东莞中原淡市营销突围金点子

东莞中原策略中心2011年12月淡市营销突围攻略集锦前言东莞市场跟随楼市大势在2011年10月中下旬成交持续下滑，11月成交跌入冰点，很多项目周成交1-2套，甚至部分项目周周挂零。目前的市场出现明显的淡市特征：客户观望、看跌预期强烈，入市缺乏信心，现场来访量少，蓄客不理想等等。这种情况预计会持续到第一季度末。本专题抱着抛砖引玉的想法，从增强客户信心、拓宽客源、降低置业门槛、新型销售平台应用等角度，对曾经使用或者现在正在使用的一些淡市营销攻略进行搜罗整理，为各位策划同事开阔思路，提供借鉴参考。也希望大家能群力群策，想出更多的营销攻略破局淡市，并应用到相应的项目中去，从实际出发解决目前项目销售难的问题。一、增强客户信心类保值回购：提振客户信心，还需低价和低门槛配合。深圳绿景香颂：三年内原价回购

绿景香颂开盘当天特价远低限价，次日0点取消，当天特惠3000万；当天购房将享“3年保障回购计划”，即2014-12-3业主可让绿景按原价回购物业(税费各担)。这是首个“3年保障回购计划”。

东莞黄旗山1号：2000万保价承诺，一年内保价回购，全额无息退款从12月1日起至31日，客户在黄旗山1号购买指定房源，只要业主想退房，都可以在明年8月31日（交楼日）之前一个月内，无条件提出退房申请，开发商将按原购房合同价将房款无息返还给业主。开发商针对购房的客户，2成楼款客户可以申请分期付款，相当于这部分款项在客户手中，消除客户担心开发商卷款潜逃的心理。效果：据统计，目前10余个大中城市20余楼盘已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。目的是在淡市之下提振购房客户的信心；由于“吃头啖汤”效应，该动作引起了大众注意，快速扩大了项目的知名度；但对成交的实际作用有待考察。策略：只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价进行回购。要回购者在交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。效果：适合一次性付款的产品，如写字楼、商铺等。上海绿景的“新城1号”写字楼项目用该策略，三年后溢价16%回购。相当于向购房者融资，比向银行贷款还划算。溢价回购：销售融资两不误，开发商购房者双赢。比房行动：信心比黄金还贵策略：根据客户的实际情况，除了给客户提供置业计划书外，现场对客户关注的多个项目进行书面化的多维度多指标的打分比较。从地段、配套、品牌、品质、户型、景观、规划、成本、价格、投资回报率、物管等方面进行客观理性比较，目的通过对比让客户全面了解认知项目的价值，从而接受产品的价格，认为物有所值。效果：特别适合高品质又不愿意大幅降价的项目，对理性的客户尤为奏效。二、拓宽客源类策略：南宁的汇东郦城、汇东天阔之“团购新主张”。广告语：破7！每多一人购买，就降一级价格！上封顶，下不封底。人越多，越便宜！“破7”是指参加了购房风暴预约的客户将有可能享受到7000元/㎡以下的价格，但具体价格还要视最终预约客户数而定。降价级是5元/人，封顶价和封底价不透露，引发悬念。

效果：引发全城热议。制造悬念：封顶价？封底价？但最终还是价格上有实质的优惠，不然就成为了营销的噱头，引起客户反感，做坏口碑。团购新主张：人越多越便宜！淡市营销客为首：全面整合合作伙伴的客户资源策略：开发商充分利用合作伙伴手头上的客户资源，如建筑规划设计公司、景观园林公司、建筑商、建材商、家具商家、家电商家、装修公司、广告公司、媒体、短信公司等等。这些公司要与开发商合作，前提是能带来客户资源，最后是组成看房团，不一定成交，但要到销售现场。同时对这些客户采取团购优惠，10人就可以组成一个团购。

效果：市场淡，最主要是客源，这个方式操作得好，客户资源得到较好的整合，对成交有明显的促进作用。但记得同时要体现代理商的价值，在策划、组织、执行、销售等流程上做到精细化，并注重客户满意度，令到口碑相传提升后期的项目形象和价值认同。

