名都小户市调报告

名都花园

小户型市场分析报告本项目二期首批规划有10万㎡的中小户型产品，规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据。前言10万方

能全做小户吗？答案：不适合因为：1、景观利用不能达到最大化小户型住宅的单层多为一梯多户布局，不仅通风和采光受到较大影响，更使较多单位的景观大大折扣，不能体现景观均好性及本项目在景观方面的特色。

2、市场潜在供给量较大，竞争较强，销售压力大据实际调查发现，无论是国六条政策大环境下的小户开发鼓励，还是以武昌区域为小环境的项目周边众多楼盘后续开发的小户产品，均会使本项目面临直接的竞争威胁，后期销售也将遭遇市场阻力。3、产品面窄，目标客群相对单一，不利于项目品质提升如果本项目的10万方全部开发小户型，产品面相对较窄，目标客户群势必单一局限，不利于项目整体住宅品质的提升。所以：建议做70%的小户，30%的常规户型。1、小户型：·70—90㎡的2房2厅1卫或2卫户型为主，占40%的比例；·91—100㎡的紧凑型3房2厅1卫或2卫为辅，占20%的比例；·以40—70㎡的功能分区明确的社区小户公寓为补充，占10%的比例。

2、常规户型：以101—120㎡的精简常规户型为主，占30%的比例。

以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业生群体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客群，其住房需求随着房价提升受到限制，兼顾需求功能的同时，需求面积在理性驱使下逐步缩小收入较高但积蓄不多的年轻人有一定经济实力，注重生活品质与实用的理性购房者经济实力雄厚，多次异地置业的商人由于名都花园整体环境优越，而且户型面积较小，会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商人作为自住用途，并附带有子女教育的购置目的部分投资型客户通达多方的升值地段、规划成熟的大型社区，加之其面积小、总价适宜，必然会吸引不少投资客站在名都花园项目的全局视角，其小户型购买群将主要为以下四类：通过此次的小户市场调研

我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类：第一类：主导型小户（含纯小户）

是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目，其大体形态有以下两种：

1）市中心单体小户：位于市中心繁华地段，多为高层单体塔楼。

2）分期型主体小户：在项目产品构成及开发过程中，独立分期推出的小户产品。

此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征，但其功能多为过渡型产品，因此倍受投资客关注。第二类：社区型小户以小户作为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提，演化为如下几类：1）填缝型小户：零散分布于常规住宅中，作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。

2）边角型小户：其所占体量不多，仅作为提升边角地带土地利用的手段方式，如水岸星城天地赏。

3）分期型小户：在大社区开发过程中分期推出的小户。4）宜居型小户：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。从规划来看，本项目属于社区型小户从市场需求、购买人群出发，我们建议：名都花园二期小户的定位方向为——

宜居型小户即：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。

其原因有三——本项目的先天条件十分优越市场主力需求市场供给空白1、项目地块：不适宜开发纯小户公寓，但对于70~90㎡宜居小户的开发具有较强的适应性。2、市场需求：房价的快速提升，首付门槛相对提高，导致市场对小面积、低总价而且环境优越的宜居小户的需求急剧上升。3、产品供应：当前市场宜居小户社区十分稀缺，而且产品设计还处于探索阶段，对本项目而言既有较大的市场空白，也有创新开发的巨大空间。

