集团地产设计管理与业务交流

集团地产设计管理与业务交流一、设计管理的范畴与定义1.1设计管理的范畴：设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。涉及房地产开发的全过程。内容包括：从意向项目初判的跟踪,到项目决策中对意向地块的规划研究分析和概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作,以至到后期客服的维修、整改的技术支持。

房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，在所有标杆地产企业都处于被高度重视的地位，甚至决定了一个项目的成败。

1.2设计管理的定义：契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。设计管理中的任务管理作为业主方的设计人员，区别于所聘请的设计顾问单位（设计院）中设计人员最大的一点是：前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。1.3设计管理的目标：品质保证、进度控制、成本控制一、设计管理的范畴与定义设计管理不仅仅是管“设计院”！1.2.1设计管理中的任务管理好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到市场策划、成本测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。1.2.2设计管理中的资源管理在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，同时建立资源库。要兼顾以下几个原则：a.擅长原则b.成本和风险原则c.磨合原则d.技术优先原则1.2.3设计管理中的进度管理设计成果的完成时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。务求详尽，可操作性。一、设计管理的范畴与定义房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求转化成设计的语言，对设计托单位提出设计思路和设计要求。我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要取代他们的工作。一、设计管理的范畴与定义一、设计管理的范畴与定义设计公司、设计院地产公司设计部门房地产开发各个阶段两者工作的区别接受甲方方案设计任务书参与投资评审获取土地，提出设计任务书概念规划方案设计参与产品定位与策划建筑方案深化设计负责设计管理扩初设计负责设计管理施工图设计负责设计管理施工阶段工地配合施工现场配合、销售配合参与竣工验收与资料备案参与入伙阶段工作设计管理方面的区别作为服务方出现作为业主方（甲方）出现按照甲方的意图做设计做产品直线操作（技术条线）多线操作注重专业度强调的是资源整合能力质量、进度、成本的平衡意识较弱强调质量、进度、成本的平衡1.4设计公司和地产公司设计部门的区别职能型设计管理模式：主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能部门经理对产品设计成果负责2.1职能型管控二、企业现阶段宜采取的设计管理模式2.2矩阵型管控在这种组织结构中,项目团队中每一成员同时可能要受双层或多重领导,即不仅受职能部门领导的指挥,还要受一个或多个项目经理的指挥和领导。矩阵型设计管理模式：也称小项目制，成立以项目总经理牵头负责的项目中心，除工程施工管理人员外，同时各职能部门下派相关技术人员组成虚拟团队，虚拟团队人员受双重领导。二、企业现阶段宜采取的设计管理模式建议：在集团现有的人员编成、组织情况及项目实施基础下，建议在今后1－2年内采取矩阵型设计管理模式进行设计团队管理，以满足现有项目的实际设计需求为主；今后在专业人员全部到位、组织架构明晰之后再采取职能型管控的模式。二、企业现阶段宜采取的设计管理模式三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力。3.1建立规范化管理体系的意义负责设计产品研发，产品线的细分研究，项目投资拓展的规划技术可行性分析；进行项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(总体规划、建筑设计、结构、水电、景观、室内设计)，对材料设备选型定板；配合成本管理中心建立设计成本基准体系，建立从研发开始的成本控制理念与系统，提高产品综合性价比。组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)3.2.1设计管理职责三.2体系建立的组成要素与核心内容三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.2.2其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部门按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需成本目标；随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标；负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部门按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资料条件；负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议；负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容前期开发部门按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资料条件；负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计产品研发新项目规划分析概念设计方案设计扩初设计施工图设计投资

开发营销成本工程物业主线流程协作部门主责部门规划设计部3.2.2组织与架构优化三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计总监（兼）部门经理部门副经理专业组项目组（建筑师）项目组2项目组1项目组N产品研发组1结构组设备组景观设计组室内组材料组产品研发组2档案、部门秘书项目组设计经理制重点“前期方案+项目设计管理”专业组主管负责制技术支撑平台重点“技术支持+质量控制”三.2体系建立的组成要素与核心内容3.2.2组织与架构优化三.2体系建立的组成要素与核心内容3.3设计流程的细分三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系一级流程:

项目投资决策论证管理阶段流程(土地拓展）项目设计管理阶段流程项目工程管理阶段流程项目销售管理阶段流程项目入伙管理阶段流程

项目后评估管理流程二级流程:

设计管理流程设计单位选择管理流程设计合同及付款管理流程材料设备选型/定板/验板管理流程设计变更管理流程3.3.1设计流程框架－1三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计费用预算计划编制细则设计合同编制工作细则设计任务书编制工作细则设计、咨询单位选择及信息管理细则施工现场设计配合工作细则设计关键点控制工作细则设计变更管理细则业务三级流程：流程图表化－－模板化－－程序化三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.3.1设计流程框架－2

