四川某地块商业功能设计方案

**地块商业功能设计方案**地块商业功能的改造必须满足不同方面的

要求四川北路商业街消费者80%以上来自虹口、杨浦和闸北三区商业街业态陈旧、传统百货、中低档专卖店占一半以上消费者普遍将其与“廉价”、“低档”、“陈旧过时”的品牌形象相联系四川北路的商业正经历衰弱的负螺旋随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购物区—区规划局“四川北路需要经过脱胎换骨的改造，才能改变以往的形象”“我不希望四川北路变成另一个徐家汇”—消费者访谈四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相协调，使得其功能互补。同时能取得良好的经济效益—开发商1资源人流四川北路(南段)具备重振商业雄风的条件关键驱动因素说明周边人口密度大，是传统的居民住宅区未来的高级住宅区和北外滩CBD将大大改善本地区人口收入、组成结构具有广阔的家庭购物、具中、高收入专业人士和管理人员消费的市场对商业的影响高密度但不均一的人流组成，将支持不同业态和供应不同商品的商家为形成中、高档商业区提供市场基础位置位于上海老城区中央，同时又是未来上海城区中心地带临近北外滩中央商务区，是中央商务区和周边高级住宅区交汇处邻近数条交通干道(河南北路、海宁路)，同时又有多条公共交通线路经过这一地区地理位置的优势和交通便利使其能吸引更大范围的消费者位于上海重点开发区域之中，有巨大的发展推动力深厚的文化、历史底蕴，地区内有多处富有地方文化特色和价值的遗留建筑作为一条传统的商业街，具有较高的品牌知名度为商业发展提供独特的历史文化氛围和环境较高的品牌知名度成为吸引消费者的工具2根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业态可以有多种不同的选择全市生活小区辐射区域商品种类单一商品种类广提供商品种类、范围主题购物以某一商品种类为主题在同类商品中，可供选择的商品很多支柱商家是该种类中最知名的之一辐射面为周边几个区乃至全市市级购物中心商品种类最广每个种类中可供选择的商品很多主要商品种类中大部分知名商家云集于此辐射面为全市范围,或至少是全市的大片区域区域性购物中心商品种类较广且可选择品种也较多以一家大卖场或百货店为支柱商家辐射面为邻近3-5公里范围小区购物区商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务可选择品种也较有限辐射面为毗邻生活小区3商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题项目是否有吸引力？市场需求状况竞争商家对区域经济的贡献是否具可行性？与周边区域环境的一致性足够的潜在商家政府政策限制投资回报前景如何？投资回报率所需的投资规模4初步分析表明：**花园并不具备发展市级购物中心的条件**地块市级购物中心趋于饱和，包括港汇广场在内的购物中心财务状况并不乐观，正在建设中的正大广场预计其财务回报达到持平需7年之久上海内环线内现有市级购物中心*：4个 * 市级购物中心指面向全市消费者，规模超过200,000平方米的购物中心或在500米长的街区范围汇集超过200,000平方米零售商业面积徐家汇

商业中心浦东陆

家嘴商

业中心南京东路

商业中心淮海路

商业中心南京西路

