桂林房地产住宅项目定位报告

xx酒厂项目提案2011.6.14市场概况桂林地产市场分析未来地产市场片区发展趋势预测片区发展对本项目的影响与对策1

PARTONE一、桂林地产市场分析市场需求旺盛，重心向新城转移；楼盘素质不断提高加速推动桂林地产发展。市场格局主城区临桂八里街主城区：景观优越、商业金融发达、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。中小规模的项目为主，可开发资源日渐稀缺，开发逐步向主城边缘区域发展。临桂：新城区，未来城市发展重心，属于规划发展初期，中大型项目聚集，楼盘品质高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：开发区，与主城无缝连接，人口密集。区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。商品房市场情况近两年各版块成交量对比主城区与八里街因为供货少及政策的影响，10年总体销售量明显低于09年，临桂逆市飘红，反应市场需求空间大。商品房市场情况近两年各版块成交价格走势10年价格相比09年有着大幅度增长，临桂涨幅最小，竞争激烈。临桂市场格局区域概况：老区以金水路与人民路两边辐射区域为主，人气旺、配套设施齐全等特点。新区是以西城大道与世纪大道为中心向外扩张，发展成集行政、商业、商贸和文化生活为一体的新城区。房产市场概述：老城房地产市场主要以中、小楼盘为主，小楼盘以一栋、两栋单体楼为主，无绿化和物业管理形象差，价格低，中等规模楼配套设施齐全，价格也是临桂最高的。新城房地产市场主要集中在西城北路片区，以大型楼盘为主，项目内各种配套设施齐全，有大型园林景观，封闭式物业管理。新城区老城区临桂市场格局新城板块在售项目均价对比新城区以大规模楼盘为主，具有配套齐全、居住环境宜人等优势，整体均价在3900-4000元左右。新城板块代表个盘案例项目名称奥林匹克花园开盘时间2005年地址西城区临桂世纪东路中段占地面积53万㎡建筑面积180万㎡楼户7000均价4100户型80-90㎡两房90-130㎡三房景观湖景、山景产品特色运动主题社区，有湖景、山景销售情况整体销售30%，后期大量货量待开发客户群：临桂、乡镇客群，桂林市客群热销户型三房旺销新城板块代表个盘案例项目名称碧园印象桂林开盘时间2005年地址机场路与西城北路交汇处占地面积34.8万㎡建筑面积86万㎡楼户6291均价4200户型82-87㎡两房100-126㎡三房130-150㎡四房景观水景、山景产品特色水景环绕小区内部销售情况整体销售50%客户群：县城客群、象山区客群，外地客户热销户型三房旺销，紧凑四房热销临桂市场格局老城板块在售项目均价对比老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城板块代表个盘案例项目名称金水湾4期及第苑开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积3.6万㎡建筑面积13.3万㎡楼户1000户均价4500户型130-140㎡三房景观水景产品特色入户花园赠送销售情况整体销售50%客户群：桂林市、临桂县城人员、外地人员热销户型三房老城板块代表个盘案例项目名称香樟林开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积6.9万㎡建筑面积20万㎡楼户1800均价4300户型70-80㎡两房100-110㎡三房130-140㎡四房景观香樟树产品特色紧凑、实用销售情况整体销售60%。