房地产投资第章2

第二章货币的时间价值第一节现金流量的概念及构成一、现金流量▲现金流出:在某一时点上流出项目的资金，记为CO；▲现金流入:流入项目的资金，记为CI。▲现金流量:现金流入和现金流出。▲净现金流量:同一时点上的现金流入与现金流出量的代数和(CI-CO)

，作NCF。二、现金流量图所谓现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

现金流量图的作图方法和规则如下：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表示时间序列的起点。(2)横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；在横轴下方的箭线表示现金流出，即费用。(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值大小本应成比例，各箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。现金流量的三要素：大小、方向和作用点。第二节资金时间价值的含义一、资金时间价值的概念资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。如利率、利息。二、资金时间价值的衡量通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值因素。三、资金时间价值的表现形式1.利息；2.是评价企业投资方案的基本标准；3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；4.资金时间价值量的大小取决于：（1）资金的使用时间（2）资金数量的多少（3）资金投入和回收的特点（4）资金周转的速度第三节资金时间价值的计算一、资金时间价值的计算方法单利：F=P（1＋n·i）；P=F/(1＋n·i)复利：F=P（1＋i）n二、复利终值与复利现值的计算1．复利终值的计算公式：F=P（1＋i）n=P(F/P,i,n)【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年后的终值。2．复利现值的计算P=F/（1＋i）n=F(P/F,i,n)【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，问在利率为10%时，现在应该存入银行多少本金？三、年金终值与复利现值的计算

如果在一定时期内每隔相同时间就发生相同数额的收款（或付款），则该等额收付的系列款项称为年金。用A表示。年金包括：普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。三、年金终值与复利现值的计算1.年金终值

F=A=A(F/A，i，n)【例题2.3】某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为10%，问3年后贷款的本息和是多少？2.偿债基金：是指为偿还到期债务而在每年末应支付的金额，债务金额相当于年金终值，每年准备的偿债基金等于年金。A=F·i/[(1+i)n-1]=F(A/F，i,n)【例题2.4】某公司有一笔5年后到期的长期借款200万元，为此设偿债基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？习题:某企业计划在2015年年末购入一台价值为2000万元的新设备，若筹款年利率为10%，则2012年至2014年每年年末应等额筹款()万元。（注：(A/F,10%,4)=0.21547(A/F,10%,3)=0.30211(A/P，10%，3)=0.40211(A/P，10%，4)=0.31547）A.430.94B.549.29C.630.94D.664.64【解析】画现金流量图A×(F/A,10)%,3)×(1+10%)=2000，解得A=549.293．年金现值

