物业管理法律法规测试题

物业管理法律法规测试题单项选择题：（共10分）1、现在，狭义物业管理法律是指（）。A.物业管理条例B.物权法C.民法通则D.协议法2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序活动。A.业主B.物业服务企业C.业主和使用人D.业主和物业服务企业3、业主委员会与物业服务企业关系是（）。A.平等法律主体关系B.领导与被领导关系C.管理者与被管理者关系D.法人与法人关系4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。A.刑事B.民事C.人事D.行政5、业主是指（）A.物业使用人B.物业全部权人C.占有些人D.管理人6、物业管理区域内共用部分经营性收益属于（）全部。A.全体业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.居民委员会7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作。A.房地产行政主管部门B.工商行政主管部门C.小区管理办公室D.物业管理协会8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应该订立书面（）。A.委托协议书B.暂时委托协议C.前期物业服务协议D.暂时管理委托协议9、建筑物区分全部权人就是指在物业管理活动中（）。A.住户B.租户C.业主D.物业服务企业10、业主委员会权利起源于（）。A.业主大会授权B.管理规约C.业主委员会章程D.政府授权二、多项选择题：（共20分）1、物业管理法律法规调整对象是（）。A.物业协议关系B.物业财产关系C.物业管理民事关系D.物业管理行政关系2、业主对建筑物区分全部权专有部分所享受权利为（）。A.占有B.使用C.收益D.相邻权3、业主在物业管理活动中，享受以下权利（）。A.按照协议约定接收物业服务企业提供服务B.监督业主委员会工作C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权D.监督专题维修资金管理和使用。4、业主对建筑物区分全部权专有部分所应负担义务为（）。A.按照原来用途和使用目标使用专有部分B.维护建筑物安全和外观美观C.不得随意变更经过专有部分用于维持建筑物使用功效各种管线D.独自负担修缮自己专有部分费用和责任5、业主在物业管理活动中应推行以下义务（）。A.参加业主大会会议，行使投票权B.恪守管理规约，业主大会议事规则C.按要求缴纳专题维修资金D.按时交纳物业服务费用6、物业服务协议应该对（）等内容进行约定。A.服务质量B.服务费用C.物业管理用房D.物业管理7、管理规约订立应遵照（）。A.正当性标准B.整体性标准C.民主标准D.自愿标准8、新建物业接管验收应移交资料主要有（）。A.验收资料B.价格资料C.产权资料D.技术资料9、物业管理纠纷处理方式主要有（）。A.协商B.调解C.行政裁决和行政复议D.仲裁、诉讼10、物业承接查验主要内容（）。A.移交物业资料B.查验物业共用部位C.查验物业公用设施设备D.物业专有部位三、选择题：（共10分）1、《物权法》颁布使我国有了一部统一专门物业管理法。（）2、在我国，业主与物业企业之间组成一个管理与被管理关系。（）3物业管理行为其实就是一个提供物业公共性服务商品行为（）4、物业使用人在物业管理中权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。（）5、业主委员会作为全体业主正当权益代表，其权利要大于业主大会。（）6、物业服务企业能够自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳关于费用。（）7、物业服务协议主体是物业服务企业和业主委员会。（）8、管理规约应该采取政府物业主管部门统一制订示范文本。（）9、物业服务企业应对承接验收住宅小区质量负最终责任。（）10、只要经过完工验收，开发建设单位就能够将房屋和关于设施交付使用。（）四、名词解释：（共10分）1、物业管理法；（3分）2、业主；（3分）3、物业服务协议；（4分）五、简答题：（共20分）1、业主在物业管理活动中义务；（5分）2、《物业管理条例》中基本制度有哪些？（5分）3、物业服务协议内容主要有哪几部分？（5分）4、物业管理纠纷处理方式有哪些？（5分）六、案例分析题：（共30分）1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车，该业主由此拒绝交纳物业服务费。该业主认为自己交纳物业服务费中包含保安费，但小区保安并没有真正做到确保自己财产安全，所以不交物业服务费。该业主做法合理吗？请简明说明。(15分)2、某小区物业管理企业是由开发商选聘，一户业主买房时没有签定《前期物业服务协议》，业主入住后以未签定《前期物业服务协议》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。（1）该物业企业与开发建设单位订立物业服务协议对该业主是否有约束力？（5分）（2）因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费理由吗？请简述。