深圳办公综合体项目前期策划报告

XXX办公及综合配套服务区项目

－－前期策划顾问报告汇报稿深圳市XXX集团有限公司2汇报纲要宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析3物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，XXX占据重要一极XXX平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴4珠江三角洲集装箱港口密布，XXX面临激烈竞争黄埔港XXX惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给XXX极大威胁南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与XXX集装箱吞吐量广州港与XXX集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网6深圳西部港区的发展对XXX也造成压力XXX区西部港区XXX集装箱吞吐量占深圳比例XXX集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是XXX面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府7深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府9盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府10项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，XXX集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈11开发高品质物业有利于XXX竞争力的增强1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。金茂大厦·上海中银大厦·香港二、物业市场分析13办公市场

14深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展新兴市场代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座起步较晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表项目：诺德中心、卓越时代广场日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地深圳旧CBD代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐深圳甲级写字楼区域分布深圳甲级写字楼区域构成福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。数据来源：仲量联行15物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成数据来源：仲量联行16第三方物流涵盖业务港口物流：围绕港口展开的现代物流分支主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险17主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点第三方物流为企业提供集成式物流解决方案规模大，服务网络广，资源丰富涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大船公司产业链的上游企业，行业影响力大港口核心客户，码头利润主要来源在港区主要设置操作部或分理处企业规模大，跨国企业为主代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大18主要企业对写字楼物业需求（续）类型企业特征物业需求特点船代船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务以船公司为服务对象，对船公司依存度高船代业务与港口关联性强具有一定规模，国内企业为主代表企业：中外代、联合船代靠近客户关注实用性，交通，配套面积需求较大自购物业为主货代承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务私企为主，国内企业居多行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能靠近客户，现场操作注重物业实用性关注实用性，交通规模企业面积需求较大19XXX写字楼市场物业总量规模不小，以自用为主经营性物业规模小、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低1.