城市综合体模式

城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

1Report_CATIC_20071220城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20071220目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20071220商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性

万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析4Report_CATIC_20071220该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析5Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究6Report_CATIC_20071220“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心7Report_CATIC_20071220随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流8Report_CATIC_20071220城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业9Report_CATIC_20071220城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点10Report_CATIC_20071220城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓城市综合体构成要素购物中心12354写字楼酒店11Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——购物中心选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里12Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——写字楼选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有部分商务配套有地上／地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线13Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——酒店选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速８具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合14Report_CATIC_20071220城市综合体构成元素——住宅选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。15Report_CATIC_20071220城市浩综合释体构杨成元恼素——公寓选址参特点目标翼客户公寓绝类型产品渠特点代表爽开发椅商投资耻者高收淋入白秩领普通探公寓酒店重式公精寓投资巨者高级词经理宏人外籍萄人士雅诗绒阁集萌团商业木繁华眉区域商业缎繁华堂区域户内浸设施快设备萄完善矮，通墙常配罗备高洒档家询具电卖器星级幼装修滤，尤庄其是恋公共坐区域提供组房间鉴清洁惩，衣谜物送龟洗等酒酒店唐式服列务通常哗设有悼会所构，提撇供餐元饮、贸康体串等配龄套服宏务户内盘各功窑能房拣间完各善；呼一居渗小户诱型比雁例较滔大精装毅修一般页设有诱大堂公寓断类型--16Re深po炎rt换_C识AT替IC非_2孔00蚊71叨22适0B.城市介综合忍体概下述B1蛋.城市凉综合慕体定嫩义B2夸.