湖南高端住宅项目营销方案线上线下营销

XX时代城2011年全年营销方案超越极限、使命必达湖南XX事业三部HuNan.12.06.2010*序*城之精神，即城之历史之精神2010年11月20日开盘，创造河西奇迹——“高价、高速”

5700元/㎡，超越片区天花板400元/平米，2小时，329套，1.8亿辉煌的历史，XX时代城2011年如何延续？再创辉煌报告体系AnalyzeSystem>>目标>>目标下背景解读>>项目运营策略思考>>策略破题>>阶段营销执行>>营销费用目标解析Part1目标设立Part1.1目标形象目标营销目标继续巩固项目“XX第三代标杆之作”的高端市场形象12亿销售额，10亿回款额，年消化18万平米目标分析Part1.212亿销售额，是一个什么概念？以6000元/平米计算，需消化20万平米，以100平米/套计算，需2000套，2011年需接待20000批次客户（来访客户成交率按10%计算），每日平均需接待56批次XX时代城周来访客户约为120批次/周，日均15-20批次传统方式，这是一个不可能完成的任务目标解析：市场去化量分析：保利麓谷林语成为河西整个片区的去化冠军，高达23万㎡年度去化分析：除保利麓谷林语之外，河西其他楼盘的年度去化量在6万平米左右；保利麓谷林语凭借其超高性价比，年消化量为23万㎡。麓谷林语4500巴比伦花园5600天骄福邸5800向日葵6300XX时代城钰龙天下5300湘腾城市广场6400北京御园5300卓越蔚蓝海岸5000沁园春御院600053005800640063004900530058004900宜居莱茵城5300市场销售价格分析：片区配套的成熟度成为溢价值的核心支撑，湘腾城市广场成为河西片区最高价格XX时代城2010年目标再解析：总结销量与保利麓谷林语持平，售价与湘腾城市广场持平如何保障项目全年高速、高价的热度？目标难点Part1.3变数一：因气候、节气等因素而造成的阶段性淡季淡季淡季淡季淡季每年的春节前后、7-8月都成为项目成交的淡季淡季变数二：因宏观调控而造成的市场淡季受宏观调控&金融危机影响，造成08年出现市场全面下滑约40%。一切的一切变数，如何化解？XX观点：1、创造一帮无惧市场调控、淡忘市场冷暖的忠诚Fans！2、高端发声、精准营销——高端媒体发声、直接命中目标群体提升府忠诚茂度——线下素策略Pa龟rt行2策略闷推导Pa重rt盟2费.1站在尾客户妨的角弯度来面思考——回归俯客户笛价值商铺住宅个人空间个人名片品味提升文化标签传世图腾安全感产品产品价值客户情感需求幸福感荣耀感便利生活商铺住宅住宅商铺提供稳定客流量、提升街区人气提供便捷生活配套以提升客户的”幸福感、荣耀感、安全感”的手段持续提升客户忠诚度20蜻11年全陶年核留心策雨略：荐提升蚊客户雨忠诚舱度！行动汉纲领济：“与时更俱进”执行的策略Pa舱rt层2颤.2借口谜、噱露头纽带核心棒策略活动谣营销周活痛动特殊薄活动时代盾家书老带被新优颗惠与“时”牵俱进签行动挺策略活动洁营销Pa蜡rt关2被.2猎.1普通吧周末添活动惭示例浪：蔬观果盛耍宴重大扩节日声的大麦型活贝动：驴元宵摇佳节XX1.乐1批共33微9位业羡主，择将客闲户资杨料进内行梳蹦理后黑，委曲派置变业顾彼问携撇鲜花签前往堆业主绳工作歉地点绩赠送跌生日芝（节专日）腔祝福键。特殊蚕活动言：逐菠个击能破——把家微的关播爱传闸递每赵一个尺角落时代沟家书Pa孝rt素2至.2恒.2时代甩家书搜：将餐现场飘活动岩、项谱目工驼程进冰度、调重大刮节点音等以骂家书爪的形茄式发故放给吼所有VI醒P诚意风客户园林库实景夜幕辉场景工程道进度园林圣实景现场膛活动编信息侨传递时代戚家书后：将哗现场炊活动蒜、项喷目工捡程进本度、掏重大序节点凡等以经家书糊的形谣式发接放给甘所有VI展P诚意派客户时间羡：每贸月发析送“白时代累家书组”目标产客户范群：VI灿P卡认晋筹客足户方式汇：邮殊寄老带棚新策牵略Pa障rt隐2烘.2污.340目%18霜%XX敌时代换城VI斯P卡办肃卡客酒户获溪知途旁径分络析客户您来源贿渠道芦分析茎：亲盖朋介薯绍成说为客暂户来销源的著主力摊渠道老模咐式问题1：赚裤差价问题暴二：责积极俭性低问题咐三：射流程统复杂有的炮老客替户不辽愿介肚绍新世客户赌，怕天新客划户购解买后既不满枪意，恨怕新野客户盗认为始他只榨是为李了得利到好袖处（糟优惠挠）。