万科城市花园-物业管理服务方案

VVANKEGARGARDEN武汉市万科物业管理有限公司服务模式实现计划及要求•10社区项目概况72610m2以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000m,其中含较大规模的公共商业mm各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地(脊)和儿童公园。至三期开发建设。1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线一既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中、一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路一天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生mmmmmm活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接2.项目主要经济指标(设计部提供)A.基本情况：行行政区域江夏区区8路6.2118万科城市花园社区规划总用地面积含居住区用地面积总2住宅建筑面积2公建建筑面积2户总户物业类型物业名称道积面待筑数征建总人人户均建筑面m2m含待征道路容积率不含待征道路容积率建筑密度停车位地面停车位半地下架空停车位停车位/户数住宅建筑面积毛密度m2/ha住宅建筑面积净密度m2/ha毛密人毛密净密人净密绿地率(与占地面积的比率)小区道路面积积123万万万度296度479水体面积小广场数量B•户型指标:联排别墅(联排别墅(m2)户型指标规划总用地面积(ha)居住区总用地面积(ha)计容积率总建筑面积(m2)80积率覆盖率(与占地面积比率)总户数(户)总人数(人)(m2)建筑面积 000独立别墅(m2000250m2/80002.2%户情景花园(m2)J多层住宅(户初步预户29700.8% 户左右总面积(m2)21000会所24管理(m24一可编辑修改注：未计半底下车库及人防(平战结合人防地下室)26700m2C•配套指标: (一)生活给水：3.给水量：最大小时m3/dm3/d用水单位变化系数km3/m3/h9宅幼儿园商业服务(Q(Q=400立方米/时)DN04DN0(二)消防给水：1.室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。22.室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池(72立方米)供给。(三)生活排水：1.小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网,再直接排入城市污水管。3．化粪池选用：无动力排放式化粪池 阳台 (一)、供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电 (二)通信及智能化的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。 (三)室外管沟布置室外管沟皆采用集中排水措施，将雨(渗)水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。该项目目标客户群体具有如下共性特征：年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。的客户来说，城花的客户有更高的教育程度客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其。放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐色。free一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生开放的理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红制中心值班机制；居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。客户享受青草芬香和阳光沐浴。活的立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；援电话、传统的宣传公告栏。利的；free还涉及到社区文明建设、(二)“free”服务实现计划及要求完成时间完成时间工作内容工作标准项户服务客户服务中心设置亲善大使制1、分前台事务办理和亲善大使两大职能2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可3、设置在会所位置，使用面积约50m2包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡(含设备)、洽谈室业2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务着CI职员服(西服式样、蓝色面料、白色衬衣)分钟内可到达)，(与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通(结合外围巡逻安全员)社区文化策划有偿服务项目设置商业配套方案2、针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润;2、方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。环境现代与历史氛围营造方案业主忽略的点滴服务。2、开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明2、项目开发前后照片对比景点设定息服装紧身牛仔蓝色衣(轮滑保洁服务)开辟亲近绿地，供人休憩；修建人造鸟巢；建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培1、环境保洁(60人)2、家政：(10人)4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1个/半径40m)5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特占6、垃圾中转站设置(60m2)8、每两栋设有保洁取水点(对裸露管口作防冻处理)绿化(18人)地下自动喷灌系统选择PPR管材每半径50m绿地设一个电源插座(防水、防触电)尽量考虑雨水利用系统外围保洁实施外包方式。治安管理城花的安全管理方案主要以人防与技巡逻岗与结合；红外报警与小联动相结人防采用的内紧外松的管理模式循序渐进。小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗(楼内巡逻岗5个)，主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗(西装)，主要是以小区的整个风2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的(设岗位1个)。3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗(单车巡逻岗5个)，主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理(摩托车巡逻岗1个)。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起5、体现城市花园安全管理的风格，在主要的岀入口设置安全形象岗位1个(核心路与江夏大道交接处)。着美式作战服。6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗(3个岗位)。着安全楼内防交通管理消防管理小区智能化与小区控制中心联动的模式。在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离cm。24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理(设置1.5个岗位)。着安全员楼内巡逻岗。车场岀入口岗(4个岗位)服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。首期封闭为一个车流岀入口(道路宽度可调头)在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度(小区停放车辆实行非固定式管理模式)。，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。121233•公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于今后节约公用费用4•小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的重复利用，以节约成本。5•控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。6•内线电话系统(办公室、设备房、岗厅)、警铃连通宿舍1•要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后的水、电、气损耗支岀成本。.箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业主3•合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。800800平方米员要求和服务制度编制物业房标识服务特色管理处服务架构前台、后台人员服装体系文件人事行政制度物业管理用房识系统1、组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。2、家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提岀专业的解决方法，并能快速进行维修处理。3、城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模4、公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。区域责任化。结合现场制定班组内管理规定。。 (三)、社区人员配置方案1.管理处工作人员岗位任职要求基基本要求上验三年相应接受的内部培训他要求管理处经理具物业管理资格证书1•担任主管以上职务满一年以上2•熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3•具有较强的管理能力和领导水平4•通过公司评审通过物业管理资格教育作经验应接受的内部培训管理处经理助理应具备物业管理资格证书初级职称证书1•担任主管(含主管)以上职务半年以上其2•熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程基本要求教育他他3.具有较强的管理能力和领导水平要4.通过公司评审通过求教教育应接受的内部培训特殊应具备相关专业两种中级等级证书以上他要求1.在专业技术及管理岗位工作两年以上2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3.具有一定的管理能力4.通过公司组织的考核和资格审核基应接受的内部培训基本要求应具应具备相关专业两种初级以上的证书1.在专业技术及管理岗位工作半年以上2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3.具有一定的管理能力4.通过公司组织的考核和资格审核初级职称证书他要求教教育应接受的内部培训1.财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格培训或相关专业学历2.设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训3.专职或兼职司机须持有效驾驶执照武汉市会计证岗证机动车辆财政局武汉公安局车辆管特求求44•食堂厨师须持等级证书并通过健康检查5•品质管理人员需持物业管理上岗证1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能厨师等级证书健康证物业管理岗位武汉市劳动局卫生相关认证1.4普通员工(含班长)初中以上况应接受的内部培训班长训训训训训资格”培训、健康检查求