上市房企城市居住区项目营销策略报告

xx城发展商需求：回收资金，实现利润最大化！商业定位准确具有前瞻性选择最佳销售引擎价格合理预估选择最佳售卖方式业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估

？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%2005商业地产背景

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截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原上层20%中产30%底层50%上层20%中层60%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业区域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48

户口整顿数快速汇总数机器汇总数常住人口(万人)127.9136.9136.9本区户籍人口(万人)81.681.782.6居住本区户口在本市其他区县(万人)2225.3(估)25.3(估)全部外来人口(万人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暂住人口(人)647665870558566本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人)134.4142.8142.82000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元

1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。

2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。

3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。

4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；

5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。消费层次大步提高！2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。我区在19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。收入水平处于北京底层！1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达145.9万平方米，比上年同期的38.6万平方米增加107.2万平方米，增加2.8倍；累计实现销售额66.5亿元，比上年同期的19.7亿元增加46.8亿元，增长2.4倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为134.4万平方米，比上年同期的19.7万平方米增加114.6万平方米，增长5.8倍.全区房地产开发企业累计完成投资69.5亿元，比上年同期的61.2亿元增加8.3亿元，增长7.6%。其中住宅投资完成45.2亿元，比上年同期的43.6亿元增加1.6亿元，增长3.7%；综合办公楼完成投资2.8亿元，比上年同期的5.3亿元减少2.5亿元，下降4.7%；商业营业用房完成投资1.9亿元，比上年同期的1.2亿元增加0.7亿元，增长58.3%。区域住宅销售增量最猛！区域住宅供应量大比上升！2005.11月区域住宅供应量大比上升！2005.11月丰台区主管城建的领导预言：“六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公带，方庄、南三环(草桥—洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质——丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。”来源：人民网2005年11月07日未来新城，开始打造！丽泽商务科技园区大红门商业街文化旅游本案三里河本区域人口变化1、市政、地铁、道路规划提升区域价值2、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平3、住宅项目的集中补长区域中层扩大住宅价格逐步增长2001至现在宋家庄区域新开发住宅500多万平米1、1998年城外诚2000万投资进驻成寿寺路与南四环东南角，从1200平米发展到15万平米。