湖南某项目营销方案

[**]2008营销方案2008年1月目录Contents231433市场篇产品篇客户篇定位篇35执行篇市场篇这个冬天有点冷!07年—国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。07年长沙楼市的供应量不断增长，由供不应求发展到供大于求，市场供需结构发生变化。导致07年第四季度长沙楼市出现寒流宏观政策关键词一费二税物权法正式运行六次加息十次上调存款准备金率第二套房首付提高物业税回归保障其它因素影响过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经。2007年全市商品住宅平均售价为3372元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品住宅平均售价为3195元/㎡。）2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图分区来看，2007年芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价为2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。2007年长沙市各区商品房、住宅均价柱形图项目板块住宅住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市759.7212.81100.00803.77

28.46100.00开福区162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心区152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花区233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓区116.70-25.2015.36151.196.6618.81芙蓉区93.8318.0612.35118.317.6314.722007年度全市住宅供应、销售情况比较2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比前三季度市场消费需求逐步步入平稳期，加上国家紧缩宏观政策的执行力度不断加大，而楼市供应量仍保持一定的惯性上涨，第四季度销售态势出现供大于求的局面，市场竞争更加激烈。通过对第四季度的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：售楼处来访量明显减少；客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；各楼盘销售量出现明显下滑趋势。07年岁末，长沙楼市令人感到阵阵寒意08年—长沙楼市何去何从？热眼看长沙——楼市飞速发展的正面因素1、长沙经济增长幅度迅猛从03到06年，长沙经济总量分别超过西安、福州、长春而居全国省会城市第11位。2007年上半年，长沙经济增长速度超过16%，预计年底长沙经济总量将超过2000亿，正式进入中国都市群落的新贵阶层。2、人均可支配收入相对较高长沙第三产业比重高，产业附加值高，在全国省会城市中排名第六，中部第一。较高的人均收入构成了房地产市场的强力支撑。3、城市开发成本居高不下年度2004年2005年2006年2007年2008年土地成交总面积7088亩13050亩14327亩16066亩预计18000亩土地成交单亩单价41.3万49.95万58.61万147.19万预计180万增长比例020.94%17.34%151.13%22.29%每平方米销售均价2738元/平方米3030元/平方米2991元/平方米3600元/平方米预计4200元/平方米增长比例010.66%（1.29%）23.70%13.51%土地费用构成了房价的重要部分，土地成交价格的日益走高，是造成房价日益走高的重要原因之一。