（10分）答案选择题：1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A二、多项选择题：1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC8、CD9、ABCD10、ABC三、选择题：1、错2、错3、对4、错5、错6、错7、错8、错9、错10、错四、名词解释：1、广义上物业管理法是指调整物业管理关系全部法律总称；狭义上物业管理法是指建设部颁布《物业管理条例》2、业主是物业全部权人，业主能够分为独立全部权人和区分全部权人。3、物业服务协议；是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方约定进行委托管理、被委托人接收服务并支付一定费用协议。五、简答题：1、业主在物业管理活动中义务；（1）恪守业主条约、业主大会议事规则；（2）恪守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；（3）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；（4）按照国家关于要求交纳专题维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规要求其余义务。2、《物业管理条例》中基本制度有哪些？1、业主大会制度2、管理规约制度3、业主委员会立案制度4、招投标制度5、承接与交接制度6、通知制度7、保修责任制度8、资质管理制度9、汇报制度10、专题维修资金制度3、物业服务协议内容主要有哪几部分？4、物业管理纠纷处理方式有哪些？六、简答题：1、不合理。（1）、物业企业保安并非保险。1、保安负责园区公共秩序和安全。2、保安费是对物业企业所提供保安服务酬劳和赔偿。3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。4、保险——投保人依照协议约定，向保险人支付保险费，保险人对于协议约定可能发生事故因其发生所造成财产损失负担赔偿保险金责任。二、物业企业保安并非保管。1、保管——对某个特定财产或物品保护和管理，同时对保管财产或物品损失按保管协议负有赔偿责任。2、该业主假如与物业签定有特定委托保管自行车协议，则物业应按照协议签定内容给予业主赔偿，不然，不予赔偿。3、假如业主将车停放于小区内有些人看管车棚内，并办有交接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业企业赔偿。三、自行车丢失或其余财产损失不能成为拒交物业费理由。1、交纳物业服务费是业主义务。《物业管理条例》第七条要求：业主在物业管理活动中，推行以下义务：五）、按时交纳物业服务费用。2、交纳物业费是商品交换要求。物业企业提供服务实质上也是一个商品，是一个服务性商品。业主享受物业服务，就是购置和消费了物业服务这种商品，就理应支付对应费用，这么才组成商品交换。而不交费用就是非法占有物业服务商品，物业企业收不到物业费，其劳动价值得不到赔偿，商品再生产就无法进行，物业服务就无法继续提供。3、自行车丢失或其余财产损失赔偿与交纳物业费是两个不一样民事责任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。2、一、物业企业与业主虽未签协议，但双方存在实际上协议关系。1、物业企业在前期是受开发商委托，开发商是大业主，物业企业与大业主之间签定有《前期物业服务委托协议》；2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业企业就解除物业服务，物业服务并未停顿，该业主实际上已在享受物业服务内容，已组成了事实协议关系。二、业主对物业管理企业服务和收费存在异议，可经过业主大会或业主委员会处理，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。1、向业委会反馈意见，改进服务质量；2、对不合格物业企业可经过业主大会解聘物业企业；3、对物业企业服务和收费有异议，可提起诉讼，由法院判决；4、业主个人，不能以自己对物业服务优劣主观判断而拒交费用。三、向业主解释共用水电费收取依据及收取原因：1、依据与开发商签定《前期物业服务委托协议》及与小业主签定《前期物业服务协议》内容；2、依据物业企业向物价局立案《物业服务收费标准》；3、本着“谁受益谁分摊”标准，现在生活水平提升了，业主不单单只是购置一处住所，而主要是购置园区环境及物业服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家温暖，反之，假如没有园区各种景观照明及动态水景，小区就失去了灵气，业主住在里面也不会感受到舒适。所以，业主受益了，对应就要分摊园区共用水电费；4、物业企业即使是为业主服务，但物业企业也是一个企业，也需要赢利，假如单靠物业费收取来达成收支平衡是不可能，假如业主再不交纳共用水电费，让物业来负担话，物业是运作不下去，长久这么下去会形成恶性循环，最终造成物业服务品质下降，业主不满，物业企业退出对小区管理；5、物业企业在使用园区共用水电费时，会本着节约标准，水系水更换时进行二次利用（浇花或洗地），公共照明依照天气进行随时调整，不会浪费使用，假如业主对园区水电使用有好提议，物业会主动采纳。目标：让业主了解费用收取使用方法及物业各项工作，让业主切身明白物业是真心站在业主角度来考虑问题、来开展各项工作。物业管理法规考试题一、判断题：（每小题1分，共21、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出一切决议和决定。