城市综合体及经典案例

汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。1.1.1综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；1.1.2综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。1.1.2综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业比较1.1.3综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场1.1.3综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式[硬件指标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模效应：Block1+Block2是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的建筑形式及理念Bl张oc为k1酒吧饥街：（人文符号）酒吧扎街工作病之余逼找乐巷的最旺佳去嫂处看不茧完的炕人24小时图不停活息的钱都市津疯狂由一大些激呀动人受心的松室内鞭小街荐和多顿层建废筑组归成（钓新奥怪尔良靠的Bo畏ur贸bo泪n街和丸莫非至斯的Be泊al被e街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产插品、链新创纺意、护新理东念的漫集中拾展示铜区潮流煎发布者中心信息套发布博站品牌赏橱窗主题潜推广政区投资粒会联狱络处标志敢性等习候点Ce矛nt峰er：模式5创新业态挤（娱央乐型窑购物面中心却）的踏聚焦核点Ce欺nt达er的建润筑形散式及感理念磁力建效应辈：UD咸D的核骡心景前点，修为消猎费者贼提供准独一善无二剪的经钥历运用晨现代登、夸寒张的兔建筑址手法么创造年包括蜻表演已场、镰媒体底展示穗馆以椅及富箱含文渐化意璃义的壁场所城市武之门媒体亭展廊Bl奋oc粪k1Bl适oc障k2Bl截oc笨k3Bl扰oc解k6Bl间oc栽k4Bl叫oc膨k5Ce像nt灾er轴线便的营螺造“第验五大喜道”锹式的黄符号闹意义倚轴线模式4视觉薯中心歼与轴拿线的乐营造“第熔五大田道”读式的厅符号糖意义尚轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Bl扇oc习k1Bl止oc乓k2Bl令oc吗k3Bl贿oc非k6Bl政oc控k4Bl呈oc各k5可以距体味僚到都鱼市生拖活的钟各种忽乐趣有店身铺，咬有餐晌厅，义有办捞公也朽有住欲家，苍和纽约风、伦介敦、秧巴黎众的市暴中心壁一样是对检过去旬集市谱型商啄业精倡神的款回归迅，又涨迎合当犬代都再市人拒个性阶化需坝求的瘦地方Ce湾nt郑erBl逐oc准k3激+B树lo如ck食4+锡Blo庆ck播5：St折re亡et顺M依al秀l+单B医ox潮-S钱ho维pp厉in狗g功能蜓性举萄措——景观课型购秩物中袋心（鉴新型雾商业荒建筑张形式招）模式2Block3Block4Block5“St孩re臣et音M增al撇l”的设锅计理念混合险效应替：招商/设计怠的互悬动性“50：20：30讯”零售败、餐裙饮、最娱乐号的的建侦议比捕例，臣这一心比例差依据跨市场不同顿略有使变化杨（与Sh拨op震pi咳ng奸M狗al勉l的常意规比炼例75：15：10有相段当差糖异）St友re符et除M撕al毅l“S辞tr谎ee绕t红Ma覆ll勉”建议层数：

地下1层地上2层St茎re午et碗M青al如l的建临筑概饺念模绕型——志Fo劣ld膝ed焰s非tr伙ee火tFo仔ld捉ed浓s慨tr做ee页t——与周舱边环搭境相侵结合预的小雷规模反体块忙组合姥而成歼，使巷街区终生动兵活泼观景青平台——体块浸相互筒错落标，形挂成了欣丰富袍的空鸡间层临次，挤同时初营造般出生锦态观酷景平显台St滨re尤et庭M削al好l的建紧筑形逼式直通况街概栏念——建筑乔化的泰、人悉行道漫延伸纹进去伐的建押筑，悼建筑准里面逃有广会场、另展馆旦、小胜店与环跪境亲鸣和、滔融合回的街首区代舒表对环骑境作融出贡歇献的膜同时控也得匀到环誓境的送回报与传陷统的Sh限op珠pi圣ng朋M厅al坟l不同勒，并栗非由练大型执的百镰货主阴导，鄙而是晨包括区一组不中心门，（么例如昌小型岁电影兼院/俱乐时部）捷，餐魔饮中寻心（馋数个婶精致哈餐馆兄），肠以及房诚带有宗“情层景化踩服务出”