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市场调研培训课件系列市场调研培训课件系列（一）市调模式、方法与工具1调研模式、方法与工具课程体系2城市与区域调研3商圈及业态调研4项目调研目的：了解市调内容、组织流程及常用方法目的：了解城市及区域的宏观背景，如经济实力、发展现状及规划等目的：重点获取商圈格局、客群、各业态分布、租金等信息目的：获取项目地块信息及各类物业的产品、去化、客户等信息1调研模式、方法与工具本次培训主要解决两大问题：调什么——市调的内容是什么？怎么调——如何进行高效的市调？房地产市调的组织流程房地产市调的内容12本次课程目录房地产市调的主要方法3房地产市调的常用工具4房地产市调的内容什么是市调？

市调调什么？市场调研，是将市场信息转化为决策信息的过程市调概念市场调研：即运用科学方法，有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动的完整资料，为企业预测提供资料数据，为经营决策、制定计划提供依据。房地产市场调研：是房地产企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地搜集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。何为市场？房地产市场信息城市宏观背景地块消费者市场竞争消费者的置业偏好房地产市场是否健康、是否存在较大风险等房地产发展阶段、市场容量、发展方向等地块的价值判断和未来可能的方向锁定竞争区域，以及竞争区域内具体项目的市场表现市调内容市调内容包含城市宏观背景、房地产市场信息、市场竞争、地块和消费者五个方面的内容城市宏观背景：包括城市经济和城市规划两方面内容，主要判定房地产市场的发展阶段及是否存在发展利好市调内容指标类别具体指标市调目的城市经济城市辐射力指标GDP、人口容量等城市能级，房地产市场容量及价值潜力房地产发展阶段指标GDP、恩格尔系数、城市化率、人均居住面积等判定房地产处于萎缩、平缓发展、高速发展等阶段房地产物业类型指标产业结构房地产物业类型的需求城市规划城市规划城市总体规划、发展规划、城市格局等是否处于城市发展主轴上交通、资源等规划是否存在规划利好区域规划各区域功能规划、用地性质规划是否处于发展热点区域，用地性质是否相符交通、资源规划是否存在规划利好及资源倾斜城市宏观背景包括城市经济和城市规划两方面；城市经济主要包含城市辐射力指标、房地产发展阶段指标、房地产物业类型指标，主要判断该城市的房地产容量和所处的发展阶段；城市规划包括城市规划和区域规划两个方面，主要判断规划是否存在对项目的重大利好。房地产市场信息：主要判定房地产市场供需是否平衡，是否存在风险市调内容指标类别指标市调目的房地产市场信息房地产风险指标商品房年成交量、库存量、施工面积、竣工面积、土地供应量、施工/销售面积、竣工/销售面积房地产进入是否存在风险，发展是否合理房地产健康指数指标房价收入比、投资额增幅及其与GDP、固定资产投资比例判定房地产市场是否存在泡沫，是否健康合理房地产需求指标人均可支配收入、人口增长率、拆迁量房地产购买力水平和需求力房地产市场信息主要包含风险指标、健康指标和需求指标；这些指标主要判定一个城市的可进入性如何，在该城市发展房地产项目是否能够盈利。市场竞争：寻找竞争对手，指导项目竞争策略市调内容备注：区域市场锁定一般为城市中的某一个或几个板块，旅游地产、养老地产类项目因其客户来源广泛，范围可能会突破城市。竞争项目判定：产品类型、客群、价格、推盘节奏、地段等因素相似的情况下，即可判定为竞争项目竞争项目调研信息：主要调研其产品类型、价格、项目亮点、去化情况、客户、营销方式等信息区域竞争通过分析城市各区域的市场情况，依据客户分流去向，锁定竞争区域项目竞争根据竞争对手的产品策略和竞争手段，制定相应的竞争策略消费者：依据消费者需求特征，指导产品策略和定位策略市调内容客户背景地域来源？年龄？职业？家庭结构？消费水平？……置业目的投资/自住？刚需/改善？……置业敏感点升值空间居住舒适度产品品质生活配套价格……注：需求及敏感点分析非常重要，是指导项目产品定位的主要依据置业需求高层/多层？洋房/别墅？需要多大面积？……根据客户的特征和偏好，制定相应的产品策略和定位策略工程条件地块规模：考虑物业类型和物业类型复合情况考察地块形状、高差、地势和坡度等问题，影响规划排布以及开发强度建筑物及构筑物情况市场价值居住价值交通：交通通达性决定对外连通性和进入性配套：影响生活氛围资源：影响地块价值及物业类型排布商业价值与其它商圈的距离：判定是否存在竞争关系周边人口支撑：影响人流量商业展示面、开口朝向设计：如何更具昭示性，更好地导入客流是否有绿化带：封闭式的绿化带会影响人流进入注：若是区域型项目还需考虑地块价值分割，依据交通、配套、资源等条件判断地块价值的高低，以决定后期推售节奏；若为旧城改造项目还需考虑拆迁难度市调内容地块：分析地块的市场价值，并依据地块区位，研判未来可能的发展方向面对诸多的市场内容，需要搜集大量的信息，那么如何调研？调研方法常用调研方法及适用条件：针对一手资料和二手资料的来源，通常有不同的调研方法资料分类方法适用条件适用的市调内容一手资料访谈法对所需信息要进行深入了解房地产市场供需、竞争情况、消费者特征问卷法调查的内容多，不便于直接的面对面交谈消费者特征观察法很难通过访问法获得信息或在访谈法中受访者不愿意提供信息的情况地块勘察实验法因果关系的判断消费者特征二手资料网络查找市调准备阶段的资料搜集城市宏观背景文献查找报刊查找房地产市调的组织流程如何进行高效的市调？讨论：大家平时是怎么市调的？市调的几个疑问：是否所有的项目都要调？项目如何筛选？市调信息与项目的关系如何？如何指导项目是否拿地或者定位的结论？时间有限的情况下，如何市调更为高效？我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。

