第十一章 地役权

1、第十三章第十三章 地役权地役权 【案例思考】【案例思考】 甲为了能在自己别墅中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：甲为了能在自己别墅中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不得在自己取得建设用地使用权的土地上建造高层建筑，乙不得在自己取得建设用地使用权的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该别万元。两年后，甲将该别墅转让给丙，乙将建设用地使用权转让给丁。墅转让给丙，乙将建设用地使用权转让给丁。 请思考下列问题请思考下列问题 （1）甲对乙取得建设用地使用权的土地享有何种物权？）甲对乙取得建设用地使用权的土地享有何种物权？ （2）这种物权有何特点？）

2、这种物权有何特点？ （3）甲取得该项物权是否必须登记？）甲取得该项物权是否必须登记？ （4）甲将房屋转让给丙时，丙是否取得该项物权？）甲将房屋转让给丙时，丙是否取得该项物权？ （5）乙将建设用地使用权转让给丁后，该项物权能否对抗或约束丁？）乙将建设用地使用权转让给丁后，该项物权能否对抗或约束丁？丁应否承受该权利负担？丁应否承受该权利负担？第一节第一节 地役权的概念和特征地役权的概念和特征第二节第二节 地役权的类型地役权的类型 P176 第三节第三节 地役权关系的内容（效力）地役权关系的内容（效力）P178-180第四节第四节 地役权的取得与消灭地役权的取得与消灭本章重点知识：1、地役权法律关系

3、的要素：主体、客体、内容、地役权法律关系的要素：主体、客体、内容2、地役权与、地役权与“相邻权相邻权”的区别的区别 3、地役权的取得方式与条件、地役权的取得方式与条件 4、地役权的从属性与不可分性、地役权的从属性与不可分性5、地役权的解除、地役权的解除 第一节第一节 地役权的概念和特征地役权的概念和特征一、地役权与地役权法律关系一、地役权与地役权法律关系1、定义、定义 地役权地役权为提高自己不动产的效益，基于自己不动产使为提高自己不动产的效益，基于自己不动产使用的便利而使用他人的不动产的权利。用的便利而使用他人的不动产的权利。2、地役权的本质、地役权的本质 属于为增加自己土地的利益而利用他人土

4、地的权利属于为增加自己土地的利益而利用他人土地的权利通过在他人土地上设立通过在他人土地上设立“负担负担”以提高自己土地的利用价值和不动产效以提高自己土地的利用价值和不动产效益益 物权法物权法第第156条：条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。产，以提高自己的不动产的效益。3、地役权法律关系、地役权法律关系1、地役权法律关系产生的、地役权法律关系产生的“前提条件前提条件” P173 需役地需役地：因使用他人土地而获得便利的土地因使用他人土地而获得便利的土地 须有两块不同权属的土地存在须有两块不同权属的土地存在 供役地供役

5、地：供需役地人使用的供需役地人使用的“他人的土地他人的土地” 提示提示：地役权关系的成立不要求供役地与需役地必须地役权关系的成立不要求供役地与需役地必须“相邻相邻”，不相，不相互毗连的土地之间也可能设立地役权互毗连的土地之间也可能设立地役权!2、地役权法律关系的、地役权法律关系的“客体客体” 他人的土地他人的土地 P173 他人所有的土地他人所有的土地“他人的土地他人的土地”包括包括 他人享有用益物权的土地他人享有用益物权的土地 在国家或集体所有的土地上设立在国家或集体所有的土地上设立在他人土地上设立地役权在他人土地上设立地役权 建设用地使用权建设用地使用权 在他人享有在他人享有 土地承包经营

6、权土地承包经营权 用益物权的土地上设立用益物权的土地上设立 宅基地使用权宅基地使用权结论：结论：地役权的客体（标的）是地役权的客体（标的）是土地土地，地役权只能在，地役权只能在他人的土地他人的土地上设立！上设立！ 3、地役权法律关系的、地役权法律关系的“主体主体” 需役地人需役地人（地役权人地役权人 ）： 为自己不动产的便利而使用他人土地的一方当 事人。供役地人供役地人：把自己的土地提供给他人使用的一方当事人，为地役权关系地役权关系 中的中的义务人义务人。 二、地役权的特征二、地役权的特征 P173-1741、地役权为、地役权为他物权他物权 设定在他人的土地上！设定在他人的土地上！ 地役权的行

