房地产市场调查与投资决策方法青岛

房地产市场调查与投资决策方法二零一三年一月第一章房地产市场调查一、概述房地产市场调查是房地产投资、开发、营销策划的前提和基础，是房地产企业经营活动的起点，并且贯穿于企业经营活动的全过程，是企业营销活动中的重要组成部分。第一章房地产市场调查本章主要介绍房地产市场调查的概念、主要的调查方法和特点，房地产市场调查的内容以及房地产市场调查的主要步骤。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。第一章房地产市场调查二、房地产市场调查的概念（一）房地产市场调查的定义房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。

第一章房地产市场调查

狭义的市场调查----通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。

广义的市场调查----指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。潜在市场。第一章房地产市场调查

（二）房地产市场调查的特征

1、调查对象具有特殊性。

2、调查方法具有自身的鲜明特色。(多样性和复杂性)3、服务对象既有阶段性也有全程性。(房地产市场调查既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务。房地产市场受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大.(从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为……找出项目开发经营的最佳模式。)第一章房地产市场调查

（三）房地产市场调查的方法

房地产市场调查按调查对象总体选择方法的不同，可分为普查、重点调查、典型调查和抽样调查。一般竞争性物业调查或较小范围内的区域调查，可以采用普查的方式。对于较大区域范围，或者全市甚至全国房地产市场，通常采用重点调查、典型调查或抽样调查的方式。第一章房地产市场调查抽样调查是指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方式。抽样调查又分为随机抽样调查和非随机抽样调查。文案调查不受时空限制。第一章房地产市场调查（四）房地产市场调查的特点1.内容广泛

;2.针对性很强

;3.方法多样

;4.结果具有一定的局限性。

第一章房地产市场调查三、房地产市场调查的基本职能（一）房地产市场调查的基本职能1、有利于房地产企业不断发现新的市场机会。2、有利于房地产项目的正确定位。3、有利于房地产企业制订出可行的策划方案。4、有利于房地产企业开发新产品。第一章房地产市场调查（二）市场调查在房地产项目中的应用

1、投资开发前期

（1）宏观形势判断

（2）项目前期定位----①总体市场和典型项目分析;②区域市场分析;③竞争项目分析。（3）消费需求趋势研究（4）品牌研究。

第一章房地产市场调查

2、开发建设中期

（1）消费需求研究（2）竞争项目研究（3）项目产品定位（4）产品测试研究。第一章房地产市场调查3、销售管理后期（1）楼盘媒体宣传分析（2）销售现场研究（3）销售监测研究（4）业主满意度研究。

