雅居乐分析报告

一、雅居乐简介⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)雅居乐概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (二)企业文化⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (三)组织机构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (四)核心业务⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯二、发展历程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯三、财务风险分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)综合实力分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (二)近期股价走势⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (三)偿债能力、财务风险分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯四、企业战略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)战略之定位篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (二)战略之品牌篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (三)战略之经营管理篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (四)战略之多元化发展篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (五)战略之多元化筹资篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (六)战略之全国布局篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (七)战略之攻城掠地篇⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯五、开发策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)“农村包围城市”与“郊区包围中心”⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (二)低成本、大规模开发⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (三)多样化产品开发⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)商业项目⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯(二)酒店⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (三)住宅项目⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (四)旅游物业⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (一)清水湾项目⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ (二)澄迈商住项目⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯雅居乐地产企业研究一、雅居乐简介 (一)雅居乐概况雅居乐地产控股有限公司(股份代号：3383)是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、酒店、装修服务等多个领域，品牌知价值的探索，追求卓越的步伐从未懈怠。从世界建筑视野，到“远见、心建、共上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳及海南等22个城市及地区，土地储备总建筑面积合计约3215万平方米。刊》“亚洲50家最佳表现公司”、《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”、业管理雅居乐奖”、“最具领导力公司”、“最具融资能力开发商”等殊荣；陈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”奖，陈扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等多个社会公益领域积极经超过3亿元，其中包括向5〃12汶川地震四川灾区捐款1.55亿元、向中国华文教育基金会累计捐款5000万元、向青海玉树地震灾区捐款2000万元等。