7、使通常不以占有他人土地为要件地役权的行使通常不以占有他人土地为要件2、地役权为、地役权为用益物权用益物权 如何理解地役权人对供役地的如何理解地役权人对供役地的“利用利用”？如何理解地役权人对供役地的如何理解地役权人对供役地的“利用利用”? （1）地役权人对供役地的）地役权人对供役地的“利用利用”总体反映为要求供役地人为其提总体反映为要求供役地人为其提供供“便利便利”，以增加自己土地的效益。以增加自己土地的效益。 （2）“利用利用”的具体形态包括在供役地上的具体形态包括在供役地上借道通行、取水、排水、借道通行、取水、排水、铺设管线、眺望、采光、通风、防干扰（提供宁静、整洁、美观舒适铺设管线、眺望

8、、采光、通风、防干扰（提供宁静、整洁、美观舒适的环境，维持高水准的生活质量）的环境，维持高水准的生活质量）等。等。 （3）“便利便利”的内容包括财产性的利益和非财产性的利益。的内容包括财产性的利益和非财产性的利益。 （4）地役权人利用供役地的方式、范围及程度应由双方依约定确定！）地役权人利用供役地的方式、范围及程度应由双方依约定确定！ （5）在为需役地人提供上述各种）在为需役地人提供上述各种“便利便利”的过程中，供役地人作为义的过程中，供役地人作为义务务 人主要承担人主要承担“容忍容忍”或者或者“不作为不作为”的消极义务。的消极义务。3、地役权具有、地役权具有从属性从属性 P174物权法第16

9、2条：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。物权法第164条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。物权法第165条：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 地役权的从属性地役权的从属性地役权自身虽然是一种独立的用益物地役权自身虽然是一种独立的用益物权，但具有随需役地所有权或使用权移转而移转的属性，权，但具有随需役地所有权或使用权移转而移转的属性，通常以通常以“从权利从权利”的形

10、态存在。的形态存在。 具体表现在：具体表现在： （1）当需役地所有人或用益物权人变更时，地役权随之移转归新的权）当需役地所有人或用益物权人变更时，地役权随之移转归新的权利人享有。利人享有。 （2）地役权不得单独转让，须与主权利一并移转。）地役权不得单独转让，须与主权利一并移转。物权法物权法第第162 条和条和164条集中体现了地役权的从属性。条集中体现了地役权的从属性。 （3）地役权不得单独抵押。伴随需役地上的土地承包经营权、建设）地役权不得单独抵押。伴随需役地上的土地承包经营权、建设 用地使用权等的抵押，在实现抵押权时，地役权一并转让。用地使用权等的抵押，在实现抵押权时，地役权一并转让。 物

11、权法物权法第第165条。条。 4、地役权具有、地役权具有不可分性不可分性 地役权的不可分性地役权的不可分性指地役权作为一项完整的权利，其效力须及于指地役权作为一项完整的权利，其效力须及于需役地和供役地的全部。当需役地或供役地上的物权被分割转让时，需役地和供役地的全部。当需役地或供役地上的物权被分割转让时，从属于该项物权的地役权仍须保持其完整的效力，而不能被部分分割。从属于该项物权的地役权仍须保持其完整的效力，而不能被部分分割。 物权法物权法第第166条：条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有

12、地用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。役权。 物权法物权法第第166条的规定体现了条的规定体现了地役权享有上的不可分性地役权享有上的不可分性依该依该项规定，当需役地被分割转让时（例如房地产开发企业分户销售所建项规定，当需役地被分割转让时（例如房地产开发企业分户销售所建楼房而形成建筑物区分所有），需役地的所有权及相关用益物权均可楼房而形成建筑物区分所有），需役地的所有权及相关用益物权均可分割并由受让人独立享有。但地役权不得经分割由各受让人分别享有。分割并由受让人独立享有。但地役权不得经分割由各受让人分别享有。各受让人在取得其转让部分的土地承包经营权、建设用地使用权时

13、，各受让人在取得其转让部分的土地承包经营权、建设用地使用权时，对该项地役权应保持共同享有。对该项地役权应保持共同享有。 物权法物权法第第167条：条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。人具有约束力。 物权法物权法第第167条的规定体现了条的规定体现了地役权负担上的不可分性地役权负担上的不可分性依该依该项规定，当供役地被分割转让时，供役地的所有权及相关用益物权均项规定，当供役地被分割转让时，供役地的所有权及相关用益物权均可分割

14、并由受让人独立享有。但基于地役权所产生的负担，原则上不可分割并由受让人独立享有。但基于地役权所产生的负担，原则上不得经分割由各受让人分别负担。得经分割由各受让人分别负担。各受让人在取得供役地转让部分的土各受让人在取得供役地转让部分的土地承包经营权、建设用地使用权时，应由各受让人共同承受地役权负地承包经营权、建设用地使用权时，应由各受让人共同承受地役权负担，各受让人均受其约束。担，各受让人均受其约束。总结：关于地役权的从属性与不可分性的理解关于地役权的从属性与不可分性的理解 关键要掌握下列两点结论关键要掌握下列两点结论 1、地役权必须与需役地所有权或使用权一同移转。、地役权必须与需役地所有权或使

