博思堂崇仁号地块前期定位报告

崇仁25号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年六月太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，…新城市主义之光照耀全城。------新城市主义Newcityism新城市主义之重视城市边界，建设紧凑型城市新城市主义之继承传统，复兴传统开发以人为本，建设充满人情味的新社区新城市主义之尊重自然，回归自然

新城市主义之提倡健康的生活方式新城市主义之新城市主义之回归传统习惯性的邻里关系葵花太阳之花传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元绽放五常，闪耀全城

为太阳之花绽放全城出征……孙子说谋定而后动，知己知彼百战不殆

五常市地产市场现状/住宅现状1Part五常共有两层以上楼房450余栋，建筑面积454万平方米。开发住宅小区10个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过40万平方米。城镇居民人均住宅面积由1980年的5.6平方米增加到现在的13.5平方米；农村人均住宅面积19.6平方米，砖瓦化率达到86％。市民的居住条件正在逐步改善。五常住宅小区现状2007年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达19.2万米项目名称占地建面形态开发建设电影院不夜城小区1万2.8万多层鹤岗松威鹤岗松威文化诚信小区4万9万多层鹤岗松威鹤岗松威时代嘉园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司时代星园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司贵都大厦0.7万2万高层五常城市房屋开发五常建筑企业总公司福泽家园2.4万5万多层哈尔滨福泽地产五常建总一公司

五常市地产市场现状/供量1Part农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强；葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。

虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态五常市地产市场现状/需求1Part现有闪产品非品质卫：调研五幅常在蛋售楼赶盘8处，剃成熟伞社区3处，置其品若质如烘下：五常倒现有猜产品动明显唐带有充五类率城镇淡的特治征，裕规划泉落后赚、设会计难皇受、萌销售吐混乱障，目渡前的复产品掌状况陕给本驴案极鼠大机博会1Part项目名称小区概况产品品质电影院不夜城小区普通住宅，外墙涂料五类城镇普通住宅文化诚信小区普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化毛坯房、楼梯间水泥地面时代嘉园高档楼盘、准现房公共设施齐全、配套完整时代星园为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工公共设施齐全、配套完整贵都大厦板式高层，打基础阶段公共设施齐全、配套完整福泽家园多层部分带阁楼，主体封顶五类城镇普通住宅文教北区多层带阁楼，主体封顶毛坯房、楼梯间水泥地面金荷花园场地平整、规划为高层、多层各一未知天成缘03年小区，规划一般厨房铝合金门窗北环名苑小区规划较合理飘窗、封闭小区有物业文教南区小区规划较合理毛坯房、楼梯间水泥地面五常猫市地镇产市受场现挽状/产品20吊07年市材场之许销售痛状况织：销售捕业绩扇突飞浊猛进亏，销凉售价仗格一疼路高枣歌以时龟代嘉必园为弄例：20姜06年9月开茶盘到20燃07年5月平尺均增间幅4%，而07年5月到9月增脏幅为8.递49咏%，是斩前一通年悟的2倍五常决市地眨产市出场现眼状/价格1Part现有脾产品谅价格：1Part项目名称主力户型价格优惠电影院不夜城小区60米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费文化诚信小区60-90米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费时代嘉园120米1660起，楼层差为50现每米优惠50时代星园80-100米1570起，楼层差为50现每米优惠50贵都大厦60-80米三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加100，以上每层加40无福泽家园60-80米二层1460，三、四、五1580，六1310贷款每米加20金荷花园

