住宅小区项目投资建设可行性分析研究论证报告

住宅小区项目可行性研究报告PAGE2PAGE3XX住宅小区项目可行性研究报告二0一一年十二月

目录TOC\o"1-3"\h\u1985结论及建议 48026Ⅰ主要技术经济指标 526690Ⅱ结论 57198Ⅲ存在的问题及建议 623483第一章项目介绍 7139541．1项目背景及地块现状 760871.1.1项目背景 791801.1.2地块现状 786731．2项目地块综合开发环境与必要性 8274441.2.1交通条件 816701.2.2项目建设的必要性 819039第二章国内房地产宏观环境分析 926482.1全国经济形势 92712.22011年房地产业的发展 9116352.2.12011年，房屋销售形势 964912.2.2住宅楼的价格 10231242.3影响房地产业的宏观调控政策

1016778第三章唐山市房地产发展分析 1394673.1唐山经济发展状况 13105283.2唐山房地产概况 14256563.2.1土地市场成交情况 1490953.2.2地块总价排行榜 16323223.3唐山房地产市场 1894173.3.1当前住宅市场的供应情况 18191993.3.2当前住宅市场的成交及价格情况 1843963.3.3当前住宅细分市场的供需特点 1916815第四章韩城镇概况及房地产市场状况分析 21242474.1韩城镇概况 2153384.2城镇发展战略 21163664.3韩城镇房地产市场特征分析： 2313994第五章市场调查结果分析 2323665.1项目的市场情况分析 23207625.1.1项目的SWOT分析 23202065.1.2项目对策分析 24226925.2市场分析结论与开发建议 25265255.3项目定位 26218415.3.1客户定位 2680735.3.2形象定位 2675125.3.3功能定位 272868第六章项目建设条件 27219406.1开发建设的用地情况 2772106.2项目建设的市政配套条件 2728753第七章项目进度安排 28289137.1项目进度安排的依据 28237487.2项目实施的进度安排 2824931第八章项目投资估算 2919658.1项目总投资估算的依据 2948768.2项目总投资估算的原则 29261588.3项目的总投资估算 29320618.4资金筹措方案 3330240第九章项目财务评价 33171409.1财务评价基础数据的测算 3384319.1.1基准收益率的确定 33145409.1.2项目计算期的确定 3477409.1.3项目价格的确定 34244579.1.4项目销售税金及附加的确定 3473559.1.5利润总额及所得税 3481989.2盈利能力分析 34273759.2.1损益表与静态盈利能力分析 34152439.2.2现金流量表（全部投资）与动态盈利能力 35262729.2.3现金流量表（自有资金）与动态盈利能力 35153179.3清偿能力分析 36290059.4评价结论 3618514第十章不确定分析 362275910.1盈亏平衡分析 371290610.2敏感性分析 3724463附表1总投资估算表（单位：万元） 4022720附表2资金筹措与使用计划表（单位：万元） 408763附表3销售收入与营销税金及附加估算表 4116853附表4现金流量表（全部投资）（单位：万元） 4223900附表5现金流量表（自有资金）（单位：万元） 434213附表6损益表（单位：万元） 4418445附表7资金来源与运用表（单位：万元） 4518642附表8借款还本付息计算表（单位：万元） 46

结论及建议Ⅰ主要技术经济指标表1技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡20,936.72规划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88Ⅱ结论通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。表2评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资年内部收益率19%〉13%是财务净现值3101万元〉0是投资回收期2.4年<2.75年是借款偿还期1.5年且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。Ⅲ存在的问题及建议（1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争夺该区域消费者。鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。（2）对于影响项目效益的敏感性因素—项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。（3）建议开发商在开发过程中重视经营方案的设计。对该项目来说，销售收入也是影响其盈利能力的重要敏感性因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招得八方客源。（4）由于该开发项目风险较大，因此建议开发商应积极开发全方位的服务及物业管理业务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，吸引更多消费者；更重要的是能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造收益。业主的购房行为是一系列活动的总和，从其收集售房信息阶段到购房决策阶段以至后期的装修使用阶段，开发商都应该为其提供相应的服务项目和经营项目，最大限度地开发项目的潜在资源，达到资源的有效利用和项目经济效益的实现。

