工程维护服务管理手册

年5月29日工程维护服务管理手册文档仅供参考工程维护服务管理手册文件编号:SCFTGC-编制:蒋超逸审核:翁仲明批准:何大千受控状态:受控发放号:SCFTGC-SC-目录序号文件名称文件编号备注1工程维护服务质量目标SCFTGC-C/2-012设备房管理制度SCFTGC-C/2-023值班/交接班管理制度SCFTGC-C/2-034工具管理制度SCFTGC-C/2-045设备台帐管理制度SCFTGC-C/2-056公共照明系统管理制度SCFTGC-C/2-067安防系统管理制度SCFTGC-C/2-078停车场管理系统管理制度SCFTGC-C/2-089消防系统管理制度SCFTGC-C/2-0910电梯管理制度SCFTGC-C/2-1011中央空调管理制度SCFTGC-C/2-1112柴油发电机设备管理制度SCFTGC-C/2-1213给排水设施设备管理制度SCFTGC-C/2-1314供配电设施设备管理制度SCFTGC-C/2-1415装修管理制度SCFTGC-C/2-1516二次供水管理制度SCFTGC-C/2-1617监视测量设备管理制度SCFTGC-C/2-1718停送电操作规程SCFTGC-C/2-1819供配电设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-1920发电机设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2021安防设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2122给排水设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2223消防设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2324电梯设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2425中央空调设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2526二次供水设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2627公共设施作业指导规程SCFTGC-C/2-2728设施设备异常情况作业指导规程SCFTGC-C/2-28`四川省福泰物业管理有限公司工程维护服务质量目标文件编号SCFTGC-C/2-01版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的使各项工作到达标准化,提高服务质量。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目主任负责对质量目标进行总体管控;3.2工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作;3.3客户服务中心负责按照质量目标开展工作。4.0相关要点4.1杜绝重大质量安全事故;4.2杜绝重大投诉事件;4.3顾客满意度达95%以上;4.4服务及时率达95%以上;4.5设备设施保养计划完成率100%;4.6设备设施临时故障保修及时率100%;4.7值班记录合格率98%以上;4.8机房卫生合格率100%;4.9作业规程抽检合格率100%;4.10设备完好率100%;4.11公共娱乐设施完好率100％;4.12100%保证监视测量设备的有效性。4.13突发事件处理有效率100％;4.14消防设施、设备完好率100％;4.15服务人员100%持证上岗;4.16100%完成上级下达的指标任务。5.0相关支持性文件6.0相关记录四川省福泰物业管理有限公司设备房管理制度文件编号SCFTGC-C/2-02版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范物业服务范围设备机房的消防安全管理,确保设备的运行安全。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。3.2各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人,负责所辖设备机房内的安全操作,用火安全管理。3.3各班组技工必须严格遵守本规定,确保机房设备消防安全。4.0相关要点4.1严禁在机房内吸烟。4.2定期检查机房内的灭火设施,确保其正常使用功能。4.3机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻,严禁堆放物件。4.4设备操作应按各班组的安全操作规程操作,并做好防火措施。4.5设备房防水4.6设备房防小动物管理4.7机房清洁4.8设备房来访人员管理5.0相关支持文件<应急处理预案><设施设备异常情况作业指导规程>6.0相关记录<当班/交接班记录><来访人员登记表><设备房巡检记录表><异常情况处理记录表>四川省福泰物业管理有限公司值班/交接班管理制度文件编号SCFTGC-C/2-03版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范值班管理,确保值班质量及设备运行安全。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责对值班工作的监控。3.2项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检查。3.3项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。4.0相关要点4.1交班人员提前15分钟做好交班准备。4.2检查设备并确保运行正常,并完善记录。4.3做好值班室和设备房卫生工作。4.4接班人员提前10分钟到达值班岗位。4.5接班人员仔细检查各设备的运行情况及上一班记录。4.6交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作注意事项。接班人员应认真聆听,如有疑问可向交班人员提问,直至双方清楚。4.7接班人员清点移交物品,交接双方认为无误后,共同在<当班/交接班记录>上签名确认。4.8接班人员未到岗,交班人员不准下班,并同时向工程主管报告。4.9接班人员酒后不得接班。4.10若交接班过程中发生故障或其它异常情况,应停止交接,并向工程主管报告,交、接班人员应参与处理。5.0相关支持文件<员工手册><设备房管理制度>6.0相关记录<值班/交接班记录表>四川省福泰物业管理有限公司工具管理制度文件编号SCFTGC-C/2-04版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组工具管理,确保工具完整及各项性能完好。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。3.2班长负责各班所需个人工具及公用工具申购,负责公用工具、备用钥匙的管理和个人领用工具登记、盘点工作。3.3个人工具由领用人负责管理。4.0相关要点4.1工具分成两类:一类是个人使用工具。另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管;公用工具由工程班长负责保管,需使用时在工程班长处借用,工程维护员所借用工具记录在<公用工具借用登记表>内。4.3个人使用工具的管理:4.3.1项目工程维护员正式上岗时,由员工本人到工程班长处领取个人使用工具,并在<个人工具登记表>上签字确认。4.3.2个人使用工具的使用注意事项:4.3.2.1用力应适度,不准乱打乱撬。4.3.2.2测量不同的参数时注意正确换档(万用表、钳形表等)。4.3.2.3注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)。4.3.2.4工具用后应擦拭干净。4.3.3工程维护员个人使用工具属公司财产,严禁用作私人用途。4.3.4工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工个人自行配置同规格同品质的工具。