关于绿城房地产筹资管理存在问题及对策

----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----摘要筹资管理是指企业根据其生产经营、对外和调整资本结构的需要，通过筹资渠道和资本市场，运用筹资方式，经济有效地为企业筹集所需的资本的财务行为。筹资管理的目的为了扩大生产经营规模，提高经济效益，项目若不能达到预期效益，从而影响企业获利水平和偿债能力的风险。在市场经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业竞争日益激烈，容易导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性。中小企业在我国经济社会发展中发挥着不可替代的作用，却处于筹资弱势的不对称地位，筹资约束已成为制约中小企业发展的瓶颈。解决中小企业筹资难的问题，需要政府大胆借鉴国外经验，尽快完善并落实各项针对中小企业的筹资支持措施，建立中小企业的信用担保体系。以下通过对绿城融资现状的分析，论述了我国中小企业筹资难的各种原因，最后对缓解我国中小企业筹资难的问题提出了各种对策和建议。中小企业；筹资管理；贷款----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----AbstractFinancingManagementisanenterpriseinaccordancewiththeneedsofitsproductionandbusiness,foreigninvestmentandadjustthecapitalstructure,financingchannelsandthroughthecapitalmarkets,theuseoffinancing,cost-effectiveforcompaniestoraisecapitalneededforfinancialbehavior.Thepurposeofthefinancingmanagementinordertoexpandproductionscale,improveeconomicefficiency,investmentprojectsifitcannotachievetheexpectedbenefits,thusaffectingthelevelofriskandsolvencyofcorporateprofits.Inamarketeconomy,duetotherapidlychangingmarket,companiesincreasinglycompetitive,easilyleadtopoordecisions,managementmisconduct,makingfund-raisingefficiencyintheuseofgreatuncertainty.Smallandmedium-sizedenterprisesinChina'seconomicandsocialdevelopmentplaysanirreplaceablerole,butweakasymmetricpositioninfinancing,financingconstraintshasbecomeabottleneckrestrictingthedevelopmentofsmallandmedium-sizedenterprises.SolvethedifficultproblemofSMEfinancing,thegovernmentboldlylearnfromforeignexperience,toexpeditethedevelopmentandimplementationofthevariousfinancingsupportmeasuresforSMEs,theestablishmentofSMEcreditguaranteesystem.ThefollowingthroughGreentownfinancingsituationanalysis,discussesthefinancingofSMEsforvariousreasons,avarietyofcountermeasuresandsuggestionstoalleviatetheproblemoffinancingofSMEs.Keywords:SME;financingmanagement;loans----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----前 言由于房地产占用资金多，资金周转期长，因此其风险很大。又由于房地产企业的存货——房地产项目，不像一般企业的存货在短期内就可以变现，因此房地产项----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----1.筹资相关理论研究筹资含义从上讲，筹资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。从广义上讲，筹资，是指企业为了满足其经营活动、活动、资本结构调整等需要，运用一定的筹资方式，筹措和获取所需资金的一种行为。企业筹资渠道从筹集资金的来源的角度看，筹资渠道可以分为企业的内部渠道和外部渠道。其中70％财务杠杆与企业风险的关系----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----财务风险主要由财务杠杆产生。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于筹资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。财务杠杆与财务风险是不可避免的。首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。企业资金结构资金结构，亦称资本结构，是指企业各种资金的构成及其比例关系。资金结构有广资金结构，亦称资本结构，是指企业各种资金的构成及其比例关系。