第一章项目介绍1．1项目背景及地块现状1.1.1项目背景中国房地产信息集团22日在京发布《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。在从全国251个三四线城市房地产发展潜力测评榜单上，我省的唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸共6个城市被评为发展潜力100强城市。其中，唐山位列全国第6，保定也跻身前50，名列全国第45位。秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸分别列全国百强的第55、第63、第65和第67位。丰润区韩城镇位于唐山西侧，距离市区较近，但房价比市中心低很多。1.1.2地块现状XX住宅小区位于唐山西环城高速公路西侧，紧邻鼎旺国际社区，富祥楼，北侧为唐山职业技术学院西校区，南侧为直达市区的公路，规划总建筑面积为13万平方米，其中规划住宅建筑面积12万平方米左右，其它建筑面积1万平方米(主要配套设施)。容积率为1.7左右，绿地率为42%左右。项目自有资金2.5亿元。本项目土地费115万元/亩，三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为115亩。1．2项目地块综合开发环境与必要性1.2.1交通条件项目与市区公路相接，仅15分钟就能到达市区。马路宽阔，车流量小，不易堵车，普通工薪阶层与学生可乘116,118路公交到达市区，112路到达新区，8路到达丰润汽车站。环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。1.2.2项目建设的必要性①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。②解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。由此可见，该项目的建设是十分必要的。第二章国内房地产宏观环境分析2.1全国经济形势经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。2010年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。月度工业增加值增长率（可比价格），7月份由6月份的16%降低到14.7%，8月份进一步降低到12.8%。股市、房市交互推动，持续快速升温的情况也得到根本改变。这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进入下行通道。2.22011年房地产业的发展2.2.12011年，房屋销售形势从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。数据来源：国家统计局网站由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。2.2.2住宅楼的价格看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。数据来源：国家统计局网站备注：2005年3季度前为35个大中城市房价指数，之后为70个大中城市房价指数，统计方法相同2.3影响房地产业的宏观调控政策

国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

2.3.1改善供给结构，完善住房保障政策。

针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。

2.3.2加大对自住性购房需求的支持力度

住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。

2.3.3完善房地产信贷政策，防止金融风险

针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。

2.3.4加快房地产融资模式多元化发展步伐

为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。

2.3.5建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举

在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。2.42012年房地产业发展预测11年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，但也要注意大涨之后出现大落的可能。如果仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。受生产资料价格上涨，劳动力工资成本提高，融资困难和融资成本提高，节能和控制污染排放方面的费用增加等因素影响，企业生产成本增加较为明显。另一方面，随着总需求增幅放缓，市场竞争变得越来越激烈，企业提高产品销售价格转移成本上升压力的空间有限。2008年家电产品、轿车产品等酝酿的提价活动最后都没有实现，相反，在激烈的市场竞争中，价格水平还有所下降。综合这两方面情况，企业的经营困难比较突出。1-8月份规模以上工业企业实现利润同比增长19.4%，增幅较上年同期降低了近10个百分点。企业利润减少，经营困难加大，可能会影响到企业的投资能力，进而影响到企业投资的增长。近年来的投资调控，重点控制政府主导的行政性投资，投资增长更多的依靠市场引导的投资。房地产和企业投资是市场引导投资的主体，其中房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一强，企业投资占全部投资的比重也较大。这些投资增幅下降，预计对全部投资增长将产生明显影响，因此，2012年投资增长有可能明显下降。第三章唐山市房地产发展分析3.1唐山经济发展状况唐山国民经济在持续快速发展，据初步核算，全市完成地区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。三次产业增加值构成由上年的11.6：57.3：31.1调整为10.8：57.9：31.3。全市人均生产总值为32947元，比上年增长13.9%。按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。工业经济持续快速增长。传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。在规模以上工业中：国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比重达10.2%。工业化进程稳步推进。重工业完成增加值887.62亿元，占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。在重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。

