阳光城商业推广报告

金地阳光城商业推广探讨中管网房地产频道商业市场分析

积累客户分析项目自身分析阳光城商业推广演绎思路市场空间

客户需求商业主题定位销售方针政策业态规划建议营销推广部署项目特点中管网房地产频道商业市场分析

中管网房地产频道徐东商圈中南商圈水果湖商圈街道口商圈鲁巷商圈司门口商圈马家庄商圈一、武昌商业中心布局中管网房地产频道中南商圈以大型购物中心为主，以他零售业为补充，是武昌最早的商业中心，包括：中商广场，世纪中商，工行广场等大型商场。徐东商圈自二桥建成后突飞猛进，以大型购物中心及超市为主，被充性商业集中在武青三干道，包括：徐东平价超市，销品贸，好美佳，沃尔玛，金马家居，欧亚达等大型购物中心。街道口商圈以前主要以电子产品为主，形成庞大的电子市场，大型商场正于此扩张，补充性商业主要集中在珞狮路，包括：电脑城，电脑大市场，群光广场，新世界百货等。司门口商圈是形成较长的商圈，主要以零销为主，是武昌最大的零售中心，其形成原因与汉正街类似，主要依托于水路交通形成。水果湖商圈主要以零售为主，以餐饮为辅，是武昌休闲商业之一。马家庄商圈以运动产品为主，依托于武汉体育学院，近年得以蓬勃发展，并由马家庄延武珞路向两端扩展。鲁巷商圈因鲁巷广场的开张而逐步形成，加之苏宁电器、电子市场开业，目前具有一定规模。但尚未形成商圈概念，缺乏足够的商业磁力，其周边缺乏成规模的零售商业作为补充。中管网房地产频道二、鲁巷广场周边商业细分鲁巷广场民院路雄楚大街民院路新竹路本案鲁巷购物中心苏宁电器、光谷书城，电子市场主要业态：餐饮业、副食店、五金店。铺面价格：20-50元/㎡租商铺面积：60-80㎡主要业态：服饰鞋帽、通讯、餐饮、便利店。铺面价格：30-61元/㎡月租商铺面积：15-20㎡主要业态：餐饮、五金建材、便利店。铺面价格：20-30元/㎡月租面积：35-65㎡主要业态：五金建材、便利店、餐饮。价格：20-30元/㎡月租；面积：35-65㎡简要分析：位于民院路两侧商铺计划在一年内拆迁，对于本项目商业，将吸引大量投资者和经营者潜力客户，具有一定的挖掘潜力。且本项目附近商铺现均以出租形式经营。主要业态：餐饮、服饰铺面价格：20—35元/㎡月租商铺面积：27-40㎡主要业态：餐饮、五金建材、美发铺面价格：15-45元/㎡月租商铺面积：20-60㎡中管网房地产频道通过调查我们发现，与鲁巷广场相补充的零售商业主要集中在民族大道上，且其业态分布较为混乱，自发形成，未形成一个核心概念，主要以生活配套性商业为主，且商业形象单薄，无统一商业规划，商业包装良莠不齐。为我项目打造单一主题，统一形象商业街提供条件。目前民族大道商业铺面租金集中在20~45元/平方米，当前民族大道无临街商铺出售，随着关山公园的建设，市场将释放出对民族大道商业铺面的需求。中管网房地产频道各楼盘商铺面积一般在2000—8000平方米不等。各项生活配套设施正在逐步完善。以商业街、沿街底商以及商业裙楼为主要形式。多数楼盘将商业街均设置在小区的入口处，不仅为区域内部居民提供便利，并吸引社区外人群。从目前已开始投入使用的商业街经营业态来看，绝大多数楼盘对于社区商铺定位于满足日常生活如超市、美容店、药店、银行等为主。如东林外庐的临街商铺以经营酒店、发廊、文体用品、眼镜店、电动车、五金为主；框架结构，可开可合，面积从40平方米到300平方米甚至更大。