设计工作在论证、定位策划、设计实施和施工阶段，按不同的设计内容、对象和参与部门及深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。

为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型景观设计和装修设计工作前置，使设计周期缩短30%以上。三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.朵4.兼1设计工管理晋关键陪点的妙控制设计愁管理危中设括计任思务书攀、设氧计评罢审和痕变更跪控制袍是管邻理的想关键袭环节变，设睛计管绿理中遥的问亭题将为后矩续施满工管矿理和锋成本爆管理资带来到巨大进的隐竭患!三.建立寸精细恢化市撑场需役求下晌的规灭范化蓬设计析管理冶体系3.妇4.万2设计辱过程挨各横乏向关躺系的烘控制三.建立季精细害化市深场需旁求下缓的规坝范化胁设计改管理疲体系成本袖的全料过程栏参与蹈从教房地吨产开梢发价网值链唐（VA莲C）模禾型可筋以看倚出，掌成本假管理浴基本决贯穿约了项传目开模发的搞整个穴过程泽。成稳本管蝇理部制门的蚕提前四介入俊不仅付可以标对项罢目尽新快熟伴悉，逃还有锁利于毒整个蜂项目并成本测的控峡制，卧特别拿是随愤着行冲业竞州争程鄙度的牌加剧鲜，在利利润换率差防不多满的情弓况下召，这锐点尤挥为重闷要。加强游设计疤阶段圆成本蜡管理他的方惹法：1)项目驾拓展即阶段姨（土钓地获钞取前健）：成本歪管理醒部门防在拓源展阶晕段根踪蝶据成珠本数爪据库殖及设映计部挎门提颠供的值概念金设计夜草案掠等进么行项非目成断本估涝算工芹作；2)项目洪定位组阶段刷（土午地获徒取后宜）：成本单管理容部门慎根据版营销补部门慈提供浙的产厉品建降议书容，设赵计部即门提热供的博概念魔设计盐方案沃，相啦关规缺划指逮标和雄产品笛建造捆标准迟等进破行项筋目成掩本测饼算工伏作；3)方案削阶段业：成本彻管理戏部门变根据雄方案跟设计数成果蚁进行纽奉项目夜成本缝匡算买工作连；4)扩初枯阶段：成本恒管理闹部门料在扩船初阶慌段编津制建简安成饲本概站算，塑同时端组织肥相关泪部门芳编制疼项目坦正式园的目刺标成购本（包怠括工陪程部蛾门编税制工去程管茶理费呆、监椅理费例测算府，拓涉展及呆报批藏报建玻部门灯编制魄土地渴费用它和报宰批报震建费音用测脏算，鹿营销烤部门系编制监营销提费用申测算融，财骑务部蕉门编烧制管炉理及搭财务沾费用厨测算慕等，讲具体购可根援据成孙本科构目表韵进行赔细分失），鼠最终旅形成贯项目为正式卖目标清成本纲，并胀报公负司领彻导审算批。项目镰正式谣目标跑成本彩经审悄批后甚，分埋解到虹各个丧部门炸（或膀者相和关岗际位）愿等；右通过搭责任筝成本居来进泛行追窗溯。尸通过侵项目彼正式添的目韵标成垄本指梦导项架目进厕行施挠工图跃的限填额设民计，露并以穴此指船导招梳标、据施工居、采淹购等春业务访活动稍中的蹈成本宜费用塔使用路与管谈理。项目香正式蛙目标灭成本够一经雀确定谢，不脱允许访随便琴修改吧；在泪工程钢实施魂过程债中，欢每月白通过组项目免动态遥成本除来进赢行管维理；联如遇劫项目穗定位倡改变腿，原杂材料挠价格殃上涨戴等特动殊情碌况可民经领寻导审筐批后关进行璃修正乔通过彻。3.耐4.确3设计郊过程眨中，更成本摔管理济的全位过程肿参与三.建立昨精细符化市镰场需溪求下勿的规放范化体设计绪管理仁体系3.宾5计划棵管理设计包周期绢基准目的根：理顺哄各项美工作巾的衔详接关掠系，绘明确蓬里程锦碑点娘和责像任归木属，刷保障呢开发周予期基赚准的戒有效奇实施太，实郊现快岭速滚桨动的焰地产侍开发搁模式干。三.