世联上海绿庭尚城二期营销执行报告

华丽转身，精彩耀市——绿庭尚城二期2009年销售总结及2010年营销执行报告世联地产2010-1商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。01010203040509年销售回顾回顾。8000900012000130001000011000850095004月5月6月7月8月9月10月24#，132套8300元/㎡25#，132套8500元/㎡39#、41#、20#248套，8800元/㎡22#，132套9200元/㎡26#，108套10800元/㎡21#，135套10600元/㎡30#，108套12600元/㎡截止12月31日二期已推房源全部售罄，签约率99%，签约面积81799.4㎡，签约金额8.1亿元，共回款约6亿元，全年实现均价9890元/㎡。销售统计2009年4月起，分8批推出9幢，共计995套房源，总建面约8.24万方；售价由8300元/㎡提升至12600元/㎡以上，涨幅超过4300元/㎡；月均销售套数超过130套费用支出经济高效：二期已使用的营销费用仅占总销额0.88%，远低于1%-1.5%的市场平均水平营销费用统计2009年用于推广的费用占到了全部营销费用的92%；其中平面媒体、网络媒体和SP活动，是费用支出的最主要方向，户外媒体花费较少。营销费用现场包装SP活动媒体推广销售物料其他金额3796801673325451783549519414470合计708050409年九亭市场发展分四个阶段：

量价齐升—提价惜售—高位放量—价升量跌市场回顾第一阶段市场回暖，集中放量进一步推热市场第二阶段市场大热提价惜售第三阶段高位放量量价趋稳第一阶段：09年初的小阳春，后市不明朗，促使各楼盘抓紧时机推盘，所推大多为相对劣势房源，以较低价格大幅提升成交量，进一步炒热市场；第二阶段：6月市场大热后，7-8月第一梯队提价惜售，带动价格快速上升，第二梯队量价齐升，第三梯队保价走量；第三阶段：9月后，第一梯队销售殆尽，将区域价格天花板再次提高；第二梯队占据70%市场份额，并高位放量，成为区区价格指标；第三梯队仍然主力走量。第四阶段：11-12月，接近年底，除贝尚湾价格仍然上涨，其他楼盘价格趋稳。政府为了抑制房价过快上涨，出台国四条，加大对投资性质购房需求的限制，加上区域内可售货量都所剩无几，成交量逐渐下降。

第四阶段供应不足价升量跌市场回顾代表性个案分析梯队策略：

第一梯队：旺市—提价—助推—惜售博利第一梯队：九城湖滨1-3月觉察市场有所回暖，4月立即退出临路房源劣势房源，炒热市场，4月以第一集团低价9750元/平米，销量达135套；5-6月推出水景房源，推售房源逐步向中心湖景靠近，以优势产品大幅提价。6月价格提升至11500元/平米左右，月均销量达到100套左右；7月后再无集中推盘，在售房源分批放出，价格继续走高，均价超过15000元/平米，月均降至50套以下；8月暗推最后保留的大户型产品楼王，与贝尚湾共同将九亭价格再次推高，价格触及16000元/平米高峰，并销售54套之后逐月递减，月均保持在22套左右的销量策略：第一阶段：以劣势房源推量旺市，逐步提价；第二阶段：优势房源冲击市场，价格继续上攻；第三阶段：放缓速度，高价博取剩余利润市场回顾代表性个案分析梯队策略：

第二梯队：低价走量—减量提价—惜售博利第二梯队：象屿都城09年初市场有所回暖，4月起大量推货。上半年第一梯队掌控市场价格，象屿都城以低于市场平均水品的价格快速出货，月均68套；7-9月，上半年销售任务完成大半，压力大幅减轻，开始减量提价，均价提升至12000-12500元/平米左右，月均31；10月后放出先期保留景观房源，高价博利策略：第一阶段：上半年高频推货，低价走量；第二阶段：7-9月，减速提价；第三阶段：以保留优势产品，高价博利。本项目表现2009年，本项目销售速度一直领衔九亭，价格应市而变，在保量前提下，博取最大利润上半年第一集团领衔市场，本项目价格与第一集团保持安全距离，但速读远超市场平均水平，月均200套左右；7月，本项目成为市场供货主力，价格快速超越市场均价，速度仍然遥遥领先；8月，第一梯队集体提价，本项目价格跟随提升，继续保持高销量；9月，本项目推出30#景观王座，价格大幅提升，销量仍保持在市场平均水平之上，9-10月本项目均价12600元/平米，月均60套以上。策略：坚持小步快跑，小批量、高频率，灵活机动，控制风险，应市而变，在保证销量前提下，获取最大利润。客户仍主要来自西南片区，层次有所提升，投资客比例较往年明显增加客户总结本项目客户来源区域仍以松江、闵行、徐汇、长宁为主，外省市客户明显增多；从客户层次来看，管理层比例明显提升；外省市客户置业以投资为主，多来自江浙，温州客户比例最大。此类客户经历实力强，对市场的把握比较准，受市场政策的影响也比较明显。09年区域客户充足，搜房网、《新闻晨报》、《时代报》、亲友介绍和SP活动是客户的主要认知途径客户总结2009年九亭区域客户量比较充足，路过和项目周边客户所占比例较大；媒体推广方面网络效果最佳，搜房网是主要的客源网络；其次是报纸媒体，新闻晨报效果较好，但投入较大，时代报的投入和产出比值更高；亲友介绍也是09年本项目的重要客户渠道，09年后期，此类客户比例逐渐走高；SP活动效果也比较明显，场地地选择对活动效果影响明显。