知名企业房地产市场营销策略报告图表丰富

xx

2012年营销策略报告目录contents

住宅市场情况介绍整体市场分析-宏观政策时间政策概要政策详情2011-1-14存款准备金率一次：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-2-18二次：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-3-18三次：中国人民银行18日晚间决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-4-17四次：将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率（下称存准率）0.5个百分点。2011-5-12五次：12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率升至21%2011-6-14六次：从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-11-30中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-2-9利率一次：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011-4-5二次：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-7-6

三次：央行昨晚宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-26限贷国务院推新国八条二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止发放第三套房贷款。2011-2-1限购上海、北京、南京、苏州、无锡等城市相继出台“限购令”。2011-8-17住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准2011-1-27房产税上海市和重庆市人民政府自1月28日起实行房产税2011-7-18保障房国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。2011-9-28国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。2011年政策频出，三次上调利率、六次上调存款准备金率、限贷、限购、房产税等政策，从金融手段、行政手段对房地产进行了全面调控，使得各房地产公司资金链吃紧、销售业绩下滑，进入了房地产的“寒冬”，调控初见成效，一线城市降价潮已显现，二线城市后续跟进。2011年年底存款准备金率三年以来首次下调，2012年预计仍会有几次下调，明年中央将实行稳健的货币政策和积极的财政政策，稳定经济增长。2012年房产调控:坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。明年的房地产又是一个寒冷的“冬天”。整体市场分析-商品住宅从近三年来泰州市区商品住宅成交量价变化来看，成交量在09年达到最高点，当年成交总面积183.8万方，同比前一年上涨192%，预计2011年成交量在110-120万方，从2010年开始泰州市场成交量以20%的量缩减；从价格上来看，市区成交均价保持稳定上扬，今年截止10月份，商品住宅成交价格达到5919元/平米，均价由3700元/平米上涨超过63%。泰州市区商品住宅呈现量跌价升的趋势，成交量从09年开始逐年缩量，主要由于近两年的房地产市场调控持续，使得成交量缩水。整体市场分析-商品住宅从成交额、成交面积来看，城南、城东项目占了大部分，尤其是前十项目城南就占4个席位，可以看出城南项目竞争激烈。我司项目在市场低迷的下半年入市成交金额占据第五、成交面积占据第六，尤其是成交金额与前面项目差距很小，预计明年我司项目能成为市场的标杆项目。成交额排名1-10月项目名称区域成交金额美好上郡城中区26856泰州碧桂园东区23948同济家园南区23058景瑞·荣御蓝湾南区22605华润国际社区南区20897龙锦华庭高港区18740世茂河滨花园南区13775凤城颐园东区13632水岸帝景高港区13476城市之光西区9494成交面积排名1-11月项目名称区域成交面积美好易居城城东60137泰州碧桂园东区51842龙锦华庭高港区38322同济家园南区35008水岸帝景高港区29429华润国际社区南区29417美好上郡城中区27616景瑞·荣御蓝湾南区27157凤城颐园东区26871世茂河滨花园南区24111项目排名数据：无万达项目排名，万达今年成交额5.5亿元今年以来，受政策调控影响，市场需求明显缩水，商品住宅成交量较去年第四季度一直维持在比较低的水平，今年传统楼市的“金九银十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，环比下跌23%，同比下降46.58%；成交均价为6124元/㎡，环比下降8.18%，同比上升18.09%；成交均价在上半年基本平稳，围绕5500元/平米上下波动，继7月份均价明显上涨，8月份达到今年以来最高均价，为6669元/平米，环比上涨7.29%，下半年的整体均价保持在6400元/平米左右。整体市场分析-商品住宅泰州市区商品住宅月度供求走势图：今年以来，泰州市区商品住宅市场在7月和10月有2次集中供应，对应的，成交量在7月份也达到顶峰，7月份共去化99432.6平米，环比上涨255%，其后，8月、9月份成交量依然稳步下跌，10月份虽然有大量供应，但由于下半年市场整体低迷，未能扭转“金九银十”大势已去的局面，10、11月份供求比更是达到2.49、2.67，去化情况很不乐观，会导致明年库存压力大。整体市场分析-商品住宅今年4-10月，泰州市区商品住宅成交结构比较集中，144平米以下产品为成交主力，其中120-144平米改善型产品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次为100-120平米中户型产品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米刚需产品也去化较多，去化683套，占比21%，另200平米以上别墅产品也因单位面积较大，去化量占有一定比例。整体市场分析-商品住宅区域市场分析区域成交面积成交套数城北9458.0385城东148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵区城东居区域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂园，凤城颐园和江南一品为城东成交主力，城南则为成交套数首位，成交1188套，占比37%，其中华润国际社区、同济家园、荣御蓝湾、世茂河滨花园占据城南成交主力。今年以来，城东和城南供应量普遍较高，且由于这两个区域地理位置优势明显，对顾客吸引较大，因此成交量普遍较高。区域市场分析/城北、城西今年4-10月，城北成交结构比较集中，主要集中于80-90平米刚需产品和100-120平米中户型产品，100-120平米段去化3003.64平米，折合27套，均占到区域总去化的32%，80-90平米段去化2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型产品也占据一定市场份额。城西的成交结构也比较集中，且主要集中于常规面积段，80-90平米刚需产品为区域成交主力，去化14471.74平米，168套，分别占比32%和39%，此外100-120平米中户型产品以及120-144平米改善型产品也去化较多，去化面积相当，其余面积段也有少量成交。区域市场分析/城东、城南、城中城东的成交结构分布也比较集中，120-144平米改善型产品和200平米以上别墅产品成交较多，其中，120-144平米段去化46627.78平米，折合349套，分别占比31%和32%，200平米以上产品去化42797.97平米，占比29%。城南的成交结构也比较集中，120-144平米段居成交结构首位，去化45815.22平米，折合338套，分别占比34%和28%，此外80-90及100-120平米段去化面积相当，但80-90平米产品去化套数较多。城中的成交结构也比较集中，120-144平米改善型产品为成交主力，去化11414.95平米，折合83套，分别占比27%和21%，其次为90-100平米产品，144-160平米产品也成交较多，主要来自于项目美好上郡在该面积段的成交，城中小面积产品也去化较多，主要来源于华辰尊园的供应。万达广场美好上郡世茂河滨恒景国际花园同济家园东润第一城华润国际社区世茂河滨花园报价6800恒景国际多层8800万达广场住宅9000美好上郡均价10500美好易居城高层/5500荣御蓝湾景瑞荣御蓝湾高层/7000同济家园/多层7500东润第一城/小高6500大华锦绣华城大华锦绣华城高层/5500竞品分析---竞品分布图竞品分析——同济家园同济家园推出的房源主要面积分两类，90平米不到的两房和130平米以上的三房，今年主力成交均为该两类产品，80-90平米以及130平米以上大房型由于供应量更多，成交比重最大。面积段成交量成交套数40-506241550-6018503580-90868697110-120524446120-130796162130-140825463140-150141010150-1607815分面积段成交分析项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30竞品分析——景瑞蓝湾项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30该项目今年推出的产品分为叠加别墅和高层，高层推出产品，85平米、115平米、121平米、138平米、150平米；叠加则是180-210平米。产品上市后除121平米、150平米外其他产品均得到市场良好去化。面积段成交量成交套数80-90496759110-120173716130-140804259180-1909355190-200451623200-210613130分面积段成交分析竞品分析——美好上郡项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30项目今年有三次集中供应，以130平米以上大户型为主，在这种结构性明确的供应下，项目今年主力成交也集中在130-150平米的大中户型，90平米以下的小房型基本为前期的库存，去化力度不大。项目下半年成交情况较好，9月份其新推景观楼王38#楼，因此9、10月份成交情况较好。面积段成交量成交套数40-50221550-60161360-70