2、1999年4500平米朝龙五金批发市场出现，目前仍经营良好。3、2001年家世界进驻4、2002年爱家家居进驻商业人流路过人流中层居住型人为主商业人流为辅的复合人流城市化边缘地带新兴居住区地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市170万平米中海城的出现引导中层人潮将彻底改变成寿寺路的发展模式朝阳否路板悔块借宰鉴方庄摔的“朝集体蹈出逃听”，阔亚运胁村的苗“没暑落”日，望案京的半“瓶递颈现薯象”判之后膝，目姥前，揪规划驰部门仆、开沙发商跌都开颤始有殊意识陷、无羞意识猜地关祸注区街域的刮产品加结构；朝阳冠路借卷助于施CB猎D的径强势辣发展钓而迅导速发财展！姜具有润借鉴所意义毁！住宅就先行更、商别业跟恢进、桂写字姻楼断覆后的予板块目规律因为话住宅脖兴建胞的同忆时能葵彻底岛改变障区域哀的市庙政基广础设准施，探而且毕投资孤回报援快，难因此谅，住留宅往谋往会镰成为砌板块修开发忽的第纺一步那。朝阳钞路板北块已贤开发终的住侮宅项啄目有才远洋尿天地狸、都翅会华跳庭、孟朝阳掏无限举、朝踩阳园办、蓝得T公参寓、恋丽景闪新居足、甘贷露晴赶苑、奋甘露位家园缠、兴吼隆家箭园、勒美然中动力摘街区绒、新认港湾扩、绿钳岛苑停、建获东苑纱、京起东丽欠景苑戒、阳烤光华合苑等升，财林满街净后期忌的高饼档居银住项疾目、惧白领秒家园雀、青印年路透小区糟、青逃年汇川、天伞鹅湾配等，相总建什筑规氧模在虑35通0万担平方乖米以绝上。住宅时先行商业掏跟进住宅寸带来省的购皮买人珠群，叉需要祥商业乖的配牵套，假商业瓶项目骆顺势呼跟进董。朝阳程路板鼠块的阅建筑焰规模衡将使扫这里殿的常绣住人裳口超俯过3罪5万丈人，芒除了迫日资育的华梁堂商统场、但泰资膀的易难初莲晨花外巨，欧哪德隆奏等大必型连鸣锁机前构也妖在寻奋找合婚适的旧店面糠；苏筐宁电燥器商邻城、透大中怜电器钳等著求名商队业机激构则准纷纷移抢在佛道路刚拓宽特前，伤抢先悔入住浴，抢培占市亿场先讨机；暴兴隆胶家园涂2万葵平方沫米商技业街鸽、朝倾阳园柴2万晕平方林米的伙尚街客商业愈、朝论阳无灰限2议．5棵万平杯方米暴韩S木HO龄W商营城、去住邦现20坟00灶二期保3万妇平方碰米的递商业涌、白惧云广薯场的冈重建闯，兴枪隆街钞的出技现，纤财满锣街的笑4万厘平米金内廊阿商业险先后您入市伯。商业侮形式粉以满亦足区坡域居婆民日知常生骄活消歪费为魔主！写字嘉楼断但后在商伐务气敢氛完况全形键成以呆后，杜写字上楼项丛目应区运而浸生，即一般捉从“融住宅终先行土”零到“剑写字认楼断毛后”举，这舅个周烤期一欢般会羞持续边10帽年，像甚至草更长任。但由泊于朝顿阳路识竞争迹的激员烈，齐这个辨周期杰被大侵大缩绵短了鸭。目翅前，双除在韵朝阳芝路周栽边已障有住漆邦2稍00精0、寄都会麻国际坡、白年云大悠厦、钥美丽项亚洲笛假日兼花园茫、鲁玩班大盼厦等敏写字练楼项皇目之杀外，样国锐痕地产岔开发洲的财父记大鹊厦、茂首创液开发霉的新斤白云跃大厦冠、朝坝阳园霞三期厅国际皱创展押中心郑、住雷邦2陶00肝0二早期、践珠江绩罗马着家园身写字著楼等风项目茧逐渐过入驻鉴，形脑成4庙0多镇万平激方米各的写谈字楼言体量腹。写字牵楼形透式以蛙满足统创业放型智呜力型吊成长沾中企都业为倚主！写字施楼与像商业梅形式全可以订借鉴农朝阳嘱路板慕块！商业述引导屈居住安消费血，写中字楼纱引导袜智力理创业兼！本案筛开发鹊周期忧计划恢5年马，在色地产紧快速符发展趋的趋提势下惨，产品揪结构明符合盒新型编区域惩发展忠规律蚀，开蛇发顺泳序很柜合理剪！借鉴终价值未来吼新城桥的新兴片城市紧居住宇区中层蒜生活家性消黎费将穴是成寿泡寺路透区域滴商业垒的最宅快速迅增长练点本案绕区域孟定义瞎！深入谅分析轻的问洒题—累—1、里商业姐市场所现状页对项极目发倚展有匆何影凡响？2、袋新兴随居住鄙区模誉式对惩本案泛未来弓及商喜业定贷位有诉何借临鉴？4、崭综合润性项下目之蚀商业蓝销售志规律写对本肚案有扯何借瘦鉴？3、纲商业包营销赞引擎局模式反对本屠案有终何借震鉴？位置宣武、如图商业面积7.5万成交价格18652元/平米商业成交如图销售金额10.4亿其他20年包租，年租金8.5%，12年回本一目奋了然潮的火傅热地相段—张—“严地段马引擎租”庄胜漏广场漠南馆肆：错末过就钳是过扇错位置亚运村安立路、大屯路路口商业面积3.6万平米成交价格26312元/平米商业成交销售金额近4亿其他主力店：钱柜、星巴克、青鸟、全聚德四大述主力金店综惑合作罩用—顶—“李主力石店引课擎”第五距大道确：一后铺养绸三代位置健翔桥与健德桥之间商业面积10.5万平米成交价格27301元/平米商业成交8705平米销售金额2.37亿其他10%10年包租；十一层商业共分为六个文化主题：

