上海电子商城营销执行方案OK

上海电子商城营销执行方案2006年7月勇敢者的游戏执行方案——推案节奏推案时间推案分布推案体量预期去化率整盘累计去化率面积占总量比重套数9月23日二号楼3楼2599.585.6%206新推量95%以上5.3%9月24日—9月30日一号楼1、2楼50%、4楼；二号楼2楼19909.9742.9%799新推量50%以上剩余量5%22%10月1日—10月14日一号楼1楼50%、2楼25%；三号楼2、3楼11801.925.4%602新推量50%以上剩余量40%以上43.3%10月15日—10月31日一号楼2楼25%、3楼；12134.926.1%757新推量50%以上剩余量15%以上60.2%46446.352364推案演示1F2F3F4F一号楼二号楼三号楼9.23首次推案9.24二次推案10.15末次推案10.1三次推案

推案理由

首批推出的总量必须保证当天完销，造成轰动效应。首批推出的房源价格必须能起到支撑整盘价格体系的作用。二次推案必须保证房源的受众面广泛。二次推案借现场热销气氛及明显价差来保障销售速度及消化问题房源。三次推案充分考虑丰富二次推案后剩余房源的产品组成。三次推案房源及时间点的选择为制造第二次热销场面提供保障。末次推案的房源选择避免了问题房源的堆积，为项目完销奠定基础。末次推案的房源选择也为价格提升让出有利空间。

推案控制

开盘前必须有效售出1500张贵宾卡。阶段推案时必须满足上批预期去化率，如低于预期的50%，则推案时间顺延，如高于50%，但低于70%，则采用销控来满足对外70%的销售率。阶段推案时有效贵宾卡数量必须大于或等于本期推案的总套数，否则推案时间顺延。（二次推案除外）原则上顺延时间不超过一周。根据前两次推案当日去化情况，若单层销售率当日即达80%以上，则后续推案可适当调高该层价格。根据前两次推案单层去化情况，若单层不同价格区域去化速率差异极其明显，则后续推案应适当调整单层不同价格区域之间的价差。重要时间节点9月10月11月12月8月8.31预证取得完成60%整盘均价：15000元/m2年底蓄水期1销售工作推广配合强销期9.23开盘持续期清盘期完成20%完成10%蓄水期2蓄水期1时间：8月10日——8月31日目标：积累200组意向客户（上海）方式：派单（上海）、电话直销（外地）目标客户群：以行业内个体经营户为阶段主要目标客户，如：电子元器件市场——科技京城、晶滩电子、万国电器等消费类电子市场——太平洋、百脑汇、赛搏、颐高、芙蓉江电脑城等二手电子市场——虬江路赛格电子、虬富电子市场等通讯类电子市场——不夜城商厦、地平线通讯市场等零散电子类商户——北京东路、天津路、宁波路等蓄水期2时间：9月1日——9月22日目标：发售1500张贵宾卡方式：上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动外地——大众媒体（江浙）、电话直销（北京）、设点（深圳）主要工作：发售贵宾卡（钻石、金、银）确认自营客户及优惠方案开盘流程演练并优化业务流程演练并优化落实销售、签约、开盘场地及设备组织外地看房团来沪组织并实施电子产业论坛大会上海电子商城贵宾卡发卡细则

发卡时间：2006年9月1日起发卡对象：所有上海电子商城意向客户发卡细则：上海电子商城意向客户须支付意向金人民币壹万元整，可申领贵宾卡一张，一张有效身份证件最多申领2张贵宾卡。上海电子商城贵宾卡采取实名制，不得更名及转让。上海电子商城贵宾卡分钻石卡、金卡、银卡、普通卡四类。钻石卡申领时间：2006年9月1日—9月7日，逾期停办。金卡申领时间：2006年9月8日—9月14日，逾期停办。银卡申领时间：2006年9月15日—9月21日，逾期停办。普通卡申领时间：2006年9月23日—10月14日，逾期停办。上海电子商城商铺将分批推出，每次推出采取持贵宾卡客户至现场参加公证摇号，抽出进场认购次序，认购时先定先得。当天抽中进场最终无认购者视作为放弃，同时失去贵宾资格，未抽中的贵宾客户可参加下次公证摇号。至项目全部开盘仍未抽中及自愿放弃者，均于2006年10月25日至27日之间预约退款，客户须凭本人身份证及贵宾卡全额无息退还意向金。凡抽中者凭有效上海电子商城贵宾卡一张限购一套商铺。持上海电子商城贵宾卡当天成功认购者，钻石卡享有：意向金壹万元人民币抵用贰万元人民币的优惠；金卡：意向金壹万元人民币抵用一万五千元人民币的优惠；银卡：意向金壹万元人民币抵用壹万三千元人民币的优惠；普通卡：无优惠，仅享受摇号资格。所有贵宾卡所享受的优惠均在签定预售合同时抵用。本细则最终解释权归上海电子商城有限公司所有。上海电子商城专属客户优惠方案

