南京城市综合体项目可行性报告

xx集团

xx广场城市综合体项目

前期可行性研究报告

2011年5月1一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析2南京城市概况南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。南京都市圈苏锡常都市圈杭州宁波上海合肥河西CBD火车站鼓楼新街口数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报3城市空间布局空间布局：中心城＋新城＋新市镇中心城：承载南京中心城市服务职能。仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。资料来源：《南京市城市总体规划（2007——2030）》（公众意见征询）江北副城仙林副城中心城东山副城4城市发展格局新街口城市中心河西新城中心南部新中心（预计十年初步成型）（预计三十年成型）未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。南部新城以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。新街口城市中心发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。河西新城中心近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。5“两纵一横”的轨道交通骨干网络2号线1号线3号线轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站。轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部312鼓楼新街口河西新城火车站城市轨道交通根据城市总体规划，到2030年，南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。6宏观经济运行——经济总量及增长率南京历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较(2009)单位：亿元2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到11％以上资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。7宏观经济运行——商业市场规模南京历年社会消费品零售总额及增幅南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京历年城市居民人均可支配收入及增幅资料来源：南京历年统计年鉴8宏观经济运行——商业市场规模南京城市居民消费结构（2009年）南京近年城市居民消费结构变化南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。资料来源：南京历年统计年鉴9南京历年房地产投资完成额房地产整体市场——房地产投资南京房地产投资完成额近年波动较大，04年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近60％，05年快速下降后近年逐渐平稳，年增长率维持在20%左右的水平。长三角典型城市房地产投资额历年增长率资料来源：南京历年统计年鉴10房地产整体市场——房地产投资南京房地产投资构成（2009年）南京历年办公楼、商业营业用房投资额在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到74％，办公楼和商业比例分别为5%和11%。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。资料来源：南京历年统计年鉴11宏观经济分析与判断华东地区重要的政治、文化中心与交通枢纽城市，09年常住人口约800万城市空间布局由单一核心模式向“中心城＋新城＋新市镇”的模式过渡远期规划将建设成由17条规划轨道线路构成的655公里轨交网络南京具备良好的发展客观环境，正处于向多核城市过渡的阶段。但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。居民非日常消费意愿有所萎缩，但文化娱乐业需求逐步提升。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，但近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。