（sh缎ow布c们as盏e辅st唯or佛es锻)的一桌组名尸牌专牌卖店形成整体歇多中沫心效辱应：Bl巴oc角k3撕：“翠Bo足x-抚Sh损op贯pin孤g”Box-ShoppingBlock3功能惩性举烧措——景观型购谜物中枝心（申新型予商业皱建筑狡形式县）模式2Bl没oc嫁k3：“Bo邪x-旁Sh赖op愤pi枝ng问”Box-Shopping层数：4层Bo累x-劳Sh术op化pi区ng的建歇筑形惧式Bl杨oc耐k3玻+B姨lo田ck轻4驾+Bl纲oc汗k5Bl毕oc扭k1Bl笼oc锅k2Bl裙oc肯k3Bl蚂oc属k6Bl把oc羊k4Bl羽oc正k5专家艳公寓留学标生公浩寓IT公寓经理椅人（CE惕O）公寓艺术愉家公确寓等保有牛成为览卖场护的弹沸性（商述业的溜自然踏演变蹈）Ce五nt哥er（塔楼吐）：紫“多分功能公寓营”（功萌能性揪举措葡）Block3Block5Bl体oc辜k3食+B晃lo满ck杆5（塔楼惜）产“Bo废x-巷Li唱vi泻ng”roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位——弹性空间价值踏缘于瓶可变满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menuplan)个性化平面（characterplan)满足不同生活方式的平面（lifestyleplan)大空间平面（freeplan)具有可变性住宅（flexhousing)可自行设计的住宅(DIY)开放式厨房（openkitchen)多功能室(room)

α—r者oo构mBo站x-嚷Li圣vi香ng的定幕位——弹性碗空间满足α—点ro稀om（居住动魔方糠）个性赏化和香适应缘瑞变化晃性要棍求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—r侦oo影m以单借元模拼数的酒一个“me课nu羞p羡la谎n”（居住少菜单奥）Bo慨x-贞Li多vi畜ng的平淘面组尘合形胃式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—秒ro革om（居住旅魔方买）户理型设须计的庸可变株性与盏适应产性α—r熟oo椒mBo附x-栏Li椒vi四ng的针概对客伐户的切典型描组合稠方式Bo臣x-具Li止vi书ng的建倡筑形行式超标准服务式公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约超标准服务式公寓Bl哥oc佣k4（塔楼福）：“超蛾标准证服务袭式公休寓相善关建婚议”Bl鸡oc筋k4（塔楼颜）：超标庙准服唉务式令公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标岭准服摘务式陕公寓掩建筑显形式建筑嘉具有拒公建里化立薯面效协果，淡强调漆沿街瓶的昭匠示性街墙珍立面鹿的营脆造标志耀性建脱筑群——强制饼视觉坑冲击68层高脆中航泥广场妥及南潜、西刺两面短的建康筑群圾，与争赛格枣广场垮、地锋王大偷厦呼球应，凑形成广深圳惧城市满主天尚际线沿街右环境退的营耐造“纪末念公轨园”竟式的贞公共齿场所——人文旷符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街午环境雄的营竞造（“街道膜家具廉”/景观婶元素——人文砖符号）加强驼地块笔与中销心公语园的添联系菌，设遥置空燃中走幅廊，大联系躲本项米目与驼中央蔬公园乳的人帆流。沿街咽环境嘱的营快造中心林公园健的资踢源利螺用中心恭公园Ce的nt忙er罪p装ar印k营造粮开放铲式街律区，殊注重君建筑背与环橡境的凝有机矿结合强调皂建筑筛空间荷影响宜人们拐行为溉方式魄的原笨则街区洽的营司造（完职善的向步行骑系统/风格爷化的蛾建筑孕群——人文覆符号疤）地下慈空间喜的营符造地下脏停车滨场空执间的盟畅通华富建路地下仪与中宣心公冒园贯哑通建筑类别计算单位标准车位公寓每户车位0.5商业一类每1000㎡建面2.5二类2商业迷停车散：12拳0个公寓谢车位贝：大于45枝0个-1绝F—区2F地下侧空间设计跌时需摔要考泽虑商寒业车沟流与克住宅孙车流王的分往离，崖并分赚别设形出入婆口-1、-2钩F中心降公园Ce王nt珠er糟p炒ar源k-2辱F—兄1F本项目石停车金场Pa猜rk歪in即g华富志路Hu黄af吹u.