标杆城市大型社区商业定位报告精细讲解

2012年3月社区商业定位报告CommunityCommercePositionReportofMagnoliaSquare目录1、社区商业的起源、现状及发展趋势2、社区商业类型及特点3、国内代表性社区商业个案分析第一部分：社区商业概述2、杭州城西社区商业调研4、社区商业实证研究结论第二部分：社区商业实证研究及结论1、深圳代表性社区商业调研第三部分：绿城·玉兰广场商业定位2、项目周边商业配套分析3、项目商业定位1、项目概况4、项目商业业态初步规划3、常州武进社区商业调研第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1、社区商业的概念社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。因住而商，立足全面满足社区居民的基本生活消费需求，社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以内，服务半径在3公里之内。2、社区商业的起源社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外社区商业从原始的、自发的零散商业逐渐向集中、专业、现代的社区商业转型，其根本动力是消费水平的不断提高。由于国民经济的大幅增长、交通网络的进一步便利、消费者消费心理和生活方式的转变（郊区生活）以及相应的大批住宅的产生，使得在西方发达国家，购物中心成了一种重要的社区商业组成部分。在社区商业的开发动机和资金参与方面，国外社区商业的开发一开始就有政府参与指导，并有较为专业的从事商业运营的零售企业以及大的金融机构参与融资，且商业的开发和经营多能分开进行，因此社区商业开发的风险较小。3、国外社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体。商业形式缺乏统一规划，业态档次普遍较低。随着商业房地产的逐渐成熟，国内出现了一批“购物中心”、“生活广场”等社区商业项目。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。4、国内社区商业发展概况4、国内社区商业发展概况一线城市的社区商业发展正处于居住郊区化和购物中心郊区化的进程中，在这个阶段中交通设施和具备多种功能的购物中心的发展成为主要需解决的问题；二线城市社区商业处于居住郊区化进程的后期，在这个阶段中交通设施和多个超市卖场社区商业中心发展成为主要需解决的问题；三线城市社区商业处于居住郊区化进程的前期，部分仍依赖原城市商业，在这个阶段中郊区大盘的社区商业配套服务成为主要需解决的问题。5、国内社区商业发展趋势国内社区商业正朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，独立的社区商业物业日益受到开发商重视；社区商业的建设必将得到政府政策的指导与扶持。各地政府管理部门目前正在积极制定社区商业建设统一标准；以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等；在业态配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、个性化的消费需求；在物业管理方式上，开发商将更多地采取只租不售和先租后售等能够控制业态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1、社区商业类型——按照商住比指标分类

外向型：社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间。商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。

中间型：商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间。这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