问题贡二：优老客塌户获筝知“咸老带倾新”劳政策摄后，锅不容矛易积气极来浓开展遵“老身带新睬”的我活动蚀。问题燥三：层在业趟务员雪处登趟记导毯致操办作流趴程有席漏洞纲，不哪好界麻定是租否是党老带欢新。老客周户带爪来新最客户仰后，哥在业再务员票处登柿记，野成交劳后给奖予优稼惠。旧老萌带新凉模式野带来粒的问乓题1、老柏客户敢签约艺后发毅放“头业主唉权益桑卡”舍。2、老童客户栋可将复此卡煌交新灶客户育，新烂客户猴获得麻额外1%购房醒优惠斯。3、凭婶此卡耐购房贯成功卧后，却老客疤户获悼得减允免20伍00元人迹人乐尚消费乘卡.4、此盈卡注寨明期恩限。老带耕新策俱略：帐客户抗权益泪卡说吵明易记利益而驱动强调模式优点分析简化震流程权益洽卡作营为实洗物可俯引起洋客户扯重视趋，客据户不巡寿容易糊忘记盼。老客仆户介霜绍成李功后刘，能驾得到哭实惠安（20助00元人姨人乐送购物轧卡）抖，促驻进客票户积狱极介娃绍新驶客户隐。有了拉业主番权益查卡，饲客户绍容易勿记住朗“老船带新颗”这锣件事祥，优遍惠幅慎度可凤以减测少。有了翅业主魄权益宵卡，盆老带矮新操陪作流险程变构得清挤晰老客椒户将攻权益熊卡交桌给新夏朋友擦后，临纯粹符是给偿到新很客户葱优惠怨，介隐绍之游嫌减房诚弱，敌也让荣老客耗户觉皱得有令面子榴。避嫌客户估权益枪卡：扛发展馅一套已传销芝的工鼠具高端均发声侮、精嗓准营驼销——线上舟策略Pa书rt适3项目炭审视Pa砖rt源3撤.1区域干价值扣：县仍官不玻如现柴管；恋重点肝发展捎、优棉先发弯展热土点区凤域，循城市红大举室西扩鹅，城径市新裳中心迹！大河向西先画导区——长株拍潭城站市群酬建设学“两弃型社给会”塔综合远配套裕改革两的示而范区职能控定位词：全幕国“伟两型棒社会章”综瞎合配俩套改届革试勾点先壳导突觉破区抗，长巷株潭作城市胖群战由略整充合核解心承览载区患，长佳沙市厌提升骨主体婚功能茅区。长株械潭城陶市群——全国桌体制帝改革某示范董区国家挠发改组委于20多07年12月14日批辈准长释株潭扔城市知群为砌全国浮资源魔节约捧型和旨环境苦友好塘型社括会建城设综缺合配枕套改印革试晌验区展，标苏志该旧区域酬成为盘中南丘的经赏济引蔑擎之明一。规划震价值博：核洁心区冷外扩垮的前冈沿阵鹿地、推优先蚕享受祖政策裕利好河西纱地区灿产业怀布局沸结构孕：“苏三圈伸一带倍一核艳”“三刊圈”传统寄服务料业发信展圈（岳编麓区盗二环庄线内纸）、高新港技术具发展张圈（主披要包尤括麓四谷高静新区挺及其刻拓展货区、渐大学天城与北含浦继科教洗区和忠观音掠港湘犁江新猫城区辜）和石先进印制造典业发廉展圈衬（主产要包酷括望琴城经脾济开议发区愁和宁韵乡金墓洲新舍区）影。“一君带”沿金洲灭大道、31采9国道们的产辅业拓盛展轴境，以炒点轴观发展庸的模六式，便由东沈自西意分别称串联珠传统激服务足业聚爱集区冬、高管新区捡、现帐代服暂务业仙核心疮区、自创新肿绿谷茅区、顷先进俗制造术业发四展区显。“一朴核”现代岭服务炮业核冻心区驴，于榆雷锋拴镇南骡发展岂面向组全区渡的金拴融、强信息餐、会脂议、是商务戴、法伤律、洒中介踏等。交通敢价值酬（路崭网）采：尽哈享城科市交狭通便撤捷、鹊未来县出行顾质量自极高奸、方高便城埋际客谦户层殖面到玩达桐梓事坡路--坦--需-河西亮最早粥的商怠业街侄区繁柴华代决名词金洲晓大道——先导贸区第换一路金洲洽大道博全长20模.3晋93公里姿，工于程总腐投资3.抚98亿元得，是确连接倘高新州区、地望城摄县、僻宁乡悄县的淘一条确跨区苏双向6车道煮主干猴道、秧设计深时速80公里倡的城西市I级公在路，院横贯钉大河攻西先局导区车中心轨地带脖，是寸大河牌西先题导区库最早词建成品的一直个重湿大基列础设标施项谨目。词它的疗建成首，将羞为打遥造长猜沙至雁宁乡膏产业还经济苦带奠大定基粘础，域为先滨进制宿造业败、现汤代物仪流业源和现逮代服炕务业技提供腹广阔朴的发抄展空舞间，集从而前有力枝地带赤动宁危乡、盗望城愁和高您新区笛的发振展。雷锋壳大道——北部狂融城补快速驴道雷锋若大道愧连接嚼望城智县和驼岳麓钉区，剂是岳摔麓区或西北利部出舰入长蓬沙城约区的泽主要继通道痒。无拓改塌完成快后，膏走雷闭锋大四道从议长沙潜城区圣至望锹城县独城，僻只需10多分巴钟，师车程鸽比原梯来缩疗短了准约半狱小时递，大队河西喝先导皮区西韵北部青实现殊大融亦城。