如属正常使用损坏则能够经项目工程主管审核后在工程班长处以旧换新,工程班长应做好<个人工具登记表>登记。4.3.5员工离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目,对于丢失或人为损坏的个人使用工具,员工应作必要的赔偿。工程班长必须将员工退还的个人使用工具登记在<公用工具登记表>上并在”备注”一栏内注明”退还”字样。员工退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。4.4班组公用工具的管理:4.4.1由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。其它部门如需借用公用工具,需经项目工程主管或项目主任同意后方可借用。借用公用工具必须登记在<工具借用登记表>上。4.4.2公用工具使用注意事项4.4.2.1公用工具使用注意事项:a)用力应适度,不准乱打乱撬。b)测量不同的参数时注意正确换档(万用表、钳形表等)。c)注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)。d)工具用后应擦拭干净。4.4.3公用工具属公司财产,严禁用作私人用途。4.4.4公用工具如丢失或人为损坏,则应由借用人照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏,按公司报废处理程序进行,可另行申购补充。4.4.5工程班长对公用工具负管理责任,对还回的公用工具进行检查,并每月进行清查,如发现工具丢失或人为损坏,有权责令责任人尽快补齐。4.4.6每月由工程班长和公司资产管理员一起进行一次盘点,对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。报废后应在<公用工具登记表>”备注”栏注明”报废”字样。4.4.7对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检,检验合格后方可使用,否则按报废处理并补充申购。4.5机房钥匙的管理4.5.1设备机房门钥匙分主、备两套,主用钥匙由值班工程维护员保管,由班长负责管理。备用钥匙交工程主管保管,需急用时经项目主任或工程主管同意,由使用人在工程主管处借用,并办理借用登记手续,项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。4.5.2工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查,并妥善保管。5.0相关支持文件<测量工具预防性检测指导>政府<固定资产折旧报损规程>综合经营部6.0相关记录<固定资产台帐><公用工具借用登记表><个人工具领用登记表><固定资产折旧报损规程>作业单四川省福泰物业管理有限公司设备台帐管理制度文件编号SCFTGC-C/2-05版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的掌握设备的技术参数,记录设备维修情况;为设备中修、大修及设备改造、更新等提供依据。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1工程主管负责建立设备台帐,完善相应管理,定期对班组的设备台帐管理情况进行检查。3.2项目工程维护组负责所辖设备的专业管理,按照专业范围负责设备的台帐管理工作。3.3设备有关资料及检修、消缺、改造等情况,由班长负责填写到相应设备台帐,并存档。3.4项目工程维护主管定期根据设备台帐记录对设备进行运行分析。4.0相关要点4.1设备台帐的内容4.1.14.1.24.1.34.1.44.2设备台帐的建立4.2.1项目工程主管负责设备台帐的建立和监管,班长负责填写设备台帐。在用、停用、闲置、调入、报废设备(顾客财产)均须列入设备台帐,在备注栏注明以上情况。4.2.2建立设备台帐及设备标识卡,其内容包括:出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。4.2.3对设备逐一进行编号标识,其要求为:4.2.3.1设备按用途分为五类:供配电类(PD)、给排水类(GS)、电梯类(DT)、消防类(XF)、弱电类(RD)和空调类(KT),分别对应五个分类号。设备编号由位置号、分类号和序号组成,示例如下:SCFTCJ-PD-0211位置号(四川福泰分类序号长江集团研发中心) 分类号4.2.3.2每台设备应有相应的设备标识卡,设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,粘贴于设备适宜部位。4.3设备台帐的管理与使用4.3.1工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料,按照统一的格式填写设备台帐。并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善,做到帐实相符。4.3.2设备台帐实行集中管理。4.3.3设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。4.3.4设备的限制使用和停用:若设备经维修后,部分功能仍达不到使用要求,可限制使用范围,并在该设备的设备标识卡处贴上”限制使用”标识。因各种原因已停止使用的设备,应在该设备上贴”停用”标识。”限制使用”设备和”停用”设备应妥善管理、存放。5.0相关支持文件<档案管理制度>6.0相关记录<设施设备清单><设备台帐><设备标识卡><设施设备停用(限制使用)申请表>四川省福泰物业管理有限公司公共照明系统管理制度文件编号SCFTGC-C/2-06版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范公共照明系统管理,确保照明设施正常运行,确保照明性能的稳定、可靠。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责公共照明系统的管理和监督。3.2班长负责组织实施公共照明系统巡检、维修工作。3.3工程维护员负责公共照明系统巡检、维修工作的落实,完成巡检、维修。4.0相关要点4.1熟悉公共区域照明线路的分布情况,灯具数量,负荷量以及运行使用情况。4.2重点部位:办公区、各楼栋大堂、过道、地下室、总坪路灯、光彩工程等进行定期巡检,即坏即修。发现问题及隐患时及时组织处理。4.3对常见材料的耗费及其产生的费用进行记录,每月汇总并做好下月申购计划上报。4.4每天对灯控服务器进行巡检,根据季节变化,调整照明系统运行时间。4.5因材料不到位或其它因素引起而不能及时进行维修处理的汇报上级处理并做好记录,在此因素消除后立即进行处理。5.0相关支持文件<强电设备作业指导规程>6.0相关记录<公共设施巡检表><设施设备异常情况记录表><值班/交接班记录><公区维修记录>四川省福泰物业管理有限公司安防系统管理制度文件编号SCFTGC-C/2-07版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范安防系统管理,确保监控、门禁、巡更、围墙周界等系统正常运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责安防系统的管理和监督。3.2班长负责组织实施安防系统巡检、维修、保养工作。3.3工程维护员负责安防系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。4.0相关要点4.1严禁修改系统参数。若系统有关的参数需修改和重大维修经班长报工程主管同意后实施,并记录在<当班/交接班记录>上备查,并告知当职监控值班员。4.2每天巡查系统主机一次,发现异常立即处理,并详细记录。4.3每周检查安防系统保护设备是否工作正常,并对设备进行除尘工作。4.4 每月对安防系统进行呼叫报警等测试保养,并对关键点进行重点测试。4.5 每季度对安防系统电源电压逐个测试,发现电压偏差应立即调试,以免设备受损。