均价一层都在5000－7000元/平方米，二层铺，约在4000元/平方米。部分项目改售为租，日益重视招商。希望通过先租后售的形式催涨商业价值。中管网房地产频道小结武昌区商业多点布局形态己经形成，且己形成较为集中的大型商场和购物中心以及专业市场。鲁巷商圈尚未成为正真的商业中心，市场存在空白点。鲁巷商圈周边商业由市场自发布局，无统一商业经营规划，存在市场机会。周边住宅开发小区商业以配套小区住户为主，缺少商业街概念及氛围。通过我们对周边商业的研究，利用收益还原法，可以得出阳光城项目当前售价水平在：6480元/平方米左右。中管网房地产频道积累客户分析

根据上门客户意向登记的定量分析（发放约140个样本），结合客户个案访谈、销售员讨论的定性调研展开分析。中管网房地产频道居住区域武昌洪山东湖高新汉口江夏区其他合计数分比24%44%24%5%2%2%100%客户工作区域与居住区域以武昌，洪山，开发区为主。后续推广以此区域为主。一、客户基本资料工作区域武昌洪山东湖高新汉口江夏区其他合计数分比31%42%22%3%2%0%100%中管网房地产频道用途自用投资两者兼有待定合计数量4528536114百分比39%25%4%32%100%四、客户用途自用与投资的比例相当中管网房地产频道行业餐饮服饰五金建材美容美发便利店其它合计数量212215765百分比3%2%3%3%2%88%100%五、客户目标经营行业及光谷最需行业的认识从客户对行业的不清晰可以看出，客户更关注的项目投资价值，对本项目所在区的商业分布及对于本项目所经营行业，本项目有充分的引导空间。业态服饰餐饮不清楚其它合计数量558435129百分比4%4%65%27%100%中管网房地产频道单价（元/㎡）3000以下3000～50005000～70007000～1000010000以上合计数量232125051百分比4%63%24%10%0%100%六、客户预期单价和租金大部分客户对本项目的价值认识不足，后续项目推广仍需要付出较大的力度营造项目的价值的高度。但部分客户对租金的预期较高，使得项目单价的提升有支撑点。租价（元/㎡）20以下20～3030～5050以上不清楚合计数量11763453111百分比1%15%5%31%48%100%中管网房地产频道原因光谷商机周边商业环境商业经营特点租价合理其它合计数量54471289130百分比42%36%9%6%7%100%七、阳光城受关注的理由大部分客户对光谷片区的商业发展趋势看好。中管网房地产频道金额30万以下30～50万50～100万100万以上合计数量6134115111百分比55%31%10%5%100%八、足客户划投资丧预算客户扶的总手价承蜻受力纵在30～50万较叉多。fd演c.嫁21该as查k.惧co旗m卖中管泡网房诵地产鹊频道客户党对本异项目撒的价职值认房诚识不烟足，叉以至闸于对孔本项树目的盘价格尿预期慎较低临；后请续需厘要大绑量解砍说片北区发篮展的踩前景移。从客雷户的度购铺键需求该及经公营业国态可蓝以看运出，赚客户捧主要漠持投验资心果态，赌对自劈燕营无疫经验干且不魂明了壳自营盗方向在，后妙期需纹要加申强投泡资引呼导。结论fd胡c.逮21忧as呈k.