汽车兄西站交通贺价值粗（汽歌车西萄站）健：汽照车西聋站位冶于项按目15分钟环步行学圈内崇，客逗运通剑达市垄区各签主要库客运沃车站数及省斑内各索地州辟市，驴吸引熊城际幅客户轨消费弯力汽车客西站案有两汽大类室客运份，一脆类是却与省言内其娱他地桥州市他间的辞短途蝇城际借客运淘，一饱类是答通达侵市内匠各主凳要客脚运车范站的痛公共奇交通嘉运输请。项目15分钟汽步行签圈经过玉兰折路口的线股路:66路11让8路16顾8路34工8路70势4路91谁3路91险6路等共7趟，掌轻松宗方便勿到达市单区繁排华地寻带。我司骑代理亭的嘉祝盛华冲庭项婶目在亚项目匹销售泪阶段衫，对公父交沿鲁线及阁展点途进行括点面化结合滴推广洪，效瞎果喜轮人！交通互价值面（公茄共交你通）体：多擦条公恶交线痰路途刚径本既项目岩，市鼻区内恒外出茂行便诊利，虹为过项目滴未来舰推广财变化寻提供必契机谢和平崇台66路：归汽车跑西站——汽车带西站熔（环跳线）11筋8路：长沙角火车库站——麓松幻玉路16递8路：问汽车腰西站——汽车勇东站34欠8路：恢汽车垃西站——长沙疏火车维南站70跑4路：状汽车甘西站——星沙91喉3路：虑雷锋弊汽车溜站——桃花乎村91抢6路：母一师嚼范——三汊苍矶教育梨配套锹：项姜目5分钟吸步行础圈内伯幼儿和园、假小学愚、中午学一燥应俱怪全，穷在档质次和两类型云上满虾足不越同客听群需富求师大餐附中显博才弃实验垦中学项目5分钟隐步行棚圈阳明押小学医疗驴配套忽：项访目10分钟惧步行森圈内圆有多残家中至小型建医院是诊所专，5分钟泳车行姜范围婆内有宰大型柄医院炸，生看活医愁疗配东套成搁熟，探但项筐目北例侧和腹西侧酷有待伞发展湘雅舞三医疲院肿瘤传医院4公里置业帽潜力赞：西菜侧的勇高科联技产滔业和足南侧革的专佛业市帽场发桃展能是为项胶目提柏供大田量的遇客群纵来源本案长沙展麓谷马科技扭园广大纺环球匆、郁涝金香摄专业村建材姥市场外部册核心路价值边：大捏河西谦新中家心，绒交通鱼便利添、配对套完蒸善内部歉核心令价值闲：完攻善配抛套、恢豪宅冶配置地段板：河渗西绝罢对的粥中心坟！四帮通八满达台地刘生活帅：一扬楼可假看岳游麓山央区访配置野：sh院op茎pi拢ng茄ma鸦ll，电汉影院樱、五福星级肠酒店妹、5A级写桑字楼豪宅在配置爸：五弯星级伤会所挽、豪貌华大榴堂、抹人车子分流外部析价值坚：大维河西准新中确心内部尘价值职：台摘地生脊活综艘合体何种亮主题桨将承屠载项男目的腹“城汤之精陈神”蚂？完雾成项掩目历絮史之花使命次？价格呼低于60宣00元/㎡的客乖户特杜征：坏外溢保型市衫场、浊刚性忌需求载客户酱、配锦套成足熟是丸价格初的核刻心支年撑价格阻高于60盼00元/㎡的竞寄争层兆面变伙化：熔已经除不再渠是大裹河西培的时基代城甜，更抛多的妨是参热与全蚕市竞俗争下始的长啦沙的坝时代芹城。第一匙梯队挣：开瓶福、故天心哀、雨拔花均虹价区炭域均恐价60锡00元/㎡；第走二梯非队：羽芙蓉楼区、铜岳麓剪区54绸00元/㎡由于爷价格狂上升训导致险的竞胳争层貌面的鞠变化绘，如笛何转币化、睬突破绿！A、继贴续强陆调台著地综垂合生势活体B、突盖出大浴河西亩新中读心案例允借鉴Pa意rt滴3磨.2长沙煌万达著开福厘广场声价值胖点梳吃理：外部蜓价值摸：长桶沙城梅市中嫩心、描交通鉴便捷焰、配耽套完顺善内部拢价值监：完篇善配盲套、料豪宅处配置案例动借鉴沙：长拘沙开胡福万泛达广或场，虾通过狸打造唱长沙支片区灿中心住的形登象导位入，满奠定敲项目把品牌达形象肿，形端成市匙场领疯导者郊的市钞场站傲位。外部维价值筑与内赢部价偏值处估于包冈含关难系，械建议厌以外打部价索值带穷动内冷部价斯值的爹形式壶推波盐助澜外部造核心郑价值膀：大巨河西己新中斯心，炮交通燥便利慈、配屯套完浇善内部蛙核心就价值博：完来善配主套、逮豪宅发配置内部渡价值外部猛价值项目搭外部喜价值折与内幸部价绸值处常于包披含关棋系线上土核心钉推广科主题务：XX劝时代壤城再躺造大歌河西蚂新中脑心精细员营销Pa债rt沈3锤.3问题姻：目沸标客眉户在坑哪里纹？购漫买目华的是败什么稀？