如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？传统市调困局大范围的市场调研之后的结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论传统调研方法与现实操作的矛盾：传统的演绎归纳法在实际中造成高度非线性等问题，根源在于用学术思维解决商业问题传统分析问题的程序

收集信息描述发现得出结论提出方案传统市调困局传统方法——归纳法

这是20世纪50年代的普遍做法，由于没有大量积累起有关行业的知识，因此，无论遇上什么问题，都从全公司或全行业分析入手，进行演绎归纳现实商业操作中遇到的问题

经常调整方向高度非线性数据海量、信息爆炸，但分析时间有限问题的根源：用学术思维解决商业问题市场默调研澡首先刘是以伯方法应论为青基础——带着帽问题慌出发贡，以银假设误为指葱导在片市场征上求处证项目目标或问题市调规划获取信息

验证或推翻假设市场分析案例借鉴提出方案修正或推翻假设结构化分析框架并假设新的市调思路假设粱验证蹲法——做正泼确的唇事VS正确思地做侍事：建立涝假设嘱意味县着指荡明了脾结果宜的方赖向，乐确保捆项目振走上廉了正瓜确收集已数据蓝之前魄对问恨题进适行结针构性仅分析非，建粥立以侵假设捡为导碰向的丢分析添框架怪，让饮市场坡调研复具有目的驶性事实欺上，与以假陕设为天前提纳的市跳场调筛研实质末是在终画好朱的路宋线图危上求低证的横过程假设坊论证调研情境辈模拟——昆明疾安宁女温泉越镇项贵目目标/计划上午下午晚上18-20日市调前期准备，对项目的假设：大规模旅游地产项目初步了解昆明、大理、丽江和安宁市场，做出市调工作计划表，联系市调访谈资源，准备了充足的设备以及交付开发商的表格、合同等相关资料21日项目首次沟通会；验证问题和假设乘飞机12：00到达昆明项目首次沟通会，与高层沟通，项目性质变为大规模房地产项目分析客户目标与问题，确立我们对项目的初步假设：远郊项目的昆明市场可实现性？22日地块查勘，了解地块现状搜集远郊低密度项目和高尔夫资料9：00-14：00地块查勘，了解地块现状及周边优劣势资源以及与城市的实际关系搜集昆明远郊低密度竞争楼盘，进一步聚焦市调工作范围整理搜集资料分两组确定具体市调楼盘，准备带着初步假设对项目进行市场调研。23日远郊低密度与成熟板块竞争楼盘市调，验证低密度项目结论并纠正假设分两小组对昆明远郊低密度竞争楼盘市调，初步得出城市近郊和远郊区低密度项目的总价区间和客户整理楼盘资料，得到城市低密度片区以及不同片区的市场特征，小组讨论发现不同项目市场表现差异大，再次假设：相对总价低产品市场表现好，同时拥有特殊资源的，如高尔夫资源的项目市场表现较好。假设笨：旅霸游地弱产修正虽：远肿郊大旗规模组房地未产项啄目假设茎：远驶郊项炊目查勘停：城乏市关贡系调研障：远偏郊项谈目不所支持调研右：近珍郊、妇远郊吹项目假设喜：城市项项目养体系总结认：明星预项目婆、明僵星资俗源案例假设穗论证叼调研情境模拟——昆明梨安宁样温泉共镇项桑目目标/计划上午下午晚上24日带着再次的假设，对高尔夫项目与其他城市重点低密度市调，验证再次得出结论分两组进行昆明高尔夫项目进行市调，了解高尔夫项目的物业形式和核心竞争力，同时对昆明近郊重点楼盘进行市场调研，同时联系访谈资源整理高尔夫资料，得出高尔夫项目的物业形式和核心竞争力，再次得出新的假设方向：外地与外籍客户在高尔夫项目占的比例大，本地客户在近郊项目中能够占到八成，主要分布在滇池与世博园两个板块。25日对政府，专业人士进行访谈，验证得出新的市场假设分组进行政府和专业人士访谈，购买年鉴等资料分组进行政府和专业人士访谈，联系访谈资源整理城市发展和土地出让情况，验证对区域认知，找出未来可能竞争对手；对原有的假设又有了细分：外地客户中大多数为非户籍的昆明的人，游客占的比例不足一半。分组安排明天消费者访谈26日中高端消费者访谈验证新的细分假设，总结市调结论，准备市调首次沟通会中高端消费者访谈，了解城市风土民情，以及对项目所在区域的认知项目组讨论市调结论，总结低密度市场、高尔夫项目，访谈三方面资料，得出结论总结对项目做出的所有假设，得出结论。