高层2000起，多层1600左右五常呜在售丙项目蚂多层狡均价箩为15萍50元/米，跪高层18赏00元/米，间多层较上政半年服有大染幅提出高，最高层耳因时优代嘉严园亦富增长8%左右齐，该求状态是诉三四扁线城绑市正翠常价都格表叉现，买有向惧上浮样动空针间。五常流市地愧产市衣场现其状/价格20歉07年市膀场供怕应量停多、掠高层采比较魂：市溜场仍复以多岗层为勿主，液但潜禾在高饶层项柳目供途量不附容忽课视。五常硬市地纸产市姓场现这状/高层1Part金荷辛花园贵都方大厦时代年星园清华韵苑附美近7栋高思层即将强入市销售兰特性秋：五常殊在售护项目螺中多桌层基膝本不煌存在渗营销泪概念任，高嗽层中买因时汇代嘉邮园为菠五常谨常务天副市揭长投纳资开尼发，露聘请草哈尔睡滨销绘售人稀员进董行了柜略微敲的包狡装、蝴策划玩，销抄售中您心装弯修后钻摆放圈沙盘清、户塑型模辽型的死销售顾工具参，成芽为五令常销蚊售最已系统透的项律目。1Part项目名称销售形象主题推广电影院不夜城小区现场环境乱、销售人员不专业无文化诚信小区与不夜城在一处共同销售无时代嘉园有销售中心，环境较好五常第一座高层时代星园同上五常第一座高层贵都大厦销售现场一般，销售人员素质差无福泽家园销售现场一般，销售人员一般无文教北区售罄金荷花园销售中心装修，未开盘未开盘五常欧在售阅项目赛销售虚表现爬力较海差，跑营销轿基本伏为零柄阶段锐。本崖项目泉若能赢在营源销策糟划方甲面有卷上佳知表现袍必将舅获得舍事半挪功倍洞效果正。五常对市地哀产市渣场现幅状/销售亚特性综合录市场怀项目粮研判效：五常看地产贪市场阁仍处衬于初响级阶倚段，丙普遍责竞争惯力偏稠弱，衬需要港高品恩质产得品引顿领市赤场走羊向成抵熟60升-9拿0米为些本市派场主姻力户酿型，12为0米以叼上大器面积僻住宅贱应限数量版匀生产高尚楼产品户存在戚一定育量市生场空月缺地块删商业巴氛围布不成额熟，绣项目府底商塌招商赢挑战贷与机溉会并那存五常娃市地壳产市草场现套状/市场妙研判1Part项目僻位于互崇仁墨社区赏哈五在路五唐常入目口方秤向右爹侧，需呈东疼西长浪向，卷南北些短向悬，靠敲休闲嗓广场弯，沿糖金山必大街地块及周边搞环境晒成熟代，周眨边50米辐叉射区逃内林飞立政抢府机党构、滩广场挎、社肌区、羡学校以等配忽套设排施齐昆全、心开发俩区内魔发展灿升值背潜力征巨大地块医所属缺区域住宅玩相对材成熟地块翼周边商业池氛围刃不强2Part图项目副背景/地理剩位置/地块汽价值狼分析片区务房地椒产市石场状伏况以腾及对茂本项畏目的银启示本项援目开捆发正念处于沫片区坡的快亚速发嘴展期遍，开屈发区皆经过派多年迫基础梅建设梯与政交经匹尿配，竹走过太了艰猜难的滔培育布期，必即将偶迎来衡快速惊发展店阶段搜，井喷疑式发味展会裕快速监提升育项目瓣价值川；片区吉房地很产发喜展形龄势一嚼片大析好，写在国药家地滩产一教片火浸红的亏条件隶下，甲五常毛地产20令07年高迹歌猛阁进，宇销售乎量、洞销售煤面积闸稳步波上升蝴。市场守供需范两旺，成气交量将较20械06有较圾大增役长；2Part项目栋背景/地理昌位置/地块孕价值皂分析片区援未来站的发吵展规趴划方康向将仰为本地舍区中衰高档衰次的阴房地盘产发循展提殊供充宴足的么客户演源保嗽障及较骄大的躬发展悦空间霉；逐步如完善很的城箭市化交配套尊还将含大大蜓提高慕片区袋的综把合竞酱争力醋，并镜由此吸引标更多匙的置型业群；片区俯房地期产市佳场状医况以踪蝶及对钞本项探目的持启示随着床片区墨整体奸城市挽化水绘平的己提高娘，整碌体住裁宅市输场的验蓬勃茅发展戏势头赞将会巡寿得到私延续造与提突升。堤片区肢将成声为五园常市坡未来座辐射摔和发神展的包重要战场。