内向型：商业面积与住宅面积的2％以下。此类社区商业规划时基本不考虑对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。1、社区商业类型——按照社区规模分类类型人口规模人均商业面积可设定的商业层次商业交通时间商业功能满足小型社区300-700户0.6平米/人以下便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行10分钟服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮中型社区2000-5000户0.6-0.8平米/人便利商业组合+商业街区或邻里购物中心（交通条件优良者可考虑形成商业街区）步行10分钟内日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心大型社区1-1.5万户0.8-1.2平米/人便利商业组合+（商业街区）+社区商业（邻里购物中心或社区购物中心），交通条件优良者可考虑形成商业街区步行15分钟内可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进。2、社区商业特点第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1、社区商业全国示范社区评价规范1）基本特征：社区商业设施完备、业态齐全，网点布局相对集中，充分体现消费的便利性；社区有品牌店或连锁店，大型社区有社区商业中心；住宅和商业相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民；商业设施的外观与社区整体风格相协调。2）功能性要求：新建社区的社区商业应能满足居民餐饮、购物、维修、美容美发等多种与居民生活密切相关的服务的需求。新建社区应能满足居民的高级需求。商务部办公厅关于开展全国社区商业示范社区评审工作的通知（商改字[2005]55号）

社区商业全国示范社区评价规范(新建社区)3）示范性要求：新建社区宜具备的社区商业业态有餐饮店、超市、便利店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、再生资源回收站、家庭服务站、书店、音像店。大型新建社区应建有社区商业中心。鼓励新建社区根据社区商业发展水平设立浴池、旅馆、宠物服务站、专业店、专卖店等其它社区商业业态。新建社区宜有能满足居民购物、餐饮及多种服务的需求的社区商业中心，社区商业中心宜有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，网点主要有超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。社区商业中心的辐射半径宜在2000米左右，与居住区的距离宜在100米以上。社区商业中心宜建于交通便利处，有存放车辆的场所。社区商业中心宜与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。项目比重%餐饮服务22购物功能38再生资源回收服务10美发美容服务8维修服务8洗衣服务6家庭服务4照相冲印服务4总分1004）社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配第一部分：社区商业概述——magnoliasquare——社区商业的起源、现状及发展趋势社区商业类型及特点国内代表性社区商业个案分析社区商业全国示范社区评价规范1）祈断福新伐村项秃目概地况祈福充新村己因大并环境矛、大时配套咳和大所交通螺的国索际文攀化性腹社区繁而享王有“迅中国内第一嫌村”校的美扇誉。暴占地75设00亩，旨自19利91年动畅工以蒙来，放已投州资近40遥0亿元哲，开表发60肯00亩，弄建成娇、售秤出住倾宅超旦过4万套宁，常最驻人堵口达10万人旋，是繁一个序不折泽不扣优的“琴卫星咬城”秩。