蔡某珍诉东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

蔡某珍诉东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

蔡某珍诉东莞市某山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

广东省东莞市中级人民法院

民事判决书

东中法民一终字第6328号

上诉人：蔡某珍，女。

委托代理人：谭光达。

被上诉人：东莞市某山庄房地产开发有限公司。

法定代表人：叶惠全。

委托代理人：钱静。

上诉人蔡某珍因商品房预售合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院东二法民一初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

原审法院认定：20XX年8月31日，蔡某珍与某山庄公司签订了一份《某山庄认购书》，约定蔡某珍向某山庄公司认购某山庄美林苑15＃楼单元501号复式房一套，蔡某珍并于当日向某山庄公司交纳定金20000元。后蔡某珍与某山庄公司于20XX年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房为东莞市大岭山镇杨屋村某山庄美林苑15＃楼1单元501房，层高为下层：3米，上层：最低米，最高米，商品房的建筑面积为平方米，套内建筑面积平方米；合同第四条约定，每平方米单价为元，总金额为771282元；合同第五条规定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：1、差异值为±％以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±％以上至±3％以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息”。同日，蔡某珍与东莞市农村信用合作联社大岭山信用社签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向东莞市农村信用合作联社大岭山信用社贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡某珍并于同日向某山庄公司支付了首期房款212282元、印花税共计258元、登记费80元、公证费1294元、抵押合同律师费1348元。20XX年11月3日，蔡某珍提供向银行按揭向某山庄公司支付了余下的购房款539000元。蔡某珍后按月支付按揭还款，20XX年5月21日，蔡某珍将余下的全部借款及利息共计元支付给了东莞市农村信用合作联社大岭山信用社。

在一审庭审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了平方米，占合同约定计价面积的％。蔡某珍在一审庭审中认为，案涉房屋的上层最低层高只有米，并非合同约定的米，而某山庄公司则称层高是包含楼板的厚度的，因蔡某珍、某山庄公司双方对案涉房屋的上层层高存在争议，蔡某珍申请法院对案涉房屋的上层层高进行鉴定，原东莞市人民法院委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为米、最低净高为米、最高层高为米，最低层高为米，顶层天面的厚度为米”。

原审认定以上事实，有蔡某珍提供的蔡某珍身份证复印件、某山庄认购书、商品房买卖合同、买卖合同补充协议、美林苑五楼复式平面图、定金收据、印花税和律师费收据、公证书、首期房款收据、余款按揭借款收据、偿付按揭款存折、供款情况、入伙缴费标准表通知、报告及邮件回执、收据、照片，某山庄公司提供的某山庄公司营业执照复印件、证明、测绘资质证书、工程竣工验收报告、特快专递回执、《入伙通知书》，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书等证据以及该院庭审笔录附卷为证。

原审法院认为：蔡某珍、某山庄公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应受该合同的约束。本案的争议焦点是双方的商品房买卖合同是否达到解除的条件。解决该问题的关键是对两个方面进行认定，其一是案涉商品房的面积缩水是否达到合同约定的可以解除的条件；其二是案涉商品房的层高是否符合合同约定，若不符合，是否达到合同约定的可以解除的条件。

首先，蔡某珍、某山庄公司双方在一审庭审中已经确定案涉房屋的套内建筑面积实际缩水平方米，该院对此予以确认。由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的％，是在合同第五条第2款约定的范围内，尚未达到可以解除合同的程度。因此，蔡某珍依据面积缩水要求解除合同的理由不充分，该院不予支持。

其次，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书已经显示案涉房屋的上层最低层高为米，上层最低净高为米，可见层高和净高是两个不同的概念，而双方的商品房买卖合同约定的是层高，因鉴定报告已经确定上层最低层高为米，该高度已经超过了合同约定的上层最低层高为米的标准，故案涉房屋上层最低层高是符合合同的约定的。至于上层最高层高的问题，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示案涉房屋的上层最高层高为米，而合同约定的是米，可见案涉商品房的上层最高层高是低于合同约定的高度的。但该院认为，在人们居住的商品房中，高度一般都在3米左右，案涉商品房的米的高度并不会对蔡某珍的居住产生重大影响，蔡某珍是可以在该高度的房屋内正常生活的，不属于根本违约，未达到解除双方合同的程度。因此，蔡某珍据此要求解除合同理由不足，该院不予采纳。

综上，蔡某珍要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，依据不足，该院予以驳回。

对于蔡某珍要求某山庄公司立即退还蔡某珍已付房款771282元及利息、支付损失费元、违约金，并要求某山庄公司双倍返还定金40000元，赔偿蔡某珍因物价涨幅差额损失费166210元等诉请，因上述诉请均是建立在案涉房屋的面积或上层高度违反合同约定，已经达到根本违约足以解除合同的基础上，故对上述诉请该院均不予支持。对于案涉房屋因套内建筑面积缩水而导致蔡某珍的损失，因蔡某珍并未在本案中提出，故该院在本案中不作处理，蔡某珍可以另行起诉。

原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决：驳回蔡某珍的全部诉讼请求。本案一审受理费13988元，鉴定费1500元，共计15488元，均由蔡某珍负担。