要抓住这三个机会点势必对名都花园小户型的产品提出了更高的要求，绝非常规小户我们认为名都花园二期小户型在规划中应侧重如下几个方面：（一）产品类型□结合当前区域市场房价跳涨及90㎡以上首付提高的政策限制，建议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主，在环境相对受限的边缘地带，可适度考虑30至60平米的小户产品类型作补充。□宜居小户设计中，增加90㎡以内宜居两室产品的供给，同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。□在创新小户设计中，可适当加入小复式或精装小户等个性产品，增加小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值。（二）产品设计平层宜居小户——结构建议□如为点板结合:建议一梯4户，其优势在于均好性较好，通风采光较好。□如占为塔成楼布供局：建议2梯6户，量其优拥势在脖于节呢地，挪户公浅摊面源积较站小。平层泊宜居刷小户——布局晚建议□设岭置1+久1户型弟：又努叫亲好情户迅型，轧可左刻右或锈上下唐打通累，实朋质上术则是木一套矛住房颠。可昏彻底吹规避扣面积申约束续和贷滑款首绿付制激约，警又可灾解决常客户厅切实慎购房欢需要构。□设炉计“抚复合牧式”伯厨房犬：将程厨房裕功能宁进行币细化犹拆分突，利沿用空关间达准到餐哲起合恶一，扇使得势餐厅番空间晌的视滩野扩弓大。□增锐加赠惠送面昏积：情设置烫必要庆的生陕活阳套台、建观景雕阳台射、飘历窗、惊入户遮花园味等，浙可有药效扩择大实告得面细积，减又可肢以很挨好地咐提升练产品漫舒适桥度和初项目锁档次盾。增加纺复式计创新央类产馅品的习设计□巧强“偷时”面渣积，班增大勾使用遣空间1、赠喷送双损层高逼露台率或双嗓层高星入户拼花园2、半脊送阳邀台或泡入户搬花园3、半顷送户托内双抓层高捎空间接下鉴来，插我们纯将通北过此费次市银场调堪查的胁数据傍分析毒与总南结，恒对我扬司提陈出的拌产品片开发饶建议胶加以沟推导疲论证快！基于欧项目直本身激与市卧场需别求，森我们们对名秤都花赞园二漏期小锈户提孔出以宅上定吊位与赔建议此次柔市场原调查毒选取储了武皆昌区站域及扬汉口洒区域狱的部原分具险有代竟表性外的10毒0㎡以内治的小说户型懒为主佳力产焦品的克楼盘罗，特络针对寄其建疫筑形旗态、现平面奏结构概、产搭品供之给、路销售宁情况抱、交率房标劣准等欣方面叮综合马了解档，并纵分成主导篇型小惑户（勉含纯扬小户邮）、孕以及钉社区孝型小掏户两衫个类漆别进脾行比音照分绸析。1、规咬模及赤体量——主导滋型小膛户（唐含纯遗小户谱）项目名称片区规模小户体量翡翠城南湖占地4392㎡/总建面3.7万㎡共286户保利·花香假日（暂定）光谷占地21.17万㎡/总建面约60万㎡共3488户一期1640户世界城·尚都小户型公寓总建面6万余㎡共1200户剑桥立方寓——共936户锦江国际城积玉桥总建面14万㎡共170户中环·滨江丽景——共200户万科·朗苑青山3栋34层高层（具体规划未出）约600户左右奥山星座武昌其他总建面10368㎡共182户99号公寓占地4935.79㎡/总建面13640㎡共384户万科·金色家园汉口占地28351㎡，总建面150261㎡复式152套/平层60套美奇青年汇——共374户时代天骄2期总建面12万㎡1栋高层，共336户台北名居——1栋高层，共250户东立国际——共278户1、规烟模及欲体量——社区泊型小怨户项目名称片区规模小户体量领秀城占地4.8万㎡/总建面19.2万㎡一期共200户左右水域天际占地309亩/总建面40万㎡（一期）50户左右金地格林小城占地49.79万㎡/总建面70万㎡——清江山水光谷总建面74万㎡——谓语城（3期）二、三期总建面11万㎡60户左右光谷坐标城（2期）占地36405㎡/总建面54767㎡（二期）60户左右新凯·山泉居武昌其他占地2．5万㎡/总建面4万㎡——水岸星城天地赏总建面65万㎡共250户左右小结灶：1、区绵域更披广泛买。小户赞型开迈发打绍破传财统的缝地段拖、规棉模局搅限，处不再蚁仅局往限于幸中心器地段杂的小已规模庸楼盘堪中开垃发，在中设心地吩段、回近郊肢地带亏、不严同规浑模的歇社区毁中，旧逐步词涌现杀出一候批差兰异化沈的小姨户型南产品胃。如蒙光谷布地区名涌现皮的世始界城燥、剑丸桥立炒方寓变等。2、形雪式更币多样帜。小户扑型产相品充公分结高合市攻场需花求和桐变化倚。由言早期抗传统冰的纯藏小户弯，向舰大社祸区试灯探型谱的小蕉户、膨大社什区附菠带的耽宜居除小户磁口、使到宜事居小狼户大率社区霞等产咏品类络型演俘变，磁使小郊户产今品完络全打岸破地租段局日限，务而且摇也不杜局限裕于小唐规模姜开发认，由隔几万稀㎡的株纯粹递小户摇到几蒸十万托㎡的暖宜居穴小户钢均有誉，既芝顺应近市场歇变化顾，又裤敢于狸大体慕量推悄进。【典型链案例】尚都——>领秀华城——>中环·滨江搅丽景——>保利抗花园浴项目伍。2、建垫筑形仅态——主导酒型小形户（括含纯页小户泉）项目名称片区层数翡翠城南湖30层保利·花香假日光谷18层、28层30层、32层世界城·尚都32层剑桥立方寓21层锦江国际城积玉桥16层中环·滨江丽景27层万科·朗苑青山34层奥山星座武昌其他16层99号公寓18层万科·金色家园汉口18层、33层美奇青年汇24层时代天骄2期22层台北名居30层东立国际18层2、建厉筑形闸态——社区斤型小朴户项目名称片区层数领秀城南湖8栋32层水域天际一期：2栋5层、5栋6层、5栋11层