70-809871280-90577790-100311031100-1107077110-120149513130-140736251140-150924562150-160

160-170264216200以上7993分面积段成交分析竞品分析——世茂河滨花园项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30世茂河滨花园经过2010年的强销，在今年上半年整体去化放缓，部分户型保持显著成交，1-6月主要成交结构集中在130-140平米和160-170平米。面积段成交量成交套数80-90193523110-120604053120-1301211130150312422160-170738146分面积段成交分析（备注：本表时间截点为2011年12月10日，数据来源网上备案情况）竞品组动态——库存本月竞品项目存量明细表：项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计美好上郡公寓80以下3575.314942313.5435342313.54平米353套80-1009553.45102100-120745.157120-14414652104144-1608621.1759160-1805166.4632世茂河滨花园公寓80-1001485.721520335.9913120335.99平米131套100-120110.021120-1443599.3926144-1604192.6328160-180963154180-2001317.237东润第一城公寓80-10011423.2411822014.4320226987.83平米220套100-1203220.9431120-1445703.9443144-160782.085160-180884.235别墅180-2001708.5294973.418200-300209.561300以上3055.328项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计恒景国际花园公寓80以下1970.9434226073.239330960.35平米73套80-1001970.9422100-120229.582120-1441725.9713144-160463.293160-1801617.110180-200180.951别墅200-2504887.15224887.1522同济家园公寓80以下3606.958061854.2755061584.27平米550套80-1007719.0989100-12012627.89111120-14427142.99201144-16010757.3569荣御蓝湾公寓80-1003112.353716104.9313128538.03平米194套100-1201149.8110120-1441377.3543144-180514.839别墅180-2008543.034412433.163200以上3890.0719大华锦绣华城公寓80以下475.0369259.69919259.69平米91套80-1004126.9247100-1202385.5821120-1442272.1617库存较为集中的面积段80-100、120-144㎡，可以看出面积段与我公司项目重叠，此面积段竞争的强度较大。120-144㎡的库存积压较大，竞品项目具有总价、现房、物业形态等优势，会影响明年大三房的去化，大三房去化是明年的难点。项目名称2012年上市量预估备注2012年预计上市量86平米119平米142平米175平米推量套数推量套数推量套数推量套数世茂河滨花园70000小高层房源1254412817664128252001601440096美好上郡20000预计为最后2栋高层3867331078192易居城200000小高层、高层全面积段产品（预测）同济家园0多层、小高层为主景瑞荣御蓝湾50000小高层、叠加别墅939610886407299367225200120东润第一城0余房在售，后期无推量恒景国际20000小高层，多层860010072006080006020佣12年竞喜品上番市的壶物业趴形态晃大部疯分属泰于小批高层世或者岸多层车，且贷推量孝的面顾积段谢也类究似，筐我司凝的高杂层处序于较钢为不益利局痛面。竞品扫组动攀态——呜20类12上市252套120套51蚕2套景瑞匪荣御权蓝湾20婚12年销破售指爽标3.赢5亿；20醋12年可帮售房吴源：驼上半品年主镰要目崭前为探去化图库存埋房源19京4套，永下半幼年9月份隙新增3栋高倚层25花2套房翁源及12赞0套叠张加房鸭源。存量赤房源浅中高笋层房应源面魔积段激为12小0-刃16奶0㎡，新焦增高堆层房裳源面娇积段打为80续-1示40证㎡。项目名称物业形态存量物业形态增量景瑞荣御蓝湾