专属客户须具备条件：所持营业执照必须合法有效。所持营业执照经营范围内涉及电子元器件及其相关类产品。营业执照上所注法人必须是所购买商铺合同中的产权人之一。专属客户在签定商铺预售合同时，享有总价1%的优惠折扣。专属客户优惠可与上海电子商城贵宾卡优惠累计使用，贵宾卡优惠部分优先计算。专属客户在认购前须告知甲方并填写专属客户确认书，在签约当天须出示营业执照原件后方可享受优惠。专属客户须承诺提供的营业执照为真实合法有效，若经甲方查实为无效证照，则客户愿意向甲方支付优惠金额的十倍作为违约金，并同意甲方从其收益中直接扣除。上海电子商城专属客户限额前200名。本方案最终解释权归上海电子商城有限公司所有。强销期时间：9月23日——10月31日目标：完成60%的销售目标（27868M2）方式：上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动、房展会江浙——房展会

主要工作：开盘认购流程大定、退定流程签约、退房流程换房、更名流程人员配置及设备、场地要求持续期时间：11月1日——11月30日目标：完成20%的销售目标（9289M2）方式：上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动

主要工作：加快签约速度及资金回笼速度前期销售工作总结，调整后期销售计划滞销户型整理，调整销售方案及销售说辞老客户维护，加强口碑销售力度制定清盘期促销方案清盘期时间：12月1日——12月31日目标：完成10%的销售目标（4645M2）方式：上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、促销活动江浙——大众媒体

主要工作：加快签约速度及资金回笼速度调整并实施清盘促销方案老客户维护，加强口碑销售力度楼市主角：阶段性高频率抢占主流报纸媒体全接触：地铁、公交、TAXI，大众交通全覆盖网络杀手：买断300万网民第一视线撒网捕鱼：4-5个市区邮政客户全覆盖屠城计划执行方案——推广计划执行鹿方案——推广昌计划蓄水拔期：8月初——9月中月旬推广冶目的遭：开旗展全慢面攻澡击、抓饱和亲攻击胞。全费方位崭、立看体化誓宣传愁，创贤造全积城轰朋动的梁效应姻，使乏片区穿、企堆业、病项目姿“三由形象棕”共相同提严升。推广肃主题僻：上海搂电子静信息晨行业裁第一窜品牌寇！主打孝产业申地产视投资适概念利，同屿时突软出以挑小搏依大的喉资金证杠杆可效应半，掀糠起一引场全疼民投掉资热期潮。事件烦营销宵：新隶闻发课布会叙；邀姑请中房诚国电奏子商禾会会辫长作陡为本殿商城梳形象役代言尿人，午举办马行业尊峰会布，构笛筑产下业内蜜领导石者形每象。费用后预算让：万执行念方案——推广指计划媒体通路投放时间投放形式刊例实付网络媒体10万搜狗全投放9月300万次0.02元/次6万搜狗关键词投放9月80万次0.05元/次4万杂志媒体

22.24万上海楼市9月封面拉页12万8.16万租售情报9月封面10万10万理财周刊9月扉页6万4.08万蓄水若期：8月初——9月中兄旬媒体通路投放时间投放形式刊例实付易居会客户服务10万电子企业名录dm邮寄9月2万易居投资客户dm邮寄及短信群发9月8万公交系统广告147.96万北京东路全车身广告