海港大厦2.XXX码头候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦5.盐田国际42531本案20海港道大厦然物流工企业艰用户颂分析货代勒运输角类企刺业多撑、面究积占智用比玩例最营大船公鸽司企魄业平名均占恰用面摧积最么大，祸是写呈字楼娘空间怀需求干的重适要来蜂源占用罪面积企业睁数量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业夕平均环占用爬面积板（平殃方米门）21海港剥大厦混部分厚主要赚用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流菊企业屋访谈-访谈崖对象达飞绑船务婚（CM回A别CG寸A）川崎载汽船懒（Kl披in奇e）马士够基海胆运（Ma淹er警sk）日本浙邮船思（NY途K）以星腐物流彼（Zi险m）星辉悄储运著（St晃ar溜S具hi散ne）中国偷外轮轧代理识（PE深NA摊VI帆CO）美国嫩总统挠轮船兰（AP密L）康捷概空国拣际货冶代（Ex预pe安di选to目rs）万海绵航运师（Wa攀nh搁ai）嘉宏日国际墨货运划（Ca惹rg柄o）怡诚桐物流目的头：了钩解大家用户假对办污公物食业的旨需求虚状况携与前若景23大型婚物流贝企业炕业务岸职能恋构成烘与选事址要究求核心业务销售/市场客户服务后方操作后勤单证、文件中心前方操作选址持因业扰务职赵能而款异：蚁销售醋、客色服部凭门要想求贴经近客群户，捆偏向认于核抱心商跑务区前方拥操作齿需要妥靠近院现场患，需朗要在弱港区后方趋操作洋、单卷证中岗心等丙并非论一定朽位于罗核心总商务凶区物业职品质穷和周矮边配羞套完俱善程俗度是女考虑纳重要性因素交通竿便捷牧性将场有利衔于客体户往乖来及仰员工惰上下宿班24物业沈服务蛾设施值要求主要吃观点面：业务车往来砖较多教，对算客梯缝要求义高数据询通讯嘱依赖愈程度挠高，猴对相仪关服究务设混施要涌求高大容糕量后备造电支俊持充足盛客梯大容司量通讯队设施灾难梅及备茅份设琴施安全顺管理智能诞管理贡系统品牌冻物业菊管理环保糟大厦棉设计中央昏空调抬高炼地板停车务场非常偿重要重要有了淹更好25配套琴设施溉要求普通与餐厅/员工遮餐厅良好烫的办快公环型境高级配餐厅酒吧/咖啡索厅健身槽房会议乱中心银行附近堪有酒释店必要重要有了展更好主要潮观点贞：以日勉常商煮务配酒套为希主要耗需求酒店贯是较吐重要沉的配璃套之彩一餐饮秋类需皮求较币大26经济饰一体压化和轮供应岂链管查理要叛求港爷口升遇级换殖代随着燥技术晶进步尤、经啊济全有球化俊和电宿子商苍务的如迅速悲发展奔，企堆业的班市场肾竞争绝压力奸日趋详激烈得；面临缩短滔交货废期、提高泰服务酿质量、满足帽个性闭化需雀求和降低帖成本的挑件战；市场浇对产氏品供产应的精细衔化、敏捷窃化和柔性愁化要求接，对群港口毁的运凝作模驻式产磨生冲势击；港口束之间促的相蚕互竞台争也型促使饿自身轰不断之发展细；19赛99年，消联合咱国贸酬发会楚提出筹第四竖代港毁口理雀念，修定义缓为“照物理昼空间渔上分糖离，澡通过独公共夜经营疗者或锣管理滤部门蹈链接场的组垂织。绩（Ph稍ys戚ic炼al圣ly它s凳ep狐ar筛at咳ed供b女ut疗l序in圣ke更d衡th脊ro妖ug稠h劫op衡er铲at栋or贸s叨or道t免hr局ou浪gh指a延c蜡om决mo户n徒ad税mi星ni杆st主ra泰ti案on）”27港口慕发展窄对办些公物峰业市娘场提仗出更撕高要务求经营影管理奇职能叔的加宗强要求傅有更型多的舰高素呼质人秃才进竟驻，题提高禽对办沿公物梁业的不需求宵；港口桑和其聚相关炸物流花活动教的互横动合离作将吸垄引更糕多物暂流相鸟关企菜业进友驻，能提升缸对办沾公物第业的鄙需求才；港城抄一体缩慧化对踏产业筹发展筋的带游动作阶用能够兼促进搬金融望、服辅务等派产业丧的发管展，突提升祸对办淡公、央商务师配套主物业中的需时求；高标说准的催信息补平台赵要求住办公彼物业乎有更高牢的建裕筑标庆准；28本项烟目中齐长期智可望就聚集比大型醋物流莫企业佳运营校中心物流短企业犹现有懒职能制造钥、商厉贸企胡业与物流产业相关度短期爷前景大中小小金融悠、保封险支锅持服提务企遵业物流申企业益运营索职能究前移核心雷客户遣群第三谦方物严流企咳业大型炭船公宏司次要域客户稿群船务撕代理大、殃中型光货运爷代理其它醋客户悲群报关塑行、普车行其他撞服务判企业中长蛛期前辨景大大中中29商业塘市场30城市看拓展液及基桶础设德施改杜善，挪推动这深圳患零售攀商圈费向西同发展深圳之六大商圈南山福田CB在D国贸/人民瞒南蔡屋粒围华强您北东门主要温优质秒零售扭物业扯沿交两通干宽线分养布注：1、金捷光华朝广场芦；2、万咬象城廊（一姥期）蹈；3，中蹄信城垒市广创场；4、怡蛮景中简心城横；5、CO治CO市P驾ar捞k；6、京席基百牵纳广朴场；7、益淹田假队日广弟场；8、保辫利文吹化广辈场；9、海只岸城塔；10、花留园城喂购物蒸中心31近年侵优质饮零售播物业凝存量洋迅速铜增加捡，但扁空置畏率逐归渐走晒低深圳巨优质伐零售党物业返存量年和空逗置率反映膜深圳荡优质恒零售心物业谈吸纳篇非常愤强劲摔。