套数面积

套数面积高层13116100高层25227720叠加6312433叠加12025200项目名称物业形态存量物业形态增量世茂河滨

套数面积

套数面积高层13120336高层41970000世茂纺河滨暮花园20布12年销移售指蛛标3亿；20阔12年可羡售房弱源：错上半旋年主架要目皂前为拍去化9#、11惨#、12撞#库存谣房源13旗1套及以加推10糕#6苹2套，赚下半时年新家增13量#、14为#、15亿#、16员#共计35仓2套；存量愈房源雀中高妨层房剃源面闭积段渡为15昏0-罢17笨5㎡，新传增高泳层房编源面壤积段蛙为90预-1陷75滤㎡。竞品贼组动浙态——来20享12上市项目名称物业形态存量物业形态增量大华

套数面积

套数面积小高层919259小高层45050000大华症锦绣20勾12年销付售指与标2亿；20驰12年可天售房喷源：客上半击年主梁要加侦推5#、6#捧20断0套，嫂下半趁年新险增7#、8#、9#共计25绳0套；新增矩小高泉层房需源面撑积段忠为80刘-1寨35维㎡。450套项目名称物业形态存量物业形态增量恒景国际

套数面积

套数面积小高层、多层39326073小高层20020000恒景临国际外花园20匹12年销泊售指柏标未疲确定狠，20尽11年销歼售指衰标2.勤5亿，甜预计20粘12年约3亿元段；20物12年可雕售房晨源：柿上半乌年主疗要目绝前为省去化30溉0套库桥存房夫源，叠下半捆年新浅增二兴期部黄分楼夸栋；存量疑房源捞中小园高层述房源密面积谊段为45邪-9织0㎡、多研层房瓦源80倡-1挖40晶㎡，预匙计新籍增小络高层倦、多射层房蹈源面蹈积段殃为80情-1闪50秋㎡。200套竞品疫组动尺态——饺20突12上市同济蛛家园20重12年销撑售指负标按那其去固化目共标估谢计3亿；20尤12年可洒售房么源：淋上半脏年主齐要目谢前为貌去化鸟库存临房源50飘0套。存量军房源拥中高谱层房洪源面雪积段服为40简-1暂50偏㎡，多沟层房颜源面见积段佛为11巾0-里14还0㎡。项目名称物业形态存量物业形态增量同济家园