（Х）2、物业买受人在与建设单位订立物业买卖协议时，应该对业主暂时条约给予书面承诺。（√）3、前期物业管理费用，由物业建设单位或与其订立物业服务协议物业管理企业负担。（Х）4、业主是物业全部权人。（Х）5、业主享受物业共用部位、共用设施设备全部权或者使用权，建设单位不得私自处罚。（√）6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业情况。(√)7、物业管理活动内容是对房屋、场地、设施设备进行维涵养护管理，以及维护环境卫生和秩序。(√)8、业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主正当权益。（Х）9、业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。(√)10、业主委员会应该向所在地区、县人民政府房地产行政主管部门立案。(√)11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上关系。(√)12、建设单位应该在销售物业之后，制订业主暂时管理规约。（√）13、物业管理企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（√）14、宪法是我国根本大法，在国家法律体系中享受最高法律地位和法律效力，自然是物业管理法律渊源。（√）15、法律是由全国人大及其常委会依法制订和变动，其法律地位和效力低于宪法而高于其余法，是法形式体系中二级大法。（√）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制订和变动，关于行政管理和管理行政事项规范性文件总称。（√）17、各地方人大及其常委会都能够颁布物业管理地方法规。（Х）18、由国务院颁布、于9月1日实施全国《物业管理条例》是现在我国物业管理行业第一个具备最高法律效力行政规章。（Х）19、有行为能力人一定有权利能力，有权利能力人一定有行为能力。（Χ）20、物权是指直接支配物并具备排他性民事财产权利。（√）二、单项选择题：（每小题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位订立物业买卖协议时，应该对恪守业主暂时管理规约给予（A）A、书面承诺B、承诺C、不应承诺D、不予书面承诺2、（D）必须经过招投标方式选聘物业管理企业。A、全部物业B、住宅物业C、住宅规模较小D、前期管理住宅物业3、从事物业管理人员应该按照国家关于要求，取得（D）A、上岗证书B、职称证书C、执业资格证书D、职业资格证书4、物业管理权利基础起源于（B）A、委托管理B、建筑物区分全部权C、政府分配D、居民委员会授权5、物业管理对公共秩序作用是（B），属于安全防范性质。A、保障业主人身安全B、提供帮助性管理服务C、行使治安管理职能D、业主自治管理6、建筑物区分全部权人就是指在物业管理活动中（C）。A、住户B、租户C、业主D、物业管理企业7、物业管理区域内共用部分经营性收益属于（A）全部。A、全体业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、居民委员会E、公安派出所8、业主（A）变更经过专有部分供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用各种管线。A、不得随意B、允许依照自己需要C、能够任意D、能私自9、业主或物业使用人对其余业主、物业使用人及物业管理企业合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。A、没有必要B、依照自己需求C、应该有义务D、没有义务10、物业管理企业经过订立物业服务协议，明确与业主（A）关系。A、权利与义务B、服务与被服务C、管理与被管理D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具备物业管理重大事项最终决定权是：（C）A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、其余组织。12、在物业管理中，房屋全部权归业主，业主处于（A）地位。A、主导B、次要C、服从D、帮助13、在房屋保修期内，完工验收与交付业主使用前时间差而产生修缮责任，由（C）负担。A、施工单位B、物业管理单位C、建设单位D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业关系是：（A）A、平等法律主体关系B、领导和被领导关系C、管理者与被管理者关系D、法人与法人关系15、业主在首次业主大会会议投票权，按照（D）确定。A、业主人数B、入住时间长短C、物业使用人数百分比D、业主拥有物业建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票业主（C）业主大会做出各项决议。A、能够不服从也不执行B、能够服从但不执行C、应该服从并执行D、能够选择性服从和执行17、业主更迭、业主大会以及业主委员会改选（B）物业服务协议以及业主管理规约法律效力。A、直接影响着B、都不影响C、部分影响D、减弱了18、物业管理企业资质审批应由当地（B）负责。A、工商部门B、房地产行政主管部门C、税务部门D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化保修期为（D）。