产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强。基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基地增加值占规模以上工业增加值的80.8%，对工业增长的贡献率为70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。3.2唐山房地产概况5月唐山推出16宗居住类土地5月唐山共推出16宗居住类用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），建设用地面积合计87.84万平方米,比上月增加71.30万平方米，是上个月建设用地面积推出的4.3倍。其中路北区推出3宗，路南区1总，丰润区3宗，丰南区2宗，古冶区4宗，乐亭县3宗。丰南区推出的建设用地面积最大，为20.42万平方，紧随其后的是路南区和路北区，建设用地面积分别为19.23万平方米和15.38万平方米。图3-1：2009.1-2010.5唐山土地市场推出情况3.2.1土地市场成交情况5月份唐山居住类用地成交3宗2010年5月，唐山有3宗居住类用地成交，其中丰南区2宗，路北区1宗。丰南区成交的2宗住宅用地竞得方为同一家公司，是唐山建功置业房地产开发有限公司。2宗地总成交金额达到7.97亿元，建设用地面积为20.42万平方米，规划建筑面积达到21.44万平方米，楼面均价为3717元/平方米。路北区成交的“长宁道以南、龙泽路以西”地块楼面均价仅为142元/平方米，主要原因是住宅用地部分要交给政府回迁安置房3.55万平方米。表3-1：2010.5唐山土地成交情况土地楼面价达到2151元/平方米5月唐山住宅用地平均楼面价2151元/平方米，是自09年4月以来最高的楼面均价。本月成交3宗居住类用地，其中丰南区成交的2宗住宅用地全部为净地，总规划建筑面积为21.44万平方米，成交金额为7.97亿元，占本月总规划建筑面积和金额的56.19%和97.10%，从而将整体的楼面均价拉高。图3-2：2009.4-2010.5唐山土地市场成交情况3.2.2地块总价排行榜TOP5成交总金额是上个月的4.72倍TOP5共成交10.10亿元，是上个月成交总价的4.72倍。本月共有3宗新上榜地块（“新华道以北、文化路以东”该地块于2月份成交，因国土部网站近日公布该地块，所以首次上榜），本月成交的有2块地块上榜，且分布位居第一、第二位。第一名“丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西”地块因总面积大且为净地，成交总价达到5.41亿元。上月排名第一的“北新西道以北、站前路以东”地块本月排名第四。表3-2：唐山2009.12-2010.05年最近六个月居住类用地成交总价TOP图3-3：2009.12-2010.05唐山居住类用地成交总价TOP5分布情况1、丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西地块2、丰南西城区文化大街南侧，运河东路以西地块3、新华道以北、文化路以东4、北新西道以北、站前路以东地块5、长宁道北侧、龙泽路东侧地块3.3唐山房地产市场3.3.1当前住宅市场的供应情况5月唐山没有新项目开盘5月唐山商品住宅市场观望气氛较浓，没有新项目开盘。河北省地方调控细则尚未出台，大部分地产商在等待、观望，预计在5月开盘的项目也已经延后开盘，如路北区的君安景苑项目。图3-4：2009.3-2010.5年唐山各区域供应量情况3.3.2当前住宅市场的成交及价格情况5月商品住宅市场成交面积继续增加，环比上涨41.31%5月商品住宅市场成交量继续增加，共成交9.21万平方米/960套，环比分别上涨41.31%和38.93%。自2月份以来，唐山的成交量逐步增加，成交量一直呈上升态势。对本月成交量贡献最大的是路北区的世纪龙庭项目，本月共售出374套，占总成交套数的38.96%。图3-5：2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交面积情况商品住宅成交价格维持在5938元/平方米，环比涨幅为零5月商品住宅成交均价为5938元/平方米，环比涨幅为零，维持在上月的价格水平。“新国十条”政策的影响本月在唐山初显成效，价格已经停止上涨，结束了上个月环比大幅上涨13.88%的局面。本月唐山很多项目都推出了优惠促销活动，一般折扣优惠在94-99折之间，如文苑凤凰城项目，一次性付款是98折*98折，按揭是98折*97折。图3-6：2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交均价走势3.3.3当前住宅细分市场的供需特点5月份4000-6000元/平方米中档价位商品住宅成交量居首5月份，商品住宅6000-8000元/平方米价格段成交占据主导地位，成交面积为4.61万平方米，占总成交面积的50.09%。目前该价格段项目主要集中在路北、路南非中心区域。如本月路北区热售项目盛泰庄园，成交均价5196元/平方米。12000元/平方米以上价格段的住宅本月没有成交量。图3-7：2010.5唐山商品住宅各价格段成交面积分布各面积段成交量占比总体保持平稳5月各面积段成交量占比总体保持平稳，其中面积在70-90平方米以的房屋成交占比缩量最大，占比环比减少6.08%，90-120平方米占比放量，占比环比增加7.93%。本月很多项目都在售90-120平米的中等户型，如路北区的东旭花园和丰润区的融侨半岛、盛世华庭。70平米以下的小户型自从2月份以来成交面积逐渐减少，本月占比为5.45%。图3-8：2010.5唐山商品住宅各面积段成交面积占比分布第四章韩城镇概况及房地产市场状况分析4.1韩城镇概况韩城镇镇域面积56.1平方公里，下辖43个行政村，镇域人口7.2万人，其中在册常驻人口5.02万人。镇域内有规模企业167家，医院两家，学校9所。有开滦集团东欢坨矿业公司、唐山职业技术学院西校区、唐山监狱等大型驻韩单位。农业生产以蔬菜生产为主要特色，全镇耕地面积6万亩，蔬菜种植面积达5万亩（含复种指数）。