要面子不要钱：团购致胜之核心关键策略：启动企业团购时，与该企业的第一把手对接，给他几个点的优惠权限，员工买房找他签批即可获得这些优惠，使得该企业领导非常有面子，也加强了企业员工与领导的沟通，增强企业归属感。效果：某些项目做银行团购的时候就用到该策略，给银行行长3个点的优惠权限，效果非常好。

策略：在商业旺场人流量比较大的地方做项目外场展示，甚至可以同时组织兼职大学生派发项目宣传单张并简单介绍项目、征询对方看房意向，同时开通购房直通车，将外展场的意向看房客户集中免费接送到项目现场。效果：增加销售现场人气，拓宽客户渠道，为意向看房客户提供免费交通，增加上门率，特别是对于一些交通不是非常便利的项目尤为必要。如果配合现场的展示和接待到位的话，势必会增强市场和客户对项目的认知和认同，为后续成交奠定良好的基础。此举会一定程度上增加开发商的营销成本，但换来的是大量的意向客户上门，对蓄客、人气、成交均有明显的提升作用。购房直通车：转被动等待为主动出击策略：推荐人带客上门登记确认成交后对介绍人给予一定的奖励（可以是一定金额的超市购物卡，同时可以在合作超市设外展场，将推荐有礼活动内容进行宣传，扩大活动的影响力。），他的下线发展了下线后有成交都逐级进行奖励，形成传销中的金字塔结构，发展下线层级越多，下线人数越多，得到的奖励越多。

效果：主要是利用了社会关系营销，通过该活动组建起一张关系营销网，最终成为全民营销，对项目成交有非常明显促进作用。活动关键点在于传销是违法的，目前在法律上这样的做法是否违法还需要进行法律方面的咨询，否则启动这样的活动会有较大的法律风险。

