城市综合体项目整体形象定位

——三水健力宝项目整体定位方案事业四部2017年4月CONTENTS

PART2项目住宅客户定位分析

PART1可研性报告回顾谋局定调

PART4项目整体形象定位进阶

PART3商业市场分析定位破局项目可研性报告回顾Partone城市背景理解广佛同城带动佛山经济上行，接近准一线城市水平佛山，广佛同城经济圈，省内经济发展处领先地位佛山整体经济上行，城市格局提升，接近准一线城市水平；城市背景理解三水经济同步稳增，消费力增强，联通广佛更便捷三水区域经济同步稳增，消费力增强，未来可持续发展水平提高；广佛同城多项规划深化落实，三水片区坐享红利；土地市场发展三水区域库存量充足，知名品牌相继涌入，市场竞争加剧佛山土地市场供不应求，多个外来品牌开发商首进佛山；优质地块遭哄抢，地王频出，楼价上溢有张力；三水地价上扬，后续高房价有支撑；三水未入市地块主要集中在北江新城片区，形成竞争；政策走势广佛限购政策接连加码，三水非限区域且价格洼地，坐享红利广州限购政策严厉佛山限购区政策加码非限购区避开政府调控未来非限购市场客户溢出效应愈加明显，一二级市场均迎来红利项目区位分析项目地处三水城央中心，配套资源环绕，区位价值凸显区位：政文组团核心，商业板块中心地段；交通：周边道路通达城市主干道及广佛肇清四地高速，交通便利；资源：一河三公园生态环绕；配套：商业配套集中，学区资源突出，周边名校环绕；三水住宅市场分析三水非限，住宅需求量大，推动量价齐升非限区域，价格洼地，价值凸显2016年三水市场积极去库存，实现量价齐升；预测2017上半年三水住宅推售货量大，消化周期延长；三水市场刚需户型消化力强、刚改户型具一定的潜力；大面积消化能力较弱；主要竞品集中在北江新城和三水新城；预测2017上半年三水住宅推售货量大，竞争剧烈；三水市场产品刚需为主，各版块集中推货，竞争剧烈三水住宅市场分析三水公寓市场分析三水公寓以投资型为主导，小面积产品去化快去化情况较好，存量细，成交均价逐步攀升，市场需要新项目进行补充公寓分布以新城区域与北江片区为主；以30-50方小面积产品为主；三水公寓市场分析公寓产品存量少，未来供应以类住宅公寓为主，且数量不多市场公寓项目多为尾盘或售罄，在售项目均价为7800-8500元/㎡；未来供应量较少，主要以类住宅公寓为主；写字楼市场处起步阶段，供大于求佛山写字楼供求失衡，大量库存难以消化；三水写字楼市场处于起步发展阶段，档次、租金水平相对较低；市场供求有所增加，成交均价约8000元/㎡；市场对于高端写字楼市场的需求量不大；三水写字楼市场分析商业市场分析档次提高、竞争加剧集中式商业消费规模庞大，档次逐渐走高，未来新增竞争压力陡增；商业市场分析三水商业市场体量巨大，集中商业分流有限客群，竞争加剧社区商铺规模不容小窥，受集中商业分流影响投资客户来源主要以广州客为主总结住宅公寓写字楼商业刚需户型为主刚改户型具潜力项目可打造通燃气的公寓投资产品推向市场写字楼产品存在一定市场风险商业定位应避免与万达等商业体正面竞争，需要走差异化、主题化路线，同时招商需要前置44号地块整盘己建议住宅+公寓+商业刚需业户型粥为主刚改顷户型税具潜逐力双钥从匙修材正为30~鱼50㎡的LOF畅T公寓错位夕发展滩集中酬商业基于慰市场剂格局脆及区援位情活况下喉，本项锯目将搜吸引糟怎样狮的一网批客逃群？项目被住宅该客户美定位慕分析Par浑tt睁wo佛山跨愈区域置未业趋势朗明显佛山欢市场遭进入领多元筹化时棍代，木产品翠和客母户不诞断升叫级，撞置业毒需求晓趋向湖多元醒化，灶区域晚间客熄户流要动性绪明显末。2005年2009年2016年物业趋势典型项目客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善，出现资源型豪宅大盘伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城、怡景苑天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利一号公馆天湖华府、绿地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂园城市之光……客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首次置业、多次置业兼顾初本地客户外，辐射交通主干道、行政村、产业带为支点的客户本地客户为主：食租阶层/公务员/企业主/生意人价值因素置业目的资源环境/社区配套/地理位置/产品/物业服务/社区规模地理位置/周边配套/资源环境/社区规模地段交通/新兴中心地段/区域规划/品牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境多元化时代传统豪宅时代高档社区初现时代自住:投资：8:2首次置业为主；改善型（首改居多+再改为辅）需求自住:投资：7:3首次置业+改善型（首改+再改）需求自住兼投资居多首次置业+改善型（首改+再改+多改）需求在城市耍升级发拍展的大及背景下浮，佛山面产品泻和客恼户结基构也悟在升务级变弦化广州焰客西忙迁册区外坝客源盏置业灭比例衔提高1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外溢化3、限购政策促使广州客外溢：三水作为非限购区域，在政策利好环境下，联动广州客户涌入，拉动三水量价齐升【佛山客户市场概述】随着轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续加大，城区客外溢置业化比例提高。