4、城市发展空间大不管是栖居于两地的大城市“长沙侨民”，还是本省地级市的“外来移民”纷纷把家安在长沙，而长株潭融城更加加强了长沙作为省会城市对周边地域的中高端置业者的吸附作用。以上因素将：支撑０８年长沙房价继续上涨冷眼宅看市弃场——长沙中房价永飞速休发展啦的制纸约因枪素1、置离业者萍构成锐结构卸缺乏裳多元年化长沙息潜在研置业答者购叨房需熊求分冠布数据幸支持贪：易降居中镇国地堆产研结究所长沙左超过85筋%的购且房者兔是出芒于自低住用戴途，敲自住严客对布价格巾的敏古感度孙是比消较高理的，昨自住誉客对经房价驳的支绵撑是袜呈现笑缓慢我增长侧的。2、市乓场供饰应量其增大07年第宗四季交度，妖长沙缠房地俯产市坦场出质现了稀供大啦于求象的局陷面，革加上08年即倍将上衡市的失项目诞量非卡常大党（尤拿以南键城为颈最）侮，因没此，睛全市睁的供暮大于互求的嫌局面运会进皂一步争加剧供。国六怨条的恨影响窝将在08年进单一步屠显现啦，90平米睬及以刺下的置一房诞、二辜房的犹产品朱将会洪大量进的拥另进市见场。考虑会到利隙润贡黎献率丘，开谱发商乘会做贪足容用积率协，高罢层和冰小高代层产败品将脖占据蛙主要番的产伞品线叠。各项爬目的字同质开化现壮象会亿非常寄严重认。3、同突质化摇竞争欲严重07年出臂台的程一系拍列调叨控政欲策将偏势必兼影响属到08年的汪长沙削楼市脉；随着07年全谱国房蔬价7.型6％的中增长闻，08年不挥排除遭会进份一步焦出台障更为耽严厉姓的调鼠控政丧策。4、政麦策性瘦调控糠的影何响以上狸因素陡将：抑制妥０８怠年长役沙房漂价出除现疯柴涨结论辫：08年，纷长沙桥房价槐将呈辨现稳甲中有僻升，经小幅姨慢跑封的格则局．20研08，长爱沙房亡价走立势预艺计08年第温一季诱度08年第姐二季怠度08年第律三季划度08年第徐四季费度67叔5万平爆方米城市葛人口贪增容喝产生楚的主动趣型购股房需柴求34消9万平墓方米居民摇住房闭升级骂换代赞的改末善型将购房英需求+=10梁74万平垒方米购房络刚性混需求50万平昌方米城市浆旧城慕改造光产生角的被渠动型壳购房贩需求+33乳72元/平方形米（20框07年商伟品住稳宅销黑售均歇价）20炎08年房价免走势开发蓝门槛秃日益姐提高雾，部分痒本土条及小谱规模柳开发腐商资金怖压力押显现逝，变香相降壤价开发蜘成本鸽居高摩不下页，土馅地费成用日匆益走病高房价半的自欺然增长遍惯性开发券产品中日新读月异堵，挑动昏购买堤冲动长沙老春交封会长沙浪秋交走会北京语奥运非会国家哲调控最政策筑底茶线走势旬线均衡医线高CP烘I的情艺况下记，投锦机类凯投资趟与保格值类甲投资拨的博良弈本案凭目前愿在市地场上贯的形静象如卸何呢贯？——项目互市场昼认知锋度调率查项目夫市场恒知名饿度调暗查分让析调查另时间润：20降08年1月23日至20援08年1月24日调查障地点华：长哄沙市精五个肚区，捷共30个抽浴样点调查肥对象夹：年惕龄在25业-4晚5岁之纺间的10稍16销1位潜自在置糕业客索户调查昂方式摔：随胆机拦督截访乌问调查土内容左：1、受墨访对隙象来戒自的酷区域2、是因否知虫道本总项目3、对裂项目悲记忆刊最深帽刻的驼是什市么调查区域天心区芙蓉区雨花区岳麓区开福区周边外地合计样本数量2018132622871704114273395110161所占比例20%13%23%17%11%7%9%100%市场搜认知首度调妙查区让域分能布调查绘对象芽对项扑目的壳认知锡度选项知道不知道合计样本数量1219894210161所占比例约12%约88%100%认知逮客户绒比例票分析调查区域天心区芙蓉区雨花区岳麓区开福区周边外地合计样本数量2018132622871704114273395110161认知数量19520717136623236121219所占比例10%16%8%22%20%5%1%调查派对象遮对项悬目记妨忆点刷分析选项生态规模品牌价格其他合计数量2802072443301581219比例23%17%20%27%13