15、用权一同移转。 例：甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的例：甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙？可否把该地役权转让给自己的邻居丙？不可以！不可以！ 地役权的地役权的“共生性共生性”地役权须与需役地和供役地同时存在，地地役权须与需役地和供役地同时存在，地役权须与需役地所有权或使用权同命运。役权须与需役地所有权或使用权同命运。 2、需役地分割时，地役权人的利益在分割后的地块仍然、需役地分割时，地役权人的利益

16、在分割后的地块仍然存继；供役地分割时，地役权产生的负担仍就分割后的各存继；供役地分割时，地役权产生的负担仍就分割后的各地块存继。地块存继。 例：甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，例：甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。三、地役权与三、地役权与“相邻权相邻权”的区别的区别 权利性质不同权利性质不同是否为独立的物权，二者定位不同是否为独立的物权，二者定位不同 权利设定的目的不同权利设定的目的不同主要区别主要区别 权利取得的方式不同权利取得的方式不同 对不动产是否相邻

17、的要求不同对不动产是否相邻的要求不同 是否有偿以及是否有固定期限，二者不同是否有偿以及是否有固定期限，二者不同 二者之间的区别主要体现在以下几方面：二者之间的区别主要体现在以下几方面： 第一，第一，权利性质不同权利性质不同 相邻关系中的权利（相邻权）本质上依附于所有权，非属独立的物权，相邻关系中的权利（相邻权）本质上依附于所有权，非属独立的物权，在权利受到侵害的情况下，受害人只能以所有权受侵害为由提出相应在权利受到侵害的情况下，受害人只能以所有权受侵害为由提出相应请求。请求。 地役权是由需役地人享有的一种独立的用益物权，该物权受到侵害时，地役权是由需役地人享有的一种独立的用益物权，该物权受到侵

18、害时，权利人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。权利人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。 第二、第二、权利的取得方式不同。权利的取得方式不同。相邻权为法定的权利，依照法律的规定相邻权为法定的权利，依照法律的规定而取得；地役权属约定的权利，通常依当事人的约定而设立。而取得；地役权属约定的权利，通常依当事人的约定而设立。 第三、第三、权利的设定目的不同。权利的设定目的不同。相邻权的设定目的在于满足不动产权利相邻权的设定目的在于满足不动产权利行使过程中的最低要求，维护社会最基本的生产和生活秩序；地役权行使过程中的最低要求，维护社会最基本的生产和生活秩序；地役权的设定目的在于使不动产

19、权利更好地得到行使，以提高自己不动产的的设定目的在于使不动产权利更好地得到行使，以提高自己不动产的效益。效益。 第四、第四、对不动产是否相邻的要求不同对不动产是否相邻的要求不同。相邻关系的发生须以不动产相。相邻关系的发生须以不动产相互毗邻为前提条件；地役权则不受该条件的限制。互毗邻为前提条件；地役权则不受该条件的限制。 第五、第五、相邻权的享有和行使无固定期限相邻权的享有和行使无固定期限；地役权则有固定期限限制。地役权则有固定期限限制。 第六、第六、相邻权具有无偿性相邻权具有无偿性，除非相邻权人的行为损害了相邻方的合法，除非相邻权人的行为损害了相邻方的合法权益，通常，提供便利的一方不得要求相邻

20、权人偿付费用；权益，通常，提供便利的一方不得要求相邻权人偿付费用；地役权一地役权一般是有偿的，般是有偿的，地役权人应当依约定向供役地人支付一定的费用作为自地役权人应当依约定向供役地人支付一定的费用作为自己获得便利的对价。己获得便利的对价。第二节第二节 地役权的类型地役权的类型详见教材P176 1、 积极（作为）地役权与消极（不作为）地役权积极（作为）地役权与消极（不作为）地役权2、继续地役权与非继续地役权、继续地役权与非继续地役权3、表见地役权与非表见地役权、表见地役权与非表见地役权4、乡村地役权与城市地役权、乡村地役权与城市地役权第三节第三节 地役权关系的内容（效力）地役权关系的内容（效力）

21、P178-180一、地役权人的权利义务一、地役权人的权利义务 供役地的使用权供役地的使用权权利权利 实施必要的附从行为与设施的权利实施必要的附从行为与设施的权利 物上请求权物上请求权 工作物的取回权工作物的取回权 对设施进行维修的义务对设施进行维修的义务义务义务 如为有偿使用，负有支付价金的义务如为有偿使用，负有支付价金的义务 地役权的取得，可以有偿地役权的取得，可以有偿 ，也，也 可以无偿！可以无偿！依约定！依约定！ 按照合同约定的目的与方法使用供役地按照合同约定的目的与方法使用供役地 二、供役地人的权利义务二、供役地人的权利义务 对价请求权（有偿条件下）对价请求权（有偿条件下）权利权利 设