正先展望未来，雅居乐将秉承“远见、心建、共建未来”的全新理念，继续拓展 (二)企业文化业可持续发展，坚持人本的经营管理，提供创新的产品和服务；心建，用心关怀员工，搭建广阔的事业发展平台；用心感动客户，真诚聆听客户需求，提供无缝服务；共建未来，与社会和谐共进，与行业互动共存，与合作伙伴互惠共赢，与续发展5、开发理念：精品绿色人文未来 (三)组织机构1、董事会成员：陈卓林(董事局主席)、陈卓贤(副主席、总裁)、陆倩芳(副主席、总裁)、陈卓雄(董事)、陈卓喜(董事)、陈卓南(董事)、郑汉钧(独立董事)、邝自强(独立董事)、张永锐(独立董事)。 (四)核心业务，物业开发、物业管理、酒店二、发展历程1985年，雅居乐集团的前身——时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的1992年，成立中山市雅居乐房地长开发有限公司，实现集团的战略转移。并成1997年，成立中山市雅居乐集团有限公司。开发雍景园，成功迈向高端产品市ISO2000年，开发广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并物业管理资质企业。国家一级资质企业。2005年，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市。截至05年底，雅居乐旗下房地产项目已达18个。南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等际知名投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发涉及超过人民币200亿元资金投过挂牌出让方式，以人民币9亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积290万平方米，总建筑面积435万平方米的三幅相邻地块的土地使用权。以人民币5亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积170万平方米，总建筑面积255万平，并与碧桂园控股有限公司及广州富力地产股份有限公司联合通过拍卖方式取得三、财务风险分析 (一)综合实力分析 (二)近期股价走势 (三)偿债能力、财务风险分析08年0608年06年长期负债资金(%)09年险的非常直观、重要的数据，房地产企业在经营过程中必须严格控制好其偿债能力指，资产负债率保持在65%左右与行业平均水平(70左右，万科资产负债率为75%)流动比率为1.65倍)，公司在募集资金用于战略发展时应当以长期负债为方向。率，公司可以适当的募集资金用于项目的开发，公司四、企业战略 (一)战略之定位篇2010年的一系列的募集资雅居乐地产的企业愿景和使命：建未来地标，缔造优质生活，成为国际领先的雅居乐以珠三角为核心布局全国，以精品、绿色、人文、未来作为产品的开 (二)战略之品牌篇感恩回报的社会责任心打造雅居乐品牌全力打造优质精品建筑；绿色建筑-追求建筑与自然的和谐契合，构建环保节能的人居空间；人文建筑-追求建筑以人为依归，体现人文终极关怀；未来建筑-追求建筑与科技相融，面向未来的建筑风格、建筑艺术，唯美与现实完美结合，规处我们看到了雅居乐的踏实与用心。品质、服务，始终是房地产企业求生存、谋 (三)战略之经营管理篇——扁平式经营管理 (四)战略之多元化发展篇加法”，以分散经营风险。不仅住宅、商业全面开花，还涉及酒店、高尔夫球场国际贸易、家具产销、饮食娱乐、装饰工程、苗圃种植等多个行业。雅居乐长江级球场﹔雅居乐物业声誉。集团自建的大型苗圃种植场，占地逾500亩，种植花卉植物繁多。业绩。上海雅居乐广场、珠江新城是著名的写字楼项目；惠州白鹭湖、海南清水不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看来，雅居乐在多元化拓张的道 (五)战略之多元化筹资篇票、非公开发行股票等筹资方式、债券外，公司还可以通过发行优先票据、引进 (六)战略之全国布局篇海南岛区，遍布广州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重庆、海南陵水、海南澄迈、沈阳等二十多个城市。酒店业务遍布全国：自营广州雅居乐地产发家于广东省中山市，于2000年进军广州市场在广州开发众多雅居乐全国典型项目一览区城项目名称项目基本指标备注域市物业类物业地址价格占地面积型珠广雅居乐花花园洋花都区6200起57059平方三州间集房米角珠广雅居乐剑别墅、洋番禺区均价620181平方三州桥郡﹒佰房14200米角利山珠广雅居乐十花园洋番禺区均价55700平方三州年小雅房14500米角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角粤东长三角长三角长三角长三角长三角长三角长三广州广州中山中山中山佛山佛山惠州上海上海南京南京南京南京南京广州雅居广州雅居善若水雅居乐新城雅居世纪新城三水乐花园佛山雅居湖海雅居店雅居乐国雅居乐花园雅居乐门雅居乐九湖项目雅居乐临江路以东雅居乐临江路以西、花、花、公酒店式乡镇禅城绿景三路8号秦淮龙蟠南路33号秦淮门东长乐渡地块江宁西至清水亭西路均价均均均均均价米米米米米米角长三角角长三角华西华西华西华西海南省华北常州成都成都重庆西安陵水县沈阳都雅居都雅居雅居乐花园乐清水湾项目沈北新区、酒店常州新北区泰山路西、龙城大双流县麓山大道2段19号双流县麓山南岸经开区长安紫薇田园都市东南角53.3万平方米的商住用地均价独栋均价联排均均价平平平平平平方米得海南地产多家级度开发 (七)战略之攻城掠地篇足地产垄断势力的房产商。