%100%1、长猛沙市额场对来项目夫的认秩知度多仅为12司%2、了哈解项哲目的荡客户样群分剥布情滑况如秀下:岳麓维区和挎开福羡区占42肺%，芙钥蓉区桃占16暮%，靠表近南看城米的渠雨花它区和碎天心担区分拨别占8%和10误%3、客倒户对俭项目火印象神最深西的是“生驾态”滩和“阳价格营”通过咽对“猛项目雄市场膨认知谦度调协查”工结果条的分夹析，抢可以律了解改到：1、根档据上搂述市尽场认隶知度溜分析筐得出俱：金妥色圈完为主宿要客设户来皮源地何，红道色圈栗为次蜓要客组户来凝源地尝，蓝识色圈月为机伐会客蹲户来祝源地岛。2、星刺沙板书块作倾为长营沙市砌“两越翼齐云飞”住的板金块之云一，详亦有肺可能骑成为积机会间客户肥来源临地。3、外钓地客婶户主作要由伐返乡贩置业污客户弃构成讽，将剩成为竿我们凳的一庭个补欲充客解户来呈源。本案客户赚分布侧图在大浸致了箩解市视场的势情况舱后，丽让我骗们再再来看辩看产煤品的姥情况……产品篇五一商圈荣湾镇商圈伍家岭商圈20公里15公里市政府项目颠区位巷分析1、通牙过左踢侧的午卫星旨图可躁以发条现本齐案距捎离市烧中心咏的直代线距腔离超残过20公里稠。2、通要过对煌网络灿上*泪*业欢主论候坛的亲调查固，反仿映距樱离过血远的续客户止大有勒人在弯。3、通葬过对弯市场除潜在检客户我的调腐查也杆发现听距离竹是制瞒约本蔬案销绢售的基最大躁因素允。项目哈一期戒鸟瞰朱图B、C区多严默维学拉组每团E区D区A区F区产品类别明细（套）楼层分布可售样板房销控小计多层51285套，6楼；1套，1楼1套，2楼；1套，5楼洋房813127套，5楼；1套，1楼3套，3楼；1套，4楼别墅1017184套双拼别墅14套联排别墅

合计38套20牧07年未鲜售房略源明廉细分区房型套数（套）面积（㎡）面积小计（㎡）B、C区二房二厅26022973110226三房二厅48863104四房二厅14824149D区二房二厅60533446976三房二厅16421731四房二厅12419910F区二房二厅2492234760637三房二厅32338290E区别墅双拼别墅(M)10185024960L联排别墅367524K联排别墅6012420双拼别墅(K1)143166合计193624280024280020庄08年新角推房镇源明锈细20贺08年可钱售房购源户慌型分久析可售胃房源可户型况（两漂房）可售旺房源挑户型浑（三题房）可售从房源检户型数（四牵房）小结1、本沉案的奴区域蔑位置绞是我朴们将体面临炕的最祖大挑壮战；2、本汇案在20安08年的掉推量睛巨大灰，达俯到24万平打方米珍；3、本伞案可仿售房颈源以恒三房凑为主互力户刚型，嫌占总挣可售裳房源爬的50接%，两鼻房和晓四房膊分别前占到29桃%和14仇%，别嘴墅占7%；4、本绳案户宴型以蜜“实沃用”疮、“说宜居魄”、惹“面册积适滨中”拼为最执大卖慕点。结合跳前面井对宏液观市政场的谷分析银，20缝08年长直沙市葱场将守面临兰因“90辜70析”条款庙而引驴发的喉同质呢化竞减争，第而我妨们的欢主力袋产品筋却可鼓以避少免这记种恶钟性竞送争，峡同时释我们未的主赶力产批品将酒全面宪覆盖征市区克两房翻客户聚群。究竟决是什多么样哄的客集户会业选择扫我们电的产兰品呢烧？他（货她）浇们又察在哪鸽里呢计？客户篇综合叔目前胸市场尤状况屈、08年销咸售任妻务、券销售狮进度腥及项揭目本雄身的彩特点脸等多身方面烟因素膨，对20致08年分系批价愉格作族出如何下预狼判：销售情况推盘批次销售均价（元/㎡）销售面积（㎡）销售总额（万元）备注已售A区销售房源2017396948010待售A区剩余房源3357101153396主要为别墅第一批23005270812123第二批23307105416556第三批24005840814018第四批24506063714856小高层一期整盘23562926166895420碌08年推压案价有格预返判20符08年推仪案价置格走首势优点伙：1、小劣步快雀跑，日节节币升高肺，给辰客户生迅速唉升值看的感麦觉2、能由始终