第一章房地产市场调查四、房地产市场调查的主要内容（一）房地产宏观环境调查；（二）房地产区域环境调查；（三）房地产市场需求和消费者行为调查；（四）房地产营销组合情况调查；（五）房地产市场竞争情况调查。第一章房地产市场调查五、房地产市场调查的主要步骤房地产市场调查是一次有组织、有计划的行动。其步骤一般有调查准备、调查实施、市场分析、撰写报告4个阶段。一项房地产市场调查工作至少要设计以下4种调查表格：第一，当地房产资源统计表;第二，房地产出租市场统计表；第三，房地产出售统计表；第四，房地产个案市调分析表。第二青章注房地黑产市耽场抽硬样调愧查一、朋概述本章螺主要蛙讲述粮房地亮产市莲场调斥查中斧的抽寻样问毫题，滩包括弟抽样鹿的相赏关概鸦念、象随机激抽样丸与非宝随机宴抽样荡调查针技术阁、抽鞋样误箩差的翅计算圆以及宝样本涌量的抬确定肆方法朴。第二扒章杠房地棉产市少场抽跪样调许查二、飞抽样坏调查奸的基梢本知独识（一碧）抽当样调录查的搂相关蝴概念1、总喝体与近总体缘瑞单位2、标音志与楚指标3、样翠本与猜抽样样本轿是抽晕样总膀体的休简称漆，指证从总艳体中嫁抽选奸出来众作为卫直接判观察艘对象横的全搭部单文位。搏在抽耍样调祖查中租，样拴本单戏位要货有一披定的害数量岭才能醒保证尘抽样浮资料圈的准益确性宏。一火般来因说，滴样本哨单位斥数达核到或日超过30个称祥为大祝样本的，30个以看下称苦为小接样本浸。4、抽次样调融查第二棕章窗房地港产市倡场抽恰样调铁查（二岂）抽甜样调套查的下特点抽样敌调查搞最主释要的必特点须在于住其应质用了艘科学悠的调鸡查方脚法，界在总示体中语抽取拥具有扣代表副性的席调查过对象盯进行笋调查酿，克感服了抬普查蚊的组瓣织困卡难和汗费用摄高、要时间妙长的慈缺点哗，也值克服瞒了传铜统调恩查方缠法（瓶如重荡点调赤查、气典型满调查春）的缠主观汽随意笋性和他样本决代表蹲性不饿强的播弱点井，具仿有较垮强的菌代表臂性和便科学逃性，勉是比汤较客农观的加一种伸调查土方法痛。第二洗章妄房地拣产市原场抽仿样调巨查1、抽着样调自查的需优点（1）时情间短青、收姿效快初。（2）质克量好刑、可齿信度浊高。（3）省楚费用雁、易拿推广杆。第二翅章腿房地请产市发场抽亿样调湾查2、抽睬样调范查的堡不足存在普抽样咬误差赶，这偏无疑缎会影好响抽佳样调碎查的纲正确托性。第二厌章越房地阿产市氧场抽遵样调印查（三得）抽征样调懂查的怀程序1、确脑定总阳体2、个仍体编闻号3、选供择样盏本4、实财施调席查5、测略算结镜果。第二展章钉房地侨产市范场抽蚕样调剂查（四宏）随蚊机抽甘样技型术1、随勉机抽净样的于分类（1）简跳单随职机抽失样简单缩慧随机过抽样找，是摩指对盼调查铁总体胞不做今任何探分组响、划惰类、取排序惧等先若行工浇作，购完全渣按照您随机扫原则岩抽取梳样本野。第二松章决房地步产市颂场抽模样调仍查①抽蹦签法先对兽总体N个抽软样单根位分景别编征上1-敲-N的号浸码,再制馅作与数之相踪蝶对应阻的n个号种签并刷放进忆一个宁容器俘内，册充分忍摇匀路后，来从中陕抽出n个号槽签，士与抽都中号恰签号讲码相太同的n个单饥位即缘瑞为抽得中的冈单位闻，由拣其组范成简爬单随今机样德本。具体习的抽筋签方止法有垂两种问：包盯括人苗工抽室签法拔和抽结签机体抽取纤法。第二基章等房地诊产市炕场抽掠样调嘉查②随书机数宁表法又称预随机搭号码平表、累乱数蒜表；俭使用宗随机明数表宁的数往字应国该不润受任屋何限爱制，蛇可以婶任意耽指定弯一个抬数字棚。第二膊章贯房地览产市袭场抽圆样调画查（2）分卖层随存机抽既样分层号随机盐抽样赤，是阶指先殃将总漠体单例位按算其属道性特留征分慰为若坐干层柏次，耗层与好层之粥间差哄别较饭大，呼层内茫各单未位情皮况类惰似，撤然后叛再从掩各层跃内抽适取样让本。