推荐有礼：激发全民营销三、降低置业门槛类策略：首次置业首付三成，其中客户只需要交一成首期，另外两成首期由开发商垫付，其中一成首期客户在交楼前分期付款，还有一成直接由开发商直接垫付，在首期款中去掉。而签约的合同价没有改变，配合房价适度的调低，由开发商直接垫付的一成首期其实不足一成，降低开发商的资金压力。效果：塘厦丹缇轩目前就是采用这种方法，虽然在淡市，但仍旧去化明显，同时房价没有明显的降低，没有伤害到老业主的利益。开发商在资金上事实上并没有垫付太多，如果销售量不是非常大，造成的资金压力不会很大，但却换来了较好的销售业绩。降低首付：直接降低置业门槛，刺激成交策略：东莞景湖荣郡推出幸福7+1青年置业助力计划，所有于2011年11月19日-2012年1月5日在景湖荣郡购买任何住宅，即可享有景湖荣郡青年置业助力计划。景湖荣郡楼盘7+1青年置业助力计划是指：除享受认购优惠、付款优惠、签约优惠之外，还可享受免除契税、印花税、律师费以及新业主置业大礼包。购房还送全屋品牌家电，同时所有签认购书客户可以参加荣郡楼盘现场家电大抽奖。同时推出特价单位，综合各种优惠后，价格从原来的9000元/平方米回落到8000元/平方米左右。南京楼盘宋都美域推出“贴息免税”计划，主要是补贴约总价3个点的利息优惠，再返还约总价2个点的契税优惠。目前该项目在售1、5、6号楼房源均为现房，主力户型为133平方米、135平方米和141平方米，毛坯，三房，均价19500元/平方米，此次活动最高每平米降价幅度达1000元。效果：这是变相的降价，在一定程度上减轻购房者的负担而为购房者接受。南京该楼盘在活动后的一周内收获了近20套销量。景湖荣郡该计划结合特价后有一定的成交，但整体效果还是没有达到预期。贴息免税，还得配合房价回归策略通：客户债试住林计划向需交始纳一四定数宜额的尾定金振及签遗署《侨预购跨（试沈住）铲合同段书》勤，在业签署涌《预方购（旋试住充）合让同书浑》以侍后至赤入伙材期间锦，发辩展商决自行颗供楼盈。在跨入伙躁后正莫式试榴住物蜓业，静每月砖按照虏以规衰定的蜡租金拘交纳鬼月租散，试社住期搞限为1年，如在一闷年试猾住期碌间任昨一时括间内诞，客泄户可封将之册前交者纳的舅月租辱金低睬作首育期房赠款，逮在补等齐首玻期房柳款后汁可签孟署《荷商品薄房买士卖合兰同》年，办霜理产披权过浮户和悼银行芽安揭床手续斧，进场入供亲楼阶浆段，重在一固年试图住期健满，供如客屡户不寺想购券房，以发展颗商可冶以退切回定急金，挖收回化物业外。效果建：这种辆方法刻对开双发商结的资高金要省求非躁常高益，在挎入伙饺前和接客户彻试住秒期间牵都要枕自行遗供楼资，同艺时首地付款汁只有经定金凯和入朱伙后哲的租促金收盛益；辈但对涂成交唱促进太作用看预计夹比较卧明显散，因么为置页业门斥槛大秩大降垦低，台相当友于延搞迟了匙两年掉左右贺时间刃交足贯首期脱款，田有充验足的舰时间昼筹集怨首期槐款。试住谨：极致淡市营销中无黑奈之酬举四、弃新型都销售史平台畜类策略考：20熟11年4月23日SO患HO中国败网上报卖房猪的拍总卖活荒动举幼行了派两场赛，首烟个推闻出的艳是北笑京朝虽阳门SO鸣HO二期-1娃22商铺秘，在腾网上买从零经元底诊价起腥拍，扯经过37次激忧烈的康角逐橡，被柱买家们以72秘0万元商的价血格购印得；样而后丹，位言于北腾京东躺二环脊银河咱的SO从HO古1-纯15放2商铺竭经过78次激铺烈的斧争夺唉，被竭一名浊网友丙以12制02万元帜买下糊。20务11年10月以来，so吓ho京望完项目厅与新懂浪乐新居再次合作被，举启办了肾“网夺上抢误房，厕价格奖你定厨”的内营销终活动。潘石懂屹和娇任志罚强日乔前集虽合国拿内20余家宅地产滤开发要商宣悉布成叔立“弱中国滴房产便电商枣竞价猛联盟崖”，侵并准坡备于12月中梢旬在全鼻国范捐围内巩拿出10脏0套房症源进降行0元起纱拍。效果畏：赚足芽吆喝窜。此旨举在宜大渗城市绑较易换取得醋成功振。在雷东莞蝴，小循户型拥营销欠较为邮适用别此方故法，右如在后东莞它应用悠将不买可避册免要离找“托洞”协旬助。0元起膝价，术网上默售房愤。策略钢：南京36提5地产提家居营网推栽出了血“每持天房和价降1万，粥网络细无底好价抢污房”罚活动疲，该军网站享将拿攻出一放套总未价约56万元胀的房乱源在粥线供夹网友躺截杀针，总矮价每考天降肠低1万元凯，网姿友们译可以返在自客己心莲底价榴位点帐截杀捎下来辜，而隙到底村会降谦到什匙么价煮全由撒网友拥的鼠里标做松主。最先肆截杀惕的网书友将贵获得衣购房踢权，珍填写傲真实仰姓名来等信唉息后染通过千网络涝支付50幻玉00元抢奶房定症金，顿即宣狱告抢悄房成舞功。坝如果或在一歼个月汗内未糕与开宫发商欣办理陆购房只手续福的，脱则被往视为笑自动优放弃秤购买柱权，50伞00元抢呆房定厌金也趣不予寻退还灰。效果贼：在全膛国范泪围内结引起义了一翻定的朱轰动帖效果酷，引狭发媒坑体争珠先报尊道。房价棉每天陈降1万，策网络帜无底系价抢灿房策略滑：11月初就香树弃丽舍弯与东疑莞搜饰房合扰作举而办了悦“搜喂房狂抱”活巡寿动。狼开发因商拿瞧出一艳套单身独公寓单位倍，在怨网上裙召集购买。申惯请的闻人越脏多，悟折扣瓜越多片，申墙请满20霜00人后巨，折史扣为5折，开肝发商滤垫付赶首付构，送犁装修浮。集换中时涂间现晶场摇伟号决弟定买疮家。宣传桥渠道锦主要忌为搜要房网渔、短蛙信、君派单叹。效果吗反馈灯：1、引府起了职一定营的新滨闻效宪应，纺扩大蜡项目般知名秤度。2、当从天到犹场约30焰0批人据，起佩到了贱暖场芬的效译果。“搜与房狂饱”活宇动，桃五折尚卖房五、浅其他任类策略退：临近钉春节歼，很科多人膨趁春任节期完间组热团出炒外旅降游，汇如果汁在买嘱房的敏时候搬赠送防组团高旅游腊，一得方面挂对买娃房者梅而言柴吸引稿力会冲比较稠大（愉特别按是赠经送国骗外游泡），薄同时蚕还可携以提石前建偶立邻全里关袜系，欢一起狮旅游威的人药未来利就是横邻居蹲，和边谐的肝小区伤氛围季也是些很多戚人买钳房时捞很看示重的辰。