2、广州西迁置业：广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山各板块广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。数据来北源：中遍原地产级研究中心三水本辣地客户保研究客户构成变化情况三水30-40%南海及禅城20-30%肇庆20-25%广州10-15%2015年之后，尤其是2016年部分联动项目广州客户比例超过60%（三水北站、云东海站）广佛肇轻轨通车2015/12/282014/12/26（三水南站）南广、贵广高铁通车广佛客户联动2016三水区舟域项目乏广州客册比例增精加的原仁因：“淋卖点”脂-轨冲道交通役+“渠吹道”献-广佛饲联动【客逃户构乒成变衣化】过去多僵区域均朵衡分布半，随着骡轨道交尼通开通志以及广想州外溢击客户被随大批导裙入三水权洋房市折场，广明州客户蔬对于三萄水的心倾理距离栗被打破昆，区域唱认知增煌强，从放而推使宅住宅客捕户的成隐交比例丛上升。广州握占比54%三水占占比34%南海禅害城占比12%三水区炊域客户分析区域分退析分析重点庭研究袄客户代来源览占比汗较高抽的三司大板寄块（白三水某、禅相桂及慌广州挂）三水住坝宅客户妨主要分罩为三大只区域，贵分别为缘瑞三水本缩慧地区域贵（34暮%），宫禅桂赔区域桑（12%）及广拍州区域喊（54%）目标袭客户会研究润思路佛山兄市场凶近年尚客户怪发展其变化脸特征区域板妙块中，芹客户来谷源及构临成变化岛？佛山市管场客户竞研究三水被板块怠客户最特征未来地香块开发汇所要承寇接的目智标客群嗓演变趋杏势？未来寻目标唱客户裁预判从区域职板块客陶户情况清看区域赌竞品客惯户，预判名未来橡目标脊客户桌的可辛能性差！板块常客户推参照狐选择本项目岁总建面置67万蹦方，作苹为一个笋三水西蓝南大盘拜，未来登将必须目吸纳外裁区客。吵分析区券域内的晋客户特刻征，以毒分析未聪来项目略对外区词客的拉羡动能力肤。从走量好闷、高溢锐价、高嘴口碑三个维占度，选雕取不同捏区域的辅典型大石盘，得才出项目锁未来的缺客户特碰征：北江新城板块北江新区板块三水西南板块三水新城板块三水时代城北大博雅滨江雅居乐雅湖半岛三水新城板块恒福新里程保利中央公馆住宅趴竞品讨项目税客户两分析号——夕三水狡新城乐板块从20砌14开盘录的本匆地客致户占作比80%到20直16年本地权客户占列比53栽%、广州桂客占比34幼%；项目利膨用品牌总开发商拔、地铁盖沿线等锋吸引客饺户；利用漫轻轨歉旁优嫂势在煌三水触联动伙项目测带客动期间险拦截瓦大量夺广州油客户匀，带蛋来大薄量区摇域外感来访描成交图，也返实现膀了量跑价齐物升，腹单价赚逐渐含破万塘。【保昂利中赵央公戒园】——本地客历户为主奇，外区国投资客炎有较大呜幅度增绵长住宅例竞品煌项目什客户乌分析摄——摆三水填新城妻板块注：客霸户统计殊来源20绩16年项目档来访成交客佩户区域转方面主笔要为西倡南城区齐（31司%）及岩广州（版31%妖）为主阶；其余暮多以乐不平、芦仰苞等街庆镇客户小来源；成交客镰户大多泪以企业师中高层嘱、个体羡工商户情、私营泰企业主画，客户烦群锁定被在中高帆层消费披人群。【恒福绑新里程干】——广州客龙户与本臭地客户轻持平住宅遣竞品炭项目浊客户良分析损——爷北江画新城鸭板块【三鹅水时拖代城喝】——受益于碧地铁，欲广州客摔户剧增三水时献代城2彩016勉成交客月户主要狗以广州旧客户为薪主，占去比接近向8成，猪主要由扒于项目浮高铁带狼动广州羡客户的付投资，坑本地西劫南客户亩占比极暮少主要臣由于交荡通问题勉；客户构屈成方面愚，以自协由职业纵和普通怠员工为志主，以尚企业中桶高层为驱辅。住宅竞应品项目急客户分巷析——阁北江新虫城板块注：通客户离统计评来源20逢16年项目殃来访博雅倚滨江乔客户监主要术西南的城区液（2再8%像）以走及广公州客偶户（知65标%）丸为主秋；其船次河艰口、莫金本好、白独泥、料南海储等地张；从客佳户构甲成看除，以晃中高遇管理摸层、第私营润企业哪主、交公务宇员为喉主要颈购买击人群纹。【北取大博灵雅滨抚江】——广州客滩户为主索，本土株客户作事为补充住宅竞野品项目茫客户分羽析——弯西南中茫心板块注：客择户统计闸来源20谨16年项阁目来妄访雅居乐确由于年金中启动鲜了广州戒中介联种动销售兴，广州众客户占侨比急剧键攀升至琴34%叮，与本划地客户阿基本持关平；客户群优体方面劳，主要姜以普通拜员工及或自由私金营企业胆主为主弟。【雅居点乐雅湖迹半岛】——广州瞒客户叫与本突地客外户持躺平三水谦区域材客户帽构成甘地图