碌co郊m怠中管垄网房态地产偿频道客户秃把握沙提示累：1、充半分做挨好展塑示，蝴以令母周边奋客群论在途养径项怪目期涝间受到到视咸觉影辈响；2、满酬足周雹边商捷铺租舰户的孩置业俊需求赤，针间对民和院路摊待拆匀商铺壁商家鞭派发认宣传雄单张半；3、铺倒间隔激离以棵小面统积为欲主，句开合斩自如进，占妄据市蚂场主没动；4、业织态导叔引以掏多层鞋面的制复合测形式络吸引修客群呈，消职除投驻资客呈户的薯彷徨慌心理桶；5、放庭大客嚷户对舍于片朋区的苏认知星优势劳，在喜推广龙上把惭握片浓区发缝展趋捎势。fd蓝c.笋21顿as艺k.方co结m圣中管文网房蜜地产穴频道项目去自身抢分析fd遍c.效21刻as皇k.陆co晚m馒中管兔网房分地产泳频道二、影项目谢优势区域贼的高禽成长宇性：光谷费区域诊的发弄展带丸来了兵更多棚的商们业机泰会和着消费默人口屿，商固铺的绕商业嘴价值悉有一尼个较欣大的搅上升双空间汉。周边倡高校靠云集索：周边港高校种学生正的消峡费频舌次高记，加陡之教蛾师的娇购买轮力较哥强，故商业找利润芦大，躬提升惑了商箩铺的腰商业荐价值段。大社宾区居锅民消饿费支改持：大社畜区的子人口骆优势荣和高帅尚社堡区的通高消袍费能妹力都挖为投差资者雁带来循信心淹。投资裙人口桥密集糠：关山庙村相圆对来畅讲收殖入富语足，名投资脚意识创强，狭投资排者较熊多，肝利于异商铺绞消化黄。临街啊商铺幼稀缺学，数咽量有系限：目前耐在售肯的临举街商浪铺数县量少何和竞宽争小捆，本捷项目股为77间一兆线街摇铺，炭可形旋成购化铺热越点。产品帐面积盾合适职，街贫道宽净度适来宜，鸟铺铺既临街用：面积足控制卧在60暑~1果00部m2居多妈，投馋资总援价不水高，疫双向2车道伯宽度庄适宜即，有千利旺划丁。fd程c.警21痒as晚k.召co虚m牢中管颠网房拔地产族频道单面渐街区盒商业译价值屈降低飘：商业零街对笼应街狠面较剑少，判无法壁形成萌商业歉互动任。室内着结构兄一般从：内部菜柱网倡多，畜多有痕转角类，开预间与隙进深坟比并揉非最岗佳。目前赏高新惨区商驳业氛方围整幕体偏财弱，明实现碧租金铅水平腐不高侄：目前随光谷警区内罩没有糕明确俗的商跃业中怒心，你商业屑布局贪散乱分，街姨铺实催际承骄租的以租金辫水平谢在20服—4哲5元/挂㎡。区内仰商业上面积架大量哑空置苍：目前财光谷巷区的遇商业向物业今空置执情况响较为绪严重剧，尤涨其商扎业裙份楼的洲空置善数量工更大仙。周边吵街区社形象闲较差灾：民院庄路区牛域街赴铺形驶象较垮差，各延接蚊的新纳竹路惕沿途偶全部特为自食建村悉屋，咽门面祥的经杀营档欧次较充低。三、转项目通劣势fd求c.庭21捏as纺k.誓co静m舱中管按网房更地产依频道项目翻业态然分布fd新c.设21众as彼k.己co已m歪中管底网房寄地产贪频道结合末市场章及客凳户情株况寻完求对轮接；以科膀学的睛规划惕业态唇形式南吸引呢客户助，增丘强其网投资扣信心耻。根据手项目屑属性梢进行百具体楼规划那；一、且业态缎规划毙思路fd船c.怠21葵as夸k.短co覆m杯中管堆网房鱼地产枕频道业态删规划服理论受参照据Sy棕no涛va念te市场狡研究尖机构调查珠，最膏佳的堡业种丢搭配悲为：赤零售润业占65％，剩餐饮酷业占20％，咸大众知娱乐愿业占10％，彼通讯肢服务讽业占5％。特色秘街应常以专吓卖店柴、专顾业店锤为主宏；地区移商业类街应啦以便负利店志、超黎市为摸主；本商旨业街稠在业史种上燥以便织利店锹为主蹄搭配流专业弓店，题应有绒零售参业、丙餐饮舅业、累大众世娱乐巨业、蜡通讯坦服务凶业（麻电话悠亭、价医疗衫设施间等）络。fd晓c.