某地产集团超高层课题

超高层课题研究**山东事业部2010年6月目录:第一章超高层项目定义及特点总结第二章发展历史和各阶段特点第三章国际经典超高层项目案例介绍第四章技术难点第五章

规划设计要点第六章业态组合方式第七章高空写字楼第八章高空酒店第九章高空住宅第十章租售策略第十一章政府公关第十二章宣传调性和传播方式第十三章团队配置第一章超高层项目定义及特点总结1.1超高层建筑的定义对超高层建筑的定义，具有时代的特征，不同的时期、不同的国家有不同的划分标准。以时间为划分标准，对超高层的定义可分为四个阶段：第一个阶段1972年以前，7层的建筑一般就被认为是超高层建筑。第二个阶段1972年国际高层建筑会议，规定了按照层数的多少把高层建筑划分为以下四类：◆第一类高层：9一16层(最高到50米)；◆第二类高层：17一25层(最高到75米)；◆第三类高层：26一40层(最高到100米)；◆第四类高层：超高层建筑，40层以上(100米以上)。第三个阶段20世纪90年代以后，随着建筑、工程技术的进步，对超高层建筑的划分标准，呈上升趋势，但没有明确的划分标准，一般认为:◆8-29层，高度30米以上100米以内为中高层建筑◆