酷在市源场上杏保持股竞争舞优势根据岂项目20侨08年推腐盘价财格预理判及怠主力苹户型缝分析推导既出本怨案的祖潜在梨主力趟客群两房>>练>产品着总价夸：21顾.1炕6万(单价23稍52元/平方遣米，极以90平方避米估舒算)贷款7成每汁月还胆款（住趋宅，兄贷款14齐00慢00元）：15年20年月还款（40%为安全比例）1128945家庭月收入>2820>2363家庭年收入>33840>28356客户忆准入界及格纲线成交妖客户追的基仍准购缝买力=家庭笨年收吨入高于3万一次叼置业张选择撞两房家庭向年收柴入水器平客户馒心理3万元/年以羞上选择雅在本孝案购镇买两贼房的庭一次象置业吐者看朗中本烂案的奏理由真：1、价君格优猎势；2、可蛛能的堤产品似附加区值；3、地在块的瞧发展吹潜力丑；4、首抢付款愤压力尤小。客户逮定位带：一次械置业谦选择罩购买限两房烘的客庭户，逐年轻党夫妻卖的预上备婚扁房（靠长沙费新人遇），锻属于蚕投资际自住埋两相肤宜的榆类型尸，暂投时先怕自住证过渡质，届益时转缺手或卡者出足租都凳很方曾便。二次融置业兆选择扶两房客户艰心理家庭拣年收册入水哈平3万元/年以琴上二次逢置业见更加携看重端的是醒升值镜潜力讽和居重住体艺验的剂升级遍，所表以环已境和趁产品承显得米更加保的重韵要。本案爹的特皮点具趋备环维境居楚家的衬宜居息物业刃的基膛础。客户动定位甚：二次赠置业开选择径购买鹊两房粒的客腾户，帝大多夺为父群母为桌子女寒购买容的婚哀房或蔬者是庙子女问为父欺母购近买的赢养老跌房，驰还有案一部收分是庸寻求毅居住须体验载升级狂的，痰兼具河投资辜和居保住两厘大功宴能三房>>薪>产品火总价第：28帽.2宏2万(单价23傻52元/平方妖米，处以12屯0平方胖米估遇算)贷款7成每企月还迈款（住挺宅，饺贷款19次00柱00元）：15年20年月还款（40%为安全比例）15321280家庭月收入>3830>3200家庭年收入>45960>38400客户色准入酷及格当线成交畅客户迟的基孕准购锈买力=家庭逆年收林入高于4万一次樱置业腥选择待三房家庭受年收经入水伤平客户伏心理4万元/年以辛上选择杠在本插案购棚买三刑房的词一次却置业撕者看蛙中本拦案的照理由列：1、价冒格优记势；2、可骆能的雕产品影附加胀值；3、地疑块的投发展疑潜力和；4、首仔付款悬压力脸小，言作为迅其第蔽一套否大面摊积的谱自购摇商品同房，汁他们籍对于键产品伶指标沾有着芹苛刻锹的要忙求，设对配愉套的到需求芹同样揭较高客户踩定位麻：一次封置业从选择业购买体三房荡的客起户，滤年轻肌夫妻予的预绒备婚推房,一次充性到铃位的核客户梢，属蜓于投苹资自甚住两胀相宜爱的类彻型.二次剪置业伙选择裹三房客户啦心理家庭毙年收鞭入水商平4万元/年以舱上二次窄置业年更加棍看重弦的是织升值债潜力砌和居盘住体扒验的弊升级帝，所夜以环晶境和森产品装地段奇显得最尤其妙重要诞。本案语的特描点具窗备环使境居猛家的畜宜居趁物业辨的基战础。客户原定位早：二次段置业镇选择损购买纳三房河的客婶户，照大多喊是寻趴求居慕住体恢验升印级和呀投资吼，看轮重地寨段升济值潜谦力、盲户型宁设计览的实岸用舒用适以杏及社并区环冲境四房>>拴>产品凑总价免：35足.2神8万(单价23葡52元/平方垫米，脱以15泼0平方港米估赞算)贷款7成每类月还疗款（住班宅，押贷款24碗00畜00元）：15年20年月还款（40%为安全比例）19341617家庭月收入>4835>4042家庭年收入>58020>48506客户迟准入唐及格色线成交渗客户萍的基城准购虫买力=家庭次年收并入高于5万一次溪置业智选择乎四房家庭浴年收吊入水桌平客户廉心理5万元/年以艰上一次稻置业鸦选择垄本案常四房痕的客铜户少薪而又侵少，漏建议茂不做菠重点烘考虑窜。客户缓定位勿：一次庸置业抬选择遥购买盛四房裂的客勇户，控家庭纸经济皆状况迷较好扮，或仅者自好身支格付能脱力较户强,多为停生意永人.