城市概况小结南京GDP长期保持平稳快速增长，09年受宏观经济环境影响增速明显放缓较其他长三角主要城市相对，其GDP明显处于偏低水平，较苏州差距较大城市第三产业比重较高，处于长三角领先水平，但其功能层次相对较低经济环境社会消费品零售总额持续上涨，但近年来城市居民日常消费能力有所放缓居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯居民吃穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费比重逐年稳步上涨居民消费房地产投资完成额05年快速下降后逐渐平稳，年增长率在20%左右的水平在房地产投资中，住宅占据绝对优势，其投资比例在2009年达到74％办公楼投资情况相对较为稳定，而受商业发展影响，商业投资增长明显房地产投资12一、宏观环境与物业市场研究2、写字楼市场分析13宏观写字楼市场——历史供需2006年起，南京甲级写字楼市场新增供应与吸纳量均快速增加。受全球经济不景气影响，09年需求有所萎缩，2010年伴随着宏观经济复苏，需求又逐步回升。未来市场供应量超过190万平方米，将面临较大的竞争压力。供应方面：2005年起，南京甲级写字楼新增供应快速增加。未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块，根据初步统计，已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过190万平方米，市场竞争压力较大。需求方面：2005年起，南京写字楼市场进入上升通道，市场吸纳量稳步增长；2008年以来，由于受金融危机等因素的影响，市场需求萎缩。金融危机影响逐渐衰退后，市场需求又逐渐复苏。资料来源：DTZ研究部，新增供应与吸纳量根据业主提供数据整理14近年来，南京甲级写字楼空置率持续上升，租金则在稳定增长后受金融危机和新增供应压力影响出现一定程度的波动。至2010年第四季度空置率水平为26.22%，租金平均报价约为3.27元/平方米/天。宏观写字楼市场——租金及空置率走势资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理152009年南京市重点企业集团数量达到103个，国有企业及国有独资企业个数约占总数的40%，重点企业集团经营行业主要集中于工业，占到总企业集团数的一半以上，此类企业一般以自建办公为主。南京重点企业集团企业集团的统计范围包括：一是由国务院批准的国家试点企业集团；二是国家重点企业(包括520户国家重点企业、重组为集团公司的原512户国家重点企业和国务院确定的建立现代企业制度原百户试点企业)；三是由国务院及国务院主管部门批准的企业集团；四是由省政府及省级主管部门批准的企业集团；五是列入全省产业经济结构调整规划的市重点企业集团；六是年营业收入和资产总计均在5亿元以上的其他各类企业(集团)；七是营业收入在十亿元以上的其他各类企业(集团)。数据来源：南京市2010年统计年鉴16宏观写字楼市场——主要商务区分布格局南京写字楼分布较为集中，形成“三大板块”空间格局，即鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域。新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一期品质略差，二期建成后将显著提升区域商务氛围。鼓楼板块空置率：25%平均租金：3.5元/平方米/天新街口板块空置率：34%平均租金：3.6元/平方米/天河西CBD板块空置率：36%平均租金：2元/平方米/天“三大板块”格局示意图南京主要商务区位于鼓楼、新街口及河西CBD区域，呈现“三大板块”的空间分布格局。资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理17宏观写字楼市场——写字楼驻户特征鼓楼板块新街口板块河西新城板块资料来源：项目组实地勘查整理18宏观允写字订楼市窃场——近年厕发展亏特征近年顷来，稍南京策写字败楼市胃场较庆为活嫁跃，临区域捷发展只特征蝇显著攻，整专体市虹场呈执现以财下几乞个特宵征。南京串写字怨楼分研布较械为集跪中，降区域济差异板明显南京屋写字晓楼供踢应量钟不断站增长堂，且妈主要款集中雕于鼓乳楼、飘新街害口及冠河西CB牢D新兴柱商务减区等灿三大帖板块完，其肯中新丑街口底最为芒聚集姿。高扇品质错写字止楼在狐新街摆口相啦对集写中，对金融蜘类和佛专业屿服务冰类公职司聚泉集；刊河西CB闲D目前到已建芬写字纽奉楼多异为商亚住两汉用楼钞，品志质明絮显低差于上劈燕述其晓他区翁域。写字皮楼平闭均销惰售价梢格持倡续增倒长近年感来，拣南京途经济掏的不暗断发榆展，饿大量搂外资旱及本痰地企章业的昏巨大敌需求得推动门写字爱楼销神售价遣格持似续上丸涨。叨新街欧口及宿鼓楼含区域谋增长毫态势冲较为望平稳弹；河芽西CB险D写字夸楼售沸价偏织低，喉但增赶速最沾为迅匙猛。高品教质写希字楼婶运作靠模式丸由销赞售模悦式向员租赁探模式饮转变长期嫂以来骄，南柳京主洗要商态务区液大量浑写字智楼均挖以销菜售为响主。许然而纤，近坝年高辉品质望项目伯运作蚕模式羊发生撤变化握，金劣鹰天她地珠贿江1号及却国际哀金融斗中心均等选些择只引租不绞售，暮绿地缸紫峰眯选择迫租售且并举壳模式励，预锄计未欢来高杀品质饿写字细楼将还可能笔多采麦取持暑有租摔赁运伪作模煎式，归保持筐物业枕高品萍质，差吸引厌更多昆优质读客户景。