1、华瞧南板鲜块标匆杆项下目—祈卷福新映村祈福新村基本信息住宅类别：普通住宅建筑类别：高层洋房，小高层洋房，独栋别墅所在区域：番禺祈福新区楼盘地址：番禺钟村镇市广路容积率：0.80绿化率：75%建筑年代：1999楼层状况：约40000户占地面积：5002500平方米建筑面积：4002000平方米物业费：2.70元/平方米·月车位信息：暂无物业公司：祈福物业管理有限公司开发商：广州市番禺祈福新村房地产有限公司/2）祈螺福新营村规装划理院念祈福钟新村烂倡导且和谐茄人居叫，主圣要从呈“人脖与人载、人旬与社号区、艰人与脚自然晚的和羽谐统扔一”令的角幸度出侄发。雹内容隙包括骑：产则品、符配套预、园束林环袖境、素物业轰管理雷、服馋务、孕社区宽文化水等软道硬件扩的建商设。誓规划滚方面莲的很根多细腔节都光能体殿现发殃展商甲的想甚法和终思路著，如属：实行炉商住它分开匠，巴尼士站巴、商击业街抄、大践型超罪市、杆新鲜快肉菜沃市场僚设在史小区塔出口杯处，飘既利裳于业委主就宰近消例费又莲保障刘了住排宅区惨环境沃的安友全与预安静役；为方徒便业路主间琴的交斜流，掠采用得园林爸式组淘团布伯局，子每组膛团配沸有一恨个娱粱乐休昆闲设毁施丰繁富的肃会所题，并领以亲书水亲此自然舍的绿卡化景伐观、叠超宽始楼距飘保障径业主耽的居袍住隐求私；建设斧多个臣大广羡场和医下沉埋式广边场，丝式开放们一些结康体删、沙猜池、少滑梯许等公技共设尊施。3）祈座福新兼村总伐体规施划别墅区别墅区别墅区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区洋房区半山洋房洋房区电梯楼电梯楼电梯楼电梯楼祈福英语实验学校幼儿园幼儿园别墅区会所学校农庄祈福食街酒店会所商业街交通中心医院文化俱乐部4）祈蜻福新但村的振产品头定位降及产区品形侦态项目恼总体越以多鱼层洋束房为稀主，菌辅以烦别墅窝和高满层，口随着梢时间斜的发漠展，橡户型惠面积牧逐渐窝扩大签。首搭期开缝发为巨中低绒密度撞、高竟性价挂比郊税区大庆盘，佳“香饲港村激”的沟客户理定位位吸引提大量牙港澳松投资见者、紫度假绘客户甘前来愈入住盐。随旅着项上目知洞名度骗的提闹高，谋项目凉适时另推出丸高端镜独栋竿别墅惨，提栏升项辨目档焦次，涉提高喇经济露收益弯，吸疗引大荐量外榴籍和偿广州已本地厘高端压人士裳入住茧。5）祈培福新型村社荐区商黎业特估色：销拥有嫁集中愁式、涛大面坡积综窄合功照能的坑商业隆街区祈福颂新村辛社区淡商业饥开发揉概况5）祈疼福新令村社膝区商燃业特妙色：背拥有挡集中敢式、我大面惧积综照合功馅能的割商业慌街区时间开发配套物业状况入住人口1993-1995年食街、首期会所和商铺食街：临建、规模较小的首期会所5000-10000人1995-1999年食街（改造）和商业街（雏形）商业街：临建（约60-70档）10000-50000人2000年至今商业街改造、二期会所、酒店、西餐厅商业街：扩建、翻新100000人以上祈福临新村奔社区站商业雕开发肃概况商业街位置祈福新村正门左侧占地面积30000平方米总客流量平均每天3万人次，节假日5万到8万人次总店铺数量约200间核心商圈购物、娱乐、饮食和多功能商业街商圈形象定位社区配套商业中心主要业态便利店、专业店、专卖店和超级市场主要业种餐饮、发廊、冲印、玩具、家居精品、五金、美容、电信、音响、家电、服饰、洗衣、邮政、鞋帽、灯饰、布艺、旅游、花卉、电脑、银行、书籍和肉菜市场主力店肉菜市场，面积3000平方米；超级市场，面积5000平方米（其中食品类40%，日杂类30%，服饰类20%，家电及其他10%）消费人群祈福及周边地区居民祈福粪新村辰社区接商业卧街概滤况6）功怕能业耗态定看位购物餐饮文化患、娱舞乐7）经志营策雀略商业街食街餐饮超市租金：20-40元/平方米/月专业店租金：60-100元/平方米/月店铺承租抢手，有3-6位侯租者竞租产品单价约在80元/件，单店（营业面积20平方米）的月营业额在5000-6000元/月租金：20-40元/平方米/月，或按营业额的25%提成，每天约翻台两次顾客单价约100-200元/桌满座率：平时中午70%，晚上50%节假日中午100%，晚上90%＋＋1）星梦河湾脊项目色概况2、华坚南地进区最呢顶级燥的配和套——广州编星河位湾星河绣湾位炉于广钥州市状华南州板块车华南贱快速朝干线县出口亚处，冤紧邻躬地铁3号线眉，是柄华南款板块伏乃至敏广州镜市离铜城不堆离市铃的优达越位瓦置。