一审宣判后，蔡某珍不服，向本院提起上诉称：一、原审判决混淆本案基本事实，回避本案争议焦点。本案基本事实：20XX年8月，某山庄公司开发的沁林山庄公开对外发售商品房，我有意购买，在察看样板房后，同月31日与某山庄公司签订《某山庄认购书》，相继签订《商品房买卖合同》并按照某山庄公司的要求交纳各项费用，包括购房款。20XX年4月某山庄公司通知我入伙时，我发现某山庄公司即将交付的房屋与合同约定的交付标准相差甚远，当即拒收房屋，要求某山庄公司换房，某山庄公司不同意我的要求，才导致本案纠纷的发生。从上述基本事实可看出，本案争议焦点为：某山庄公司所交付的房屋是否符合合同约定的交付标准。合同第三条约定：该商品房屋高为下层3米，上层最低米，最高米，建筑面积共平方米，套内面积为平方米。样板房也就是按照上述交付标准建造的，而实际交房时，面积只有平方米，上层层高最低处为米，最高处为米，显然没有达到合同约定的交付标准。某山庄公司即将交付的房屋不符合合同约定及样板房的交付标准，根据有关法律规定，我有权要求换房或返还购房款。一审认定本案发生在房屋交付使用后产生的争议，并依照合同第四条之约定标准进行处理。事实上，本案发生在房屋交付过程中，还在合同履行阶段。依照交易惯例和我国合同法规定，对于产品质量有瑕疵的，买受人有权要求换货或拒收，否则不支付货款。一般商品交易的流程为：订货—交货—验收—合格后付款，不会出现类似纠纷。而商品房采取预售制，即订货—付款—交货的模式进行，买受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合双方约定合同的标准，交付后发生所有权的转移。整个合同的履行才完成。在使用过程中，发现了合同约定解除条件，合同可以解除。原审也就是以此种情形来处理本案的，而本案因质量问题争议发生在所有权转移之前，合同根本没有履行完，在某山庄公司有悖合同约定的前提下，该合同赋予购房人终止合同的权利。我选择行使此权利，一审法院应当支持我的请求。二、一审判决明显偏袒某山庄公司，显失公平，表现在对“层高”概念的理解上，依照合同第二条之约定，对房屋上层的层高约定的为最低不低于米，最高不低于米，按照大众理解的层高应是房屋净高的概念，而一审法院把层高和净高区分出来，认定房屋上层层高符合合同约定交付标准，不符合常理。再说，该合同是某山庄公司制订的格式合同，依照合同法规定，对格式化的合同内容有争议，应作有利于对方的解释。合同第十条明确约定了我享有终止合同的权利，一审判决却对此只字未提。合同法明确规定，对当事人有约定的，应按照约定执行，只是对质量标准未有明确的约定，按照不妨碍合同履行的原则来执行。一审判决没有尊重当事人的事前约定作出判决。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判某山庄公司返还我已付房款771282元及利息、支付损失费元、双倍返还定金40000元、赔偿我回物价涨幅差额损失费166210元。

被上诉人某山庄公司答辩称：一、一审判决对本案争议的焦点归纳准确。本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否达到解除条件，而不是蔡某珍在上诉状中所主张的涉案房屋是否符合合同约定的标准。蔡某珍主张涉案房屋的实际面积及层高与合同约定有差异，我公司也承认差异的存在，双方在此问题上并无争议。双方的争议是：这种差异是否达到解除合同的条件。二、一审判决对本案争议焦点的分析认定完全正确。关于面积差异，蔡某珍在一审时已确认涉案商品房的套内建筑面积比合同约定缩小平方米，而且表示不再对面积进行鉴定。按照双方确认的缩水面积所计算出的，面积差占比为%，在合同第五条第2款的约定的范围内，尚未达到可以解除合同的条件。关于上层层高差异，根据双方确认的鉴定书的鉴定结论，出现差异的涉案商品房的上层最低层高为米，最高层高为米。由于双方在合同中并未约定层高不符时如何处理，因此依我国合同法，蔡某珍仅在差异导致合同目的无法实现时享有解除权。而本案中，涉案商品房仅上层层高与合同约定略有不符，且以现有层高，仍然可以满足蔡某珍日常生活需要，不会影响蔡某珍的居住品质，所以蔡某珍无权以层高差异为由解除合同。三、一审法院准确公正，蔡某珍上诉无理，法院应依法驳回其上诉。一审法院认定事实无误，适用法律准确，判决公正，理应维持。蔡某珍为了达到解除合同退房目的，故意在上诉状作出不实陈述，对已在一审确认的事实又予否认，对已经明确的层高与净高的概念故意混淆，完全置事实于不顾。综上所述，蔡某珍的上诉没有事实与法律依据，不应得到支持，请求二审法院予以驳回。

经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于蔡某珍主张解除与某山庄公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立。蔡某珍主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水和层高不符合合同约定。对于面积差异问题，双方均确认涉案的商品房套内建筑面积实际缩水平方米，由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的%，尚未达到可以要求解除合同的条件，因此，蔡某珍以房屋面积差异为由要求解除合同并不能成立。但是本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为米，最高层高为米，而合同中约定的上层层高最低为米，最高为米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某珍对涉案房屋的使用，蔡某珍的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在３％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。…”的规定，蔡某珍要求解除与某山庄公司之间于20XX年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。因此，某山庄公司应向蔡某珍返还购房款771282元及利息。对于蔡某珍请求的贷款利息损失元，在上述某山庄公司返还购房款利息中已得到补偿，本院不再支持。对于蔡某珍请求某山庄公司支付公证费1294元、抵押合同律师费1348元、登记费80元、印花税258元，合理有据，本院予以支持。对于蔡某珍要求某山庄公司双倍返还定金40000元及赔偿物价涨幅差额损失费166210元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决对合同应否解除处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第项的规定，判决如下：

一、撤销东莞市第二人民法院东二法民一初字第898号民事判决。

二、解除蔡某珍与东莞市某山庄房地产开发有限公司于20XX年10月21日所签订的《商品房买卖合同》。

三、限东莞市某山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某珍返还购房款771282元及利息。

四、限东莞市某山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某珍支付公证费1294元、抵押合同律费1348元、登记费80元、印花税258元，合计2980元。

五、驳回蔡某珍的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九