二次惧置业译选择娇四房客户旁心理家庭御年收狡入水涂平5万元/年以刷上二次乡丰置业万大户左型的及客户烧寻求讯的是狐居住挪体验遍的升项级，政而且芬如此届大的增户型氧很可倦能就油是终转身居磁住，座看重名房屋忽质量丙以及礼住宅竭的方时便、般舒适痒度和仙环境客户赢定位搂：二次揪置业立选择扬购买残四房揭的客泄户，轻大多决是寻郑求居悠住体摆验升传级的趋，看祝重小删区生搏活的华方便狐、户奥型设逆计的冬实用喜舒适调以及花社区集环境能承怀受本嘱案的晌家庭平经济邀收入嫂间区旅为：家庭痕年总优收入=2.汉8-尝5.毫8万元对于碍长沙蔽的平统均收轨入水杆平来岁说（20扔07年长劲沙人忠均可荒支配翁收入交为14休80塞8元）锣，即猾属于覆中等盆收入纳家庭二次男四房支客户一次僚四房乘客户二次传三房树客户一次轻三房带客户二次裙二房躬客户一次驰二房色客户一次会置业惠选择旱两房扯的客侄户对酿物业宿的硬悼指标纽奉不苛穷刻二次带置业淋选择懒两房盛客户害对地艘段的摆要求寄本案展无法不满足一次之置业由选择究三房蝇的客害户对禁产品诵硬件大的需姨求本友案可伏以满贫足二次拳置业涌选择熊三房悬的客盯户对纸地段牙的要柜求本券案无端法满旦足一次扫置业束选择赠本案窜四房钉可能申性不速高，绿因为驶选择羽面太圾宽二次雀置业盒选择专本案瞒更看赞重升龄值潜但力，烤这点盘本案援可以完满足80缎%20胁%20净%80勤%20闸%80独%潜在聋客群析置业摇选择乞分析类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好中等收入型5-15万民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。国有事业单位和欧美企业大多有房贴。生活型、工作型教育型、赡养型休闲型、运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型5万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。月还款能力较弱，或靠原有住房出售、动拆迁获得一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型、工作型教育型、赡养型健康型生活家庭实惠安全幸福健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，主要连潜在青客群拥基本袖情况核心客户一边般客户缘户客城市拼新中酬产阶甩级、伤周边汤县市禾客户肺（2房自蓝住、3房自取住、4房自足住）外地栽来长趁置业微者年轻稼化的硬一般贩城市胶居民倒（2房自山住）目标避客户老最终振判定工作乳认真全刻苦权，具控有非年常强胁的责勉任心居，追扛求事盆业上聚的成跃功；他们剖肩负均着来后自社挡会以辛及生杠活的掩责任星重担爽，用草知识邻、创另造力宏获得光稳定猾相当捧的财冲富；25久-4窗5岁的60～70年一殃代8:适30穿行捕在拥促堵的贵马路相上10乳:3数0企事差业、粪机关拜单位启的办起公室14气:3欣0完成但交待惰的工烤作方座案18滩:0膊0下班暗回家写享受蚊天伦出租无车，我公车啦为主渠要交字通工塌具早上到习惯变性浏蔽览一辰下当鹅日报摧纸可以始抽空维上上饶网，届看看兰杂志看电情视、神看书……他们筑一天略可能阻接触某到的获信息塞来源晒渠道户外袜，车身，营电台电梯灵广告报纸电视波，短奔信……网络找到订了客鞭群,那我洽们项型目的轮哪些财卖点孤可以模与他惨们产厕生共迅鸣呢帮！定位篇S（优艳势）W（劣维势）O（机港会）T（威悉胁）1、产撕品的礼户型咏设计丧及施挤工质敌量优杀良；2、地宿中海渔风格够的外疑立面竖；3、百待万平狠米的贵规模瓣及社夕区配枣套；4、开刻发商钞品牌俯度；5、价因格优忠势。1、项务目位级于望嫁城县航，远渣离市侦区，献出行陈不便睁；2、项风目周榴边生勒活配肾套尚歪不成音熟。1、望限城生饺态、突教育裳区；2、望思城县迟唯一刻品牌蜘大盘霞；3、长奶沙两离翼齐肢飞的泼规划些；4、望菊城县矿作为节雷锋器区划杆入长团沙市摇区规蹈划版娱图。1、金娱星板嗓块楼袋盘对亿本案卧客户丧的分锄流；2、长秤沙市易区客移户对任本案幕认知童度低恳；3、08年长背沙市爷场供之应量巾巨大昏。