4.6每月对UPS电源进行检测、保养一次,并记录。5.0相关支持文件<弱电设备作业指导规程>6.0相关记录<弱电系统巡检表><设施设备异常情况记录表><值班/交接班记录>四川省福泰物业管理有限公司停车场管理系统管理制度文件编号SCFTGC-C/2-08版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范停车场管理系统管理,确保停车场管理系统正常运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责停车场管理系统的管理和监督。3.2班长负责组织实施停车场管理系统巡检、维修、保养工作。3.3工程维护员负责停车场管理系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。4.0相关要点4.1挡车杆每月保养1次,做好相关记录。4.2闸机转动部件加润滑油,每月检查保养1次,做好相关记录。4.3紧固电线接头,每月检查保养1次,做好相关记录。4.4全面抹擦箱内灰尘,每月检查保养1次,做好相关记录。4.5每月对电脑操作系统、通讯系统进行1次保养维护,每月做一次数据库备份,做好相关记录。5.0相关支持文件<弱电设备作业指导规程>6.0相关记录<弱电系统巡检表><设施设备异常情况记录表><值班/交接班记录>四川省福泰物业管理有限公司消防系统管理制度文件编号SCFTGC-C/2-09版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范消防系统管理,确保消防系统正常运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责消防系统的管理和监督。3.2班长负责组织实施消防系统巡检、维修、保养工作。3.3工程维护员负责消防系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。4.0相关要点4.1日检:4.1.1每天应对主机系统设备的运行情况进行检查。4.1.2自检功能:按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明原因。4.1.3故障功能:主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况。备用电源故障,检查充电装置,电池是否损坏、有无断线。探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探头被取下,终端监控器有无损坏。4.1.4对发现的问题应进行及时处理,对不能自行处理的问题通知维保单位处理,并进行跟踪、配合,直至问题解决。4.2月检:4.2.1每月底日前配合消防维保公司按计划抽检消防自动控制系统,对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.2.2维保内容4.2.2.1测试探测器工作电压是否正常。4.2.2.2火灾探测器(温感、烟感、碎玻)安装倾斜角度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后,主机是否收到报警信号。4.2.2.3对楼层消防栓进行外观检查,油漆脱落应补刷新漆。4.2.2.4检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固,有无破损及丢失。任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常。4.2.2.5对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线路松动应给予紧固。4.2.2.6对主电源和备电源做自动转换试验,点动启泵试验一次。4.3季检:4.3.1每季度最后一月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.3.2维保内容4.3.2.1采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及灵敏度。4.3.2.2试验火灾报警的声光显示。4.3.2.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。4.3.2.4对备用电源进行1-2次充放电试验,1-3次主要电源和备用电源自动切换试验。4.3.2.5用”手动”或”自动”检查防火卷帘门的关闭情况,防火卷帘门有无变形、扭曲情况。4.3.2.6用”手动”或”自动”检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备。4.3.2.7用”手动”检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。4.3.2.8从消防联动柜上按强制”消防”开关键使消防电梯停于首层试验。4.3.2.9在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。4.3.2.10检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.4年检:4.4.1每年12月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.4.2维保内容4.4.2.1应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次模拟试验,对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理灰尘。4.4.2.2试验火灾应急广播设备的功能。4.4.2.3进行本规程月检和季检的检查内容。5.0相关支持文件<外包管理制度><强电设备作业指导规程><弱电设备作业指导规程><给排水设施设备管理><设备房管理制度>6.0相关记录<消防系统巡检表><消防泵房巡检表><风机设备巡检表><消防月/季/年检表><___维护保养记录表><设备外修申请单>四川省福泰物业管理有限公司电梯管理制度文件编号SCFTGC-C/2-10版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范电梯管理,确保服务范围电梯安全、正常运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责电梯日常运行、维护保养实施监督,承担电梯管理责任,协调专业维保公司及技术监督局对电梯的年检工作。3.2工程维护班长(电梯安全管理员)负责电梯的日常维护工作,电梯日常运行、维护、保养监管,对电梯日常维护保养、应急处理负责。3.3电梯操作员负责配合电梯维保公司的日常维护保养工作,电梯困人应急处理操作。4.0相关要点4.1各项目工程班长须持有<电梯安全管理员证>,电梯应急处理人员须持有<电梯安全操作员证>。4.2设备机房管理4.2.1电梯相关管理制度上墙,电梯管理人员相关资料复印件上墙。4.2.2机房门钥匙由指定人员管理,厅门钥匙(三角钥匙)由持有电梯管理相关资质人员管理。4.2.3工程维护班以外人员进入机房,须在<来访人员登记表>上记录。4.2.3机房内温度应控制在40℃以下,超过404.2.4机房通风处、电缆孔等应有相应防小动物措施;门、窗等应做好防水措施;机房配备相应灭火器,每月检查一次,确保有效。4.2.5设备安全警示标识齐全、有效;电梯平层对照表上墙,电梯平层色标清晰;盘车工具摆放在明显位置,标识清楚。4.2.6设备表面及机房地面、墙面应保持无明显积尘。4.3日常运行规定4.3.1每月打扫两次机房及设备卫生,机房地面、设备表面无积尘。4.3.2每天对厅门、轿厢、机房设备、三防措施(防水、防火、防小动物)、通风降温设施进行巡视检查,每周对底坑检查一次,发现问题及时报告、处理。电梯轿厢求助电话(轿厢到监控中心)通话测试每天测试一次,由秩序维护完成。4.3.3任何人员听到电梯警铃,及时报告相关工程人员处理。