1923716171314112046151981819125宏观构写字娱楼市涛场——市场梅后续陕供应已知机在建涌及规仅划中看写字匆楼项食目后兰续供汤应量反将超揉过20恰0万平替方米想，自20虚10年至揉今的苦商办怠土地打成交炕共9块，悬也将茎提供愈约50万平株方米稳的写蹲字楼丝式潜在愧供应梁量南京秀嘉里淹中心长发微薛家搭巷凯润勒金城劳动伶村地贺块中城蝴国际石广场金陵蔑饭店截二期德基奶广场冰二期金鹰小三期南京疲中心苏宁呜项目南京笑万达怒广场苏宁墨睿城顶慧谷雨润果国际棕广场金奥宁大厦许矿潜明星队商务险中心新鸿谜基项番目世贸红中心较项目苏宁考博爱鼻大厦华新犬丽华幻玉商业厦广场江苏熊饭店紫合毙国际买广场东铁临管巷结项目分布业：未来绸新增赠供应核主要浆集中砌在中组山路迎沿线办和河碑西CB煤D两大述板块奥。品质统：整体鬼品质默将大维幅提满升，邻多为扬超高恢层甲控级写答字楼励。开发玻商：多由尺知名译公司励开发呜，包暴括嘉沃里、谊新鸿际基等酬港资如和绿详地、惩万达妨等国伙内企荐业。租售身：写字栽楼开性发模瞧式逐稍步转娘变，驶预计轻租赁尤型办使公楼兔项目敲将有扰所增英加。备注戚：并饲未统雕计自袄建自灭用的顾办公尊楼。10222120宏观欧写字投楼市解场——市场炭后续专供应南京饥写字度楼市免场未教来供何应预西测南京20枪11年及洪以后宴写字闲楼新房诚增供炉应分扔布数据组来源猛：项竹目组材实地碗勘查烈整理敞、上美市公蛛司年鲜报，尚部分用项目煎交付新时间颗为我历司根锻据项雷目目拐前开孔发状阅态推俗测所碗得，央与实庸际情杜况可焦能存嘉在一郑定出亚入；作由于宏部分援项目另处于市前期膊阶段权，未污来供济应项映目体基量为梨初步阴预估振，实稳际体坛量可职能会蕉有所侵变化彩。南京则写字脆楼市耗场在20孩11年之玻后将团迎来骆交付卧高峰董，未单来三穷年的座年均扇供应铲量约20万平剃米，桥在此鞠影响壤下，丢南京确写字恢楼整剩体市缎场空仿置率倦水平直将快练速上设升，盐而租晌金则仆面临配较大镜的下等调压瞒力。未来薄供应构主要巴集中边于河挤西，伙预计没在以袍后几疤年中持将有驴大量秧写字伯楼供拥应交剖付，顽区域焰入驻个率和我租金族仍将兽保持爆在较安低水屿平。21写字彩楼市伸场分职析与缘瑞判断05年起售城市休写字聪楼发塌展进牛入活腥跃期竿，供遇求两闲旺，接但整厉体而厚言处誉于供策大于害求已知骆在建须及规书划体去量约20段0万平清方米游，存宅在市掉场风艳险，晒但供匀应区旅域相诊对集状中受较荣低产山业层梅级以凯及政舅府/大型午企业乱自建泡办公饥楼影乓响，饮南京润早期像写字未楼市蒙场发摊展滞蒸后，姜但近歼年来裤随着肚外资驻企业医逐步咳进入敞，发疗展加予速，阀品质俱不断悼提升炉。整体思分布搜相对蹦集中麻，缺雅乏差旅异化牲产品雷，核瓶心CD茧B客户短外溢男现象胡有所抖出现滩。但主喘要以幸中高物端制赤造业宫为主刊。未锤来市肉场风谅险主趴要集衣中于蒸核心翅区域换。供求隔关系小准结历年歇来主傍要CB蜘D区域傅租金械价格阅波动巷较小疾，但是总体备而言霜处于使较低悟的租缺金水两平目前语整体婚空置考率约耕达到27蚕%，主眠要由项于产歪品集井中供肃应及烤企业虹扩张码能力耐有限租金较及入亿住率主要绍商务书区为僵鼓楼朵、新击街口后及河筝西CB渡D，呈行“三厅大板装块”递的空舅间分笑布格燃局新街应口相穴对最逐为成雅熟，忍而河炮西CD镇B发展绩空间节较大陕，但外中短伸期缺伤乏商波务氛捐围板块尤格局主要宁客户胡均以临生产亦制作冒及商预贸物倍流企丸业为致主，称新街惨口驻豪户品灿质相嫌对较贴高企业绸来源舞地差德异较辞大，丸新街状口多握为本胶地，滨鼓楼治多为诵国内声，河飞西多下为省傅内客户霉特征22一、宏观环境与物业市场研究3、商业市场分析23宏观呈商业衰市场——发展仓历程传统盏商业炎街/少量挖本地库百货本地哄百货中高恋档精品/时尚顿百货购物猎中心/特色火商业城市欧综合嚷体/区域能型商筑业夫子纵庙商葵业街中央享商场(旧)山西贤路百惭货南京池商厦南京表新百中央愁商场(改造)湖南缎路商研场代表涉项目东方多商城金鹰互国际大洋挨百货苏宁弹环球德基侵广场1期水游塘城1期南京19似12河西阴万达仙林看金鹰江宁迁绿城19首95年之质前19乒95取~1脂99朝9年20谜00歇~2北00睁4年20雪05至今20艘10年以着后商业争项目劳少，档次应低，业态妇单一地。本地鲜百货污逐渐兴起雾为主捏流业态，泻多为发中档脉。商业柜特点中高污端百薯货快速发傲展，怒业态趋于孤多元序化。购物弟中心厚兴起距，特色秃商业绢出现充，商业稼形态推丰富茅。城市哄综合祸体、区域恐型商缺业成为未振来南违京商业发鸦展趋既势。传统商业形态现代百货、购物中心城市综合体、区域型商业目前宜南京代商业滥市场称正处落于由理现代泳百货蝴、购谷物中约心向俯城市铁综合统体过井渡之汽阶段离。24商业某市场他及板半块格限局初附步研戒究——商圈宅概念商圈刊通常哀是指紧由商志业项模目聚麻集而症形成蠢的具改有一丙定规际模的睡消费弱区域床。故商想圈核戚心元俩素在停于两戒点：宋“商瞒业项简目聚子集”象以及坝“消航费”妻。“商做业项映目聚近集”迹意味拒着商皆圈内子至少阶存在识一个监或多鸟个集匀中式特商业异（百亚货、术购物峡中心温、商麦业街梯区或塌卖场销等等哲）；“消撇费”漠则指栋商圈截必须凳有消咸费群逗体的惜支撑归，无返论是友消费擦群体隔来自霜商圈锯内部主或外拉部区钞域。不同匪商圈班由于搭各自革发展放历程辆、商给业类喜型及素体量川，具雪有不烧同的厘消费幕群体白类型麦和来科源，蛛因而筹各商糖圈的纳辐射盾范围成存在掘较大室差异样。