分层汇时要啊注意胶：一是道坚持堡“穷攀举互岸斥”锤的原借则；二是尤知道爱各层假单位名数目夹及占桥总体摩的比埋重；三是葡分层变不宜显过多打。第二判章唯房地保产市观场抽汉样调仆查分层印随机末抽样青要计算及各层讽调查独单位牙占总伙体比射例，娘并求尚出各仪层样扬本数押，其披公式爸为：各层领应抽排取样愤本数=样本察容量×(各层垮调查互单位胖数÷总体寺数)第二巡寿章遣房地秋产市蠢场抽欺样调粪查（3）分假群随落机抽巷样（4）多逆阶段塞随机垂抽样多阶牢段随培机抽岁样，药是指且把从爹调查闪总体鲁中抽独取样肃本的蕉过程蹄分成两个徐或两碰个以确上阶段妹进行甲抽样搬的方堪法。（5）等薪距随筋机抽食样等距讯随机缠抽样哗，又抬称系牵统随拿机抽司样。家是指愚将调垫查总毒体单症位按白照一滚定标涛准有额序排址列，亩编上梅序号片，根风据抽箭样距忌离从绪总体兔单位曲中抽摇取样雨本。第二崖章弹房地恋产市钢场抽在样调泰查2、随掏机抽泛样的迫优缺子点（1）随纯机抽订样的饥优点①不严带任骑何偏骡见；②能够纺计算殖调查浮结果遵的可捞靠程拆度；（2）随狸机抽惕样的晒不足①对薄所有政抽样屡样本气都平啄等看定待，少难以袋体现纲重点垄；②抽浆样范夹围比担较广连，所勤需时虾间长千，参荡加调腹查的筐人员化和费党用多瓦；③对远抽样疑人员害和资项料分唐析人酬员要忙求比渡较高维，。第二居章霸房地受产市掉场抽观样调皇查（五斩）攀非随款机抽拘样技薪术非随构机抽事样技其术，占主要女包括底便利降抽样火、判冈断抽笑样、名配额评抽样宴和雪片球抽级样4种。因为响用配物额抽品样法驱抽取所样本躺，不沟至于比偏重株某个矩单一惩特征看而忽丘视其趟他重冈要特打征，温符合逗调查市目的究要求砍，从河而使志配额景抽样重法在劫房地跟产调超研中柳得以器广泛薄应用斥。第二膝章垒房地相产市窜场抽烛样调厚查（六望）抽狠样误劣差与配样本蚀量抽样穗误差启又称炮为可步控制鸟误差撤。抽样涛误差态是指杯在采玩用随携机抽宫样技术术，皂由调扑查结醉果推吩算总抚体时角，预爪先能唐算出题来的口误差什，即纺平均余误差谅，通笔常用秋符号μ表示缘瑞。第三丽章毙投资牛决策一、荐概述最为滥重要遵的决领策，弃因此恰我们通常说哲：投巷资决西策失乘误是愧企业托最大抢的失稠误，泽一个都重要弦的投虹资决脱策失结误往裙往会钻使一诊个企掘业陷文入困毫境，关甚至破产。财务留管理的一甚项极浪为重熊要的阻职能往就是帖为企辫业当凤好参金谋把瞎好投跌资决锯策关。第三溜章照投资谅决策投资连决策济分为--千--副--宏观简投资严决策、中浴观投乔资决身策、微观砍投资蒸决策渡三部捕分。第三杰章活投资疮决策二、投资主决策江的特池点（一向）针对组性；（二较）现实晋性；（三启）择优良性；（四起）风险努性。第三矮章促投资白决策三、投资院决策罚的意券义（一累）一般闸要占霞用企堵业大冶量资阁金；（二拌）将对咬企业确未来中的现金美流量产生向重大方影响；（三靠）很多绣投资岛的回天收在匠投资姨发生辟时是梯不能萌确知拜的；（四溪）代价误很大；（五纪）对企吩业实画现自超身目蛇标的者能力经产生帽直接携影响。第三突章肾投资谱决策四、投资个决策乐的一坊般方别法投资秋方案问评价价时使狱用的驻指标遣分为贴现与指标和非贴塘现指构标。贴现雁指标遇是指忘考虑弱了时浓间价仔值因催素的柔指标笋，主吗要包讯括净现老值、现值亭指数、内含鞋报酬岁率等。非贴咳现指盲标是通指没鼻有考麻虑时强间价售值因原素的索指标翼，主萍要包晋括回收剥期、会计付收益距期等。执相应劳地将京投资叙决策积方法你分为雁贴现善的方印法和笔非贴稳现的喝方法慕。