稳项目银内部广业主治消费都能力持强，厉项目喝周边扎人流坦量大角，且妹多为澡从商殃或工适作的枪中青散年人乔士，斯消费悔欲望至较强率烈。1）星怨河湾润项目响概况建筑面积总户数容纳人数住宅均价车位120万平方米7250户约2.2万人5500元/平方米机动车位：3000个；非机动车位：8008个星河擦湾档能案2、华出南地银区最缴顶级胡的配限套——广州管星河矮湾广州乖星河巾湾总路占地受约80万平赔方米社，建芬筑面斩积达12敲0万平速方米汤，分胸六期扔开发装。从段一期油到六任期，谊选材量到设柱计都部追求篮极致骨品质狭，坚痒持“遭舍得井、用落心、信创新卵”的斗企业无理念贞，不以断刷饥新了纪许多壤地产验界的钉行业余标准念，成菠为了查业界欠长期倾追随扇的典任范。2）社胡区商冰业配先套概悲况①社区慌商业它中心君概况星河蒜湾社据区商浩业中奴心位捉于星旷河湾片三期当组团渠内，洲占地擦约2万平椒方米殊，总始建筑签面积为6万平滩方米誉，包撕括一喂座22层五理星级罗饭店厉，一去个大料型会浑所和瓣一个歌大型卧购物皮中心染。②夏威销夷风丑情商快业街铸概况指标建筑面积长宽建筑形态数值1700平方米约100米约25米单层为主，部分双层数量工程状况22间已投入运营星河计湾的讯社区密商业薪配套坑主要宫由社渴区商系业中违心和凡独立贯夏威医夷风笋情商欠业街枕组成往。业态类型数量面积（平方米）经营范围超市（主力店）1家福特玛350（一层280，二层70）一楼主营三鲜食品类二楼有部分日常用品24小时便利店1家100日用品、一般食品金融1家中国银行；1家地产中介200——40——品牌专卖店1家雅芳专卖；5家随身用品店；1家茶行40化妆品、女士包类，服装家政服务1家送水站；1家照相馆；1家药店40——餐饮1家西餐厅200——文化4家工艺制品；1家书店；1家布艺店40偏高档工艺品花店其他1家推出星河湾1日游的服务机构40推出星河湾一日游，出租花园洋房住宿；价格200元/套/天夏威剃夷风朽情商烂业街眯业态见配置愧表3）星遵河湾元商业特模式暖借鉴——借助稼住宅御推动界提升盾社区涉商业仁价值选址定位夏威盐夷风版情商足业街号选址鞭于小更区人统流最为杰集中皂入口社区质商业片中心巷位于溉三期河中心挎地段夏威叠夷风牌情商淹业街—内需匪自用朴型星河淹湾商映业中帜心—外向佣型商业牧街独棕立规叫划于忧小区土入口恰旁规划第二投部分谅：社规区商截业实摆证研遭究及啊结论——ma居gn舟ol汪ia模s脊qu队ar翼e——杭州柜城西唇社区叹商业其调研社区食商业称实证瓶研究叮结论深圳袋代表连性社份区商京业调敲研常州院武进品代表羞性社愤区商赞业调婚研1、社驼区商顿业调医研综逼述研究稻目的荐：通过否选取贷一些墨典型扰案例披的调艘研分术析，驻结合止项目令公司跪已有惭资源浩，加页以整萍合、割提炼漫，从杠社区商业堤规划音设计蠢到后者期的蹲经营震管理遭作一他些较量为透含彻的瞎剖析晶，形放成对膝社区古商业俊实际隔操作咽有借鉴意敬义的斤成果乞。基础镜资料哭来源荣：典型枪案例畅实地踩调研掀；商家瓣访谈尼；项目惜公司伶已有颗理论榴资料碰。1、社盆区商勺业调础研综挎述着手臭研究根之前轻，我托们搜予索了必国内悟关于声社区惠商业患的现洒有研箩究成授果，怜总体祝来看软，社痒区商沸业在蒜我国烤尚处夏于发洽展初肤期阶铜段，票缺乏转一套辜系统掀的且岸有实焰践指宇导意录义的午社区外商业隐研究债理论挤成果去。针对狸这种带情况络，我累们采恳取典学型案菜例研羞究的减方式换，选墨取了尚上海牛、深雄圳、完苏州联、杭趴州、季常州撒等城排市具毁有典原型代之表意颈义的广社区语商业压，主政要采备取实艰地调捕研的行方式禾，结陪合公遥司已宽有资若料，路并适避当地弯借鉴坏了前夫人研村究成命果。谎通过元对客胆观存序在的专典型我案例锋进行服剖析献，结瓜合经备验判什断，珍针对蛙社区梯商业芝的整灶体运岗营进告行了阻规律山性总赏结分役析，罗对于源社区胸商业挥的实监际操肿作具驶有一盼定的酬借鉴呢意义皱。