臭21梳as尺k.效co塑m挎中管旺网房隶地产鼻频道综合耗周边星商业伴现状孩分析饲：各歉楼盘烧商业江业态移主要薯以社当区便督民服潮务为变主，恭再覆煎盖周柜边消军费群胳体；在对杀本项撒目商耐业的彩客户御调查绳中，揪大部耐分客芳户看笑好光喇谷商馒机及挨周边塑商业险环境编。大多锈数客脏户对惰该地霸区需刃要的渔业态陶尚不佣清晰遗．二、木市场单及客辨户综带合考浑评本项绵目商宾业经呈营业其态要胆给客箩户以魂指引升，以精插品店愉形式领经营浑，咖伴啡店默、影湖像书拐店、低西式茅餐点摆、鲜双花店送等，管主要类还是椅以社龙区消显费为阀主，授覆盖摇周边店学校耽及居愧民。长同时洞通过什中高绞档业庸态经堪营来态提高麦社区捡档次丧，展现盐公司袖品牌夹，进态一步哨促进脂买家搏认购拜。fd螺c.给21戚as搬k.厚co其m顿中管律网房扛地产泥频道作为梨住宅娇底商酷的街土铺，确硬件秘配备甘如：伟水电留供频交、烟观道排系污、界板梁遣荷载答等方聋面相户对简档化，溪对于经营矛条件恼要求封较高牛的餐加饮、铁电器响专卖盾等商竟业可呈能有饮影响杯；立于诸市政圆路双背侧，戴处于与社区矮之内烂，业内态上掌不得法与居凳住功预能冲并突，如：贪卡拉OK、舞厅漂、中里式餐便饮等谢扰民细业态遭应禁青止开饰放；本项萍目住勤宅为困学院猛区域某内的茶高尚背社区改，结亚合周距边的报高校施人文险环境飘及与刘住宅搬品质肤的般虚配，在商航业规考划上多应对奇于咖利啡语枯茶、铃西式炊餐厅乓、书蛛吧等他行业猴有所被考虑端。为应黄对高狭校经企济惯溪有的案季节钳性落姜差，其商拖业性敌质需见结合渴社区爆人群京消费沙作为牧保障帅。三、剂项目辣属性巨参照fd挥c.根21龟as斥k.泥co菌m悉中管直网房励地产虑频道项目棒主题咳定位fd翠c.土21胸as湾k.禽co骂m喊中管拜网房锈地产闸频道商业蛮街的乱分类中央锣商业参街特色界商业惑街社区击商业礼街一、谊项目徒主题凡定位fd眠c.溪21判as佛k.顽co患m击中管螺网房的地产野频道中央拳商业牧街特炉征比雄较1、具管有综合绩性功耕能的炎区域把。涵盖坛一般跪的零际售业泄和服储务业途，并纳且包乔括金胀融、杨贸易爹、信胖息、包展览伏、娱垮乐业仆、房响地产法、写令字楼布及配荐套的欲商业桶文化专、市采政、惨交通慎服务旁等设准施。2、有较高牧的社男会知袍名度摩。像武雹汉的棋航空置路、纯上海糠的南席京路斧、北软京的斑王府夹井、茂香港论的中菊环、狠纽约视的曼检哈顿课第七扮大道购等俭。3、中宴央商引业街悼的功能鲜要辐斗射整钻个城翻市而不马是仅幸在某惕一地勒区某查一范陡围内牢发挥旧作用期。4、中属央商装业街很应位于盟城市关的黄浊金地搅段。地价啊和土偶地的荒利用摇率最件高，瘦交通猪极为乳便利除，人腹流、透车流倘量最谈大，狼建筑谱物高郊度集详中族。本项传目无竹一具蛛备fd广c.话21喊as讲k.韵co既m秋中管葡网房果地产策频道特色亲商业每街特装征比隆较商业求特色表街即题是在咏商品交结构遥、经阶营方舰式、陶管理梅模式圈等方悟面具针有一港定专柔业特躁色的督商业辣街。陵分为被两种须类型忽：1、以专业侄店铺经营场为特显色。乞以经脑营某羽一大伟类商疑品为咸主，堪商品下结构榴和服予务体报现规躁格品踢种齐躬全、近专业莲性的低特点垫，如惠文化丧街、凶电子逼一条猾街等拒。2、具警有特定水经营活定位。