22、施使用权设施使用权 变更使用场所及方法的请求权变更使用场所及方法的请求权 解约权解约权 物权法第168条 承担容忍与不作为义务承担容忍与不作为义务义务义务 按约定支付工作设施使用、维护费用按约定支付工作设施使用、维护费用第四节第四节 地役权的取得与消灭地役权的取得与消灭 一、地役权的取得一、地役权的取得 依其原因事实可划分为：依其原因事实可划分为： （一）基于法律行为（民事行为）取得地役权（一）基于法律行为（民事行为）取得地役权适用于适用于地役权的创设地役权的创设具有如下特征：具有如下特征：1、依、依物权法物权法第第157条：设立地役权，当事人条：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立应当采取

23、书面形式订立地役权合同。地役权合同。2、依、依物权法物权法第第158条：条：地役权自地役权合同生效时设立。地役权自地役权合同生效时设立。3、依、依物权法物权法第第158条：条：“当事人要求登记的，可以向登记机构申请当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。可知，。可知，地役权的设地役权的设立不以登记为生效要件立不以登记为生效要件，未登记不影响地役权的成立，但要影响地役，未登记不影响地役权的成立，但要影响地役权的对抗力。权的对抗力。（二）基于法律行为以外的原因事实取得地役权（二）基于法律行为以外的原因事实取得地役权1、

24、时效取得、时效取得2、继承取得、继承取得3、法定取得法定取得（基于地役权的从属性与不可分性）（基于地役权的从属性与不可分性） （1）因土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权的设定而取得地役权）因土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权的设定而取得地役权 物权法物权法第第162条条（2）因土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的分割转让而取得地役）因土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的分割转让而取得地役权权 物权法物权法第第166、167条条 二、地役权的消灭二、地役权的消灭 详见教材 P180 1 1、期限届满、期限届满 2 2、约定消灭地役权的事由出现、约定消灭地役权的事由出现地役权消

25、灭的原因地役权消灭的原因 3 3、目的事实不能、目的事实不能 4 4、供役地人依法解除地役权关系、供役地人依法解除地役权关系 5 5、地役权的抛弃、地役权的抛弃 6 6、地役权的让与、地役权的让与让与方丧失权利（相对消灭）让与方丧失权利（相对消灭） 7、土地征收、土地征收 重点：重点：供役地人依法解除地役权合同关系，地役权消灭！供役地人依法解除地役权合同关系，地役权消灭！ 物权法物权法第第168168条：条：地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（一

26、）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。告未支付费用。本章练习本章练习 1、考察知识点：地役权与、考察知识点：地役权与“相邻权相邻权”的区分的区分 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内借块地方堆放甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内借块地方堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，元，并提出不得超过并提出不得超过20天。甲表示同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙

27、天。甲表示同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪种说法不正确？（家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪种说法不正确？（ ） A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C.甲应依约定向丙支付占地费甲应依约定向丙支付占地费 D.若建材堆放时间超过若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场天，丙有权要求甲清理现场 答案：答案：A （1）本题关键在于区分地役权与相邻关系：相邻关系是种法定的权利）本题关键在于区分地役权与相邻关系：相邻关系是种法定的权利义务关系，而地役权则需要双方当事人通过

28、合同约定来设立。义务关系，而地役权则需要双方当事人通过合同约定来设立。 （2） A项错误项错误甲修房欲在乙家院内堆放建材并非甲修房欲在乙家院内堆放建材并非“必须必须”，因此，因此，双方间的利益关系不能依相邻关系予以对待，而只能由双方通过合同双方间的利益关系不能依相邻关系予以对待，而只能由双方通过合同设定地役权来解决。设定地役权来解决。 （3） B、C、D项均正确项均正确本题中，甲搬运建材从乙家门前经过属本题中，甲搬运建材从乙家门前经过属“必须必须”，应以相邻关系对待。，应以相邻关系对待。 2、考查知识点：地役权的取得条件及其对抗力、考查知识点：地役权的取得条件及其对抗力 甲为了能在自己的房子里

29、欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建起一座高楼，两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建起一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断错误的是（与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断错误的是（ ）。）。 A.甲对乙的土地不享有地役权甲对乙的土地不享有地役权 B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元元 C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此所受的损失丙有权建高楼，但须补偿甲由此所受的损失 D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效甲与乙之间的合同因没有办