4.3.4发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停梯,通知相关电梯管理人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。4.3.5配合电梯专业维保公司完成日常维护和保养。4.3.6详细、准确填写电梯运行记录、故障维修记录及交、接班记录和每台电梯的维护记录。电梯维护保养规定4.3.7对电梯系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。4.3.8每年按国家技监部门要求的年检时间提前30日申报年检,由项目工程主管组织工程维护组配合电梯维保单位做好年检前的自查工作。4.3.9由项目工程主管组织维护人员会同电梯专业维保公司配合国家技监部门对应检电梯进行年检,并督促电梯专业维保公司完成整改内容,确认年检报告及整改报告并存档备案。4.3.10当发生电梯火灾、水侵及严重意外损坏等事故后,视具体情况需联系电梯专业维保公司和电梯生产厂家进行全面性的详细检查,并由国家技监部门检测合格后才能投入使用,检查及检测结果存档备案。4.3.11电梯在检修时(包括加注润滑脂或润滑油),应在首层(基站)厅门口放置”检修停用”或类似字样的表示牌。在作检修性运行时,禁止载客、载货。4.4.2故障处理规定4.4.1遇突发停机故障应查明停机楼层,组织人员迅速营救被困乘客。4.4.2营救被困乘客时,应严格按照<电梯困人救援标准作业规程>进行。4.4.3事后分析故障原因,配合电梯专业维保公司进行维修并排除故障。故障记录及处理情况报项目工程主管。5.0相关支持性文件国务院<特种设备安全监察条例><外包管理制度><电梯设备作业指导规程><电梯困人救援标准作业规程><设备房管理制度>6.0相关记录<电梯日检记录表><当班/交接班记录><电梯保养记录表>电梯公司<设备维保商年度评估表><电梯故障统计表><来访人员登记表>电梯公司<电梯维修单>电梯公司四川省福泰物业管理有限公司中央空调管理制度文件编号SCFTGC-C/2-11版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范中央空调管理,确保服务范围中央空调安全、正常运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责中央空调日常运行、维护保养实施监督,承担中央空调管理责任。3.2工程维护班长负责中央空调的日常维护工作,中央空调日常运行、维护、保养监管,对中央空调日常维护保养、应急处理负责。3.3工程维护员负责配合中央空调维保公司的日常维护保养工作,中央空调应急处理。4.0相关要点4.1空调机房4.1.1检查并记录中央空调机组有关运行参数(温度、压力、电流等),每两小时一次;4.1.2检查并记录水泵及管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象;电机有无异响、异味,每两小时一次;4.1.3控制柜电气装置信号指示是否正常,开关状态是否正确,每两小时一次;4.1.4配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。4.1.5发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用,通知中央空调维保公司人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。4.1.6对中央空调系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。4.2空调末端装置4.2.1检查风机盘管、新风机组、空调器有无异响,每日一次;4.2.2电磁阀、温控器开启是否灵活,温度控制是否准确,每周一次(中央控制器上操作检查);4.2.3自动排气阀排气是否正常,有无跑冒滴漏现象,每天一次;4.2.4检查并记录末端管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象,每天一次;4.2.5控制电气装置信号指示是否正确,开关状态是否正确,每周一次;4.2.6配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养;4.2.7发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用,通知中央空调维保公司人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。4.2.8对中央空调系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。4.3冷却塔4.3.1电机、风扇有无不正常声响、振荡,皮带是否过松打滑,每天一次;4.3.2布水器有无损坏、掉落,每天一次;4.3.3填料有无损坏、有无堵塞,每天一次;4.3.4浮球阀位置是否正确、有无损坏,每天一次;4.3.5集水盘有无异物或渗漏,每天一次;4.3.6控制电气装置控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确,每天一次;4.3.7检查阀门开闭是否灵活;4.3.8配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。4.3.9发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用,通知中央空调维保公司人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。4.3.10对中央空调系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。4.4燃气锅炉4.4.1检查燃烧机电源电压是否正常,每两小时一次;4.4.2检查锅炉管道阀门及水位是否正常,每两小时一次;4.4.3检查燃气压力及阀门状态是否正常,每两小时一次;4.4.4燃气报警装置是否正常,每天一次;4.4.5锅炉水循环泵是否正常,每天一次;4.4.6通风设施是否正常,每天一次;4.4.7配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。4.4.8发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用,通知中央空调维保公司人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。4.4.9对中央空调系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。5.0相关支持文件国务院<特种设备安全监察条例><外包管理制度><中央空调设备作业指导规程><设施设备异常情况作业指导规程><设备房管理制度>6.0相关记录<中央空调运行记录表><当班/交接班记录><中央空调保养记录表>空调公司<设备维保商年度评估表><中央空调故障统计表><来访人员登记表><中央空调维修记录表>空调公司四川省福泰物业管理有限公司柴油发电机管理制度文件编号SCFTGC-C/2-12版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范柴油发电机管理工作,确保柴油发电机良好运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责检查柴油发电机日常管理工作的监管。3.2工程维护班长负责柴油发电机日常管理工作的组织实施。3.3工程维护员具体负责柴油发电机的运行、维护、保养。4.0相关要点4.1机房管理4.1.1非值班人员不得随意进入机房,若需要进入,须经工程主管或项目主任同意,并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.1.2机房内严禁存放易然、易爆、危险物品。机房应备齐消防器材,并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。