2023年大学试题(财经商贸)-不动产评估考试参考题库（含答案）

2023年大学试题(财经商贸)-不动产评估考试参考题库（含答案）（图片大小可任意调节）第I卷一.全考点试题库(共20题)1.根据图1-1和表1-1，评估1号宗地的地价为（）元/m2

A、990                

B、1037.78        

C、1223.1            

D、890

正确答案:A2.房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。

正确答案:正确3.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。

A、最低价格

B、平均价格

C、出让地价

D、标定地价

正确答案:B4.假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。

A、利息因素 

B、资金的时间价值

C、投资利润

D、税收费用

正确答案:B5.简述收益法的估价步骤？

正确答案:

1）搜集整理资料

2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用

能力的使用者使用，并能产生收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益）

3）确定总费用（出租：管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：商品销售成本、经

营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润）

4）计算净收益

5）确定资本化率

6）求取收益价格6.成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（）

A、不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域

B、既无收益又很少进入市场交易的不动产

C、工业用地的价格评估

D、全新或基本全新的不动产价格评估

E、使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估

正确答案:A,B,C,D7.简述不动产估价的原则？

正确答案:

1）合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分、其他）

2）最有效使用原则（最佳用途、最佳规模、最佳集约度）

3）估价期日原则（估价期日为现在时、过去时、未来时。意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产的市场状况；为不动产的交易、等级、管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。）

4）替代原则（不动产价格水平有具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。）

5）供求原则（特定情形下的非均衡供需法则，是不动产估价中特有的供求原则）

6）预期收益原则（过去收益的重要意义在于推测未来的收益变化）

7）贡献原则（对于不动产而言，判定其合理的收集量，需要明确其是否处于最有效使用状态，不动产以生产因素是否适当，生产因素之组合是否均衡，各生产因素的贡献率有多大。土地的贡献是土地收益或地租）

8）公平原则（估价人员应站在公正的立场上，遵循不动产价格形成理论及规律，运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估）8.土地的自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、用途多样性。

正确答案:错误9.甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

正确答案:

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%10.在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生的有形收益，还要考虑其带来的无形收益。

正确答案:正确11.影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济政治状况等。

正确答案:错误12.下列表述中，正确的有（）。

A、开发经营期可分为开发期和经营期

B、开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C、开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D、经营期可具体化为销售期和出租期

E、在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

正确答案:A,B,C13.简述收益法的使用范围？

正确答案:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的不动产估价则不适用。14.土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）×土地增值收益率。

正确答案:错误15.今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。

正确答案:

（1）求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元）

（2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元）

（3）求运营费用

税费：22000×17.5%=3850（元）

管理费：22000×5%=1100（元）

维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）

（4）求年净收益a

A=22800-3850-1100-2000=15850（元）

（5）求收益价格V

16.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

A、4800

B、5124

C、5800

D、7124

正确答案:C17.运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（）。

A、开发建筑承包费

B、专业费用

C、不可预见费

D、投资利息

E、税金及开发商合理利润

正确答案:A,B,C,D,E18.（）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。

A、