从城市，市场宏观情况，各区域项目的情况，以及客户等角度对市调结论成文验证谊：1、高色尔夫预项目图的核雪心竞苗争力2、外泥地与胡本地输客户卧的比陆例和渡分布政府匠访谈竞争带预测帮、价锄值再判细分联系泡资源购买础资料消费重者访诱谈综合友城市爽、区顶域、繁客户呆三方脸数据初步隔得出晴结论案例假设破论证剖调研开情境模拟——昆明端安宁搬温泉楚镇项会目目标/计划上午下午晚上27日市调成果沟通会，取得共识，安排后续工作9：00，市调成果沟通会，根据客户建议，纠正我们工作，对市中心高端楼盘，会议中心，温泉设施补充市调对昆明不同档次的温泉设施市调，初步形成认知整理会议纪要，对特殊资源得到假设：温泉对于物业是“锦上添花”资源，高尔夫是“雪中送炭”资源分组安排明天会议中心市调和政府机关访谈内容28日会议中心市调；带着得出的对于特殊资源的假设对政府机关，消费者访谈对昆明有影响的会议中心和花园型会议酒店进行市调，得出本项目可能的开发方式补充政府机关、中高端消费者访谈，进一步验证我们的结论联系访谈资源整理资料，讨论得出对城市中高端项目的假设：也有可能成为远郊低密度项目的潜在竞争对手；分组安排明天高端楼盘市调和消费者访谈29日市中心高端楼盘调研、消费者访谈分两组对市中心高端楼盘进行市调，得出项目是否我们可能的竞争对手中高端消费者访谈，联系访谈资源整理市调资料，讨论得出，城市中心高端楼盘是我们的潜在竞争对手30日中高端消费者访谈返京一组进行政府机关访谈，另一组消费者访谈，最后验证我们的结论项目经理知会客户市调工作顺利结束，感谢对方提供的帮助，返京——市调列沟通堪会共识蒸和深单化假设净：特持殊资孔源的润开发棕方向补充嘉市调假设研：更考高层袜面的弹竞争补充芒市调结束健市调案例市调梢流程证经历滔了从今确定科项目祝目标兽到验容证假州设的驱循环男过程踏，最抹终得糖出项爸目可煮能的垄方向总结项目欠目标或问舅题市调拖规划获取矮信息修正理或推佣翻假致设结构要化分喂析框到架并蚀假设市场分析验证远或推翻纲假设方案假设羽项目铁为旅才游地师产市场斜初步悔了解貌，首脸次沟藏通会项目手性质逮改变假设辜修正脑：远虚郊大运规模龟房地角产项口目远郊汉项目召不支腿持查勘城敬市关汪系，各竞争森项目顶调研假设膝城市催项目取体系不同恭项目慰市场糖表现佛差异凡大调研刊近郊奋、远浆郊项照目假设彩可以责打造规明星秆项目幅、明重星资迈源得出初标步结弱论假设必特殊脉资源酬的开石发方杨向假设陆更高渣层面步的竞蠢争假设莫验证况，得遵出结酸论通过他政府煎访谈递、消劝费者毛访谈评验证市调纽奉沟通拖会共臣识和搁深化得出边项目朽可能举的开悼发方假式补调补调假设论证如何指导我们的实际市调组织？市调指导如何欠运用邀假设暴论证葛法指阻导我唇们的袭具体肌市调弊？确定项目目标或问题1结构化分析框架并假设2市调规划3获取信息4市场分析5验证或推翻假设6市调驾前市调蝇中市调咳后提出方案7St洞ep蜓1：确定目项目倚目标St抱ep赤2：搜集普基础傻资料St摔ep群3：建立塑假设St毙ep防4：构建战市调惊计划St伍ep姐5：市场掏信息津搜集St套ep敞6：市场双分析麦和信劫息整饮理St申ep等7：市搅调报苹告高效流忽畅市调七步法则房地疲产市扇调方狐法市调省的方奋法有狭哪些恶？哪些小方法括能保啄证市马调的边高效公进行惭？市调前St赏ep滴1：确沉定项科目目设标——根据器项目良的开仁发目珍标确选定项臣目市亩调的近核心妥技术纤目标咸和时短间目烈标项目哗的目歼标是肿什么须？利润深目标摧？风险汇控制蚕目标国？形象赖目标宪？。。需。所有史的市闪调内魂容都谢需围涝绕目漆标进组行!使命！风控政制目秃标？市调前St套ep蒙2：搜集的基础猛信息——通过壁城市港、区甩域、料土地重和典及型项糊目的谢全资外料收监集，浸建立怪项目氏的市只场基傲础认牌知城市瘦宏观售信息土地慈信息区域颈市场馅信息重点码项目做信息各类仿城市齿指标去：GD水P、产暂业结棒构、谷居民通收入搜水平宝、消蛇费水符平等阳指标房地遗产行浑业相躺关法湾律政含策、冬城市欲发展旅规划搬等土地躁出让尤热点券区域土地裳出让宰数量桃及其应规划摧用途项目够所在笔区域枯的城鉴市功诉能区域偶房地饺产板渡块格怪局区域鸦市场暂情况包括物业腊类型腿、容戏积率狮、旧开发搏商、恨价格恐、各佣期销唐售物怀业类茄型、苗售楼友处地直址和椒电话碗等时间券允许泥范围筑内，塞进行小从面静到线遭到点卧的全朱资料顷搜集忠！准备内容市调前St邮ep收2：搜集钢基础诉信息——如何凶快速闭搜集吵前期还信息犬？Di酒sc耕us告si而on：搜集晓前期惯基础眨资料绸有哪习些途李径？建议爽的方脆法指其导——二手航资料没收集酷方法市调前St镜ep伯3：建千立假底设——根据伐项目删目标员和初聚步的立城市广、市宴场信叛息，假建立束项目陪发展冠方向经的假购设项目堤目标初步威的城彩市和齿市场撞信息利润偷目标棵？风牵险控姓制目搁标？宪形象请目标糠？……城市温宏观旧信息锤、土激地信睛息、查区域能市场调信息猫、重点俭项目核信息……建立想假设以假炉设为堤导向徐，带扎着问爽题研念究市底场！+市调前St扣ep扫4：构建猎市调节计划——根据锁假设矛方向惰拟定漫计划冤，进猫行不派同发衡展方互向的像验证案例墓：市于调的疑时间季安排栗与人胀员安感排时间市调内容市调目的人员安排周一（8.25）下午项目地块勘察了解项目四至、地块交通、现有重大项目等全组人员晚上市调资料整理与思路讨论、第二天市调准备全组人员周二（8.26）白天房地产市场住宅物业市调，重点调研江南区楼盘重点了解**区住宅市场发展阶段、产品体系、竞争关系、客户需求、市场机会点分两组市调第1组：张三、李四第2组：小明、小红晚上市调资料整理与思路讨论、第二天市调准备全组人员周三（8.27）白天**市公寓和写字楼物业调研，重点调研距离项目较近楼盘了解公寓和写字楼发展阶段、产品体系、客户需求、市场机会点等分两组市调第1组：张三、李四第2组：小明、小红晚上市调资料整理与思路讨论，第二天市调准备全组人员市调中St驼ep嘱5：市场铃信息拴搜集——主要搬为地拌块查悟勘、半项目予调研蚁、客俭户调波研三继大部研分项目瓶调研客户头调研地块装查勘地块炕的区少域属缺性及返地块制价值刷属性根据动项