XX槐时代既城VI浓P客户爸分析昏：河库西客鞋户占距据绝富对比伸重72筛%，地尘缘性或客户疮成为丑项目渗的主俱要客伶户群零，河题东客跃户13数%、地悉州县踏客户13渠%、外叛省客买户2%XX绞时代伙城成抵交客委户分鬼析：原河西刘客户忍占据赖绝对帽比重63欧%，河脚东客篇户13店%、地撕州县获客户18缎%、外锹省客浩户2%客户避的集州中工饲作区等域是澡以项悟目周川边的夹长沙隶市内汇的汽革车西语站商要圈和责市府填麓谷贵周边显为主葛，占驱比63，这用与项俱目前键期的位推广项和营世销以吨及项发目本洞身地乱域性嫂，区允域性镜有关士。地屿州及佳外省启客户缸的成瞎交将绸指引丹下阶保段客躺户拓岩展，训提供国了一杠定的降基础坝条件然，随优着下注阶市劣场的特发声摧以及季配套合价值诱的提帝升，疤市内茧其他刚区域释的客何户在伴下阶造段也赞将有含所增眠长。弟并可浊考虑适重点晓挖掘已地州天客户柴群体流如怀闻化、乔邵阳央、娄溉底、储衡阳漠等63趋%18护%3%河东13穗%卓越晴蔚蓝趟海岸91欣3位成镰交客区户分呼析：卡以河蛾西为遇主（62鹅%）、办地州横市15德%、河村东12宜%、外姓省11士%成交本客户红分析杠总结荷：河韵西依竖旧成花为本冲案的获主战桐场；败地州蜜市客家户成柔为本导案的磨重点津和机终会点愉，河壮东客吨户因等其特妇殊原杠因，炭难以粥形成扔定势打。1234核心别客户双群：河西滚地缘屠性客纪户有效每客户纲群：地州还市客利户偶得哥客户英群：河东侨客户偶的鞭客户婶群：外省易客户客户止深访跃：由事依业部晕经理图、营潮销总结监、冤销售攻经理密、策垫划经杏理、诱策划帅人员冠针对蚀现场机成交菌客户货进行千一对则一的周客户餐深访弦，确振定客程户购窃买原矿因深访梨案例旱：11栋16贿03、15蛙02；17栋10慢02、14有02；16栋14饥02、12较01、10值04；9栋14怕02、10答02、14钩04、90骂6业主后进行馒一对闭一深孝访结论询如下饭：1、外森地客劲户的宣购买雁均有开一定势的血祝缘关逆系，汉其中4位外罪地客缴户的怪亲戚屋在河伏西工姑作居设住，悔而选客择河胸西2、外益地客扣户普肉遍对宇于长冠沙河颜西片玩区未障来发计展前产景缺络乏认织知，昼教育羊资源罪是外避地客那户最察为认购可的叹资源济，孩秧子3-云6岁的剥客户转均将青师大叉附中令作为既本次秀购买笨最为贼认可且的因菠素客户开分析暑总结乏：长沙含市区天客户巡寿：客户爹来源肢以河曲西客于户为屑主、刚地州计市客裕户和露河东柴客户殃为辅客户涝敏感丽点分歼析：认可咏地段婚价值脖和升苏职潜销力，圆认可犹商业具带来师的完约善配装套外来乳客户们：客户判来源信主要仗以湘星西北眠、湘捎西南赵为主驼，其济中宁邪乡、题望城麦比重败大客户县敏感欲点分彩析：教育撒配套姑、交除通便薯捷成教为外惰来客钢户最藏为认磨可的贡因素推广辉蓄客户外报广网络主动竹拓展短信项目拥巡展老带中新拓诞展大型厚活动户外兔占据痛高端错领地芳，利废用强反势广拘告出伏街，秒树立委河西梅新中徒心之排大盘撞形象词；节点味性销兵售信泉息告当知，膛迅速搭积累乞客户庄，告冈知项横目重到大营密销阶导段；利用少网络仰积极霜渗透裁城市校刚性衰需求脏主流恨人群克，提季升网咬络被录关注疑度；结合颜销售饮节点拢告知嫩客户撞项目靠信息二期饥重点外开展给近河驰西地舍州市乌的城证市巡眼展，秩配合在地州辞市媒误体、狐短信糟覆盖通过旋利用栽项目缠自身座人人戒乐超柄市的唐优势甚，利障用消渗费卡涛形式佛刺激灯老带利新；针对拔前期蹲对项浓目分趴期的细思考刃，重物点运怀用项用目封菜顶、风人人绩乐开琴业、扫电影逗院开婚业、阵老客龙户答要谢与附重点喊节日辆活动爬、植吊入式狠活动翠提升病项目案影响总力。项目辜整体泛营销酬部署常规杀节点行二：素河东富户外2-讽3块重蓝点覆脏盖：负五一绘路、稀芙蓉跑路；常规正节点婚一：凡河西屿重点丑户外4-蹦5块重馆点覆娱盖：停桐梓咱坡路覆、金浮星大鸦道、摄西二祖环、昼一桥得西强势嫩占领市场披特殊络位置挖广告挑牌，跨奖空间贝大力顷宣传亿“大继河西风新中痕心”垫之市盗场站浴位，全城况立体初推广，打翠造良好厌的项唇目大辟盘形框象，建句立长沙摊向西抬，时拖代城拐雄霸仔河西的项耗目形贞象。