项目SW护OT分析通过流对本炉案SW驾OT分析锋，发菊现项棍目的路优势字并不须能充疗分支齿撑主积卖点;而项令目的牙最大施机会闯则来坟自区列域的弯定位,即生垮态环劲境和剪教育风资源;所以,挖掘咽项目翅生态处宜居然的概忽念与网区域清环境截相呼京应,做足”树”的文绢章;就作乡丰为长鼻沙的讨项目粱来说,本案令的价猫格是阶最大缩慧的优怪势,是成宫交客械最后倦一锤畜定音持的基袄础;“距庭离远腿”是零销售况过程鼻中可渐能产鱼生的雁最大侨问题,预案誉是做睛好小担区巴躁士的逆文章,项目季前期铃安排勇看房倍车进葱行.由此湖我们缓可看翼出:本项步目Sl券og作an三万叔棵树膨的城单市生共活现在禾让我付们来话看看壁主要哨竞争吵对手采的广推告诉棚求情荒况芙蓉薪北路帖标志开性大重盘，90万平猴米星马劈燕新城犯标志兰大盘压，10琴0万平触米山语件城项目名称规模产品类型推盘时间当期推量销售率均价(元/㎡)山语城90万平方米高层,小高2007-8-42007-9-142007-10-172007-11-4102套95套74套105套售罄售罄售罄80％2800300034003700项目双基本森资料阶段奏推广妈主题建筑扑影响洞中国城市.公园.生活世界墨顶点丘，长恢沙起晨点有深遇度的闭浅山颜作品伍家义岭立银交桥湘春递路五一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银杏山庄2.真人桥度假村3.德雅渔村4.杨梅塘农家乐望城县雷锋镇真人桥村无公害蔬菜、餐饮垂钓、会议接待、娱乐休闲、健身等锦绣生态农庄望城县雷锋大道9.9公里处会议接待、餐饮垂钓、客房、康体健身、娱乐休闲百果园望城县雷锋大道7公里处赏果、品茶、餐饮垂钓、娱乐休闲休闲景区点名称地址项目特色古村农业生态游望城县白箬铺镇古村珍稀动植物观赏、、餐饮垂钓、会议接待、客房、娱乐、露营烧烤三木园林望城县雷锋大道旁园艺、垂钓餐饮、棋牌泥香生态山庄望城县黄金乡香桥村书画交流、垂钓餐饮、棋牌罗汉坝农家乐望城县桥驿镇黑麋峰登山狩猎、棋牌、客房乌龙山庄望城县高塘岭镇乌山脚下登山狩猎、垂钓餐饮、棋棋牌娱乐、客房短信通过纱前期艰分析蔬，20执08年短骑信重乔点投便放区撤域扎正根岳德麓区刺、开锁福区海、天凭心区狐，配移合活菊动有递针对秒性的辞进行路定点稻信息嫌轰炸弯。岳麓区开福区天心区定点传播短信备信息屡轰炸主题节假宇日及品项目瞎主要踏节点悬设定妄投放昼时间决，以时项目坛生态吧信息冶或阶熄段执锯行活潮动为完内容衰，投损放的形对象袄以年办龄为25次-4斜5岁的棋客户愉为主节。短信广告投放计划表媒介时间条数主要内容2月2000条春节问候（自发）3月5万样板区开放信息3月5万”树“起我的新生活活动告知信息5月10万寻树告知信息6月10万换树活动信息6月10万开盘信息短信6月底只针对业主交房活动1+姜N售楼睛部更根换目的提升袜市区天售楼茶部上件门来衔访量乓；分解楼售楼哪部组步织功揪能，止深入帝目标旅客户黑存在属区域篇，直皂接渗逢透传穷播信犬息；降低服售楼黄部租浆金。以家瓣乐福晶或平响和堂仁为中蝇心重载新选奇址一芝个市赌区售奶楼部践，面变积缩殖小控洲制在50芬—8馆0平方普米左沸右，碌租金脱控制猜在每棍月3万元忍以内呢；通过惜对成符交客赠户的纵分析耗得知毁市区释客户尺群主妄要分础布在乖开福令区与畅岳麓演区，则所以姑在这够两个隶区域够内的酿老式迟居民汉社区胞设立N个固运定门床店作早为短档期售姑楼点嗓，总陈费用今控制舒在1万元依以内奴。每2个月趣进行来流动作。调整挥方案丹：“1+剧N”售楼件点湘江捡一桥湘江晌二桥三汊绣矶大挖桥市政俘府枫林絮路岳麓饲大道雷锋旁大道金星多大道西站**西二源环望城狂坡商殿圈溁湾玩镇商暴圈观沙邀岭商垫圈芙蓉理路开福折区家乐畜福开福笛区商悼圈商圈大型社区布点交通朝指示土牌形象泳拦截典：交伸通指疼示牌絮上有眉基本涂的项技目信摸息，盆承载痕基础结的信贸息宣告传作筑用，梯对沿章线周狭边楼年盘客擦户具椒有拦娃截作恋用；交通搬引导盘：从裕玫瑰秆园到输本案旧沿线睛无法成安装牙道旗咱，所眼以使晃用交纹通指米示牌搂作为信外部剂引导丝式系统疫。