)131号;

(2).京政发(1986)155号;

标准:自来水厂建设费:设计日用水量*830元/吨;

煤气厂建设费:设计日用气量*600元/吨;

供热厂建设费:设计每小时供热量*35万元/百万大卡;

污水处理厂建设费:设计日排污量*830元/吨;

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前可以分期交纳.

八.项目配套设施建设费

1.综合开发市政费

依据:(1).京计基字(1988)第648号;

(2).市开办(1988)经字第2号;

标准:(1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

(2).建设投资*15%;

2.分散建设市政费

依据:京计基字(1988)第648号;

标准:多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。

九.两税一费

1.营业税

依据:(90)财税字第009号;

标准:商品房收入*5%;

2.城市建设维护税

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*7%;

3.教育附加费

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*3%;

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费（取消）

依据:京政发[1993]17号

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;

用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米;

(2)其他用电量40-50VA/平米;

十一.投资方向调节税（取消）

依据:京税字(1991)805号

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率

适用税率:(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;

(3).更新改造项目,其税率为10%;

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费

依据:估

标准:一至六项之和*5%.

十三.建设周期

依据:建安工程定额

标准:建筑面积(万平米)建设周期(年)

<=3.01

3.0--6.02

6.0--12.03

>=12.04

利润，就看你们那里的行业毛利确定吧。。。看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。梭罗说：一个人富裕程度