房地产工会干部公布章

第五章

房地产开发资金的筹集教学内容房地产开发资金筹集的基本概念

房地产开发资金的筹集方式

房地产开发资金筹集规划

教学目的：

通过本章学习，使学生要求学生掌握房地产开发项目融资的资金来源与融资方式，熟悉金融机构在给开发项目贷款时需要评价的内容。重点难点：教学重点是房地产开发项目融资的资金来源与融资方式；教学难点是房地产开发资金筹集规划的确定。教学时数：2开发资金总额的构成第一节房地产开发资金筹集的基本概念资金筹集渠道与方式长期、短期资金筹集直接、间接资金筹集资金成本、资本结构财务风险、财务杠杆筹集资金的目的原则一、房地产开发资金总额的构成

建设项目实行项目法人投资责任制，实行建设项目资本金制度。在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。（一）自有资金1.资本金：是指以新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。2.资本溢价：是指企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。最典型的是发行股票的溢价净收入。（二）借入资金1.长期负债：是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。长期负债的应计利息支出，在建设项目筹建期间，计入开办费。在建设经营期间的，计入财务费用。2.流动负债：是指可以在1年内或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付短期债券、预提费用、应付及预收款项等。流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

二、资金筹集渠道与资金筹集方式（一）资金筹集渠道1.资金筹集渠道的含义资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。

2.房地产开发资金筹集的渠道(1)自有资金(2)国内债务资金(3)国外债务资金（二）资金筹集方式1.资金筹集方式的含义筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。2.房地产开发资金筹集的方式(1)吸收投资(2)发行股票(3)发行债券(4)向银行借款三、长期资金筹集与短期资金筹集（一）长期资金筹集1.长期资金筹集的含义

长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。2.长期资金筹集的方式长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。

（二）短期资金筹集1.短期资金筹集的含义

短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。2.短期资金筹集的方式

短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。

四、直接筹集资金和间接筹集资金（一）直接资金筹集是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。采取的方式主要有：债券、股票、短期融资券等。特点：受政府金融政策法规、企业法规和企业或项目经营状况的限制较大；必须依附于一定的载体，如股票、债券等有价证券；筹资范围广，方式多。

（二）间接资金筹集是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资。采取的主要方式为：银行借款、非银行金融机构借款等。特点：间接筹集效率高，灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获得期限长短不一的借款；筹资范围较窄，方式较单一。五、资金成本与资本结构（一）资本成本资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的代价。资金成本由筹集费用和使用费用两部分构成。筹集费用是指项目在筹资过程中为获得资金而付出的费用，使用费用是指企业在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。（二）资本结构资本结构是指企业或项目各种资金的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。一个企业或项目在某一个时点上，其资本结构是确定的，但在持续的开发经营过程中，为了某种开发经营目的又是可以改变的，因此资本结构具有重要的财务管理内涵。

六、财务风险与财务杠杆（一）财务风险房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，主要有两层含义：一是指企业所有者（股东）收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。可分为现金性和收支性财务风险。现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险。

收支性财务风险是指企业或项目在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务资金本息的风险。（二）财务杠杆房地产开发企业的财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。财务杠杆系数是指单位资产利润的变动率相当于税息前利润变动率的倍数。财务杠杆系数越大，表明企业或项目偿债压力越大，从而筹资风险也越大；财务杠杆系数越小，筹资风险也越小。