2009年实现工农业总产值39.1亿元，完成财政收入1.04亿元。按照最新编制的《韩城镇2008-2020年总体规划》，城市规划区面积13.1平方公里。分为南部镇区和北部空港产业区两部分。镇区规划面积8.3平方公里，产业规划区面积4.8平方公里。规划总体结构为"一带、两心、双轴线"，整体功能布局为"商业休闲组团、制造业组团、居住组团"。镇区规划范围内包含村庄14个，村址占地约3500亩。14个村有河西、付一、于林庄三个村已启动实施平改楼，均被纳入省、市新民居建设试点村。其中于林庄村被确定为"河北省新民居建设优秀示范村"，韩城镇在2009年被确定为"唐山市科学发展示范镇"、2010年被确定为"河北省重点中心镇建设试点"。4.2城镇发展战略1、准确定位，科学规划按照2005年编制的《韩城镇2005-2020年总体规划》，城镇定位为以制造业为主导的近郊型小城镇。几年来一直坚持工业立镇的发展思路，城镇经济得到了快速发展。财政收入由2002年合并建区时的1995万元增长到2009年的1.04亿元，年平均增长率达12.5%。随着城镇经济的快速发展，城镇建设也呈现了加速发展的态势，房地产业异军突起，镇内成长出了旺德、福辉、福达三个房地产企业，同时还吸引了江苏金林、唐山嘉润、诚成地产等企业参与镇内开发建设。到2009年底，镇中心区已建成住宅楼100万平米，初步形成鼎旺瑞景、左岸公园、逸景新城、阳光花苑等较大居住小区。房地产等第三产业对财政贡献率已连续两年超过30%。经济和建设的快速发展也相应带来了一系列的矛盾和问题，特别是市中心区规划建设等发展思路的调整，也给韩城的发展环境带来很大变化。如何准确分析把握韩城发展的阶段性特点，实现又好又快的科学发展，成为摆在镇党委、政府面前的重要课题。经过审慎研究，于2008年聘请上海浦东新区规划设计研究院对城镇未来的发展方向、发展定位展开战略研究，编制了《韩城镇概念性规划》，并对总体规划进行修编，重新编制了《韩城镇2008-2020年总体规划》，对于镇区编制了控制性详规，实现镇区控规全覆盖，编制了重点区域修建性详规。借鉴上海、天津等地先进经验，提出了"新韩城·新市镇"的发展定位。所谓新市镇又叫计划城市，一般位于城市近郊，有计划兴建的城市片区或大型社区，承载城市的部分功能。未来韩城将发展为：宜居宜业的新市镇典范，具有门户地位和标志性空间的区域次中心，按纳空港经济和中心区经济辐射的重要载体。两年来，我镇按照建设"新韩城·新市镇"的发展定位，借助唐山市城市扩容和发展重心西移的机遇，依托凤凰新城和空港城的建设，发展生态居住、城郊型商业和临空加工产业，整合三次产业，重点加快"一带、两园、三区"的发展，加快"四城"的创建步伐。农业重点提升规模化和产业化水平。引导社会资本进入农业，大力发展设施农业和观光产业园区。利用压煤村庄搬迁的复垦土地发展"农业庄园"。第二产业对现有企业进行整合，淘汰高污染、高耗能项目。土地资源"退二进三"，对于技术含量高、市场前景好的项目引导进入园区，实现产业升级，做大做强。充分发挥自身优势，大力发展第三产业和"亚总部"经济，调优经济结构，实现增长方式脱胎换骨的转变。谋划了合力物流项目，项目内容为建设唐山钢铁炉料和有色金属交易中心，同时配套酒店商场等附属设施，总投资6亿元，年可实现销售收入130亿元，实现利税23亿元。目前该项目已列入河北省2010年度重点项目。引进了荣川力强汽贸项目、博利炉料公司等项目，同时帮助鼎旺小额信贷公司充分利用国家政策，实现营业额翻番，率先在省内发展成为村镇银行。2.存在问题和制约因素基础设施欠账太多，严重制约城镇发展。现有的基础设施十分薄弱，目前借助市区的只有天然气一项。唐通公路和邱柳公路两条过境道路设计等级低，已经严重超载。供水全部采用自备水井，供暖采用自备锅炉。正在筹建的污水处理厂除利用1500万元国债资金外，其余部分为民营企业大唐鼎旺集团投资，未来将面临运营亏损，同时污水管网投资巨大，目前污水收集只能靠朱龙河，镇区内的污染问题仍无法解决。镇区内只有一所初中和一所小学，急需设立一所高级中学，同时韩城小学也严重超员，镇办幼儿园用房也属危房带病运行。行政管理和社会管理的压力日益加大。目前，韩城镇规划区内已形成了城市的雏形，既管城又管乡村，原有针对农村社会管理而设置的体制与现实极不适应。现韩城镇党委、政府共有在编干部71名，其中党政班子成员11名，承担着43个行政村及镇区7万多人口的管理工作，任务十分繁重。由于远离城区，区直部门有鞭长莫及之感，也存在效率不高的问题。由于经济发展较快，流动人口较多，各种矛盾相对突出，维稳和社会治安的压力相当显著。社会保障、社会服务的能力不足。多年来承担市以上项目较多，目前人地矛盾十分突出，已有5个村基本上已完全没有耕地，但村民的身份仍是农民，养老、失业保障机制一直未能建立起来。规划区内农民建房用地紧张。规划区内村庄普遍存在人口自然增长而需建房却无地可用的问题，农村宅基地多年无法安排，农民的建房需求与用地紧张之间的矛盾日益突出，亟待解决。同时由于财力、体制所限，镇级政府所能提供的社会服务几乎一片空白。这些问题如不能尽快得到妥善解决，将带来一系列社会问题和矛盾。4.3韩城镇房地产市场特征分析：房地产开发投资持续增长，且增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。韩城房价在2500—4500左右，较之于市区性价比较高，城市工薪阶层更愿意选择在韩城买房。产品建筑设计水平有待提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，韩城住宅不具有非常明显的优势。第五章市场调查结果分析5.1项目的市场情况分析5.1.1项目的SWOT分析A．项目开发优势（S）a．交通：交通便利，道路宽广，道路通行能力强，通畅度好。b．金融配套：项目附近有农行、建行等商业性银行。c．教育配套：盛景幼儿园、韩城中心小学、韩城镇中学。d.卫生保健配套：利康医院、韩城医院。B．项目开发劣势（W）a.就目前的现状来看，该地段还是相对较偏。b．中高档商品房较多，竞争压力大。c.片区认知度较低，印象差项目所处片区相对于市中心区有一定距离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。