常规桂节点需三：团地州顿市低趣成本洒媒体温运用幅：地免州市哥晚报选、大住型单革位酒令店等威刊物寨投放升；常规娃节点孤四：柄其他财常规稿媒体叫节点吴投放痕推广线上剃渠道狠：大印盘造尤势，葡高端荣发声媒体葛推广鄙：报皱纸、菜短信际、网刘络、竭直邮主打悬项目顺核心喊商业用价值初、区逮域地摧位和伏交通乒、教饱育优北势；报纸/直邮笔：点到和为止管，节莫点轰怕炸短信/网络誉：持续盗覆盖忧，噱莲头炒原作；线上滥渠道线下即渠道:河东做及地以州市轰区域裁营销新推广应模式扩大夺项目叮客户煤辐射葱圈层艺，瞄掉准核刚心客吉户，择渗透冤式低仔成本错营销闭引领种淡市塌营销趣市场座，开过创系吨统性税低成嘴本营稿销先哥河逐点各凿破种，各傻个渗坟透短信直投巡展派单CA弄LL客……报告绕体系An盾al成yz节e吐Sy醋st霜em>>目标>>目标急下背煌景解鹿读>>项目倦运营趴策略吗思考>>阶段偏营销倍执行>>营销伶费用推售绸思考原则面一：契合肢项目绵整体秆的工雪程节赤点及谅相关斯展示原则石二：科学帅推售燃，合姓理规塔避变唇市和蝇竞争端产品刊的影赚响原则诉三：巧妙衡规避算项目聪内部魔同类遵型产旗品之状间相核互竞躬争；原则离四：符合毅项目臣全年丸资金谨回收浆目标袜的要湿求；原则辩五：依照狠营销花策略办进行疯高密政度的毁推售城；原则漠六：多频园次分阴批推蔬售，范稳中言求胜跨，保艺持后坏续持给续热饲销项目责整体田推售泡策略范：分哄两期买开发健，多隶批次钟推售101111516171213919234567814二期一期一期却一批夺：9#让11巾#1痰6#窜17物#（34休4）一期番二批奥：10搅#1鞋3#曲14爬#1滔5#（35吨1）一期淋三批溪：12份#（72）一期奇三批驶：19揭#（63太7）二期派一批狮：1#智2#奥5#葵6#（62氧8）二期叉二批究：3#猪4#状7#眨8#（62喊8）主要屿考虑月因素武：1、充婶分考覆虑整凑体工采程进抢度与游销售陶周期瓦的契顷合；2、充驳分考勺虑整破体推乒售当表批的鲜户型旧配比登；3、充虹分考期虑推养售周五期可希能客纠户蓄穴积量维和推虎售房谅源的碎可行耳性；4、充减分考臭虑二道批开锦盘后沃，利训用春近节消毒化回却乡客混；推售顾策略——通过扬考虑碌以上动因素减，确滨定策爹略，炭紧密骨推出呆，互叫动推哗售，晨交替竿拉升跟。12月1月2月3月4月5月6月12驼#13充#1赚4#版15崖#10府#19临#1期产品开盘7月8月9月清盘粪收宫陷期35滋1套（2、小3房）20骆11年注：刚根据费周边目适时堵竞争辟和工助程进亚度做榜调整10月11月12月72套（2房）开盘开盘开盘63词7套（1、2房）加推1、2、5、6#2期产品3、4、7、8#62更8套（2、3、4房）62病8套（2、3、4房）定价墨思考禁：原则志二：基于涉对变助市的色理解绵，规伯避市虎场风盖险原则饱三：基于血产品际功能敞分析截，实配现各第类产据品价援值原则楼一：基于婶对竞颠争项眠目的心市场肝比较【定价嘱原则】原则饰四：基于筐价格珠能推请动老浸客户精的诚航意度定价惑思考——基于吩推售椅的定昨价思竞考【撇脂岂定价】景观毕资源苹佳、坡产品笼质素喉佳的捧产品【渗透滩定价】【市场灰定价】适宜垒产品景观栗资源辈一般谢、产宋品质乏一般驾、面卖积偏趋小的属产品景观日资源跪一般身、产雕品质许素一银般、寇面积肤较大振的产监品定价吐效果实现棵高溢平价快速坚消化均衡乏消化即以剩高于馋产品考价值笔的价见格定要价，杨实现惠高溢忆价。即以匀低于捞产品犯价值占的价从格定瓣价，荒实现宿产品凡快速酬消化鸟。即以井平于垃产品扇价值羊的价投格定踩价，啊实现衬均衡关消化客。【定价归模型】【定价索操作】【撇指相定价】—狮—1沫4、15、19栋及玻二期2、3、7、8栋楼串王【渗透箭定价】—拾—1窜2、13栋及体二期1、4栋【市场嫌定价】—拌—1部0栋及区二期5、8栋整体壳价格誓步步惠高升英，保珠证每洗批价盼格上诊涨10浩0-音20姻0元/㎡1A后期栽产品饱价格66窃00第二朝波产们品推顺售60肠00产品狱的首哗次飞骨跃价格系的过滴渡跳轮板整体蚀实现摩高价63哗00第一界波产准品推炉售58忘00营销绣部署毙下的街阶段言推售——第2阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第1阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：服第1阶段邀已售第二乎波蓄字客前犁提：帆四大酬必要确支持完成50注0批蓄夕客目摊标，切就须穿要得璃到以库下支尾持：支持详一：1月10前10吩#1没3#俊14纹#1写5#预售锦许可崭证办恋理完竿成支持恨二：尝广刮场展湿示和旦营销蔬中心阿导视起系统扒完善支持金三：失第墙二波促单位爆推售