喜来东商业购物广场定位及营销策划报告

喜来东商业购物广场定位及营销策划报告二○一五年一月长沙同道行房地产经纪谨呈：喜来东投资有限公司报告体系PART1

市场分析PART2

项目定位PART4经济估算PART3

招商及运营PART1

市场分析市场概况项目概况市场概况>>>资阳商圈桃花仑商圈康富商圈赫山商圈根据益阳市区消费习惯及商业分布，主要划分为四个商圈，分别为桃花仑商圈、赫山商圈、资阳商圈、和康富商圈。商业市场格局四大商圈概况商圈名称主要业态代表商家商圈特征桃花仑商圈购物为主辅以餐饮、影院等沃尔玛购物广场、银城春天、女人街、桃花仑服装城益阳商业最集中商圈，消费阶层涵盖益阳各个阶层，沃尔玛为中心区域业态最齐全赫山商圈购物为主辅以培训、健身、特色餐饮等万木春、金嘉利、赫山庙步行街与桃花仑商圈相接，消费阶层偏中低端，主要以30岁中年人及20岁以下学生群体，但人流、车流量较大康复商圈购物、餐饮、休闲为主辅以健身、休闲等步步高百货中高端消费，形象及环境相对较好，随着高新区的发展，此片区商业发展较快，如福中福商圈亦将形成新商圈趋势资阳商圈购物为主辅以批发、五金、特色餐饮等桥北步行街、桥南批发市场老旧街区，随着城市的东拓南移，次商圈有逐渐衰退之势，其消费人群主要以桥北及周边乡镇居民较多，整体形象较差租金水平区域楼层业态类型租金水平经营情况消费档次及人群沃尔玛及周边-1F童装、品牌鞋；良好，益阳最集中消费区域，商业氛围浓厚中高端，益阳各个阶层1F服装、金器2F超市女人街1F鞋服、女包、化妆品、美容美甲200-300元/㎡/月一般，依靠沃尔玛，逐渐趋向好中低档次银城春天1F鞋服150-200元/㎡/月，免租五个月较差，目前在招租中，很多商家经营不善并撤场中低档次万木春1F手机、鞋、文具200-300元/㎡/月较好，前期已经经营多年，目前全新招商及出售，开张经营较为火爆中低档次2F童装、女装、鞋包120-170元/㎡/月3F女装、鞋包、布艺60-70元/㎡/月益阳商业特征三四线城市，消费力有限作为三四线城市，经济基础较差，本地居民多为基础生活需求，消费能力有限，高端消费人群较少。组团分区较为明显益阳大致可以划分为桃花仑、康复、赫山、资阳四大组团。商圈的业态趋同

基本上以购物中心、超市为核心形成新的商圈，如沃尔玛、步步高等。商业整体形象欠佳，档次低，同质化竞争严重。

益阳市主要两大购物中心有沃尔玛、步步高百货经营较为规范，形象及展示较好，其他区域如金嘉利、万木春、女人街、银城春天等管理欠规范，消费群体偏向中低端。南部商圈呈上升趋势。

随着城市东拓南移的发展，南部新区居住人流逐年上升，因而康复路步步高百货及福中福商圈发展较快，南部商业业态主要以ktv、酒店、餐饮、足浴、休闲等场所为主。项目概况>>>项目位置本案桃花仑商圈

项目地处益阳中心城区大桃北路，北接桃花仑路，紧靠桃花仑商圈，紧邻益阳市核心商圈桃花仑商圈。区域商业概况桃花仑路与大桃路交汇路口，业态有生活超市、菜市场、鞋服等商业，形成人流较为集中消费区；沿大桃路商业主要以生活配套、服装、饰品及特色小吃、餐饮为主；区域商业特征街铺为主，路面较窄；业态杂、门面小，形象较差，资源整合较难；商品缺乏特色、精品，档次偏中低端；总建筑面积总使用面积各层使用面积4000㎡3312.53㎡-1F1F2F3F893.32㎡733.89㎡750.47㎡934.85㎡项目概况项目分析优势紧连桃花仑商圈，周边商业成熟，周边居住人群量大，有固定消费人群。劣势威胁点机会点物业与主干道存在一定距离，展示面受限。配套停车位较少。周边商业不成规模，档次低。改造工程量大公交线路少市场竞争激烈周边商业档次低，形象差，同质化严重；商业辐射人群面较广。总述：立足周边已有商业形态，以专业、特色取胜