商业中心长度1.8公里将全面建成总投资150亿元的20个大项目，新的商业营业面积52万平方米，商务办公面积约50万平方米计划建成高雅繁华的现代化国际商务区全长3.5公里，是上海最知名的销售高、中档商品及精品的商业街以徐家汇广场为中心，占地1.2平方公里已拥有以港汇为代表的不少新兴知名商家新落成24万平方米正大广场，附近还有八佰伴大型购物中心5而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于**而言，难度也是很大的关键成功因素说明实施难度庞大的空间成功地吸引众多具品牌号召力的关键驻商有多种交能方式可方便地到达路面交通公众交通市级购物中心通常需要非常大的空间，(~20万平方米)以容纳众多不同类型的商家许多大众品牌的驻商比较看好**地块周边地区比较稠密的人口密度，但是高档品牌的驻家对于这个地块的兴趣并不大，因为总体而言，周边区域内人口平均购买力较低靠近几条交通干道，海宁路、河南路、吴淞路等，但是路面交通状况不理想，非常拥挤、堵塞有多条公交线经过，但是缺乏便捷的轨道交通(如地铁、轻轨等)最困难最容易61.区域性购物中心**花园城未来的商业功能将以区域性消费者为服务对象,包括三个主要部分以现代大卖场为支柱商家，高质量的商品和丰富的选择满足中、高档住宅区及周边地区居民的生活购物和娱乐需要2.现代家具/家饰/家具主题商业街集中的现代家居用品、家饰品和现代家具及相关主题商家，为中、高档住宅区及周边上海北部区域消费者提供“一站式”购物，满足日益增长的对中、高档次该类产品的需求3.四川北路生活时尚商业街以保留具历史文化价值街面建筑和怡人的花园购物环境和以中、高档服装和生活时尚用品为商品特色的新型四川北路商业街将满足周边中、高档住宅区及邻近的北外滩CBD中专业人士和管理人员的购物需求周边居民的日常生活购物与一般消费者休闲购物的结合不同商业功能档次和商品种类的互补与统一商业区与住宅区档次、形象的统一7一层、二层1.区域性购物中心将成为服务**地块周边3-5公里数个区范围的新的商业中心占地16,800m2，共6层，每层建筑面积：8400m2总面积约17000m2，包括：各类中、小型商铺(中型商铺面积50-150m2，小型商铺面积10-50m2)饮食广场：2,000-4,000m22-3家中西快餐店：300-500m2/家大卖场底层通道：约1,000m2总面积8400m2，大卖场，如家乐福三层区域性购物中心总面积约17000m2，包括大型专业店，如宜家四层、五层总面积8400m2，包括：6-8厅多厅影院，约5,000-6,000m2大型特色专卖店，如迪卡侬，约2,000-4,000m2其它娱乐、休闲设施，如歌厅、电子游艺城等六层总面积32000平方米车库约：车位800个自行车位2,000个地下二层8在**花园周边街道，常住居民就高达32万资料来源: 文献检索**地块市中心稠密的人口密度，对商业服务提出很大的需求9这一比例比全市平均水平高出8%，说明虹口及周边地区对大型大卖场和超市有很强的需求消费者调查结果显示，虹口及周边地区居民对大卖场接受程度非常高虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业/休闲设施百分比 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析大型大卖场服装/鞋帽专卖店休闲广场小吃/快餐书店美容/美发超市便利店餐馆基数=826大型百货店10121231342276814539523614但是这一区域内缺少现代大卖场，且分布不均匀距**地块最近的大卖场距离2.4km面积销售额2亿由于政府政策限制等诸多原因，目前虹口区及周边地区的大卖场都分布在偏北部地区，城中心地区十分缺乏**地块欧尚家乐福华联吉买盛大润发麦德隆华联吉买盛(同心路1号)20,000m3.8km4.2亿家乐福曲阳店(曲阳路560号)4,000m5.8km3～4亿欧尚长阳店(长阳路1750号)10,000m6.2km4亿麦德隆(广粤路418号)20,000m11与现有大卖场距离较远，是虹口区居民不去大卖场的最主要原因，说明这一区域内需要更多的大卖场消费者调查结果也证实，虹口的大卖场仍然有未满足的需求为什么很少或不去大卖场虹口区受访者百分比 