紧凑三房最受欢迎客户群：桂林市、临桂县客户热销户型三房、两房畅销老城板块代表个盘案例项目名称云顶御峰开盘时间2010年1月地址临桂县人民路占地面积1.1万㎡建筑面积9.6万㎡楼户950户均价3800户型30-31㎡一房75-84㎡两房95-120㎡三房景观无销售情况整体销售35%客户群：单位人员团购，县城客户。热销户型三房、两房畅销，一房投资为主销售不错老城板块代表个盘案例项目名称人民大厦开盘时间预计2011年底地址临桂县人民路126号占地面积3514㎡（一期）建筑面积9万㎡（一期）楼户980户均价3800户型39㎡单间45㎡一房66-85两房85-125三房景观高层可观临桂全景销售情况未售客户群：临桂、桂林市客群热销户型从代表性项目的销售看市场状况客户群：在售项目当中，购房客户主要以临桂县（单位、个体））、桂林市（公务员、个体）、外地（投资、自住）三大客群为主，刚需是目前临桂市场购房的主流。产品：在售项目中以72-89㎡两房以及92-129㎡三房为主，单间与四房市场供货少，需求也小。特点：大盘为主，配套完善，园林景观优越，以品牌、品质作为卖点。总价接受程度：到临桂购买住房客户，相比市区普遍接受价格较低，两房集中在28-35万元，三房集中在40-50万元.价格：大盘中主要以景观作为价格区分，观景房与普通房一般价差在200-300元/㎡，楼层差在50元/㎡，小楼盘主要以层差为价格区分，楼层差在30-50元之间。低总价房源最先销售。各户型销售情况：市场供应户型主要以两房、三房为主，销售户型主要以三房为主，两房为辅，紧凑型户型因为面积小、总价低最先被销售。客群分析核心消费群主要消费群补充消费群临桂县、周边乡镇居民桂林市客群东北、两广客户、投资客户东北、广州、南宁等地生意人，置业消费需求多为投资、度假。象山区、七星区客群，由于近两年来桂林市的房价涨幅大，大多数人选择临桂购房。目前市内消费群的构成临桂县政府、银行、医院、个体户、在外工作人员为主，以首次置业、改善型住房居多。客群取向

中、高端客户：由于临桂的房价并不是很高，中高端人群大多还可以接受，一般都选择大型、配套齐全、内部环境好的楼盘。

中、低端客户：在自己的价格承受范围内，会选择配套齐全楼盘，如超出承受范围将会选择偏远、单栋楼盘。

投资型客户：看好临桂作为桂林新区的发展方向，以及桂林旅游城市的魅力。产品结构研究产品结构图通过对临桂项目的调查，2010年临桂销售户型主要以两房、三房为绝对主力。两房和三房单位，占比为81%；主要以自主为主。单配和1房单位，占比5%，主要以投资为主。产品羡结构伯研究主力蚀面积河段结熟构两房泼单位厘以标肃准户漏型为针主，购主要致集中72吃-8寇9㎡的夸区间形内，72佩-8蕉0之间寻户型膛是最衫畅销厨的，宜因为蛇面积配小，茎总价置低。3房单镜位设词计面篇积适雄中，如以10搏5-袍12歉9㎡户滴型为携主，遇根据烂市场头了解呀紧凑孝型的95纲-1易10㎡户虾型是院市场翠最畅趟销的偶，因航为此泪类户瘦型即暮达到纤居住剑的舒叨适性物又达君到了暑总价赠低的售特点登，主乒要来伏源于爽碧园株印象是桂林井、香伞樟林续、新赤城府足邸等顶。分析哈：目校前市辫场上碎消费济人群惯主要士以刚屠需客映群为没主，假需求寻面积泻偏向奥于小乓户型斩，小续户型沫是市烈场机娘会点幻玉。另帐外接集受12揪0-冒14马0㎡的客延群主呢要是捷改善封性需可求客恩户，喝市场觉需求劲量小乎。从产歼品结诊构调城研得抽到的谅启示1、户道型面趣积适易中，在标准器型产悲品成书为市鼻场主徒流临桂敬购买速住宅盏主要加以刚吸需客那群为臭主，钟开盘衔商设肆计户羞型也桌偏向档于2房、3房自点住需作求户慢型。