效果放：效果尖预计健比较急好，专但不呼建议惠未来竟跌价崖明显汉的项峡目使带用，后因为裤房价绸下跌屈后这筋些老勿业主衫不满咱的话唐联合文起来荷闹事他比较留容易屋，影缘瑞响力财也非妙常大做，影列响到扁后续捷的口叙碑，价从而亦影响必后续哄销售茄。买房魄送组理团旅列游：至提前笋建立壶邻里套关系20霞11年12月15挤-1死9日开展唐的东来莞中停原“狼淡市象营销惩金点肌子”牢征集梢活动期待这您的侧参与屑！更多爆的精胖彩由淘您续踢写！更多笼的惊策喜由愈您创榜造！东莞腹中原舒策略掘中心20既11年12月谋势返而动盲因势见而变——淡市低金点差子精样选汇孟集前言受多晓重严断厉政稍策的敌影响培，20奋11年下项半年躺的东准莞楼谎市陷址入冷新清。迎客户独观望谣情绪持弥漫织不散朗，开猾单变斤得比维以往容任何堆一个税时候贤都更订加艰把难。鞭在这手样的经形势弱下，同中原梢各个紧项目板该如燃何突犹破？20寇11年12月21日，糕由中葡原地扔产策刘略中险心牵扇头组毁织，控各事偿业部辩、商仙业部目参与匙，在午金格萝士酒栋店7楼多呀功能棵会议剑厅举厌办了朱一场主题排为“昌谋势调而动恳，因颠势而棒变”没的淡市“金点粱子”分享商会。升董事凡总经锅理、敢各事执业部段总经烧理、感总监泽、各破位同轿事皆艇出席锄本次帽分享读会，与蜻同事尚们一崭起群策布群力鹿，为围淡市扛开单绳出谋喉献策旧。整个舒活动槽过程僵中，鞠同事义们提违交的姐“金帐点子巩”共10钓0余条年，小距组讨冶论出待的金贱点子捏共60条，系其中旧有部钻分是源重复辟的。策略化中心毅对各位畜同事个人狡提交猪、各舍小组诉汇报芒的“割金点聚子”俱进行什整理遣、分逝类归纳，希俯望它碌们能拨够在谜实际嫁工作忌中给宝予各她位灵方感，汽从而裳为自参己的危项目宾找到餐适合抱的突萄破之迎路。销售现场发展商客户营销成本控制不降价突破限价加速回笼资金客户良好口碑维护购买力低决策周期长信心不足淡市弟下常裹见的姐营销沾难题营销认推广上门所量少人气筋不足成交荒率低常规殖的营喷销推固广效浩果甚孙微淡市凤应什对“金起点子飘”销售现场上门量低成交率低老社区宣传活动地点分散购房直通车大批量call客一网打尽三级市场分行经理建立中原房地产实体超市小组卖房送房上门电商平台做联动人气不足魔法看楼通道特色看楼一证抵万金一单打尽客户看楼送围巾发展商营销姑成本渔控制与高货端酒里店合页作赞助夕企业过年会全民换营销买房眼送房与保恨险公略司合身作全家怎老小蹈买房低成骗本事矮件营化销不降养价吆喝睡式卖润房剥削输合作讨单位小组卖房你过年，我买单一证抵万金商铺车位现行看楼送围巾加速认回笼湖资金购房龟送旅觉游购房煮送爱任心基劝金购房撤送黄婆金等淡市垮客户机维护突破型限价滩规定淡市习应净对“金来点子船”客户购买力低信心不足三年0月供降低首付十年0月供零售业销售买房送平方换房计划裸购决策周期长试住特定单位内部员工购房优惠保值回购售楼中心晒成本营销推广常规推广效果甚微带链接的短信微博关键人营销搜房狂0元起价，网上售房无底价抢房微房产iPhone客户端做营销微博营销淡市尝应敌对“金盛点子绿”一、解决销售现场难题成交率低人气不足上门量少大批量call客购房直通车老社区宣传大型开发商旗下拥有多个小区，可在这些社区进行新楼盘的广告宣传和推广。在社区内拉横幅、插彩旗引起老业主的关注，同时摆展摊提供咨询，举办公益讲座，聚集老业主集中宣传。如宏远江南第一城，在江南雅筑、江南世家都做了大规模的推广，在老业主中引起了较大的关注，效果较好。但是注意应用方式得当，不能引起老业主的反感。（推荐指数：★★★★★）活动并非一定在售楼处，通过分散活动地点举办活动，吸引更多的注意，在淡市中显得尤其意义重大。如富通天邑湾，曾在东城、莞城、南城、万江等区域的大型商场门口宣传“低碳环保”的生活理念，比较受认可，也吸引了更多的上门客户。（推荐指数：★★★★★）活动地点分散在商业旺场人流量比较大的地方做项目外场展示，甚至可以同时组织兼职大学生派发项目宣传单张并简单介绍项目、征询对方看房意向，同时开通购房直通车，将外展场的意向看房客户集中免费接送到项目现场。增加销售现场人气，拓宽客户渠道，为意向看房客户提供免费交通，增加上门率，特别是对于一些交通不是非常便利的项目尤为必要。（推荐指数：★★★★★）客不动我动，主动电话CALL客，每天定额完成任务；派单行动，销售、策划亲自上阵，与市场客户亲密接触，主动出击！万科紫台金街商铺销售，项目组成员每天电话call客超过3000个，每天外出派单2小时，外发单张超过3000份。金街的开盘售罄，绝对是紫台每个销售精英的汗水堆砌而来。（推荐指数：★★★★★）提高上门量建中哗原房题地产距实体筐超市电商什平台做联朋动中原淘的通泰讯录哈里能算找到抓三级菊市场起各个类分行寻经理为、组辅长的色联系育方式俘。可廊以把凭自己柳项目轰的资妻料快召递给谷中原或分行本经理旦、组漠长，讽让他杨们在卷冲业托绩的晃时候曲，能每主动北联系料到自回己的炼项目锋做联匆动。（推晒荐指极数：★★扶★★稿★）一网凡打尽猴三级硬市场气分行姐经理广深印联动拘之路先已越鸭走越瓦窄，墨可以沈尝试艇突破笋原来口的二稠三级伶联动爪方式秀，运落用电夜商品县牌，恭与拉朵手网派、美贷团网份等知牺名团历购网绣站合劈燕作。搏最大弃程度晚地利马用他山们的蜂平台廉，争片取到备更多膊的客塘户。（推蜜荐指懂数：★★阻★★）在高他端、枕人气艇旺的法地段承租下谨铺面序，集恩中铺丝式排中旨原的拿所有魔在售弦楼盘踏，建粱立所沾有楼逢盘的赔“公圈共售朴楼处扛”。皂可以番与各悦项目大开发径商进偶行洽毙谈，尸由开斩发商笨投资旗，中筝原执征行。（推责荐指铜数：★★武★）提高岂上门灰量提升现场人气展特色看楼策略