近年损众多坐国内傍外知替名零浑售商衡在深番圳积促极扩轿张，饥包括GU事CC衰I在内册的一梳些国叉际奢岁侈品狸牌也接进驻腹深圳势市场黄。32深圳酱各区橡域零真售市增场未立来发流展趋户势区域未来发展趋势福田后来居上，将逐渐成为市级核心商圈罗湖竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低南山逐步兴起，成为重要一极宝安不断发展，辐射本区域市场龙岗不断发展，辐射本区域市场盐田非实力发展商及主要商家关注重点33盐田练区零间售物全业分厚布零竿散，附未有蝇形成丸核心搜商圈小型禁超市烦、街况铺以剥及中忌低端父餐馆护是盐兔田目陪前零题售物赔业的去主要与存在起形式减。缺乏届优质丛零售存物业无，购坚物环愉境较善差。优质业餐饮剪、休具闲、祝娱乐悠设施妨缺乏勉，消委费环土境较侄差。新一佳中英街人人乐超市海鲜街愿望岛风情酒吧街东海道沙深路深盐路和沙盐路小梅沙食街大梅沙食街34盐田出区缺美少优摩质零槽售物借业，溉市场粘需求未不足嚷是主印因深圳屋社会逢消费步品零掠售总露额分朵区构迁成深圳伯常住摸人口只分区梨构成盐田靠常住贯人口耀只占妨深圳达的3％。社会固消费迫品零捷售总涝额只释占深歇圳的1％。数据专来源他：深访圳统扰计年胡鉴35项目负开发瘦大型偶零售金物业名机会如偏低质，适方合打茶造高具品质摘休闲舱餐饮担娱乐尤设施区域雾内人房诚口数涨量少周边去人群臭多数勇消费杯能力带低整体锻消费顺需求本不足位置原偏僻卖，临块近高滨架路竿，限体制辐绕射范光围区域扒内整谦体状规况中虏短期症难以模改变偏离疗政府鹅规划莫商业哪中心栋区域规划中商业中心盐田区政府沙头角大梅沙项目地块近水扔楼台脉－临叛近深大圳知乐名海扬鲜街巧。景观钳层次甘丰富卖，具形有丰富富海烤景资健源。避风级塘可虎打造庙成亲资水社征区。36区域雄内休旋闲餐卵饮娱厉乐需斜求较丸大XX合X有驻较大棋数量填的靠易港海小员，20那07年共78投40艘船牲靠港－－副每年20多万尝人次港区夜工作陶人群猾和流遭动的液商务斥人群裁也有答一定饼规模－－辜每天糠约5～8万人枝次盐田猾游客坝数量牙众多－－负每年叹超过1,赤00产0万人舱次，换平均拼每天杀约3万人坏次盐田刺政府缘瑞部门愿、企咏业公棍务消翼费和辽常住技人口小消费孔市场黄空间资大－－琴盐田层常住皂人口22万业态贺辐射像范围刷大，芽能够刊吸引株来自监深圳交城市冲中心篇区域壤的消逮费人渴群37酒店替市场38深圳请近年简过夜巾游客伐不断赢增长术，酒右店市昏场发闻展趋照旺过夜泥国际第游客砍数量过夜都国内跃游客申数量深圳夹是中茧国重座要商走务和奴旅游延城市耻，会职展行乐业发滥展迅柄速。20潜05、20可06和20知07年深省圳过鼻夜国发际游钟客数庙量分务别增谦长10曲.1％、15黎.6％和16荣.6％。带动扛星级邪酒店贩的平胶均房瓣价和傅开房高率逐谈年提烤高。星级向酒店撒平均顾房价柜和开何房率数据粘来源敏：深困圳市跟旅游庆局39国际家品牌图酒店哨积极善进驻文，平窗均房治价不窗断攀模升深圳渣五星鞭级酒党店运勇营状珠况最近枝几年滥，包品括喜竖来登趟、洲忆际、溪凯宾潜斯基诸等国分际知哀名品旁牌酒局店纷娱纷进眉驻，耻在提编升服坦务品狱质的魂同时名加剧双了市危场竞弦争。未来认凯悦孕、丽透思卡奸尔顿测、香楼格里盛拉（蹈福田势）、拥威斯斩汀等狼酒店份还将把加入取。数据颤来源崭：深巡寿圳市血旅游旗局40盐田皇高星锹级酒需店开脏房率眼明显孔高于抽市场歉整体搁水平援，反价映档突次较卫高酒撤店的臭市场行经营针状况截更好盐田锋酒店书开房小率整体键包括16家酒咳店，浅四星萝级为3家酒炼店。数据隔来源军：盐没田区江旅游布局41近期洞过夜惕国际勤游客忌快速掘增长和，主教要为掏新增照高品缴质度拣假设蹦施所洁带动盐田接过夜棚国际横游客潜数量神（20额06～20叛07）盐田户过夜浙国内振游客刻数量拍（20弊06～20瓶07）20魂07年大找梅沙营京基堆喜来栗登酒绒店与瓦东部旨华侨淡城开攀业。20拿07年盐址田过执夜国众际游圣客同斤比增罚长56％，同期神过夜快国内挑游客枣增长11％。20槽08年前8月，咽盐田铺过夜午国际袭游客港增长51屈.4％，同期惩过夜槽国内偷游客览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