已有男研究窃成果悼及本星课题收研究篇方式锐：1、社挡区商笔业调晚研综凉述典型础案例添：深圳够地区阳光它棕榈她园、翠桃源讽居、栽万科本四季莫花城杭州肠地区城西慈商业很（文殿一路—文三察路，自紫金叹港路—丰潭茎路）常州昆地区武进学区代慨表性奴商业李（武类宜路—常武戚路，队人民切路—广电考路）2、深兰圳考掩察项泪目商国业业锈态分东析序号业种阳光棕榈园（户/比例）桃源居（户/比例）万科四季花城（户/比例）1餐饮、小吃14/15.9%26/18.3%8/15.4%2中介、家政4/4.5%14/10%7/13.4%3服装、鞋包8/9%18/12.6%5/9.6%4银行、电信3/3.4%10/7%1/1.9%5教育、培训5/5.6%9/6.3%5/9.6%6医药、针疚8/9%14/10%5/9.6%7美容、美发11/12.5%12/8.5%8/15.4%8建材、五金4/4.5%3/2.1%1/1.9%9水果、蔬菜3/3.4%6/4.2%1/1.9%10超市、便利店5/5.6%8/5.6%1/1.9%11其他23/26.1%32/21.1%10/19.2%12小计88/100%142/100%52/100%阳光弹棕榈线园地册处南膛山区齐前海泛湾畔课，南丝式临桂蛋庙路弯，北鸭接学必府路条，计内划分桨三期街开发衫，占钞地面凶积约18痰.5万平婚方米循，以戒地中仆海式寸城邦蜘生活东场景梳为主坦题，被以“大都市屈文化+都市穗闲情布”为叮内容鼻，演介绎地该中海庆式风秧情生丙活社篇区。阳光亿棕榈芹园概丢况阳光冒棕榈躬园项够目特势点1）囊险括了腰适合芬于社脖区商丑业的臂绝大请多数点业态商业立业态济主要僻包括驰药店部、干闯洗、痰咖啡乓蛋糕裕、书可店音溉像、匆数码柱冲印茧摄影扛、美疑容美凉发美遭体、珍超市哗、水贝果专浴卖、仍烟酒刑茶、气培训而中心幸等。2）综重合性请集中杏了高征文化第层次吉、高晃素质动人才综合菌性社柿区集回中了概较多迫的高阵文化萄层次译、高蛛素质垫人才台，因皆此，木消费坏层次扒不一授、消沃费结陕构多丸元化辫，相双应地斩也需削要各转种各旅样的厉社区根商业贱。阳光学棕榈仗园社添区商业瞧业态1）一切期商刺铺主通力面踩积在60耗-9妖0平方饲米，翅小区率主入概口处番设有骆一条朗内街捡，商保业以律社区凑服务格为主干。2）二安期商冻业是歌小区跟商业蛾价值恳最高耕的部赖分，多其辐冲射范俗围不均但包泼括小促区内诸居民塑，也槽包括锦沿线刚众多检高品糊质社划区居头民，少商业产仍以疯社区宽服务骨为主秒。3）三谨期商礼业是存在较步为偏惑僻的锁地方古，其平业态符仅为杨中型高的餐挺饮和阔汽车纽奉养护坟维修棕两种交。桃源惹居位于头深圳蚁宝安堆西郊胳，由深圳锤航空季城（夏东部皆）实偷业有长限公暖司开珍发，蹄总建利筑面爪积1屈80绩万㎡，是谎深圳梅最大武的地傍产项啊目。研项目矮依山贴傍海腾，建朋筑密敬度仅森26晴.2秘%，业规划粘居住轿人口仅5万离人。兰因住宅规原划引师入陶推渊明爆《桃润花源馒记》肝中所税描述棉的悠布然、过快乐每的生笋活理返念，他故名驾桃源蠢居。计在岸桃源狂居18族0万㎡的总这体中犯配建蝇有"勾一个姓学校流"、绿“两脊大广终场“竹、”抄三大懒公园蓝“、阶”四悄个功雹能分谎区“判、”五控大会娃所“灰，其中15物万㎡的商铲业配韵套。桃源狮居项渐目概绢况1）社由区商盒业构翼筑社内区服炕务平针台桃源聚居社饮区商帮业的冰一个晓重要券特点兵是把史社区核服务燃作为谅自己蚊的平条台，女在社帖区服剂务的册项目属中，社区缘瑞商业皆的项沃目可万见一糊斑。梢在公蛛益性焰与福勒利性泊项目只中包李括社喜区图尘书馆级、音薄像室辛、区兔内交通车抢、棋棵牌室第、理眠发店嗓、缝苏纫店北、修欲鞋、睬修单竿车、峡饮用牲水配毒送、令家政朽服务柳、居蛋家养输老等服务项项目野。桃源拦居社丹区商酿业特波点2）社扫区商终业畅去通社构区居击民参徐与社低区自供治的拒渠道开发予商以常优厚缓的价做格鼓普励和俭帮助卸业主稳二次钥置业厕，社负区内祖的商谜铺用育房首切先满树足“席桃源衔家人庆”的需求疼，并下直接换帮助窝业主喉经营琴房屋探的买凳卖与刑出租垮，实砍现桃遵源居煮社区况无失控业人慌员和派“零蜓就业惹家庭制”的突坐破。恢特别唉值得知推广险和借杆鉴的城是它疲实现虹了社岗区居监民的缎福利托与救证助不串仅靠获政府坊，关成键是联居民的自教救。渣这是烘社区桑居民演参与糊社区完建设为的的演重要台动力室，也投是我验国社佩区居拘民自很治的亩推动商力。3）社随区商巩业打下造社蓬区福鄙利的期经济歌保障拆体系桃源箩居社耍区商戚业布称局的培出发估点和倦归宿猎点在旧于经活营社挠区，酷把社食区的脂福利京、服购务等后以创安办商业经爽营的垄实体误达全稍覆盖陪的自魂我良艳性循剧环的讯目的爬。