中央蚂门湖南吼路新街茫口夫子赖庙河西惭新城仙累林江急宁市级坏商圈恭：新街教口——南京锅全市到及周舟边城豆市；湖南傻路——南京黄全市辛；夫子兄庙——南京礼全市苹及旅役客。区域站商圈杨：中央乐门——南京复以及谦江苏长地区势批发捡人群挡；河西楼新城——河西徒区域晚；仙林——仙林楼大学膨城；江宁——江宁泪区域友。25宏观悬商业汽市场——商圈告分布验及概昆述中央盈门湖南断路新街淡口夫子曲庙河西犯新城仙哭林新街裹口——传统企核心辩商圈委，档传次最质高，切辐射康整个麻南京梅市以败及周蹈边城迅市；湖南双路——目前窗第二尖大商夜圈，伞以中捉档为康主；夫子馋庙——以旅谅游观磨光为俘主题需的中布低档声传统智商业逗区，屿近来票已有博新的叙商业请形态录出现本；中央梨门——以中芦低档冤专业届市场醉为主笑的特僵色商岁圈；河西院新城——未来仁市级CB鼠D，目劣前在磨建的猎万达尤广场疤将成钟为未鸽来新竖城商零业核训心；仙林——未来预南京耗城东载片区红的商值业中水心。江宁——南京浪城南院片区皂商业割聚集其区。目前还南京遣市现弦有成挖熟商穷圈包郊括：新街标口、岔湖南脖路、贴夫子竖庙、平中央搅门；而河西践新城奋、仙发林、茶江宁是新伴兴发青展商区圈。中心摄城区拆商圈合已经雹发展立成熟碗，商杠业可望开发驴空间慌很小住；随麦着南耀京城主市化帅开发网的深桑化，株人口呼逐渐略涌向再市郊粥，区舟域型泛商圈彩成为共南京静商业千发展泽的新厅趋势早。由于清本案水所处骂江宁难商圈姻距离厌中心口城区洗商圈柄以及哲其它仙区域启商圈脏较远透，自该成相枕对独俘立发壳展环译境，战故本偶报告殖主要捉研究酸江宁锐区域串内商线业发耍展情结况，或以期盼为本专案开伶发提杠供依祥据。江嗓宁26宏观钻商业侧市场——各商栏圈供魂应量灾比较商圈现有供应/万m2未来新增供应/万m2未来总供应量/万m2新街口62.838.7101.5湖南路18.440.759.1夫子庙21.719.741.4中央门39.31251.3河西新城109.7365174.73仙林25.478.333.77江宁54.375.9130.2总计361.7260.3592备注盆：1、商内业供畜应量旗是对照商业滋项目挤的统钳计，演并不禁包括裹零散决商业呆；2、对嫌于未略来供杯应量林统计涝仅针冬对50刊00平方子米以驱上、俱可甄涝别之品商业觉项目怨。江宁赔区域侮的商艳业发乔展在昂过去余一直休比较冠缓慢岭，近半年来绿受地拣铁1号线策南延先伸段蔽的带肺动，伟区域润住宅史开发切得到踩快速拾发展大，并唯因此策带动捧商业贴在未涂来几怀年的单发展强。从现先有商依业供古应量死来看粘，目壶前主慌要集决中于患河西珠新城思、新和街口虚以及扭江宁惑区域扰，区乡丰域型炭商业请在南虹京市视场已已经占划有较繁大比裕例；从未呀来新侧增供奸应量嘴来看非，河垫西新全城以辜及江丧宁明察显超碎过其树它商抛圈，彻这表滔明南田京商羽业正双逐渐易向区蜓域发越展；从未卡来总罪体供应应量送来看震，河唇西新的城和刑江宁患将成纯为供武应量吓最多益区域践，区州域型厨商业累供应宏比例急明显稠超过墨中心相城区乡丰；但朝区域显型商陕业由妖于发鉴展时膛间较匠晚，视商业启成熟趁度较抖低，甘故多喂为短饱平快壁的销乡丰售型喊项目街。资料痰来源膊：项牲目组急实地拢勘查薄整理27宏观怀商业还市场——各商园圈租肆金水股平比垦较商圈租金水平（元/平方米/天）新街口25~30湖南路25~40夫子庙25~35中央门5~10河西新城2~10仙林5~8备注企：1、以犹上租欣金水西平都杂是按筐使用筐面积也计算牛；2、以自上均秘为商冒圈核知心区板域租丸金水植平。从左心图可标以看庙到，联新街埋口、冰湖南娱路、款夫子棋庙这码三大皱传统烟商圈炊仍占统据租筒金水损平的懂金字躲塔尖闯，表颜明这积三个右区域止的商研业成纸熟度青和商柴业价耽值最尚高；中央蝴门商同圈尽滩管也皱已发康展成继熟，沿但由竞于批蜡发市本场定域位，愚租金爸水平宴处于欲较低的水平课；河西聚新城粗、仙以林、叫江宁柴属于摸商业您后发渠展区章域，浓目前淋仍处救于人厉口导铲入阶学段、途商业颜氛围欲尚在扯培育宝中，烤故租货金水白平还宋有待火进一毅步提士升；比较林南京翼各大垫商圈层租金堡水平孙，各袖区域球商业判发展委极度督不平嫌衡；纠中心视城区毛人口茶密集刷、商欧业发糠展历寻史久论远，观商业烈价值陡很高驳；区含域商衡圈则鸟随着刘轨道酒交通脚外延矩、住榆宅片炊区外息扩，书在未店来将范获得赌较快答发展孝，预混期租榴金水桂平也跳将进妄一步碌提升巩。江宁庭区域清商业探租金映水平选在各疏大商肥圈中坑处于蓬最低肉，这帜是由号于区剖位、逗商业好成熟寇度、脂消费串人口陆等因驴素决贺定的梁；但泛江宁热未来招发展观前景魔可观左，因刘此该臂区域旷内商逆铺售登价仍监然较叛高。资料弹来源晃：项张目组英实地春勘查咬整理28商业储市场皱分析牧与判沉断传统年百货纯形态每已逐激步萎意缩，速近年楚来以旧购物气中心浮为主穗的特慢色商隶业逐反步成被熟目前今南京很商业扰市场狗正处隙于由弟现代就百货潮、购阅物中置心向解城市头综合斜体过酬渡之阴阶段目前掠城市杏商业驼形态肾逐步物向成申熟期迷过渡皇，娱婶乐休雾闲等任体验笼式消肠费成救为发犬展趋线势。药但作傻为现讯有市壁级商话业核嗽心的瞒仅有刘一处口，而恰中心棚城区诵空间擦限制戒与居顽住郊指区化借，将涝使得眠新兴基城区劝的区连域型吵商业专中心锡在未魄来数蚊年内下逐步狸涌现颗，商厉业分泥区化炼格局纵越发级明显断。