9月起3个月

6辆

35.4万22.36万地铁内部相关广告9/15-10/15

70万地铁I时代报9/15-10/153次43.5万28.3万东方明珠移动电视9/15-10/1515秒24.3万18.3万出租车副驾后袋9/15-10/153000辆9万蓄水茶期：8月初——9月中支旬媒体通路投放时间投放形式刊例实付电视广告20万今日房产9月20万账单直投39.6万邮政直投9月100万份30万25万电信大客户帐单9月5日20万份8万5.6万中国银行金卡9月5日4万份12万9万报纸广告万新民晚报新闻晨报Sp活动70万3地外围推广50万行业峰会/新闻发布会20万合计万元蓄水讽期：8月初——9月中蒜旬开盘饰强销崖期：9月中卖旬——10月底推广株目的导：精确重打击伴。深惠刻解币读和勒剖析苍项目叨的创庸新的骆投资奸理论袍和财座富思下想，秀精确猫打击态，将是宣传输内容舟精确霉落实裁到目嫁标受甘众。推广核主题导：20枯06年上扑海投洽资主偏导方步向！主打店高回勺报的温投资港体系潜，强扰调本气项目得所代递表的涨新型主理财处模式棋，址造成其的社亩会新抱闻、挂行业咽新闻牺、投邪资新炒闻，如吸引妻投资魂者关横注，翅引导璃投资锦资金律的流吹向，闸继续体形成纵社会附热点拼。事件链营销题：运用衰体验挠式产煎品推休介会航，为直投资吨客提肝高良削好的需传播忌空间掏。费用虑预算吵：万执行晨方案——推广拍计划执行粒方案——推广届计划执行洁方案——推广飞计划媒体通路投放形式刊例实付报纸广告万新民晚报新闻晨报其他媒体：青年报、证券报、温州晚报等75.4万47.87万Sp活动60万10-1房展会50万高档推介酒尾酒会10万合计万元开盘会强销弓期：9月中坦旬——10月底持销深期：11月初——11月底推广地目的焦：重是点强合调经先营模挠式。像行业鼓佼佼绍者晶准滩电断子和踢自用羽客现唱身说沃法，帜营造没持久娱的经盾营环狂境，芒推动拿口碑黑营销猾。推广瓶主题艺：经营博力就皂是生汤产力员！主打穿经营贝模式罩系列窝评论筑，营漆造舆固论，槽增加敲经营雹者与厅投资艺者信赠心。事件受营销恶：招商份发布报会、堪商家斜入驻麻签约传仪式秀等执行滋方案——推广定计划清盘椒期：12月初——12月底推广籍目的灿：定匀点清摸除，平将尾庭盘清件空，油巩固司投资砌者与殖经营犬者的逼信心杂。从面促销和活动恳等方赤面对匀项目克进行朋一系抬列跟泊踪宣罗传，麦巩固悦成果姑。推广穷主题货：舆论狭上海缎！通过昼强大妈的、眨正面霸的舆砖论导茧向，店通过决各种昨传媒纷，向丛广大兵置业穷者与永经营误者，压发布肤这样承的坚饥定信蚕念：鸟投资骗上海焰电子窄商城凤是明纠智的倚选择洞。事件量营销懒：现象萍评论洋、老迟总/专家弃专访炎、市民票访谈首等费用剖预算泪：万执行幕方案——推广昆计划执行糊方案——推广迅计划媒体通路投放形式刊例实付报纸广告万新民晚报新闻晨报Sp活动20万招商发布会10万财富论坛10万合计万元持销寄期&清盘禾期：11月初——12月底执行融方案——推广冶计划媒体通路费用估算网络媒体10万杂志媒体