桃理源居调社区内福利疫是为罩社区焰居民玻特别增是为挠弱势公宇民提堪供的覆一张煌安全办网，铺包括核了社狸区教迈育、详体育槐、医猜疗、烂文化店、安天全、万交通障、就骨业、绣保险等兔等。诞桃源冶居设码置的笨“老速人作浴坊”袭和桃未源“欧颐康牛旅游湾用品扮专营刚店”贷，它型创造痛了社梅区老挥人产业今经济党，为哈支持姓社区态老人顽事业果的发川展。彻有关负部门蔬还专竟设老示年发它展基绩金、夺儿童孙中心躺和家句教托护盘中心扎等，共通过久市场背化营宪运创氏收，朗以此价保证援社区蝴儿童蚕泛会烫所及撤儿童絮空间聋教育垄的正咐常运体行。位于降深圳赤市龙勇岗坂流田布毕龙公晨路与狸五和歌大道户交汇柔处，平占地利面积37备39翠00平方守米，搞总建露筑面番积54旧40脚00平万监米，地规划彻总居请住户称数47瓜00户，加绿化吧率为40％，绑容积壮率1.横45。采狼用低挂密度需、低艇楼层丸、大之绿洲犹的设液计手撕法。终建筑殿呈现晒欧式肚的田馅园坡长屋顶孙与现弃代风办格简派洁而仆明快匠。万科凳四季游花城圣项目龟概况万科役四季皆花城认的商裤业开异发以30弦0米长席的休缺闲式株步行朴街区戒作为龙突破想，在叫定位昆中，犁考虑往到开问放式恐街区挣与住捞宅小幻玉区的情融合疏，还膨设计爽了街婚区中间心园仓林、斥建筑友小品追，具张体包冻括对腔骑楼俘的设规计、色与社搜区广霞场的普衔接按、街伶区的去尺度葵等。万科蒜四季鸦花城界商业愁特点万科里四季绝花城1、业地态规夹划需丽合理规划培四季浓花城萍商街抱时，盗万科竭依据贩的是必一种啊比较霞理想使化和透有格族调的醋商街恩，以裤精品每店和星咖啡艳店为主榨，但猫等业桶主进浴驻以计后，艇发现止他们房诚真正宇需要择的是裙和居肯家生虑活相辞关的毙行业应，于李是整麻体业仰态根据馅实际血情况惧不断育调整武，经产过2-行3轮业亭态的浑自发搂调整跟，万冠科四妄季花反城最歇终形友成了夸以餐抓饮、候小型超恩市、锤便利联店等河居家搭生活泊相关佛的稳区定组矮合。万科坏四季烈花城则商业枣启示2、封页闭管甜理影愈响商糟业的慕开放弓性最早吨的规代划设氧计中吐，考效虑到涉商业怀街经笋营者浪的利河益，灵希望贺商业句街开要放式型管理茧，成纠为整拆个片霸区的商业嘴中心诉，但知是由设于种饥种原秘因，适后期框随着幻玉小区玩的封摔闭式股管理邻，商因业街洽的开书放也凑受到薪了一端定程度上攻的影大响。3、餐怜饮的址重要塌性四季毛花城隶里没莲有餐论饮业荒，原龟来认县为住仓宅中距的商臣业好蹄像不覆太需毯要餐序饮，揭后来爽证明代，其梨实小午区对餐饮易的需话求是岂非常漠旺盛切的。3、杭必州城订西（互文一辜路—文三百路）痒商业桑调研杭州葡城西辈商业邀主要驻调研术了文卸一路跪、文蛇二路猾、文肺三路旅（紫知金港亲路——丰潭拳路段四）沿尝街商方业情利况，木商业骗街东惜西长示度约2.泛1公里培，南石北长诉度约1.声2公里旧。紫金苏港路丰潭浆路文一恳路文二蓝路文三腔路古墩北路竞舟杜路紫荆勒花路1.哪2K起M2.墙1K字M调研缎范围调研渔区域染内分仰布了41个小区煌，总凡建筑沃面积盆约30臣7万平挽方米。区域暗住宅芹统计区域稳人口扫统计调研窝区域招内41个小乒区总替户数速约22烤94尤8户，约68雾84璃4人。商业遮业态的分析杭州容城西话（文以一路-文三你路）客商业伙总体酿面积何共21李27蚁02平方桨米，其肢中一站奔式购敌物中州心占比庸最高傍，为29沙%；其科次是服装羽与酒灰店、毅宾馆，分食别占臂到了12桑%和11兄%；另昨外医毫院、钉餐饮税、电障器卖俊场、畅美容跌美发燃、银鸽行、骨健康级养生蠢等也庸占一医定的愤比重息。商业斩人均客配比调研侧区域吧内商胃业总渠面积甩约21勤27熟02平方悔米，杂户均捡商业坊面积盈为9.帽27平方怀米/户，人染均商誉业面坟积为3.垄09平方弃米/人，商竹业建舰筑面睬积与获住宅丹建筑稍面积狡比为7%。由皇于文译一路—文三杜路均昂为城德市干益道，逢商业伍对外播辐射堪性强控，因翼而人近均商桥业指盖标较刮高。本案人效民拾路花园街武宜路常武路定材安隆路广转电后路1.财5公里1.开6公里1.抽3公里武进削主城好区商筐业主搏要由三横量三纵主干培道沿崖街商相业及十个牧主题喘商业堆点组成改。三横悔三纵，“好三横铸”即笑人民座路、维定安晶路和灰广电熊路；吴“三估纵”耽即武括宜路沸、花辛园街挽和常柔武路恼。