脉冲式销售，小量多批，随势而变，灵活机动，控制风险营销总结——推售策略月份批次楼栋套数市场、客户特征开盘方式、特征4月第一批24#132套市场略显回暖，累客较充足公示价格、优惠，集中开盘第二批25#132套市场渐热，客户增多五一前，夜间，认筹客户分批优先选房，借“五一”再次冲量5月第三批20#、39#192套市场大热，客户非常充足，价格快速提升持续认筹，客户达到一定量，随即开盘加推第四批41#56套缩短开盘间隔，及时补充货量，快速抬升价格6月第五批22#44套区分优劣势房源，解构楼栋，从次到优销售，伴随价格提升，赚足利润44套44套7月第六批21#91套44套8月第七批26#108套9月第八批30#108套价格攀高，成交下滑，媒体宣扬楼市转变，客户变化快以量为前提，制定合理价格，及时推盘紧抓已有客户，随后快速去化媒体策略：效果导向，配合销售节点，精准营销营销总结——推售策略频道内容费用效果评估今日房产15’’广告，特别报道，地产报道（产品信息、卖点传递）120000网络与户外电视报纸媒体内容费用效果评估《新闻晨报》产品信息，开盘和路演活动重大节点通报500000《时代报》产品信息，重要节点公告184000《新闻晚报》产品信息，开盘和路演活动重大节点通报200000网站内容费用效果评估搜房网项目基本信息介绍，销售信息发布，活动信息反馈500000搜狐焦点网项目基本信息介绍，销售信息发布，活动信息2100009号线灯箱广告产品信息为主，突出卖点150000媒体形式内容地点费用效果评估SP活动项目卖点介绍，结合文艺表演吸引客户，班车接送上门中山公园龙之梦商场189400活动报纸集中于开始发售阶段与重大活动节点，面向全市造势卖点强推，销售节点，强力吸引客户SP活动策略：目的指向，准确选址，不断升级，全方位展示，快速累客营销总结——推售策略配合销售形象升级：上半年风格青春活泼，9月价格提升后，风格趋向沉稳高雅；青春活泼沉稳高雅09年后期随亲友介绍客户比例增大，有意识的举办老客户回馈活动，推行老带新；15一期100%销售并完成签约，二期共签约990套，签约金额8.1亿元，签约面积8.18万方，实现均价9890元/㎡。营销费用占总销金额0.88%，推广费用控制合理。

1销售统计2营销费用3市场回顾推售策略脉冲式销售，小量多批，灵活机动，控制风险媒体策略效果导向，配合销售节点，精准营销SP活动策略目的指向，准确选址，不断升级，全方位展示，快速累客5营销总结09年九亭整体表现：旺市—提价—助推—惜售博利；九城湖滨：货量不多，惜售博利；象屿都城：上半年低价走量，下半年惜售博价；本项目：销量九亭第一，把握市场时机，价格应市而变；2009年回顾总结

4客户总结仍以西南片区白领为主，层自明显提升，投资客比例上升；区域客户较充足，网络上门多，亲友介绍上门比例不断升高020102030405目标另梳理市场座。※目标症要点自一：瓶保量保证迹销量——愉20苗10年全浅年销窃售面患积在6万方误左右※目标篮要点武二：碑求价保量消前提鲁下，我追求绵价格和提升——突破据价格剩上限必，触亲摸区呜域价到格天贱花板※目标裤要点还三：填形象套升级二期供整体蛾形象挂升级——摆脱拐性价李比楼抖盘形赵象，掩品质肌展示衔提升松品牌奥形象项目注目标痰：保量妈求价冻，整清体升妈级，传提升闪品牌牛形象20增10年1月10月12月6万全率部消炸化入市习销售回款6.写6亿元28#29#27#31#32#33#34#23#35#36#37#38#货量纵盘点台：绿庭督尚城载二期带剩余待货量平共12幢，皂约11婆.9万方被。20急10年可突售货或量共7栋，68劝8套，帽约6.只8万方20谎10年可亡推货硬量20闷10年可喜推楼锣栋有27主-2优9#和31静-3赤4#，其在中34此#位置兄较好员，建板议将劫其保恼留以按便后费期博洗取高跨价。20除10年目畏标推宏售6幢：27芽-2燥9#和31宣-3痕3#，共况计60钱4套，录总面厌积约5.么9万方油。幢号房型面积段套数比例总面积27两房88-909013%10256.69三房123183%28两房88-899013%10256.69三房123183%29两房89-907210%10895.64三房115-130365%31两房89-9011216%10062.6432两房88-89284%9247.14三房115-130568%33两房88-89568%8451.24三房123284%总计

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59170.04目标丹初判桂：如何刺实现煤高上盟门、乒高成夹交、秀高口既碑目锈标是狗本报访告重右点问菌题※价格搁目标贤：需销枪售约60耍0套6万方※速度锦目标急：实际节销售昼时间为9个月月均蒸销售目标闯为67套保量屿前提融下，偶突破价格坚上限030102030405现状边分析大势·竞争·客户专题弓一：剖政策对与宏茅观市女场研穴究1研究津对象停：政策打影响盖下的罗市场南影响研究避方式旁：政策剧分析研究恋目的至：预测圆判断赖政策毙对未伶来市挤场的招影响索与作塌用方钱式1、本塞项目钳未来涝存在销的市浅场风墙险是搞什么丑？如蕉何应设对？宏观市场20边09年随浮房地筝产市叠场逐牌步升警温，枯政策红导向尝由扶堂持，战逐渐肆转变匙为限换制20证09年楼犬市政手策轨翅迹，叔随房膏价走肿势，屯明显岩的分各为三都个阶寺段：政策僵利好竞延续朴期：20句09年1-坡5月，08年一宁系列洲政策观刺激消利好度效果或逐步童显现先，推程动市盯场回局暖；政策她警示腿期：在四强万亿攀投资设和GD提P触底桨反弹吧带动观下，设楼市叉一路研向上翻，地主王频躁现，8月后辞开始顿出现评土地再、信乐贷的塔限制亚政策绑；政策享收紧透期：当第赤三季单度全舰国房感价普绘遍超洲过“矿疯狂贯”的07年，11月后础国家穿逐步这放出椅限制光楼市码调控地信号花，20并10年房虾地产岸政策幸走势——籍09年底屿相继饼颁布驴的各六类房唯地产垂新政想，使肃市场闹对明镇年的叔宏观衰大势候普遍康持谨半慎态穷度，史市场灾观望暗气氛秆重新猜凝聚09年土有地市塘场极印活跃沫，第砖四季闯度政哈府出铃台限闲制政致策国四耐条：昏下半燥年全脑国土黎地交挠易价拐格十苗分活足跃，顺地王麻频现一、要增量加普坡通商郊品住建房的悠有效及供给胜。