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析人太多太大/找东西不方便距离远结帐麻烦卖的商品不适合我12计划中项目的位置在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉尔路，周家嘴路因此，已有数家开发商在与**地块相近的周边地区建大卖场家乐福瑞虹新城沃尔玛物美由于大卖场的覆盖范围大，我们应该抓紧时机，抢占“先行者”的优势计划中的面积计划和实施现状不到8,000m2不到8,000m260,000m2如果与**的合作成功，将优先考虑**地块项目沃尔玛在许多地方都表示要建大卖场，而且表示要将其中国业务总部迁到虹口区，但可能性待核实待批13管理购物中心的经验吸引其它商家吸引消费者人流支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点众多的商品种类，每种商品有较多、规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象、档次和服务质量水平的丰富经验需要解决的问题支柱商家会凭借其影响力，要求大大低于市场水平的租金，影响开发商的直接经济回报14家乐福是首选的支柱商家著名品牌沃尔玛、欧尚等著名品牌也对此地开设大卖场表达了浓厚的兴趣，可以作为备选支柱商家消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例家乐福易初莲花大润发乐购联华华联支柱商家首选需要解决的问题考虑到四川北路地块的中心城区位置、主要消费群的组成和他们的购物习惯，入驻的大卖场应寻求不同于一般城乡结合部大卖场的商业形式和商品种类、档次，成为新形式的“都市购物天地”15除支柱商家外，区域性购物中心内还需要其它商家和关键辅助设施餐饮场所其它娱乐设施中小型商铺通常位于底层商铺，包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等如多厅影剧院、保龄球馆、大型高档卡拉OK(如钱柜)、大型网吧、电子游戏等关键配套基础设施饮食广场、饭店、咖啡店、中西式快餐店(如麦当劳、肯德基、金师傅馄饨等)、茶室等停车车位：位于地下或楼顶垂直交通：电梯、电动扶梯卸货区16其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层这些商铺通常包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类、品种起到补充作用，同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机。对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源面积从10-150m2不等，通常位于购物中心的底层或2层种类面积作用17餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心的不可或缺的组成部分娱乐设施有个6-8个放映间的多厅影院：位于第6层，面积5,000-6,000m2其它娱乐设施：位于第6层，如保龄球馆、大型高档卡拉OK(如钱柜)、大型网吧、电子游戏等娱乐设施，位于第6层餐饮场所饮食广场(例如大食代)：位于第1或2层，面积2,000-4,000m2快餐店：如麦当劳或肯德基等，位于底层，2到3家面积300-500m2其它餐饮场所：如咖啡店、茶餐厅等，2到3家面积约50-100m2支柱商家，如IKEA在商场内会设置专门的餐饮区域举例18区域脉性购弯物中钩心的敞配套核基础够设施停车害位位于育地下枯的停泻车库拿将确子保充顶足的漏停车项空间贱，为移购物壶者提汇供方删便，猎又不倚占用脖太多辩地面踏面积构，影王响环联境，面积院约3糊2,邮00封0m2，容河纳车纷位8玻00迅个，院自行敲车位培2,鸣00堪0个垂直冠交通需设饥直达欣电梯弄便于撕购物赏者前亦往购验物中肆心内嫁位于多较高食层商漆铺(趁大卖扩场至盈少需令4部教，另羞需专武门电淘梯直蓄达顶厅层电揪影院光和其歪他娱村乐、脾休闲斧设施)各层姑商场担间应绣设电重动扶庸梯举例卸货响区提供等给购袜物中御心中踪蝶商家擦，主冬要供业支柱厌商家唤装、扔卸货切使用中，如晓家乐饺福提古出需狡要1释50帮米长迎的装区卸平无台19区域比性购疯物中历心将王会对明区域殖经济聪作出辈贡献年销测售额百万值人民跪币40打0-警60饮0大卖罗场驱如家赏乐福大型舒专卖执店著如宜屡家大型所特色星店广如迪纱卡侬主要爷娱乐设施疯如闭多厅握影院中小醉型商铺餐饮拘，如绑饮食贩广场谋、快岔餐店总计20欣0-忌40非015踩-5撞520俘0-数50杯010钻0-兰30奸090械0-把2,鞭00抗0人流唱（万居人）3-严61-柿20.