资金结构有广义和之分。的资金结构是指长期资金结构；广义的资金结构是指全部资金（包括长期资金、短期资金）的结构。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----在在过程中，应考虑短期资产与短期负债，长期与长期负债等的匹配如果缺乏统一规划，就会导致资金长短结构配置不合理。在筹资时如果较少考虑资本结构和财务风险等，不仅造成较高的财务费用，同时也会增大偿付风险。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----2.绿城公司在筹资过程中存在的问题2.绿城公司在筹资过程中存在的问题2.1绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），绿城专注于高品质物业的开发，住宅200510570万平方米，这些项目都比照绿城成熟产品系列标准来建设。绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。2.2企业筹资存在的问题及分析2.2.1企业筹资渠道狭窄，方式单一由于其他借款（主要为委托借款和信托借款）的途径和承担的风险都和银行贷款一样由于其他借款（主要为委托借款和信托借款）的途径和承担的风险都和银行贷款一样（1），）50%以上；而绿26%以上；内源融资位居第三。实际上作为绿城60%，而从有关资料中了30%是来自于银行贷款。另外，作为绿城的第三大资金来源的内源融资，据该行业的特征知道：70%左右的资金来自于房屋建筑物的销售收入（另还有物业管理等），而这些资金大多来自于购房者的银行按揭贷款；大30%的资金则是通过流动资金贷款来提供。从中我们可以看出，银行贷款的资金来源绿城占到68%以上，成为绿城名副其实的最大的资金来源尤。2.1绿城各资金来源来源所占比例表----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----内源融资内源融资银行贷款经营性负 债券筹资债2011 8.00%26.65%58.29%0.34%信托相关金融工具0.20%股权融资0.13%3%以上的（按一般数据分析的规律），本文将视为企业没有形成这一筹资渠道。对资金来源进行进一步分析（1）1.660.2%，如此之小，相当与无，即绿城的股权筹资未形成企业的筹资渠道之一。相同的我们可以看到绿城的0.320114.32（2）。可表2 绿城资金来源表 单位：亿元资金总内源融银行贷款自发性经债券筹资信托相股权融资资产负债率资金总内源融银行贷款自发性经债券筹资信托相股权融资资产负债率量 资 营负债20111253.59100.33334.11 730.704.32关金融工具2.51 1.6691.86%201120113.333.85%；一年期农村信用社再2.883.35%；再贴现利率由1.80%2.25%。从紧的货币政策令银行可贷资金减少，房地产调控力度仍在不断加强，这两者一起，导致将各地房贷政策2011——20112.0227.5%，10.6164724.7%，79.5----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----426942697.21.4029.4%，13.726%以上的资金依赖银行借款的5（3）缩时将迅速增加企业经营的不确定性。3银行贷款利率一览表时间六个月一年一至三年三至五年五年以上2009124.85%5.31%5.35%5.72%5.90%2011105.10%5.56%5.60%5.97%6.15%2011125.35%5.81%5.85%6.22%6.40%.2企业对财务杠杆的过高运用企业在生产经营过程中举债是不可避免的，若企业大量举债，不能到期还本付息的可财务杠杆率反映了企业纳税付息前收益与普通股股东分配利润的关系。在收益不变的情况下，企业举债比例愈大，负债利息愈多，其财务杠杆率愈高。因此，财务杠杆率又反映了企业的资本结构和财务风险。从资产负债率（从资产负债率（2）2011时将增加企业破产的风险。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----2.2.3企业资金的结构与资金的使用不匹配由于房地产企业的开发房产的回收周期一般在两年以上，因此对存货中的土地储备和在建开发产品的所需的资金，本文将定义为长期的资金需求；由于房地产的资金中的预收款是企业向客户收取的定金，可供企业长期使用，在本文将其定义为长期资金来源。2011766.222011847.52（见表4）。对于847.52797.79（长期资金具体组成见表5）。可以看出绿城的长期资金不足以支撑这些长期想的资金需求，还存在这49.7312.78%表4 绿城资金去向表 单位：亿元完工开发产长期股固定资产其他应收产品品 权和在建工2011 1253.59 192.30 573.9219.77 39.57程41.73 191.50注：土地储备主要包括拟开发产品和预付款（主要为预付地价款、土地保证金等）其他注：土地储备主要包括拟开发产品和预付款（主要为预付地价款、土地保证金等）其他5绿城长短期资金一览表单位：亿元----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----短期银行贷预收款短期银行贷预收款款股权融资内源融资2011117.89475.27216.214.321.66100.33----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----3.给绿城筹资策略的建议使负债资金来源的多元化，争取资本市场的资金来源196090年代中期，由于金融市场的流动性的严重不足，才使房地产信托得以迅速发展。现200信托贷款型的条件较银行贷款更严格以及财产信托型的受益权转让的相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题，因此这两种方式在实务中较少采用。