弄前举蝴办一所次大厘型活昏动支持停四：缴营勉销推距广力偷度加裳大；推广裹策略活动请策略拓客剑策略现场硬策略销售辈策略阶段粘策略菜及主议推产模品101111516171213919234567814二期一期一期沫一批绕：9#洽11利#1卷6#秘17犹#（34忍4）一期促二批疫：10扁#1猪3#腰14坏#1颤5#（35碰1）一期毫三批蓬：19姻#（63队7）一期巨四批热：12词#（72）二期壤一批煎：1#到2#酱5#闸6#（62软8）二期运二批慢：3#臂4#巡寿7#活8#（62向8）第二护波推腹售单绞元35点1套，茄按照蒸开盘70谎%销售威率，挤解筹猪率40谅%，保搁守预遣计需就要完贸成VI帮P卡量:3众51皂*7净0%茄/4锈0%辆=5延00张第二宪波单竭位蓄粒客时贩间短宜，天洪气不尸确定定性大眉，建颤议推筋售10、13、14三栋溜，15栋作鲁为保她留单碗位，薄适时泻推出营销乌部署根下的躁阶段铲推售——第2阶段阶段钢时间何：20渴10年12月11日-1月23日开盘帝时间地：20举10年1月23日产品13、14、15、10栋主力矩户型85唤--围15热8平二备房、漫小三着房、耐四房推广橡策略活动声策略拓客脱策略现场沃策略销售日策略阶段局策略储及主齿推产老品栋号层数户型编号户型建筑面积各户型户数10#栋18C1三室二厅二卫138.8934C1三室二厅二卫137.1117C1三室二厅二卫137.5517C2三室二厅二卫123.9217C2三室二厅二卫123.9217C2三室二厅二卫123.9217D2四室二厅二卫157.9217D2四室二厅二卫157.921713#栋18B1二室二厅二卫89.2636B2二室二厅二卫86.873614#栋16B3二室二厅二卫88.631B4二室二厅二卫85.9116B4二室二厅二卫85.91615#栋16B3二室二厅二卫89.3815B4二室二厅二卫86.6616B4二室二厅二卫86.6516B3二室二厅二卫89.3716

351第一芝波单独位推愤售节摘奏策凝略价格贤预期夺目标1A后期渠产品桃价格66墨00第二拉波产俭品推免售60壳00产品户的首献次飞酸跃价格潜的过收渡跳厅板整体滋实现真高价63现00第一搞波产抓品推辽售58妖00推广躺策略活动孟策略拓客但策略现场圆策略销售援策略阶段家策略刘及主推嘴产品长效务型媒暴体时效适性媒听体核心拦内容肚：X艇X时铸代城迅再造禾大河砌西新环中心户外车体短信报纸分众网络XX箭时代木城再取造大戒河西艘新中果心XX埋时代席城再豆造大聪河西功新中给心50股0万条睛短信每周辉两次企报版12月15日至1月25日全拿城覆携盖网络社全城刑覆盖元月22日楼笛王组食团憾奥世加惊推86旗-1骂58贝㎡灵动野空间营销关部署炒下的秀阶段惯推售——第2阶段媒体类型传播重点媒体使用数量及方式使用时间软性媒体生活刊项目核心价值炒作企业内刊生活杂志12月10日~1月20日报纸软文潇湘晨报C版，每周2次12月10日~1月20日网络新闻论坛8大网络媒体的论坛、专题、新闻炒作，上午9-10点集中“黑屏”12月10日~1月20日硬性媒体硬报广重点释放销售信息：一期一批完美售罄，二批新品荣耀加推潇湘晨报A版、长沙晚报1月23日开盘前2次，短信，开盘前3天，每天50万短信，平时活动节点40万条/天12月10日~1月23日广播918交通台，金鹰95512月~6月网络通栏8大网络媒体，弹窗在开盘前一周使用1月23户外、公交车金星大道户外、一桥、芙蓉中路、汽车西站12月10日~6月分众、电影院河东河西所有高酒写字楼、著名影院12月10-6月推广奥策略活动借策略拓客葬策略现场畅策略销售科策略阶段蝴策略广及主疲推产绵品户外么增设渐：河翼东二嘱块、移汽车役西站寒一块推广电策略活动狱策略拓客然策略现场望策略销售牢策略阶段亚策略答及主推杨产品策略酬一：地州鬼市客芹户的笑吸引核心菠内容武：大助打教别育牌——孩子荐是你罢这辈喷子最爽大的动投资蜘，X浇X时惕代城衔与师各大附为中同近呼吸目标阵客群严：湘愧西北陆、湘攀西南异客户方式盯：地括州市题晚报昆、短中信覆树盖时间毒：每槽个城劈燕市“唱常德辨、益德阳、里吉首畏、张育家界烈”（嫌每周1版报持广、30万条基短信队）策略像二：返乡肉客户评的吸满引核心萍内容呈：X怨X时雀代城益再造绸大河讲西新狐中心目标漠客群渴：返掠乡置蓬业客顺户方式抱：交早通封秃锁——高铁僚旅客很报、烂西站党户外屠、飞雅机杂匆志时间征：持纤续一原个月营销叶部署浊下的公阶段末推售——第2阶段推广恶策略活动瞒策略拓客毛策略现场蔽策略销售宿策略阶段即策略抹及主钳推产狭品立足洲阶段差主推贪产品怕的活柳动思疫考。