但榴该等仗区域霜后续维供应况较大秃，同妻质化痛竞争评亦较膨严重奖。商业尸特征小匆结传统风商业返区集彼中于袜城市遣核心趴区域雁内，隶目前创真正东的市叶级核土心商转圈仅搏有新协街口伴随坟新城惕开发淡，新却兴商丸业集也中区翁逐步患出现影，河筛西有面望成遵为另临一个求市级声商圈商业巷分布现有道商业成供应挡主要依集中在于河完西、坝新街就口以猾及江艘宁区割域，留多为跪区域母型商员业河西缴以及未江宁运未来筝新增献供应铅量将组明显恐超过显其它讲商圈苦，城女市商魔业将蛇呈多溉极化商业填体量核心笨城区腹商业茅集中矿区租慎金较日高，撞也体伯现了根其商肤业成言熟度凡和商麻业价凯值河西准、江蜂宁等察商业敲后发抚展区死域，贤目前耻商业削氛围撤尚在律培育津，租倾金有宣待提岛升租金织水平29一、宏观环境与物业市场研究4、酒店市场分析30宏观妈酒店踏市场——旅游旅业产宴值南京造历年么旅游扩业收朵入及跑其比港重南京军历年尽接待经入境萌旅游倒者走动势（亿丢元）（万宏人次尽天）（天仙）数据助来源桌：南武京市牢旅游躬局南京脆旅游滴业近剩年发嚼展较没为良他好，20舟09年旅握游业侦在GD批P和第声三产面业增俯加值蚂中的尘比重恋分别窃达到18摘.9盼%和37黄.9碗%。31宏观归酒店叔市场——旅游恐业产望值南京氧历年怀入境照旅客孕国别区分布南京汤历年渐境内诱外旅但客数特量分诉布国内照游客头是南坏京酒堆店市季场旅薪游客渡户的痰主要仇来源恢，20毅09年入宵境客耕户仅纸约11交3万人布次，以其中锐以亚暴洲和奸港澳符台同婚胞为担主要典客源单，占帖到总托体入轿境客齐的66％。数据脑来源夹：南分京市哑旅游笼局32宏观套酒店润市场——五星弯级酒范店分箩布164235891011127金陵鹅饭店玄武旨饭店古南混都饭菜店侨鸿拾皇冠受假日省大酒慌店状元族楼饭超店维景念国际储大酒背店金丝金利喜夕来登宴大酒所店金陵榨滨江弹国际额会议犬中心卧大酒应店苏宁美环球云套房壤酒店名人秆城市删酒店索菲液特银竹河大乳酒店索菲努特钟节山高继尔夫植大酒搂店丁山前花园量大酒付店南京贴中心也大酒室店鼎业握金陵夫国际旦酒店店（浦勉口）1315南京李五星姜级酒额店主邻要集还中在上鼓楼弓区，亲这与恐区域恶内拥似有江唉苏省杠政府楼等众苦多行愉政机祸构、创靠近尾火车曲站等捐交通滑枢纽撤、商者业商弯务氛誉围成朝熟等戴方面蛮有关削。玄武时区则值依靠况钟山饺风景羡区吸判引了配两家塌五星额级酒钻店；房诚白下低区的腥夫子肤庙景坏区、腔建邺腿区的唐国际恰会展克中心酱、浦贸口区捐则各鸽有一势个五呀星级普酒店牢。南京柜高星算级酒换店基太本分坏布在相传统足商务击区周援边,如新臂街口玩和鼓赌楼，耕主要失类型巨为高工级商虫务酒屠店。倘同时犹依托脾自然服资源怖优势眼，在醉夫子其庙、舒钟山急风景向区等滴分布陵有少含数酒卸店。数据规来源亦：南胀京市轨旅游肠局33宏观汗酒店渣市场——四星矛级酒座店分枪布东方景珍珠矿饭店国信桂大酒普店江苏傲凤凰闯台饭啦店江苏突金梦岂都宾犁馆江苏戴新世瘦纪大首酒店南京嗓大吉针温泉还度假燃村南京穴丁山枣大酒丘店南京示国际功会议影大酒凝店南京劳华美亦达怡爱华酒灿店南京灵黄埔烈大酒厉店南京洗山水辱大酒你店南京阶中山退大厦南京贫中心笛大酒铲店水秀违苑大皆酒店新纪锦元大只酒店高门京楼饭渴店天丰渗大酒械店曙光珍国际朋大酒逗店锦江结南京肤饭店太合斩紫金冬大酒盈店东方慨珍珠罪大酒桑店南京际金太章隆酒塔店江苏撤晶源疾大酒符店华东此饭店四星塞级酒担店主币要集游中在傍成熟沫商务是商业捉区的狮附近妇区域凑，鼓稼楼区掌和玄醉武区象占到90％以笼上的业客房遗数量茂；总统丙府景舍区、丛钟山愧景区娱、百洲家湖箱景区饥、大争吉温重泉景歪区依哈靠其哑景点戒优势巩亦吸跃引部皱分四葡星级埋酒店楼；河西沟目前悼仅有凡金梦顶都一货家四螺星级胜酒店皇，为骗南京丢卷烟紫厂建隔造，雁主要壤以公于司来答往商开务客吼户为眯客源洽；南京谷四星才级酒曲店区庸域分圆布(按客挽房量吗）121389101112157356144161718192021222324数据处来源剃：南赤京市曲旅游眼局南京次历年订星级浸酒店扛房价市出租悼率走鹅势旅游埋酒店惯因星石级不毁同而献入住所率、私房价傲差异酱较大逐；20命09年五换星级使酒店叫在保知持62盐.1盛%入住贯率的销同时至达到56碧4元/间的贪房价恒；四男星级侮酒店贫虽达任到了67令.3转9%的入凤住率秘，但肿其房笛价也坦仅为34旦5元/间。（元/间）全球僻经济拒不景抚气影劝响，幼五星射级酒则店出凳租率瞒下滑到明显数据略来源北：南辟京市季旅游糖局宏观蚀酒店正市场——平均常房价邮及入卵住率冷走势35南京器历年闭星级金酒店蛛房价（元/间）宏观煤酒店夹市场——平均疯房价上海省、南溜京星盆级酒追店房挎价对邪比（20历09年）数据术来源趴：上割海、罢南京牌市旅酿游局南京倡酒店善市场闲的平滚均房迹价与歉上海谨市场龟存在施一定畅差距豪，我茄司认扯为此睁差距麻的主汗要原床因在改于：议就全教市水葡平而并言，仅酒店降商务蚊客及笛旅游持客中淹有较旋高价军格承盒受能滴力的线外资张客户草比重瓶仍相垒对有辆限。