2Part项目妇背景/地理院位置/本项摸目启忍示片区鹿房地企产市掠场状案况以锁及对泊本项斥目的喜启示地块朝四周址分布筐：实躲验二骄小、啦二中轻、实吨验中扣学等碧学校悉，近呈万米津休闲幅广场困是五侄常最诸大公食共区附域，插金山堪公园电与项羞目隔站道不久足10聋0米，登这些亭都提倘升项犁目人秃文价怪值，联未来火开发令中“教旺育”休、“尺生态肯”可作考为两奋张王奇牌以桌阻击悉竞争旷对手涌。图防地块未被三茧校区姐包围2Part项目蹈背景/地理攻位置/本项僻目启粱示2Part项目足背景/目标膜人群/时代棍嘉园四的客企群分在析时代业嘉园作为骂五常越第一葬个高瞧层项滔目，疼有较呼大的慈参考次意义才，本关案重欣点针尿对时母代嘉懒园购梳买人绒群进伟行了懂重点弄分析,帮助刮我们呀确定如本项粒目的霜目标临人群浆：1、区铅域结哈构分戒析：一期罚时代杰嘉园雪共60套，笨目前兴已售37套，弟其中冠小定6套，飘内部敬预留4套，呜销售郊率达61之%，37位成冲交客完户中食，有丸效登侍记地科点30个。河从30位购题房客弄户的监居住先地点旁来看哑，共怀分布体在五赴常的29位(其中80王%左右碧为政所府领畏导)，8位分肢布在槐其周登边市捧镇。2、年观龄结吹构分庆析：从成耀交客训户的闹年龄芽构成挽来看龄，36魄-5治5岁的集客户阴成为册主要捷购买度力量寒，这祝一年辛龄层雁次的馒人主捷要是呼社会倡的中兰坚力捉量，挨有较级好的刑经济具基础阔，购速房一慈般是离处于员二次升置业意或者处投资最，有威部分科是给招家里薯的老扶人购耳房养火老。3、职业存性质愚：由于你时代增嘉园马开发肢均是10暴0-介18命0米大希户型灰，而跳且付慎款方狼式十诱分单泳一，衣只能心一次煮性付类款。逮对买详主的锐经济答实力耗要求拨很高晒。个体纷经商孕业主住、政线府机沈关、稿教师穷等高朴收入岗人群蛛为项饿目购臣买主脖力，毛其中裂个体拜经商膝业主岩与政挣府机倍关人觉员占筋购买超人群71艰%强；4、户型闲面积助：小面己积产玩品去极化速化度较漫快，12上0米以童下的沙户型匆已销拢售70辈%以上劝。5、购凳房目射的：购房估者首叨选的两五常胜第一户座高土层带临来的盲新鲜集感，察其次敬才是彼追求缝生活侨舒适省和生啄活高吩度，水标榜厘身份纱者也妙不乏托其人悟，外向地投律资客怀、本嚷地投统资客至约占15种%。2Part项目劲背景/目标现人群/时代朋嘉园做的客格群分绍析2Part寻找我们关的目殃标客帖户他们串是否涉具备废购买织本案赌的经吹济能挠力？他们薪是否粉具有惊相应芬的文储化水联平，尊对产提品的沿价值番有所酿判定技？他们藏是否限追求棍生活方的高元品质俯？他们兆是否贪认同茄新城枕市主至义的疮生活让方式鱼？这是慕界定漆本项捕目目炎标客典户时愚必需咐回答紧的问沃题，牌也是仍购买荣本案梨必需锦满足兰的四员个条窃件。央因此片，我邮们分侵别以参经济仿、文榨化、余生活远态度茂、生陪活方截式为亭底线米，来淹界定馒我们摆的客把户群莫体。项目榜背景/项目目标梁人群遍定位他们壤：一般鞠被描弊述为袋：社禽会的略中坚叨，单饺位的青脊梁类，基汽本事互业有膏成，吸眼光醋敏锐向，富乔有远价见，痛有责饲任心险，懂络生活艳，爱扭生活锄，爱广家人涨、年锹龄在30勾-6任0之间粘。他茄们具侨有一躺定的薪经济哥基础哑，受悔教育葱程度攀较高遍，追右求生积活品置质，炒开明敏，接层受能绿力强赴，对仪新鲜鄙事务雅不排存斥。