欢乐大本营（B1—F3）（B1排挡美食街/F1时尚名苑/F2世界美食天地/F3休闲驿站

）

/图书大本营（F4—F7）健体大本营（F8）/旅游大本营（F9）/教育大本营（F10）

商务大本营（F11-F17）单一膜特色荐规划喝主题掀——骡“主低题引绍擎”第三蓬极文伐化中苦心屠：文锐化转半动资牧本复合传型文声化主裂题商六场位置华威桥东北角商业面积1.6万平米，地下二至地上三层，2000-3000平米成交价格26312元/平米商业成交如图销售金额7619万其他还可获得独立冠名权、稀缺巨幅广告牌位置、大面积屋顶平台、分户计量中央空调等高附加值单体击建筑障独立等商业陶——毕“建虏筑形前式引什擎”五朵回金花强：位置华威桥东北角商业面积1.25公里，8个商业地带，4万平米，32平米到535平米成交价格起价3万，最高4万元/平米，商业成交6.58万平米销售金额10.2亿，总销面积9万平米其他现房商业折扣送大礼，世纪联华旗舰店2.2万平米居住卫创造龄商业佛价值广——觉“社禽区引布擎”富力漂·星乞光大薪道：雀CB腰D千古米商贤业长叶廊，抚金矿宽脉，匀黄金乓水龙容！营销丈五大捕引擎营销游引擎社区滑引擎主题天引擎主力递店引汇擎建筑纳模式隔引擎地段球引擎本案维项目亲商业两规划C1、C2为主矮要商括务配六套区酒店葬、商抽场共12万平镇米写字四楼、卖商业辫共10静.4万平城米酒店所式公蓬寓4万平钱米酒店诸式公丙寓商扫业4万平伶米社区修内部企综合雾购物察中心70船00平米社区到群房狠商业蛇：3.匀4万平纤米，楼包括沿成贞寿寺毁路商飞业1.宇6万平嘉米沿内院部市我政路1.池4万平绿米社区狠内部宿沿内议街群负房商乡丰业40绸00平米类型城市型社区型类别超级区域中心（MALL）城市商业中心区域商业中心邻里商业中心社区商业中心可租面积（GLA）20万左右单独建筑群10-20万左右3-20万平米1万—3万平米3000-1万平米顾客对象本市及过往顾客本市及过往顾客本区及过往顾客本区及邻区住户；本区住户为主；服务人数100万以上15-50万4-15万人25000-4万人主力店所占面积比例规模型联体百货及主力店集群。三个核心以上独立百货中心如西单、木樨地20%左右40%以下超市，商业连锁、小百货30%-50%超市到达方式车行1小时车行30分钟车行10分钟步行8-10分钟步行3-5分钟购物规律诱导型购物诱导型购物诱导型购物计划性需要购物计划性基本购物经销商品特、专用品名、特、专、时新用品时新品及日用品日用品及时新品日常必需品行业配置商业、饮食、娱乐商业、饮食、娱乐商业、餐饮、娱乐商业、餐饮、服务业商业、餐饮、服务业其他设施文化、游乐设施文化、体育、公共设施文化健身街道居民公共机构20分钟3-5分钟10分钟区域人口数量中海城30000方庄158825亦庄目前70000小红门22825十八里店31181东铁匠营112225总计人数393956人C1、C2与临街商业人流组织的分散，工期长时间的间隔以及销售时间的不同，所以分开考虑商业类别！邻里商业中心！2.3万平米超区域商业中心！（8+1.4+4万左右）=13.4万平米结论！主题露引擎衡！社区览引擎追！结论趴！深入上分析题的问拿题—娇—1、匆商业暗市场迅现状拒对项争目发贡展有宴何影狠响？2、饼新兴汁居住纽奉区模林式对经本案蠢未来缺及商阴业定册位有鸣何借详鉴？4、声综合签性项嘉目之害商业奴销售到规律刘对本和案有秒何借犹鉴？3、妨商业耻营销绢引擎火模式稳对本阳案有主何借藏鉴？富力纷城世纪蝴城总建住宅商业办公140120万左右6万11万区域商业中心总建住宅商业办公（酒店）248183万68万MALL共20万（酒店16.8万）市级商业中心世纪闭城项目名称批证时间上市面积(m2)销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)住宅均价商业与住宅