二、湖要继明续支枪持居撕民自厉住和唱改善麦型住骑房消扯费，省抑制饮投资符投机迷性购名房。三、打要加玻强市析场监猾管，墙完善英土地赔招拍曲挂和甲商品滨房预您售等蔽制度贴。四、股要继齐续大姥规模峡推进浑保障双性安曾居工诉程建攀设。土地目政策岗：遏挡制房尼价过槽快上器涨打章出政详策第安一拳蹄，目斧标直参指开艰发商前囤地迎、炒决地12月17日,财政铁部、烦国土搁部等苏五部颂委出看台《进一锤步加慈强土佣地出版让收爆支管湾理的位通知》,明确鹿开发钉商以抹后拿保地时,“分期来缴纳咽全部亏土地锦出让判价款惭期限含原则拒上不唇得超污过一应年,特殊料项目嚷可以颤约定喘在两辆年内摄全部额缴清,首次泛缴款隙比例糟不得险低于开全部录土地安出让饲款的50咱%”。如耻果开杏发商滥拖欠晒价款,不得厚参与甚新的姻土地湾出让雕交易稠。税收国政策注：调彩整营旨业税吵征收薪比例自20恼10年1月1日起便，个基人将肿购买卵不足5年的祖非普叮通住跳房对怒外销源售的形，全盟额征亩收营特业税舍；个循人将隙购买供超过5年（跃含5年）丸的非诞普通带住房紧或者变不足5年的首普通成住房勤对外对销售持的，丑按照赌其销绑售收龟入减斥去购雄买房瞎屋的春价款弊后的愧差额证征收班营业烘税；营个人混将购极买超披过5年（资含5年）兼的普祖通住跪房对德外销毫售的材，免缸征营忠业税扯。金融锁和货添币政汁策：孔二套此房首恳付比博例和弊贷款衔利率摔即将坑调整昨日觉从消跌息人桌士处域获悉透，相民关部轻门已租制定测调控葛政策蜻，其用中不婚但明懂确要鸟求各个大商跌业银先行严咱格制百定二剂套房刘贷利搞率，董而且犹同时猾将二献套房仓及多急套房浪的商黄业贷统款首降付比错例提理高至50给%。税收乳、金塞融政库策，革双重杜限制庸，遏游制投坏资性盐购房宏观市场20顷10年政蛇策收蜻紧已套是必耻然，伞关注该民生治，限性制市坡场过伍热是紫主流趣，并浇非硬郑性打毁击1、房穿地产妨限制评手段苍，不要会脱斧离金械融、剪税收唤、土唇地等辆几方勇面20受10年的猴政策燥限制赵和08年时予不同罩，政姨府并醒非全栽然否价定、结一味帆打压情，强茂调以限班制投缘瑞资投疾机、匀控制扑房价目过快荒上涨乓为核详心目未标；提高寸二套纳房贷愿首付鸟比例堆，对别经济麦实力虏雄厚羽的投靠资者傻影响倚不大农。再请者如环果市寸场大尸幅变插化，静不排翼除地器方银漫行放那松二巴套房惯贷款生限制迅；提高柴存款引准备声金率蹈将肝增加释开发副商的产资金档压力蜻；后期索领预预售证时的3万方诉限制涉可能末再次漠严格侨执行梯，但既对本俱项目便这类饭走量词为先叫的楼庙盘影泼响不智大。1）金融瓦手段狡：对个唤人：《关于蜘促进会房地践产市讨场平扛稳健瓜康发萍展的育通知》（以息下简车称《通知》）明表确：第二炮套房屋疮贷款首付牛不低崇于40促%；对房污企：1月18日起惩上调存款裹类金慢融机粪构人赠民币存款鹿准备沫金率0.苹5%，房槐企购君地融段资将召更加扮困难眠；2）税收片：物业膛税或成将开别征：北京检、深析圳等瞎物业旨税“拾空转滨”试薯点情前况良叹好，留先期敏试点段地区穿物业督税征贱收或立将进有入议举事日拨程；3）土地笋：增加翅供应堆量：《通知》中要带求各注级政浴府明确规划许中中毛低价做位、美中小鹅户型奥商品梳房的课建设肿规模著，和指各地惑块住邻房套俱型结草构比镰例等控制盗性指肿标；打沃击囤糟地：清查较批而庸未用添土地，超吗过两糟年未茂开发染的土涌地，政府鹊将无误偿收吐回；4）其他磁：规范扶房地纲产市今场秩评序：加大啦对捂浆盘惜蓬售、考囤积得房源好、散泳布假下消息段、扰灾乱市到场秩蛮序等券行为谨的的作查处都力度秒；加大截保障施性住耽房建银设：继08年底鼻“四爆万亿昏投资奏”后择，20搏10年还须将有60纠0万套爱保障住性住划房投病入施群工建执设。世联腿观点乌：宏观市场09年第妙四季芬度上廊海公坏寓价仗格继熔续攀斩升，谅年末裁供应贼出现拿短缺下，加娇上政遭策影羊响，20材10年1月成吼交量岩大幅换缩水点，价造格小统幅回拳调09年第疑四季机度房秋地产摧市场踪蝶在短畅暂的眼调整绣后，固受年绢后政俯策可鼻能变与化的搭的压艰力，爹许多扒购房未者加低紧买承房，疮推动宵了价火格的矩又一盗波上族涨；临近懒年末揭，在彻大半驳年的明快速拴走量赵后，舒市场损供应啄快速刚减少齿，到12月市场价格仍然坚挺，但销量开始下滑；随市伶场供应哀量减赌少，加是上政策彩影响，20塌10年1月成宗交量糟大幅讯缩水，成查交价格也随唐之出晒现小幅也回落；20轧10年上吊半年胀将出背现市粮场供临应短川缺。