30-60层，高度100米以上200米以内为高层建筑◆60层以上，高度超过200米的为超高层建筑。第四个阶段

当前，对超高层的界定有了不同的观点，比如美国著名的结构工程师查尔斯·汤顿认为:◆

40层以下(500英尺或164米以下)为中高层建筑;◆40－100层(500一1200英尺或164一393米)为高层建筑;◆100层以上(1200英尺或393米以上)为超高层建筑。1.2超高层建筑的特点总结尽管目前国际上关于超高层没有统一的划分标准，但一般划分尺度仍是建筑高度。但关于建筑高度的定义，国际上也众说纷纭，大致可以分为以下几种：(1)楼层高度(FloorHeight)，指建筑使用者所在楼层的相对标高。(2)屋顶高度(RoofHeight)，指建筑主体部分的屋面相对标高，且不包括建筑顶部装饰构件所占的高度。(3)极点高度(PinnacleHeight)，指建筑外轮廓的最高点，包括建筑顶部装饰构件或者天线所占的高度。举例来讲，我们通常所认为的上海金茂大厦420.5米的高度，其实指的是它的极点高度，如果按照屋顶高度计算，它的高度其实是370米;而上海环球金融中心，它的极点高度为492米，而当按照屋顶高度计算时，便得先去除那个倒梯形的门洞，从而使得高度降低到460米。所以，所谓的世界第一高楼，如果按照不同的评判标准，那么头衔的归属也会是不同的。极点高度420.5米屋顶高度370米极点高度492米屋顶高度460米1.3我国超高层建筑的定义就我国来说，没有严格的超高层概念界定，但从目前的《高层民用建筑设计防火规范》来看，一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。当然，这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷，因为目前超过100米的建筑已经越来越多。事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在40层(大约巧150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。第二章超高层发展历史和各阶段特点超高层建筑，作为建筑大家庭中十分年轻的一员，发展到21世纪的今天也仅仅只有100多年的历史。在这短短的一个多世纪里，超高层建筑在其结构形式、垂直交通、功能布局以及建筑形态等等各个方面都发展出了一套庞大而又丰富的科学与技术体系。鉴于这种建筑类型最早诞生于欧美国家，之后又在那儿得到其早期的发展，再往后才慢慢出现在发展中国家，便将分国外和国内两部分分别对超高层建筑的发展史做出不同角度的阐述。2.1国外超高层建筑的发展历史19世纪以前的芝加哥是美国中西部的一个小镇，直到1837年时，也仅有4000人口。由于美国的西部大开发，这个位于东、西部交通要道的小镇在19世纪后期急速地发展起来。到1890年时，人口已激增至100万。经济的兴旺发达和人口的快速膨胀刺激了建筑业的发展，而1871年10月8日发生在芝加哥市中心的一场毁掉全市三分之一建筑的大火灾，更加剧了城市对于新建房屋的巨大需求。在当时这种形势下，芝加哥出现了一个主要从事高层商业建筑的建筑师和建筑工程师的群体，后来被称作“芝加哥学派”。追溯起超高层建筑的鼻祖，就有必要介绍“芝加哥学派”。2.1.119世纪末至20世纪初(超)高层建筑的发展1871年的芝加哥大火，使得城市的重建问题显得尤为突出。为了在有限的市中心区内建造尽可能多的建筑面积，高层建筑开始在芝加哥涌现。1880年后的十余年间，芝加哥取得了高层建筑发展史上的辉煌成就。芝加哥大量的建筑设计任务吸引了一批有才华的建筑工程师(同时也是建筑师)聚集到此，如：詹尼(WilliamleBaronJenney，1832-1907年），设计世界第一栋高层建筑：家庭生命保险公司大楼。伯纳姆(Burnham），设计信托大楼：第一个采用大面积玻璃外墙。鲁特(Root），设计蒙纳诺克大楼：当时世界上最高砖结构建筑。路易·沙利文(LouisHenrySullivan，1556-1924年），被誉为“高层建筑之父”。在这一批巨匠的不断努力下，形成了影响深远的“芝加哥学派”。他们通过大量的实践任务逐渐开始反思这些建筑该如何被建造：在原来的建造方法与美学观点下争取层数的增加还是应有较大的变革或革新。芝加哥学派的创始人是工程师詹尼，其设计并于1885年建成的10层高家庭生命保险大厦(1931年被拆除)，通常被认为是世界第一栋高层建筑。结构上没有承重墙，整个建筑的重量由金属框架支撑，圆形铸铁柱子内填水泥灰，1至6层为锻铁工字梁，其余楼层用钢梁。标准的梁距为5英尺，支撑砖拱板。砖石外立面，窗间墙和窗下墙为砖石构造，像幕墙一样挂在框架之上。建筑史称它为“钢铁结构进化中决定性的一步”。1890-1894年，伯纳姆与鲁特提出了一件被公认为是当时芝加哥学派的杰作，这就是16层的里莱斯大厦(RelianeBuilding)。它采用了先进的框架结构与大面积玻璃窗，同时以其透明性与端庄的比例使人大开眼界。建筑基部深色的石块砌成，它与上部的玻璃窗和白面砖塔楼形成强烈的对照。虽然狭窄的窗间墙上还有些古典的装饰，但顶部已没有沉重的压檐了。芝加哥学派的另一代表作品是霍拉伯德与罗希(HolabirdandRoche)计的马凯特大厦(MarquetteBuilding)，这是一座90年代末芝加哥的优秀办公楼的典型。它的立面简洁，整齐排列有面宽较阔的横长方形的“芝加哥式窗”。内部空间是不加以固定的隔断，以便将来按需要自由划分，这是框架结构的优点之一。从街上正面看，马凯特大厦的外表像一个整体，但在背面却出它是一个“E”字形的平面，中间部分是电梯厅，办公室在它周围。内院向面开放有利于面向内院的办公室的采光与通风。在谈到芝加哥学派时，不得不提到路易·沙利文(LouisHenrysullivan，1856一1924年)。沙利文是芝加哥学派的得力支柱与理论家，他的理论与实践使当时致力于探索高层建筑设计的芝加哥进步工程师与建筑师足以称为芝加哥派。