价格比例销售控制远大路小区(世纪城）2000-1-014811481151794301024956001.83期房远大路居住区(世纪城)二期2001-11-291306492701042616151124762001.81期房蓝靛厂居住区（世纪城三期）2003-5-1416709165902155391051299263002.06现房垂虹园、晴雪园2004-7-121022670941030491371452664002.27现房N1区配套商业Ⅰ#、Ⅱ#2004-8-1756325246984323411876371002.64现房项目鹅开发笋越成旁熟，稳商业散价格网上涨投空间夏越大冲！商眠业规际划越胸成熟露，住翠宅价森格影验响越言大！综合肾性项蜂目的婚作用混！SH微OP锦PI酒NG研M菌AL久L妻金源捏时代筋与娇世纪琴金源摩大饭愚店拉雨动了榨整个芹区域屋的价山值！提高痒未来色前景财，步柔步享誓受增醋值！社区蛙形象甚逐步角成熟棉的同铲时，帐商业轰价值射挖掘牺到了客最大巷化！富力锁城·先星光帝大道商业楼号销售控制批证时间商业均价

(￥/m2)住宅均价

(￥/m2)商业与住宅

价格比例销售面积1、2、3、5#楼期房销售2003-10-241670078002.143680918#楼现房销售2005-6-924785105002.3652599#楼现房销售2005-6-924785101262.45525917#楼现房销售2005-5-302755595322.89176215#楼现房销售2005-4-2231967101183.1634416#楼现房销售2005-1-193221695813.361534.186、7、8#楼现房销售2004-8-203486787993.96576210#楼现房销售2005-4-1143421101184.291279边角两及单企体商帆业价楼值最沉高，辟大面疮积分蓄割销低售成宿功！投资晨客占恼绝大搅多数恋！商业楼号商业均价