铅25舍-0狡.3就业人员滔(人具）30寻0-鸣40夕015导0-挂25迅030巴-5帮015嚼0-烈30帝050蹈0-尾1,估00撕0每年淡为地拆方政枪府带没来至赔少5枕千万她至1雄亿的慌营业钥税收炭入，酸创造蛾近2莲,0嚼00战个工养作机揭会资料步来源漠:踩访谈鲁，麦测肯锡卫-*叠*工禁作小浓组分正析初步资估算20大卖袄场会方对周糟边居托民住废宅区毛产生贼影响大卖悦场人均流量婆：一请个约慨10蚕,0夕00m2的大强卖场浩每天挪客流侨量可忌高达茂1万滨到2烛万人凭，节替假日绍和高忽峰时厉可达袭日均茫5-简6万绩人大卖霉场顾导客组掀成复厨杂多意样大卖谁场装从、卸置货物延繁忙窜占用光道路烘和空且间大卖慢场会忆影响修邻近着住宅熄区的贿环境门质量用，致弯使住画宅价灯格下轧降约见5-窗10瓶%，吵但同湖时会跃使周副边住拥宅价凯格上拔升2馅0%选，关振键是陆通过碑布局驱和建包筑设让计将盏其与完居民磁区实浊行有滤效分付隔需要即解决登的问衣题如何导将购牧物中互心与戴周边渡住宅瘦有效拿地分滤隔“住输的地豆方边扇上就雅是大槽卖场拨方便照是方慈便，谦但吵磨也吵争死了意。”—拘消费膛者调袭查21大卖刺场也尺将对竿周边订的交盼通条隶件提她出很惧高的欠要求公共霞汽车目前看前去控大卖剥场的洋交通蹦方式百分充比自行秆车/片摩托妖/助桐动车步行出租夹车自己牙开车随着接私人使汽车营的增却加，资对于凑路面灾交通闹的要踪蝶求将弓更高需要编改变衣附近求交通铜干道居拥挤博、堵至塞的求现状在周既边地耽区满钢足不果同交遗通方皇式的撒需要请(包杯括自训行车滑/摩勒托车纪/助顾动车根道，碧停车双场地努等)迫切宜需要笨增加阻使捷抓的轨泻道交祖通(泻如轻邀轨和古地铁妖等)22**傅地块厦沿主漆要交堪通干漠道，誓交通彩发达敌，但鸦是公义众交志通有佣待改诉善海宁胜路现拖状有六葵条机尺动车沈道，怠是上辟海市撇北部突横贯怒东西墨的重畅要交骡通干渗道有多滴达7馅条公犁交线阻路河南庭北路规划最终盐规划针为八随条机慈动车险道，晚街宽丑50酬米，着但最管近十排年内宁，不呈会有续大的持动作吉，此冲路及金相连薯的周架家嘴钥路拓乞宽工交作已颜暂告蕉一段用落规划属于聚交通统次干扬道，累现为封四车共道道荒路规划遇为六拆车道贼道路但缺钢乏便贸捷的辽轨道腥公共飘交通最近披的地服铁站道为河滴南中站路站遵，相配距地华铁1灰公里嫂以内配，交君通堵备塞时誓，需更15毕分钟亲车程最近穿的轻赛轨道雨为明挑珠线漠宝山哈路站惠，相刃距地迎铁1掩公里片以内滥，交优通堵柱塞时敢，需变10被分钟盏车程规划偷中最载近的央轨道慈交通次站，喂距地昌铁在劲1.浓5~饼2公眉里范绳围之朝内明珠笑二号缺线近核四平提路站杨浦泊线西屈藏路谋，天纲目中叨路站23政府柏对大拦卖场丽的大我力支绸持，冷将直应接影混响区砖域性期购物干中心历的成讯败政府绩现行欺政策内环栽线之桐内限法制发阀展大吧卖场若在逃内环傻线以堤内发奥展大究于50吉00平方货米的蜘购物求中心腊、大额卖场枣，需建经过像市商奏委的愁批准谅，并夜进行陈公开攀听证践会政府溜的支迟持，凶将为水支柱啄商家置的顺所利入京驻创畅造条者件，麻从而碍：形成狗吸引穴其它洞众多堵驻商薯的凝洋聚点形成朵吸引每大量些消费幸者人救流的哥亮点需要里解决鸡的问跌题如何闭取得昆政府岛许可撞?24*片以翅情形稿二甲蒙,淡兴建妥两层举主题捡支柱脖商家疾的保宵守情拢况估什计**掀以蹈净现裙值计口算建造阳区域写性购洲物中留心需怎要较撑多的归现金洽投入桶，且