北江新区广州客户（65%）西南客户（28%）1K习M2KM本案三水主看城区广州当客户杠（40%）西南客愉户（40%）三水新乎城西南伐客户萝（31夫%）广州陡客户舅（31%）为主地铁引播动广州午客户广州火客户顶认可律主城懒区价倾值三大板洽块中，攻西南客轨户占比枪近30线%；广把州客户煤占比尤挑为突出叙，特别辨是主城坚区及北毛江新区城板块，贱占比均跃过半；首波稻住宅迁未来跳客户蠢地图三水核心客户赌群体仰：三水管客户杰约45%个体鼓户政府夸公务渴员原住居残民旧城驶区换技房人菜群广州重要客冲户群体者：广州网客户迁约45毫%个体登户、犁企业踏高管养老人浮群少部分贵投资客入户中客群南海爪禅城重要客踏户群体绑：南海唯禅城限客户贪约10%个体处户、涨企业认高管政府公姿务员度假扛及养裂老客渴户预判蒜未来垫项目熊承接涨客户轮群方因向为己：三掘水本火地客蜻户45%，伤南海禅当城客户菌占比1糕0%，皱广州外扇溢客户邮占比45%本案三水本维地（45%）：核心窗客群兼：个掏体户残、地丑缘性靠客户群，政府助公务怜员、新原住愚居民脚、旧作改客过群，倦项目盖情结美客源广州赤（45镰%）：核心站客群太，个体户蜓、企业尽高管、牵部分投境资者、疏教育入坚户人群狠、养老在人群、足地缘性予客户南海禅沾城（10%）：核心掉客群库，地租缘性补客户蹄，个狡体户寻、政暮府公电务员踩、企竹业高斤管项目67万方的三水码西南大素盘长达5年的开发勺周期客户将出现链怎样的劲趋势？客户研墙判1【环境谊吸引样外区询客】项目生阅态生态推环境优承越，主说动吸纳范跨区域伟客户三大邻公园梅环绕拉：项目地丈处三水税中心西互南板块万，坐拥三大公宗园景观环水境（西重南公园吵、三水肉文化广播场、左局岸公园胀），拥云有不可蚊复制的茫生态之斧美，环曾境的优受越性，灿在三水霸其他板哗块乃至斯广佛其探他区域胖内首屈求一指。【城央价中心丽价值邻吸引泊外区毁客】主动吸蔽引周边新及外区脏客户客户稀研判博2城央核缩慧心配批套齐全兼：三水忌中心副西南稳板块烧主城役中心圆价值妇凸显占，各垫项配趟套资背源优湿越，普其中袋包括书教育组医疗挂、行削政办辱公、雾商业美广场后等；佛对于客外区雀客户吵来说卧，无待论是胳地缘于性客娱户或课是投夸资型蓝客户淘，对孕配套遍的完岩善度偷是置戒业参弊考的凭重要坊元素睁之一蚁。客户研花判3【教育配相套吸引素外区客】教育叶配套西集中帜，得坐益三朴水入家户政仓策购房入庄户教侄育无忧订：20寒16年6月起，蹄外区客工户置业苦三水即岗可办理性入户，肤因此，从吸引了虑许多广艺州客户伏置业三骡水，地砖块区域霜内教育碑资源配馒套优越爆，一站农式教育命配套齐窝全，其蔽中还包桑括省一氏级重点雾学校——三水有华侨盲中学犯。幼儿园小学中学西南中心幼儿园西南中心小学三水华侨中学（省一级）三水中心幼儿园第十小学健力宝中学明智幼儿园第八小学第四中学聚华园幼儿园第九小学客户研期判4【广佛披同城说路网京完善枯吸引松外区结客】路网升赏级，沿具线客户占主动导此入随着广淡佛同城导一体化步的进一誉步深入告，广佛堤路网也述在同步羊升级，惩其中包传括广佛游肇轻轨伪、佛山猫一环西焦拓北环说段、二疗广高速梦、沈海铜高速等校，这些煎公路线誉网及轨寄道交通片完善，径使南海阵禅城及奥广州客渗户进一馒步外溢划，沿线希导入的挠置业客华流进一踪蝶步增多客户象研判驰——翁未来科趋势20角17年201导8年201物9年20梁20年20鸣21年区域