目谋进行木客户臭范围愧的锁挺定、暑分析疾目标亏客户狡特征搏及置威业需押求项目疗的规桥模、旁产品前类型辩、价觉格、玻去化精、客备户、剖产品锤力等衬信息需分狮别针荡对三疏部分品内容避进行仅调研地块丝式环境贸查勘遥是项彻目组翻为了摔获取庄有关歇地块摧的第恐一手箭数据慰资料蹲，而剖针对益项目番所在客地块揪环境浴进行栽的实释地调年研过创程，万并通女过后阅期对寒数据互的汇迁总分丙析整愚理得欢出项侮目开朗发的饰资源漏优势踢和机贡会点地块妹环境党查勘厉应是糊具有站鲜明订目的吨性的袋资料伶收集拣和实艘地考遭证过艳程，地块讯查勘掌的内呢容主毕要包盼括：区域交属性独：区位僵、区胜域气雾候环颗境、售交通员条件鲁、周痕边配愁套设亚施等地块匆属性唱：土地良性质念、资公源现争状等市调中St啄ep年5：市场敌信息仍搜集——地块挤查勘维度1—筹—明确泽项目佛所处饺主要城区域过，与培周边笼城市棵距离四至草距离：无锡数新区夫中心16伐km（15分钟勾车程堆）市中捉心24仅km（半蚀个小卧时车逆程）苏州贱市26晚km（半场个小游时车摇程）常熟遇市20扰km（半单个小澡时车产程）上海12战0k葛m（2个小夜时车卖程）南京17伯0k灰m（1个半游小时带车程趣）与外徐部城巧市的史关系肆，研蕉判项踪蝶目的惊发展禾机会区域属性——1区位状况与内吹部城县市的订关系暮，研环判项刻目的公客户宁基础维度2—娱—研判袍项目佩所处艇区域历在城旗市中脊是否结处于晨规划壁发展蒙方向生或自羽然发校展方蔽向，卫与城堵市价距值坐匠标的蓄关系项目赚的整项体区竭位在眯很大字程度悄上决修定了亲项目里的发能展前吸景及戏客户照支撑案例——金大纱地巢贫湖取隆地区域属性——1区位状况项目村所在窃地区脂气候派调查——多用厚于区寄域开剥发项才目，猛房地越产项龟目较根少涉烤及通过厚对项视目所罩在地演区气合候的肺调研脊，掌抵握所妇在地匠区基起本情毫况温度饥、日蜻照、卫风向胃、降揪雨量等，柏有利粱于指贩导未益来地牌块的爱物业线类型壳排布调查畜目的调查算内容区域属性——2气候条件需重劝点关谊注区辆域内糟的各苍类城轻市配孕套以钻及公停共设俱施辐迹射状绍况教育焰配套商业逼配套医疗闯配套交通塘配套城市配套周边姜有无政强势阶教育尸配套损；有无争教育香配套相引入坦的规备划及可能北性距离随商业舰中心你的远宏近，位受辐幼射的踏程度平；周边蒸有无益大型工商业匪，什除么人冒来消粥费周边械有没粮有医钞院等社基础考设施权配套膛；距离唱医院旁的远尼近外部毙交通昌体系丽；道路刃等级驱及公裤共交停通体犁系；进入领性、程通达悉性评给判；内部星交通亲情况区域属性——3城市配套从现飘状及塌未来遭演变燃趋势手判断辩，项盈目所未处区幅域是控否能烧够成刘为房桐地产耕热点途片区案例督：黄山岗南方悠百合区域属性——4房地产热度受产泛业、祖自然路环境经、区粮域形炭象、火人口墙等影染响，位形成趁的客府户感羊知案例筋：合肥区域属性——5人群集聚对项财目位围置进斧行定练位，摄并明懒确项论目地糊块四鉴周的瞒环境地块倒周边仗有几境条道看路、救道路匠等级缠如何垮、进宪入性沟及昭作示性崇？人流辩从哪扣进来筒？地块跨有没好有商它业价烫值，完做商写铺可南不可摩行？地块属性——1项目四至项目球是否父具备络可以杀利用指的资园源条盒件，钟如公演园、艘水景川、山类景等屋，能闪否作宗为卖爱点地块属性——2外部资源主要品考量齐对项谋目规李划排福布可脉能产渣生影跌响的但因素烤，如筛南侧针高层冻、北艳侧多匪层案例遮：六安仙柏庄案例肉：保利学香槟地块属性——3相邻关系在政拢府给梅定地城块中广可用惊的地勿块有置多少容，分察别为餐何种纤属性可利栏用范蹈围明确悠规划划范围疼边界灾、地拒形大污小、赛地形街现状坏，了润解相示关规程划功塘能定摇位案例捐：铜陵捧伟华地块属性——4内部条件明确纪土地震利用患情况铅（拆召迁、新生地瘦、熟伐地）雄、土狮地权搞属关砌系、流使用征年限需、分搏布及灶面积土地疮利用殖现状南京末某大听学、担温州霉大罗冻山土厅地利短用现爪状常州麻大酒贿店项拐目土铁地利巧用现竞状地块属性——4内部条件项目增的地睡形是岸否平车整、脖是否眉为坡廉地，项对土宿方的都影响单如何地形丽地势1、项订目的孟地质爷状况纺是否世适宜阅建设故房屋啦、对蠢层数萍的影活响？德（需坡要开贞发商盾组织园专业旋人员矩进行监地质纯勘探肺）2、项类目与摩周边倍市政个管线斑的接裤驳情稳况3、项恨目是母否具混有坡辨地，朝能否搏进行终建设地块属性——4内部条件温泉址等特膛殊资女源能灵否作浅为项致目卖杠点，递需要手打孔未多少它米、厅成本乏是多算少内部撑资源猴之特殊店资源地块属性——4内部条件针对讯具有份代表丽性的五关键蹈节点践、建唇筑、级景观令进行忌如实书记录关键芦节点温州碍大罗墨山现贷状地块属性——4内部条件对涉贸及到志项目出操作控思路华的关清键指价标进直行解蚂读，砖明确近项目龟难点帖或操汪作方胶向占地盯面积案、容零积率异、建脚筑面悬积、爱建筑飞密度径、商宰住配跟比、愚退距初、日遇照要糟求、搁车位惑配比仰、限偷高、疤政府桑要求鲁的关算键配盗套指词标、丽总地凉价、王楼面亏地价……常见线关键倾因素容积酿率——评判呈容积毛率强假度在遗市场谱中的马水平面、可脸能的最物业青类型阳、是素否需巾要增独容、宾是否化需要零做足楼面贼地价——估算煮综合腿开发稀成本甲，与帽市场粒在售谦项目谢进行逆对比锡，评防估销膊售难爷度总地戏价——总地船价水陈平是遗否过隐高，狐对财男务成替本的竖沉淀航是否鼓较大规模——在市穴场中字处于草什么冰档次爪，能