金地格林小城三期：多层、小高层、花园洋房清江山水光谷一期：11层小高层，中心18层、25层高层及小量情景洋房谓语城（三期）多层、小高层光谷坐标城（二期）小高层新凯·山泉居卓刀泉多层、小高层水岸星城·天地赏徐东28—32层小结免：1、高齐层占匠绝对坦主导份。小残户型读对高膏层建野筑的慌适应谈性最纪强，怀高层遮建筑率已为庄各类肢小户柏产品占树立牛了生预存的电高空象极限拾。80理%以上延的小嚼户型嫁存在山于18－32层的展高层葬中，选不仅阿中心递地段救的纯为小户乎公寓桶如此傲，连奴光谷万广场杨附近徒副中使心地滴带的田社区骑小户伞产品肌也是菠如此依。2、成务规模哑者竞争争力序强。目前净，南热湖新赚城的凝大型蛛社区站，社的区规裂模都躺十分意之大赚，所婚以在录建筑透形态召上呈净现出随多层蛛、小蛋高层闪、高躺层兼校而有崇之的术多重璃形态长，这估点与慈本项息目南趁区规革划较匹为相司似，伏但是远生存赢于综犬合优最势十跑分突浴出的糟大社送区之夺中，壶这样吹的小亲户型驼，尤蒙其是五宜居败小户甜往往屯更具毯魅力喉。3、销喂售周丸期及魔进度——主导坐型小陆户（服含纯怨小户笔）项目名称片区销售周期销售进度翡翠城南湖06年12月开盘剩1套顶层130㎡单位保利·花香假日光谷预计一期07年12月底开盘——世界城·尚都07年6月开盘一期已售罄，二期预计07年11、12月份开盘剑桥立方寓06年12月开盘售完，后期07年8月初开盘，只有93㎡、136㎡两种户型锦江国际城积玉桥06年9月开盘剩39~42㎡户型，对江的还剩10套左右12层以上单位；背江的7层以上均有中环·滨江丽景07年7月15日开盘销售火爆，现余几十套万科·朗苑青山预计07年9月开盘6月开始对外宣传奥山星座武昌其他目前已积累400余批VIP客户99号公寓06年8月开盘只剩20套左右位置较差或面积较大的两房单位万科·金色家园汉口预计11月左右开盘处于前期蓄客阶段，面积以70~130㎡之间，以90㎡两房为主，有一房、三房。美奇青年汇06年12月开盘已售90%。仅剩22套房源，均在20层以上45—56㎡的单位。9月份有新房源推出，户型以38~71㎡为主的一房。时代天骄2期平层剩少量17层以上单位，复式剩余较多。目前还剩1房1厅，10楼左右，房源已不多。88㎡左右10月开盘台北名居06年8月开盘由于合同纠纷，售楼部已关闭，销售现已停止东立国际05年10月开盘27号楼售罄；28号楼6月20号刚开始销售，还剩120户左右，剩73㎡、80多㎡3、销船售周匪期及伐进度——社区叮型小姨户项目名称片区销售周期销售进度领秀城南湖预计二期08年推出一期小户已售罄水域天际07年6月一期居家小户已售罄。后期可能还有小户推出金地格林小城三期07年春节推出一期售罄。二期少量尾盘，三期主推小户为多层83至85㎡二房宜居户型清江山水光谷预计07年10月开盘目前处于前期积累阶段谓语城（3期）2006年12月2日6月30日开盘，只剩一层一间。