(￥/m2)1、2、3、5#楼1670018#楼247859#楼2478517#楼2755515#楼3196716#楼322166、7、8#楼3486710#楼43421价格增高问题弃：当路初购灵买住肺宅时丛，对搁商业券怎么肯考虑侍的？回答谅1：果商业赖可以它提升会未来缓居住在的便阵利性灵，但弱并不绍关心乘商业替是什侦么业灿态，府也不沙关心勤商业钥什么识时候斯开业帐，更粗不是吩购买常住宅艘的主你要因抱素！回答舅2：催星光至大道站提供沉了很微多吃姿喝的红地方吃，但友并不份在意焦是什酬么水离准的弹商业奖，只雁要能致让生芳活便羡利舒铲适就迅好，烤最好钉不要武老空采着，躲如果败热闹南的话惊未来柿房子赠兴许屡能租葛个更停高的引价钱驳。曾善有过项投资垮商业呢的想宽法，纪但因凶为资扰金问党题没淡有购镜买。富力愉城业忆主采躬风住宅射对商锦业价菜值影遥响很键大，植商业柳对住舰宅不齿良影返响很尖少！商业膀价值知随着先社区炊形象清的成毅熟产会生最办大化梯效应采！（准纤）现捕房销凯售才霸能产贷生价坏值最筐大化醒！商业民对住步宅的水购买夫因素偷影响宰较小枣！商业鸭地产秆价格弓基本君都可情以保提持在升住宅茧价格约的2净倍以置上！商业恐仍然朵以投毕资客帮购买消为主眼！借鉴荣价值1、女一期您到底阿卖什攻么？3、一期项目辩售价另如何拦合理清评估？4、一期项目镰营销范如何奴实现旁利润蜘最大笛化？需要炕解决厨的问倒题—切—5、一期项目优业态串该如怒何规俘划？2、一期客户弹是谁桑？6、周C1较C2弱定位索的方岛向建恼议！业态：无成熟生活业态，需培养价格：无价格标杆，市场空洞城市：发展大势好，三四环间！发展：木樨园与十里河之居住带竞争：周边基本无商业竞争消费人口：未来辐射人群扩大，消费力提高区域：目前属于城市边缘地带商圈：无成熟商圈依靠消费结构：单一消费水平：偏低消费习惯：只有生活用品就近项目：170万综合大社区开发团队：中海品牌STOWSWOT：卖未来！两大优势、两大劣势、四大机会、五大威胁wh嗓at还有提什么社附加验值可康以挖倾掘？物质版+精浴神wh教at品牌坝诉求羡：信扔心与始保证背景实力经验荣誉中海僵地产授26纲年！步道潮：设选立中型海商验业文爬化走备廊—亚系列让雕塑芬！物质wh搭at租客辰诉求断：招滋牌与耽人流门面固定消费车群空间交通瓣组织车位中海体国际娘风情抽城！建筑窜立面教——齐风情毛诱惑颤！物质wh畅at1、氏一期报到底抚卖什蓬么？3、一期项目雷售价驳如何拍合理宗评估？4、一期项目煌营销宾如何咐实现内利润行最大仙化？需要端解决倡的问客题—器—5、一期项目论业态声该如嚷何规榜划？2、缓一期土客户示是谁营？6、组C1到C2午定位界的方避向建辜议！只有危本区优域商朴户有订购买笨意向！面临走市场经调喂查，宗本区路域内逐的商赛户对慈本项绸目商睬业租报、购拥的意泻向都湾很大叨，态骑度积妻极。十里扣河区赌域商专户无堂购买围意向，但对叮出租狸类物匹业有肥意向，主歪要分管为两止种情殊况：档其一集，开脏设分虾店，写扩大铅业务桶；其弊二，片降低盒租金侨水平粥，控爸制运茫营成企本。旷基本如折射蚕出市缸场内揉商家衰的两扮级分滥化。欣但该您区域色的商叶户对咸本项历目商激业没李有意挎向。方庄眼区域鸟的商邻户普戚遍缺爪乏购科买商印业物捏业的服信心朽，同评时也忆没有响求租肌的意滚向。目火前方南庄餐反饮街垦处于薄成熟软阶段监，市乳场相迁对平填稳，搜但因找消费咐者口盾味变呈化较懂快，内也导不致部端分商席户经尼营业砌绩下自滑，超寻求铺转租科。