七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则（一）房地产开发企业筹集资金的目的1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构（二）房地产开发企业筹集资金的原则1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则5.盈利性原则向银行借款第二节房地产开发资金的筹集方式发行债券发行股票自有资金筹集吸收外商投资一、遮向银嘴行借戏款（一斩）房我地产位开发柱企业青向银榴行借殊款的进种类1.房地嫌产开赖发企输业流饥动资根金贷渡款2.商品梨房建道筑材向料、惭设备乐补偿朋贸易挡贷款3.房地州产开猛发项乖目贷坟款4.抵押纠贷款（二排）向您银行凯借款消的程降序1.提出社借款橡申请2.银行盗审核绍申请3.签订凶借款剧合同4.企业蠢取得药借款5.企业召归还苹借款（三移）借缝款企博业归坑还借慨款的梅方式1.定期伤按等童额还积本，犯每月果付息躲一次2.定期逼按等集额还劲本付绑息3.每月慕计息求并付涝息一糖次，殖不还街本金爽，本报金到千期一猫次还躲清4.到期皮本金报利息允累计台一次尘付清（四剩）借冻款合饥同1.借款跨合同今的基录本条惕款2.借款然人的判权利灶和义僻务3.贷款抢人的毒权利焦和义键务（五乳）银至行短虎期和灶长期播借款挤的优巡寿缺点1.银行栗短期太借款匙的优鸣缺点2.银行叉长期鱼借款筝的优宽缺点二、肾发行肥债券（一论）企嗓业债色券的醉种类户和特剑点1.企业喜债券烈的种涉类2.企业乘债券美的特路点（二烂）企笔业债壁券的某发行1.企业纺债券泊发行远的条汇件2.发行焰企业爹债券境的管太理3.企业早债券子的发雪行方棉式4.企业炊债券筐的发盗行价牺格（三很）企伯业债例券筹吩资的榆优缺佳点1.企业或债券箩筹资当的优柄点2.企业宾债券籍筹资赖的缺勾点三、急发行局股票（一召）股拿票的声种类口和特骡点1.股票敏的种烛类2.股票录的特惧点（二卧）发监行股帽票的际条件芒和程习序1.发行觉股票颂的条懒件2.发行快股票出的程于序（三穴）股号票的片发行贪与承络销方晨式1.股票渐的发蝴行方过式2.股票帝的承到销方从式（四搭）股凯票筹满资的暖优缺涉点1.股票奴筹资矿的优脱点2.股票恰筹资择的缺邪点四、脂自有框资金乘筹集（一唤）资反本金甜筹集企业俗或项柿目自俊有资桐金的啄筹集分主要箩通过俊吸收舟投资脚、发拌行股赖票、犁内部歌留存惰盈余袋等形降式进作行。房地兰产开受发资贵本金抬的筹案集，根应根境据国灭家法辰律、魄法规北的规子定，芹可以蛇采取冰国家蓝投资哪、各以方集麦资或饥者发隶行股巴票等臭方式委。投烛资项克目资拥本金稿可以陶用货晃币出淹资，暗也可躁以用浮实物煮、工帆业产唱权、矛非专董利技侄术、银土地阔使用盐权等血无形哑资产各作价伴出资店。在资腔本金戏筹集胞过程镇中，铃吸收贺的投际资者抚的无欢形资战产（述不包皮括土磁地使严用权弊）的扇出资刮不得母超过违企业疲或项祖目注膜册资竭金的20都%。房地贴产投瓶资项幕目的疲资本桑金比免例，水须占姥项目网总投梦资的20昌%以上溜。（二紫）企伍业公闸积金企业花公积乏金包姓括资盲本公千积金服和盈栗余公钢积金夏，它衫们都躁可以钳按照么一定想的法还律手凡续转访增为秀企业妈的资映本金汁。1.资本冒公积资金筹熟集：家资本欺公积桃金是爱指企婚业由阅于投析入资垫本所疲引起著的各甜种增令值，主其主借要来狭源包饶括：狸股票宴溢价较发行厘取得企的公香积金州；法慈定资烂产重烦估增器值；行接受口捐赠勒的财田产。2.盈余证公积盏金筹敞集：次盈余败公积疲金是浙指企杂业按册规定苦从税短后利抵润（基盈余渔）中晌提取请的，傍属于命所有返者留再存企脖业内视部的讯资产穿或权狗益。剑提取身盈余咱公积值金是悬企业某内部腰积累虫资金决的主赌要形语式，照其可翼用于轧弥补纷亏损瞎、追秋加投偏资或畜分配痛利息条，也某可转仇增资轮本金监。盈余冠公积衣金按蹲其提恒取形冤式方蛛式的乔不同见，可派分为述法定单盈余仁公积肯金和训任意广盈余薪公积伪金。企业警公积岩金是输企业混的一道笔长失期资拐金，益筹集羽无需捏发生内费用敢，也听不会筛导致启企业痕控制料的分排散问少题。企业瘦公积遇金是贤一种舅低成凑本、渔低风贺险的号资金锤来源联。五、唐吸收抬外商史投资（一央）外鞭商投摔资的到方式1.合资仁经营陡（股题权式备经营美）2.合作铲经营领（契吐约式上经营府）3.外资刊独营（二着）外全商投菜资的张审批惠程序第三落节风房因地产嗽开发席资金犹筹集江规划资金屠筹集趟规划筹集套结构呆分析房地走产开坝发资些金筹梳集一、汤房地塔产开卡发资鸡金筹柏集规壤划房地欢产开妥发资冠金筹影集规大划就男是根朽据项你目可丹行性角研究男估算剃的总疮投资谜需要抛量和诱年度刮投资垦需要上量，纵通过恒资金穿来源钥与运券用表品，研温究、虏安排洞资金俯的来洽源与抄运用费，为株项目线寻求秃适宜脱的资作金筹供集方欲案，掘选择相财务碗费用遇最经折济的榆资金示筹集园方案歼，并陕在此番基础踢上估孟计获扰得资闭金的卧可能害性，葱以适当应项贵目预众期的新现金较流量资。其将基本巴内容梳：（1）对贪企业奇或项像目的毯内外捆部因乒素进道行分饱析，贩确定塘企业枪或项佳目的枪筹资基本这条件冠。（2）在快企业雀或项辱目的乌开发塘经营偶目标伞指导茎下，肌合理继确定切筹资献目标禁。（3）资赠金筹断集的类规模丝式和流厚量。（4）资制金来处源、米期限