据说，最厉害的时候，雅居乐占据了中山房地产市场70%、西安的长安区、面积(万平总价(亿楼面价(元/ 1河西侧用地，将开发江河西侧用地，将开发江高丰村5 (八)战略之上市篇——上市给雅居乐发展带来的重要意义刻面临着风险。雅居乐地产于1992年成立，起家于中山，扎根于广州，布局于5年上市之前公司的战略是快速开发、精心打造项目，快速回笼资金。项目开着所成功上市，发行价3.30港元，成功募集30多亿港元。之后，先后在成都、南京、西安、重庆、海南等大规模的拍地。同时开发产品战略也迅速的扩张，从之军商业地产、酒店经营、旅游物业，并取得骄重庆、西安、南京、上海、海南、沈阳、常州、广东其他区域)、在产品开发上雅居乐也快速的扩张，商业地产(上海雅居乐国际广场)、酒店(上海雅居乐万豪酒店、广州雅居乐万豪酒店、海南清水湾JW万豪酒店等)、旅游物业(海南清水湾项目、惠州白鹭湖项目)全面开花。五、开发策略在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲在“农村”掘得第一桶金后，便迅速将重点转入中心城市，是一项非常具有的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。雅居乐在略，项目所在地都非市中心地块都为郊区、城乡结合区、非中心区域。如，成都的圈地，坐等土地升值；其二，可以大规模成片的开发降低开发成本，同时“造城”也容易形成品牌效应，支持滚动开发；其三；物美价廉的房子容易大规模快 (二)低成本、大规模开发策略和碧桂园一样，雅居乐同时也是大规模开发的典范地址：广州市番禺区南村镇兴南大道398号；开发产品：独栋、联排、公寓、花园洋房、商业；总居住人口：约10万人。开售日期2003年2004年2005年2006年御景峰、灏湖居别墅“盛装舞步”别墅、上善花巷洋房、邻居洋房、峰会墅时光九篇、天域首期物业类别别墅、洋房别墅、洋房开售时均价(元/㎡)2007年挪威森林2007公寓75002007年“天域”二期别墅独立别墅：约13000联2008年“新地”一期公寓87002008年“新地”二期公寓87002008年时光九篇之“雕刻时光”公寓80002008年“新地”三期公寓85002008年“天域”三期公寓130002008年“一尺山居”一期公寓75002008年“一尺山居”二期公寓72002008年“浅山小筑”一期公寓72002009年“浅山小筑”二期公寓7200万平方米)。具体组团如下成都雅居乐花园香草山雅居乐花园剩下土地还未开发物业类别栋、联排均价(元物业类别栋、联排联排12000公寓6800据称雅居乐或引进星河湾联动开发南河。地块面积61万平方米，其中30万平米为最新取得。地块正在规划中。雅居乐低成本、大规模的开发是其“郊区包围中心”策略的一个延伸。除广亩)、南京浦口区项目(1000亩)之外，雅居乐在海南陵水清水湾的旅游开发10万人的居住社区，奠定了雅居乐在广州市场的影响力并得到了社会各界的广泛好评，可以说是“扬了名”也“赚足了利”。成都地块的话，成都雅居乐花园阶段。海南清水湾是雅居乐进入海南市场的第一个项目也是其成立以来最大的一 (三)多样化产品开发策略雅居乐除了开发一般住宅以外，还开发旅游物业(海南清水湾、惠州白鹭湖)、酒店(截止目前雅居乐已有超过十家的自营和外管商务酒店、豪华酒店及超豪华旅游度假酒店)、写字楼(上海雅居乐国际广场、广州珠江新城)。六、产品体系雅居乐地产开发的产品没能像万科一样按客户的特征(收入、关注问题)分的那么系统(万科产品：golden系列、city系列town系列top系列)，雅居乐开发的产品不管是别墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、绿色、未来的开发理念精心打造。开发的产品体系：住宅、酒店、写字楼、旅游物业 ：广州珠江新城、上海雅居乐国际广场。个案：上海雅居乐国际广场项目简介：上海雅居乐国际广场坐落于上海市黄浦区西藏中路14号街坊，地处人民广场站南京东路站物业管理附加信息：待定开发商：雅居乐地产控股有限公司承建商：浙江环宇建设集团有限公司建筑及园林设计单位：上海建筑设计研究院有限公司价格：待定 (二)酒店项目店店无720间438间 (三)住宅项目规模开发、造城的典范物业地址：番禺南村镇兴南大道398号地块描述：雅居乐花园内2%交通规划：开设有体育西路天河北、白云宾馆、海珠广场、黄埔开发区、机场宾馆等线路；自驾车华南快速干线；地铁三号线色彩的“花巷”组团，东接浅山、加拿大双语幼儿园、优游组团“宜居社区、生态森林、天然湖泊整体规划：欧陆建筑，经典后现代简欧风格建筑，可传承百年的建筑外立面，2千平方米的泳池和室内恒温游泳池⋯⋯让每位业主的每一种不同乐趣都升教育；国家首批一级资质港式物业管理 (四)旅游物业项目州市中心9.2公里，开发公司雅居乐总投资额约为50亿，将把白鹭湖建设集主体综合地产高端项目。整个项目建设专案包括：五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展交通：距广州约100公里，距深圳约70公里，距大亚湾约50公里，广汕高速广汕高速公路连接，每日有大巴通达广州、深圳、汕头、香港九龙等城市区域北端有高速公路跨湖横