上海防市场09年第稿四季专度，朝九亭有个楼精盘有兔意提厅价惜讨售，岔新入珠市房甜源，器价格椒大幅球上涨黄，销忽售速扛度减故缓区域盏市场月份项目开盘日期价格主要户型面积销售情况9月奥园匹克花园9月13日精装修均价14500元/㎡，折后价约14000元/㎡1房66-71㎡共推108套，开盘当日销售约50套，销售率46%贝尚湾9月6日报价17500元/㎡,折后价约17000元/㎡2房97㎡3房132㎡推39套，开盘当天销售约22套，销售率56%象屿名城9月26日精装修均价13500元/㎡，认筹抵房款1万元2房90-91㎡推出约180套，开盘当天售罄富顿街区9月26日均价12500元/㎡，2房89-93㎡3房93㎡推出122套，开盘当天仅成交10套，9月底前销售53套10月中大九里德10月17日实际价格在13000-14000元/㎡2房约90㎡3房120-130㎡共推初198套，开盘当天基本售罄11月象屿都城11月8日报价145000元/㎡2房90㎡左右3房118-130㎡共推60套，开盘当天成交30套，销售率50%象屿名城11月28日报价17000元/㎡2房78㎡左右3房93㎡左右加推120多套，当天成交约60套，销售率50%贝尚湾11月29日报价21000元/㎡,折后价约19000元/㎡1房51-70㎡推104套，开盘当天销售约42套，销售率40%20探10年市嚼场趋座势20肤09年末秩，房壳地产政策导向徐，由扶揭持转逆向限奴制；1、政斥策对铅宏观颈市场湾的影裂响20征09年末蝇出台祝的诸采多房岛地产新政，使电得市阁场的观望气氛参再次乘凝重腰；20岛10年政策懒收紧捉已是月必然，关按注民妻生、少限制旗市场怕过热换是主秧流，并非卫硬性浩打击2、上尊海市尝场经过20门09年第逃四季弟度的宋疯狂突，市余场供肠应量格已被陪大量浊消化驴，20值10年上匪半年即将会关出现役供应情短缺；3、区救域市革场20示09年第况四季屠度九盾亭楼作市价铸格上掉涨，曲供应边减少药，主堵要楼妻盘均课选择提价蔑减速的销撕售策层略；专题道二：泄市场宽竞争替研究22、本诞项目赛未来治实现揪目标狱的难袍度是厨什么猾？如肉何应浸对？研究继对象欺：区域太竞争接项目研究践方式糠：实现珠各类滑产品蛾价值眨的因置素研究隙目的蛛：评估灰本项黄目产灵品的毫竞争爆能力竞争分析嘉定11号线13郑00数0元/㎡左右宝山3号线毫、7号线15夫00呢0-鹿16街00助0元/㎡松江9号线乡丰二期12光00茫0元/㎡左右南汇11号线10阿00馋0-旷11两00灾0元/㎡轨交馅延伸浑，竞稻争区拴域扩希大到悔全市松江袖、嘉听定、疑宝山苍、南凤汇竞厌争力狸对比挤：相病较其殖他竞局争趋草于，纳九亭忘的最铸大弱术点是谷缺乏铺大型伤知名蔽品牌削开发馅商竞争分析区县板块销售价格代表项目区域发展情况和前景宝山罗店20000元/㎡左右美兰湖花园、琥珀郡园大型知名品牌开发商带动，轨道交通价值，美兰湖的优越环境顾村15000元/㎡左右保利叶都、东方帕堤欧小城大型知名品牌开发商带动，故村公园优越环境嘉定南翔14500元/㎡左右金地·格林世界、路劲·上隽嘉苑嘉定新城规划，知名品牌开发商云集带动区域上升，轨道交通价值江桥13000元/㎡左右嘉城、华江景城嘉定新城11500元/㎡左右保利五月花、保利家园、盘古天地南汇周康15500元/㎡左右保利林语溪、康桥半岛、绿地康林公寓大型知名品牌开发商带动，南汇归入大浦东利好，轨道交通价值惠南11000元/㎡艺泰安邦松江九亭13500元/㎡左右贝尚湾、奥园、象屿名城、中大九里德轨道交通价值、大虹桥区域价值大学城11500元/㎡三湘四季花城、保利西子湾、夜上海、大型知名品牌开发商带动、新城规划、轨道交通价值象屿勾都城唇二期逢在售厦余量独约19掠00阶㎡象屿雪都城幼三期史精装之修产鸣品，5万，铸面积驼（60恐--葱12众0㎡）12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月…20蛇09年20炎10年九城祖湖滨拜仅余44套，茶约60酒00述㎡，三自房为都主，杂面积86植-1勺60冷㎡奥林肉匹克蔬花园3万方职，一策房、禁两房反为主标，面彻积（66蒜-9订3㎡）贝尚佣湾一耀期仅丝式余50狡00耳㎡左右贝尚法湾二业期3万方斧，两丢房为顽主，织面积黎（85骂-1扰30喘㎡）象屿勉名城剩精装状修产钥品，抹约5万方驶，以盛面积兰（60饶-9泛3㎡）为饼主本项昨目6万方策，两港房为碍主，忆面积88冈-1钢30此㎡富顿我街区路约5万方踩，两脚房房堪为主朴，面泥积（88谅-1隶35）㎡上海牛源花掀城仅筑余37套，酷约40梳00来㎡，面尤积（95户-1备35刚㎡）中大侵九里窜德在搜售余扭量约58刘00渡㎡，面羡积（88觉-1题55㎡）富顿茎街区绞在售纷余量肾约90蜻00涉㎡，面类积（88孤-1局35还㎡）象屿抹名城膊在售桶余量辩约70靠00股㎡区域竞争20汇10年供衔应量姜在34万方丽左右炮，新辛增供雾应量腿将在5月后弃集中或入市糕，5月前慈市场兰供应除短缺中大眼九里沿德约2万方念，两化房为疼主，带面积借（88票-1知55㎡）区域竞争20贝10年市肤场供蛋应量倘主要内来自奏第二冈梯队秋，同博类产搞品面骆积段飞重叠构度极亦高，惹竞争垮激烈面积吊区间(平米)608010徒0九城夏湖滨奥林悟匹克投园象屿归都城贝尚编湾中大毕九里帅德12胁0绿庭侦尚城掉二期象屿妹名城富顿承街区14榆0上海沈源花说城朗庭刻上郡20织10年主要眉竞争日项目奥林念匹克验花园——活动注营销扑，客循户口孔碑积孝累，雹传递薪大盘现品质竞争栽对比区位户型配比面积段营销特点北九亭东端，与北九亭中心区域相区隔一房50%66-73㎡做位北九亭最早的精装修产品，奥园一直以高品质大盘形象面市。其紧抓老客户资源，主要通过各类SP活动吸引新老客户。两房30%89-93㎡三房20%135㎡2010年推量尚需拆迁，总量不超过3万方奥林匹克花园三期三房叮主力住产品两房论主力娃产品公园提大道颜（中拢大九钻里德替三期略）——结合邀别墅锐景观滥提升俗公寓发品质患，规过避位飞置劣杏势竞争披对比区位户型配比面积段营销特点北九亭北部，与9号线九亭站距离较远两房67%90㎡结合别墅提升项目整体形象，实景展示震撼客户，媒体营销相对较少，以代理商资源吸引渠道客户为主。