案例么研究17Re武po妈rt蛙_C滨AT馅IC欢_2淋00洁71弟22斤0目前葬中国鸣的城恳市综校合体肚开发功主要稍集中陈于一瞧、二特线城帖市，淋三线混城市业仍处妖于萌碧芽状奇态，饭而全炉国性灯开发绘商在托城市吩综合这体的级推进摇中发钱挥着闪重要症作用代表鞋城市城市挑综合叮体开毫发状默况代表采项目一线约城市北京上海深圳中心录城区教范围岭内，爬已建叛成大吩量城凝市综辱合体纠项目；多个漫综合男体组淡合形洁成更姐大规蒜模的尾都市败综合活体街把区形成勿城市箭中心法、区理域中崖心综递合体零共存蹈的多机中心模格局包括掀全国赛性及采地区陵性在国内的罚多种你开发施商参诱与开乡丰发华润掏中心上海俗港汇陈广场北京饺东方弓新天胀地二线炎城市长沙苏州苏州毕万达徒广场恒隆代广场三线屈城市赣州常州在具鞠有一索定地律区经脉济辐豆射能姑力的揭三线清城市佛开始勒零星杀出现全国捷性地挨产开尿发商难开始序试探海性进瞒入赣州和中航跳城区域拖中心讲为代均表的库城市件综合躁体项弟目开香始规仇模性此出现国际开性及驴全国喇性地闲产开觉发企央业的插进入弊在二蛋线城柳市综预合体姓的开松发中抬发挥盗重要愤作用各类趁型城框市综洗合体勿开发突状况资料营来源金：九洲嫁远景妙分析18Re迟po矮rt荒_C节AT响IC醋_2吼00遵71顽22棚0产品蔬模式鬼成熟昼并实闷现跨脸区域与发展林的城狗市综劲合体肆是中洁航城农的学伪习对撤象城市丸综合妹体产品华润末万象届城1恒隆筐广场2万达攻广场3瑞安袍天地楼系列4来福继士广耐场5资料女来源吵：九洲枯远景心分析19Re雄po者rt视_C挥AT拉IC泻_2凯00橡71盛22挪0B2赖.案例刷研究华润高万象摘城恒隆缸广场万达岁广场瑞安闭天地而系列来福播士广雀场20Re诊po铃rt炕_C纪AT峰IC挡_2栽00着71蝴22牧0华润描万象布城定钱位于浑中高时端市河场，限目前慕已经进入深圳及、杭轧州以众及沈岂阳等灯城市城市深圳、杭州、沈阳选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤以商业开发为优先华润灾万象青城产郊品特齿点资料液来源冤：九洲湖远景诉分析21Re律po京rt律_C堪AT倡IC壮_2毅00抬71摧22棉0华润槽万象坦城选训址在娃城市泊核心辈地段早以及披规划格的城厦市副筝中心讯，项音目的半开发痛规模皂较大叶，多州为50万平五米以最上华润逆万象江城所洒在城巷市项喜目指失标深圳杭州沈阳855部分炒建成商业+写字抖楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划零城市愿商业愚副中茫心--50筹建占地活面积（万午平方钩米）构成鸽元素具体巷地址总建遍筑面刃积（万避平方辩米）状态商业+写字罗楼+酒店+公寓+住宅商业+写字应楼+酒店+公寓+住宅选址涉类型城市笋商业莫中心城市丹中心罗湖闯区宝腥安南巡寿路1犯88本1号钱江让新城冷庆春顺东路逐与富辽春路境交叉站口沈阳冶金廊介沿线榆，和越平区份和平拾大桥也省委太对面资料姑来源蜜：九洲攻远景退分析22Re覆po陕rt微_C痒AT泉IC宾_2吵00传71属22漏0华润芦置地成功私塑造淘了深孕圳华骑润万珍象城瓣，并等以此捆模式叛为核概心积你极进翁行跨歇区域耕发展许，成卡为中恶国商勒业地歼产以晓及城俘市综找合体链建设快领域教的领讲先者资料阵来源差：九洲想远景饭分析兵，华惠润置开地自20废02年以范来，碰华润公置地飘已经枯成功宾进驻逃北京端、上色海、戴深圳阳、成罚都、盖武汉还、合绵肥、笑杭州宏、无炸锡、痕大连难、宁阴波、吸长沙凶、苏猪州、胃重庆父、沈节阳15个内蔽地城娱市，援目前担集中给在深刺圳、由杭州凡、沈些阳及宋大连浑开发煎城市倡综合启体截止旬到20学06年12月31日，受华润猪置地厘有限兴公司帐的总顺资产渡已经轰达到26给7亿港滥元，蜘股东笋权益11毯5亿港努元，06年销秆售收膀入超额过39亿港蜜币截至位到20零06年12月31日，风华润搏置地些的总驴土地棕储备层已经搂接近10箱00万平汉方米膝，主马营业衡务包欲括住态宅开腊发和河投资葡物业筑两部谎分组眉成发展动思路导：首锋先抢带占经慈济与先政治督的战沿略高剥地，起北京炕、上浸海、晌深圳名首当划其冲烦；接考下来额是省造会级键城市秩与资婶源稀块缺型优城市晋如成走都、极武汉村、长狗沙、堵大连沿等；煤长三悦角的段杭州苦、宁腐波、须无锡队等经智济发色达区信也在束发展辰的序纷列中支持23Re亿po乳rt沸_C境AT乓IC静_2陡00文71鄙22时0华润死万象粱城功踢能组托合完香善，吨各项界目均锁包含茎商业臂、写燥字楼杨、酒上店、蚊公寓炮和住肯宅，展并以远商业控功能劲为核源心功能贺构成深圳杭州深圳浙和杭商州万漏象城馋功能疯构成资料尺来源哪：九洲欠远景祝分析24Re娃po倍rt厕_C扫AT厨IC钻_2趁00壮71芳22莲0华润土万象盛城定璃位于践中高我端物镰业类欧型，淡各功特能物川业定顾位一兆致华润睛万象芽城物遣业类午型城市套名称公寓商业酒店杭州酒店寻式服隔务公溉寓精装储修国际5A甲级深圳写字晋楼中高锅档购膨物中接心OL肾E大型牵超市RE曲EL百货宵店嘉禾俘电影张院冰纷震万象吸溜冰菠城住宅--君悦吹酒店精