槽回报蜓周期刑较长婚(情秆形二视甲)建设仁区域搭性购盼物中误心的薪投资万元的人民续币9,闯16足0大卖伍场底层不商铺4,熄85挂011戒,5追605,艘46寒031侍,0午30租金肢收益租率*=1养6%回报犬周期删**=悠9年餐饮麦娱乐支柱吊商家总成尽本25*五以苦情形毙二乙棒,创兴建鼓一层射主题码支柱议商家得的保爸守情子况估屡计**妙以新净现坊值计欠算建造酷区域丸性购僵物中陡心需父要较略多的础现金游投入电，且貌回报稿周期棒较长征(情租形二累乙)建设汤区域脂性购找物中何心的令投资万元靠人民樱币9,健70限0大卖声场底层救商铺5,局27械56,乐90幸05,纤94顶527炕,8畏20租金女收益亡率*=1请7%回报罚周期端**=可8年餐饮话娱乐支柱驱商家总成祥本26几种富大卖霞场备彼选方乳案每层粉建筑浩面积庸为4产50约0平福方米多厅送影院IK合EAIK懒EA家乐循福家乐参福招雕租和肚商铺**警负责奸招租甘底层彼商铺每层卫建筑皱面积种为3皱80沙0平久方米迪卡懒侬或艰休闲恩中心IK戴EAIK搅EA家乐村福家乐臂福招歇租和柳商铺**脾负责瓜招租横底层兼商铺每层药建筑档面积仿为4恰20门0平乖方米多厅慢影院IK所EAIK吼EA**露负责饶招租筑底层讨商铺每层篇建筑于面积贝为4其20横0平廊方米迪卡射侬或恨休闲另中心家乐个福家乐纪福家乐摧福招稀租和拆商铺家乐塑福招旺租和怀商铺**报负责睛招租批底层办商铺IK炉EAIK菠EA27几种厘大卖半场备居选方鼓案（爬续）大卖逮场8耍40鸡0平席方米如果挡政府锻限制绑不能却突破嘱,大卖艺场只乏能建漠50念00卫平方城米多厅荒影院恨等娱懒乐设民施和庭迪卡谎侬IK克EAIK垄EA家乐算福家乐否福招扭租的火商铺**秩招租舱的商岔铺家乐闸福IK肆EA多厅米影院芝等娱钻乐设民施和糖迪卡重侬28我们止对建蹄造区鹅域性考购物怎中心孕的不价同情疤形进输行了啦财务以分析顶，总和体的靠投资购回报鸽是可荐观的情形蛇一建造光大型填大卖雅场及卖主题隶支柱智商家总体商业住宅投资盛额(人民民币岂，万坦元)投资共回报易率(%肤)保守一般建筑柳面积谨百分维比(%脸)总体商业住宅304822商业住宅情形女二(睬甲)建造径小型盯大卖纳场及华主题疫支柱丈商家总体商业住宅投资旨额(人轿民币悠，万蚁元)投资铜回报奶率(%帖)建筑昼面积姑百分亲比(%纺)总体商业住宅335823商业住宅29我们背对建桶造区泼域性先购物脸中心败的不飞同情充形进忧行了常财务脂分析恋，总誉体的殿投资际回报班是可腔观的保守一般情形写二(朗乙)建造朱小型逢大卖鹅场及周主题散支柱妨商家总体商业住宅投资捎额(人铲民币迹，万钻元)投资川回报爆率(%疫)建筑凶面积庙百分嫂比(%救)总体商业住宅346425商业住宅情形妨三不建带大卖虫场，夏建造茧主题亩支柱剪商家总体商业住宅投资数额(人擦民币扶，万言元)投资激回报司率(%缸)建筑盘面积断百分盘比(%拿)总体商业住宅355829商业住宅30我们闯对建炼造区离域性预购物浅中心损的不躲同情利形进趋行了迹财务粮分析向，总贞体的哄投资员回报针是可朝观的注(续继)保守一般情形悦四不建队主题歇支柱续商家觉，建料造大壁卖场总体商业住宅投资谈额(人便民币瘦，万缺元)投资犬回报柜率(%击)建筑惩面积滑百分权比(%米)总体商业住宅325225商业住宅情形砌五不建辰区域串性购糟物中葱心总体商业住宅投资损额(人世民币梨，万愈元)投资柱回报炭率(%争)建筑懂面积抚百分马比(%讽)总体商业住宅3414迷428商业住宅31建造得区域颈性购镜物中谜心在买不同多情形泥下的练关键扒假设乓及输惑入(瓦1/比5)情形时一：原建大觉卖场仔和主备题支刊柱商杆家西边肢地块蛮：商位住楼扮总体区域此性购欠物中赚心底层鲜商铺一层画商铺漆(由侵大卖睁场租帅出)大卖隶场主题阁支柱侍商家娱乐役餐饮祝设施住宅禽(单住身公留寓)东边辫地块推：商业海宁菠路主甲题商塘业街四川俗北路腔沿街仔商铺小区验商业度设施住宅吹(中标高档对住宅边)总体建筑获面积(平叉方米醉)92窝,5坡227,讲40漂08,粪40脑09,乞40去016然,8飘008,水40谎042视,1棵2214眯7,糠37暮010沾,7微504,索75长05,理00图01,娘00顷013痒6,搁62朴023辨9,驻89疑0租金(人茅民币设/平餐方米必/天鹿)/售总价(人烘民币觉/平诸方米骆)163.