针对有车客户，规避离地铁远的劣势。三房22%125-135㎡四房11%155㎡三房轿主力鼠产品区位两房垂主力誓产品中大器九里矮德实介景象屿它名城——强势宜媒体舌推广堂，高亮投入炉展示陕，近迈地铁竞争吉对比区位户型配比面积段营销特点南九亭与北九亭交界处，离9九亭站较近一房50%70㎡左右作为象屿置业在九亭的第二个项目，吸取都城的经验，更加着力于展示，包括以实景园林和精致样板房，从两个角度冲击客户两房30%80-93㎡三房20%93-135㎡两房悼主力贩产品实景草园林阁展示精装咱样板于房展睛示20像10年推隔售区破域绿庭亲尚城VS骆20臭10年主党力竞胶争项他目优挥劣势订分析项目名称绿庭尚城二期奥林匹克花园三期中大九里德三期象屿名城体量40万㎡75万㎡23万㎡16.5万㎡区位北九亭中心与北九亭主力竞争圈脱离，自成体系北九亭住宅集中区北端南九亭老镇区边缘产品类型小高层、高层公寓多层、小高层精装公寓小高层公寓联排别墅小高层公寓部分精装修户型面积两房：88-90㎡三房：115-130㎡两房：87-93㎡三房：128-135㎡两房：90㎡三房：125-135㎡两房：70-80㎡三房：93㎡位置步行距9号线15-20分钟步行到9号线25-30分钟步行到9号线35-40分钟步行到9号线8-10分钟配套自带大规模商业、会所、幼儿园共享沪亭路商业街，九亭中小学自带大型综合运动设施和小规模商业配套自带中型会所紧靠九亭小学、中学自带小规模底商紧靠再见大型医疗设施交通指数9号线，松江42路等九亭环线，沪陈线9号线，松江42路，沪陈线，沪松线等多条公交线9号线，松江42路等九亭环线9号线，松江42路，九亭环线，沪松线等多条公交线品质指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★竞争卸对比20蛙10年，严本项研目竞制争的御最大侍优势篇是区迷位、跌配套研究订方法村：选形取类健似项坦目进族行案糊例分米析[市场慌竞争盘项目挂营销疏分析规：]项目名称限制条件客户认同点销售结果采用策略奥林匹克花园远离北九亭楼盘聚集区，资源难以共享社区高品质形象，大盘规模高价、高速大品牌、高形象，全景展示、活动营销贝尚湾周边面貌较差，需待拆迁改造社区品质、投资价值高价、中低速高形象、冲击性实景展示、强势的阵地包装营销推广九城湖滨社区品质、水景园林高价、中速前期强势媒体推广、高形象象屿都城距离轨道交通较远，周边集镇面貌园林展示、特有产品（多层电梯花园洋房）中价、中高速强势户外推广，实景展示象屿名城规模较小，周边配套不完善靠近地铁、实景园林、样板房品质高价、高速强势户外推广，冲击性实景展示，精装修差异竞争中大九里德远离主力竞争区域，周边缺乏配套含别墅综合社区品质中高价、中速品牌形象、渠道营销、豪华展示对于冷高价隙高速烈的项疮目均舌采用声了强傅势营家销的丘方式懂，树咏立高蛋形象禁，注焦重景租观和诱样板糠房展杰示随轨龄道交学通的缸延伸肝，价剃格的便上涨蝇，竞争已扩大茄到全登市范抬围20每10年九亭社的供应纹量在34万方左右榜，5月后利集中胳上市删，1-丘4月市柏场供典应短吗缺20跌10年九征亭各凡楼盘御，产品究重叠齿度高，竞涂争激创烈本项陵目较辩主要夹竞争榴对手籍的优势在区位和配套九亭高价荐高速的楼盘均采剪取强剩势营炼销，副树立高形刺象，注重景观讽、样惑板房验的展示竞争架总结专题锄三：热客户圈研究——我们财的客拣户是棒谁？3研究矮对象成：竞争宫项目遭客户伯群体连结构研究阔方式答：案例患分析忌，客屑户访芳谈研究棵目的押：判断甜本项饥目的拐客户兔群体叶与牵萝引难锻易度3、本誉项目揉的客醉户是档谁？句推广滔的关分键点阀是什赠么？10月客赵户来尚源区趋域分悄析显均示，走松江得、闵粒行、息徐汇株来源国的客软户比辩例持固续上终升；外来企的投驻资客郑户目五前所风占比捉例也口不小膀，主偏要来斧源于才浙江能。8月投灭资客辱户比怨例达换到顶愈点，沫贷款学收紧奶以来葵，比滤例持解续下砌降；随徐再家汇往站开鸭通，9号线花人口葛外溢惹吸引庄力会准再次默拔升笑，沿监线3个区消的客烂户在茫未来唉仍将庭占据波主要岗地位交。20酿09年底9号线赶直通怕徐家崇汇，茶吸引征更多么其区掘域辐苍射客甲户群9号线腔沿线炼：徐家净汇：亡中心小商务亩区高筝级白矛领宜山禽路：旱转线孩进入追区域漕河仁泾开各发区紫：大鲁型企航业职遣员星中慈路：掌九星禁市场田商户松江阴新城帖：向虚中心钢区靠械近的喜人群未来期可能甩扩展自区域公：卢湾级、黄扎浦的9号线连沿线赵区域非九框号线线沿线促：闵行词与松纷江南估侧交削接区牲域长宁食西南隔部分潮区域客户分析项目项目规模主力户型均价主力客户特征营销推广贝尚湾50万方，别墅公寓综合社区两房97㎡三房128-142㎡19000元/㎡区域：偏西南区域、外来投资客数量大；阶层：本地中高端人群，外来投资客户，经济实力强。职业：本地企业主及外来企业高层，公务员；置业次数：二次置业和多次置业居多大盘优势、地段优势、结合别墅、强势园林奥园70万方大盘一房66-73㎡15500元/㎡区域：西南片区外溢客户，阶层：中高端人群，经济实力较强。职业：企业中层、白领、中小私营业主置业次数：初次置业为主，部分二次置业紧凑产品居多，精装修便利象屿名城16万方一房70㎡两房80-93㎡三房93-130㎡17500元/㎡区域：西南区域外溢客户，9号线沿线区域阶层：中高端人群，经济实力较强。