光谷坐标城（2期）二期于6月30日开盘——新凯·山泉居武昌其他07年1月20日开盘早期宜居小户已售完。后期98㎡的尚未推出。水岸星城天地赏07年5月开盘已售80%左右，剩余多为朝向较差或楼层较高单位，面积在95㎡以上。小结关：1、中苦心地霞段的拣小户底型公眉寓走夸势平集稳。中心疑地段秒的纯诊小户蔑型公拆寓已届没有筋前几蛋年的挥轰动应效应导，步忌入了少理性趋投资粘与购柏买的柜阶段垃。目过前武显汉在欠售的摸主要紫纯小鸽户公弯寓楼排盘，啦多处旅于中粱尾盘邪，分繁别为8～12个月扮的销纯售周先期，硬其推亲盘量代从20委0～10浅00套左乓右不追等。2、80列~9阅0㎡小户宏需求折旺盛笛，供沉不应颜求。房价歪快速初提升读及90抽㎡的贷受款限用制，犁导致识该面块积的势市场膜需求纵骤然也增加荷，而济市场腐当前亮供应焦量严址重不协足，刷因此乒，即赛使其统定价问比常扣规户税型高酿出20笋0－50蔽0元/㎡左右棋，也蝇往往屿是一汪面市翻就被扩排队范抢购剧一空认。随敞着保土利、假万科仿等规项划中书的80姓—9户0㎡大体利量小帖户型封陆续阅推出野，市宅场将天持续环活跃友。4、主泳力面渐积与先小户裤面积——主导响型小宿户（呜含纯西小户唇）项目名称片区小户面积小户房型平面结构翡翠城南湖53—96㎡1*1*1、1.5*1*1、2*2*1、2*2*23梯13户保利·花香假日光谷51㎡、54㎡/69.02㎡81—88㎡/95、97㎡1*1*1、2*1*1、2*2*2、小3*2*24梯11—15户/2梯4户/2梯6户世界城·尚都55㎡左右1*1*14梯24户剑桥立方寓32—52㎡1*1*13梯16户锦江国际城积玉桥38—44㎡/69㎡、106㎡单间、1*1*12梯17户中环·滨江丽景91.45㎡/92.69㎡2*2*1/3*2*2（3房，带入户花园）2梯4户万科·朗苑青山80—100㎡未定2梯5户奥山星座武昌其他30—50㎡1*1*1、2*1*13梯26户99号公寓42.52—69.98㎡1*1*1、2*1*12梯14户万科·金色家园汉口70—80㎡/90㎡复式、2*2复式4梯19户/平层2梯4户美奇青年汇38—76㎡单间、1*1*13梯22户时代天骄2期单层35—58㎡、88㎡1*1*1/2*1*2（小复式）/2*2*14梯16户台北名居55—95㎡单间、2*1*1、2*2*13梯11户东立国际37—42㎡/70—89㎡/95㎡左右1*1*1、2*2*1、3*2*12梯8户4、主犯力面哑积与病小户镰面积——社区膏型小上户项目名称片区小户面积小户房型平面结构领秀城南湖52㎡、87㎡、100㎡1*1*1、2*2*1、3*2*12梯6户/2梯4户水域天际85—90㎡2*21梯3户金地格林小城88—99㎡（小高层）2*2——清江山水光谷82㎡、98㎡2*2*11梯3户（一期）谓语城（3期）89㎡、92㎡2*2*11梯2户多层光谷坐标城（2期）90—100㎡2×2×1（+两个大阳台）2梯2户新凯·山泉居武昌其他80—90㎡左右2*1*1、2*2*1——水岸星城·天地赏90—99㎡2*2*12梯4户/2梯3户小结鞭：特色沾与缺宁陷表库现明芝显。不同朴于常股规户吉型，稳小户缎型很重难在盲户数踏分布银、结文构布织局、齿景观惯视野决等方狡面做作到面炉面兼砌顾，副从大葛的方呼面来蠢说。畏所以追出现笨了单乞层户旗数较搬多、紧通风秃采光手较差电、隐让密性射不强守等明内显缺途陷。唱但诸晌如90设㎡三房扫、60更㎡两房援、错骑层等摊创新辞设计粱也多踏出现艇于小缸户型箱当中角，具锣有鲜快明的占特征全性与悔空间梯可塑哈性。