36宏观蒜酒店辅市场——未来起高星足级酒抵店供馅应2136748591011德基田广场藏二期金陵肃饭店闲二期金鹰酿国际锄三期世贸这滨江威凯悦斯大酒免店南京泄新地胞中心垂酒店新鸿淋基项技目世贸食中心妙项目湖滨贿金陵历饭店鞋二期景枫何太平虏南路剂项目原江达苏饭御店地爷块金陵奔江滨驶国际伶会议姿中心迅二期区域貌分布午：南降京未某来高悬星级槽酒店踪蝶将主忆要集务中在座中央商路两串侧和养河西塔新城CB阻D中，丽其中最多数莲为大稻型综隶合性滚项目蝇，德我基广胶场、租金陵遗饭店锅二期出等；星级粮档次跟：酒佛店档配次有馋望进赚一步熄提高忆，金农陵饭晌店二没期、如世贸往滨江扇凯悦溉等项俊目将盾成为彻代表副南京锋星级箭酒店袄最高锡档次询的项翻目。资料愈来源护：项师目组瓜实地突勘查境整理涝。3738二、地块环境研究及SWOT分析1、区位环境分析39南京亭南部并新城哨规划——概况南部州新城洞总范瓶围:北起歪外秦耀淮河送、运股粮河扎至绕育城公要路，症西起第南河羡、接自秦淮永新河召、沿尿机场本二通务道接猎宁丹稻公路构，南兰至绕烧越高担速，派东至韵宁杭铃高速母，总厦用地挖面积16门4平方杰公里，规划被人口今是16集0万。南京紧南部微新城葡空间灭定位热于“怕南京笛新都宣市中案心”坚，人班居定套位为趟绿色研宜居少的智枕慧之影城。中华门-雨花台红花-机场中华门-雨花台土山机场东山百家湖三山牛首山科技园九龙湖东善桥南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速绕城公路秦淮新河宁丹公路南部甲新城雹各板劲块功昏能：中华笛门-雨花妈台：皮文化团创意遣板块红花-机场骡：创燥意街别区板圆块土山孙机场掌：综惨合发行展，旨战略友预留南部畜中心束：南或部新树中心雨花援软件稼园：纹软件首研发捷板块三山怕：生野态生访活板格块百家寨湖：蹦综合箱发展没板块东山夕：城近市生莫活板质块科技霞园：甲先进配制造删业板徒块九龙掠湖：浴综合写发展失板块东善中桥：兆先进肥制造膀业板也块本项置目资料策来源厅：南蛇京南易部新察城规胃划40南京术南部赤新城若规划——重点闷开发逢区域重点北地段漏范围犁：北起坡雨花姜南路蒸、卡毁子门惭大街查、大柄明路荣、外父秦淮旋河、订运粮恢河至狐绕城炕公路蹲，西潜至南勒河，环南至昨绕城做公路划、机留场高踪蝶速、雷秦淮毛新河任、双之龙大通道、上绕城棕公路纵，总截用地隐面积垒约32平方里公里爷。红花-机场中华门-雨花台土山机场南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速秦淮新河南部中心雨花—机场轴玉兰路轴南站升中心刺轴一心您：南部略中心三轴造：南站辅中心忧轴玉兰授路轴雨花—机场搅轴五板疮块：南部纱中心雨花敢软件服园红花—机场猴地区中华双门—雨花椅台土山商机场南京如南部奶新城殖重点冒开发鲁区为逃“一捧心三聚轴五逆板块烦”，台其中沿南部玻中心辞、泊雨花镇软件奴园红花—机场斧地区染为启榴动区阁。资料板来源打：南步京南恭部新哑城规供划41南京泊南部妄新城系规划——产业慕规划中华门-雨花台红花-机场中华门-雨花台土山机场东山百家湖三山牛首山科技园九龙湖东善桥南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速绕城公路秦淮新河宁丹公路江宁区旅游业、创意产业创意产业引领、集商务商贸于一体的高端商业服务中心；软件研发重点发展商贸商务、总部经济和现代服务业战略预留预留市教育科研和知识创新基地、高新技术产业基地南部焦中心酷区产窑业集原中规唯划为铺商贸挣商务躺、总隙部经糖济和如现代询服务涨业与破本项询目服完务产敢业功阅能相跑近，终竞争抢激烈江。资料截来源弊：南皱京南晨部新丘城规欣划42南京货南部馆新城娇规划——发展钱现状南京怖南站位于匀南部志中心稻区的兆南京芳南站义已经衣建成社，预网计今推年6月正属式投盈入使触用，担目前孙众多消商家绞进驻单，部渠分高掩科技泰产业您类企葛业以叛研发阅中心充形式桂入驻在。“抓智慧供新城隐”—”红花-机场”片区怒目前晒还处炸于大葵校机漏场搬泛迁及择城中群村改锦造阶这段。明发堵商业施广场资料两来源稠：项企目组贤实地悲调研店整理43南京稻南部须新城堪规划雅总结——对本色项目睛的影侮响南京趣战略经规划论南移紫关注区域塑城市直功能构升级区域五价值质升值完善昂的基讽础设薯施市内画、外暗便利白的交章通浓郁钢的商妈业、订商务棒氛围产业饮集聚蛮、结址构优昨化升笋级项目招临近痛新城愤中心机，带再动作福用明脆显机会威胁所在庸板块动不属泉于新锐城重相点开像发板浮块所在姨百家肺湖板餐块与捡南部串新城雁中心小相邻讨，且功贯能定齐位相栋似，筑存在输竞争主要坦发展毕产业孔趋同浇，均者以总霞部型司经济吸和祝现杀代服丸务业矩为主俗，竞兽争激纹烈南京装南部绪新城跌为本路项目表带来际区域榴价值紧升级稠，周面边配戒套完跑善等镜一系裂列发孤展机伶会，简带来携的主葵要威目胁为进与南继部新液城片碗区产录业定绿位趋容同，游竞争蓬激烈喇。44江宁冠区总萄体规兵划东山某副城禄口辈新城汤山会新城滨江拍新城江宁服城市陈中心毙，东旋山副签城重揪点发义展城骡市型自经济能，主机要包贺括总竟部经前济、盗高端约商务景商贸避、金施融服藏务、师城市梅文化踪蝶娱乐居、软俱件研扣发等汤山美旅游待新城禄口递空港死新城滨江止工业掌新城江宁恩区未津来打盛造”1核3元”，1核是俘指东糟山副纱城，捕为江冻宁中争心城种市，很将打胜造成欠国际万化中蹄心城摄区；3元即狂汤山为旅游耕新城威、禄醉口空蛾港新松城、惹滨江铲工业误新城抹三个稻各具倘特色攀的产愧业新尿城。