本阶桂段主赵要是婚销售载起势扩阶段脸只在没重塑另造项料目价饥值；阶段辰大活砖动建青议：【圣诞伪狂欢圣客户爸答谢绍会及VI边P联谊PA意RT笑Y】【浓情凭春节·春意梢昂然替*品歇牌车姓展】活动策略思考：阶段起势大活动嫁接资源拓客活动+老业主维护类活动+营销默部署感下的连阶段践推售——第2阶段推广铺策略活动尚策略拓客丧策略现场近策略销售墨策略阶段岁策略日及主喇推产鞭品周末唇活动算铺排时间活动主题活动形式活动目的活动场地建议活动信息传递渠道合作方费用预算备注12月18日周六初冬养身季_鲍鱼养生现场活动暖场售楼部短信、销售员CALL客——10000

12月25日周六圣诞狂欢嫁接品牌婚

纱店资源+中介相亲品牌嫁接售楼部或小区资源方客户邀约、物业

短信邀约、销售员CALL客品牌婚纱店+中介相亲50000

1月16日浓情春节·春意昂然+车展现场品牌嫁接售楼部现场资源方客户邀约、小区海报、销售员

CALL客、短信、报广活动公司260000费用预算：320000活动策略思考：阶段起势大活动嫁接资源拓客活动+老业主维护类类活动+营销帜部署汤下的虏阶段吼推售——第2阶段推广经策略活动辰策略拓客哑策略现场组策略销售调策略阶段丙策略径及主茄推产扎品转介依活动——发放魔“时板代汇俗权益潜券”客户苦到营妻销中亩心领转取“脏业主倾权益袄券”赖，根耀据不秋同类痰别进塘行权屋益享眨受。1、介滔绍成贝功认犬筹可寇兑换10例0元人旅人乐辽购物吵卡一菌张2、介摆绍成刮功认快购可击兑换20裂00元人码人乐炸购物雄卡一佣张时代齐汇家哄书邮益递1、每友一个碗营销远节点泳活动堂环节肉都会向邮递万精美讨的家辈书给养到成洽交老嫁业主敲和诚茄意客剧户。2、潜址移默丑化地豆深入剂客户拒心中行，加拾深客检户对敞项目挎的诚雀意度阳。营销拍部署伍下的昼阶段准推售——第2阶段【设置供项目包导视舱，升定级完卧善休辞闲广贼场】项目味售楼戴部前谋的桐胆梓坡睬路口量道旗烧导示统系统入口让指示株牌导劫视；营销薪中心赴门头40傅00平米被休闲陪广场推广开策略活动徐策略拓客学策略现场冷策略销售渗策略阶段赤策略贯及主曲推产割品营销鉴部署敢下的草阶段壮推售——第2阶段项目袭东内待街商猜业铺拳面包任装商业战氛围糊营造推广踩策略活动映策略拓客猎策略现场递策略销售士策略阶段絮策略赢及主尝推产削品【商业揪街包浩装，惑营造胳生活社氛围】尚未础开业街店铺骑进行科橱窗油包装旅，营服造生炼活氛友围教育弓价值泄深挖笔，制后作台窄卡，按置于渡洽谈升桌上做成疮项目眠台卡忙，置歌放洽闷谈区XX除建议12月11日启柴动第仓二波妹单位私蓄客唐；争取质稳抓感元旦笨春节构黄金嫁点，巨抢客衬小步扇开盘治升价启动膊时间斧：12月11日启动吧方式钟：第灶二波毯单位VI滔P卡，业交纳提诚意辱金1万元目，成栋为VI享P客户加；优惠师方式婆：1、老府带新僚：老逐客户覆成功忽推荐予新客黄户认跨筹奖竿励10侧0元人置人类雄购物花卡，售第二棚波单膀位开祖盘时岁新客昂户成乏功认虹购则就奖励细老客庄户20宿00元购晨物卡旋；新点客户宝享受情额外2个点姥优惠招；2、常俱规蓄足客：机参加工元旦俗业主羊新年抵联欢结会优站惠50粗00元；询办理VI除P卡额稀外1%优惠葬；推广长策略活动僚策略拓客侮策略现场离策略销售脖策略阶段世策略答及主推解产品认筹余、解由筹方婚式建偶议认筹寨目的:提高欺客户寄诚意林度操作臣方法:开盘延前期应交纳父一万歌认筹论诚意苗金，者成为印时代较汇VI仔P会员昆，并慕获得秤额外VI贩P优惠析折扣利。认筹赛时间:1纹2月11日—1月20日地点临：营烤销中煤心VI宿P卡认绵筹办乞理“1万享0.绑99折扣旷”现金掩认筹景形式12月中鲜旬进火行VI坚P认筹缴纳1万元玩诚意拘金成为妖时代估汇VI园P获得画额外VI布P优惠阶段目物料贡清单——开盘近前需抹到位和物料项目数量备注户型图、单张折页5000份“VIP金卡”400张“VIP卡”申请表500份认筹须知已有做1个画架置于现场接待中心。认筹流程已有做1个画架置于现场接待中心。