**旺旺格路口同心朋路二马候路雷锋懒大道猛路口普瑞技温泉漫路口卧龙长湾雷锋盲东路郭亮饭中路望城县雷峰候大道金星串大道交通指示牌位置点布点1，案车场接洲待标柱准化便。2，产灰品介不绍专梨业化敢。3，工饿作流蒜程程壶序化觉。4，整林体素苹质加仍强化欠。5，团革队管编理规旗范化范。6，团户队协趣作一仁体化锹。销售级团队碰建设销售汪团队出货往计划工程责进度耀表细分目录可售面积预计均价可售总销成销任务销售证取得时间一期A区住宅10115.6234003463万3463万2007-8-3一期B-E区住宅190000.00250047500万45000万2008-4-30一期F区小高层54000.00250013500万10000万2008-10-15一期B、C区商业6585.7450003293万2500万2008-4-30合计260701.36/67756万60963万/第二批第一批第三批第四批A区剩余分批丢出货排计划推案泻原则漆：1、根乌据工陡程节待点,以及樱客户浮积累舰量，坊分批登分组衰团推唤案；2、每兔批好日、中叛、差室产品碎组合经推案磨，客雷户含战盖面小广，惧保证定去化趟率；3、组闪团相缓对较呼差后轨推，悠以获炸得该择区域妙价格具提升4、保艇留部共分最遭佳位也置最蛛后推宾，以商实现佩该区撞域价月格提妙升。20盈08年出驾货计捉划批次出货时间分区情况产品细分套数面积备注二房三房四房别墅剩余3-5月A区(1)90(16)3031(3)440(18)362238718307年剩余房源一批5-12月CDE区（112）9957(224)28620(48)7889（30）624241452708二批7-12月CDE区（70）6223（220）29160（172）27628（39）804350171054三批9-12月DE区（138）12128（208）27057（52）8542（51）1067644958408四批11-12月F区（249）22347（323）38290//57260637小高层合计（570）50745（991）126158（275）44499（138）285831974249990分批帮房源像户型成比例海分析20选08年月傍度出照货计画划区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计A区剩余50%3592㎡30%2155㎡20%1437㎡/////100%7183㎡一批//开盘40%21083㎡40%21083㎡10%5271㎡5%3635㎡5%2635㎡///100%52707.4㎡二批////加推40%28422㎡30%21316㎡10%7105㎡5%3553㎡5%3553㎡5%3553㎡95%67502㎡三批/////加推35%20411㎡30%17521㎡15%8760㎡10%5840㎡90%52562㎡四批//////开盘40%24255㎡30%18191㎡70%42446㎡合计3592㎡2155㎡22520㎡21083㎡33693㎡24951㎡30151㎡21074㎡36568㎡27584㎡92%223371㎡卖卡责方案饺和预倘判意向许客户地筛分娃方案VI电P卡10钱00元/张金卡2万/张由于殃工程援形象遍不理加想,所以酬开盘晌前期乏卖10米00元的VI背P卡;购卡评门槛亩低,最大洒量获琴取意词向客颤户;在开伯盘前屑一个屈月,将VI晶P卡升歼级为2万元伪金卡,作为霉客户晶筛分刘的方厚法,有效争把握柔目标肢客户;凡办纲理金卡的会释员，锐购卡琴费可闻抵扣陡房款丝式，且档限购课一套慕物业具。可屯享受寨购房叛折扣优惠。可退斧卡，锡仅限销开盘魄后。首次滚开盘围通过惨升级照金卡扩进行奶意向睁客户抽筛分怨方案序号售卡情况售卡数量推出房源数量一优大于1250张一批房源414套全推二良大于900张推出300套房源三中大于600张推出200