董否梳疤理市持场影妻响力渴、操霞盘周稠期约枝多长吼时间反映恰物业尾类型滥组合当、客魔户定贸位对操鲁盘模召式的疏内在舍要求地块属性——5指标解读项目逼实施澡过程叔中存新在许最多不横确定赢的因垃素影哄响项沈目的摧开发光设计前，必浮须在篮实地抓调研耐中引敞起重决视影响腔开发辣的因还素：高压骑线、忆变电时站、骄高架汽、高全铁污水或河、烂垃圾面填埋惊场墓地甲、火蜘葬场动植外物保希护区早、饲寄养基兴地生态野保护摘控制酷线山脊糕线对那高度酷控制俘范围快速与交通向的噪壤音污农染范丑围……地块属性——6限制条件1、对春地块仙划分牌开发港组团2、确员定开估发强哲度的乱分布3、组悠团价和值的涂分布4、不温同物系业类筑型的充适宜正性评蹈价5、开允发的限可行选性及熔时间告性6、展旅示区属位置规选择市调中St毅ep柜5：市场到信息暖搜集——地块遇查勘胖，可款为规膊划构阶思及虎展示闹区位揪置选擦择等颠提供晌基础市调床前准猾备：针对乖待考恐察项微目提古前收皇集的6项信侵息容积甚率物业弯类型开发偿商价格分期拆时间各期询销售讨物业浮类型市调药访谈竭：基础导类信输息——楼盘麻建设匠指标党（核执实容业积率盐、绿痛化率可、建持筑面塑积）配套堤类信称息（泥配套茫设施铁的类莲型和王面积揪）产品必面积面区间切及主原力户毕型（斧每种板产品施的物盾业类立型和碑面积演、比翅例）销售沿类信网息——每期汪产品雾的历悟史价葵格、却去化食、楼哭层差觉、存械量主要羞卖点链（这仆是一蛋个开帖放问考题，芝可让孝被访对谈人笨总结友）畅销泊产品妥（畅行销的臭原因倒）客户村类信勉息——客户触来源偿、置蕉业目鞋的、令置业泥敏感炎点、援总价粘天花改板等产品掉力信印息——外立聋面、洋材质访等市调中St液ep斯5：市场亏信息甘搜集——竞争络项目号调研市调中St楼ep搏5：市场左信息轮搜集——客户库调研现实睛常见矛问题走：消巧费者曲分析——每一软个做父项目遇的人歌“心五中的倒痛”市调中St尽ep夕5：市场装信息押搜集——客户击调研恢应建豆立的形系统被化市插场意舌识市调中St碧ep供5：市场码信息榨搜集——客户绪调研它分析1、寻肤找4、运青用2、调堤研客户沉分析容四部热曲——逐步友筛选减、验骗证和饮甄别控，并狱加以拌利用渐的一朴个过奋程，镇市调薪阶段虚主要秀进行价前两捏个方狼面寻找杯目标稻客户定范围通过新语言孝与规絮划单鄙位沟坚通客须户结蹄论利用浙客户熊分析筐结论撞，指牲导产固品设烂计与赴营销怕手段进行福目标沿客户模特征松的具篇体需鲜求、各敏感阴点等貌调研3、描拖述市调中St行ep眼5：市场口信息后搜集——客户选调研径分析城市蒜人口鸟结构——决定扔谁是观主流锹消费臭者产业灭发展蜓格局——决定尚最有这置业温能力橡的人屡群根据于城市蛛人口职结构刺和产港业发秘展格茧局，轿初步课锁定悼客户耳范围市调中St匙ep秘5：市场斥信息允搜集——客户妥调研烫分析根据自项目辜的具孔体情非况，定采取觉对应仙的方财法体柳系，饶挖掘庸项目阶的目剑标消态费者市调中St寄ep餐5：市场剂信息俱搜集——客户培调研糖分析炭案例目标蝇客户缺锁定市调中St遣ep蛋5：市场闹信息琴搜集——客户攻调研贵分析塘案例案例旗：惠尿州项呈目市调中St诱ep杏5：基乏于市叛调所赔需内鸽容，如何呀获取皆项目本和客谷户信尸息？讨论：通良过哪果些途辆径和栽方法帮获取担这些险信息帐？DI咽SC无US秩SI但ON：主要方法市调中St姜ep反5：市打场信荡息搜花集——项目岗和客句户信道息调悉研方替法辅助方法建议的指导方法访谈担法问卷券法适用浙条件安：对寻所需摩信息巾要进辅行深邻入了锹解适用攀条件像：调尝查的挂内容叼多，弹不便胆于直国接的缸面对谋面交丙谈观察瓦法实验颗法适用序条件颗：很骆难通遵过访理问法毯获得李信息树或在凳访谈怨法中舱受访惭者不星愿意沫提供露信息股的情糖况适用滴条件孟：因割果关散系的也判断St满ep志6：市场麻分析经及信恶息整勤理市调中晚例匪会讨戴论访谈诞纪要信息抗共享验证烦假设栗，提岂出新汪的假肃设命珍题第二复天市错调计种划和逃安排访谈爱信息沟的及铁时记威录通过迁观察晚法得涨到的董信息钱记录市场幸分析信息聚整理执行乖方式实现科目的两类巴纪要侦整理呆方法召：情锦景还挪原式背纪要浸应尽北量再刊现当台时的坛语境槐，分汇类归峡纳式仆纪要途分类案归纳垮、记漠录要捞点，普重要辜观点核原话福记录市调中情景编还原稀式会忠议纪锦要主要守应用——重要距会议习、重落要的训且信闯息量斯大的字访谈彼；对项夸目思良路有腥一定剥辅助神；记录届要点——按照咳发言君对象距、次时序记浊录访胳谈的锁内容泥；尽量秒原话唯记录群，甚描至补跌充发圾言时省略领的重伴要内脉容；再现象当时圾的语采境，励会议区气氛鲁，主梳题思纺路的俭形成蔑过程分类桥归纳啊式会罪议纪角要主要朴应用——重要虏性一蚀般、环信息糖量不很太大蛋的访城谈；在报袍告阶注段将妄形成若支撑孤性应塔用；记录荐要点——分类艰归纳己、分鬼条记多录要浑点；记下堆对方错的重万要观林点和英生动灿的原返话St寨ep置6：市免场分框析及尖信息怀整理资料端整理抹的标柏准和辫技巧市调中资料丈的分逮类整陈理示忍例——照片帽按楼饺盘名嘱称进界行分骨类，世删除犁模糊银的照阅片；汇总护访谈抖记录区资料炭，按徒照名拜称排件列归飘类，确方便转查找St瞎ep幼6：市磨场分弟析及资信息呀整理市调后St捷ep唯7：形帆成市加调报效告，伸得出载初步窃解决悄方案市场糖调研普报告砍是市弊调内恳容的脆结果蓄呈现森，是处市调榜成果蛛的展嫌示。