明发商业广场打造城市综合体

变革扬州运营城市打造核心竞争力扬州明发商业广场策划报告树百年明发铸基业长青中国十大商业地产中国企业500强中国房地产百强企业中国地产二十年最具影响力企业中国城市运营商50强全国守合同重信用企业中国驰名商标一个明发广场一座城市中心明发集团已在全国近三十个城市开发了明发商业广场厦门、南京、长春、北京、淮安、镇江、合肥、成都、长沙、无锡、香港、沈阳、天津、青岛、扬州、泰州、上海、苏州、台州、泉州、漳州、惠州等。我们都知道明发、万达、宝龙的造城模式然而。。。。。。对于万达除了城市战略布局有差异，我们在产品，技术平台，招商，销售，经营管理，现金流等等都没有优势；尤其是万达的订单地产像链条一样有效穿起了整个商业开发过程中的所有环节。对于宝龙明发的未来路线几乎和宝龙是重叠的。明发万达宝龙成立时间199419881990产品定位一个明发广场，一座城市中心一座万达广场，一个城市中心宝龙城市广场，让生活更精彩主要业务以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目战略布局二三线城市一二线城市三四线城市项目选址集中在福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的城市待发展区城市副中心，新开发区，新兴商圈集中在山东、江苏、福建、河南的城市待发展区项目经营自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业部分，明发通过销售合同条款规定对业主今后的招租业态进行控制。销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，采取了将自持商业与出售物业隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营不产生冲击。商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营，采取了售后包租的模式开发项目商业地产14个，人居地产17个，酒店经营5个，投资产业10个目前已在全国开业72座万达广场、40家五星级酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量贩KTV。42个物业项目分布于全国24个城市，其中28座城市综合体“宝龙城市广场”2012年中国房地产排名81341我们可以继续保持快速增长模式抢占蓝海城市和城市蓝海资本市场融资、银行抵押贷款、租售回款和供应商垫款但是，在前期商业散铺出售上造成的后期管理隐患，使经营状况恶性循环，明发目前所有商业出租回报仅为日均每平米0.5元，现金流紧缺和高资产负债率让我们不得不逐渐放弃大多数散铺销售，扩大主力店招商力度。“财富中国，百年明发”我们真的能撑那么久吗？一座明发/万达/宝龙……商业广场，一个城市中心我们的核心竞争力是什么？中国从来都不缺shoppingmall深圳万象城、广州天河城、上海港汇广场、北京新光天地……中国很快不会缺商业综合体万达城市广场、明发商业广场、宝龙城市广场、中信城市广场……中国也不缺特色鲜明的主题乐园欢乐谷、迪斯尼、世界之窗、中华恐龙园……放眼中国中国同样需要带来欢乐体验的一站式主题商业中心！在香港几乎每个地铁站站点都有一个mall，虽然旅游业发达能带来较大的人流量，但各个mall都或多或少具有差异化主题形成了独特的核心竞争力。@朗豪坊——天空之城（用灯光打造的天空穹顶）@荷里活广场——梦幻（用七彩地装饰打造的梦幻仙境）@青衣城——港湾（用各种船型建筑打造的港湾）……@香港时代广场——时尚都市在日本众多的存活下来的商业中不少是通过不同的主题设定来差异化竞争@维纳斯城堡——中世纪欧洲街道@拉面博物馆——拉面怀旧风情@博多运河城——运河……@nambapark——山的理想在中国大陆从上世纪90年代开始了以华侨城为首的主题式的商业地产开发，但主要以旅游地产性质为主的文化主题商业，大多在著名旅游城市。如深圳的欢乐谷、世界之窗；上海的新天地、田子坊；南京的水游城、1912；成都锦里、黄山宏村等等。这种主题商业地产模式的限制是局限于自然和人文资源的配合，真正从产品自身特色主题定位来补全城市天然旅游资源的商业是凤毛麟角的@上海新天地——石库门目前杨的中花国商携业地亦产极父度扩夕张泡液沫漫暑天未来露如何白在激共烈地效竞争耍中存政活下险来？未来症的商予业主字题制埋胜未来哈的商矮业体信验为石王未来钩的商莲业是言有更碗多功型能的未来们的商经业是支辐射搅面更塞广的明发从四维燥创新洪，全渡面超笋越第改四代历城市年商业辈广场棵，打乏造城市厨综合联体5.跪0旗舰斥版主题痒创新吸引赌客户颈眼球姻增加方客户范对项种目的谁辨识阴度和威忠诚抛度>>名>差异胸化周倒边其挎他商蓝业项咱目主锻题>>菌>迎合舱主力要客群蝇喜好姓和品颜位>>委>结合腾项目熔自身贴规划石亮点尾进行补主题厌定位体验阴创新让客轰群在偶消费摊同购剑物时役拥有冶更多市欢乐追体验>>肾>一改泰传统赛购物请中心润娱乐螺配比伐偏少堤的商共业格若局，效新增素都市券大型拘娱乐挂设施著、特馅色娱线乐配伪套和校全民东自有灰娱乐准场地蠢；>>管>一改米传统辣购物穷中心谈商品绵展示问单一严缺陷侦，设负计展仪示情及景增心强客众户互本动；>>骗>一改糖传统雪购物狠中心烂单调劣的钢第精水袜泥玻吹璃幕筐墙设良计方峰式，编注重牌装修竭细节浇，实链现标效识趣趣味化露、导习视个尊性化状、做币工精扛细化宇、小雹品创淹意化文化蹦创新让项剃目自循身成国为城拖市的陷一个伍景点援，扩奸大消匪费客难群年预龄层散次和陶居住哗空间挽范围>>灯>由原潜来的哄依靠纷城市催文化抹资源纱到为瞎城市滴提供宵全新奥资源扰，成姑为城榆市新龄名片>>犯>由原拥来的2公里跟消费妥圈到2小时宴消费矛圈，驼为城忠市带晒来更温多机挣会功能比创新适应系新时挤代商毒业需信求，勇同时坦吸引晴更多些人气神。>>摘>新增乒会展滥功能设，专剃属场漠地容段纳中景小型的会展>>欠>新增锅室外板体育壁功能叙，如信攀岩骑、街柳头篮配球等明发伍通过塘产品缓创新田打造榜企业锅核心皂竞争重力全新白的第滋五代锅城市苦综合疼体从科四大皆纬度全面丙超越呜万达蹈创造桌的第明四代啊城市盲综合泊体为消增