5、均捡价——主导以型小悼户（汇含纯喘小户赖）项目名称片区均价（元/㎡）翡翠城南湖4900保利·花香假日光谷未定世界城·尚都5400剑桥立方寓锦江国际城积玉桥对江14000，背江8500中环·滨江丽景2房起价6300，3房7000以上，均价6600元万科·朗苑青山7000奥山星座武昌其他预计均价800099号公寓5700万科·金色家园汉口平层8000元以上，复式8500元以上美奇青年汇6000时代天骄二期平层6500/复式8000台北名居5900东立国际52005、均辫价——社区腔型小糠户项目名称片区均价（元/㎡）领秀城南湖5000水域天际4500金地格林小城6100至6200元清江山水光谷未定谓语城（3期）5100光谷坐标城（2期）预计5000多新凯·山泉居武昌其他预计5800左右水岸星城·天地赏6800小结巴：在价震格上麦，纯州小户茎公寓贼、大字社区会带小陡户型鄙公寓客等各寨种小胶户型渗之间堆不存掌在十劣分明爽显的零价格色差异丽，其顺价格涝仍以更地段冒、景根观、引配套猫、品颠牌等南综合宰因素蛙为参盐考，胸但总桐体而塑言，谢小户宴的价连格呈攀现仍刺有以拒下两屠个基争本规唱律可纠循：1、同摧项目规的小沿户单差价远般高于蹦大户腔单价甚。这是洪任何颜大带线小社槽区的山普遍叶规律饶，高怠单价乘低总洋价的辽方式删才能链取得吗利润捎与销尼售之勒间的味平衡鹊，这揭点在孟投资致小户驱中表放现的测尤其竟明显徐。在唐上表粒所列逗的22个项在目中丝式，以鹿锦江缩慧国际栏城单测价最肆高，涌高达14趟00丢0元/㎡，完由全得工益于栽面对箭面的上长江悠景观缴，锦安江国溪际城孙在规怜划中育将最盲佳江抽景面洗的部州分留德给60平米钥以内勾的小尾户，喘所以壤在单跌价高肺达14压00裂0元/㎡的时帜候仍遍所剩肿不多蒙。2、面翻积相造近的信三房岛单价依高于仔两房脊单价窗。以膏中环·滨江钩丽景鼠为例冈，其91猪.4矿5㎡两房驳与92蒜.6亡9㎡三房懂之间匪的面剂积差摊不过1.描2㎡，但牢正是悬由于工其独润特的驳三房羞实用斑设计友，在备单价秀上高朗于两亡房至度少70载0多元诵。6、工昏程进猪度及樱交房文标准——主导眼型小众户（孩含纯叨小户瞎）项目名称片区200720082009交房标准翡翠城南湖12月交房————毛坯保利·花香假日光谷尚为前期准备中未定世界城·尚都已封顶毛坯剑桥立方寓——6月交房精装修（仅配备电磁炉和煤气坛）锦江国际城积玉桥11月底交房——精装（预留天然气管道）中环·滨江丽景——10月交房毛坯万科·朗苑青山——3月交房毛坯奥山星座武昌其他年内封顶精装99号公寓年底交房精装万科·金色家园汉口两栋分别建至7层、5层部分厨卫装修时代天骄2期——3月交房毛坯东立国际10月交房台北名居3月交房美奇青年汇已封顶8月交房精装修6、工吵程进欧度及骗交房涝标准——社区己型小撒户项目名称片区200720082009交房标准领秀城南湖一期外立面呈现二期开工毛坯毛坯水域天际5栋小高层基本全部封顶——毛坯金地格林小城现房清江山水光谷一期11栋小高层开工毛坯谓语城（3期）三期工程铺装外立面12月交房毛坯光谷坐标城（2期）外立面铺装已基本完成毛坯新凯·山泉居武昌其他——8月交房毛坯水岸星城·天地赏主体未封顶10月交房毛坯小结蹲：比较渣竞争证片区性及其错他片己区，娘本项办目属忆于后读发制愤人。从表诊中可限看出械，无民论大充带小略还是旨纯小衫户社捏区，寇多数便都在20迁08年下秆半年怖交房亏，也瞎就是哲说20恳08年多碰数居晨家小便户将肉呈现粱现房刃实景蹄。一评方面阻本项汽目属姑于大堂、中亲、小奴户兼君而有存之，悄但10掘0平米倒以内俊的小侧户体采量与陪纯小导户项河目相侦比又贡不相扶上下诵甚至葡超过欣。以励本项虾目目红前拟洒定的宇工程泡进度稼而言涂，即甩今年匪年底亏开工屑来计两算，从在工构程进栗度上夜与周示边楼钻盘的围竞争护不会月十会手明显盲，但金个别赵楼盘排如保队利、娘清江扰山水析项目渗将存描在持凶续竞摆争。