房地产经纪人基础知识培训

新员工入职培训课程-----房地产基础知识课程内容一、基本知识二、影响房价的因素三、认识房屋两证四、房屋买卖五、房屋租赁六、购买二手房的十大理由一、基本知识房地产（realestate)是房产和地产的总称，也叫“不动产”。指土地及土地上的建筑物、附着物。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。土地所有权分类：国有、集体所有土地使用权取得方式：出让（招标、拍卖、协议）、划拨。

土地使用年限：住宅70年，工业、教育、卫生50年商业娱乐、旅游40年，加油站20年房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。一、基本知识1、中介经纪中介是一种居间的服务活动。经纪是一种有偿居间的中介服务活动房地产中介是在房地产交易领域中的一种居间服务活动房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供中介、代理、咨询服务等营业活动。一、基本知识经纪概念及特点2、经纪人(参与中介进行经纪活动的当事人，我们称之为经纪人)：指在经纪活动中以收取佣金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或代理(详细参见第六条)服务的中间人。3、房地产经纪人：是指在房地产经纪活动中以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、经纪或代理服务的中间人。4、经纪人业务实务中介业务介绍：居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）例如：南方一些经济发达城市房地产中介业务中关于高端商用物业有专门人员进行销售。•建筑密度--建筑物底层占地面积÷用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）•建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度

建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求一、基本知识名词解释•建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。一、基本知识名词解释•建筑面积＝套内面积＋公摊面积•套内面积：=套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积•公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等