房诚561.争01.节500.遣75均价命8,凯71召5*8164均价还7,王70写0土地拖面积(平轿方米都)16郑,8探0040辉,3却006,版34淹42,俗96察93,肤12僵525帐033精,9耗5057顽,1界00容积既率5.州53.台71.边691.鱼61.楼6444.尾2****伪*保守一般乐观204.选731.放21.殃751.偷00均价仿9,壶03幅0*10205均价篇8,妖00日0*拜单身姜公寓一般含装恩修比宜一般蓄公寓琴售价警高出企5%填,**茂以度19区0米啊街长改×进纪深1套2.邻5米议×2腰层计旋算，骂退界贞20厦%**艳*院以2占00扮米街雷长×蜻进深防12叹.5艘米×李2层建计算掀为建哗筑面您积，雀退界号20委%245.锤91.锁42.念001.孤25均价伴9,膊34报5*12246均价密8,糕30启032建造笑区域武性购逗物中林心在滑不同续情形抽下的耳关键坟假设匹及输决入(递2a箱/5尚)情形镇二：捷建小喜型卖话场和景主题每支柱雪商家西边预地块敲：商和住楼挽总体区域停性购呈物中遮心一楼袖商铺二楼共大卖使场主题剑支柱暮商家娱乐贺餐饮润设施住宅但(单题身公膜寓)东边罪地块窜：商业海宁粱路主验题商插业街四川旅北路若沿街蓬商铺小区相商业牵设施住宅崖(中罪高档勾住宅寇)总体建筑冻面积(平响方米羽)92简,5喇227,扭40悠09,趋40葱016尖,8寇008,活40宝050促,5仇2214亭7,舟37吨010铜,7佛504,卸75啊05,届00旁01,唤00筛013第6,究62兽023凑9,拼89熔0租金(人掠民币侧/平华方米者/天蛇)/售炎价(人症民币杰/平舟方米掉)161.殃01.厅500.寺75均价辟8,犯71精5*8164均价酱7,莫70悦0土地毁面积(平欺方米病)16掉,8兔0040迅,3瓣006,曲34玩42,尽96异93,侵12牲525牵033住,9王5257狂,1过00容积超率5.灶53.季71.宇691.亦61.耀6444.缸2**蜜******线*保守一般乐观201.腔21.柴751.同00均价婶9,休03王0*10205均价产8,吵00庄0*丛单身慨公寓一般含装制修比患一般圾公寓筐售价侵高出逆5%基,**袍以写19最0米耻街长赤×进竞深1迫2.厕5米榨×2胁层计瓣算，女退界摩20拨%**增*哑以2必00绞米街阿长×骆进深姑12踩.5仗米×膝2层悔计算谣为建承筑面串积，蝴退界选20步%**匠**有5霜,0耻00警平方殿米作装大卖感场,昂停亡车位倚20陵0个241.鸦42.闪001.军25均价息9,宰34僵5*12246均价璃8,钞30徐033建造绕区域滔性购滩物中撕心在泥不同嘉情形供下的掏关键罗假设汽及输个入(傅2b革/5寸)情形验二：毙建小辈型卖滑场和残主题慢支柱似商家西边算地块资：商初住楼升总体区域垒性购止物中漠心一楼桐商铺二楼挎大卖祖场主题闪支柱熔商家娱乐却餐饮帆设施住宅陪(单板身公静寓)东边谈地块疫：商业海宁蛇路主安题商旷业街四川庸北路蛛沿街亩商铺小区西商业企设施住宅痛(中挎高档膜住宅腐)总体建筑螺面积(平晋方米倡)92忍,5北227,递40板09,委40巨08,饼40轰08,绞40隐058技,9腾2214豆7,记37杏010明,7两504,把75搬05,那00昼01,贸00语013饰6,循62企023倦9,珍89肺0租金(人彻民币绍/平盯方米似/天舒)/售土价(人届民币偷/平酱方米第)161.盘01.它500.锁75均价算8,擦71名5*8164均价逃7,颤70有0土地苍面积(平揭方米泄)16盈,8筑0040夫,3鬼006,弱34羽42,棒96张93,还12球525土033报,9惑5257袄,1幸00容积挺率5.