7、定唐位、雀优势考及劣袋势——主导那型小截户（禾含纯秒小户爪）项目名称片区定位特色卖点翡翠城南湖雄楚上·华师畔·高层景观美宅地段/东湖、南湖两湖景观保利·花香假日光谷未定地段、景观和户型世界城·尚都光谷步行街上的地铁小公寓地段、配套齐全、景观剑桥立方寓华工南·鲁巷旁·新生代袖珍小户潜力地段/精装小户锦江国际城积玉桥鼎间·开启世界封面级生活中心城区全江景精装小户中环·滨江丽景武昌外滩·隧道口·地铁旁·精致美宅·90平米三房产品/潜力地段万科·朗苑青山新徐东，约90㎡创想空间万科综合品牌奥山星座武昌其他30—60㎡中南精装复式小豪宅中南商圈99号公寓一栋德国简直·极端理性主义的完美生活丁字桥地段/小户万科·金色家园汉口极致臻品，金色文明万科综合品牌/地段/剪刀错产品美奇青年汇罕有精装江景小户型临江汉路/可观江景时代天骄2期亚洲最长艺术走廊边的房子宝丰路商圈台北名居城市新贵台北路时尚私邸汉口中心地段东立国际45万平米·国际生活观·水景建筑群大规模7、定后位、票优势析及劣转势——社区型型小核户项目名称片区定位特色卖点领秀城南湖——地段、景观（东湖和南湖）水域天际庭院景观规划金地格林小城金地品牌/德式风情清江山水光谷水景规划谓语城（3期）光谷坐标城（2期）新凯·山泉居武昌其他依山而建/人文和景观（伏虎山、桂子山）水岸星城·天地赏2、以记综合保优势助取胜闻。它们芦更注且重品喝牌、灰地段研、景兴观、锤氛围买的综暮合效通果，翁同时坟由于秋其规糊模较部大、赚规划晒较为就齐全门，拥惩有建现造多捞层小的户的跃先天摔条件宴，这乳点是勉以小询户为核主的励项目摊不具乏备的奸。小结姻：通过裁对比鞠，目深前小犯户型返的制啊胜优然势不左外乎忠以下禁两种受：1、以拼地段病、配粥套取街胜。中心挺的地登段、克外部巷成熟地的配毙套、姿便利聋的交鸭通成处为该浸类产日品稀娱缺而旧不可富复制键的卖哲点，但在指产品亏设计座上却属大同觉小异军，缺惠乏创置新。通过肯七个炼方面盈，对22个在盖售小才户型轻项目早的对往比分零析，结合护我司开篇俩提出命的两摄类小渠户型槐产品盗，我司怠将站屯在回赚顾并热发展杰的角趣度，闯比较蚕二者械的优鸽劣特弦征。主导赠型小累户——□产刊品特趟点：得房鹅率高波达12费0%－15避0%超值领小户吨型，灭打破别传统勾小户吸局限泼于平婆面空时间的栽思维苹，通敬过单扯双露奏台“拴偷”数得更皇多面逐积和穿实惠泉，性兼价比教得到丝式较好壁的提柄升，爪因此坊，进装一步馒吸引缺了偏伐好中设心地切段、乞完善偏配套用、便贵利交该通的秒白领侄和投贝资客粘户。□产炭品缺挖陷：单层呜户数蜜多、忽私密辰性差绢、居逼住环套境差迷。为争借取建船筑面弓积的激最大陶化，颠大多朱户型羡开间副小、糕进深匆长，宅采光送条件怠和居成住舒棵适性翁较差才，功交能分辉区模外糊，淋功能绸尺度迁勉强柿，多桥临路斑而建沈，外感部环杆境相村对嘈锈杂，芒居住冠环境皱有所投折扣依。仅乱适宜丈于短筒期居城住与检过渡币。典型截楼盘抄：美紧奇青托年汇该类修小户稠产品增，多诱产生掉于中衣心地景段的血小规悟模楼触盘之旁中，央或为祸大社惹区分调期集机中推出出，仇既有毅传统沾的单晒间或凯类单聋间小妄户公危寓，绿也有蹲创新报的超栗值小帜户产氧品。社区野型小稍户——□产翠品特宴点：1、控挡制单右层户男数。由于袋与常恼规户旱型共兰存，炎单层谜户数伤大多料仅6户，装最多黄也不捡超过8户，炕单层院住户鸣数量萌得到瞧有效吗控制嘱，居求住私俯密性川得以阔较大色提高五。2、景猛观较卖为均体好。同时爹享有脚与常溉规户舒型同唉等的场景观猴优势痰，居且住品狡质有特较好肿提升域。□产仗品缺拖陷：1、边帅角位竭置。由于脉仅作贷为社避区开业发的可一种驴试探余，或蜘仅作救为提般升边准角地梦带土甘地利毕用的俗一种甲方式值，其搁所占僻体量耳并不必多，镰而且爷外部冠景观姑资源还也并经非最肯优。2、采痰光逊捆色。部分弓与常芦规户脊型填凉缝搭找配，望充当照“癞坡子”俱角色点，所览以处匆于仅混能北店向采六光的胀劣势巴部位背，在均采光明条件列上没薯有选现择的竞余地留。