职业：企业白领、公务员置业次数：初次置业为主贴近轨道、精装便利、实景展示象屿都城30万方两房90-102㎡三房118-130㎡14500元/㎡区域：闵行区外溢客户为主，9号线沿线区域阶层：中端人群，有一定经济实力职业：企业中层白领、中小企业主置业次数：改善性二次置业较多，部分投资客强势宣传（区域阵地全面包装）、实景展示中大九里德23万方，三期5万方两房90㎡左右三房125-135㎡14000元/㎡区域：外来投资客居多（中原香港客户资源）阶层：中高端人群，经济实力较强。职业：企业白领、公务员，外来投资客次数：初次置业和投资客户数量较为接近渠道营销、开发商品牌、实景展示区域提竞争捕项目弊客户抬及营贴销分悟析客户分析客户客户类型购买目的需求户型心理需求高端客户上海自住改善客户外来投资客户居住改善、投资130㎡以上三房寻求生活品质的提高，扩大居住面积，提升小区环境；追求物业升值，面积越大，升值潜力越大中高端客户中心区外溢企业中高管、私营业主中小居住改善为主，兼顾投资125-140㎡三房寻求生活品质提升，扩大居住面积，但需考虑经济负担，控制总价西南片区公务员首次置业，婚房或外来安居90㎡左右两房（精装更佳）单身或二人世界，初次置业，对居住品质要求较高，喜欢精装修产品的便利性中端客户西南片区外溢的企业中低层管理人员、小型私营业主首次置业和初次改善为主90㎡左右两房120㎡以下小三房初次置业，购买婚房或外来安家；首次置业面积较小，寻求初步改善本项参目主振力客拼户是铸中端摘客户赤圈，痕三房节产品抖可争浩取部纵分中五高端基客户箱，甚里至高街端客章户客户分析以产宏品线还对客尊户细晶分：罪两房菜主力别为首障置客毕户部脸分投狮资，田小三宵房主考力为省初改简客户猾少量答首置淡，大肠三房庙主力知为再博改客页户部羡分初图改置业盼客群象屿寒名城中大沿九里扑德中大牲九里省德象屿老名城中大量九里角德奥林录匹克蔽花园象屿瘦都城产品俗类型88后-9娇0㎡两房11躲5-离12呜3㎡三房13恒0㎡三房主力首改部分首置主力首置部分投资主力再改部分首改高性疲价比撤，未痰来投撒资回唇报、胖成熟肥方便妨配套产品府品质屠、企川业品助牌、镰一定唯程度姻的性愤价比高品疤质、肝舒适港度、防面子主要陶竞争纽奉楼盘客户先购买于动机对本湾项目库启示通过嘴形象辞向下跌兼容骂，引黎导客壳户购抖买借高脚品质芒形象晨拉动毛消化原，渠胀道挖桐掘至架关重肌要体现贯综合容竞争陈力引般导消旦费本项标目的拦核心业客户批是首肌次置呜业和肃初次诸改善客户细分客户分类客户描述对产品的关注点消费关注点首置+投资（68%+5%）以西南片区为主的公司高级白领年龄在30-35岁，多做婚房，有一定积累，在能力范围内，追求城市感、时尚、有品味的生活90㎡左右两房115㎡的三房价格敏感度较高交通、城市感周边原居民的二代多是原住民的二代，本地人，三十岁以下，以买婚房独立生活的类型居多，喜欢离父母居住不太远价格，配套投资客户敏锐的市场触觉，投资意识，看好中小户型的投资价值投资价值首改（17%）以西南片区为主的公司中层管理年龄在35岁以上，有较高的支付能力，家庭日渐丰满，对住房的面积和功能有更高要求，追求生活品质115-123㎡中小型三房价格敏感度较高配套、功能性、性价比小型私营业主在本区域及周边经商、对片区十分熟悉，在一定程度上认同区域未来价值投资价值，性价比年纪偏大周边原居民多在三十五以上，有一定经济基础，有片区情结，想改善目前居住条件性价比，品牌普通公务员收入稳定，福利较好，有良好的住房公积金保障，追求生活品质性价比，周边配套再改（10%）有钱的私营老板相对比较土，非常爱面子，看中开发商品牌，对品质要求高，价格不是最看注的123-130㎡中大型三房价格敏感度相对较低面子，品质，品牌少量外籍人员（外企高管）舒适的居住空间，一流的物业管理，高端的产品品质，对开发商品牌相对弱化，对价格不敏感品质，物业高级公务员政府中层管理以上人员，相对低调，但看中高性价比高品质，大空间核心漏客户核心典客户客户盐分析A：首程次置父业客繁户[客户厅特征友：]1、紧愧凑两桶房和认小三挖房是弃其独尽立生脑活、充外来折安居锦的必荡要条陈件2、客膝户来捧源：具工作委、生探活在扰西南耕中心孝片区昨的外图溢群末体和奖外来圈人群3、驱害动因帖素：堡合理浆实用匙的户降型，非对价凳格敏庸感程晶度较观高，她便利抢的轨请道交隶通，邀能与贴交际看圈保西持高测效率页的连撇接；4、销引售表杂现：88欣-9选0㎡两房爆为主承，少某量11利5㎡小三邪房典型杨客户皱描述——王先里生年龄符：28职业鹊：漕河扁泾开身发区股中级短技术穷人员家庭距结构佛：两人篮世界肆，准婆备结遍婚目前汇居住侍区域扛：虹梅箱路租俩房意向昏物业闲类型稍：两房裹（90册㎡左右吼）购买屑性质丙：自住该客竹户为取了工销作方孝便，桨目前居住生在虹柱梅路阅一套与约50顶㎡的出孩租房爸内，奥女朋浊友在才田林红工作直。20腰10年准睡备结马婚，络所以临需要冰购买月婚房申。王居先生焦事业睁上比症较顺召利，土由父悔母支取持部纲分首挨付，黎可以泄选购柜两房仗。今帆后职融位还热有上产升空飘间，睛到时牲可以未再换掠更大阻的房露子。客户砖语录砖：“现校在9号线县挺方斤便的框，我小和女慢朋友祝都可扇以搭9号线讲上下得班。惭平时沫活动止也主干要在萍徐家交汇和这万体感馆，四朋友摄都是失这个隔区域宾的。采”——依赖霉轨道牵交通裁，活建动区百域主泛要在漠西南羽片区“B3的两鄙房户每型好赶，基梦本没炮有浪坦费面轿，还严有一载个大渐阳台续，只筒算一码半面周积，都性价凭比很删高！拜”——注重晌性价格比“九截亭的廊价格搁还能田接受距，9号线统二期童通车节，可徒以到堤的地惕方更归多，蛛加上域大虹勾桥的格价值脚，未幻玉来还湖有升算值空棒间。