魔法看楼通道示设立两条看楼通道，一条是常规的看楼通道。另外一条是“魔法通道”，沿着通道，设置各种礼物。在客户看楼经过的时候不经意的弹出来，给客户充满惊喜的同时没有惊吓。通过魔法看楼通道，吸引更多的人前来看房，起到长期暖场的效果。（推荐指数：★★★★）改变以往电瓶车看楼的方式，根据各个楼盘的特色而设定有自己特色的看楼方式，如宝马看楼，马车看楼，甚至游艇看楼。（推荐指数：★★★）提高成交率在天气寒冷的冬天，对上门的客户都送上印有项目LOGO的围巾，让客户感受到我们的温暖，同时也可以起到大范围推广的作用，此策略是从心理层面打动客户，但是注意围巾必须要保证质量好。（推荐指数：★★★★★）一证抵万廉金看楼送围巾结婚慎证、岩准生侍证很捉平常极，但胶是拿耳它们瘦前来巩来买阶楼，内现场懒可抵10万元眼。以计此相株配合构，在笨现场怨举办桃各个替年代沙的婚伙纱秀仪以及魄宝宝军成长虑计划梳，增迟加现改场的尿氛围勤。（推仁荐指次数：★★表★★为★）小组卖房团队河协作礼在淡蚕市中失显得费异常惩重要妈，小织组跟吐进每拴一批结客户测，在税现有母上门萄客不中多的岛情况袄下，尾提高成交率。此骄策略蚀能避坊免因橡为个抹人的半能力盏问题凯造成舱客户坦流失投。（推手荐指富数：★★孙★★旦★）一单闸打尽客燥户淡市细下运求用平猫台作扣战。阁把中朝原所萌有楼辅盘信时息集呜中到抬一张A4桥/A悉3纸上茧，精列美制哨作。权摆放带在售悟楼处广，也剥可以容派发紫给客主户。负尽量逼做到唯成交重的客拾户都刺在中讯原的础楼盘出，对愚提高学公司鞠整体雅成交崇率有让帮助默。（推奔荐指排数：★★洒★★）送房上门建立爹一支遵业务冻素质狱高的系直销胖队伍，把房恐子送蜡上客释户的振门口席，这惯是传裁统的昆坐销虹模式浓所无请法做忌到的哭。甚梯至可躺以把族渠道碰化销姨售无盗法覆烧盖的压市场翠其他雾角落蔽全部吐覆盖滥，在缎最大始程度帜上把乐销售读推向昂市场据的最论纵深备处。（推净荐指辫数：★★蛋★★）二、解决发展商难题加速回笼资金不降价营销成本控制客户口碑维护突破限价规定买房送房活动实际是泛营销。客户买了房之后，给客户排指定房号，让其销售。成功售出该房号后，发展商给客户佣金。（推荐指数：★★★★★）赞助企业、企事业单位的年会及答谢会，现场进行宣传和推广，赞助带有项目标志的礼物等等，可以很好推广项目，且精准性非常高。（推荐指数：★★★★★）与高端酒店合作与高端酒店合作，让客户到项目现场领取年夜饭折扣券，同时在餐券上印制项目信息，增加客户到访项目，同时促进成交。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本赞助企业年会开发商内部、中原内部、合作方内部，外面所有的人员，介绍客户上门成交均有享受一定金额的成交奖励，充分调动相关人员的积极性。（推荐指数：★★★★★）全民营销买房送房与保险公司合作每家保险公司都有大量工作人员挖掘客户，与保险公司合作，充分利用保险销售人员的资源和工作特性，为项目大规模挖掘客户。（推荐指数：★★★★★）发展商给费用做关系营销，设立专门的拓展小组，对经济实力雄厚的机关单位、企业公关，还可通过相关人员拿到实力购房者的电话，进行全盘扫描。（推荐指数：★★★★★）具体操作是购房时来的家人越多，折扣越大，当然折扣有一定的封顶一方面保证了享受现场的人气，另外一方面促进成交客户的圈层营销。（推荐指数：★★★★★）低成本事件营销善于找合作资源、整合资源。美容机构、理财机构等往往与楼盘有共同的客户源，与它们合作，尽可能减少活动的成本又能取得比较好的效果。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本全家老小齐买房不再局限在优雅的销售大厅里等客上门，而是出击撒网，用各种手段叫卖自己的房子。全城派单，最大化地把项目信心传递给客户，增加项目的影响力。（推荐指数：★★★★★）吆喝式卖房极致关系卖房剥削合作单位发展商高层推动，采用强迫或者逼迫合作单位买房，如购买了可结余款，团购力度相对较大，如万科翡丽山；但要严防发展商会利用此种方法剥削中原。（推荐指数：★★★★）签署保密协议层层洽谈法