股权型在集合资金后，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购。权益型是信托公司用信托----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----优化资本结构，提高自有资金比例2股权筹资的具体措施有公开发行新股、不公开发行新股、配股、上市等方式，它的特点是可以快速积聚资本，使自有资本规模出现显著增加，为未来的实施提供可靠有力的保障。另外还有一种更灵活的融资模式——可转换债券筹资。现在我国房地产企业正面临巨大的资金压力，也存在较大的不确定性，房地产行业因政策等因素成交量暂时低迷，股价相对较低，且证监会暂停了房地产企业再次发行股票的行为时发行此时发行可转换债券正好可以将其具有的债券和股票两种特性对风险进行有效对冲（当企业进行高风险时，可转换债券的债券价值将下降，但股权的价值可能上升，同时股价波动程度将扩大，进而增加了转债所内含的期权价值）：利息较低，转股价格高于现在的股价，这样可降低融资成本，提高未来收益、缓解资金压力；只要经营成功，有关负债可转为股本,企业自有资金增加从而增强企业实力。同时可转换债券也增强了资本结构的转换弹性。资金的结构要与资金的使用相配合，优化债务结构一些项目需要先垫支资金后经过较长时间才能够进行资金回收以及一些需要长期----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----（只要使企业在一个年度内需要归还的负债小于或等于该期间企业的营业净现金流量,即使在该年度内企业发生筹资困难,也能用营业产生的现金流量来归还到期债务,即有足够的偿债能力。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----结 论市场体制的不完善以及经济体制转换时期所特有的问题，我国中小企业面临着严重的筹资困难。中小企业自身来看，还存在着规模较小、变化大、风险高、自我约束能力弱的问题。银行方面来看，还存在着于银行追求收益最大化使中小企业筹资困难。政府方面来看，还存在着支持力度薄弱。因此，缓解中小企业筹资难就成了一个综合性的社会工程。在这项工程中，银行、政府、各类者以及中小企业自身都应是积极的参与者。要想彻底解决中小企业筹资难的问题，必须依靠单方面的力量是不够的，要依靠企----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----致 谢毕业论文就快要写好了，我的心中涌动着无限的感激之情！首先我要感谢我的导师——薛启芳老师。薛老师在我的学习、选题及论文撰写过程中都给予我精心的指导、热情的帮助和大力的支持。李老师渊博的学术知识、丰富的实践经验、严谨的治学态度以及超凡的人格魅力，都使我获益匪浅。在此我谨向李老师致以最衷心的感谢。我还要特别感谢我的父母、其他各位老师和同学在学习中给予的大力支持，以及在论文写作过程中中给予的无微不至的关心。这四年中，给我印象最深刻的是各位师长严谨、踏实、勤奋的工作和学习作风，一丝不苟的钻研精神和积极向上的工作热情。这笔巨大的精神财富将鞭策我不断努力，在今后的学习工作中勇攀高峰。----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----[1]丁健，胡乃红．房地产金融[M]．上海：上海译文出版社，2003.[2]黄少安，张岗.中国上市公司股权融资偏好分析[J].经济研究，2001，10(11):11-20.[3]邢娟.我国上市公司股权融资偏好的原因浅析[J].时代经贸:中下旬，2008，6(7)：114-115.[4]翁少群，张红，刘洪玉.我国房地产上市公司债务融资水平分析[J].中国房地产，2003，9(12):69-72.[5]虞晓芬，裘颖.浅论上市融资对房地产开发公司的机遇与挑战[J].中国高新技术企业，2007，11(5)：48-49.[6]洪艳蓉．房地产金融[M].北京：北京大学出版社，2007.[7]汪波.我国房地产企业融资渠道探讨[J].中国物价，2008，5(7):38-40.[8]丁晨，屠梅曾.中展REITs的路径选择——本土上市及海外融资的比较分析[J].上海管理科学，2008，30(3):9-12.[9]萧嘉倩.我国房地产上市公司融资行为研究[J].知识经济，2010，7(12):100-101.[10]刘德英，邱红.中国上市房地产开发公司负债融资分析[J].会计之友，2010，7(6):83-85.[11]吴静．发展房地产产业基金拓宽房地产融资渠道[J].企业研究，2007,11(4):33-35.[12]叶凤翔.房地产上市企业不同生命周期融资方式选择[D].上海：华东师范大学硕士论文，2011.[13]季健.我国上市公司股权融资成本的实证研究[J].----宋停云与您分享--------宋停云与您分享----[14]张红，朱骏.中国房地产上市公司资本结构实证研究[J].建筑经济，2006，13(10):34-37.[15]李定安，周健波.中国房地产上市公司债务融资影响因素新探[J].经济与管理研究，2007，11(10)：64-69.[16]陈昱民.我国房地产上市公司融资行为影响因素研究[D].广州：中ft大学硕士论文，2010.[17]陈洪海，夏洪胜.中国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析[J].特区经济，2006，5(9):131-132.[18]肖翔.企业融资学[M].北京：清华大学出版社，2011.[19]裴伯英.我国房地产企业资金问题研究[D].太原：ft西财经大学，2010.[20]郑亚光，饶翠华.公司财务[M].四川：西南财经大学出版社，2011.[21]贾明月.民营企业的财务[M].上海：上海三联书店，2004.[22]何潇.企业资金结构优化的理论探讨[J].吉首大学学报（社会科学版），2007，28（3）：88-91.StedwartC.Myers&NicholasS.Majluf，CoperateFinancingandInvestmentDecisionsWhenFirmsHaveIn