项目卖点展架已有资料袋500份用于客户装载相应文件，便于其携带财务凭证/票据/认购书——由发展商负责营销们部署做下的狡阶段深推售——费用羞预算阶段榨费用瞎测算渠道渠道细化内容细分数量单价费用推广线报广硬广4次8万/次34万软广每周2次，共16次5000元/次9万网络网络通栏、弹窗8家媒体10万/家（2.5个月）32万户外金星路户外更换3块内容+新增二处户外更新、增加103万短信开盘前5天，每天50万短信，周末30万条/条，其余10万条/天900万条0.03元27万分众30万拓客线外展点外展点6个展点1.25万7.5万活动线节点活动两次次大节点活动、一次开盘活动3场——50万周末活动暖场活动4场20000元/场8万现场线现场改造咖啡、导视牌、销售道具

——20万其他费用30万合计350.5万营销窜部署猴下的疯阶段拖推售——第3阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：骆第1阶段冈已售营销谜部署枯下的迁阶段揭推售——第3阶段阶段荒时间颗：20谣10年4月2日-5月21日开盘萍时间录：20弄10年5月21日产品19栋公痒寓共63仰7套主力县户型37默--研80平一音房、取二房策略污：脱胎殿换骨推广境策略活动袋策略拓客赢策略现场巾策略销售房诚策略阶段缺策略刷及主晒推产笔品栋号面积段(m2)套数占比面积(m2)19栋30-3946172%28707.7140-4911418%50-59305%60-6981%70-79112%80-89132%总计637100%营销元部署存下的青阶段朴推售——第2阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品、四房楼王加推公寓产品推出二房二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋19栋12栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋注：海第1阶段汇已售营销摊部署伪下的船阶段谨推售——第4阶段阶段兽时间超：20塘10年1月28日-3月36日开盘霜时间茶：20捎10年3月26日产品12栋主力疲户型85权--延86平二挪房策略仁：感恩躬加推沉快速畜去化推广快策略活动攻策略拓客磁策略现场挖策略销售秘策略阶段膏策略仇及主丑推产定品栋号层数户型编号户型建筑面积套数各户型面积可售面积12#栋18B1二室二厅二卫89.26363213.366340.68B2二室二厅二卫86.87363127.32总计

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6340.68营销砌费用家：合计伍营销鸽费用11脱86万，坚占销励售总热额6亿的2%。第一阶段（2010年5月1日~2010年12月4日）第二阶段（2010年12月5日~2011年1月23日）第三阶段（2011年1月28日~2011年3月26日）第四阶段（2011年4月2日~2011年5月21日）485万350.5万200万150万各阶塌段费苍用及宝配比推广亏费用这中，捏网络翻、报包广、傅短信烧、户腹外、凑电台齿、公津交、照分众超是最专主要政推广失媒介乡丰，合音计占蜘到70题%，此跃外注桥重活飞动对间项目团的造泻势、奇业主歼维护厘及拓猜客，巩占到12糖%。营销笼部署灭下的舍阶段宽推售——二期凯第1阶段阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段二期第1阶段二期第2阶段时间11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售产品二房、2+1三房产品二房、2+1三房产品加推二房公寓产品推出二房、三房、四房楼盘二房、三房、四房楼盘具体栋数16、17、11、9栋13、14、15、10栋12栋19栋1、2、5、6栋3、4、7、8栋营销凤部署杜下的眨阶段筹推售——二期认第1阶段阶段怖时间杠：20竹10年5月30日-8月20日开盘记时间欺：20循10年8月20日产品1、2、5、6栋主力失户型81笛-1金71二房弓、三威房、嚷四房策略匠：破茧鼓成蝶品质痛再次谦升级推广防策略活动远策略拓客