逆市封盘VSVS每个忠人都澡有占弟便宜醉的心摸理，膏充分浪利用斯其心历理，杰给予客户一定努的优绍惠，旋同时晨让其抓签署马一份聪优惠嘱保密止协议腔，使竞客户大自己财都认跑为比田别人聚购买级得更户实惠。（推给荐指落数：★★率★★框★）面对没诚意心客户谷，进隙行层菌层洽堵谈，讲先由首销售拢员进辈行项酬目介箩绍、究算价心等基傲本信铁息；骗再由肝项目秘经理净深度诵洽谈警，并简给予斧一定迈的优镜惠；伤再由或总监列或总表经理宅出面薪洽谈吃，给扇予特死定优暴惠。事实新上仅帜是把恐原有俭折扣笔放完术，但给足鸡客户阻面子。（推有荐指抓数：★★钟★★旧★）不降软价高调丹卖房蝴，通炒过现阁场接霉待传民递给贩客户：我们丝式不是概求着钉你来通买房行子，纠想要剪买房撒，就耕必须安按照脱我们围的规帅则来。此类臭方法晕若是超在区否域垄吸断非植常强抱的房萄地产此开发咽市场舰，完获全可剂以众沙开发眨商达惑成市叨场联由盟，昆慢慢尘的给衬到客怀户信易心。（推围荐指鞋数：★★）不降斩价卖救房住宅间市场微受政氧策压摩迫成幸交惨更淡，曾此时增如有肺商铺吉、车虽位，念可灵饲活变威通让移这些哀不受惠政策截影响忠的物躁业先别行。撇即便帮在卖亦不出任房子沉，资专金回隔收不乌理想划的情拖况下君，没内有哪积家公佣司承伞认自远己资映金链叼紧张粗。当宝前除惜了不箭少楼挨盘加犹大优讲惠促于销力毙度外铲，开啊发商者还特躺意加遵推此晒前保岸留的供车位药、商驻铺。销这是手当前坏开发擦商回慈收现邮金流跑最为闭有效到的方葱式之好一。神万科纱紫台纽奉、弥痛珍道倚、东真城国鬼际、增中信摊凯旋福公馆额等楼沈盘在姐淡市夸下推挥商铺牌，皆畅取得若了不玻菲的岗销售躲业绩犁。（推渔荐指耻数：★★笛★★姥★）加速品回笼诵资金商铺墙、车位软先行你过年，我买单即年前所有认购客户均可享受从年初一到年初八的消费报销优惠，客户提供发票即可，最高限额2万元，年后可以直接在签约时减房价，给客户一个很好的宣传噱头，你过年，我买单；（推荐指数：★★★★★）购房送旅游临近春节，很多人趁春节期间组团出外旅游，如在买房赠送组团旅游，一方面对买房者而言吸引力会比较大同时还可提前建立邻里关系，和谐的小区氛围也是很多人买房时很看重的。（推荐指数：★★★★★）淡市煌客户躁维护购房送5万爱心基金富恒·浅水湾为把价格降到客户可接受的水平，同时规避东莞政府规定的优惠幅度不超过85%的规定，采取购房送5万元“爱心基金”的优惠措施。业主收房后，根据购买家私家电、装修材料等出具的发票进行报销（推荐指数：★★★★★）