22.24万易居会客户服务10万公交系统广告147.96万电视广告20万账单直投39.6万报纸广告万Sp活动150万合计万推广恋期营默销费舌用估酒算（不拢含户代外费昆用）执行挠方案——推广斜计划新民晃晚报&新闻慰晨报林媒体漠计划执行茎方案——推广严计划新民驾晚报&新闻英晨报粪媒体横计划新闻名发布钉会行业故峰会产品苹推荐故会招商火发布扎会沸城锦计划第三蕉部分香事件领营销财富房诚论坛主题邀请翁人员活动然目的新闻态发布鉴会说主流晚媒体未相关邻媒体掠通观过媒泄体发口布信甲息产品波推荐毙会充相亩关要留人、贞积累洒客户委扩大阴市场类影响涨力招商嫩发布亦会笋经营耻公司劳、班增强赔投资兆信心自用&投资民客财富痒论坛夹财富毛人生跟现场惯访谈吊口碑该营销银、舆侮论上溪海行业册峰会缘瑞提悄高项丈目知论名度中国驼电子去商会贤权威歉领导满、自佣用客馒市场横、主鞠流媒剪体第三烧部分种事件泽营销活动嘉目的活动各日程06年9月(时间牺待定)活动爪场地金茂省大厦美一楼归会议羞厅（谈可容稠纳20惭0人）邀请利人员中国怕电子晨商会吗领导务、商效业地捕产专勤家、垮区领渔导、览行业患专家奶等活动述内容由商扁会、痰开发伤商、薄代理榨公司脖介绍敏项目现场谨提供凉沙盘烫，安豪排讲调解员贿现场淋讲解胸项目汪特性雪和地碍理位丢置安排管行业利权威苹、商佣业地赏产专欠家、似开发馅商进满行专福题访酿问酒店莫安排co裁ff亿ee拍b稍re第ak协调篇现场眼气氛以商愈会领嚼导、鹿权威躁牵头猜通过捎平面喘、电滨视媒泡体宣松传，逢传达亮电子葱商城附信息邀请继媒体主流宴媒体猎、电暴视、抓报纸斥、专馅业网懂站同验步实炕况、民专业/行业理报刊将、相著关新翁闻报障道活动园预算会场砍租赁福用餐开：6万、隙会场芒布置波：2万、驻媒体违邀请闪：2万仿合澡计：10万新闻金发布明会上海居电子苏商城筝项目鲁新闻搬发布异会电子熔商城·代言挤投资活动你目的活动哪日程06年9月(时间促待定)活动题场地科技存馆会既议大息厅（锯可容巴纳50喷0人）邀请异人员中国阻电子拦商会汽、商景业地崇产专械家、疲行业俩专家息、自娃用客民市场活动兔内容活动妥前期睁进行另报纸蛛广告舍大力哥宣传章，吸席引投麦资客慈关注安排共与行督业相傅关的聋论题鹅探讨贵宾嘴卡发推售，唱锁定泥有效殃客户您（发卡倒规则列：1、50定00元购艺金卡和一张成，开体盘时唯可优先重选铺舍、并党享受98折优各惠。2、一券铺一员卡，货每人薪最多都可买沿张两挑卡。3、贵陡宾卡只衬限开军盘当识日使桂用、板不可季退但音可转餐让。以商忆会、股行业感协会体牵头,探讨译行业坛发展须等高已峰论芹坛邀请笨媒体主流庄媒体始、电酒视、蚀报纸次、专坏业网邻站同长步实价况、早专业/行业驱报刊抓、相险关新仔闻报幼道活动踢预算行业呈峰会上海径电子诉商城李行业纯峰会科技咸商铺照时代会场痛租赁渠用餐接：6万、盐会场眠布置奴：2万、蛾媒体茂邀请只：2万敏合度计：10万活动厘主题“电子梅商城彩－－孝－科嘴技之骄光倒财富小之源”10感-1人海奋计划暨上芦海电丑子商忙城产恭品推腐介会运用疤权威腊专家蓝的投恨资点炒评，挡充分柜展现伏项目锄在行室业内液的价猎格优达势活动第目的活动进日程06年10月房朵展会活动乓场地上海鹿展览盈中心检展台邀请她人员名主韵持、中国降电子悠商会蛙、行叛业专鸭家、暖目标唐客户碧等活动防内容现场迷安排娘大型华演出尿、抽凡奖活胁动，元名主勺持持赵场安排辜商会医领导渡发言透、专至人详恨细介斯绍产上品安排忧现场览看房邀请醒媒体主流喂媒体镜、专拔业网陕站同输步实县况、烂专业/行业究报刊繁、相丧关新集闻报朱道活动短预算展台诸租赁臣搭建竞布置巡寿：50万、梳媒体稼邀请币、名州主持苗、表差演、辫礼品样等：10万，券合计楚：60万高档倘推荐夜鸡尾炕酒会招待偶发布在、签希约仪近式利用见招商械发布厉及签肝约形挪式，嗓增强岛投资扛客信任心活动顷目的活动角日程06年11月(时间剖待定)活动愁场地项目纯周边芹四星粘级酒驱店大杨厅（20柴0人左嗓右）邀请薄人员中国六电子逃商会瓣领导析、经汇营管辛理公罗司、息入驻历签约尊商家帖、目锦标客轰户等活动章内容由经迈营管提理公塑司主续持招观商发拆布说誉明会现场抬安排址正式在隆重允的签唤约仪涨式，咬提高用项目替权威勺性现场悟媒体喉进行纽奉自由讲提问冠及现赶场采垦访相可关项你目问张题现场码制作蓝项目效展板的，展昨示项训目优形势，牙提高悔项目引知名第度邀请粒媒体主流铃媒体别现场旨采风递、签颂约仪斯式软锅新闻箱、报类纸广界告（蛛费用忍另计斩）等活动灯预算会场紫租赁太：2万、宏会场滔布置龙：1万、剩媒体离邀请水：2-贸3万泽宴精会：4万跳合计铃：10万招商牢发布络会掘金命时代·财富交论坛暨上箩海电员子商飞城投些资理粱财峰举会运用旁权威骂专家鸦的投非资点首评，工充分鉴展现径项目奥在行客业内蒜的价粥格优啊势活动越目的活动风日程06年12月(时间梯待定)活动喉场地上海未电子兵商城炒售楼片处内邀请遥人员商业煤地产阿专家蚁、行捆业专英家、团开发偿