套数面积

套数面积多层30030000多层00高层20023000高层00竞品洗组动聪态——颤20锐12上市泰州骆市场统整体蜡较平势稳，龄市场懒容量适较小锹，20缓09年到20库11年呈痕现价杰升量督跌的屿趋势决，成骗交量判逐年晌缩量芝。20篇11年下漆半年替，市草场持句续低毅迷，购成交凝情况屑不容协乐观忌。预计颠明年矮泰州嫌市场雅不排山除以衬价换挺量，遇在此包市场接情况消下，疑价格拌策略袜尤为漏重要馆，我术司提炭前预碗估，怨提前追做好件价格贿调整没以抢描占市骄场先枯机。城南亲区域胶成交周占海碌陵区30浸%，随僻着城戏市化烫进程脑加快宇，城施南区闯域的买土地茧供应博也较通大，嗽作为天项目帖最为懒密集炮的海饿陵区歇城南王，明凉年去埋化压饲力将宅有可毛能更烧大，合理捎调整广我司俱项目激的推苏盘节轰奏，支尽量供避开乐竞品毙项目皇推盘汉。竞品哑项目围存量劲以及20州12年预感估新邀上市软量均鞋较大服，下呆半年谷竞品京项目舟集中爷上市窃，竞相品项佳目成咬交以80懂-1男00平米弟和13朵0-跌16网0平米灵为主包，80逢-1筋00平米趋成交蠢以城拦南项唉目为给主，13恢0-琴16穗0平米味的成狠交以距城中鸣为主今。我瘦司项容目目柳前的遥状况阀是中蹲小户营型需恢要和改周边队竞品睛争夺帐客户狮，大叨户型奶与城确中、剑城东汽项目福争抢炸客户亚。20握12年竞迅品上蔑市量千预测辉，产仿品的眼面积烟段与炎我公叹司项链目重罗叠，柱同时预大部朝分竞佩品项撕目在者售房相源为船多层食、小单高层体，泰模州市刊场对爱高层参的产扁品形接态抗惑性远挥大于线多层洪和小跨高层促，我扬司的致高层福产品赔去化搏压力除较大奔。20黎12年产仍品优铅化提雅升产示品的废竞争倍力，竞谈品项能目也咬在提遍升产宣品力栗，我变司明杠年上览市楼闯栋中14谦2㎡的四脖房，哲能一售定程晨度上捷弥补弃物业鬼形态王上的盲不利曾局面僚。住宅衔市场20搁12年预芬测8-年11月海课陵区倍高层驰成交肾面积用约为28治34森77平米毛，我讯司占雾比10谊.4镇0%。项菊目自踩身下飞半年意新开井盘，馆所占碧比例液略偏坦高，甚按目锤前美鹊好上瞒郡顺乓销项青目，霜美好来上郡屡项目岩目前这成交益金额臂排名翠第一跨，其霞成交歪面积荡所占缝海陵叮区份钟额5.售5%。明年烧整体到市场名上半织年销康售形凡势较逝为严臭峻，涂假设扒明年聪泰州击市场冲成交滨量与眨今年离持平11闸0万平撕米，她按美竭好上系郡目杯前所雪占比胃例5.肚5%推算吸，项挡目目棵前签圾约均俭价75废00元推隐算，约为4.娃54亿；按区筝域竞排品来海看：荐最好危的世势茂季凝度去忧化12丽00蛇0平米否，全蓄年推犁算约3.困6亿；结合拖明年求市场谜实际河情况辨和各蹲项目碍业绩施，5亿已誉是市传场的爬极限究。数据椒来源塘泰州凭市网略上备苏案项目名称成交面积成交面积占海陵区比例成交面积占市区比例华润国际社区（8-11月）29740.6610.40%9.30%美好上郡（3-11月）28434.445.50%4.70%住宅早市场20落12年预调测

商业舒市场徐情况浓介绍泰州浙商业锐市场侧研究泰州蹄市市笛区20县11贪.0怠1-仙20匀11颠.1逐0商业炎月度将价量宫走势泰州羽市20问11年度轮商业愁产品泉走势迅较20氏10年下宴半年第去化便量明粒显减朽弱，琴在2月份傲达到集最低战点，咸当月秧仅成潜交商安业产欢品52耳86平米屠，一棵方面炮由于蛇春节统期间华成交滤低迷预，另卵一方袍面在肉今年衫上半早年愈清发严披厉的控宏观锤调控得政策资影响素，商批业产跪品跟残随住伏宅类沿商品辛一起淹受到菌买家抬观望杨心态爬的明延显抑母制；泰州俘市区狗商业20罩11年成完交量闸情况秩较稳秧定，音成交败价格拼浮动奴较大快，主扎要由筝于区移域供巷应的葬原因创导致洞价格买的变带化9月份当放量金但成撕交均旧价明法显下赏降，羊主要荡由于稳城西弄区域恨天达沃佳园裤、高旁港的姨金港句国际懒集中隐供应仍。项目均价面宽进深层高主力面积段层数产权年限万达广场300004.2米12-15米一层4.5、二层3.980-90100-130150-160240年美好上郡220004-4.5米10-12米一层4.2、二层3.360-100240年恒景国际190004.35米10米一层4.5、二层3.580-100240年同济家园150004.1米10米一层4.2、二层3.680-100240年泰州蜜商业逃市场违研究泰州较市商秀业项柜目统砖计表泰州锯目前农区域毅万达涝广场烦商业症有集池中放侧量，芒且体秧量较素大，裕自身佳有成执熟的充商业丑规划都，位行于济策川路搅与青夺年路御交汇乏处，喂周边仆配套舅较成野熟，坛成交唤均价派在30绵00息0左右途；美好贡上郡咱、恒遵景国烟际、速同济越家园惧都以绳小区州外围培的沿危街商担铺为吉主，指为辅鹅助性魔生活片配套麻，成不交均滥价15够00糠0-先20衫00建0左右抗；目前葡几个缎项目类主力独面积换段主迈要集称中在80赚-1纹00平米奇左右倍，成光交总侮价主傻要集旧中在20评0万左塞右，唤商铺切面宽4.性2-街4.意5米，闯进深10园-1家2米，规层高幼一层4.鼻2-案4.头5米、矮二层3.隶3-叔3.绑9米。重点税项目饮分析万达掉商铺锹共计40垮0多套尿，可佛售商比业面陷积约8万方纠；商铺守主力像面积县段为80董-9粉0㎡、10程0-碑13贩0㎡、15另0-扫16振0㎡、20竟0-税30批0㎡；商铺简总价20唉0万起泉，均症价3-倒3.远5万，责一次纠性优误惠95折，冬按揭赖优惠98折；商铺宋结构授为两克层，剪面宽4.像5米，夸进深12洒-1昆5米，谱定价旷采用位两层促均价且，不善分层伶定价返。万达结广场态凭借炉其优烘势的雾自身债商业译配套坝万千挪百货督、万央达影踢院、蚊希尔妨顿酒妙店及花写字替楼，态配合鬼以成少熟的税商业川规划圆步行纲街、盏酒吧强街，格同时为外部雹拥有插济川答路成病熟的王商业兵配套疯氛围贱乐天搬玛特借超市毁、好叉易家幻玉建材捧超市卡等，跟因此欢价格碌高于异同区伸域的派商铺耻价格傻。1客户分析2存货盘点及去化节奏3新增货量4销售节点512年度销售计划1客户分析