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禅城10%12%14%10%10%广州及其他45%48%52%58%60%首开：产本地＋萌广州主涝导中期诸：南榜海禅夫城客嘱比例只上涨后期嫂：广姐佛同彼城深降化广州客腿比例上续涨按本项族目5年开仰发周近期，队整盘仔的三盘水本享地客兆户均添占比35%，南海遭禅城客返户均占离比10%，广州眯客户均绣占比55%；客户研溜判——头整盘客秃户地图三水广州南海垃禅城本案三水贱本地帖（35%）：核心拌客群膏：个寸体户点、地凶缘性全客户货，政府公哲务员、初原住居凑民、本宝地私企丝式业主……广州（55%）：核心客跟群，个体们户、眨企业穷高管赌、部欺分投惧资者慕、教戚育入吓户人浙群、窜边缘资客群军、新酷广州娘人……南海拣禅城挽（10%）：核心客决群，外诱溢实力嫁客户，桑改善型顶为主，觉地缘性冬客户，五个体户淹、政府岂公务员流、企业蚂高管35%10盲%55%由于本巩地客户照逐步消舟化、外区岛客户逢逐步驼增量楚，预确判未碍来项诱目以撒广州妙客户莫为主弱导，扫其次誓是本笨地客怖户，迷南海催禅城育作为来补充。广州区域佛山区域个体恼户经没营者：专业市料场个体查户经营春者，有伴一定经响济实力附。工薪一律族：白领够工薪字一族撒、专肤业市是场内盾职员蜜等，惨城市池房价免外溢播客户市。教育入保户人群：非柏广州筝本市爆户口咱，急捞需解碎决子酬女入李户教恼育问份题，谎重视夏子女红教育嚷品质者的客舞户。个体雹户经云营者：专业平市场舒个体踏户经积营者哭，有妄一定亦经济解实力间。工薪呢一族：本地企黑业的白剥领阶层榜及高级捷技术型伍人才，湾已有片赞区居住粗习惯的筝客户。大家逼分小泽家人骆群：三鼠水本土俱居民趟，因道婚姻丘而置足业组衰织小太家庭拿的年虫轻一救族目标客碌群总体请归纳：脊广佛交巷界因高岩房价主用动外溢奶型客户琴，辅以聋本地客舟户。客户初艇步界定瓣及落位价值冻驱动日：城闸央中处心、较置业止洼地桨、交通南便利逆、教粥育入利户、搏配套俱齐全价值驱悟动：城宰央中心售、配套兄齐全、胜交通便里利、名础校云集附、商业孕集中、尿公园环述绕项目核冬心客户瞎特性白协描他们——身份与垂价格的谷权衡者新广步州人股一族哭，一驱直努霞力追莫求向猎城而车居，廊但居各高房蛮价让链他们优外溢填择城刘而居回。他们，买向往拥狸有城市令符号的日身份感他们，注重惭城市扛距离冤、交扁通便策利、腥完善锋配套他们，话渴望子而女得到忧最优秀那的城市侵教育追求品锡质，关器注细节购！在可承隆受的价嚷格范围泡内，凸显锹城市合身份签！商业市浓场分析恶定位Pa要rt今t捞hr慌ee站在鼓三水——看中碰心三水擦西南瞧商业煎市场饱现状西南中屑心区以宾三水广彩场为主谜导，占苏领传统伐大众消言费市场河，新城/新区录两翼捆中高斩端商窑圈鼎抖立，悬中心饲区未撇来要绑形成麦中心巧商圈查的聚封合效较应，元仍需缠中高慰端市菊场业江态进津行补罚充；三水蓝商业饥市场腊品牌助分布项目三水广场万达广场新动力广场服装品牌主力店男装：鳄鱼、ALT、啄木鸟、九牧王、花花公子、汉崇、G2000；女装：莎莲奴、卡路约翰、JUMEL、哥弟、阿莲娜、芭纳欧、BLG运动休闲：以纯、adidas、nike、李宁、安踏、banleno服饰：万达宝贝王，小小王国，优衣库，LAXDN，JACK&JONES，优衣库

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