项目周边商业业态已基本成形，本案体量4000㎡，体量较小，难独立形成核心聚合力，故定位总策略应更侧重“借力使力”，立足已有商业形态之上，通过项目的专业运营及主题形象打造、特色商品经营吸引人群驻足消费。

PA腥RT垃2项目旁定位主题允定位业态琴规划主题菊营造主题会定位叠>>境>通过对项目区位、商圈环境和竞争环境的分析以易于快速变现和提升项目价值为出发点，兼顾开发商、投资业主、经营业主三方利益，抓住区域发展的未来趋势和人群消费特征，规避与其他项目直接竞争，进行差异化的市场定位，做“精”做“专”。1、立足项目所在区位2、打造核心商圈内次级消费中心3、规避同质化商业恶性竞争及电商的冲击定位捉思考区位确方面：本冤项目阻所在痒位置纹大桃达路，置位于仰城市域核心才，周柴边居猪住人泄群密续，人晴流、贞车流破量大烟，且文紧邻凶桃花脑仑核存心商神业圈美，易型与商灭业中颂心融叹合。交通无方面：交接通畅周达，凝公交宝网络幼稍有亩欠缺蠢。体量珠方面：本迅项目遍体量表较小疾，4陕00抢0㎡家集中熄体量侦，进帅深长场。定位映思考定位忌思考我们堤的消纯费人脂群：1、有矩车，糖且对警生活身品质险要求首较高缺的人石群；2、对揭新鲜保事物唇愿意猾接触股的年硬轻人青群；3、对姓生活逮有格批调要齿求的括小资宾人群班。4、你喜欢运精致创、时寨尚潮蔑流的筛人群涨。与周崇边商狐业融晴为一撤体又肺独树希一帜访，将横项目尘打造删成以时席尚服职装、仅鞋包话、快尼时尚环餐饮尺、清妻吧为简主导凳的商河业业油态，普以融渐世界屑潮流志、时有尚名跟品、绑异国洞美食梳、艺朴术经管典为峰一体滑，形稳成极肤具特侄色的雀时尚兵购物独中心框。我们眠的定碗位方京向：项目赤推广旱案名傲建议潮流淋MA哲LL——回汇聚根世界摧潮流注解砖：1、拔点明破项目崖定位念，主委打时啊尚理吹念；2、去MA狂LL腐如s僵ho随pp欧in呼g宁ma达ll恢，为短购物彼中心确、广介场、酱林荫辫道之介意，情较利短于传巴播。案名芬1：备选京案名贝建议桃6府街取自励大桃鬼路4抬06捧号。mi钟ni洁街mi所ni侧意为忘小型喇、微怪型，铺主要错因项苏目体笔量较毅小。时尚竭邦点明补时尚脊理念督，对绞接目令标消渴费人奔群。悦汇球广场悦：典愉悦趟，开客心；箩体现雷项目洪个性丹主张圆。业态者规划集>面>>业态劈燕规划方案价1：因商盘场停退车位崇不足核，建放议负刘一层例规划技停车你位，晚可增梯加停企车位拾20锁余个肿，且土需电怕梯直拐达。方案殖2：沿用永前期俗方案蜂，规姜划小巷型生若活商叮超。业态篇规划鞋包辛、女讽装、军化妆啄、美荒甲情境枕布置爷、橱太窗展躲示规划关方案碍调整日：1、善增加致橱窗钻展示蜡，以我吸引际人流岛；2、称进入缓商城暗开阔窑区域绣，可沸做情韵境布趴置，篇营造宇氛围悟，增炸强体叼验。3、龙增加往观光垦电梯毙，可苍增加萝2、梳3F赠商业挡消费眉的便样捷性墨。4、单过道锄规划店现为奏2.武4米土，建谋议更叨改为智1.吵8米狐。5、步铺面狸规划榜面积蹲10地-2来0㎡牺为主权。增加新观光蕉天梯候一台1F悠：精缸品鞋使包、唱女装样、化吊妆、籍美甲业态众规划特色觉小吃饮料钓甜品2F骆：精买品鞋柿包、镇女装陡，辅叉以特胜色小子吃、敲饮料开甜品外围续业态睬与一宣楼保榜持一剩致，歪以形蜂成整天体氛把围。业态章规划3F斯：餐拣饮、脾清吧漂，分粘区建机议根胡据商梢家需赏求划汗分。主题扰营造杨>>染>导视震系统导视短系统童建议捷：1、炮在广亩场前斥坪设粮立主摧形象喊标识聚物；2、另建议另楼体或做大叶型发点光字湾；3、转靠近拒马路鸽处设授中型急标识茅牌，仁引导纽奉及吸仇引客派户消旷费。导视申系统导视岔系统临建议戴2：1、膀设停拥车导鸡视牌辰；2、筒电梯欠口设故购物乒中心毯内商朱家导益视；3、耍其他血各项储配套俩导视迁系统邮等。主题传元素浙——状广场岗标志窜性雕乐塑32主题造元素妖——筒楼体跳亮化33PA倦RT漆3招商带运营1、艇品牌快餐饮堆——跨中西锐餐厅漆、茶气艺会筒所、尘快时跨尚餐两厅；2、依主力序形象蝴店—屯—中导高端录女装滋、鞋陆包、怪饰品咽等形沸象店；3、夹辅助村甜品朴、饮住料店蓬、特提色食恳品类压——跳如台益湾芋累圆、影绝味雕鸭脖义、酱退板鸭穿等；重点傅招商驳对象——前期雄重点旬针对析3F签主力吧餐饮包店及摄1楼所主力越形脏象店野招商招商雪思路购铺自营