2011年成交客户分析客户么区域1、居烈住地竿为海先陵区晶为主活；2、城判中和峰高港跑区客谦户占销比较林高；3、周缴边区临域和卧其他湾区域栏客户主较少址。购房途动机1、改狼善型境需求五为主藏，部伟分为才投资匠；2、城睁市化丝式进程己推动禁（拆停迁征态地等奔因素3、年西轻群至体购厨房刚产性需受求。客户爪年龄本案系成交悦客户党主要傻集中盖在3垃0-5弟0岁，冬年轻扬人群弱置业届多为疯其父障母出拼资。

2012年目标客户分析区域年龄职业购买目的以海陵区为主：重点为城南及城中客户，约占60%周边区域为辅：高港区、寺巷、戴南、塘湾等区域。30-50岁企事业中高级管理人员私营业主公务员拆迁户改善性需求为子女购房自住兼投资纯投资户型面积年龄区域目的职业两房8720—30岁60岁以上市区周边县市结婚用房工薪阶层、拆迁户、私营业主、周边进城客户小三房11630—45岁市区周边县市首次改善自助兼投资拆迁私营业主、中高级管理及专业技术人员、普通公务员、拆迁户三、四房14235—50岁海陵、高港区为主高端改善私营业主、企业高管、高层公务员、周边暴发户楼王17540—60岁海陵、高港区为主终极置业追求舒适性大型私营业主、政府领导、企业高管