装永修类型主力霞店中高虾档购笼物中墓心OL游E大型牵超市Ce室nt田ra店l百货滨店嘉禾亦电影吼院冰纷铃万象锡溜冰丘城国际5A甲级超五摧星级恭商务表酒店类型品牌资料除来源晚：九洲够远景桂分析酒店运式服割务公短寓超五眼星级你商务访酒店25Re籍po忍rt撞_C笋AT盆IC餐_2属00每71武22共0华润萝万象振城开惊发均春以商卵业为野起点幅，开蛾发步固骤依烧据不坡同项绢目特销点有动所不腰同资料垃来源革：九洲籍远景联分析一期胀工程20峡02年10月20房诚04年12月20你08年下狸半年20现05年12月深圳商业写字览楼酒店公寓住宅20通09年20迅13年杭州20醒11年20没06年底商业写字即楼酒店公寓住宅三期城工程二期售工程商业蔬熟地开发巨商进纪一步竹提升扰商圈受价值法，二街期开闯发住型宅实利现收裙益商业渠生地掌，核仗心商棉圈人偶口不难足商业盒和住拢宅同甚期开结发，格保证泡核心娇商圈确内人薪口供妙给，同斗时为疼项目纤提供钳丰沛疤滚动良资金万象沉城开山发步率骤26Re新po惹rt演_C浴AT乓IC佣_2溜00计71袭22跟0在综馒合体晨的经伍营策箩略上律，华架润万有象城运商业积、写讯字楼集和公觉寓以干出租轻为主鞠，住替宅则成出售鼠套现华润牛万象录城经千营策征略公寓城市名称商业写字楼酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料鉴来源柏：九洲驻远景管分析27Re龟po殃rt绩_C示AT枝IC递_2舍00尝71间22驳0深圳晌万象债城购黑物中唐心，先定位烫于中高槐收入伯人群锈及游后客，团提供隔中高殿档次旱购物拐、餐嘴饮和混娱乐号综合勒服务万象趋城购慈物中闹心简港介设计感单位缝：美国RT棕KL建筑唯师事教物所规模斧：总建蚂筑面痰积18纤.8万平挣方米营业饺面积12万平失方米友商铺辽，近30云0家地下2层、惯地上5层，歪停车挽位10盒30个开业娇时间颠：20贝04年12月定位恋：满足课中高民收入棉人群信及游药客中蛇高档次次购谈物、挤餐饮距和娱讯乐综烛合需赖求的童时尚单购物协中心资料肠来源:华润扩集团推，九颈洲远个景分驻析购物吩中心替概况28Re庭po鼓rt壳_C剂AT疫IC宏_2选00迈71枝22喂0万象逝城通过中高钢档定狱位、俊丰富忌的餐陷饮娱立乐元外素以蠢及有组效的追空间熔设计弹，营浸造出般一个晕大众捷消费垂群的匆购物买、社渐交与去休闲兄的都隐市化牌消费烟场所万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比资料锈来源栗：实分地调域查，九洲省远景瞧分析购物珍中心扎分析29Re袭po闭rt振_C翠AT巧IC境_2列00剥71良22资0主力泥店及题次主淹力店纽奉在万披象城垃的租冈户组鸣合中撞占据逗重要丙地位斑，其因面积枝占比颈为52掠%，保看证很震强的影客流吗吸引须力主力梁店、萝次主乒力店航面积记占比主力橡店、武次主肉力店果业态项和楼备层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe'购物B1F次主力店业态楼层顺电购物4F运动100购物5F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料汉来源逝：实以地调师查，九洲榴远景谈分析购物鞋中心愉分析30Re芹po皆rt如_C笑AT用IC图_2残00肉71介22息0宽阔秘的中腰庭设逆计、德各楼丸层之秩间的遣便利诸交通个系统浇以及档考究酱的装桶修和械灯光点效果脾共同劝营造程出万余象城忙“自蚀由”、“许时尚堪”、躲“舒归适”等的购费物氛康围内部当墙壁全和地师面以纽奉花岗州岩为侮主要孔材料蝇，色期调以铃暖色菌调为敏主，淘给人蒜时尚虏、舒歌适的纸感觉宽阔傍的中尚厅设踢计使高购物他者的截视野傅开阔消，并骂获得斩丰富牢视觉舞感受由59部扶项梯，17部直落梯，3部观京光梯立构件患的垂忧直交复通系液统使各码楼层茶之间府的转纷换十顿分便矿利资料洽来源储：实虫地调杜查，九洲堪远景遣分析购物懂中心固分析31Re杆po猪rt队_C讽AT装IC用_2允00凡71屈22虚0杭州华润中心深圳华润中心沈阳华润中心各项尿目设换计效书果图华润东万象天城在烛建筑卸设计阅上强龄调新获颖性武和领美先性棕，成秀为所懒在城涂市的欢地标资料乡丰来源部：九洲限远景叮分析32Re建po耽rt澡_C素AT过IC茅_2法00楼71泄22悲0B2脊.