返53.绵71.揭691.慢61.遍6444.借2**衡******聪*保守一般乐观201.盒21.倚751.霸00均价覆9,爬03窜0*10205均价笨8,墙00顽0*哪单身飘公寓一般含装滩修比禾一般附公寓买售价需高出小5%幼,**长以浴19捎0米丧街长骡×进口深1庄2.钩5米芬×2拆层计狮算，鞠退界驶20伪%**祥*旬以2棍00倾米街恳长×担进深阻12广.5引米×碌2层时计算挽为建谊筑面烘积，皱退界疗20坐%**遇**有5找,0悬00废平方还米作柴大卖诸场,解停腐车位检20挡0个241.虹42.赶001.漫25均价抢9,扛34扣5*12246均价踢8,衣30寨034建造插区域负性购名物中逆心在沸不同效情形悦下的欺关键奔假设莲及输设入(约3/科5)情形椒三：不建盒大卖辫场,离建主旧题支瞎柱商田家西边浪地块虏：商畜住楼准总体区域恭性购岔物中炉心一楼舌商铺挥*主题脸支柱栗商家娱乐脱餐饮肿设施住宅垦(单剥身公浓寓)姜*东边厨地块续：商业海宁除路主烛题商感业街四川教北路渡沿街吗商铺小区煮商业捆设施住宅陈(中嫌高档趣住宅贵)*崖*总体建筑屑面积(平殖方米臣)92苍,5萄228,茂40李016因,8龟008,努40陆058缘瑞,9票2214宪7,岸37提010赔,7哄504,颈75赞05,蚕00盾01,祖00继013朝6,以62地023竭9,减89寺0租金(人在民币膛/平租方米辈/天史)/售给价(人森民币想/平患方米债)101.佣500.轻75均价政8,赚71目58164均价察8,属08感5土地朵面积(平泪方米评)16闸,8币0040饭,3艘006,厕34向42,己96寨93,净12欺525钉033称,9竟5257坦,1悔00容积朽率5.域53.刘71.邪691.抄61.带6444.抹2保守一般乐观121.克751.搅00均价厦9,痒03房诚010205均价落8,奸40渣0142.偏001.痰25均价蹲9,慕34坟512246均价从8,哲71晋5*显不建沙大卖亡场,秃底炮层商届铺租猪金下迹调4哗0%**场不令建大侄卖场谜,探中高挪档住过宅售羞价上剖调5图%35建造峰区域承性购议物中巨心在钻不同续情形充下的按关键庆假设状及输建入(地4/挽5)情形留四：覆不洪建主揪题支篮柱商蓝家，疗建大宇卖场西边烛地块理：商永住楼骑总体区域鞋性购脏物中狮心一楼右商铺二楼害商铺企(由续大卖暑场租洽出)二楼响大卖蔑场娱乐鸽餐饮戒设施住宅蕉(单趟身公陷寓)乒*东边亚地块珠：商业海宁炒路主闹题商王业街四川叠北路叨沿街搅商铺小区丝式商业宜设施住宅伯(中英高档喊住宅蒜)*准*总体建筑贸面积(平巾方米鲜)92怨,5夕227,帆40预08,猜40漆09,潮40捷08,杏40独058武,9株2214气7,牙37北010咸,7素504,痒75匙05,跳00划01,惧00尼013祥6,悄62君023舞9,嗓89粒0租金(人狼民币序/平牧方米舌/天健)/售牛价(人馋民币甲/平络方米婶)163.胃561.蒸00.美75均价月8,舅71宝53164均价研7,测70尿0土地已面积(平叹方米胸)16孝,8主0040怪,3捷006,端34灰42,侦96祝93,祖12慰525擦033哄,9座5257岁,1贴00容积婆率5.月53.冶71.毙691.柏61.炊6444.连2保守一般乐观204.临731.索21.筝00均价开9,垮03术04205均价兼8,艘00元0245.柱91.未41.风25均价逼9,司34接55246均价渣8,乱30忆036建造含区域堆性购蹄物中壳心在铅不同国情形如下的扔关键植假设晴及输邮入(独5/灾5)情形刚五：这不建焰区域挺性购叼物中猾心西边纯地块栋：商打住楼防总体住宅荷(单木身公别寓)住宅吐(中刚高档窗)*东边至地块绪：商业四川探北路污沿街津商铺小区戴商业瓶设施一般爹商铺超级浪市场住宅幕(中缸高档特住宅也)*总体建筑滚面积(平朱方米熊)80乔,3荷0942笛,4拢0037蓄,9协0916州0,静00宫08,庄00季05,谢00葬03,往00助01,侍00抱02,术00捎015选2,蹄00挽023励9,桑89卷0租金(人层民币驱/平读方米脑/天林)/售度价(人革民币酿/平苏方米架)均价挨8,竹71哪5*均价叨8,桌08鹊51642均价躺8,音08俱5土地费面积(平侍方米利)16辜,8基007,缎70疤99,龟12欧340瓜,3哀003,跨84严63,恳12蚁572稼136错,4浓5057嫂,1税00容积剃率4.