2012年目标客户细分2存货盘点及去化节奏9号楼酷库存合计茅（未甲签约钢）：面积88置41获㎡金额74择26万均价84且00元/爱㎡966号楼桃库存合计省（未气签约倘）：面积14累91屑3列㎡金额12掀44狸3万均价83闹44元/归㎡88号楼角库存合计鲁（未膝签约肤）：面积12棒54检7味㎡金额99四71万均价79窜47元/赠㎡77号楼恒库存合计诱（未笼签约骆）：面积20庆31日6晋㎡金额16粒17乌3万均价79袋61元/亚㎡总计滨：20捧11年推长出货聚量总畏面积蚁为85键81诵9绿㎡，剩灯余未勇签约既面积56秀61渴7陕㎡，为棚总量萍的66啊%，未邻签约伤金额秆为46猪01誉3万，年咱度剩糟余货趟量均茄价为81键27元/流㎡。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值两房22719825978390130114358352万分析海：上述凤图标充中可翼以看离出，薯从10月底掌开始擦两房牧房源遗受到娘市场缝的影看响和城冲击考较大仆，投穗资客总户基谢本已脆不再闷出手纪，在潜泰州镰市场攀自住乳客户狠对两栏房的展需求喇很小既，现域在两六房去产化速疫度基兰本为8套/月左芳右。如果岔市场辜环境瓦继续摘下去箱的话尼，两围房将欢会成脂为去所化的而一个秆难点校，剩伤余两帽房的箩货量锣按照股现在舟的市堪场环侦境来镜说，旬预计蛮需要10个月滩左右权的销膝售周丑期，续因此舟，在12年上晕半年印政策潮市场赵还不套明朗宏的情未况下肆建议新少量呆推出5#楼的开两房链房源贯。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值小三房2312683910014247109125929834万分析命：从数晌据来骂看，织小三乒房的志去化租比较章平稳揭，没珠有受迈到市湾场太奸大的膝影响迅，小洁三房庆成交波的客介户主另要以扒自住寄型客透户为单主，络随着全市场怀的变迈暖，陕刚性视需求层会逐戏步的骆释放坡，12年小它三房呼的成恰交量雅会有施所增扇加。按照沈现有候的货票量，鸟小三址房的率销售市周期叙预计绞在8个月白左右尘，可蒸以根利据明殖年的快市场求情况从合理员的加左推，岔小三湾房房叉源剩解余40牙%的即齐明年5月份会的时粥候，铃建议扬加推5#的小标三房卸房源弟。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值大三房165233656186621041470311047万分析蜜：由于堤大平吃层的立推出素，对振大三袜房的置去化柄产生找了一静定的迎影响典，同柱时，词市场商的疲稀软也从使得腊改善坑型刚夫需停获下了叛购房盏的计字划，挺大三溉房的浑去化漫速度末在接象下来摊的3、4个月直的时劳间内碑不会富有所则改善未。按照雁现有全的货坦量，率大三姜房的旋去化匀将会六比两串房更缺慢，自建议笋明年5月份岩的时塑候，5#楼的册大三踪蝶房不乓做加钩推。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值四房901578871226831456112129万分析妙：大平垄层房竞源在D地块露里属纱于稀卷缺房护源，火推出凳至今营已去优化将太近10烈%，由症于货针值在复存货远里占直了将文近27狭%（1.每2亿元贵），掌产品难的优抢势非扩常明委显，猎建议娘在12年的报销售已中不勺急于共快速花去化荷，保皱留优底势房哄源可赖做利焰润的删提升君。产品类型推出总套数去化套数剩余套数开盘后月均去化月均去化货值销售周期两房227971307.7550万15个月小三房2311001318.3750万13个月大三房165611046.3730万15个月四房907833440万18个月合计71326544825.32470万分析梨：11年下盈半年粮市场权惨淡歇，开片盘后偿的月茫均去什化速差度缓格慢，12年的未楼市泳状况纷还不妈明了配，根堡据各津方面佳的信压息来毕看，驻预计坛政府努会延接续11年的唯房地阻产严产控政辩策，颤因此胞，希可望公辅司在浊价格份策略洲上做爪出相趣应的辆调整湿，否茧则销玻售将融会面庄临严为峻的馅考验雹。3新增货量5号楼漫体量4号楼估体量3号楼腾体量D3商业森部分究体量住宅克合计辫：面阻积66喘70效6㎡左右预计双售价菠：约4.订7亿元摇（70麦00元/帐㎡）商铺慨：面怪积50刚00字㎡左右预计伸售价葱：20暴00卡0元/㎡总销槐金额屯：约1亿元534商业总计腰：20景12年新恢增住胞宅货铜量总拔面积66碑70犬6㎡左右叶，预鬼计按喉照70贸00元/贫㎡的均趁价来造计算巨，总教销金参额为4.患7亿元苏左右桐。D3商铺允部分克预计贪总建融面积50决00谱㎡左右退，总鸡销售劈燕金额纽奉为1亿元绸左右帽。存量梁面积56甜61塞7运㎡，金扬额为4.悟6亿元存量蹄及新秧增货喝源共环计13淘.2万平粗方米挪左右冶，12年可延售总闹货值猎约10乌.3亿4销售节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-林9号楼楚续销5号楼忘两房祸、小顽三房简加推5-撑9号楼踪蝶续销3、4、5和商孙业号连楼续群销5号楼案大三迎房3、4号楼浩加推商业需开盘512年度销售计划上半鼠年主泊销产仪品为3、5、7、8号楼准的11枯6加㎡（畅束销产趣品）训，并巷结合乐其它疯产品择的销孤售，姨货源忠总值亩在2.库5亿元芦左右扇，。销售抱思路下半凝年主掠销产卖品为4号楼习的14填2缓㎡（差悟异化项稀缺惜产品题），斯货源唐总值夏在1.其3亿元如左右胁。全年往销售6、9号楼买，优站势产颜品，致价格窜提升羡，利胃用价捕格来毫挤压热其他秆产品混的快音速去箱化，致预计肌销售0.善2亿元赞。年底悟用商宏铺产出品来母保障疤销售剪指标物的完圾成，才总货拌值在1亿元虚左右浙。20砌12年的意销售代将会封分为4个阶示段第一包阶段抛（1-走4月份笛）：市场克博弈怒期，良销售陵速度狼将会扬延续利今年宴四季捏度的兰情况煎，参脆照11年四麦季度箩的月番均销久售量递，预苦计明固年第除一阶敏段的饲月均念销量坛为23括00万元/月，勉合计92艰00万，酒占到坑存量度的21半%。按照11年四辜季度忍的月龟平均冶销售沃，各荣房型手之间疗的去散化为摘：两更房40粘0万/月，名占比17吨%；小斧三房90节0万/月，非占比39说%；大离三房40抗0万/月，厉占比17秋%；四元房60麻0万/月，够占比27编%。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值4个月后剩余货值两房22719825.751119674.3911610151.368352万6752万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万6234万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万9447万四房9015788.2371226.468314561.7712129万9729万第二载阶段疮（5-虏8月份刑）：市场略回暖坛期，绳在价哥格不叹变的梦基础醒上销乔量开滴始逐消月提塔升，攀预计贼可以莫达到夏每月20届%的增泥幅，淡分别辛为5月份27蛇60万/月；6月份33鞠12万/月；7月份39隙74万/月；8月份47想68万/月，梳合计1.蜓48亿元域。按照界之前尿的销边售比跨例为字：5月份姥，两诉房47夏0万/月；押小三辱房10妄00万/月；丈大三荒房47粪0万/月；作四房82火0万/月6月份乖，两艰房56砍0万/月；撑小三哀房13员00万/月；茎大三奥房56怀0万/月；书四房89蒸2万/月7月份耕，两歪房68册0万/月；冈小三祝房15吉50万/月；魔大三粒房68翻0万/月；拳四房10胸64万/月8月份接，两揭房81搜0万/月；胶小三掘房18追60万/月；煤大三祖房81么0万/月；店四房12纳88万/月从下因表中资可以俗得知崭，5月份败小三涉房房厚源必名须补简充，骄两房字可以寻少量输加推鼠，大笨三房肆基本钩不需叶要增再加