d.项目目前周边配套不全，生活休闲、娱乐设施、商业网点缺乏。

e.项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。

C．项目开发机会（O）a．大量可开发利用的土地资源，使得此区域会成为唐山市未来几年的热点区域。b．随着市政配套跟进、人气的提升，一部分观望的开发商会进入，较高的土地价格兑现。D．项目开发威胁（T）供应量增加，竞争加剧。韩城镇的地理优势和潜在价值的提升带来了机会的同时也带来了威胁,房地产商们以发展的眼光看到了唐山市西部未来的发展潜力与价值，将大笔资金投到韩城。a．开发商竞相提高自己产品的质量，同时产品形式更是层出不穷，可见将来这一地段的竞争形势将会是十分严峻的。b.投资期长，前期投资大，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大5.1.2项目对策分析以上分析了本项目的优势、劣势以及外部环境提供的机会和带来的威胁。开发商要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环境提供的机会克服项目内部的劣势。具体采取的策略可以从四个方面考虑：SO、ST、WO、WT，现仅就其中一种（ST）进行分析如下：1.本项目目前还处于初步设计阶段，建议开发商增加适当而有效的广告投放，通过开发商的高知名度来宣传这次项目,让更多的市民了解这个项目。有着成熟的周边环境,这也是宣传项目的最好的优势。2.项目前期投资大，受政策和市场影响大，所以恒达地产有限公司应加强与政府的合作，争取政府部门的更多的支持和政策上的优惠。3.要加快楼盘开发进度以及规划中基础设施的建设速度，降低潜在消费者的心理预期风险。4.借鉴其它成功楼盘的经验，作为参考，以顺利完成本项目的具体开发。特别值得注意的是，与周边的很多高档楼盘形成差异化，如果没有差异化那就没有竞争力了。5.2市场分析结论与开发建议消费者获取房地产信息的渠道多种多样，开发商应根据项目特点和目标顾客群的不同而选取不同的媒体组合。一半以上的消费者的信息来源于亲朋好友的介绍，可见开发商的口碑是何其重要，因此开发商必须要加强公关宣传活动和品牌建设，提升企业的信誉度，提高产品的知名度、美誉度，让老客户带来源源不断的新客户。另外就目前来讲，互联网在广告宣传活动中地位日渐突出。如何运用各类媒介和载体，抢到目标客户的注意目光，是房地产广告业者值得加以深入研究的问题。1．价格：总价20－40万受欢迎唐山市民到底能承受多少的房价？这可以从两方面分析：一是总价预算，调查者购房预算支出大部分在40万以内；二是付款方式，选择分期和按揭的人最多。从这两方面综合分析，可以得知，目前市场上以20－40万的房最受欢迎。2．户型：中等面积调查结果显示，二室、三室的需求明显增加，分别占36.9%和60.2%，而对面积的要求仍以90－120平方米为主，这就给开发商和建筑设计单位出了一道难题：怎样在有限的面积里摆出一个户型来，当然，以不牺牲采光、通风、起居方便、生活舒适为前提。可以预见，90平方米至120平方米的户型将是今后一段时间唐山市的消费热点。但是同时我们更要考虑到国家相关的政策法规，应当提高小户型的面积，尤其是90平米以下的户型的面积。据一项来自国际权威机构的调查显示，在未来的5－10年内，建筑面积在90平方米左右的三室或四室住房，最适合中国普通工薪家庭居住需求。“面积无需大、功能要齐全”的多室住宅，无疑会成为今后住房需求的发展新趋势。3．楼型：高层、小高层、多层颇受青睐长期以来，开发商为了追求容积率而建出一幢幢高层，而消费者由于价格和习惯等原因愿意购买小高层，其受选率33.01%。为了缓和市场供求的矛盾，多层层成为市场调和的产物而颇受青睐，本次调查中多层的受选率达21.36%。4.心理因素：周边环境、房屋质量、物业管理最受关注除了面积、价格、户型以外，市民最关心的问题是周边环境、房屋质量。这恐怕是有些开发商在开发过程中的不规范所造成的。尤其是周边环境，开发商应该高度重视这个环节，随着生活质量的提高，越来越多的消费者都对住房的周边环境提出了相当严格的要求。尤其是小区的配套设施，其中医院、幼儿园金融服务网点等在调研的过程中消费者都表示出了自己的意愿，即希望将来自己的小区内能有相应的配套实施，从而便于日常生活。5.3项目定位5.3.1客户定位定位的原则：（1）对项目所在区域认同感比较强，对高新区楼盘接受能力较强的客户；（2）收入中等或中等偏上的消费者，对精神生活向往比较高的客户；（3）收入中高等，对高品质产品比较向往的，喜欢相对较高性价的客户。由于本项目开发的是商品住宅，结合本项目所在地周围情况及上文的市场分析，将项目的目标客户定位如下：（1）项目附近的中高收入家庭；（2）唐山市各企业具有中高收入水平的管理人员；（3）附近一部分有较高收入的医生、教师等；（4）有意对房地产进行保值、增值的投资商人；（5）有意在高新区进行二次置业的高收入者。(6)政府工作人员，这类人群追求高的生活品质，同时拥有少量的灰色收入，个人私生活不喜欢被别人打扰。(7)外地来经商的个体商户。5.3.2形象定位本项目是新建项目，周边在建的同类型住宅小区颇多，为了引起人们的关注，据此提出项目的形象定位为：唐山市的“现代唐山，现代韩城”的特色小区。5.3.3功能定位住宅的物业类型主要是推出小高层和多层，结合国家的相关的条文规定，适当的提高了小户型（90平米以下）的比例。据调查资料显示，建筑面积在90--120平方米的最受消费者的欢迎，户型主要为两室和三室。同时，在调研过程中可以发现有部分消费者还是比较青睐大户型的，所以在多层的设计中，考虑到了消费者的这种消费偏好，适当的设计了一些大户型的住宅，这就可以满足不同消费者的消费爱好。在规划设计时，充分考虑市场需求，户型主要设计成面积在70平方米至120平方米的两室二厅和三室二厅的中户型。第六章项目建设条件项目的建设条件包括项目建设的用地条件、项目建设的资源供给以及项目建设的市政配套条件等几个方面。6.1开发建设的用地情况该项目环境幽雅，适合居住，同时项目的性质及所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。项目用地实测地形条件为矩形地块，周围在建项目相对较多，自然环境较好，地块整体较为平整，没有突出和凹陷之处，在规划中，利用原有地形地貌的自然形态布置建筑群。