十个厘主题只商业窝点即欧趁尚、缸武进顷万博平广场参、淹脖城美引食城瞎、茂蜘业泰图富城妙、新幅天地床不夜瞒城、尺新城戒上街锁、大呼润发嘱、富军克斯下生活顺广场赚、乐穗购及磨武进陵购物豪中心隐。欧绑尚淹丹城赛美食羡城富克足斯生塞活广抄场乐渗购武挣进笋购沿物央中日心茂惩业绒泰票富法城新天随地不哀夜城新城屡上街大润仗发4、常除州武帅进（失武宜省路—常武逮路）倦商业屡概况武进懒万博尽广场4、常扁州武赛进（鸡武宜活路—常武豆路）虏商业耽概况4、常岂州武覆进（恢武宜牲路—常武增路）露商业给业态谜分析武进县区（筐武宜丘路—常武且路）蚀共有练各类舅商业京店面10卡09家，榨其中光服装尊占比嫂最高妙，为23亏%；其叼次是证餐饮灯和专宽卖店吵，分允别占门到了16防%和10亩%；另表外银袖行、收超市副、医灭院、纵宾馆堆、休谨闲等钟也占荣有一骡定的洞比重拢。5、社盗区商附业调酸研结锤论（1）大递型社恰区商拆业人猫均面竞积在0.射8-招1.义2平方惜米之坚间，庙越靠裤近城孟市，悄比值电越小秩，越湖靠近痛郊区，齐比值涉越大犬。（2）规裹模适绿中原接则：难商业累面积赛与住归宅面芝积比慢通常润不大冰于11栗%。社区玩商业勒规模摄过大蔽，满似足社首区居企民需雷求之继后，饮必然床还有价空场救，形淡成开露发浪问费，怨对整毕体商业也驾会造宇成价陷值贬电损；搂社区申商业宗规模债过小极，居卧民需波求无湖法完责全满咬足，染需求哪外移辨，必根然使商业自价值择流失践。（3）社边区商睛业分且布人故性化推原则角：居属民5霸分钟情到达愧便利扯店，织步行放10嫂分钟酱到达埋餐饮疗店，骑车步15夫分钟衫到达弯邻里卧中心业。（4）业越态协届调原搬则：殖一般针情况铺下，悦商业扇价值重越大经的业沫态，流利润柔更高黑。但轮如果仗商业涉业态芹脱离了斤社区悦居民努的需仇求，诊其高渔端的现商业担价值碌就无迷法实疏现。腰此外义，业吩态的甚布置俘要结派合所唯在城市的轮配套剑服务赌设施头，做蜡到差拢异化微，互艘补化伏。（5）合捏理的迹租售摧比例以：为名了保抬证社填区商捉业应掉有的惕合理肉业态鲜布局棉、社夏区商僚业与友居民体需求农的吻合执，必处然有扒部分既要以录开发穴商为艘主体堡进行购招商剪，按插规划乎实施凶业态扭布局他，以装迎合膨居民外消费为目返的。域通常补情况拾下，吧社区器商业田除了牛大卖仗场，拐商业搏租售诸比在70：30以上蒙。（6）除愁了主窜力店坦、大陪型商俭业以歌外，匆其他画社区粥商业且通常挪以一就层为克主，拳二层厨为辅俊。（7）社貌区商选业各遍业态竖的分桌布特颈点规划陵人流吨动线翼应简自单易枯达，话增强低商业奏的便拴利性亮；人流层焦点是或人歼流端承点尽肥量临私主要吨道路缘瑞设置忍，对尖外展码示面恒良好棵，利疼于导清入外腰部人衣流；人流励焦点凭应设医置于冤商业犁的中略心位敌置，尾均匀耐的拉温动人踩流；秘人流跃端点产的设阅置应谷考虑坛能否旗引导茫人流凯经过健尽可扣能多位的商植业；人流荣动线句设计抗以直夕线为毯主，务在人浑流视满野范牧围内枣的商意铺，耳具有降较高顷租金辆价值直，同物时适钞当勾励勒弧耕线，卫体现霜层次篮感及以节奏道，增畅加人拜流动匆线的妖变化叼；人流快动线撑规划补中，详可结蔬合具穿体情谊况设架置具停有衔亲接过他渡的松中庭场等设摩施，巾一方撕面使筑人流庸的动肤线较广灵活干，同启时也报起到解很好租的凝能聚人获气的惯作用因，提贡升部层分商娃铺的辆商业骨价值愉。（8）人裤流动颂线规括划特伸点备注竟：①人党流焦庭点一般缸位于龙社区拌主出电入口样或商小业的全主力私店，久是人态流的颈集散求地，换具有狮唯一尺性，拘一般验情况堡下，淹人流焦乞点人佳流较耍密集绒，具扯有凝恰集人恢流的程作用窃。②人迹流端胖点一般译位于探社区哭出入叛口和图商业绵的主挖力店观，是薄拉动驳人流亲的关威键，量可以谢并存举多个抚，有郊效地字提升元人流流案动频汁率。第三要部分祖：绿造城·玉兰耀广场棉商业俊定位——需ma染gn候ol散ia炼s荷qu劲ar将e—侨—项目秘周边企商业葬配套蜓分析项目集商业徐定位项目都概况项目刃商业厨业态抓初步巧规划1、项甩目概巨况占地劝面积及：约41万平河方米培；建筑许面积窜：约14礼0万平掉方米完；由61幢高掏层组伪成；地上匪总建暑筑面诉积：约11租2万平趋方米秤；总户夕数：氧约75扑00户。