4.1.3按计划每周打扫一次机房卫生,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物,油漆完好、整洁光亮。4.1.4机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活,室温应控制在40℃4.1.5机房必须做到随时上锁,钥匙由当值人员保管,不得私自配钥匙。4.2日常巡检4.2.1每周巡查两次:检查水箱水位高度距补水口约5cm;储油间油箱、输油管道、阀门无跑、冒、滴、漏;机油液面标尺L与H之间,机油清澈光亮无杂质;蓄电池电压不低于24V;开启风机运行约15分钟。4.2.2巡查时检查灭火器材是否完好。4.3运行监控4.3.1每月两次空载运行,每季度带载运行一次,每次运行时间不低于15分钟,记录启/停机时间及运行相关数据。4.3.2柴油发电机发电运行时,工程维护员应密切监视柴油发电机的运行情况,每1小时进行一次记录。巡视部位包括:柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜(箱)、储油箱、蓄电池、消音系统等。4.3.3巡视监控内容如下:4.3.3.1有无异常声响或大的振动。4.3.3.2有无异常气味。4.3.3.3排烟颜色是否正常,是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象。4.3.3.4机油压力冷却水温是否正常。4.3.3.5频率偏差是否正常。4.3.3.6三相、单相电压是否正常,三相电流是否有过载现象。4.3.3.7信号灯指示是否正常。4.3.3.8检查蓄电池状况。4.3.3.9回风是否顺畅。4.3.3.10紧固件是否有松动现象。4.3.3.11柴油箱油位。4.3.3.12消音效果是否理想。4.3.4对于巡视中发现的异常情况,工程维护员应采取措施予以解决。处理不了的问题,应及时详细地汇报给工程维护班长或主管,请求支援。整改时应遵守<柴油发电机维护保养标准作业规程>。4.4柴油发电机异常情况的处理。4.4.1柴油发电机”飞车”现象时,工程维护员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施:4.4.2柴油机停机房发生火灾时按<机房消防安全管理规定>处理。4.4.3柴油发电机房发生水浸时按<设施设备异常情况作业指导规程>处理:4.4.4工程维护员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机,在停”市电”时,应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电。在来”市电”时,应在20分钟内关停柴油发电机。5.0相关支持性文件<发电机设备作业指导规程><设施设备异常情况作业指导规程><供配电设备作业指导规程><设备房管理制度>6.0相关记录<发电机运行记录表><值班/交接班记录><发电机维修记录表><发电机巡查保养记录><停送电操作票>四川省福泰物业管理有限公司给排水设施设备管理制度文件编号SCFTGC-C/2-13版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施良好运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责检查给排水设备设施日常管理工作的监管。3.2工程维护班长负责给排水设备设施日常管理工作的组织实施。3.3工程维护员具体负责给排水设备设施的运行、维护、保养。4.0相关要点4.1巡视监控:4.1.1每天14:00～16:00抄录总水表,监控用水量情况。4.1.2每周巡视一次物业服务范围内主供水管及其上的闸阀。每周巡视一次物业服务范围内消防泵房,每月手动启动消防泵试验一次。4.1.3污水泵巡查:5月～9月每天巡查一次,每周启泵试运行一次,其余月份每月启泵试运行一次。4.1.4污水泵积水坑巡查:每年4月份检查清掏积水坑一次。4.1.5雨、污水管网、化粪池巡查:每月检查一次,每年清掏一次。4.2给排水设备设施异常情况的处理:按<设施设备异常情况作业指导规程>处理。5.0相关支持性文件<给排水设备作业指导规程><设施设备异常情况作业指导规程>6.0相关记录<当班/交接班记录><维修记录表><巡查保养记录>四川省福泰物业管理有限公司供配电设施设备管理制度文件编号SCFTGC-C/2-14版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范供配电设备设施管理工作,确保供配电设备设施良好运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责供配电设备设施的监控管理,并对运行、维护、保养情况进行检查。3.2工程维护班长负责供配电设备设施运行、维护、保养管理工作。3.3工程维护员负责供配电设备设施运行、维护、保养工作。4.0相关要点4.1配电房管理:4.1.1非值班人员不准进入机房,若需进入,须经项目工程主管或主任批准,并在值班人员陪同下方可进入机房。4.1.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材,并禁止吸烟。4.1.3每天按计划对机房及供配电设备设施进行清洁,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮。4.1.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活,防小动物设施完好,机房温度不得超过40℃4.1.5机房应当随时上锁,钥匙由值班工程维护员保管,不得私自配钥匙。4.2配电房设备巡检4.2.1配电房值班工程维护员每班巡检配电房高/低压开关柜、变压器、电容补偿柜、直流屏,每2小时巡检一次。4.2.2配电房值班工程维护员应按规定的频次进行检查、巡视、监控,并把每次巡检配电房设备的时间记录在相应配电房设备运行记录上。4.2.3巡视内容:4.2.3.1变压器运行是否超温。4.2.3.2有无异常响声或气味。4.2.3.3各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常。4.2.3.4单相、三相电压是否在额定值的±10％范围以内,是否超载运行。4.2.3.5各种接头是否有过热或烧伤痕迹。4.2.3.6防小动物设施是否完好。4.2.3.7接地线有无锈蚀或松动。4.2.3.8各种临时用电接驳情况。4.2.3.9各种标示牌、标示物是否完好。4.2.3.10安全用具是否齐全,是否存放于规定位置。4.2.4对于巡视中发现的问题,当值配电房值班工程维护员应及时采取整改措施加以解决,处理不了的问题应及时如实地汇报给班长或主管,在班长或主管的协同下加以解决。4.3异常情况处理:4.3.1触电处理:发现有人触电时,应视为安全事故,按公司紧急处理程序进行。同时当值配电房值班工程维护员应冷静处理,使触电者尽快脱离电源,并进行紧急抢救。4.3.1.1拉开电源开关、拔去插头或熔断器。4.3.1.2用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线。4.3.1.3用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住,将触电者脱离电源。4.3.1.4防止触电者在断电后跌倒。4.3.1.5如果触电者尚未失去知觉,则必须让其保持安静,并立即请医生进行诊治,密切注意其症状变化。4.3.1.6如果触电者已失去知觉,但呼吸尚存,应使其舒适、安静地仰卧,将上衣与裤带放松,使其容易呼吸。若触电者呼吸困难,有抽筋现象,则应积极进行人工呼吸,并及时送进医院。4.3.1.7如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止,此时不能认为其已死亡,应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.3.2配电柜自动开关跳闸的处理:4.3.2.1判断跳闸原因(短路或过载)。4.3.2.2查清楚负载种类及分布情况。4.3.2.3对可疑处逐个检查,确认故障部位或报告班长/主管,请求支援解决。