6.2项目建设的市政配套条件据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平：水、电、电讯、天然气；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供电：区内供电可向供电局申办。（3）道路：小区紧邻高速公路。（4）电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。同时，小区的网络配套设施也会相对较完善。（5）天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。第七章项目进度安排7.1项目进度安排的依据（1）建筑安装工程工期定额；（2）“XX”住宅小区规划方案。7.2项目实施的进度安排为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2012年7月开工，至2014年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示时间任务2012年4月至12月2013年1月至12月2014年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计工程一期工程二期绿化工程第八章项目投资估算8.1项目总投资估算的依据（1）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（2）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；（3）河北省发改委编制的《河北省建设工程其他费用定额》；（4）唐山市室外配套工程费用一般水平；（5）“”住宅小区的方案规划设计；（6）相关概算指标。8.2项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。8.3项目的总投资估算（1）土地成本该项目基地总占地面积为76624平方米，土地价格为115万元/亩；故可初步估算土地成本为115*115=13225万元；（2）建安造价1）土建造价表8-1住宅土建造价表（单位：万元）项目标准建筑面积费用多层840元/㎡41609平方米3495.156万元小高层1100元/㎡86697平方米9536.67万元总计128306平方米13031.83万元表8-2公建土建造价表（单位：万元）项目标准建筑面积费用会所800元/㎡1980平方米158.4万元变电室500元/㎡50平方米2.5万元其他600元/㎡704平方米42.24万元总计2734平方米203.14万元2）地下停车场造价地下停车场建筑面积为4696㎡，依据类似工程估算、概算指标，地下停车场的土建成本为1500元/㎡,地下停车场的造价为704.4万元。地下停车场的安装费用均包括在下面的其他设备及安装，所以这里不再单独算。得土建总造价为：13031.83+203.14+704.4=13939.37万元3）设备及安装工程费用安装工程包括电梯、给排水设备及安装、动力照明及弱电等项目。①电梯设备及安装本项目的住宅有10幢多层、16幢小高层，共需电梯86部，每部电梯的设备及安装按35万元计，电梯总价为86*35=3010万元。②其他设备及安装其他设备包括除电梯外的其他所有设备，具体估算可参见下表。其他设备及安装工程造价为2751.84万元。表8-3其他设备及安装表项目名称投资（万元）20131040262.08动力照明及弱电1001310401310.4智能化60131040786.24通讯系统30131040393.12合计2751.84将上述两项费用相加，得到建安工程费为：13939.37+3010+2751.84=19701万元（3）前期工程费：工程前期费用包括三通一平费、项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等，由于本项目为熟地，所以不需要进行“三通一平”。1）勘察设计费依据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件中附表1：工程设计收费基价表，采用内插法计算，经过工程复杂程度系数调整，并结合长沙市建筑设计收费市场行情，本项目的工程设计费为667万元；勘察费取设计费的10%，所以勘察费为66.7万元。2）可行性研究费依据国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）文件中附表:建设项目估算投资额分做为收费标准，乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数，计算出可行性研究费为35万元。3）城建统一征收费及其他费用（见下页表）表8-4城建费用统一征收一览表（单位：万元）项目计算依据费用易地“结建”人防工程建设费按建筑面积：110元/m2；1441.44城市基础设施配套费按建筑面积：150元/平米1965.6工程定额测定费按建筑面积：0.8元/平米10.5工程质量监督管理费按建筑面积：1.2元/平米15.7劳保统筹费按建筑面积：32元/平米419.3散装水泥专项资金按建筑面积：2元/m2；26.2白蚁防治费按建筑面积：2元/m226.2新型墙体材料发展基金按建筑面积：4.6元/m260.3总计3965.24将上述三项相加得前期工程费用为4733.94万元。（4）室外工程费室外工程包括小区道路、绿化以及小区内各项构筑物等内容，每平方米造价按120元计算。项目的室外工程费为1960万元。（5）建设监理费建设监理费按建安工程费用的1%计算，共计为197万元。（6）管理费（1+2+3+4+5）*3%建设单位管理费按前五项之和的3%，共计1130万元。（7）销售费用销售费按销售收入的3%计算，共计为1688.46万元。（8）预备费（2+3+4+5+6+7）*3%按前几项和的3%取，共计796万元。（9）贷款利息贷款利息为1469.4万元。（10）项目的总投资的确定综合前面九项的费用，总计为57363万元。