（1）社贸会的佩原动宵力（2）品膜质的瓣追求遗者（3）新恐鲜的蒙猎奇层者（4）成专熟的女投资昆者2Part就是洽：项目纳背景/目标窄人群灯定位这部壮分群捡体锁蛮定在穴：（1）政涝府科才级以贡上领边导（2）社增会固贤定投朴资团那体（3）有番限资骆本运间营高张手2Part他们眠是：个体榨工商斤业主尸、公涌务人盈员、驾教师中、律尊师等习人群他们休的行黎为习抱惯决摊定了倚购买膀方向伏，如钳何寻垄找他旗们，苍什么挡样的渠产品蝇吸引巡寿他们项，是撞本案质的重贫点考脑虑对歪象项目死背景/目标比人群珍定位孙子炒说善用权兵者支，不真战而薄屈人标之兵五常首席高尚地产3Part项目团定位/市场蜘定位葵花印制造葵花丢制造葵花驱制造葵花仍制造葵花创制造葵花扎制造葵花哗制造葵花冒制造葵花继制造葵花苏制造葵花丸制造葵花乏制造葵花们制造葵花系制造葵花乌制造葵花酬制造葵花取制造葵花深制造葵花观制造葵花脾制造葵花唉制造葵花计制造葵花遗制造葵花蛙制造葵花胆制造葵花就制造葵花驴制造葵花重制造葵花匆制造葵花隐制造葵花礼制造葵花姨制造葵花煮制造葵花涛制造葵花玩制造葵花轮制造葵花屡制造葵花乏制造葵花我制造葵花驼制造葵花盘制造葵花秒制造葵花高制造葵花础制造葵花严制造葵花薯制造葵花卡制造葵花杠制造身份领衔袍五常生活白金难品质高尚·纯居·至尊纪生活3PartS优势片区定内高对尚社驻区是稀缺神产品“葵产花”品牌价值勒深入棚人心衡，其烦“品祖质”尚、“指诚信剃”在途本项旅目中凶可发姜扬光取大，悔其价践值继饭续延恼展到”健康兰”深受入贯牵穿本挥项目投资许商在勒当地枪的实力值得育信赖临万斜米广始场、炉金山极花园生态环境召优秀区域吉内校区林立觉，学箭风斐橡然，化是本趋项目副优势慕之一0机会本地泳地产剪尚不复成熟叙，与讽哈尔鸡滨尚削有差版距，趁引入窜先进驶的理不念、雪现代兴操盘享手法孝，定俗可获肾得较谜好的聚经济茄效益地块贴所处自区域祝为五露常市毯未来鲜城市朴中心桑区，券未来燥城市般重心凯的转益移势未必对搂本项兴目的躲升值畜带来学巨大早潜力本项愚目商着业体纪量一壤万米忠，占尼总建知面的1/喜4具备尸组建泛大型辈商业肿之基妈础，煤寻找旅主力刺店、腾主力届品牌伴可带持动本屿地域哈商业舞及提缺升住叼宅品意质W劣势建筑负现场算杂乱岭无章复，施截工队颈伍没潜有品锈牌，霞影响胀对本屡项目亭价值你体现区域队内商劳业萧鲁条，讨商业认氛围牢冷淡凳，培偏育需池时间区域馆内二廊手房稀市场要价格财混乱未，不效利于喉未来鞭价格此定位秆参考目前岩商业握规划姨方向扯能否瞧与区凭域城恰市发溪展相贱适应呢，尚废需仔雨细论赌证T威胁20姑07年五融常地隔产发却展过绑于迅丘猛，诵购买厦力是于否被注透支耳不得涝而知伞，尚谊需继岗续深搏入调啦研08年包刘括本井项目捉在内抹，约棚有7栋高粒层正漠在或这准备裕入市田，定殊将分脖流部步分客编户，携是否融具备耕足够渴的市原场容伶量需副要引发起开同发商痒的足顶够认浪识哈尔饱滨开竹发商淘欲上刑山下或乡，货抢占虑三线铅以下句城镇壮市场爱，加敏速竞臭争项目祥定位/SW有OT核心指概念新城哪市主姐义改变好正悄疑然发否生枪新忌城市抓主义疲住宅衔革命3Part项目取定位/概念研导入释义馅：葵花迹，是邻企业究的品父牌，醒声名摇远播际，案己名上毅应用逮既延径续葵晨花原话有积蜂累的遣含义既，又随显示隔成功馋企业细在另渠一领我域要贷取得呢成功授的决叠心。美地秒，直后接表雨明我巡寿们要捐建造鞭是美始的住辉宅，叹美的乔建筑葵、美辟的景帮色整体港上即弄延续怕了葵左花品叮牌，惊有美削的意掠境，欺又直耻接带休出行篇业所缩慧在。葵花·美地高尚炭居住托，纯愿美生棕活3Part项目氏定位/案名与推荐葵花·杰座五常炸首席往高尚桃纯居绪住宅沃，新盖城市待主义叼住宅蔬典范释义苦：案名虏延续赚了葵凶花的池丰富逮含义殊，“坚杰作致”刃“遥杰座歌”，忽葵花辆之作把，杰梨出之蒜作。简单宇有力腥，韵辣味无波穷。3Part项目赔定位/案名益推荐葵花·杰座高尚·纯居·至尊奶生活俯仰旬在历态史和扇现代讽之间恢，为邮今日秋五常设新颜虏而悸洁动臻品