购房车位、黄金其实也是转移房价到别的物品上。12月份东莞万科麓湖别墅更推出“买房就送1斤黄金”的举措。成交后将赠送买房人1斤黄金，价值17万元左右。除了制造噱头外，更是变相降价。（推荐指数：★★★★）突破顺限价谋规定三、解决客户难题信心不足决策周期长购买力低解决客户购买力【花样年君山】近期打出的广告，客户付了首期款之后3年内的月供全部由开发商支付，3年之后由客户继续支付。实际上就是让利，直接减了十几万。（推荐指数：★★★★★）降低首付3年0月供首次映置业佣首付甲三成混，其童中客苏户只钓需要轨交一慨成首抵期，相另外翅两成缘瑞首期买由开假发商归垫付芽，其揪中一贺成首炭期客延户在荒交楼具前分鉴期付狂款，直接元降低殿置业远门槛星，刺六激成颜交。（推授荐指等数：★★案★★最★）10年0月供可通锄过开宅盘抽顷奖的蚀形式痛，抽珠取一绿定名尘额“10年0月供毕”的撕客户紧，由蜡开发饺商直羞接在躬房价确中减仓去。炸作为承一个恒噱头里来做岁，吸伏引客绞户成岁交。（推唱荐指脑数：★★僵★★两★）零售纲业营销学习仔零售拴业营大销的冲做法钉，有单买有耀送。症如买债一房宵送一锻万，绘买两倾房送写两万捷，买皆三房理送三完万。打买的摄越多焦，送册的越暮多。（推电荐指跟数：★★初★★记★）买房送平唱方买房荒送钱伶的方婚式过帐于普拾遍。雨可以字换一膊种方幅式让壳利给刺客户再，买水房送删平方面。比沾如买10衔0平方季米的蔑房子害，只稻付90平方为米的辣钱，遇送了10平方参米。裕此操忘作方码法有港一定食的法年律风届险，卷须咨却询律极师相条关细辣则后低再实材行。（推烘荐指抗数：★★峡★★）解决客户购买力购房免除契税、印花税、律师费等，这是变相的降价，在一定程度上减轻购房者的负担而为购房者接受。如光大景湖荣郡，采取的“7+1”青年置业计划行动。（推荐指数：★★★★★）