表8-5“XX”住宅小区总投资估算表序号名称费用（万元）备注1土地费用132252建安工程费用197013前期工程费用47344室外工程费19605监理费1976管理费用1130（1+2+3+4+5）*3﹪7销售费用1688销售收入*3%8预备费882（2+3+4+5+6+7）*3%9贷款利息1469.410合计44468.41+2+3+4+5+6+7+8+98.4资金筹措方案根据开发商对项目建设资金的安排，项目总投资的资金筹措安排如下：自筹项目资本金25000万元，约占总投资的56%，安排一到三年期银行贷款约7540万元，其中建设期借款利息为1469.4万元，其余不足的部分由销售收入当作自由资金再投入。银行贷款利率取建行一至三年期的年基准利率5.4%,为了体现资金的流向，按季度计算，季度贷款利率r=5.5%。第九章项目财务评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性。本项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力和项目的清偿能力两个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。9.1财务评价基础数据的测算9.1.1基准收益率的确定基准收益率=（1+银行贷款利率）×（1+风险贴现率）×（1+通货膨胀率）-11-3年的银行贷款利率为5.40%风险贴现率为：3%通货膨胀率为：4.1%(2009年的通货膨胀率为3%—4.8%)基准收益率为：（1+5.4%）×（1+3%）×（1+4.1%）-1=13%季度基准收益率为：（1+13%）1/4-1≈3.1%则季度基准收益率为（1+13%）1/4-1≈3.1%9.1.2项目计算期的确定根据前面的施工进度安排和销售进度安排，可知“筑梦园”项目的计算期为11个季度（即2.75年），即从2010年第二季度开始到2011年第四季度楼盘销售完为止。其中：项目施工期从2009年3季度——2011年2季度，时间为8个季度；项目销售期从2010年3季度——2011年4季度，时间为6个季度。9.1.3项目价格的确定前面第四部分用市场比较法对“筑梦园”的住宅进行了价格定位，得到结果如下：多层住宅为3650元/平方米；小高层住宅为3500元/平方米；地下车位为10万元/个。详细过程见5.3.4项目价格定位。9.1.4项目销售税金及附加的确定房地产销售税金及附加附加主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税取销售收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3.5%，三项相加即为销售税金及附加。9.1.5利润总额及所得税利润总额及分配所得税按利润总额的25%计取。9.2盈利能力分析9.2.1损益表与静态盈利能力分析（1）成本利润率=开发商利润/项目总开发成本×100%其中：开发商利润为8704.6万元，项目总开发成本为44468.4万元。则开发商成本利润率=8704.6/44468.4×100%≈20%（2）投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资×100%其中：年平均利润总额为：8704.6万元/2.75年（11个季度）≈3165.3万元/年，项目总投资同上。则计算开发商投资利润率=3165.3/44468.4×100%≈7.1%（3）资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100%其中：年平均利润总额同上，资本金总额为25000万元。则资本金利润率=3165.3/25000×100%≈12.7%（4）资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金总额×100%其中：年平均税后利润总额为（8704.6-2176.15）/2.75≈2374万元/年，资本金同上。则资本金净利润率=2374/25000×100%≈9.5%（5）项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值期数-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量其中：该项目的累计净现金流量出现正值的期数为10季度，第9个季度的累计净现金流量的绝对值为7233.4万元，当期的净现金流量为4763.6万元。则项目静态投资回收期为=（10-9）+7233.4/4763.6≈9.5（季度）≈2.375（年）9.2.2现金流量表（全部投资）与动态盈利能力根据现金流量表（全部投资）计算的财务评价指标有所得税税后的财务内部收益率、财务净现金值以及动态投资回收期。由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+|NPV2|得税后的季度财务内部收益率为4.59%，折算成税后年财务内部收益率为19%，税后财务净现值（季度基准收益率为3.1%）为2204万元；项目所得税后的动态投资回收期为2.4年，小于项目的总开发建设时间2.75年，项目资金能按时回收；因项目财务内部收益率大于基准收益率，且财务净现值均大于零，说明盈利能力满足了行业最低要求。则该项目在财务上是可以考虑的。9.2.3现金流量表（自有资金）与动态盈利能力根据现金流量表（自有资金）计算以下指标：由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+|NPV2|，得项目税后的季度财务内部收益率为6.54%，折算成税后年财务内部收益率为28%，税后自有资金财务净现值（季度基准收益率为3.1%）为1335万元；项目所得税后的动态投资回收期为2.4年，小于项目的总开发建设时间2.75年，项目资金能按时回收。因项目财务内部收益率大于基准收益率，且财务净现值均大于零，盈利能力满足了行业最低要求。所以该项目在财务上是可行的。9.3清偿能力分析借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余季度数-开始借款季度+当季度偿还借款额/当季度可用于还款的资金额