经营膝的商删品可球以不垫是一原类，怨但经汁营的斧商品正和提排供的优服务班可以筒满足仰特定障目标狭消费苗群体牌的需沈要，做如老责年用捞品、商女人贡用品猜、学浮生用灰品等锅。本项巴目有涌部分黄特定眠消费塌群fd卷c.胶21责as肥k.锹co冶m认中管仙网房屡地产耻频道社区颤商业计街特陆征比录较分布身在各船个居帐民住抹宅区唱、主江干线棚公路免边、独医院抓、娱茎乐场必所、悉机关锈、团吩体、妖企事抬业所缘瑞在地阀的商笔业繁疤华街夕道。1、社遍区商跪业街张的总体漏规模链小，它辆以零游售业沈为主管，是已简单钩的商蛛业组注合，散其功土能比柿较单蚊一。党比如动，超哨市、泊百货捞公司筒、仓蓬储商井店等写，其秧活动招范围倡局限士在有权限的控商圈中内。2、社堡区商尽业街再是一队种社区丽化消伶费场怖所，不干是辐劫射整屈个城轮市的工行为凝。完全蛛符合亡本项惹目性危质fd子c.多21窝as夜k.惨co本m痰中管季网房伸地产么频道从商舒业价饰值的奋角度化评判提，无虹疑是枣：中央破商业晌街特色肺商业帖街社区导商业犹街fd象c.赴21营as查k.驼co换m奸中管饱网房架地产俩频道fd逢c.裳21让as瞒k.谱co丈m陡中管相网房稍地产若频道商业南价值瘦最大境化结合夹商业份价值领的拉睬升，均本商觉业街印属性薄定位蜜应为“复合爪型地您区特财色商低业街”fd弟c.杠21异as絮k.磨co拾m鄙中管姻网房籍地产织频道主题孩定位瓦思考“地传区性掉”的画表现塔为属冶于光伪谷片去区的射综合抽型社饮区服盯务商欺业街厌，商亲业价乱值难书以溢犁价；通过屠区域袜的挖杆掘和把内在蔽消费越来源大的分两析，击吸纳贤高校故人群夹的消蛇费成灶为本茄街有虚别于珍一般啊社区师商业墓的特落色。不针对不买家弦特征内，多摧为关稿山住谷民，斩在本穗区域束大多奖有过笛高校走周边剖的经雨营历湿史；业态掉规划古上以筛社区狠服务遵为依续托，墙配以虚人文区时尚驼的咖资啡语尚茶、天书吧宗、娱议乐保清健等箭休闲恢商业炉为亮物点，是将本晶项目它整合树为高元知层料次的蹄生活催范本映区域判；以高主校人城群素浑养为叨引线谊，结脊合本闯项目影住宅斜定位此的“变阳光盏生活嘉”主竹题，六商业得街诉哲求为舍生活肚品位监联想押，“介商宅撑”互精动；如此晓将区瞒域商船业、膜社区老配套幕、特案定经显营融身为一壶体的允商业疫街，可必然票应以执“复赵合”抵概念拼描述周。fd拘c.徐21善as殿k.分co盾m别中管婶网房蛋地产恭频道光谷川学院奸区.复合歌型榜统样生舞活街项目蚊主题胶定位地区牧属性区位才特征商业储调性消费迁来源生活回主题业态器归纳特色春诉求商宅智联动fd贼c.过21烫as爽k.贴co落m深中管芝网房拼地产众频道二、次项目帐推广此名释义“天秩天”：1、喻逃示本婆商业崇街业显态丰祥富，钳引人奏入胜程，天费天都妖想来槽；2、体存现社银区商妖业的偿服务芝完善疮；3、表笑现客积群的非宽泛摔，本眉社区滤居民聋的日瓜常生忠活、面周边晋高校岩人群羽的高贞频度正消费过、辐射民遍族路碰至关太山一搭路的蜘商业解半径……“su朵n街”：1、“su俭n街”音笨译“歌上街密”，委武汉蚕人出券门消沃费的惭代名竟词；2、咬“su病n街”健师康活校力，榨体现授出阳纵光城明的阳弯光生锈活特盆色，摔“商馅宅”赏联动鸽；3、宝“su雨n街”有宴力诠顺释了莲本商奴业街慰的复栏合型秀元素——学院群经济欠、社不区配鱼套、锋社会商业本多重竿功能煌并举饲，似熟阳光御多重株关爱竿，如尚彩虹酷绚烂奶多彩释！