赶”——对价隙格较测敏感歌，同秩时关尽注未全来价耽值典型竭特征貌：该类丽客户降的特像征：1、经济熄能有潜限，胸对生他活素跌质极纽奉有追列求2、价格至敏感皱度高家，有谱一定源投资厦意识B：首扭次改皂善客须户[客户紫特征债：]1、客矮户来闲源：集现住页闵行轧、徐脊汇等六九亭毫周边鼓区域2、驱敞动因匠素：未追求臂更好咐的环园境、扁更宽凉敞的贺居家向生活扛以及通物业从管理3、销秀售表啄现：11歇5-自13暂0㎡三房旨为主耐，部梳分90漂㎡左右迹两房典型某客户呈描述——卢先垦生年龄保：35职业偶：小企评业主家庭严结构吉：夫妇铜二人咳与儿祥子目前筑居住纯区域得：闵行槽上海导南站安附近意向度物业呜类型乌：12陆3平米鉴三房购买匙性质肆：自住卢先佣生是纺典型倡的换疯房客扬户，蓬本次北是首稍次改毯善换南房。呈该客户现居江住在漂南站亲附近炉一套70平米席老公致房的裤小三敞房内球，此夫房是3年前竭购买宾的二钉手房辽。7年前血卢先是生和禁妻子吊一起场来上歪海创奏业，浸随着毛经营摘的公容司效挎益上良升，太希望扑能更剧换一宽套更问宽敞觉舒适捞的房谷子，烤居住石环境舱比要棚好；怠户型塑本身消很重哪要，厅其次染是小盐区的简环境劝和物栗业，炕有车立，对雁配套浓不是悲很敏难感。客户想语录艰：“现汇在住愁的房宁子是汉公司遗刚起幻玉步时居买的爆，现桥在孩狠子慢括慢大滋了，剧显得败有些断小了顾。现版在经昂历实炊力提购高了悄，想晚换间赴大一通些的疯房子耀，可足以住孩得舒召服些裁。”——经历岁实力朽增强裁，追掠求更惕舒适房诚的生余活“小落区环滚境和括物业森可以悼的话打，只仰要总涨价合捉适就糊行。愿”——有一僻定价僻格敏帮感度“绿垄庭的贺商业艺很有扫城市扎感，营我们界有车鸽，只勿要周川边配含套能邪满足暗基本手生活顷需要智就行湖。”——对具云城市池感的孔商业妻配套院非常舰喜爱型，但雾是需辞求不积强烈典型汪特征鱼：相衫对于毛价格尘，更秆看重卧物业纤的条张件及陷环境该类凑客户键的特默征：1、有一例定经则济能冈力2、对居吧家及挡社区辅环境刘很在喊意，者但对挽配套观要求踩不高仍，只荐要有字基本趣配套乘就可公以3、有一琴定价搅格敏织感度类，主利要针床对总骨价C：再宪次改鲁善和题投资菠客户[客户闹特征废：]1、客箱户来类源：匆全市苗范围它偏西鹅南，瞧外省艺市2、驱碍动因清素：浆注重纤舒适音度和原投资排价值3、销蚕售表谎现：呼以12约3-道13吨0㎡三房兰为主典型寸客户殃描述——李女狼士年龄塔：48职业或：外贸论公司败老板家庭唤结构典：夫妇游二人宫与女灿儿目前给居住爆区域拌：中山糕公园意向痰物业娇类型记：13践0㎡购买病性质均：自住博兼顾肥投资李女犁士和吉丈夫绕共同反经营幅一家汪外贸惧公司像，经纽奉过多塞年的阀打拼论公司谋规模顾得到撞扩大并，房考子先脉从60袭㎡的老缓式两脸房更贼换到扑中山班公园裤近的忌一套蹄大两添房。路最近辆公司蚁要搬睬到松公江，糖所以属想在卫这边轰再买睬套大踢一点恼的房堵子改龄善居写住，碌原来扔的两蓝套房张子位飘置比谁较好烂，可龄以租越掉。客户柿语录乓：“我迷去看掉过贝拉尚湾岸，小舱区不加错，拜但是段价格队偏高革，绿叹庭这咬边的茶三房酿房型表是目酷前九暴亭最顺好的厉，感阶觉比至实际贡面积义大，询比较啦舒适矩。”——预留挑升值英空间箩，要荐求面沟积尺争度和筒舒适努度“这户边有9号线欢，在雁不想肆开车俩的时凯候，慌出行估也方滤便。笋现在利带到拆轨道匆交通麻，升钞值潜挪力就昏大”——对轨裤道交妥通的态便利购和升允值潜沈力比垒较关蚕注典型墨特征爆：追驶求舒偿适度拒，注拨重投喜资价旧值该类胀客户醋的特黄征：1、经济舱能力忧强，建追求轧舒适交度2、注重字升值乳空间沈和潜要力3、价格跑敏感挺较低客户总结项目隶的核貌心客还户为休西南磁片区克中高家端首拳置或防初改劫客户仿，周孩边专拿业市农场私弊营业势主和滑外来狮投资着客是听本项迹目的夺重要芦客群项目沃客户外籍衰在沪去人士其他咏区域恼再改呢客户西南歉片区百中高滴端首血置、案初改交客户周边析私营目业主侦和投响资客核心剂客群屑，战略捉目标案群西南选片区玩中高为层白饥领首牌次置侦业、活初次俩改善捉：徐销家汇永商圈夏、漕围河泾掉开发政区白励领阶伟层为撤主，驳控制剥总价心，交对通便茄利，9号线糖直达籍徐家卡汇，讨工作赌生活稻两便净利；周边绕专业锡市场颠的私龄营业吩主和吉外省凡市投传资客捉，资山金实黑力雄弹厚，暮本项与目价形格的签快速拢提升糠，对蹲其吸后引力润较大柳，本作项目甩一向蠢是投前资客使户的战几大疾首选倚之一籍。重要芳客群寒，容易扣获取偶得醉客群西南恶片区挥原住绣居民嫂：1、父炉母为丑子女凭购房北，看斧重区立域接丸近，宝相互劈燕照顾垄方便斥；2、居溉住改届善，化在事骂业发慨展，浓积累棉财富束后，查小房坐换大脖房；他们抄可能类是30岁…也可声能是40岁，减他们碰忙碌因但富守有冲喝劲，桐事业翠已初牌有所昏成他们鹿积极所、勤鬼奋，拒热爱贡城市荐生活枝，但识平时贵工作狱较忙灿，经当常加超班，街能够室早下骄班的费话一跌般会拴赶回敬去煮胖煮饭膜，带腥带小崇孩；撒或者喜约一未帮朋坑友去互唱唱还卡拉OK，吃弱吃饭付，沐燃足一哲下…追求研健康卷的小鞋家庭处生活…客户洪特征工作对繁忙长使他扰们更丢加向逝往一腹个宁铃静而仔温暖真的港允湾…”他们打对于皂居住黑的追季求这里鞋应该蔽是城孔市——房子辅的功剃能要功完善约，尽茫可能贷的宽拒敞一好些……小区昏要宁堤静，泼这样遭才能深更好建的休絮栖……配套旧要全紫面，刷最好踩在小忆区周辰边就衔可以席基本陵得到田生活鲁需要到的一盐切…出门威要方租便，震不管趴是开价车、声还是济地铁…白天假工作吹繁忙养，让缩慧他们还对家怨产生醋向往..他们希望农回家序可以兼享受碗一种宗幸福…他们辉希望伏的家会有一牌个不俊太复奥杂的把园林砖、一由个设句备齐纽奉全的雄会所企，一类个好近的小忠区物灿管…客户掘特征验体生活他们男的幸狠福来塌源..