【例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付租金20000元，市场利率为10%，问公司6年中支付的资金相当于现在多少钱？【例题2.6】假设某公司以6%的利率取得借款3000万元，投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？小结现值P：资金在某一特定时间序列的初始值；终值F：资金在某一特定时间序列的终点值。年值A：表示发生在某一特定时间序列各计算期末的等额资金系列的价值。第一个A与P隔一期，最后一个A与F在同一时点上。A、F——期末值，P——期初值。0、1等时点的含义。4．先似付年汇金终卷值与娇现值丸计算先付佣年金办（即爹付年海金）:从第1期开翼始，云在每感期期秒初发祥生的滚年金贞。终值上公式：先付初年金脖终值=年金×普通典年金侨终值抚系数×（1+增i）（盼多计赤算一立期利昂息）【例题2.月7】每年旱年初至存入10骄00汗0元，镜连续3年，及年利袍率为6％，声终值饺为多侮少？现值诵公式：即基付年如金现斧值=年金×普通妙年金处现值太系数×（1+迷i）（餐少折考现一倍期利垄息）【例2.浑8】每年悼年初摔存入10雅00塑0元，怖连续3年，序年利蝇率为6％，置现值孙为多榆少？资金设等值泪系列群公式均中的欠基本狠假设餐条件1.项目筋的期威初投景资P发生政在现州金流絮量图异的0点2.本期液的期融末即颈是下芽期的莲期初抗；3.A和F均在期末发生拣。5.递延贪年金桑及递系延年架金现殿值的画计算递延漠年金旗是指焦在一萍定期帖间内罚，从0期开害始隔m期（m≥鼓1）以喇后才表发生笨系列喇等额锋收付多款的药一种捷年金描形式葡。凡状不是胖从第支一年允开始形的年叮金都队是递编延年垒金。方法峡一：烤先求阿出递耕延期阅末的崭现值讲，然盈后再纵将此惠现值亭调整欧到第葛一期届期初英。P=冲A×（P/僚A，i,校n）(P青/F傲,唯i,瓣m）方法突二：怠先求故出（m+旁n）期职的年舰金现橡值，俩再扣筋除递森延期河（m）的避年金援现值商。P=屋A×（P/雄A，i,静m茄+n）-伯A×（P/桶A，i,舍m）方法认三：殊先求眠出递说延年蚁金的梅终值移，再听将其粘折算止为现经值。P=龙A×（F/蹈A，i,优n）(P雪/F烂,得i,只n延+m）【例题2.舱9】某人柜现存邮入一东笔资伸金准那备从叮第10年末予开始月连续乓取5期，桃每期凤取出10追00冶0元，江折现犬率为10％，球求P？6.永续长年金悦：是熊无限胆期定幼额支辅付的亚年金僻。永续保年金剪现值=A粗/瓦i=年金/利率6.永续恼年金奖：是聚无限张期定未额支屠付的皂年金峰。永续懒年金厦现值=A诸/驻i=年金/利率【例题2.侦10场】某公午司想供使用诵一办底公楼疼，现模有两滩种方纸案可绕供选丧择。方案裳一、匆永久闸租用燥办公马楼一经栋，医每年峡年初芒支付抚租金78万元瞧，一迷直到弱无穷限。方案套二、胜一次宿性购性买，父支付27离00万元惠。目前变存款锋利率披为3％，旦问从虎年金桨角度永考虑英，哪茶一种兴方案您更优棒？四、港名义渣利率旺和实脏际利淘率若利贱率为鸭年利兴率，敌实际险计算击周期遣也是笼以年祸计，炸这种宗年利味率称苹为“街实际析利率果”；签若利艰率为种年利毒率，纠而实乡丰际计旋算周斗期小太于1年（状每月桐、每边季、泛每半泛年计旷息一湖次）咬，这暑种年奥利率跃称为请“名颂义利稳率”捕。i=欧(1宿+r确/m砖)m-1i—实际萍利率;r庭—名义齿利率;m—每年程计息雅次数现设娃年名吓义利荐率r=俊10缠%，则软年、恢半年活、季尿、月偿、日街的年陕有效授利率巩如下猪表所愁示年名义利率（r）

计息期

年计息周期数(m)

计息周期利率(i=r/m)

年有效利率

10%年110%10%半年25%10.25%季42.5%10.38%月120.833%10.46%日3650.0274%10.51%例如歇：年侵利率消为3%，每蜓月计箱息一秧次，性所以3%的年久利率丙就是旱名义的利率批，它博相当雕于月役利率采为2.分5‰。注意惩：1.名义曲利率屈相同百，而肆计算征利息午次数咳不同得时，露年末启本利芳和是疯不同备的。2.名义虚利率灿与有砌效利旧率在员数值解上是葬不相舰等的拌，在发一年坛内计帅息不帜止一枝次时,有效湖利率忘均大温于名慨义利揪率。思考望题1．某余公司除计划辫二年呼以后配购买谷一台10泼0万元陈的机妨械设司备，撤拟从浙银行仇存款衰中提驼取，悄银行牌存款昏年利杜率为2.持25爬%,问现慕应存牧入银摔行的步资金配为多锐少？2．如垮果从1月份脑开始袖，每拥月月充末存收入银育行20嗽0元，辈月利好率为1.槐43荡‰,问年伯底累肌积的沙储蓄段额(复本助利和)为多朽少？3．某勺公司安在第5年末朗应偿谊还一核笔50万元僵的债秩务，秤按年欧利率2.鹊79％计简算，击该公顿司从危现在稿起连柏续5年每质年年森末应幕向银捐行存谷入资社金为混多少财，才床能使要其复黎本利粘和正泡好偿满清这习笔债政务？4.如果环以年朋利率10蹲%投资渠某项蚊目10瓣0万元既，拟洒在今呜后5年中刃把复府本利恶和在厕每年久年末省按相缺等的蛙数额争提取久，每牛年可隐回收碑的资贴金为醒多少灶？5.某公桃司拟荐投资隙建设脊一工列业项撤目，则希望梅建成瓦后在6年内悄收回与全