资料叼来源叶：江葛宁区欠城乡零总体倘规划晶（20舟10匠-2浑03赚0）45东山烛副城稀总体立规划一核悦：凤忍凰港—绿地净广场幅地区,结合便西门忘子路趴沿线帅“退屑二进倾三”兵，打线造东资山副贫城核浅心，冰集城仆市最浙高端辜商贸阀服务挎、文舱化、贪总部碗商务极为一淹体两区痕：河搜定桥惊城市凡中央苦商务附区、沉府前鱼城市恋政务怪区府前城市政务区东山副城核心区河定桥城市中央商务区东山物副城串将打伤造“竞一核灾两区盖”——副城台核心井区、恨中央便商务勤区及胆城市爷政务否区。俱本项知目位忘于东层山副希城的舟核心哲区。资料拌来源渠：南殖京市裳东山爪副城刻总体逮规划斥（20晶10弓-2宜03冤0）46项目蒜区位予分析百家湖片区东山老城区绿地广场本项底目位域于江果宁老诞城区男以南,属百缸家湖追片区肯东南辟角的于绿地伴广场泄地区恰，地悼处东山农副城纵核心土片区内，菠区域酱规划范定位挥为居话住、戴商、径办综怒合用纱地，伟将打抹造成锡江宁站区的柴“新弹街口危”。绿地糕广场呢地块47项目建环境免分析项目知西邻捐秦淮傻河、怜北临栏规划挖中公间园，爷且地脊块内颈部拥喜有小威龙湾吗水系剂，景戒观资聚源丰叹富，脾地块述东侧连、南恳侧为介居住角小区断集中卧分布梁区，迫居住爸氛围者浓厚镇。绿地广场地块秦淮河外港河规划中公园骆村江山万欣翠园竹山村蓝山公寓万欣花园绿地广场居住小区东渡国际青年城资料舟来源翠：项态目组泻实地泛勘查软整理48南京天印高级中学江宁区民政局规划中公园竹山中学竹山小学竹山幼儿园农业银行苏果平价超市农业银行科苑社区卫生站江宁区工商局世纪华联外岗新区店南京工程学院康尼学院上元药店竹山路大药房南京温馨大药房江宁区劳动局项目糠周边尊教育它类设赌施完吓善，学药店嗓、超晓市、扣银行听等配额套齐案全，灵有利危于居拘住社劝区的恨打造妙。竹山拐路分而布有土区工箩商局珍、民妈政局疫及劳惊动局库等政辽府服汗务配出套，布有利号于地奥块商艇办物祖业的疯开发械。地块照北临跟规划需中公勤园、电西邻弃秦淮惭新河采，且呢地块至内部宅有小绵龙湾洁水系倘，自誓然资荷源丰秀富，寒环境国较好岔，便犁于打绢造沿脂河景极观。基础基设施偷及配进套分稍析项目庆周边率基础桨设施耽及配粪套集竿中于隆地块想东侧窜，沿天竹山帖路分按布。资料及来源哭：项脆目组艳实地谊勘查摊整理49地块磨北部俗临外尚港河杂，西卧部临小秦淮闷新河混，通稍过东毫部的腔竹山蜜路与锐上元常大街孝、金派箔路确相连牲直达毅东山渗市老筝城区亚，与堆被誉网为江汽宁金喷融一男条街练的胜互太路慢相连诉。与缓机场虫高速喂公路蛾、将彩军大印道、联天印仁大道蹈等通并往南屿京市聚中心耽的主线要干砍道相意连地块漂南部检临近邻天元贩西路羡一号宁南延贪线的凉小龙唯湾和品竹山刊路地部铁站壶，地填铁站牌距地坛块约踢需步瘦行20分钟递左右政府吗考虑泻未来归将新碗亭西回路将星进行淡西延扯，建福设一狸座桥座梁跨辉过秦倚淮河堡接入富江宁欲开发醉区，微如果怕此项爸规划有实现牢，本半地块兰交通婚便利倾条件茄可得葡到较淘大改筛观项目夺周边轿交通荡条件屑分析本地点块位彩于许切家圩肥的小刻龙湾伟区域饲范围掠内，超受到峡诸多痒水系道影响潮，周暖边规套划道细路较括多，远交通好可达竭性不术高，首主要乏通过生东侧缸的竹姑山路舅和南切侧的嘉天元猾西路洒为主饼要干朗道连笔接城剥市其购它道洋路。胜太东路竹山路将军大道机场高速公路天元西路天印大道小龙湾站竹山路站双龙大道金箔盘路上元朵大街资料值来源逮：项翼目组秘实地咬勘查吸整理50区域才环境尼分析嘉与判桃断江宁忍将打恐造”1核3元”倍，本浪项目它正处控于该玻“1核”莲即指赴东山掏副城促核心和片区老内将重惹点发抗展城元市型羞经济胁，包团括总漠部经察济、票金融惧服务回、城紫市文喝化娱漏乐等地块摄位于糖新兴默城区计规划竿中的慢核心凉位置粪，周弓边环谢境及限规划呢中的各景观权、人弯文资躬源优脱势显守著，哈且具遍备轨质道交匀通优天势。坊具有猜将强键的可后开发论性。暗但受晓水系拔及自划身限蝴高因驱素制密约，构其交丧通可够达性靠与昭味示性庸均相策对较荷弱。施目前俭各类智基础愁配套法较为父完善涛，但耍商业诊档次拖及商往业功汽能仍喂较为嘱滞后谎。总体辅规划小象结项目嚼属百廊家湖绞片区澡东南过角的稠绿地钞广场清地区样，西壮邻秦氧淮河扔、北诸临规零划公守园地块建内部乡丰为小搭龙湾赚水系喉，景寺观资批源丰迅富，遗东、绵南侧避现为幕为居亩区集顾中区周边额环境项目聚周边共基础俩设施从及配唯套相锤对较拢为完团善，仙多集赖中于编地块色东侧纹沿竹厅山路堵分布受诸彩多水协系影威响，裤交通腥可达扛性不烫高，南部散临近恩路一竟号线鹿南延堵线地横铁站配套特与交别通51二、地块环境研究及SWOT分析2、产业及企业发展分析52南京切企业匙发展——上市朱企业截止20纱11年1月，牺南京时上市闷公司口共达53家，犬累计净从境吵内外勾证券删市场愉募集负资金槽人民位币85灶0亿元液以上情。各灵项指锦标在中全国浸副省添级城绑市和潜省会拴城市湖中位铸于前夫列，把至20查15年末阿，南牧京上册市公无司和栋拟上渔市公刃司数唤量，务计划容将双辅双过捏百。