它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。一、基本知识名词解释•得房率=套内建筑面积÷建筑面积一般：多层住宅为85-91％，小/高层住宅为72-76％，商业、办公楼为55-70％一、基本知识名词解释•层高--住宅高度以“层”为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。•净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩值，一般在2.65米。一、基本知识名词解释•住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。•我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。•在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的 前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为 狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不 足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地一、基本知识名词解释•住宅开间即住宅的宽度。•指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。•住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米。•较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性一、基本知识名词解释房屋分类相关概念•商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分.•房改房：经过房改办批准购买的房屋.•经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）.•二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。一、基本知识名词解释一手婶房（马增量埋房）1、亲按性惰质分二手岂房（存蚀量2、按痰用途氏分房）住宅非住瞒宅普通非普葬通砖混：以血砖墙律作为量竖向瓶承重框架:以钢芹筋混仿凝土微柱梁锡来承弹重3、按结毕构分4、声按外浇型分钢结身构：长工业卸化，国见内较底少、闹需高脸质量剪力拘墙结培构：主敌要用蛛于高统层，宿防风多层：累总高覆在4-倚7层小高殃层：总渣高在8-务12层高层：总神高在12层以走上平房：总部高3层以灵下1、房屋归所在百小区鹊的建柿筑容似积率1.恐0以下2、单登套建党筑面勇积在14贞4M2以上3、成侧交单测价:主城谢区大污于86违90元,江宁51隆00元,浦口37味00元一、贿基本山知识5、按产弃权分使用涝权:只有雁使用妄的权旋利，沸无权挥自行惜转让域、出梦租、虏抵押共有哄权:产权梅证上建有两竞个或雷两个念以上营名字统，共不有人6、按单故元组舟合分必须鸭全部类同意秆才可糕买卖扰、租欣赁等所有乐权：拥有暖房屋劝完全专产权唱，（域占有伶、处吴分、厦使用揉、收益矛）点式：多绑层1个单迎元：条式：多碰层多绣个单加元塔式：高瓣层1个单晋元板式：高干层多肉个单总元一、哪基本任知识7.户型求的分历类1)按照抚居室删数量聋分类辰：如一猛居，省两居势，三缺居等亮；2)按照躁厅、风卫数矮量分地类：有一配室一咳厅一墓卫、湿两室访一厅而（两异厅）较一卫脑、三福室两须厅二抖卫（员一卫辅），拣四室面两厅叛两卫隶等；3)按建陡筑形粪式分特类可闯分为术：平层奶户型勺、错步层户昨型、瘦跃层梢户型梳、复或式户含型四阻类。平层误户型错层塌户型跃层斯户型复式筹户型二、荒影响地房价贷的因政素•••••地点——现阶段房牧市看著好，哈地价反直接叫影响叠房价地，特吨别主摔城区交通——是否卫便利套，公蓬交，巩路，跟桥，蛙以及井地铁购物——周边猛的商惊业区天，大旧型超迷市，舅为生蚊活提挣供方增便学区——此房项是否歪可以拨上比帜较好葬的学闲校楼层——一般守客户悔只想哲寻2～5层的种房子污，这弦是因睁为：顶层垄：有寨些客古户在类买房会时，誉尤其课是买颤二手森房时疾称“贵贱耻不用叶顶层”二层卧：有郊些二舟层房除子下占水管结易堵一层妻：采渔光不惧好，盯但是蚁有些乡丰会在泳使用灿面积散上占阀优势岂（如渴带小弱院等迹）二、纺影响监房价恨的因角素房龄——折旧，房某价构涌成中犁的重泄要因旨素；朝向——饭“坐北嗽朝南”；装修疼及配室套——房屋况是否键经过鹊装修，是茂否有鼓齐全消的配斤套设掏施，激这方机面在租奋赁市恢场上炸影响昂就比莫较大字；临街——主干垃道与肉支路搏的情纳况均叙不相休同；小区天环境——小区软环境绢是否典优雅忍，人伞文环件境是霉否好沸；周边固学校——在重溉点校片片内想，节献省了脸赞助网费；房型——好的肺房型：估通风歼，私璃密性闭好，纽奉全明仰。三、抛房屋葱两证•房屋烛所有包权证脊、国血有土蚀地使享用权陶证•产权根证封皇面•产权哗证内嗽页一产权梁证编号•产权悦证内术页二•产权决证内真页三•土地诵证封缺面四、辰房军屋买文卖1、可族用于勇买卖栋的房度屋2、出泼售方水需提怎供的惩资料3、承况购方撞需提蜓供的佩资料4、房乎屋买继卖流湖程图5、不荡可出闸售的传房屋6、业誉务收浑费标荣准1、可佳用于旁买卖贱的房降屋⑴产权艇房⑵使用傻权房辩（独望立不浆成套遇公房道，其务它不毕能转产养的房即屋）2、出茫售方矮需提厚供的衫资料⑴产权卫证及豆身份蜘证或礼授权弯委托添书及倚代理素身份葛证明哈。（落原件耕）⑵原房篮地产箩产权洪证或伴房屋使所有膀权证魂、国受有土杂地使侧用证明⑶原契壮税完舰税证昼明⑷原购忙房发纵票⑸房屋卸买卖鸦合同3、承诞购方谦需提鼻供的贪资料⑴当事布人身拜份证单或授它权委直托书睛及代兆理人身份蒸证⑵房烟屋买若卖合标同⑶其双他有万关的他文件4、房听屋买年卖流挑程图开发值、接夺待买方貌填写叹看房王书登记案源、上网、广告验看相关资料签定专任委托协议实地勘察出售房屋签订和约变更书客户回报实地看房（带看）交纳意向金签定承购合同书签约中心签定买卖合同交易中心售后服务协商交易条件意向金转定金、签定居间出售合同5、不工可出迎售的泼房屋1．熊司法称机关认和行跌政机撇关依腐法裁砖定，腐决定仅查封姻或者诞以其勇形式苍限制错房地产权秤利镜的；2．歼已经赛被抵庭押的3．匠所有辜权共糟有的膏房屋腾，其逢他共棉有人祥不同犁意出背售的;4．团有所滩有权堆纠纷馋的;5．屯已被榨列入网拆迁供公告科范围对内的;6.7.8.擅自性改变京房屋抄使用弟性质陪的依法培收回嗓土地馆使用小权的麻。法律普、法拣规以捐及市隙人民铺政府斩规定各的其败他不项得出闲售的克情形6、收皮费标互准买卖虹双方怀各1%代办肤费10酷00元五难房屋踩租赁1、可究出租稿的房送屋2、不咸可出望租的倚房屋3、业毫务操竿作流炎程图4、出退租房报及承问租方迫需提亲供的污资料5、税拍费1、可厅出租夏的房贷屋⑴必供须是牧出租蚀人的赖房地岔产，喘以产漏权证锦为准⑵得矮到抵螺押人意同意搁的抵残押房剖屋⑶得蜂到共挥有人叠同意债的共勿有房服屋2、不居可出互租的计房屋权属劲不清穗晰（矮非合疤法取镰得的眯产权瓣）未争赤得共薪有人胜书面恨同意舍的共系有房引屋未经用有关趴方面扫同意帽，擅脖自改掀变房矮屋用沉途的房西屋被鉴每定为盼危险若房屋邻的根据伟法律切、法历规被拦法院财查封解的3、业惊务操屋作流润程图出租福方承租轮方提交相关资料签定委托协议实地勘察挂牌上网填写看房书实地看房签定房屋租赁合同双方交纳中介费承租方交纳房租、押金物业交接房产交易中心登记备案领取房产租赁证、交纳税费协商租赁条件4、出困租房么及承掠租方帜需提味供的旷资料⑴出租塔方：身份辜证、坟房产桐证（勒原件旨）⑵承锈租方励：身份敲证（鸡原件涉）、迎暂住谋证5、税锄费第一率个月际的租品金六、读选择最二手剩房的士十大妹理由一、缸交易廉简单译，不扯容易观出纠置纷。买房涛前到优房产义部门掀检验邻卖家阀的土债地和蠢房屋签所有宽权证聋书，配不会怜上当反受骗盼。二、昂房屋狠质量谎一目牵了然权。二手僚房都是部经过疗了好振几年弄的使康用期央，房忆子潜能在的绸问题惑都已朴经暴角露出芹来，砖很容碍易看撑出来村，如援：漏惑水，金地面陈塌陷磨什么鸦的。柴也可蝇以通敲过探辞访卖鸭家的牧街坊滚邻居垦，了励解房遵子质谣量状勉况。造另污外，脏八九团十年氧代的霉房子郊虽然户型设计波不太俘好，丘但质故量通集常还苏不错述。三、骄房子闭几乎置没有肺污染荒源。新房篇最大凑的问腿题之巴一就最是污樱染超伙标，辈如：谣甲醛底，苯笛什么非的，二手厨房经过祥几年扩的使叫用，驼有害忧物质斜基本身挥发劝的差曾不多滩了，服健康铁有保码障。四、帆房子摸周边治的配虑套设瞒施健积全，沈衣食昨住行耍很方愈便。二手铅房通常糟都有研很健迷全的冒配套乐设施民，如却：菜爹市场霞，医雕院，逝学校运，公姑交车倾什么层的，铸日常祥生活晒很方葛便。五、婆你可驳以选薪择和可什么奇样的涉人做占邻居饼。买新酱房时销，你逃根本垄