商户削的意挤向反煎应出澡，本摧项目牺所在葱区域摄的商瘦户因起对本巷区域摆了解巷，同稀时已糊形成疑了一但定的逼商圈表辐射么能力养，因金此对爪未来绵发展迟充满谜信心虎；反您关其惹余两陪个区第域的它商户溉恰恰辞正因捷为对科本区被域缺铅乏认往知，诸因此箱导致般缺乏岂兴趣热，没霸有信招心。wh渐o专业预投资芦客钱租金稳定坊出租未来骂前景大投贡资客泡为主休，小氏投资按与自达营客陪为辅外！wh狱o“羊群效应”是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。羊群效应—市场行为管理一位古石油岛大亨砖到天北堂去预参加维会议漠，一施进会我议室刮发现帝已经知座无姑虚席回，没劳有地叫方落害座，侵于是两他灵闷机一呈动，丝式喊了帽一声辣：“恢地狱抄里发牌现石睛油了逗！”住这一窄喊不拆要紧缓，天拳堂里摄的石惊油大薯亨们栋纷纷叮向地仍狱跑切去，瓶很快棍，天照堂里糠就只村剩下日那位协后来灵的了压。这妖时，炕这位凳大亨疗心想塌，大横家都省跑了迷过去恒，莫砌非地骡狱里犬真的豪发现蹦石油野了？好于是哀，他朝也急诊匆匆虹地向边地狱纤跑去录。一把青草一个领头羊创造到羊群筝效应次，一润炮而辜红！wh辽o1、储一期袜到底宜卖什权么？3、戏一期恐项目院售价超如何使合理黑评估拨？4、一期项目割营销挖如何弄实现咬利润该最大甚化？需要间解决估的问帮题—骂—5、一期项目输业态魔该如灾何规后划？2、肉一期价客户糠是谁驾？6、桨C1居C2欣定位广的方垄向建日议！住宅衔价格充的两些倍！社区墙商业典的两铺种定芝价模惹式！区域墙商业呈的租太金水杜平！Wo贩rt放h成寿铜寺歉区棵域！业种很业态蚁之区旷域市事场区域低界限系：自成宣寿寺玻路与荷南三狭环交搬口开金始，粥沿成勾寿寺焰路自辉北向钞南至年城外圆诚沿抵线主页要商扑业。区域陆商业双总供税应面他积：约2耀0万驱平米孕。主要羊分布雁业态：五康金机芦电、旬家居脉、装岁修、盒古玩夫市场以以及世配套甚商业流（餐萄饮、貌购物粪、娱泽乐、拍休闲友）。区域闪特征童：相比输十里呜河区坏域，藏本区趴域的顿五金巨机电盯比重续很大统，同蛛时发县展势伞头也积比较哥迅猛低，属内于北部京五州金机弦电三续大市盼场之告一。池在市携场发浙展过深程中游，因润本区丈域缺剧乏商辞业物榆业供柄应，杂部分鼓商家柳遂转毯往十良里河觉发展捡。因聪本区祝域的轿城市胆化率浙比十馒里河抓区域斗高，覆所以嗽社区光配套安设施恢发展劝较早育，服壤务能木力较协强，脾但总隔体仍寻处于桃自然屠形成腰的初蔑级阶往段。区域团内商译业物施业租禾金水谎平：2.某5～集6.竹5元静/日烈/平把米Wo肾rt间h成寿门寺浸区克域！业种奥业态笛之区即域市铺场业种比例五金机电38％家居卖场25%建材装修卖场23%金融服务1%物流服务2%餐饮7％其他4%合计100%Wo下rt静h成寿骑寺绩区哄域！业种掉业态祝之区部域市侦场车辆数量比例高档轿车75%中低档轿车8264%货车2519%巴士129%工程车32%合计129100%双向央车流丧1翁4：每06兵～1辉4：边11雾计寺5分征钟朽12镰9辆双向瓦人流牛1送4：锈11闷～1妹4：寇16炮计盾5分杂钟兰10爹9人Wo庙rt蹈h十里嫩河区拍域！业种叶业态缝之区错域市丈场区域涨界限浸：本区构域是握目前爬京东得南档阿次最俱高、源规模姑最大盯的家垄装主个题购衫物街蛇，全车长３灶．５旋公里区域辫特点：区越域内文1万播平方拿米以俩上的缺家居脖建材若市场险多达衫20贪多家苹，具绳有一良定规荷模的删商户带４０好００体余家伙，总槽体商甘业经葛营面郑积达散到5默0多锋万平弟方米绒，年宵商品钻流通庙额5桶0亿秘元。租金救水平稀：2~照6元纪/日念/平皆米在售障商业评项目顺价格治：2旗05忧00废～3容30遭00向元/委平米虫（瑞东安大枝厦）商业面积8893.47已售商业46.42销售率0.52%推广时间2005年6月签约时间2005-11-15Wo虫rt恨h十里主河区面域！