资料候来源维：江乏苏省龟证监柄会53江宁面区重撕点企竭业集瓶团江宁区重点企业集团名录统宝光电（南京）有限公司中国东方航空江苏有限公司华宝通讯(南京)有限公司英华达(南京)科技有限公司南京帕威尔电气有限公司中电电气(南京)光伏有限公司英华通(南京)科技有限公司20旧09年南热京重俭点企宽业集授团主指要分缓布于荡南京榜市中坚心区强域，销江宁狭区只笨占总芳数的7%，且套主要挠集中残于通誓讯、齐科技促类公陆司，努此类番公司血通常络会选追择自缎建办渔公和涂购买炎总部爹型办省公，葬因区亦内所筹占企喝业集描团数择量较茅少且狸类型叫特别枣，对谢本项项目的优消极绘影响蜘较少蔬，且主有可滩能成怖为本刑项目僚总部扭型办决公机秋会客储户。数据抛来源切：南帮京市20引10年统其计年陵鉴54江宁误区产能业发观展——三产坛发展近五标年来姻，江伞宁区煎产业暗结构商不断畏优化住升级泊，至20绩10年三每产比泊例为5.乓2：62白.8：32弟.0，第削二产刺业仍遵占主台导地蜂位，毙第三腹产业叹增速页快，炊平均耍年增爷长率倚为16曾.5睬6%。（亿惜元）数据碧来源阁：江角宁区捧国民掩经济逢和社识会发游展统郊计公困报55（亿萍元）江宁拾区产篇业发害展——产业邻投资近五寄年来袖，江姻宁区桑投资铃额主北要集典中在冰第二和、三涉产业妥，从08年末挂开始沾三产青投资属额的表年增栽长率具均高隙于第登二产矮业，糖增长祥速度干较快迎。数据付来源双：江稼宁区往国民假经济拉和社烛会发比展统狭计公夕报56江宁捐区产眯业发伏展——企业闪产值江宁资区产礼值主士要来司源于姨外商毛投资散企业歇和私痛营企贝业,其中认外商朋投资累企业替占到45童%，规分模以告上工租业产槽值贡榨献，器以先凶进制轿造业伏为主酿，占奇到61村%，其佳中交喘通运搂输设随备制粥造业闹和电怠气机念械及佛器材恰制造妥业、帐通用像设备兰制造缓业位钟列前墨三。数据编来源次：江诸宁区翼国民凤经济命和社焦会发腾展统龟计公靠报57江宁门区产蹈业发委展——规模笼以上佳企业蝴发展20盒09年江锁宁区纵共有般规模扁以上信企业89天6个，领约占君全市外规模档以上饺企业谈数的25体.4泻%，居依首位捞，江沾宁区遣规模章以上舒企业知产值犬约为94盛5亿元飘，仅柱次于宣栖霞票区，染位列谈第二评。数据樱来源厦：南困京市20灭10年统斤计年猜鉴58江宁沈区产列业发倘展——私营质、个果体企荒业发夫展20惰09江宁会区私奔营企遭业从驴业人梢员约恶为16万人姨，个宵体企估业从臣业人燃员约习为6.促9万人撞，均脑在郊础区私愧营、帆个体岔企业失从业残人数职居首稀位，雁私营体、个忆体经蚕济较晓为发测达。数据棒来源弄：南仍京市20辩10年统坊计年中鉴59区域谈产业闹格局泛及主洽要客相群分宪析——分布明格局江宁坟区城听区生住产型波产业培分布挨较为它集中谱，产牧业积杯聚效洲应明灭显。卖服务污业发集展较卧慢，厅目前猫只有蒸东山凶老城蝴区相董对较劝为成反熟，乳百家颂湖商未务商解贸聚疫集区锅及河酿定桥既金融皮与中违小企糖业总羊部经待济集扬聚区授正处故于发怨展中株。江宁科学园总部基地江宁经济开发区东山老城区商贸商务文化集聚区河定桥金融与中小企业总部经济集聚区生产型产业分布区服务业分布区百家湖商务商贸聚集区生产途型产漫业主改要分伤布区江宁蹲经济烫技术因开发明区江宁让科技稳园秦淮狼河以闲西总舌部基幅地服务朵业主映要分啊布区东山旦老城波区百家私湖凤否凰港斥（打吉造中培）河定导桥金价融与愚中小衡企业软总部面经济采集聚炕区内秃（工沉业置稻业升亲级为婚主）资料嚷来源采：项作目组淋实地浪勘查附整理60区域杂产业篇格局盲及主患要客则群分滴析——江宁虑经济烤开发增区江宁经济久开发地区主要代表客户南京品旺包装材料有限公司邯郸中材建设有限公司南京公司福溢工艺（南京）有限公司中林国际工程股份南京安氏汽车工程有限公司光洋（机械）有限公司新捷中旭微电子有限公司新日奔工机有限公司南京瑞亚斯特高聚物装备南京佳荣服装有限公司江宁薄经济钓开发惭区以绪工程愿、机逗电装动备、理服装栋生产亿等厂藏房形闻式的出客户成为主指，有筹少部毛分电施子类聋企业岸入驻齿。资料想来源爱：项议目组经实地棒勘查腹整理61区域忠产业散格局奇及主得要客捞群分巩析——总部蜘基地总部基地主要代表客户蓝帜（南京）工具有限公司南京科远自动化集团菲尼克斯电力有限公司南京爱立信熊猫通讯有限公司南京百事可乐有限公司味事达食品有限公司国电南京自动化有限公司辉虎环保科技有限公司西门子数控南京有限公司佳事得玩具制品有限公司总部因基地活以日寇用品浇、食况品生胸产及指自动愈化、西通讯壳等厂桑房和哈总部辈客户桌为主再。资料天来源粒：项则目组恭实地抚勘查吵整理62区域租产业将格局称及主图要客荒群分务析——江宁腹科学仇园江宁顿科学尺园主要代表客户西门子菲亚特日立福特——马自达高精齿轮南汽罗孚南消股份凌野重卡五洲制冷华东电子集团目前师江宁细科学挎园客构户一迹期主嘱要以井机电扫一体息化产捆业，果高科金技术定企业衰为主偶，二扑期主虏要以盗汽车骑、电南气和额机电父产业洪为主株。资料摆来源喜：项皮目组蓬实地衣勘查屯整理63区域续产业柳格局树及主厅要客淡群分书析——总部掉经济注集聚赠区河定许桥金茶融与熟中小醋企业肺总部哲经济夺集聚沫区代表败项目弓科技腥商务E街区主要代表客户南京硅特电力自动化有限公司天辰科技Invdx南京鑫益佳电气有限公司富士康国际控股有限公司西门子电力自动化有限公司深圳南瑞科技有现公司ERICSSON河定拍桥金藏融与垫中小腹企业捧总部此经济僚集聚搜区客堆户以开通讯绕、软呆件等业高科课技行棍业为替主，从南京军本地秧公司日为主坛，部资分来卧自深威圳、芹