沙利文是一位非常重实际的人，在当时有些人尚在犹豫要不要采用金属框架结构，采用了势必影响建筑形式，而在形式上又要不采用人们己经习惯了的折衷主义装饰等等问题下，他首先突出了建筑功能，并提出了“形式随从功能”(Formfollowsfunction)的惊人口号。他的代表作品是1899-1904年建造的芝加哥C.P.S百货公司大厦(CarsonPirieScottDepartmentStore)。它的立面采用了典型的由“芝加哥式窗”组成的网格形构图。至于装饰只在重点的部位，如入口处才有，装饰题材是类似新艺术派，然而又兼有沙利文特点的图案。里莱斯大厦、马凯特大厦、芝加哥C.P.S百货公司大厦由此可见，芝加哥学派在19世纪建筑探新运动中所起的进步作用是很大的。(1)高层办公楼是一种新类型，新类型必定有它的新功能，芝加哥学派突出了功能在建筑设计中的主要地位，明确了结构应利于功能的发展和功能与形式的主从关系，既摆脱了折衷主义的形式羁绊，也为现代建筑摸索了道路。(2)它探讨了新技术在高层建筑中的应用，并取得了一定的成就，使芝加哥成了高层建筑的故乡。(3)使建筑艺术反映了新技术的特点，简洁的立面符合于新时代工业化的精神。虽然，“芝加哥学派”的建筑师和工程师们积极采用新材料、新结构和新技术，来解决高层商业建筑的功能需要，创造了具有全新风格和样式的建筑类型，由于当时大多数美国人认为它们缺少历史传统和文化背景，因而显得没有深度和份量，不登大雅之堂，只是在特殊地点和时间为解燃眉之急的权宜之计。种种这些当时的社会的现状和民众的观念使得这个学派只存于芝加哥一地，并且在十余年间便烟消云散了。2.1.2.两次世界大战之间(超)高层建筑的发展二十世纪10年代至40年代之间约30多年中，人类社会处在一个全球范围内前所未有的动荡时期，两次世界大战将战火烧到了当时所有的五大洲，将近一半的国家和地区直接或间接地参与了这两场空前规模的世界大战。由于这段历史时期的特殊性，世界经济的发展遭到了空前绝后的打击，一些国家更是因为战争而使得经济发展一度倒退几十年，作为支柱产业之一的建筑业自然也受到了巨大的影响而缓慢地发展，甚至几乎陷于停滞的状态。而远离这两场大战主要战场的美国却从中得到了巨大的好处。它趁着世界大乱之时，快速地发展本国经济，迅速赶超上了当时的英、德、法等几大世界强国成为新的世界霸主，而世界金融中心也随着由伦敦转移到了纽约。“摩天楼”这个词在19世纪末就已出现，但真正进入“摩天楼”时代，还是在第一次世界大战以后，以纽约为中心，“摩天楼”一个个拔地而起。一个有名的事件是:1922年为纪念《芝加哥论坛报》创刊75周年而举行的报社大楼设计竞赛，莱蒙德·胡德以一个哥特复兴式的方案得了头奖。从此，胡德便成了对摩天楼设计最有影响的人物。但后来他带头兴起一种新风格，不再照搬古典的建筑构件，而是把古典的东西加以简化，以保持结构的合理性。同时，在建筑的表面装饰上下功夫，创造出一套装饰方法。因此，这个时期又被称为“装饰艺术”时期。这个时期典型的实例要算克莱斯勒大厦(1930年)，帝国州大厦(1931年)以及洛克菲勒大厦(1932一1940年)。可以说，它们己经摆脱了巴黎艺术学院的影响，成功地创造出美国摩天楼的独特形象。克莱斯勒大厦、帝国大厦、洛克菲勒大厦2.1.320世纪60、70年代(超)高层建筑的发展第二次世界大战之后，国外随着工业生产的发展与科学技术的进步，在建筑领域取得了一系列新的成就，而在建筑类型方面，以高层建筑与大跨度建筑尤为突出，它充分体现了现代建筑的特征与新技术的威力，是以往任何时代所望尘莫及的。高层建筑虽然在19世纪末就己出现，但是真正在世界上得到普遍的发展还是20世纪中叶的事，它犹如雨后春笋，逐渐遍及到世界各国，特别是60年代以后，发展出的一系列新的结构体系，使高层建筑的建造又出现了新的高潮，并且在世界范围内逐步开始普及，从欧美到亚洲、非洲都有发展。总的来看，当时的高层建筑发展的特点是:高度不断增加，数量不断增多，造型新颖，特别是办公楼、旅馆等公共建筑尤为显著。例如英国在第二次大战前高层建筑仅占城市新建房屋的7%，70年代已增到42%，不过仍以20层以下为多。美国一些大城市，高层建筑更是普遍，有些中小城市也开始兴建高层建筑。在居住建筑方面，各国建筑层数的发展则趋向不一。有的国家继续向高层发展，有的认为高层居住造价贵且不近人情而控制发展，逐年下降。这与各个国家的经济基础、技术条件、文化意识与人民生活水平是分不开的。由于高层建筑越造越高，在结构上为了减少风荷载的影响，越来越多的建造塔式建筑。如1964-1965年在芝加哥建造的双塔形的马利纳城（MarinaCity）60层，高177米，两座并列的多瓣圆形平面的公寓。1976年，在美国南部亚特兰大建造的桃树中心广场旅馆（Peach-treeCenterPlazaHotel，Atlanta）70层，圆形平面。1978年，同样由波特曼设计的底特律广场旅馆主楼，高73层，都是塔式玻璃摩天楼的典型实例。马利纳大厦、桃树中心广场、底特津广场旅馆主楼19宜65好-1辣97忆0年陪在芝胀加哥搅建成姜10发0层订的汉矛考克束大厦硬（J挺oh拔n汪Ha茂nc歪oc厨k渠Ce沸nt塞er浊，S隆OM拉设计背），姿高3酿37灯米。19芳68图-1栽97让1年哥在匹远茨堡齐市建桨成6躲4层成美国姥钢铁跳公司脏大厦啦。19唱69线-1灯97素3年茄在纽享约建凭成的边世界尾贸易主中心皇大厦画（W镇or颠ld坡T要ra被de浅C聪en践te钢r）汉，两捡座并仿立的贯11爬0层蛇塔式获摩天列楼（饺于2条00各1年煤9月持11悟日遭柄恐怖模主义沃分子晒袭击锯而倒讽塌）颜，高雀41嘉1米袄。19抢70躺-1搅97解4年鸣在芝学加哥表建成吸的西庭尔斯扭大厦带（S驰ea许rs浅T汁ow鉴er关，S拴OM景设计颜），胞11旋0层例，高火44住3米肝，是兼当时芹世界价上最感高的远塔式剃摩天炭楼。汉考板克大祥厦、类美国贝钢铁学公司鹊大厦休、世争界贸服易中缓心大帐厦、或西尔派斯大寸厦上述接高层孝建筑村案例特大都摔采用晒钢结蜓构体绳系。获钢筋忙混凝铅土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