业种浇业态驾之区巴域市考场业种比例家居卖场46%建材装修卖场47%金融服务1%物流服务2%餐饮3%其他1%合计100%Wo艳rt概h方庄惑区域！业种取业态概之区主域市旅场区域介界限但：方庄贡餐饮习街东捕起方浙庄蒲气方路拒东口孝，西的至蒲由方路裳中心客环岛丝式，全互长7秆50观米餐饮丹特点愚：街内并有餐跪馆2广7家微，建仅筑面他积1啄.6蠢万平茫方米慌，营剑业面碗积近谜90听00句平方泳米。肉经营循风味拼比较除齐全躲。同穴时周旬边还绘聚集王有大年小餐均馆1舒70嘴多家姐，为挡北京制是十无大餐让饮街成之一绣。笋区域朵内餐尚馆档愤次主舒要为少中档瞧或中礼高档膝。中咽式正评餐为舱主，旨也有带一定胶西餐毙分布距。餐馆效面积：5芦0～陡15咱00柴平米租金传水平：3碰.5同～5偿元/垒平米中式胜正餐麻客均延消费奋：40绞～5赔0元弟/人租金Wo失rt事h价格醋预期方庄择餐饮隶租金益水平故：3律.5阴～5眯元/你平米突十保里河行租金志水平受：2付~6窄元/怠日/城平米获成惨寿寺雅区域殿内商极业物循业租挂金水饺平：容2.未5～闪6.伪5元糊/日畏/平停米根据贩区域流发展镰，未色来保抛守预烧估租雷金3惯-5汉元按1催0年即租金盖10漠%回涝报率销售带底价板：3侧*3校0*拼12我*1坡0=送10守80民0销售忙高价声：5盼*3腰0*晚12压*1川0=饼18铲00评0估算纷均价逐：1杜44跨00钻元/亏平米Wo盛rt舱h建议炊成交辅均价学：14该40约0*航0.春95敢=1趋36特80糊元/横平米5*怖30斧*1仅2/束13进68涌0=嘱13浆.2汽%最高杆年投湾资回柄报：贞13喂.2快%若销恋售速吉度很激快，盖就可尊顺利神提升慢价格磁！基本勺与住昼宅价用格比燃例一想致！因提注前预笔支未勒来发剖展，伪基于堵项目仰开发鹿现状叙，应为塞投资贼客和粒未来彩商业抽多留敌些价曲格空缝间。同时杰可以软提高吐宣传损空间感及销眠售速勉度！价格揭建议Wo澡rt皂h我们认为：所有销售奇迹都不是发展出现的！而是创造出来的！战略制胜—创造奇迹HO细W大单持销售游，小盐单填峡空，回分批欺销售江！销售紧模式雅——如大单秋销售ABCDE价格娱策略（壳打分悼评测榜）HO耽WBLOCKABCDE总分位置打分54.53.532.518.5空间打分4555524总分99.58.587.542.5计算均价（元/平米）1448415289.31368012875120708.5：136801：1609.4模糊均价（元/平米）144801529013680128801207013680面积（平米）7298.72264.451738.111403.881501.3314206.47销售金额1.06亿3462万2378万1808万1812万1.943亿均价丙13袖68扩0，皱总销西1.想94使3亿相。1、炊一期荡到底药卖什井么？3、竞一期元项目午售价恭如何质合理慎评估汁？4、勿一期些项目箱营销资如何眠实现记利润避最大颜化？需要附解决湿的问捧题—袜—5、一期项目朵业态榴该如蔬何规求划？2、猜一期乘客户弟是谁隙？6、会C1督C2劣定位宿的方皆向建负议！销售除策略完成堆基本乌利润垮价格销控街策略添：A亏+B傲相互在作用鄙！A位远置最搜好；静B价改格最因低A实汽现高捏价；禽E实谎现快转销达到擦附加壳利润盘价格销控娃策略阅：C念+D也相互统作用匪！市场绞基础伞:A蚀\E盘已完牌成造古市C、平D均呢好性回中间酿产品乘价渐格之俭势完句成较乡丰好价情格。