一份伤完整悦的市驾场调让研报倍告大蹈致包浮括三著个部院分：城市菜和区言域概肝况目标磨区域内的楼亭盘情帝况报告羡的结浩论和箭建议至此璃，市息调工挡作正骂式结垄束！房地匀产市下调工鼓具市调嘴的工呆具有叹哪些苦？调研认工具访谈斑及问杨卷表格公开拐文献网站其它访谈庸主要季包括火政府院部门萍、专境业人钓士、含企业乳内部哭人员两、终皇端消等费者4个方胃面访谈政府部门针对规划局、发改委、土地资源管理局、工商局、旅游管理局等政府部门进行访谈，了解城市各项发展以及规划1专业够人士针对新开发兄商、范代理惩策划酒公司帖经理涂、广葵告公凶司、元商业虽管理丹人员横、旅精游业头等专底业人阻士进暂行市洞场区杀域现丢状及铺未来黎发展摸趋势杯的访傅谈23终端骆消费扑者针对症商户犬、写削字楼型租户厕、商往铺投墙资者历、高利端服遥务式趴公寓晴目标看客户竹进行债访谈4企业及内部岗人员针对械企业扭高层洪、策怀划人扫员、舌销售蜜人员厅进行泄项目弃预期恨、项此目认桨知等芳方面腾的访醋谈终端喂消费内者问略卷举贩例——商业魄消费伯调查油问卷从表问卷调研拳工具访谈津及问藏卷表格公开拌文献网站其它调研叔常用顽城市舌及区申域、郑各物宽业类陷型市收场及逮辅助奏用表别格汇删总表格类别表格城市及区域市场城市调研表格热点板块调研表格各物业类型市场住宅项目调研表格商业项目调研表格商圈及业态调研表格写字楼项目调研表格公寓项目调研表格酒店项目调研表格辅助表格项目整体安排表市调计划表市调总结表备注歇：将宜分别欢在后边续课虏程中训体现调研玩工具访谈雪及问毁卷表格公开佛文献网站其它范围坦：公葡开文忍献中预用得狡比较息多的诱主要样有城子市宏纽奉观数亡据、摄政府难的政描策法照规以礼及相知关的感行业茶技术怒规范公开文献调研城市宏观数据

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宏观经济政策限购限贷政策住房公积金政策……建筑面积计算规范相关设计规范……GDP、人口、产业、社会消费、房地产投资、……公开文献城市裙宏观高数据子：常浙用城胖市宏免观数缺据可旁从历遍年统弃计公芒报或鲜年鉴驰上查乓找得暂到，裕公报吼或年婶鉴一赔般可纪通过步网站每搜索录查到公开文献调研统计公报市政府网站统计局网站百度文库搜索引擎直接搜索……年鉴统计局网站搜索引擎直接搜索中国知网购买或借助高校登陆下载……常用哥城市坝宏观逝数据危有：GD艇P、人衰均GD颈P、人液口规祖模、苗人口督结构栽、产怜业结胳构、仪社会猾消费卸、房驾地产因投资梢等城市贱宏观钱数据政府吊政策安法规罗：房薄地产耐相关史政策缩慧多涉掉及宏泻观经塞济、匠限购味限贷德和住忙房公趁积金耍等方焰面，浸最新执的政怎策、老法律臣等都店可通粥过网喇络查泉找得月到公开文献调研政策法遥规政策宏观经奇济政嫁策法律法规限购弟限贷结政策住房甘公积粮金基础计法律法规地方性管傻理办脑法、务实施啄细则财政门政策税收节政策小微企里业优陵惠政策房产税量政策货币猴政策定向寇下调料存款粪准备嫌金率针对务给“单三农命”和小微愿企业贷粘款达闷一定搭比例延的商干业银快行房贷星新政认贷邪不认耳房《关于殖进一子步做忧好住叠房金滥融服余务工柜作的励通知》限购柔政策南京机宣布鼠取消不限购（9月21号）《市政党府关熊于保送持我病市房隆地产茶市场悼健康丹发展磁的通剥知》南京巴公积金政唤策调宅整使用足公积攀金贷铺款购找买二桐套房刑，首更付比旁例从6成降挺至3成（11月4号）《关于污进一孩步完兵善住餐房公将积金肾使用虹政策还的通加知》《城市棋房地乏产管膨理法》《土地海管理侨法》《物权法》《建筑缘瑞法》《城市折规划宾法》《合同雅法》……《城市丙房地燃产开寺发管锋理条誉例》《国有梨土地内使用胆权出线让和剩转让博暂行翼条例》《招标明拍卖狡挂牌袜出让俊国有妄土地讲使用迈权规笨定》《建筑绢工程扒质量仍管理思条例》……《南京海市人胞民政吵府规快划项塞目审勇批制满度》《南京羡市征煤地房像屋拆合迁补鞭偿安宝置办鞋法》《南京烂市酒笼店式柿公寓平规划伟审批经管理婚规定》……行业才技术值规范员：主金要包为含相生关的吨建筑杨规范哭和设丈计规改范，完该类誓资料死均可度通过样网络佩查找搜得到公开文献调研行业情技术惑规范《建筑堵工程借建筑较面积吧计算奥规范》（GB克/T顽50辈35逢3-洒20曲13）《城市梯居住技区规栏划设础计规妹范》《住宅德设计格规范》《建筑肃设计料防火里规范》……20酷14年7月1日起辣实施取消良了有掩永久屈性顶绸盖的栋面积逐规定景，增宁加了薪无围鸣护结腐构有朗围护恋设施裤的面柜积计牢算规虽定修订了讯落地侄橱窗虽、门弊斗、泊挑廊削、走是廊、汤檐廊走的面鞭积计超算规旷定增加了带凸（晓飘）头窗的索建筑郑面积型计算闭要求修订了睛阳台买的面妻积计袍算规册定修订了天设备婆层、英管道肃层的拼面积悟计算良规定增加了棵门廊火的面门积计冶算规床定增加了款有顶桐盖的赤采光熄井的曲面积词计算索规定……调研裕工具访谈袋及问职卷表格公开袍文献网站其它网站早分类烘（以激南京青为例歌）：无主要淡分为畜政府尽类网胆站及谱行业波专业沾网站网站政府窑网站行业匙专业顿网站重点恶专业落杂志钱（补丑充）宏观(经济多、政纷策、台人口哗、规涌划等寺）：南京伸市人侄民政始府ww底w.邪na抽nj谊in乘g.冶go洒v.砖cn南京穿市住尊房和蔽城乡熄建设委员制会ww扰w.拆nj窗sz甘jw碍.g悄ov摸.c劲n南京笼市发湿展和将改革像委员叫会ww桥w.战nj肾dp别c.涝go商v.属cn南京竿市规钟划局ww委w.掉nj术gh悬j.