乳RD.Zh跌en煌hu番aBu排s弊St凯at补io吉ns中心顽公园斥停车塌场Ce怒nt鲁er挂pa手rkpa歪rk出in厨gRe战ta佩il冶C希on躁co子ur参se地下痕商业执走廊中心公园Centerpark中心详公园久停车颂场Ce构nt葵er贞pa蜻rkpa也rk涉in拘g本项目编停车收场Pa郊rk盲in吊g振华乘路口速站台景观学创作瞧营La蹈nd枣sc放ap誉e地下宁空间阁的营慨造公寓居面积哑：5.融9万㎡商业任面积愈：约3万㎡总建紧面：8万㎡占地拳：1.旷8万㎡容积放率：虾约4.辱5区域绿开发隆建议地块汽面积喝测算中心联公园Ce键nt到er贸p辱ar析k公寓筹面积音：5.守6万㎡总体另商业常面积揪：约1.钓1万㎡总建麦面：6.借4万㎡占地俩：85隔00蔬㎡容积扫率：廉约7.谊4B5B4B3Ce增nt涉er公寓面积：2万㎡商业面积：约6000㎡总建面：2.6万㎡占地：6200㎡容积率：约4商业面积：约5000㎡总建面：5000㎡占地：4500㎡容积率：约1.2公寓制总建哀面：晕约13摆.5万㎡商业狗总建晶面：横约5.抗2万㎡总体醒容积何率：面约4.肾5~徒5区域姓开发钥建议商业裕分布中心附公园Ce挣nt碗er秒p记ar骄k局部-1F、1F、2F、3F出售比例：50%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshopping:1—4F出售比例：75%—80%1—4F出售比例：30%—50%B4B5B3Ce警nt薄er汇报舅纲要一、汽城市彻综合痕体的樱基本职特征二、朋典型诵城市丛综合补体案凉例研废究三、扶城市渐综合果体开危发要违点提秀示四、夺项目逮情况示及市爆场态强势特铺征五、策本项陆目概样念规哈划六、帖初步巷经济朗效益床探讨1.者3.南1开发扛要点络提示挖一:1,城市寄综合洽体的策开发容是最方为复陵杂/链条敌最长/环节齿最多这的开留发领弟域,它更咸重要豪的要强专心皱专一颗的整割合资诞源,形成响强大尼的“外劈燕包经愿营”和“离慨岸经室营”饼体系,而非嘉全链艇条独阳立运馒做.链接:国贸兴商品毅城2,城市陵综合边体的营开发蚂区别挥于复灶合地泛产开魂发,首要免的任盗务不漫是强更调赢馋利能泽力,而是雹强调超风险词控制芝能力.1.肿3.填2开发挣要点蛾提示联二:往往榴商业纠是综善合体阀的难例点也受是重拴点,控制垄了商搁业风词险也盟就控眼制了足整盘拔风险1,招商遍先行稿或以厉假设件定制栗的方唇法控亦制业紧态与叨建筑捞的搭恋配;2,持有韵部分雀售卖锻部分彩前期误剥离,明确贩经营牌管理掠重点股和设巷计重既点;链接:星光卫大道恰案例链接:汇都系国际傲案例3,特殊插业态厌专项酷研究,独立士设计,确保湖经营腹效果,体现偷专项粪价值;链接:财富栽中心蜜设计4,势必婚控制旷自身括整体工商业罢规模,强调溪区域少商业家共融;势必值强调蚕商业述价值竿而非替商业醒面积.链接:曲靖教项目5,提早睛引进糊高水应平招筛商公辛司,多家裤设计膛院,组建决运营慈管理绪公司,前期雁策划茅公司,三位岩一体旱进行街商业册规划.链接:顺城傲项目1.何3.誓3开发桂要点小提示既三:形象拢是综失合体验的第忠一要务务,形象曲建立饿体系KP均I必须拨清晰许而非垃概念恋化.KP肆I体系人文诵符号功能超化体涝系区域企标识强制专性视抖觉冲坟击——标志招性建何筑/豪华毛酒店硬性狂指标软性裙指标商业贝建筑赏群便利社停车步行咐系统特色矮符号俘语言纪念爆性/风格交化建死筑（坏群）……交通劈燕畅顺多功哲能公腿寓汇报写纲要一、彼城市解综合届体的跨基本扣特征二、挡典型金城市星综合旗体案诊例研平究三、棉城市恶综合开体开坊发要掘点提津示四、艘项目糕情况歉及市陪场态剥势特旧征五、锻本项蒸目概井念规藏划六、飞初步威经济陪效益爪探讨（1）宏食观市犯场环葬境分滑析大势敏：市场夕上存攀在一肿种观火点，柱即认炒为政情府对号于楼左市采稳取的军一系蔽列限燃制措闯施是马为了厨打击搏楼市袍的价繁格泡涝沫。宇但是谁房屋烦价格厦相对睬家庭钞收入斗，其做实从19比97年以松来是誓在下从滑显右著。粒总体艘来看盗，房须屋购齿买能查力从20醋03年以动来都北处于身较稳垦定的林水平膊，换绑句话丛说，劈燕房屋刻的平蹦均价催格没松有比5年以农前更啄贵，看因为径家庭琴收入路的平公均增指长比狡价格睛增长短更快蹈。中国检的平辅均HP拥IR从20宜03年至魄今都渔是在8~关9倍的矛范围奔内，衡从表至面上社看，凭高于淡国际差标准3~脖6倍的衰水平德，但HP搏IR的国岁际标闭准是此基于汽发达陵国家触和中哑高收航入国途家制染定的句。根胁据世倦界银环行对96个国印家和剪地区适的调克查结乌果，虫发展勇中国锁家和仪低收爱入国键家的HP碰IR水平矮比发同达国弄家和症中高寨收入柄国家猫普遍寄要高啄。其实基政府秀采取扁严厉阔的政滥策措若施，脆