4.3.2.4如故障排除应立即恢复供电。4.3.3配电房发生火灾按<机房消防安全管理规定>处理。4.3.4配电房发生水侵时的处理:4.3.4.1视进水情况,拉下总电源开关或高压开关。4.3.4.2堵漏水源。4.3.4.3如果漏水较大,应立即通知项目工程主管,同时尽力阻滞进水。4.3.4.4漏水源堵住后,应立即排水。4.3.4.5排干水后,应立即对湿水设施进行除湿处理(如用干的抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等)。4.3.4.6确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求),开机试运行,如无异常情况出现,则能够投入正常运行。4.4”市电”停电时,值班配电房值班工程维护员按<柴油发电机设备作业指导规程>启动后备供电系统。4.5配电房值班工程维护员应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量)及运行状况清晰、完整、规范地记录在配电房运行记录表内。工程维护班长每月将记录整理成册后交工程维护主管存档,保存期限为3年。5.0相关支持文件<外包管理制度><强电设备作业指导规程><高低压设备安全指导>政府规范<设施设备异常情况作业指导规程>6.0相关记录<当班/交接班记录><停送电操作票><异常情况处理记录><高低压设备运行记录><高低压设备维修记录><高低压设备保养记录>四川省福泰物业管理有限公司装修管理制度文件编号SCFTGC-C/2-15版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范装修管理工作,确保公共区域设备设施良好运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责装修的监控管理,并对装修备案、现场管理、对比验收情况进行检查。3.2工程维护班长负责装修备案、现场管理、对比验收管理。3.3装修管理员负责装修备案、现场管理、对比验收工作。4.0相关要点4.1装修备案程序4.1.1装修备案申请4.1.1.1业主、物业使用人收房手续及身份证原件或书面委托书;4.1.1.2装修方案核查(包括装修平面图、吊顶平面图、水电线路图、花园施工图、局部改动立面图及其它文字说明材料等,图纸上需标示出空调室外机具体安装位置);4.1.1.3施工单位的资质证明、营业执照复印件、施工单位负责人资料;4.1.1.4填写装修申报资料4.1.2装修备案资料核查4.1.3签订”两书一协议”4.1.3.1签订<装修施工安全责任书>一份4.1.3.2签订<装修现场消防责任书>一份4.1.3.3签订<房屋装修管理协议>一式两份4.1.4办理施工人员<临时出入证>4.1.5装修备案经过,领取<装修进场通知单>。4.2缴纳装修相关费用4.3装修证件管理规定4.3.1<装修进场通知单>为每户1证,加盖客户服务中心鲜章后方为有效。4.3.2<临时出入证>施工人员每人一证,并贴近照一张,加盖客户服务中心鲜章方为有效。无<临时出入证>进入区划或擅自进行施工作业者,应责成其立即办理有关施工手续,方能允许施工。4.3.3施工单位须将<装修进场通知单>贴于业主大门上,以便装修管理人员现场查验。4.3.4施工人员进入区划时应随身佩戴<临时出入证>,进出区划大门时应主动向门岗值班人员亮证,无证者不得进入区划。在现场施工时应积极配合装修管理人员验证,无证不得在现场作业。4.3.5严禁将<装修进场通知单>和<临时出入证>转借、转让或在与登记房号不相符的地方使用,违者证件将予以收回。4.3.6<装修进场通知单>因保管不善而遗失应立即向客服中心补办,<临时出入证>遗失需重新补办。4.3.7施工单位应在<装修进场通知单>有效期满前五天到管理处办理延期手续,到期将予以收回。4.3.8门岗值员对进出区划的装饰材料和施工人员严格按规定进行查证,无证者一概不得进入。若业主(住户)需搬运材料或带施工人员进入区划,必须按规定进行登记后,方可放行。4.3.9装修管理人员随时到施工现场进行检查,发现与证件管理规定不相符的,将填写<违规处理通知单>,由装修负责人进行签字确认,否则,管理处备案后,有权作强行停工处理。4.3.10装修竣工后,办理退证退款手续。4.4装修施工管理规定4.4.1不得改变房屋的结构和使用功能,违者报告政府有关执法部门处理。4.4.2严禁改变、损坏原有房屋的外貌,必须保持原有(外墙、门窗、阳台造型等)外观设计的材料、款式、颜色,如有违规应立即恢复。4.4.3空调室外主机必须安装在统一设计的空调机位上,内、外机排水管应接入到排水管内。4.4.4严禁在承重墙(纵横墙)、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置。违者报告政府有关执法部门处理。4.4.5不得随意扩大或缩小门、窗洞口尺寸(包括打掉窗台墙、窗间墙);不得损伤钢筋混凝土圈(过)梁和改变构造柱的受力性质;不得改变圈(过)梁上砌体材料的厚度;不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。违者应立即恢复。4.4.6严禁在楼面现浇、预制板上打洞,凿槽埋管不得超过30㎜深。楼板底面吊顶承重支点应设在周边的墙体上;安装木质地板固定架时,钉入长度严禁超过30mm,违者应立即整改。4.4.7严禁私自改动厨卫间的防水层和下水管、水表、地漏、便坑的位置。户内给水管若有改动,需到客户服务中心备案,违者将停工整改。4.4.8严禁私自改动煤气管路和封包煤气表,违者应立即拆除封闭物,恢复原貌。4.4.9施工过程中如需临时更改装修方案,应立即到客户服务中心备案。严禁施工内容与报批方案不相符,违者应立即停工补办手续。4.4.10装饰材料进入区划后,应立即搬运入户,在指定位置堆放。搬运材料进户,必须从消防楼梯或货梯进入,未经同意不得从窗外或阳台吊运,以免损坏外墙及户外设施。4.4.11施工期间,应爱护公共设备设施,损坏照价赔偿并恢复。一旦进场施工,室内一切设备、设施(如门窗、卫生洁具、给排水及强弱电系统等)发生故障、损坏,所造成的损失将由业主及装修单位承担。4.4.12若因装修施工给毗邻造成损失,如上层漏水给下层住户造成损坏,上层业主应负责赔偿和修复。4.4.13施工时间:以客户服务中心公告时间。

4.4.14装修建碴、垃圾必须日结日清。搬运材料后,应立即清扫公共区域卫生。4.4.15施工人员应爱护环境卫生,不得随地吐痰,乱扔烟头、纸屑等杂物。4.4.16遵守治安、消防管理规定,非工作场地人员不得入内,非工作时间不得在区划内留宿、逗留。严禁使用电炉、柴火做饭、烧水。离开现场时,关好水电气阀,锁好门窗。4.4.17施工期间业主(住户)、施工单位及施工人员应严格遵守政府有关法规以及<住户手册>、<装饰装修管理协议书>、<施工装修承诺书>和本文所载管理制度。5.0相关支持文件<住宅室内装饰装修管理办法><消防法><装修管理协议>6.0相关记录<装修办理流程表><室内装修资料领取单><室内装修申报需要资料清单><装修备案记录表><室内装修图纸审查意见表><成品保护验收表><装修进场通知单><装修情况一览表><户内装修加班申请表><室内装修巡查表><施工人员违约扣款单><装修违规整改通知单><临时动用明火申请表><货梯使用申请表><业主/物业使用人室内装修工程竣工备案申请书><装饰装修完工检查表><装修安全履约金退款登记表>四川省福泰物业管理有限公司二次供水管理制度文件编号SCFTGC-C/2-16版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范二次供水设备设施管理工作,确保二次供水设备设施良好运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责检查二次供水设备设施管理。3.2工程维护班长负责二次供水设备设施管理工作的组织实施。3.3工程维护员具体负责二次供水设备设施的运行、维护、保养工作。4.0相关要点4.1巡视监控:4.1.1工程维护员应每天巡视一次二次供水泵房,每周巡视一次主供水管及其上的闸阀。4.1.2巡视监控内容如下:4.1.2.1水泵、电机有无异常声响或大的振动。