实现贩超额幅利润钞价格销控棋策略巷：B护区压配轴强拉势推虎出！市场但基础跟:势帆、市洞均好B最似好性柏价比达到芹完成销最佳摄利润杂。06.5月入市07.5月入住（一妨年时汤间完亏成百笛分九构十销运售，徐争取往07邀.1戒0月香开业升）A+B=8800平米计算均价：14104元C+D=3141平米计算均价：13326可完成均价：14000B=2264平米可完成均价：1529006.5-06.12；1.24亿07.1-07.3；4397万07.4-07.5；3462万总完您成销猜售：碎2.杰03她亿如果凭您身事价没杰有千翁万，坟请回熟避！不负查责任展就是弄最负西责任啊！营销尝战略耽——箱突破躲性观值点不包笔租！怨不返婶点！信心蒙的博卡弈！我们性有信龄心，竭他们园才更帐有信唤心！HO匹W招商犯部独双立招廊商，臂不与贵销售脂部重煮叠！帮租贪，而僻不是蚀包租昂！营销黑战术岁——妈租售渔并举主力虎店招太商前篇期进角行！以售切为主租不顷只为仍了售呢，而是脱作为桨更高赴的增愤值服待务和司宣传苦价值躁！HO及W人生着钱印率象！中海牧大道体，如阶雷贯肚耳！推广站战术屠——巴广而拍告之虎，细混而分港之买也询痛，抖不买歌更痛贫！聚宝败盆印艺象！广告战造势哭，专启业造案市！HO矩W1、于一期狂到底遗卖什谋么？3、响一期器项目危售价爸如何灶合理婚评估繁？4、灿一期信项目差营销劣如何监实现兆利润把最大秆化？需要烤解决幕的问逝题—殖—5、拖一期蛋项目挎业态阵该如腊何规裂划？2、该一期追客户断是谁京？6、释C1本C2铃定位曲的方声向建浑议！五大肝消费司需求铺：物著质+肥精神目的消费邮政、银行、药店诊所、宠物医院、冲印；日常消费购物、超市、洗衣、美容美发餐饮消费中餐、西餐、韩餐、咖啡、酒吧等；情感消费KTV、音像、花店、书店；健康消费健身、游泳、瑜伽、按摩；惯性消费五金、建材；业态灭划分晓五大切原则一、根据区域消费需求目的行、日常型、餐饮型、情感型、健康型、惯性型二、根据商业未来发展方向中层消费的聚集之地三、根据商业价值的不同细分（经营成功的可能性）考量不同位置的不同使用性，不同业态的不同价值性四、根据业态“链式经营”的聚集效应5块商业不是联体，实现小集中五、根据销售、推广宣传的最大发挥性5个主题的概念及包装发挥、餐饮的最大需求利用ABCDE五大主题BLOCK业种姻业态镇——喂主题柄BL滑OC恩KABCDEA、泛72丽98添.7满平米五美毯食B态LO箩CKB、蜻22属64煤.4铜5平敏米杏休闲咏BL匆OC妈K（梁美食屈）C、抵17看38趋.1闪1平德米挖建材坝BL近OC峡KE、齿15宿01应.3胜3平楚米垃魅摘力B立LO终CKD、燥14煎03如.8箩8平堡米箱服评务B榆LO狡CK主题戚BL果OC市K—印主力刘商家渔模拟题。A、美食BLOCK：中餐（无烟道地方设邮政、银行等）太熟悉家常菜、福华肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、金百万烤鸭等大型家常菜、（工商银行、邮政）72把98强.7赢平米主题纲BL年OC导K—虚主力穗商家盛模拟胃。B、休闲BLOCK：咖啡馆、西餐、蛋糕店、茶馆、24小时便利店、台球厅木槿花韩餐、星巴克、天福茗茶、7-11/快克24小时便利店C、五金BLOCK：建材五金零售（售给建材商户）朝龙五金租户、十里河建材五金、周边建材五金商家22号64驻.4彩5平昌米17深38执.1碗1平棚米主题皮BL肚OC你K—态主力邪商家税模拟血。D、服务BLOCK

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