首选实力品牌商家，通过给予品牌商家巨额优惠，吸引品牌商家出资购铺经营。品牌租赁

鼓励品牌商家租赁商铺，有效筛选机控制招商品牌及品类。合作经营

因前期招商难度相对较大，对于某些大品牌主力商家，可采取合作经营的方式，建议以提供场地或其他吸引力政策，有力的吸引大品牌商家入驻。招商突方式统一耐定位示：主题遭、业持态、康功能万的统旋一。统一亏招商中：完成习前期帐主力殿商家隐招商蔑，通挨过业疮态限汉制及慕优惠赠引导管实力唤商家冻自购诱自营矛。统一嗽形象框：在相赤应的权区域穿，进康行风环情营膜造，排对各现自区糟域的迫门头坚设计填，展变示形疑象进豆行统府一装躺修设殃计风鸟格，葬保持急统一畅调性历。统一墓管理市：成立绵商业咱运营将公司梢，由绘商业复运营视公司探专业拣运营阁管理箱。运营蚂团队对建议显以3删-5迷人，向对时温尚搭们配有追一定衣了解酷，善而于生至意经戴营。成立偶商业腰运营罩公司娱，对疲项目粥进行遮统一舟招商友，统暴一形泊象、窃统一否定位浇、统任一经张营管奴理的驰方式适，进舱行前伯期市恳场的至培育化及打楚造。运营党思路妇——纽奉专业课打造1、务建立蛇“潮拦流m奏al劳l”拌微信把平台征，以岸微信非为项勉目推巷广及纯造势事，后丑期可呆联合状商家框推广慢，并园定期彼推送束商家母优惠短信息服；庸2决、建公立专溪业网劲站，邻可实离现网戴络下唐单，聪并定币期推将送商欣家团季购及愚优惠仗，实完现线篮上、僻线下废相结夏合。运营渠思路钱——挎建立汇完善吩的网送络及越微信屈宣传垦平台招商膝进度界规划1、稼定位缸确定余，2、竖主题狂形象伞广告坟出街壶；2、依招商密团队个搭建嫌完毕凉；3、很商家菊资源任挖掘穿；4、威投资岭客户炼积累芽；5、激主形穷象工折程完找成并特展示；阶段罗1：梳1月究——子4月前期佳蓄客1、揉蓄客炊达到常一定纪量；2、次火爆愤认租瘦及开忘盘；3、辞工程