4.1.2.2电机、控制柜有无异常气味。4.1.2.3电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅。4.1.2.4电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常。4.1.2.5机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求。4.1.2.6水箱水位是否正常。4.1.2.7闸阀、法兰盘连接处是否漏水,水泵是否漏水成线。4.1.2.8主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰。4.1.2.9止回闸、浮球闸、液位控制器是否动作可靠。4.1.2.10临时接驳用水情况。4.1.3工程维护员在巡视监控过程中发现二次供水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决。处理不了的问题,应及时上报,提出整改并跟进解决。4.2二次供水设备设施异常情况的处理:4.2.1主供水管爆裂的处理:4.2.1.1立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。4.2.1.2如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵。4.2.1.3立即通知项目工程主管并按应公司应急处理程序进行处理,组织抢修。4.2.1.4协调相关部门人员配合对爆管部位进行连接处理。4.2.1.5爆管连接维修完成并达到通水要求后,工程维护员打开水闸通水试压,看有无漏水或松动现象。4.2.1.6确认一切正常后,通知相关部门回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。4.2.1.7对相关情况做好记录。4.2.2水泵房发生火灾时,按<机房消防安全管理规定>处理。4.2.3水泵房发生水侵时的处理:4.2.3.1视进水情况关掉机房内运行的设备设施,并拉下电源开关。4.2.3.2堵住漏水源。4.2.3.3如果漏水较大不能处理,应立即通知项目工程维护班长、工程主管,同时尽力阻滞进水。4.2.3.4漏水源堵住后应立即排水。4.2.3.5排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。4.2.3.6确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行。如无异常情况出现,则能够投入正常运行。4.2.3.7对相关情况做好记录。4.3水泵房管理:4.3.1非值班人员不准进入水泵房,若需要进入,须经项目工程主管或主任同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。4.3.3水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内禁止吸烟。4.3.4每周打扫一次水泵房及设备设施卫生,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮。4.3.5水泵房内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。4.3.6水泵房应当做到随时上锁,钥匙由工程维护员保管,任何人不得私自配钥匙。4.3.7各项目工程维护员应将二次供水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率等)及运行状况完整、规范地记录在<二次供水系统巡查记录>表内,工程维护班长将上一个月的记录整理成册后交项目工程主管存档,保存期为3年。5.0相关支持文件<外包管理制度><四川省生活饮用水卫生监督管理办法><预防二次供水污染应急预案><水质检测及水质检测资料报告制度><涉水产品消毒产品及清洗消毒人员索证制度><二次供水卫生管理制度><二次供水卫生管理机构及职责><二次供水从业人员”五病”调离制度><生活饮用水卫生标准>GB5749-6.0相关记录<二次供水设备巡查记录><当班/交接班记录><维修记录><保养记录>四川省福泰物业管理有限公司监视测量设备管理制度文件编号SCFTGC-C/2-17版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的确保测量设备的功能满足使用要求。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1公司领导负责批准测量设备的采购计划。3.2品质管理部经理/副经理负责制定和审核测量设备的配置、校准计划。3.3品质管理部主管负责提出测量设备的采购、校准计划申请。3.4各班组班长负责对各班测量设备的使用管理。3.5品质管理部文员负责测量设备的保管。4.0相关要点4.1测量设备的范围4.1.1按用途可分为维护和维修设备用的,对设备运行参数进行监视用的。4.1.2按装置可分为安装于固定管道和设备上的、移动使用的。4.1.3按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。4.1.4按形式可分为仪器、仪表、测试软件等。4.2测量设备配置的要求:4.2.1数量满足使用要求。4.2.2最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4.3测量设备的配置4.3.1按公司的采购流程办理相关手续,并提供专业技术支持。4.3.2配置测量设备时提供专业技术支持的资料:4.3.2.1名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。4.3.2.2数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家、或供应商称。4.4测量设备的管理4.4.1品质管理部主管应指定专人负责管理测量设备,其职责为:4.4.1.1建立测量设备台帐,其内容包括:出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。4.4.1.2对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:――按班组采用符号和顺度进行编号。示例如下:PD－001该测量设备的顺序号,用三位阿拉伯数字。班组简称,用该班组名称前两个字的汉语拼音字母大写。符号规则如下:PD……配电班RD……弱电班SD……水电空调班DT……电梯班――标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用带色彩的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。4.4.1.3规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定:测量电参数的校准周期为2年测量压力的校准周期为2年装于设备上又不能拆卸的设备大修时进行校准其它另有规定的按法规或国家主管部门规定的校准周期进行4.4.1.4按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续。4.4.1.5对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4.5测量设备的使用4.5.1测量设备管理人员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。4.5.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。4.5.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。4.5.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准造成的影响。4.5.5测量设备的保管环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。