第三法章涨投资乓决策五、投资恐决策旱的九大评价雄指标（一豪）评价熄指标炭常用稳投资承评价证指标螺的计贴算示餐例（二驴）净现第值曲灵线——净现脑值与费贴现括率的场关系（三脖）独立萌项目——独立非项目搅之间晕的比吼较分竞析（四短）互斥法项目——互斥扣项目凯之间迎的比沙较分递析（五惰）多重IR催R——多重眨内部成收益杯率的示大例分朽析（六削）MI站RR函数——修正复内部招收益俭率的计挨算（七乓）经济祥年限——不同隔经济漠年限斯项目辰之间就的比饶较（八端）新建榨项目携的评底价——新建番项目括的现滚金流姑量测熔算和绞评价（九火）更新钉项目羡的评屠价——更新卸项目叮的现脊金流跑量测计算和的评价第三严章陪投资通决策六、企业铺投资瓣决策严的程妈序（一咏）确拆定投役资目聚标；（二扣）选霞择投谋资方椒向；（三钩）制豆定投授资方门案；（四亮）评最价投管资方表案；（五活）投腹资项伍目选暮择；（六）反馈瓣调整么决策骗方案沿和投鸣资后杂的评价。第四情章霞房地脊产投谱资决确策一、铃概述房地颗产由抹于其减空间咽的固首定性拌特征嚼，建愿设具脚有周解期长杯、占输用资膛金量僚大的耻特点柄，还建关系断着人震民的僻基本混需要妻和生曲活质悟量的枣提高揪，又勾关系乐着经致济发转展和依城市厌建设趣，它填的总根量水赌平、甘结构始状况剂、空芝间布乘局和损时间难安排撑均十阅分复猛杂。凤必须桌与社胆会所逆拥有发的人蠢力、亿物力默和财栗力相恐适应朵。这轧些情迈况都祸决定岛了必溪须重拦视房所地产庭的投红资决蝇策。第四隔章半房地宽产投裹资决隐策房地驰产投看资决欲策的我科学俱水平柱直接拨表明贝了一询国或此一个唉地区霸房地克产业骂和房砖地产熊市场鸟发育漂的成串熟程膜度。第四哑章缓房地肚产投猎资决耗策二、厅房地马产投璃资决液策概差念所谓雁房地秃产投猜资决自策，兵是指惑对拟厉建房剪地产闻投资握项目把的必税要性子和可挥行性少进行叹技术近经济绞分析汉，对淘可以建达到尿目标驰的不发同方快案进帅行比糊较和绵评价父，并园作出寺判断假，选缩慧择某殊一方携案的沾过程诉。第四辨章铃房地歪产投滨资决苏策三、房地娱产投居资决牧策的敲类型（一免）按司决策妹影响春的时丈间长则短，激可以丛分为阳长期窜决策幅和短而期决伶策；（二后）按蛛决策现的重谊要性免，可肺以分愉为战辩略决乏策、踢战术涉决策粘和业喷务决亡策三怀种；（三健）按逐房地如产投混资决彻策问水题的盲重复秃程度毕，可叙分为魔程序暮化决窜策和创非程恼序化柔决策疏两种柴；（四疼）按完决策惕问题昏的可仗控程萄度分缴，有就确定惯型决购策、扔非确六定型豪决策我和风挎险型妙决策校。第四鼻章旺房地屿产投镇资决坦策四、努房地贫产投单资决慎策的拌定性伙、定爪量决签策法（一雕）定例性决脊策法定性种决策巩法又罢称主蓄观决偿策法要，是肌指在疯决策踢中主甚要依罗靠决怠策者疲或有叨关专辽家的轰智慧裂来进河行决阁策的陷方法钓。定性快决策秘方法岗有很棉多种犯，常店用的固有经饶理人翅员决诞策法缺、专吗家会抛议法怒、头害脑风痕暴法凶、德位尔斐政法等薄，其冷中德钥尔斐倡法（De栽lp反hi绳t烧ec喝hn颤iq赔ue）是伪最具还代表洋性的向方法瞎。第四松章会房地台产投诱资决裹策德尔赠斐法走实施传过程（1）拟丢定决扔策提敞纲；（2）选土定决村策专软家；（3）征陪询专梢家意匠见；（4）修等改决或策意谈见；（5）确螺定决狐策结榨果。第四向章终房地世产投既资决傲策德尔无斐法贡特点匿名泥性税、反宿馈性劝、舞收敛苦性乏。第四天章夜房地驾产投女资决庄策（二愁）定助量决违策法定量雾决策狼法(Q箩ua助nt克it怠at贡iv宰e谅De扣ci筐si课on余M件et拼ho误d)主要冒是运陈用数创学模代型和材电子辛计算和机解汗决决苹策问歌题籍。第四切章倍房地奔产投薄资决里策1、定量宾分析熟过程造五步锋骤：（1）确超定投钓资决匆策目挣标及箱衡量袋效果虚指标俊；厕（2）提图供达雾标的甘各种醉方法炼；衫（3）测宰定各枕方案成可能帖发生汽的状顽态及拆其概叮率；祝（4）计鸟算各晋