一步霜到位论的置泼业理传念，罢使三握房成津为市挂场的煤绝对翼主流谷。2、面递积偏舒小户赠型市诱场最鲜畅销艇，但仅供货修少临桂胀购买牲人群微主要台是中懒端人述群居巡寿多，轻这部蝇分人馅群对南价格普承受邀能力效较低仍，对消于总纵价低察的户展型最况为热累衷，退所以翻面积飘偏小信户型窃最为状畅销拨，二、验未来朵市场谋发展印趋势新城血继续励发力静，进弹入全闹面发健展建钳设阶啄段新城喘规划匪概况新十疗字街目前存新城退房地始产市真场主喜要集恐中在崭西城饥北路绿与世休纪大虑道的斗新“姐十字粒街”必区域脆，以写大规点模楼国盘为走主，披开发跃已成激熟，阅未来脾商业蓬、金宝融配逝套集缘瑞中，避目前昌成熟谷度较支高、姑已被湖市场亦所认优可。且主要躲楼盘讨有奥寸林匹秀克花返园、兄山水描凤凰竿城、售碧园拳印象堤桂林浸、远心辰国联际新决城、其汇荣妹桂林孤桂林蚕等，植未来敢供应碧量巨仰大。中央踩公园笑区域随着姐市政谱规划怒的桂酱林大运剧院眉、博染物馆霉、图胶书馆允以及讯中央匠公园售等十步大配疤套工白程的拘陆续党开工舰，将裁使最宏受益扎的西六城南进路与耗山水虎大道帖区域图成为父未来瞎重要窜发展四方向寇。随具着万厉福路的开通举以及稀秧塘忽、万谋福工智业区司的发拨展建怒设，律西城够南路副与万暂福路挖交汇榜区域逝也将棒成为浇新的铺发展昆点，炕花样遥年项轮目的茂推出塘使该字区域伞受到静广泛娱关注均，未天来与斧万象物芭提兆雅、早彰泰陡等项独目的戒开发雾，使篇该区闭域成梯为新顺城又堂一热湿点。工业罩园、剧物流桨区随着巡寿区域捐内汽岸车站舒以及薪总建惊筑面这积20万㎡哥，规旦划设孙计包颤括商贺贸信露息中根心，途农副嘴产品告及土抛特产珍品交姿易市嫂场的宰商贸犹城，救将带仗动区毛域内渔人气缠，在豆加上略周边基土地末的放粮量，史将成齐为新旬城房忍地产昨市场绵的又糠一发蜜展点。新城椒房地帝产市糊场将涨进入叹”三乌足鼎息立”的局剩面，桂林泥大剧菌院、伶博物拘馆、炎图书介馆桂林陕体育值馆中央谱公园商贸轧城汽车灭站新老刺城交母汇区弓域万福手路区挠域中心叨区域新城丑楼盘艳开发鹅状况万福敏路西城帝路人民洒路怡和馆云天碧园坦印象尖桂林花样珠年万象励芭提饺雅怡和捉云天碧园琴印象射桂林怡和挑云天花样功年碧园宝印象惭桂林怡和以云天万象只芭提低雅花样皂年碧园拍印象退桂林怡和渴云天耀辉叮美好光家园远辰侍国际飞扬鼠国际汇荣峰桂林岸桂林山水吵凤凰舞城长岛16区奥林杆匹克趁花园新城企府邸昌浩种愉景驾湾新城蛙楼盘惹主要次集中缺在西浆城北运路两智旁，闻主要叉以大垮规模商楼盘喷为主饮，一般匹开发狸周期眠在8-映10年左透右，兆周边柏土地屈供应徐少。西城盐南路店与万岸福路平交汇劣处是波目前榆市场活新兴议的发斜展点尺，最影有代交表性腥花样屈年，册作为惰上市营公司贼其品千牌效拔应将昆带动脉周边榜市场江，使烦其成去为临惹桂又使一楼砖盘集辆中地转。人民殊大厦新城怀楼盘讯开发呀状况新城尾楼盘逝供货弦量统僵计11年下找半年-1蝇2年上帖半年随新城汽楼盘棚预计墓供货触量近10议0万平愉方米腥，供涌货量桃巨大析。单盘越推货助量多谜在8-谁10万平网方米垦，未落来竞权争压密力巨非大。11年下朱半年-1棍2年上熄半年陷新城菌楼盘群预计洋供货以量近10输0万平闷方米唇，供由货量虑巨大洁。单盘呀推货红量多泄在8-坛10万平战方米死，未径来竞煎争压纲力巨泊大。11年下卷半年-1贴2年上盒半年重新城泛楼盘野预计皮供货拥量近10夺0万平数方米烤，供扔货量烫巨大外。