A、2年B、5年C、D、协议约定时间20、在物业管理活动中，以协议格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业正当权益（C）。A、协议整体无效B、协议格式条款有效C、协议格式条款无效D、协议应撤消。三、多项选择题：（每小题2分，共10题）1、我国物业管理法渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际条约。A.地方性法规B.行政规章C.宗教戒律D.司法解释2、业主在物业管理活动中，享受（ABC）权利A．按照物业服务协议约定，接收物业管理企业提供服务B．参加业主大会会议，行使投票权C．监督业主委员会工作D．按时交纳物业服务费用E．恪守业主管理规约、业主大会议事规则3、业主大会职责是：（ABD）A.制订、修改业主管理规约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作C.与物业管理企业订立物业服务协议D.决定专题维修资金使用、续筹方案，并监督实施4、有权组织业主成立业主大会有（ACD）A.物业建设单位B.物业管理企业C.房地产行政主管部门和街道办事处D.业主代表5、业主委员会委员应该符合以下（BDE）条件。A.本物业区域内业主B.热心共益事业、责任心强C.经济实力雄厚D.具备一定组织能力E．具备必要工作时间6、业主委员会委员有以下（ACDE）情形之一，经业主大会会议经过，其业主委员会委员资格终止。A.因物业转让、灭失等原因不再是业主B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上C.有犯罪行为D．拒不推行业主义务E．因疾病等原因丧失推行职责能力7、有以下（BCD）情况，业主委员会应该及时组织召开业主大会暂时会议。A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议B.20%以上业主提议C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理D.业主大会议事规则或者业主条约要求其余情况8、建筑物区分全部权是由区分全部建筑物（AC）所组成。A．专有部分全部权B．房地产产权C．共用部分持分权D．人身权和人格权9、业主对建筑物区分全部权专有部分所享受权利为（ABCD）。A.占有B.使用C.收益D．处罚10、业主对建筑物区分全部权专有部分所应负担义务为（ABCDE）。A.按照原来用途和使用目标使用专有部分B.维护建筑物安全和外观美观C.不得随意变更经过专有部分用于维持建筑物使用功效各种管线D.独自负担修缮自己专有部分费用和责任E.对他人合理行为应相互容忍四、阐述题：1、试述《物业管理条例》颁布实施意义?（8分）答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增加。住房消费是今后相当长一段时期居民消费热点，住宅与房地产业是全方面建设小康社会时期国民经济增加连续推进力。所以物业管理不但有利于刺激居民购房主动性，其本身也对扩大消费拉动经济增加有主要作用。伴随我国城市化进程加紧，物业管理所创造国内生产总值将会越来越多。第二，规范发展物业管理有利于提升人民群众居住质量。经济发展根本目标是提升人民生活水平，伴随第一步和第二步战略目标顺利实现，人民生活实现了处理温饱和从温饱到小康两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料满足向重视生活质量转变。第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有主要作用。第四，规范发展物业管理有利于维护小区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会主要确保。伴随社会经济体制转形，小区建设越来越受到各界关注，成为城市建设与管理基础性工作，物业管理是小区服务主要组成部分，对于维护小区环境和秩序具备主要作用。2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人正当权益，《条例》突出建章立制主要作用，确立了哪七项物业管理基本制度？并就其中一项制度进行详细阐述。（14分）答：一是，业主大会制度。各地在物业管理实践中，大多采取业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使关于物业管理权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业发展起到过一定促进作用。但因为该制度集决议和执行于一体，缺乏有效监督机制，难以表现全体业主意愿，有违权责一致标准。在实践中，有少数业主委员会组员侵害大多数业主利益，也有住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营决定，但遭到大多数业主反对，造成矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决议、业主委员会执行制度。要求物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主正当权益。同时，明确了业主大会成立方式、职责、会议形式、表决标准以及议事规则主要事项，要求了业主委员会产生方式、委员条件、职责、立案等。