其中该项目借款偿还后开始出现盈余期数为8季度，开始借款期数4季度，上期偿还借款额为5314万元，当期可用于还款的资金额为22028万元。则项目的借款偿还期=8-4+3400/6821.5≈5（季度）=1.25（年）9.4评价结论本项目全部投资所得税前的财务评价指标如下表10-1所示：表9-1评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资年内部收益率19%〉13%是财务净现值2204万元〉0是投资回收期2.4年<2.75年是借款偿还期1.25年从上表看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。第十章不确定分析为了尽量避免决策失误，我们需要了解各种外部条件发生变化时对投资方案经济效果的影响程度，需要了解投资方案对各种外部条件变化的承受能力，所以我们需要对项目进行不确定分析。在这里，我们主要对该项目进行盈亏平衡分析和单因素敏感性分析。10.1盈亏平衡分析各种不确定因素（如投资、成本、产品价格等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=P×Q成本费用方程：C=V×Q+T×Q+F其中:R——实现销售收入P——计划销售收入Q——销售收入的实现率C——总成本费用V——销售费用，为销售收入的2.3%T——销售税金及附加，为销售收入的5.5%F——总投资令B=R-C=0,即可求出Q的值。本项目的计划销售收入为56282万元，总投资为44468.4万元，得：56282×Q=44468.4+56282×Q×(5.5%+2.3%)解此方程，得到：Q≈86%故销售收入的实现率Q≈86%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现86%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点86%来看，可以说本项目开发具有一定的风险。10.2敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。分析各种变化因素对方案经济效果影响程度的工作称为敏感性分析。在这里，我们对项目主要进行单因素敏感性分析。本项目主要进行内部收益率（IRR）对销售收入和建设投资的敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对它们的单因素敏感性分析以及这两个因素同时发生变化时内部收益率对它们的双因素敏感性分析。在单因素敏感性分析时假定其他因素都不发生变化。季度基准收益率为3.1%。不确定因素对内部收益率的影响如下表所示：表10-1不确定因素对内部收益率的影响变化因素变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%销售收入0.07%1.67%3.1%4.59%5.89%7.14%8.33%建设投资8.55%7.15%5.82%4.59%3.37%2.22%1.13% 图10-1不确定因素对内部收益率的影响依据上图,采用插入法找出销售收入和投资变动的临界点：销售收入：因为当销售收入的变化幅度是-5%的时候正好是季度基准折现率（3.1%）所以可知销售收入允许的变化幅度是（-5%，+∞）投资：（2.27-3.37）/（10-5）=（3.1-3.37）/（X-5）从上式解得X=6.1从以上计算结果可以看出：销售收入允许变动的幅度为(-5%,+∞)。在此建议开发商在销售过程中做好销售收入的管理工作，严防价格的下调和优惠措施的幅度过大。相对销售收入来说，建设投资对IRR的影响较小。建设投资允许变动的幅度是（-∞，6.1%）。可以看出建设投资也是一个很敏感的因素，这就提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目的开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。附表1总投资估算表（单位：万元）序号项目或费用名称投资金额1土地费用132252前期费用47342.1勘察设计6672.2可行性研究费352.3城建费39653建安造价197013.1土建造价139393.2设备及安装工程费59624室外工程19605监理费1736管理费11217营销费用12898预备费7969贷款利息1469.4总计总投资44468.4附表2资金筹措与使用计划表（单位：万元）合计2012年2013年2014年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1总投资44468.4188413680214019604105.55313.72678.72342.529932142001.1建设投资4171018841368021401850377046602050194027791.2借款利息1469.4110335.5414.7414.7194.51.3流动资金12892392142082142142002资金筹措2.1自有资金25000615924792339443956857701.32.1.1资本金25000615924793392.1.2净销售收入53173406573309164162651221141382.2借贷资金75402000410014402.2.2借款利息（5.5%）110225.579.2附表3销售收入与营销税金及附加估算表2012年2013年2014年合计三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1销售收入56282430377599700172161292543791.1多层销售收入1518091112143036531337959111.2小高层销售收入303453035606960699103455215171.3商铺销售收入427735747659520819866551.4停车场销售收入64802592259212962销售税金及附加31092384295369517142412.1营业税28142153884858616462192.2城市维护建设税1961527346045152.3教育费附加9981417302373净销售收入5317340657330916416265122114138附表4现金流量表（全部投资）（单位：万元）2012年2013年2014年合计二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1现金流入56282430377599700172161292543791.1销售收入56282430377599700172161292543792现金流出49756.55188413680214019604105.55551.73110.7287