其所灰占体像量不吧多，肉多作待为提隆升边甚角地团带土椅地利钓用的品手段喘方式帐，或回于常代规户踩型填海缝分昆布。猪伴随较未来叹主流狗市场售的需毕求，遭其开妄发体破量在黄逐步足增大余、产享品素嫁质也讯在拔踏升。典型芦楼盘觉：水梢岸星供城天救地赏随着邻小户雄型的音不断历演变炮，目弯前社练区型右小户饶的产炮品已旁经获确得消旁费者嗽的持宾续追滴捧，其开怨发模全式也摇逐渐含朝宜赏居小梅户大斧社区净的方叉向发秩展，并将卸成为社区佳型小极户产品测的创淹新尝释试。其突轧出特疤点在呼于：功能耀不少菠，但掘面积况精简获，功疼能分框区更蝴加合巴理和疤优化岔。所虏有的被景观页设计榆、配过套设吴置、胡道路却组织妈均为身宜居矛小户鹅量身诉定做逝，使窝其拥悲有大秤社区早最优备势的柄景观系资源打和最英瞩目典的项谋目地咬位。典型讲楼盘香：保俯利·花香程假日罩，目易前尚底未推泻出尽管宜居即小户否大社贺区产品类尚未紫推出综观率两类秆小户协型产部品发啄展态均势我们博可以量预测干宜居设小户兽大社北区的源发展兔前景销售有状况主导再型小户社区跃型小户宜居利小户锤大社陪区走势私趋缓插，进昆入平步稳销培售阶个段。呀相对汉充足妙的供剃给，凝市场春成熟瞧，消据费理旬性，赶随着泄产品妨的快硬速丰管富，鲁该类如产品负不再蒙是受锹众的址独宠甚。走势蜜良好绘，十却分畅歪销鞭。尤洲其是90董㎡以内圣，功瞎能确甩保，脸首付伯两成惊的低袋门槛优芦势，炊使众单多的膀中端营客户轮步入阅排队段抢购稻的行悲列。尚未赛正式域推出忍，却名属万德众期感待幸。越摊来越惩多的艺新生铅购房蝴族对绕宜居鸦小户息呼声逐捡渐高悲涨，聋为宜趁居小使户大眼社区昌的出驻现埋瘦下充乒分的英伏笔顽。销售板势头排较好价格始走势因“桶都心换”价睁值，膊价值狱得到显较好钢的提旅升其迈中以与创新殊的超损值小匆户公化寓价锄格处谊于上砍佳水状平，废高出吗传统丽小户蚁约30草%左右拼。体量赖有限宴且十聋分稀计缺，鲁其均亭价一陆般高清出同怖条件乎常规布户型浅约10盐%-按15赢%的水泪平。所有役户型咽产品裤均拥被有大拜社区鬼的优气秀景群观、酿配套托、环级境等谨等，富户型拳功能央并不瘦折扣债，但鹅总价私比常齐规产祝品更劈燕具优谎势，可望巾有比匙仅有讲少数宜居集小户娃产品窃情况正下的更好引整体守价格反提升墙和更迫为顺林畅的院销售霸预期稼。主导子型小犁户社区聚型小悼户宜居合小户篇大社股区价格厨涨幅棒较快客户敲特征主导介型小户社区继型小户宜居连小户昆大社株区以自欺住居名多，叛多为弃有一训定积醒蓄的疤家庭序、或裁收入倚较高普的年伏轻群鱼体。张投资叫客比割例不窑大。五类浪中投帽资者卸比例隔最大超的。投资锤！追求品质放低徐姿态中高粒端客营群有一帝定经渣济实碎力的崇工薪沫阶层傍，购锈房迫恶切，君并尽容量追级求生缎活质罩量。无论姑是产恰品类拒型、询市场长接受念度或坦是价挑格走互势来查看，葡宜居窗小户涝大社雕区将粱成为煌日后沿小户蜓型一俩个发吨展亮役点与桥趋势班，因为籍它不抽仅拥爽有常蚊规社窝区成融熟的吐景观论、配奥套及臣生活乌氛围李，还简具备方常规淹户型殿所不够能比想拟的苹小面蚂积、努低总傅价、艇低首辱付等荡优势知。针对演于名诊都花孩园二巷期小迅户型运，最骗终仍料要落历脚项谅目周泻边的唇竞争猜环境买。项目印周边泥在售供的小咽户型同已为斥数不敢多，剩但未托来即齿将推逃出的注新项逆目却抛多为宜居化小户并大社换区产品短，部舒分项桶目无亏论品大牌形酱象、昌项目无规模蚂，都棚不在司本项秩目之蹦下，虾是项蓬目未船来最判大的贡竞争捆对手抬。作为丑一种晚市场便稀缺诸产品疯，我柏们认创为一迅定的坏市场艘竞争柄对于寺消费览环境思营造积、价谁格树裙立等磨具有于不同店程度末的推蠢动力胃。而预且与劳即将愈推出铅的同财类产桨品相娇比，鸦名都德花园惧的差设异化骨优势延十分健明显晃。地段跨比较项目产品介绍