可以爷偶尔壤陪陪吵家人帖，散阿散步…他们洋的幸妥福来令源..偶尔百遇到名不用愚加班灰的周羞末。毙最好脆小区柜内有属个会精所，扬不必肃花费阁太高始，就泪可以苏运动桂一下…出门索就有旱地铁腹站确能够诞方便暗他们置上班村、又多满足舌他们寸随时筛出游多的欲抛望…040102030405营销闯策略现状渗。项目晌营销翻策略泊总纲推广魂策略形象形全面盈升级断，代振言北叨九亭举区域客户代策略推售旁策略抓住担市场矮空挡胁，抢豆占市丝式场份上额主动明出击蝇，扩徐展客宴户来狼源渠仪道形象慕定位全新绸形象损，提骨升项聚目品标质感案例分析案例1、星煌河丹溉堤——分组忠团营第销，接独立麻包装唱，不体断提简升形撕象，责由中军产楼常盘跨耕入顶灾级豪雀宅城市毛中产向上肠的力波量西银品湖辛城搁市原堡生别名墅群银湖催山翻城市成别墅CE否O官邸(与客愿户形调成精贱神对胡位，建笑立市殿场影量响力律及项咸目的挤文化略气息)(向更像高客户坏圈层过渡)(贴豪拘宅区小位标谎签,突出露对资源的占去有)(升级咬到CE简O官邸,极致地位)凌驾谅资本删的层醉峰远富见三大极配套程进驻令资误本折蹲服的瞒高度CB击D山水玻别墅责巅峰20柔05年20召06年20识07年20答08年(以圈层辣感引起客户消共鸣,突出浇居住猫者的释地位任和身坦份感)(品牌滴的嫁岁接，扩毕大项件目影险响力谣，匹锻配客护户需鹿求)案例分析案例2、一品洁漫城|海尚奇米兰——分期奥转换设项目淋形象稳，达晋到提断升品绕目形阁象和室价格畜的目蛾的二期小高层作为全新组团整体包装一期险小高违层，制主打唤精致果漫生哲活概刚念，滚形象谦风格号活力蜂、清相新；二期允小高披层，贼以全努新组昂团做咬整体县形象背升级突包装晴；组团驶案名姓，双LO泊GO，组半团明连显区窄隔；色点弄放沉桑，提关高调出性；结合恳欧式梢古典级建筑统画面秘，提溜升品奶质感均价13厉00啦0-贿15改00兽0元/㎡均价23射00献0元/㎡案例总结营销陪可以垃创造项价值；分组绞团营销乏，可括以淡化潜前期预形象影响盾，有搂利于沸形象粉的逐哗步提愤升在每奋次的形象狼转变拔、升痒级中，湿逐步拥将项任目推向宰更高竹的层哈次绿庭俱尚城掘价值舞点梳双理在北宗九亭汽大型海城市莫居住穷区日漠渐成耍熟之逆际，轰绿庭看尚城惧在此摩新城妈市生尘活中良心，酷贡献姐并享夜受着泻中央回生活9号线油二期积通车芽，贯惧穿上划海东霸北—西南坛的新彻轴线解形成本项骨目位毯于北择九亭还的正真中新北九炕亭商稻业中塘轴——沪亭课北路盖商业乳街从写本项匙目起惨始本项知目日狼渐成允熟，宰正成廊为北九容亭新餐中心边的核恰心松江闵行徐汇卢湾黄浦浦东九亭20盾10年组永团的室形象宪统领组团贩形象：北九齐亭中梢央生隐活区核心水诉求截：绿庭丘尚城盼二期乓全面端升级过，迈含入新昼纪元本项亭目的熊强势狗营销贵的核害心策带略：鉴始终脑诉求贺具有茄城市与感的跌高品禾质生摸活，尿充分钩演绎愁“Ci码ty肾C敏en机tr奋al脏l萍iv底e”的生萄活意圾境20劝10年组疾团命扩名建碧议绿庭克尚城刑二期“尚替城纪宽”其他蜻参考雄组团雅案名炒：绿庭诊尚城·朗香绿庭和尚城Ⅱ期主推霉广语夕建议究：N.惨CL筋D——城市饮新轴顶，复狠合中狮央生良活区俯！卖点纠重新车梳理Ne伤w级St雄ar吴t—阁—绿庭尼尚城诱跨入铸新纪双元开启铲新生赚活中次心幸夺福生砌活一Nu摧tr辟it迈io茄n大型基商业一Ex庆er扭ci架se品牌催健身讲会所一Wa膜te贵rT形水衰景一Su虎ns皱hi纷ne阳光量户型一Th离ou变ng码ht萄fu遇ln提es并s关怀一Ai纯r清新外的空纲气一Re允st惬意霉的休持闲放狗松一Tr秩us秩t追求宜幸福肯的信痛念绿庭滚尚城虎二期20觉10年全戏新组含团翼迈峰入新瞧纪元墙一蜡种城腔市中蚂心生剂活的拜追求形象仰定位全新抛二期“尚腹城纪融”Ne斜w脆St没ar择t形象崇属性1：全为新起诊点我们计是一辱个已股销售3年的钩大盘如我柄们仍船然充咸满活奖力惊新的冷一年臣，全何新的口开始Ne衡w虹St氧ar浸t形象术属性2：新铺城市扣中央现代、时尚、城市垮感：城派市中嘱心住全宅的即基本雷特点繁华斩（Li割ve朱ly用)紧凑(c护om萄pa打ct堤)便利(C为on盆ve舌ni良en揪ce繁)N·晋CL云D抢占磁市场业份额钳的推戏售策扯略Ac捧ti倚on许1：抢市帖场、枪抢分侧额，瓶把握页时机牺，赶治紧出旗货Ac鸣ti辉on饥2：小步乱快跑龙，应口市而保变，构降低确风险推售辩策略Ac帮ti颠on团1：抢市搬场、针抢分酱额，迎把握叠时机姐，赶乐紧出排货重皂要领节点3月5月7月9月11月39爬#、41跌#、20评~2于2#、26胞#交房4月6月8月10月12月24很~2涌5#、26号#、30结#交房1月2月2月14日春材节目标拌分解全年瞒完成6万方蝇左右彻，约60拆0套实际尺全年9个月可以铸销售20愁10年月嗓均67套参考20姥09年九帆亭片窑区月络均50套销售存在压力20括10年春欢节后赵尽早线入市括，把栋握时挡机抢铅占市慎场份泳额，搁脉冲蝴式推粘售Ac碰ti饲on敌2：小步饶快跑揪，应虑市而盯变，书降低抱风险20敌10年推思售方孤式建矮议：建议于采用多次草推货俘，小倍步快视跑的混推售纱策略，不断蒜创造斤市场泄热点眯的方该式进妈行营届销，不断娇提升钻项目馅的市面场关棵注度脾和制亲造阶渣段性残热销夫！第一洒波：20探10年1月中辉：推27挎#楼产品判组合笑：88产-9占0㎡二房诞，12役3㎡三房得，共10缎8套（欲可根严据客耽户情激况先年推出1-扶2个单汗元房西源）第二毙波：20帐10年3-骆5月禾分3批：进推31、32、33权#楼产