整体赏项目技定位介及策律略思血路项目厉分析竞争挑策略竞争惯价值迈点提糠炼整体稻定位袖，形疾象定搏位2PA艺RTTW距O项目旗整体拼开发娘经营雪策略各期提客户答群、忌产品产定位一、难项目胃分析如何功利用购优势担及机辰会点乓实现炮迅速伐走货幅是关券键！项目液区位临桂央老城耐区临剖桂弯新呆城本项南目位至于人丙民路高延长恐线，金交通涉较为逢便利件。属新旱老城垂的过毙渡带灭，即踪蝶没有乖老城讽的成纲熟配傍套，捎也远蛾离新袍城开渐发的钞热点跨区域难。本项滋目项目渴区位规划穷道路肥（未刚建）农民改宅基袭地农民宪宅基潮地现状妹水渠待开蜜发地倘块待开江发地亦块民宅项目酬在人张民路沉没有彻沿街菠面，摆地块客东侧控规划梢路修胃建时穿间未腊定，护项目宪的商间业价叉值不北高。周边恋自然扶景观泄资源帮缺乏冷。毗邻珍规划析中的双商贸雅批发踢城、肾汽车苏站。拆迁清待解树决老城区新城板块本案本案备注区位865区位不成熟居住氛围1064新发展居住区域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景观555自然景观欠缺市场供应3106未来的居住趋势区域项目规划、规模3105项目规模不大价格优势556市场价格具有优势发展前景3106商贸批发城、汽车站的规划提升区域价值思考捆：临视桂老甚城区只及新丹区，储我们象的劣亩势是宝什么钻？对比向同一侧板块炒的项来目，骡我们造如何愈提高军项目经竞争详力？结论度：项贸目的京劣势——区位桶成熟饲度，燥居住品氛围临，配欣套，宣景观什资源项目栋的机善会点——区域至发展薪潜力备注盟：以纳评分蝴的方斥式对邮比优截劣，10为最竭优，0为最羽差，回依次夹类推逮。项目丽分析规划锄产品念特点2房：3房：4房=寻5誓:4丝式:1产品表线丰睬富，锯面积格段分衣布广规划趟产品军特点70陡㎡80茫㎡90悉㎡10猛0㎡11坟0㎡12滑0㎡13猴0㎡14盼0㎡15旨0㎡69切.2复㎡76辈.5祖㎡72抖.3痰㎡2房1卫（电多层韵）75何.8朋㎡76焰.9举㎡85沸.5岸㎡91庭.8幕㎡93狭.6洋㎡2房1卫（东小高捧层）2房2卫3房1卫10捎0.壁1㎡10翁4.手2㎡3房2卫10貌7.穷5㎡10陵9.吨1㎡11也1㎡12常1.踩3㎡4房2卫13姓8.要6㎡15戏2.广1㎡该面文积段榆内各覆类户病型形灵成内数部竞虑争，义部分棒产品动有滞提销风朋险。竞争侧策略优势茅：O位于解临桂俗老城题区，拔车性5分钟盘即可榨达到针城区狠最繁睁华的至金山俩广场喝区域锁；O坐拥像人民笑路主旅大道铲，多倒路公爸交车掌通往答市中惩心及槐新城债区各烘处；O地块鼻西面倒紧邻什桂林波职业嫂名校箩，人鸦文氛劳围浓爷厚；劣势呀：O目前股地块蔬周边拉生活杀配套易缺乏总，并定且周洽边未灵动工冬地块鹅影响镜项目绣形象正；O属新氧老城彩的过味渡带校，即阅没有宾老城订的成枯熟配少套，乘也远责离新基城开陈发的窑热点训区域搅；O地块蒙周边洁缺乏兴商业图人气含，本益案商驳业销弄售有艘一定孔的困则难度巨；竞争套策略机遇擦：O地块房诚周边邻目前符在售则楼盘咐较少傍，威宪胁较件大的始大型蚀居住草物业故基本脚集中军在新论城区岭；O人民枪路附珍近一录系列辫项目转的项叠目的夫逐渐客开发共；使疑区域旺居住均氛围扬逐步求提高姐，无比疑为度该区额增加哈了更定多的应升值国筹码脖；O地块超土地球成本山较低娇，造盆就了炉目前漠低迷坏的市挤场环尝境下寨，项榆目可鹊以以鸣低价炒格进入镇市场脆，实邀现价径格优律势快薪速走板货；威胁五：O目前无新政步形式胜下房摸地产无市场判较不强明朗粗，多弃数客名户持寇币观芬望等丝式待置评业时伤机；O临桂闲房地跪产市劫场已慈进入痕供过虽于求废，实舱力外朵来开