领秀城

总建面近20万㎡，隔雄楚大道与本项目斜对保利·花香假日总建面约60万㎡，紧邻华师一附中初中部世界城·尚都

住宅总建面约80万㎡，东湖开发区光谷广场东清江山水总建筑面积74万㎡，东湖高新开发区的南湖大道与民族大道交汇处。名都花园二期南区规划为40万方，地理位置优于即将推出的保利·花香假日与清江山水，近距离对接地铁二号线卓刀泉站，以及街道口商圈，地理位置优越。产品反比较项目产品介绍

领秀城

一期住宅均为南北朝向，二期为4栋32层的高层住宅，南北朝向，具体产品未定保利·花香假日该项目主力产品为紧凑中小型高层洋房，另有少量空中别墅（即带花园复式户型）做补充。世界城·尚都

所有住宅均为55㎡左右1室1厅1卫的户型，单层4梯24户，共1200户。

清江山水一期首推房源为11层小高层和中心18层、25层的高层，其中小高层1梯3户布局，以82㎡、98㎡、110㎡的2房和3房及部分小户为主，均为南北朝向。名都花园南区规划为10万方60~99㎡小户型，及低层低密度的一线观湖洋房。在产品规划上体现了景观视野的最大、最优。销售母比较项目销售进度

领秀城

目前，一期100㎡以下的产品基本销售完毕，剩余产品多为130㎡以上的高楼层单位，朝向及采光相对较差，销售较为缓慢。保利·花香假日该项目一期产品将于07年12月底开盘，首批推出的3栋高层产品将全部集中在100㎡以下。世界城·尚都

该项目07年6月9日开盘，当天接近清盘，目前，该项目小户型产品已全部销售完毕。二期有小户推出，但具体推出时间不详。清江山水该项目目前处于前期积累阶段，预计07年10月开盘名都花园一期北区基本售罄，二期预计07年12月开工，要晚于其他项目的预期时间，既制造了竞争的时间差，还能以其他项目为借鉴参考。优势守比较项目他们有的名都花园有的领秀城

□地理位置比较好，周边客户群体充足□户型配比比较合理□外部配套比较齐全，居民日常生活较为方便位于名都花园斜对面，外部优势来看两者可完全共享。保利·花香假日□规模大，开发商品牌和实力均比较强；□离鲁广更近，配套比较齐全；□利用原有地块内部高差打造水系景观，独特而富有变化；□同时社区内景点较多，丰富了居民生活。□产品供给齐全，主力产品与市场主流需求相吻合；且户型设计紧凑适用，比较创新。□城投品牌，北区良好口碑□二期紧邻南湖，绝版自然□社区内部水景成熟大气□以高层小户、低层观湖洋房为主，产品档次较高世界城尚都

□地处光谷片区核心商业地段，地段优势明显，商业配套齐全□产品户型面积较小，总价相对较低，较容易被消费者接受。□片区良好发展前景及地铁2号线的规划