业主委员会作为业主大会执行机构，能够在业主大会授权范围内就一些物业管理事项作出决定，但重大物业管理事项决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主正当权益，保障物业管理活动顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会运作，加强监督管理，《条例》要求业主大会和业主委员会应该依法推行职责，不得作出与物业管理无关决定，不得从事与物业管理无关活动。二是，业主规约制度。物业管理往往包括到多个业主，业主之间现有个体利益，也有共同利益。在单个业主个体利益与业主之间共同利益发生冲突时，个体利益应该服从整体利益，单个业主应该恪守物业管理区域内包括到公共秩序和公共利益关于要求。鉴于业主之间在物业管理过程中发生关系属于民事关系，不宜采取行政伎俩进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具备一定实践基础业主管理规约制度进行了确认，要求业主管理规约对全体业主具备约束力。要求建设单位应该在销售物业之前，制订业主暂时管理规约，对关于物业使用、维护、管理，业主公共利益，业主应该推行义务，违反条约应该负担责任等依法作出约定。建设单位制订业主暂时管理规约，不得侵害物业买受人正当权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制订业主管理规约生效时暂时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成共同意志，是业主共同订立并恪守行为准则。实施业主管理规约制度，有利于提升业主自律意识，预防和降低物业管理纠纷。三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济产物，竞争是市场经济基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多被动局面，保障业主自主选择物业管理企业权利，同时也为物业管理企业参加平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展主要作用，提倡业主经过公平、公开、公正市场竞争机制选择物业管理企业。激励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离标准，经过招投标方式选聘具备对应资质物业管理企业。并对住宅物业建设单位，应该经过招投标方式选聘具备对应资质物业管理企业作了明确要求。四是，物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理基础工作。现在，在物业管理过程中，老百姓反应强烈质量缺点、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来。因为建管不分，依附于房地产开发企业物业管理企业往往无法进行严格物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业责、权、利，降低物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提升建设质量，加强物业建设与管理衔接，《条例》要求物业管理企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应该与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时要求建设单位、业主委员会应该向物业管理企业移交关于资料。五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具备一定特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理一个活动，带有公共产品性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主授权，约束个别业主不妥行为，如阻止违章搭建及违章装修、阻止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持亲密联络特点，企业素质及其管理水平高低，直接影响到业主生活环境和工作质量。物业管理具备一定专业性，伴随经济发展和科技进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采取，物业智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具备一定数量高素质管理和技术人员，具备先进工具及设备，建立科学、规范工作程序，对价值量巨大物业资产实施良好管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整理和规范物业管理市场，《条例》要求：国家对从事物业管理活动企业实施资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实施市场准入制度，严格审查物业管理企业资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效处理群众投诉、改进物业管理市场环境必要伎俩。六是，物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动特殊性、经营管理专业性以及包括学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员