案例继研究华润疼万象耀城恒隆膛广场万达说广场瑞安沿天地址系列来福率士广促场33Re遮po险rt耐_C拾AT装IC川_2伙00非71腥22萍0中国废内地扇是恒托隆地俊产的趟发展耗重点荷，其赛产品帆以购光物中知心为者主，亩辅以惩写字辜楼、嗓酒店叫和公城寓城市已进跑入城扬市为无上海窜、杭驾州、歉沈阳西、无善锡、帝济南华、长叔沙目标奸是三箱年内娘，在秆多个委大陆上城市下为购词入土怎地以宇兴建12个大迫型商主业项返目，祖拥有肉约30碰0万平砌方米芒的最唉佳商笋业物升业选址城市圣商业套中心产品购物沟中心附为主导，部誓分项识目配麻合酒渴店、纵写字础楼、榜公寓经营睬策略商业碎、写戒字楼猪和公耳寓采态用租祝赁方迷式，磁酒店唯委托请管理开发稻步骤以商曲业开肺发为拆优先恒隆霞广场线产品雾特点资料他来源脆：九洲侵远景睡分析34Re慈po吃rt立_C膜AT纳IC行_2栏00衡71徐22妹0恒隆仪地产繁综合球体项凡目选类址于器城市箩中心查，总春规模梨在30万平哪米左隔右；彩多个进项目派正处持于建猴设过喜程中构成泡元素地点城市建筑瞎面积建设香状态天津天津许和平器路商荐圈购物桑商场15万平嘱米2010年完工城市伐中心15万平欺米20茫09龙年完工济南购物印商场历下里区泉功城路沈阳检市中文街路沈阳购物碗商场城市亲中心12万平近米2008年完妹工沈阳市政扎府广风场南狭面城市亦中心80万平溪米20纪08年动侦工长沙商业+写字年楼+公寓城市钓中心50万平援米2010年完工崇安有区人熊民中炒路20碍08年动倍工无锡商业+写字堂楼+酒店25烧.5万平材米资料再来源:恒隆为地产呀，九丽洲远解景分博析长沙陶黄金仅地块恒隆疲地产涂各地皆项目超情况选址按类型城市株中心上海上海凭徐家今汇核捕心商业+写字才楼+公寓31万平妨米已投剂入运摊营城市鲁中心城市逗中心上海上海我南京象西路商业+写字皂楼21万平有米已投乘入运铸营城市击中心商业+写字异楼+公寓+酒店35Re艳po反rt砍_C狗AT垦IC骗_2械00逃71厚22蹲0恒隆之地产里是一帜家以丢持有带性物淡业为即主要腾发展耗方向畅的大渗型香稍港地共产公糕司资料摇来源勤：恒隆旁地产牙年报确，九场洲远寨景分允析总部希位于洞香港渗的综胖合性煎物业贿地产雁开发敞商开发雁的物臂业类衣型包尾括商乡丰场及欣商铺保、写仆字楼笋、住反宅、胡服务躬式寓伸所、染工业渗、写年字楼必物业阴以及匹停车恳场等耽，并说以商边业与和写字趁楼开磁发为扎主目前店恒隆千将大厦陆作他为主君要发助展区浑域，仍并已野进入详上海迹、沈拳阳、海无锡姥、武炊汉等蓝城市钱，以婚购物拔中心没为主弃要发仅展物侦业类宿型20冈06年实粒现营呼业额43缘瑞.8亿港写元，帜利润20亿港岛元，勺截至20握07年6月30日，悲公司膏的市颂值达拌港币11强17亿元谁，成雕为香清港表饥现最喷佳的自大型蜜地产尤公司吓之一支持36Re借po掘rt窄_C敬AT夹IC围_2泽00扛71泄22顾0上海盈恒隆降广场劈燕和港团汇广嚼场是息恒隆征地产欺目前认已投辆入运鼠营并霞取得梢巨大棍成功膏的综止合体扭项目资料冻来源:恒隆刊地产读，九毛洲远竭景分启析恒隆肚在中雕国大叮陆成另功案锹例恒隆广场港汇广场20配06年集弃团在污上海昂租金尘收入良约为9.近45亿元哀，升31％，插两项葵物业戚年回甜报率15％预计20驻10年回徐报率建可达50％（凡不考袄虑租逗金调加升）37Re替po隙rt廉_C状AT挖IC缩慧_2贼00表71届22究0两项证目都念以商漂业和沿写字住楼为题基本悬功能张配置偷，其亩中商盛业面般积比称例为30钉%左右功能难构成恒隆挂广场曾功能鲜构成港汇苦广场爱功能夹构成总面秤积：21万平擦米总面垃积：31万平销米资料跟来源口：九洲烂远景偿分析功能递构成38Re巾po唐rt失_C份AT意IC案_2樱00董71筑22把0恒隆种广场认定位符于高舒端消冒费群庭，而久港汇强广场柱已大蜜众消泉费群文为目攀标客拣户群各功脑能物羊业类渴型恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级---酒店式服务公寓高端消费群类型目标客群类型目标客群城市购物中心中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主---外籍商务人士为主资料餐来源境：九洲捡远景雁分析39Re集po皆rt稳_C凭AT哗IC可_2跃00巧71雁22陈0在经垄营策丙略上努，两丢项目邮所有劈燕功能电物业件均采葡取租庆赁方涝式获没利各功林能物挑业经极营策匹略恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁---租赁资料黎来源丘：九洲他远景辜分析40Re命po等rt蚀_C趣AT散IC功_2竭00贵71叉22惰0恒隆缎广场扛及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