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值8个月后剩余货值5月份补充5#楼货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4232万一个单元33套：1987万6219万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万524万全部：8038万8652万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万6927万06927万四房9015788.2371226.468314561.7712129万5665万05665万第三漫阶段闻（9、10月份宿）：市场党上升华期，格在价悟格不副变的磁基础豪上销可量开抽始快址速提医升，押预计榨可以毛达到贱每月30削%的增密幅，苹分别元为9月份62美00万/月；10月份81毯00万/月，笋合计1.迫43亿元舱。销售尼比例拘为：9月份电，两厚房10偶50万/月；迫小三兽房24狱00万/月；舍大三性房10炒50万/月；姻四房17圈00万/月10月份辈，两壶房13跟80万/月；脱小三土房31添50万/月；小大三蹲房13逆80万/月；误四房21妹90万/月从下半表中臣可以络得知坛，9月份5#楼剩猛余两肠房和面大三良房都滚需要玻加推枣，同传时3号的装小三扇房也根需要烧推出淹，4号楼柴全部咏推出3、4号楼蛋价格琴未定

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值10个月后剩余货值8月份补充货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4084万3、5#各一个单元66套5000万9084万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万3571万3#楼约9000万12571万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万4497万5#一个单元33套：3788万8285万小四房132约18744//////4#楼推出一半66套7500万7500万四房9015788.2371226.468314561.7712129万1775万01775万第四尽阶段破（11、12月份倦）：D3商业坦开盘椒，商栗铺货坛值1亿需惠要售给罄，层住宅株销量销会有乐所下团降，报估计吧将会际只有20酸00万/月销胖量。2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-9号楼续销月均销量为2300万元/月，合计9200万，占到存量的21%。5月份小三房房源必须补充，两房可以少量加推，大三房基本不需要增加，结合存量房地去化，月均销量为3700万，合计1.48亿元。5号楼两房、小三房加推市场上升期，在价格不变的基础上销量开始快速提升，预计销售1.43亿元。3、4号楼加推D3商业销售D3商业开盘，商铺货值1亿，住宅2000万/月合计（万元）1500200025003200250060005000230011200300010000200020菠12年销历售指挠标为凭：5亿元

3

推广执行方案

2推广主题

1营销推广策略

4

营销费用预算1、营残销推徐广费思用较槐少20锋12年项淘目营乌销推小广面道临的来主要呜难点榆：2、上投半年惜无重丝式要节手点，湾需要挂在市请场制缸造声宴势3、新巧房源党开盘倾需增纤加大态量来启访客隔户4、如作何增映加客歉户对都项目复信心妈，促健进成练交关于贴营销什策略惑的制掉定，莲需符秃合以跳下几忙个方闹向针对20脏12年面里临的农营销漏推广纺难点迹，制揉定的旧营销委推广评策略壳方向辩为：难点菊一：巴营销锁推广占费用保较少线上主推形象，提升品牌和项目形象。重点执行线下推广，通过线下推广，让客户充分体验产品品质，直接促进成交。开展多渠道形式拓展客户，进行资源整合，与其他企业、单位、社区合作，挖掘其目标客户。1.线上与线下相结合，重点进行线下推广，开展多渠道挖掘客户根据销售进度，实行集中式推广，使媒体效果在短期内爆发，达到较大的效果，避免持续性广告投放。根据项目节奏，在开盘前进行集中推广。阶段一为4、5月份，阶段二为7、8月份，第三阶段为10、11月份。2.根据项目进度，集中式推广，保持推广的节奏感难点熊二：迹上半郑年无舟重要未节点冲，需质要在跨市场叉制造劝声势线上制造话题，使项目持续被市场关注，成为市场焦点。前期宣传项目规划和卖点，在项目利好消息时，透彻炒作。上半年举办大型活动，引起全城关注，通过活动提升现场人气，使项目成为市场焦点。制造话题，保持市场关注度。通过大型活动，引起全城关注上半槐年通搬过两膨个大确型活页动制淋造热茶点，灾引起腹市场添关注源。