换房计划

裸购房子也可以以旧换新，可参考中海地产的做法，评估出旧楼房与新楼房的差价，业主补上其中的差价，就能住新楼盘。但此种做法有可能会遗留下大批的二手房，处理这些二手房将是棘手的难题。（推荐指数：★★★★）

试住试住是最纯粹的体验式营销，是应用较少的小众促销手段。分为短期试住与长期试住。短期试住主要针对销售中的期房，居住理念需展示；长期试住主要是销售中的现楼低首付入住。在规定的时间内，如购买，则试住租金抵扣首期款，如不购买，试住租金为房租，退还首付。（推荐指数：★★★）特定欣单位苹内部荣员工轰购房象优惠操作黎方式第一苍步：以正遇式的导形式可向外锦铺放闸内部秆员工问购房朝优惠貌政策荒，宣鸟传阶蜂段。财（销因售同尺事必师须保馒持神途秘的箩态势丧去通委知客耍户，赞让其膝充分幅感觉喘优越询感）第二恋步：充瓦分正搏式化神，在公瞎司网苹上公朵布已审魔批的咳员工厌通知权，销义售经担理把德握网缓上公始告信箱息，忧然后问把客完户集检中销仆售现脱场，汽制造40孙%未通罪过的风假象卸，销朴售经纪理释圈放信御息，驱然后垄客户您集中取选房夹。第三欢步：要有崖足够粪的折掉扣，夺面价痒往上挨调几射个点伏，然搭后让娃客户绒真正友感受袖到优璃惠，写一口俱价86折，塘疯狂库抢购盾，实暗现成巾交。要求公：销修售经亦理对银待客弄户必绝要一沃视同赖仁，痰统一仇释放待折扣坐，选继房当心天过塞后，卧折扣防马上朝收回漏，下烦周同夜一时虽间再反次释嘱放，比实现葵持续障成交色。效果母：佳兆峡业﹒爹东江僚豪门12月上词旬成交铅量同赤比11月上首旬翻快了两藏番（推匙荐指防数：★★舒★★匀★）解决还客户腔决策波周期溪长售楼光中心送摆放胆展板格，在达上面华公布暗楼盘登的成而本信嫩息，渣让客表户明执白房末价的条组成绕，化播解价忽格抗忧性，奋停止愿观望衡。这慨一方岛法的存应用送适用沾于高滩地价贵的楼勾盘，龄确实并是开优发商急“利祝润空筐间有溪限”棕才晒兰，否案则效济果适文得其漫反。（推谁荐指杯数：★★分★★）售楼拣中心扛晒成近本保值充回购在规孙定的外时间利内，客挤户购脏买指华定房隔源，计只要柱业主都想退呀房，隶都可冠以在约定置的时岛间内无条卫件提扎出退偏房申数请，胡开发泪商将纠按原俘购房斜合同种