4.5.6测量设备的限制使用和报废:测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格的范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放年或包装物上明确予以标示。无法限定区段和范围的,可送有送单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,并报公司总经理批准。4.6内部校准4.6.1对使用要求不高的测量设备,由设备运行弱电技师及弱电技工进行内部校验,每年进行一次。如经弱电技师及技工校验不合格的,送国家相关计量测试单位校准。4.6.2具体方法为:先选取经国家相关计量测试单位校准合格的测量设备作为对比样本(简称A),在相同条件下测试同一目标,被校验的测试设备(简称B)与A对同一测试目标测试的两个数据(分别对应a和b)进行对比,如果0.95a≤b≤1.05a,则判定被校验的测试设备B合格,有效期为一年,并贴上内校合格标签。否则判定为不合格,并送国家相关计量测试单位校准。4.7校准的委托4.7.1需送检的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。4.7.2品质管理部测量设备管理人员在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托书中,并请校准单位在校准/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。4.8品质管理部测量设备管理人员应长期保存<测量监视设备履历卡>、<测量监视设备内校记录表>、<测量监视设备一览表>。5.0相关支持性文件6.0相关记录<测量监视设备一览表><测量监视设备履历卡><测量监视设备校准计划><测量监视设备内校记录表><设备外修申请单>四川省福泰物业管理有限公司停送电操作规程文件编号SCFTGC-C/2-18版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的规范倒闸操作,确保设备安全运行。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目主任负责对停送电操作的许可签发。3.2项目工程主管负责对停送电操作票的审核,并对停电送电工作负责。3.2项目工程班长负责停送电操作票的填制,停送电操作的具体安排和检查,对现场操作负责。3.3项目工程值班人员按操作票实施停送电操作。4.0相关要点4.1正常情况下的倒闸操作:4.1.1项目工程主管提前通知工程班长停、送电时间、范围(包括变压器报停、启用)。4.1.2工程班长接到通知后,完成以下工作:立即通知供配电专业人员赶到现场,核实停电范围、设备操作顺序,填写好操作票后,由项目工程主管审核后报项目主任签批许可,4.1.3停送电操作前,工程人员要做好相应的准备工作,电梯降至一层。如有必要可将发电机操作开关置于停机位置。4.1.4在确定时间内,在监护人的监护下,操作人员按操作票进行停送电操作。4.1.4.1停电:先停负荷开关,后停隔离开关。4.1.4.2送电:先送隔离开关,后送负荷开关。4.1.5停送电操作完成后,工程人员要检查电梯的运行情况,发电机操作开关置于自动位置。4.1.6做好各项相关记录。4.2紧急状态下的倒闸操作:4.2.1发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,值班工程维护员应当立即进行全部或部分负荷停电操作,根据情况立即断开低压配电柜上电源开关或断开高压开关柜高压开关。4.2.2停电后立即通知项目工程主管,工程主管到现场后立即检查事故原因,在查出原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复,以恢复正常供电。4.2.3做好各种记录,重大事故应立即报告品质管理部负责人。5.0相关支持文件<高低压设备安全指导>政府规范<设施设备异常情况作业指导规程>6.0相关记录<当班/交接班记录><停送电操作票><异常情况处理记录>四川省福泰物业管理有限公司供配电设施设备作业指导规程文件编号SCFTGC-C/2-19版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期-1-11.0目的供配电设施设备维护保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责制定项目<设备运行年度检修计划>报公司审批后实施。并检查该计划的执行情况。3.2各项目工程维护运行班负责组织制定供配电设施设备维护保养年度计划,交工程主管审核。3.3运行班班长、配工程维护员负责对供配电设施设备进行维护保养。4.0相关要点4.1操作规程4.1.1安全操作注意事项4.1.1.1操作高压设备设施时,必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉制工作服、使用绝缘操作杆。4.1.1.2操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套,避免正向面对操作设备。4.1.1.3严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件:a)有监护人。b)工作场地空间足够,光线足够。c)所用工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等)。d)工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。4.1.1.4自动空气开关跳闸或熔断器熔断时,应查明原因并排除故障后,再行恢复供电。不允许强行送电,必要时允许试送电一次。4.1.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路,不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.1.6变配电房拉、合闸时,应一人执行一人监护。4.1.2供配电设备设施操作4.1.2.1配电变压器停电的操作要领:a)拉开各低压出线开关。b)拉开低压总开关。c)拉开配电变压器高压侧负荷开关。4.1.2.2自发电停电操作要领:a)拉开发电机配电柜总开关。b)关闭发电机后,把发电机启动开关置于”自动”位置。4.1.2.3配电变压器送电的操作要领:a)合上配电变压器高压侧负荷开关。b)合上低压总开关。c)合上各低压出线开关。4.1.2.4自发电送电的操作要领:a)检查发电机冷却水、柴油、机油、蓄电池电压指示在正常后,方可旋动发电机启动开关启动发电机。b)合上发电机配电柜总开关。4.1.2.5在配电变压器上工作前,操作要领如下:a)先断开低压断路器,再断开高压负荷开关。b)验电,确认无电。c)两侧分别挂三相短路接地线(或合上地刀)。d)挂上”有人工作,禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.1.2.6在配电柜开关上工作前,操作要领如下:a)拉开开关、有明显的开路点。b)验电,确认无电。c)挂三相短路接地线(或合上地刀)。d)设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者)。e)挂上”有人工作,禁止合闸”标示牌于停电开关处。f)站在绝缘垫上工作,尽量单手作业。4.1.3倒闸工作票:

4.1.3.1在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列两种:填用工作票。口头或电话命令。

4.1.3.2填用工作票的工作有:a)高压设备上工作需要全部停电或部分停电者。b)高压室内的二次接线和照明等回路上的工作,需要将高压设备停电或做安全措施者。c)带电作业和在带电设备外壳上的工作。控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作。d)二次接线回路上