活动一：“携手华润，走进名校，点亮未来”——泰州市优秀中小学生中国知名高校游活动活动二：“华润倡导节能环保”——泰州市小区免费更换节能灯活动活动才主题炊：携题手华乔润，驰走进慎名校钞，点恭亮未献来！目标数对象西：泰祸州市梳学习淡成绩闲优秀序和特塑长突做出的论中小辣学生秩、教辈育界身人士怨、演降艺界惠人事蒙、政目府主捡管部脖门、腿泰州脂是旅扩游局毯、媒肿体记喉者等瞒。媒体游配合勿：户复外、陵报纸未、网抽站、捷短信称、微狼博。发布抛内容签：为糊泰州内市优膝秀中荷小学锣生提丛供展忘示自睛我的雹平台馒和感师受名蔑校风翅范的欧机会登，树慈立华饱润置计地对城城市沾的责矿任感抗，为垂拥有场“教判育之秩乡”移美誉说的泰业州的禾教育纠事业谦做出面贡献脖。活动棒时间亭：20并12年3月至5月。活动伤内容啄：以途华润阵置地倘为发渠起单谣位，芽邀请过泰州兔市教痒育系忘统合裤作，蔽通过遭选拔书的方禽式分刑别按月照学湿习成霸绩和闭才艺翠特长坑的考客量维间度挑航选出辽不同符年龄俯段的康孩子50名左爪右，宅为其英提供纯暑假燃免费汁参观挠中国龙一流据名校常的机暂会。活动英一劈燕“吗携手抵华润泰，走蚀进名柳校，嚼点亮宵未来膛”——泰州魄市优阶秀中训小学谣生中叙国知渣名高颠校游仪活动目标渐对象集：泰吧州市化海陵恨、高咬港区票客户增。媒体局配合槽：报与纸、舱网络巨、短税信、呀微博搂等。活动喘内容翻：华抢润置裁地联相合泰猎州市慰政府递免费盏为泰连州市洒一些营较早垃兴建远的但别未规捉模使扔用节龟能灯柔泡的弄居民侄社区后集中杰更换忽，树萍立央伪企华虏润对积城市掘的责羊任感百，为绩国家纹号召疲的节芳能减储排创区建绿干色家捧园行匹动贡今献力厉量。活动朋时间递：20星12年3月至5月。活动姨二蛙“僚华润云倡导贷节能犁环保”——泰州椒市居崖民小唱区免饼费更梦换节摧能灯葡活动难点讯三：妨新房封源开公盘需爱要增朝加大合量来思访客若户目标客户群体扩大，由市区向周边县市扩展。尤其对重点区域进行渗透式推广。重点区域主要有：高港区、姜堰、泰兴、兴化。尤其是戴南、寺巷、塘湾区域。推广方式因地制宜，开展方式主要有:乡镇竖立户外大牌、墙体广告、短信覆盖、派单、巡展、大企业推广、视频车宣传等方式。1.扩大目标客户范围，“由两区到四市”，挖掘周边县城潜在客户加强老带新奖励，通过老带新增强客户量，并能有效地增强新客户的信心。周末持续做人气活动，提升老带新数量。2.口碑传播为主，强力推行“老带新”活动，周末保持现场人气难点肃四：软如何卸增加兴客户先对项吧目信掌心，蚊促进扶成交泰州客户相信眼见为实，更容易接受所见的实景。让客户充分到现场来感受产品的品质，是推广的重中之重。通过现场活动，通过体验式互动，让客户感受品质和服务。传达项目利好消息：直达会所的公交车通车，市区会所间的往返更加便捷。8、9号楼层的石材外立面一经面世，其所传达的精工高品质会给业主很大的信心。央企合作华润定制高端写字楼整售，增强客户信心。会所现场服务质量提升，让前来会所的人感受到五星级的服务。如：[汽车清洁服务]在会所停车场聘请专业洗车员，可免费现场为客户的爱车提供洗车服务，给业主带来意想不到的愉悦感受。[健身活动]与健身机构合作，在会所定期组织健身活动，如：瑜伽课程，有氧健身操，形体课等，另设立室内或室外的儿童娱乐区向业主的孩子开放。[细节感受]：在会所长期设置若干台按摩椅和足疗设备，满足业主尤其是中老年客户的需求，从细致入微处让到访客户感受到体贴重视体验营销，通过现场实景品质，赢取客户的认可减少