惑go懒v.冷cn土地仙（规访划、知市场榆）：南京镇市国暗土资遥源局ww贺w.控nj矩gt舰.g誓ov乱.c位n南京罚市土烫地矿仇产市救场管拍理中蹲心ht太tp株:/艇/w覆ww狂.l鸟an毁dn演j.花cn共/招商隆、旅勾游：南京欠市投韵资促量进委凭员会ww逗w.激nj呜fi幻玉w.董go毯v.信cn南京贯市旅蚕游委柿员会ww民w.瞎nj墓u.踩go继v.身cn政策战、新串闻：中国抹房地型产网ww支w.出ch殿in穷a-仪cr哄b.坟cn搜狐极焦点炸网ho鄙us店e.务fo和cu推s.针cn新浪昏地产废网di逗ch躺an什.s零in婶a.旋co研m.袜cn土地淋、市趴场：搜房父网ww绵w.银so私uf残un婚.c弓om36城5地产翠家居泪网ww怠w.嘴ho取us尤e3辱65椅.c拆om中国阻房地泡产信淡息网ww赌w.残re逼al忍es登ta钩te驴.c猫ei教.g则ov改.c要n南京费市网被上房摊地产ww涛w.妄nj臣ho嗓us啊e.塔co德m.肝cn二手奔房、龙租金逮：58同城nj想.5花8.粥co泳m赶集门网nj层.g朴an武ji妙.c朴om房地狱产新惊闻：《中国同房地竞产报》房地队产金鼠融研饶究：《中国松房地桑产金白融》政策他：《中国队房地岭信息》地产泥行业范全产遇业链功信息仇：《中国垃地产幼市场》企业壶内部玻刊物编：《万科董地产头周刊》调研蛾工具访谈赔及问用卷表格公开源文献网站其它正式惰市调弯前，编我们拣还需恰要准迅备这深些……总结市调方法市调前Step1：确定项目目标Step2：搜集基础资料Step3：建立假设Step4：构建市调计划二手资料搜集法市调中Step5：市场信息搜集Step6：市场分析和信息整理访谈法、问卷法观察法、实验法市调组织流程确定项目目标搜集基础资料建立假设构建市调计划市场信息搜集市场信息分析整理验证假设方案假设验证法市调内容城市宏观背景房地产市场信息市场竞争消费者地块通过指标，反映房地产发展阶段通过指标，判断房地产市场发展情况寻找竞争对手，指导竞争策略依据消费者需求，指导产品和定位策略判断地块的市场价值工具市调土报告St骄ep辟7：访谈科提纲圣、问袖卷、晃表格证、网沸站等地产谅人生——市调鲜的生触活是鬼辛苦锐的……苦我们尚会挑交灯夜逃战，笛分享僵每天障获得武的信焰息，找讨论疗得到脸的结孟论，弄争论础对项驳目的偶思考……我们误还会莲尽量折在当哀天整倾理好介收集云到的循信息——照片认分类耐，访筹谈纪低要成愁文……市调陪的生寒活，土在夜提里1、2点才肺睡觉集是常检事……地产湖人生——但又南是充两满欢兵乐的……乐读万异卷书暴行万诱里路可以喷游历富不同耐的地拴方，湾感受纹不同吩的城原市性萝格可以引品尝针各地摆的美滔食，陆体验蜓不同招的风梦土民拢情可以县接触男不同扶的人倦，政垦府官隐员、泼专业农人士画、同湾行、加消费菌者，司让我差们学可会向用不霞同的签思维纲去看协待同也一件南事地产下人生——不断内突破闻体力叹与脑挠力的臭极限引，尝史试多虏角度汤看待量世界……TH木E农E姓ND！Youenjoy.Weserve.附件1：二聋手资岭料搜令集法二手葵资料求搜集踪蝶法二手节资料蚂如何欢搜集眉？

市调前基础箩信息瞒搜集流渠道城市德宏观误信息土地匪信息区域美市场误信息重点乏项目丸信息统计两公报举、统宴计年煮鉴、赌相关冻网站骗等专业决数据缎库、土地漫资源爽管理贼局等政陕府部彻门网舰站、浴专业欲房地唐产网额站等主要滔通过菊网络理查找城市赵或者慕区域芽规划角信息搜房疫网、36稼5地产界家居触网、谣网上贩房地山产网调等专午业房撒地产语网站市调前城市纷宏观服信息竖搜集禾渠道碧：统株计公版报、讲统计淹年鉴艇、相竖关网炎站等城市兼宏观嫩信息：可嚷从城舅市历杨年统计浆公报、统计浆年鉴上查牢找得尸到，麻公报锹或年泛鉴一咬般可越通过指网站致搜索遍查到统计走公报纺：市政茂府网液站、宣统计载局网锄站、狱百度恐文库肉、搜纵索引独擎直坐接搜敢索……统计耀年鉴硬：统登计局桂网站弯、搜菊索引蛋擎直粘接搜防索、拆中国范知网厌购买煌或借婚助高梢校登用陆下财载……房地滋产相孤关政哪策多揪涉及蚊宏观嫁经济屠、限在购限竖贷和攀住房辣公积挤金等萄方面蚁，最振新的代政策铜、法蚂律等破都可慈通过读网络旦查找鉴得到市调前土地隆信息险搜集丑渠道匪：专泛业数冷据库慨、网楚站等土地初信息：可滩以通无过中眯指数截据库沟、当半地土揉地资见源管矮理局唐、36择5地产病家居职网、墨搜房井网等孟网站泡查找南京市国土资源局网站市调前区域是市场剥信息要搜集酬渠道监：主知要通培过网巩络查顷找区域拼市场熄信息暖：可以星在城俭市或门者区紫域规片划中拘查找条到区域之规划僚可以盘通过叛规划馅局网生站或育者百晕度直弟接搜济索××区总余体规旧划重点唱项目查信息还：可以满通过晶搜房医网、36垃5地产鼠家居夕网、暴新浪悠乐居删、搜激狐焦结点网惜、房龙产信遇息网炼、网奴上房四地产模网查功找基配本信竟息市调前重点我项目因信息厦搜集岗渠道聪：主哨要为顾专业血房地贤产网兵站地图泼找房查询尝楼盘躺信息各类肃房产硬资讯文、产骑品信露息附件2：访昏谈法访谈窄法什么净是访讽谈？如何慈进行伸有效杂的访霜谈？为什扁么要进烈行访烟谈验证假设快速了解城市、项目缩短市调时间快速获取有效信息获取信息获得相关人员的主观经验、主张、看法获得非量化数据支撑的事实获得结论建立联系市调时间有限、多数为陌生市场，所以访谈是市场调研的重要手段之一“通过访谈不仅可以得到主要的数据，而且可以发现二手数据的信息来源。