版85.劝54.伯23.甜921.讨64.占24.榨24.挂2保守一般乐观均价疲9,壶03英0*均价困8,依40故02052.叹5均价我8,息40愿0均价沿9,疲34求5*均价钟8,扬71畜52463均价继8,迹71戏5*集不建建大卖在场,版中搂高档督住宅仅售价感上调吃5%37*挂底戴层商孤铺租酿金的越一半塑计算由大是卖场奋招商迅的二递楼商且铺租搬金计局算方匀法大卖篇场二凡楼商穿铺的妙商户朋承受浴租金炼*保守一般乐观–浓运营政成本=讨每平不方米期净租钱金收宅入8元哈/平钉方米叶/天1012租金床27咐%5.罢84滥元/敢平方却米/弹天7.鸣38.酷76二楼蝴商铺道总面愁积8,撕40旬0平卵方米以空铜置率朋20蚂%计栽算6,种72宿0平夹方米大卖胀场净搬租金歪收入5.醋84×6,安72丧0商=摧39众,2价45元/倍天49杀,0配5658闭,8坚67–土大卖寸场所厉付租维金9,构40经0元依/天10度,0蹲8013音,1家60大卖闷场净畅收入29深,8醉45含元/割天38样,9彻7645泡,7硬07如果萄以免苏费让音大卖差场经糠营的颠保守端方案遮计算袜，每崇天应耻向大编卖场浮二楼舞作为态购物韵中心黄的商惑业面怖积收鹅取租痰金3秃.6报元/欺平米拘/天382.联区郑域性贷购物签中心础的大涛型专盼卖店忽和海洞宁路妈沿线其的专绿卖店饶将共因同构刊成一想条现摸代家潮居/挣家饰司/家卸具主饲题商西业街集中念以现龟代家容居/诱家饰萍/家箱具为悲主体究的商激品，码包括含：布她艺、渐窗饰粥、现惜代灯滥饰、劲摆设墙工艺太品、拘墙饰通品、乳地毯闷、床剖上用陷品、蹄软家羡具(嚼如沙续发等爽)及哑现代只家具议；及与竹主题国相关葛的其袋他商扶品，量包括傍：艺打术品幸、画伟廊、露卫浴百用品蹄品牌显专卖聚店、户装潢这设计亚工作拳室、垃洗涤妇用品翼店位于男河南过北路伪、海特宁路早交界辨区域渡性购甲物中着心，惰面积矩约1歌68石00m2大型运专卖晶店，如宜覆家主题适商业拦街沿海妨宁路娇两层规建筑喜，总危面积约500域0m2底层售是现星代家运居/安家饰用/家颂具及狐与主狐题相穿关的聪其他茄商品击品牌抢专卖匙店；二层拦主要管有餐孔饮、菊艺术群品/告画廊百等商薄家，疯银行论营业约厅（始门厅仪在一绒楼）渠，和抽装潢迎设计竞公司俱、装恨修监郊理等够小型筛办公胖室中、费小型专卖田店39近年辆来对婆于现炊代家隶居/就家饰锡/家晚居的照市场忧需求挎有很晕大增贴长房地敞产市盐场的葵升温丑带动尘相关访市场她的发扮展人们银收入吓水平平的提顶高进遭而对慈生活茂居室肺环境顾质量是和档处次提期出了郊更高渡的要肥求家具(含家居/家饰品)商品销售总额十亿人民币CAGR=90%上海迷20芬01棵年用浸于装御饰装井修的变费用粒高达正24协0亿赵元人唯民币些，家残居用竖品和驻家饰估品的寄消费肤达5宁0-主70泻亿元据对雅20嚼00幼年3缸0个咽城市警的调四查显臭示：栽仅装赶饰布浸一项雄销量鄙和销典售额粒均较核往年柜分别筝增长柏40关%和笼25辛%40以现批代家策居/孩家饰盗/家柏具作劫为商论业街话主题液受到仓超过喷半数协消费禽者的基赞同描，尤浙其受聋高收谈入、五高消哀费人抛群的峰欢迎谁更柱喜欢境“家钳居精聚品街薄”的屯概念百分她比高家垫庭收耗入高购是房单拖价人夫群高个慌人收员入重视励景观绍人群高消刊费人肌群高娱堡乐人调群8180767572平均高教盯育人唤群766770资料秀来源术:炮致联圈公司蹈调查滔；麦条肯锡足分析非常喜欢有点喜欢基数锤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