建立渔精细报化市量场需逆求下贞的规批范化厕设计夹管理组体系地产工项目舞设计辈周期盖参考棍基准蜡值简蛙图三.建立钢精细枣化市扰场需疾求下祸的规过范化徒设计爆管理关体系三.建立捏精细依化市指场需麻求下事的规总范化槽设计帐管理遥体系设计叶管理株效率粘指标锈（拟修定）设计巩管理钥效率庭提升柱的关已键点盯：三.建立俩精细绸化市繁场需跑求下铲的规给范化共设计鸽管理匪体系3.秧6项目桶总体盼计划水下设倚计计称划的纹分级窃控制三.建立捐精细深化市确场需眠求下撇的规语范化针设计馋管理启体系缩短窗计划屯督查糟期，滥在重岗要节渐点提皆前核笛对督求促;通过酱项目辅组周沸例会喷检查阻周工迅作计抹划，注部门及例会端检查路月计杨划－野－检鸣查与环调整;跨部伞门项秋目协蠢调会衡协调锹解决吹项目孩计划雪实施加中的旋不定图因素券和困株难等六，同牌时检查疾和修尖订二源级计改划和旋一级淘计划;项目辈特点消和当抢地报化批流届程、研内容托、标息准是志影响绑设计狠计划猎的主痰要因牛素和婚积累。公司荐客观闯制订锅一级细计划翼；设计慢部制赤定项狸目设热计计输划；部门夹经理驴与各糟项目浅设计甚经理竭分解川计划故；各项旬目设标计经误理与眼组员婶再分陶解计眠划－稻－组绑员工科作量寺确定槽、讨剩论工并作唐量的献缺失3.糕6.恒1各级此计划律的制锋定方盐式－职－公银司运上营部灾门负厦责组斧织3.瞒6.真2监控刻办法三.建立仇精细辉化市必场需君求下港的规跌范化娇设计装管理棍体系设计之部年处度KP乖I(关键陷业绩源指标配及年肯度计情划)考核泻评价设计冒部门扮月份师绩效喘计划/考核座评价各人锈月度赔计划叼考核弱评价项目匙紧张薪时，羞周计帆划考圾核评便价设计胜巡检凳制度阳－－该检察漂表设计帖部年恢度KP剑I(关键犬业绩甚指标够及年关度计统划)考核迅评价轰表设计兆部月剥绩效缓考核誉评价追表员工吐月绩勉效考土评表3.办6.帮3考核翻制度据与风第险防半范－匪－制扔定考夺核梯里度三.建立昂精细蜓化市奴场需呼求下献的规矿范化原设计为管理耽体系合理残薪酬喉体系人才烈梯队共建设员工寒素质睬审核定与培眼养提抽升计蛛划团队店激情职与凝搂聚力四、切专业蛾团队摇建设悄与能怨力提杜升最终凉的改以进方责向：1、设计狐管理焦流程集团坑到目口前为星止没能有设奶计管嫌理团肺队，启要走灶向上乓水平广上规削模的恢开发超业态搜，必须洋高度鲁重视劲设计搅管理杂队伍右建设搂，形候成系延统化贱的设剖计管鱼理流滨程体铲系，将设伞计管辰理按为阶段蓬和对松象划绣分为灿概念娇设计表管理渣流程滔、方务案设聚计管塞理流渣程、押施工慌图设尚计管蓄理流鹊程、杠景观青设计闻管理竟流程例、精毅装修厉设计束管理戒流程糕和设康计变寸更管从理流嚷程，毫使设界计过昆程更骡清晰反、职翼责更猪明确呢、管懂理更衣精细汤化。明确沈各个棒设计器流程无的逻粉辑关弟系，辟明确绪职责惕，在氧制度穷上保狡证各使专业替之间橡的配证合，猜加快焦设计肥进度。2、设计蛛任务尼书编俊制设计袋各阶戒段，芝最终洞达到责形成喘比较期明确贩的输浓入、议输出素成果辛标准揭；设计末过程风中成稻本部拔门介脆入的顺深度圆不够馆，做缘瑞到及坡时提授供成贼本限余额指滥标，管使成躺本跟溪设计攀紧密棍挂钩隆，在腔确定纤限额切设计赚指饼标时帝，成凯本与贩设计映应反锻复沟挎通，蜘达成装一致缝；稍建立热设计四任务滑评审赖机制向，为矩设计戒各个染阶段每制定尸设计栋任务绸书的六标准阳模板弯，使拢设计贤成果超满足悉公司雄的要油求；明细革化设小计任挂务书县，明营确各伏个专理业任偶务书间的内赛容和麦深度般。设罩计任隶务书栗由设兰计部终门组莫织相划关专鼻业编直制后趴，经侦正式团的集跨中评惊审和唤修改羞完善以，作觉为设达计的碌要求衡和成运果的坡主要磁检验散标准绢发放竿设计艰单位闯