访谈的价值不仅仅局限于数据收集。它还可以作为验证观念、增加买进的一种机制（建立间接的商业机会）”——《麦肯锡意识》访谈法30个电焰话访炕谈得95％准率确的宜信息12个当妇面约众访得资到80％准虎确的贩信息什么是访采谈访谈匠是一己种目潮标取滤向，毫二元温的人杆群互杠动，得主要解包含谋口语映和听盛觉的瞎沟通行为研究出者和资跪讯提悼供者浙重复胳的面堂对面概接触配，以草了解容资讯搁提供在者以亭自己浩的话智对自绪己的男生活拖，经泪验或欲情境望所表之达的观点一种社会须互动匆资讯妥取得费受访吼者观将点（仍经验债）结构指化访除谈——目标污导向暗性的用以闭收集粥量化跪资料问题允形式语，回逢答方雹式进东行方小式有驴固定碎程序访谈螺者主容导非结秀构化陶访谈——开放尝、发慢散式的去除访谈蔬的标叠准化靠程序助及问昌题的顺序依赖访谈的者与晋受访鸟者间贯的社乖会互症动(s锦oc躬ia改l塘in贝te使ra勿ct她io亦n)常以一朽种日秋常生踪蝶活对喇话进行半结构卸访谈瓜或焦支点访谈比结构共化访么谈具弹性访谈者仅章列出冰访谈勾指引√与谈话俩节目巡寿不同史，关毅键是本要解窗决问术题访谈法访谈忘流程访谈法访谈踪蝶进行舞阶段访谈腐准备糠阶段12访谈纷结束松阶段3拟定怜访谈怨大纲获取惑最大舱化的弓访谈究资源准备课阶段疫的其诱他技期巧约访户技巧访谈溜技巧信息渡整理其他逃工作拟定访谈提纲恋：首厅先要任确定忠访谈转重点牌，然制后确蚊定访戚谈问叫题，映最后泥将问僵题结藏构化1、确懒定访牧谈重刘点（棉方向净）2、确抓定访盟谈问榨题3、把巾问题隐结构岔化4、拟漂定访拒谈提维纲拟定纱访谈趁提纲饿的步减骤：访谈抬之后折当你茎不知泪道自淡己获哲得了展什么搂的时查候，哈不是突因为康你的苍访谈扰技巧续出现色了问突题，讨也不虏完全访是因皱为你来的受腐访者所不配驾合，励问题类往往蛮出在堡访谈柳的准喝备上残，可病能整言个的葡市调李过程俭你都毯不知宜道自晌己想孩要什拆么！访谈准备阶段讨论勒：对横于一祖个新道的项福目，除我们跃如何钓迅速缘瑞确定峰访谈弓重点滥和问石题？DI凑SC惰US剃SI断ON：拟定嫌访谈舟提纲——确定访谈重点负：要锁根据毙项目杀的类栗型、备项目刃进行伟的阶颠段以叹及项专目自鼠身的努特性婚来确顶定访涛谈重密点项目压的类泽型——区域兄的？线房地艘产项券目的费？项目剃进行绩的阶肯段——发展肥战略党？物倡业发妇展建狐议？绿营销丘？项目默自身摘的独漆特性哪、急食需解缴决的蚊问题确定冠本次款访谈弱的侧恋重点区域碧项目顷侧重违于项议目所革在区圣域发边展的攻情况房地府产项等目侧阿重区这域内矛单个揪房地工产项访目情号况发展度战略剪阶段搅侧重它区域说发展放历程辉和区剧域价眼值构柄成物业产发展掉建议利阶段绒侧重醉市场佛和消炎费者唐偏好营销旷阶段侧重仓市场横举措服和消旧费者变的营霞销认物知本项烫目自严身的该独特质性需要俭解决哑的问逐题访谈准备阶段拟定卫访谈振提纲——确定访谈问题鞋：访冶谈中可谈以问咏什么连问题？访谈亩最主册要的愉是获流取受里访者艇的感使性认碎识，签准确皆数据堡靠收集资料获取问项李目需痕要解纱决的逐问题——访谈沉目的鬼是解昆决客以户问额题问我燥们需泊要验辣证的潮问题——验证遍现有乖的假领设或均结论问我德们不诉知道思的问兰题——精简宝访谈若，访索谈不眠是聊匙天经营/行为(e悄xp盈er织ie花nc咱e/刊be弊ha图vi原or疾)问题意见/价值(o吸pi终ni隶on望/v惠al汉ue谜)问题感受(fe写el绒in既g)问题知识(k用no冒wl渡ed腹ge诸)问题感官(s价en胡so苍ry离)问题背景/人口统计(b浮ac腐kg顶ro发un碌d/晌de律mo衫gr喷ap资hi距c)问题打（概男数）通过怪访谈杯可以托了解悼六种钩类型租的问届题访谈准备阶段拟定棋访谈殖提纲——问题卸结构且化：搞把问洪题分域类整篮理，求并进草行重仰要性毙排列……需要通过访谈解决的问题把需要解决的问题分类，结构化访谈提纲是指按照预先设计的提问顺序设立问题目录。有利于梳理整合自己的想法；有利于被访者能够更好地围绕访谈主题。城市意向的，总体发展的……土地政策的，规划的、旅游开发的……区域市场的，房地产板块……客户偏好的，消费者的，产品的……媒体、市民政府相关部门专业人士目标客户确保准备的问题足够用把结构姜化的斤问题柳进行身重要炎性排赴列，票确保术重点僚问题雅出现仔的位木置和刷频率轧重要壶于一刘般问康题问题浴后面衔最好该跟上队一定搂的答呈案提啊示如有袜可能鉴讨论着出本略项目弊的假宰定（嗽想要尸的）躲结果丧，再临有针惕对性成的制帅定访鼓谈提牙纲是副最好筒的做完法。访谈准备阶段拟定采访谈杂提纲——答案提示染的必板要性市场堆整体担发展酱状况车及发犬展趋应势评参价近两医年的辰供应牙量及城交易聪量、邮市场菜价格客户域类型京、置逢业动厨机、煮公司卖规模她、置燃业偏健好产品竹水平随（形及式、途装修呢材料骨、设厘备设是施的眨标准院配置)租售公模式对本笨项目愧区域段市场任现状那（代拴表楼察盘、膜价格亏水平富、销敏售速组度、庙客户葱组成导、供庭需、役开发汤方向晴）和托前景访的看花法（吴价格谊趋势微、开蜘发方胳向）剑。访谈准备阶段获取毒最大杂化的悔访谈资源关键德点：“熟腿人好环办事骡”不可西“滥财竽充请数”“群逢众的财心是音火热段的”“客薯户的喉确有铲不办宜事的期”“没派有记贴者证座，大历领导案是不苏可以堵随便萄乱约扣的”访谈准备阶段公司同事亲戚、朋友、同学访谈提纲合适人选排列次序记入市调准备资料受访者背景情况准备阶段