天天浪上街以，来捞金地劫阳光吨城天天su舱n街,天天su押n街fd劈燕c.遭21嘱as树k.甜co母m房诚中管拘网房渴地产携频道备选这名阳光贝沸点凳阳宅光10吓0%生活眼街阳光事地带据阳弊光创赠智街财富优阳光喊线叼阳光寒部落10让8oc阳光钞生活终街高阳光窑生活反坊fd弟c.宁21樱as袍k.筐co未m咬中管号网房乐地产贴频道销售瞒策略fd右c.守21峰as劈燕k.状co捞m害中管撕网房陷地产谱频道发展商目标：回笼资金，赚取地产利润，做旺商业地产经营者目标：租用商铺经营赚取商业利润投资客目标：赚取商铺租赁利润，投机转售（管理者）甲（使用者）丙（所有者）乙租赁管理租用三年销售三年后租赁一、伙销售侵政策柿分析fd欺c.看21责as供k.秤co东m中中管萝网房断地产镜频道二、趣利润谦分成揭销售葵策略腹剖析假设摔物业蝇目标筛售价80植00元/㎡,按照狠商铺妨面积10扭0㎡计算需，按晌照现耐行类锄似档次葱街铺冻租价40元/㎡计,本物按业年表回报套率达8％，躁属于籍较高姨商业士投资回报诵。首先财设定半保利涉租值纤低于弹市场娘价20％，鸭保证兴本物驼业3年内鹅的租俭价对悼外具雄有竞争唐力，租价叔设定正为40绍*8强0％＝32元/㎡；我们姥设定8%的年贞回报郊率,制定肢三年锈经营顷分成双计划伟。买家脖认购森该物限业时喷，签插定委肉托经判营协犹议，赛开发冈商折狮让3年经狡营利熄润，绢当期一泼次性吧扣减滚楼价絮，3年内龄以物挎业经妄营利柿润冲纷补差证额。fd掉c.吗21藏as缓k.役co泰m沿中管诱网房摊地产券频道目标巷售价-保利道租值误*12月*3年定价订公式=1-鸦8%位*380兴00离-3厅2*欺12虾*3=1-聋24叼%=9欲01苍0元/平方繁米fd北c.息21傅as邮k.谅co匆m语中管捉网房距地产皇频道对于怠开发欺商：当期荡回笼勇售价捞：90炎10愚*7鄙6％＝68青48元/㎡；（接猪近于杯收益甜还原族法测拨定当逆前售忌价）3年收笨益：32龙*1视2*誓3＝11心52元/㎡；两者此相加榴实现80信00元/㎡目标岔售价竹。对于独投资搁者：获一扁次性荡回报求：90尿10方*2驰4％＝21榨62元/㎡；3年免族除经吉营压自力；3年后态回收枣带租艘约旺缓商。fd恼c.食21恶as枪k.督co茶m由中管弊网房败地产搞频道三、厘常规箩销售若客逃户欲竭直接绞自主档经营赶，则做按照漂未减匀除3年租鸭金回养报的技市场茄价格农常态胆销售角。fd坝c.躬21融as环k.般co桨m罢中管口网房拉地产称频道营销泉推广胃布署fd盼c.章21颗as俭k.考co栽m架中管搅网房窑地产烂频道11呜月12嫁月1月招商完及蓄恩筹期招商苏及装修执进场毁期开街掩与开倾售强妨销fd印c.维21至as奖k.权co羞m挽中管炕网房哪地产员频道一、块招商樱及认燃筹期目的伪：通境过营收销渗去透，适吸引插主力月店入位场，类带动策商业阔氛围赚，同己时吸德收前榴期意特向客户下著筹。销售案手段络：1、租挨户按娱每平飘米均极价32元的唐价格悲出租减，租棚期三杆年起阶，租周金三者年内不变律。2、对描于经圾营户槐，下璃筹采纷用20系00库0抵50耽00细0，延涂期开朱盘每毙月优窗惠10造00蹈0元的饼手段垄蓄筹扮。按且认筹虚编号尊顺序咐确定瓶认购纲顺序厦。营销钥攻势叠：金传秋菊腹展、犁商业台投资授论坛雨（商压业投衫资铁括律）发展构商配花合：济商业送街两墙侧园