一期锻：总建丸筑面钓积：30殖01振86甜㎡其中格商铺凡面积揉：68勿50咽㎡二期窄：总建警筑面咱积：30拿12智87百㎡其中考酒店齐面积蹦：25孤00倘0㎡其中夺商铺述面积啊：84张50喇㎡三期典：总建俊筑面浸积：22狠67栏20重㎡其中胀商铺忽面积达：27管00锄㎡四期忽：总建难筑面行积：27饮22漏05子㎡其中停商铺诉面积丧：65氧00尖㎡五期四：总建谨筑面托积：32知71袄48音㎡其中梨商铺撒面积葬：53工00再㎡本案花园街武宜路常武路定赏安丧路广绪电然路1.蹦6公里1.缸3公里欧钞尚淹箱城便美食片城富克伏斯生晓活广毯场乐烈购武掏进摔购加物国中容心茂拆业茂泰仔富远城新天脚地不斥夜城新城填上街大润复发2、项亩目周看边商背业配合套分喘布武进狸万博样广场人占民追路1.糕5公里项目尝东侧衰紧邻薪的、默对本闹案影必响最群大的碰商业巾配套——武进枣万博筝广场眉，是掘新城农斥资漂50舞亿打耐造的侧武进薪规模详最大睬的商梁业中屿心，蝴17万平纱方米元全室晋内商朵业空职间，略整合祸了购完物、答美食哪、娱跑乐、狭休闲虾、亲泻子、警教育拐、超绑市、扣影院被等众文多业坡态。杆目前翻已确猫定的券商家惹有家忽乐福强超市倦（17仓70苗0平方往米，20卧11年11月底海开业焰）、浸嘉禾酸影院李（60云00平方墙米）校、购车物中驳心（3万平渔方米见）三另大主赞力店笨的进身驻以艺及肯忆德基务、味辣千拉颂面、签豆捞派坊、蹲城市剑英雄刻电玩弊、菲左尚糖遥果K蜻TV活等品煤牌商携家加什盟。武进今万博薄广场1）劳大型蹈超市羽、百扬货商病场等对分布拦较密渠集。爬项目庸3公竖里辐塞射圈笔内，若分别倘有家府乐福榴、大贞润发、乐购、欧尚车等大迟型超这市；万博查购物妈中心录、茂避业百纹货、灶福克察斯生究活广君场等倚购物框中心狠；2）商业糟布局线规划锄分散帖、人共气集危中聚嚷集困惹难。光各大疫聚集泻人气遣的商缓业点败，呈舟三角玻形分绕布，武进殿目前风的城畏市规咽模和忧人口避数量同，不炎足以飞支撑吊如此繁分散弦且庞岛大的瞒商业披；3）缺乏埋高档座消费您商业辨。项领目3拥公里兔辐射略圈内董，没驳有一活家江小浙沪祸知名坡品牌费餐饮竞、休茫闲运动场检所、歼高档晶服饰该专卖换、名珠牌手港表奢践侈品卖专卖跳等等堂。4）商旋业街区建筑织陈旧粉、停姓车条填件差绕，不庆具备炕形成摄特色鹅街区布条件途。3、项长目周暮边商隔业配甚套分助析4、本妥案商佛业定甩位根据蜜前文愤对社巧区商降业理蔑论的全研究穿，结母合本垦案的绿实际格情况哪，我猎们认承为，盾本案俊的商私业运霉营模粒式为妄：“次筑主力莫店+商业色街”庄模式符合弓城市剑边缘扣化大努型社箱区特行点；以酒供店为抬中心雹，以3万平党米法编式风骨情商晕业街疤为主金要特猾色的事运营林模式鼠；5、商塌业业爸态规喘划原闯则（1）人喘性化畏尺度翼原则哥（5见分钟乌到达领便利破店，评步行唱10看分钟蛾到达浩餐饮娘店，偿骑车束15孝分钟绵到达围邻里中省心）歇；（2）规明模适跳中原华则（毒不超剥过11底%）；（3）主批题功短能配杏套原版则（伐结合累各段而商业姐特色柴进行侧主题贵配套监配置啄）；（4）业突态比惠例协虑调原加则（渠商业疑档次押与居俩民消直费水早平相奶吻合能）；（5）考距虑商脸业人目流动遮线；（6）考校虑老搬年人丸商业心消费厚需求桐（医损疗、吸保健从、养踏生、网饮食抱、运蜂动、辛家政驰服务秋、心迎理咨源询）妈。二、钳五星框级酒黄店三、躬文化隶会所五、符运动任会所功能拔：多句功能饿厅、倒宴会宽厅。功能宽：物舟业服评务、钟健康箭档案企室、蔽菲力敞伟健振身、4点半帽学堂夸、视笋听室问、棋绘牌室服、跳丘操房点（乒专乓球铅房）剥、大草堂（渠书吧址、蛋太糕房嚼）、侍游泳够池。功能潮：社访区影谨视厅抚、多璃功能汤厅、龙老年亏活动准中心拨、健碌康、胜养生裕、早聪教中余心等翻。功能揉：大研堂、粥红酒托雪茄算吧、挨西餐烫厅、喝器械夺健身波房、谷操房锻、瑜缝伽房闻、台借球、臭淋浴捷。四、撞酒店调配套功能米：酒栋店大赠堂。一、莲园区橡服务松会所6、本谷案商朽业业茫态初嫁步规夺划（坊主题宏会所穗）一期鲜商业瞒街（园闯区生范活必猛须配雨套）二期活商街信业（酒聪店配揉套）三期摄商业殃街（少扑儿和货生活树配套渠）五期