卡发商贪已逐都步抢盆驻桂固林，棚市场始竞争西激烈乘，产牛品去暑化速掀度普舟遍较鸽慢，广对开员发商侨资金袄回笼王造成姻一定烟压力轮；竞争联策略总结手：项目睡处于近临桂演老城躲区，孝生活慕出行粥便捷慈，但脂属新辈老城粘的过绒渡带溜，即肠没有潮老城闻的成爆熟配厅套，鼓也远晒离新脑城开义发的本热点豪区域陡；技临桂帮房地闻产市牌场已蠢进入钞供过肤于求关，并豆且实凑力外跳来开肯发商御已逐挽步抢凝驻桂魂林，续在目匠前新束政影拖响下欣全国盖房地满产市周场及禽其不叼明朗播，但狱如桂利林这宋等三蓝线城尽市尚巾未受或较大山影响骂，我拌司建申议项脏目应快烛速走危货，净回笼名资金；二、沈客户更定位撬动太刚需她客户喜是实四现本蛾案销佩售目登标的释关键稠！客户腾定位本案翠住宅遍物业塔客户奏定位炊：1、桂化林市塞本地盖私营独企业纳主。2、市否县政拼府机桃关单犹位领雄导群毯体。3、市昂县政冲府公瞒务员相。4、县励乡镇浇小私杆营业教主。5、有筐一定凡经济死收入灯的高掘级白梯领阶蹈层。住宅名物业旱客户必特点太：在目骑前新透城影竖响的笼房地金产市须场下慌，为干了实大现一荐期快来速回丙笼资辈金，漠客户严定位叼应以刚需纷第一期次置因业人芒群为洋主，不低太注肌重周情边生厘活配拿套，求但因剂工作沿需要同注重骗出行酸便捷绞，有散一定贤的经饥济来陆源。客户刮定位捕捉归城市燥人群脾：23刊-3脸0岁刚伟需人告群投资姿群体刚需事家庭购买昏诱因组：利率尖低老城降区租勤客城市摘方向未来廉潜力购买帖诱因申：总价润低紧邻网老城圣区繁畜华中结心出行手便捷自住桌，多锹为首真次置集业，诱未来姨可用岂于投肉资客户粘定位如何眯撬动单市场斜：撬动议点产品晕利益识+族态群个废性市场以70平米蓝左右绳的两让房、90左右愧的小艇三房配、10晃0-核11袍0左右步的舒径适小云三房巩在市狱场上堪形成建面积左及总戒价优乔势，沫抢占所刚需且人群三、抚项目乓定位走刚沿需产舒品策天略是皇目前醉市场散形势泛下快退速走故货的芹关键!项目多定位紧凑早户型,阶梯术消费产品案主要瞎针对盘走中撞低端北置业框客户皇为主,以价恩格优干势吸文引刚造需人衬群规划时围绕砖产品光定位效能更擦好地月实现鞭资金纷投入柏回收肤平衡明确鹅项目励一期键产品逼主要公目标述客户妇为一威次置呢业人去群园林限规划菊建议园林梨规划厘应该择紧扣姻产品榨定位各的同敌时,结合虾年轻旋目标妈客户涌性格亮特点秋予以猫规划:四、裳项目跃整体笛开发敬经营禾策略从售芦楼部苏选址本、户停型配洒比等南实现觉项目艳最大订效益俯化经史营！地块休启动赤区建率议及傲风险1区2区地块炎启动唯区建州议及犹风险为了朱更快滤实现甜资金椒回笼阁，实忙现前躺期资绣金投洲入回侦报平很衡点绪，我影司建搂议将2区7#、8#、9#、10悉#共2.工5万平丧米作抗为一守期开妇发，1区地畜块随惯着本河项目轨人气蚁更加克聚集齿，加讲上小粪区成谋型，蜡人民快路居社住氛者围逐代步的过改善裹，销尿售价津格必兔定走滨高，渡获得摸更好卷的利执益。1区地隙块：整地馅块规怠划地耻下室宣，如倘在1区拿敌出3万平帐米作滋为一棒期开连发，清则需总整体暖完成短地下江室施片工后来方可资进行女地上灿建筑资建设吧，施旋工周膝期相缘瑞对较械长，圣前期供投入滔成本诱相对六较大将，较香难达北到一拾期资隶金投剩入与潮回收奸平衡盖点，役并且20欲12年随负着新毕政对碗二三徒线城亡市逐段步渗笛透影贫响，招桂林子房地教产市软场日托益不罪明朗专。2区地闯块：临街蜘面地越块，辅居住避价值烧受到湿一定羊影响鲁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