同济硕士我国城市旧住区更新发展-渐进式更新模式的理论与若干实践

我国城市旧住区更新发展研究

——渐进式更新模式的理论与若干实践

OntheApproachesofResidentialRenewalinChina——TheoryAndPracticeOfGradualRenewalPattern

硕士研究生：硕士生导师：

第一章绪论第二章文献综述与理论建构第三章城市旧住区更新案例研究第四章城市更新的国际经验研究第五章城市旧住区渐进式更新的策略主要内容论文主要内容第六章结论论文组织第一章绪论研究背景

中央政府提出了“建设节约型社会”的指导思想。在这样的背景之下，盘活、改善并合理利用存量资产就进一步显示出了其必要性与重要性。在建设领域，摈弃大拆大建的做法，采取渐进式的更新方式，利用相对低廉的建设成本，实现可观的经济和社会效益已越来越体现出其必要性。

中央政府提出了“建设和谐社会”的发展目标。这样的政策背景及社会经济目标决定了在城市建设领域的工作也必须首先围绕“人”的问题展开，而作为当前城市建设的主要方式之一，城市更新必须“更加关注民生问题”——包括更多地以尊重既有社区的方式来改造城市旧区。城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化，也使得城市住区的属性发生了多元化变迁。商品房住区的建设蓬勃发展，大量的存量老公房住区也因“房改”而发生了变化，迅猛的城市化发展和城乡二元结构催生了很多城中村，而以经济适用房、拆迁安置房、廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型。本文选取老公房住区、商品房住区及“城中村”住区作为研究对象。这三种类型的住区同属存量资产，产权也基本都归属于私人。本文试图基于此“产权在民”的前提，从政府视角出发，对我国城市旧住区更新方法、模式及策略进行探讨。第一章绪论研究对象理论研究与实证研究相结合第一章绪论研究方法

理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变、国外旧城

更新的相关政策进行分析、评价和总结。实证研究对象为上海鞍山四村、深圳万科商品房住区，以及深圳蔡屋围城中村。比较分析法

对中西方旧城更新理论与实践演变的过程进行分析比较，借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验。

同时，对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题、更新工作的难点及更新的可行性等进行比较研究，发现其中的共性及特性问题，并针对这些问题，提出相应的策略。第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新相关理论发展从形体规划出发的城市改造思想对大规模城市改造的不同角度的反思可持续发展思想影响下的新的探索第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的实践过程大规模推倒重建与清理贫民窟城市中心土地的强化利用和城市的衰败中产阶级与邻里复苏公众参与和社区规划第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的政策演变政府主导的、带有一定福利色彩的旧城更新市场主导、基于公私伙伴关系的旧城更新以公、私、社区三方伙伴关系为导向的城市更新第二章文献综述与理论建构理论建构本研究的逻辑过程可概括为：以国内外旧城更新理论和实践为指引，以国内城市的三类旧住区的案例研究为基础，结合国际经验，提出我国城市旧住区渐进式更新改造的相关策略。第三章城市旧住区更新案例研究上海鞍山四村老公房住区案例对象商品房住区“城中村”住区介绍老公房住区的更新改造方法及经验深圳万科早期楼盘辨析商品房住区的更新改造需求深圳蔡屋围证明“城中村”住区渐进式更新改造的必要性和可行性基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例以安置杨浦区大量产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房这一类住区的典型。时至今日，在上海乃至全国各级城市都存有极大数量的此类住区。1998年房改后，公房住区的居住单元已基本都出售给住户（上海称为售后公房）。由于其年代久远，设施陈旧，这类老公房已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要，存在着很强的更新改造需求。鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分，总面积约为15公顷。鞍山新村始建于1950年代，整个建设直到1980年代才结束。建设时间跨度大，建设主体和背景不尽相同，导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂。除了统一建设的工人新村外，还有一些计划经济时期由一些系统或企业为各自单位职工建造的统称为“系统房”的零星职工住房。不同的对象具有不同的管辖主体和物业管理，这对小区改造的整体推进有所不利。四平路街道区位示意鞍山四村在四平街道区位及平面示意现状问题第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例物质层面鞍山四村的居住环境存在着诸多问题，主要包括：（1）大量的住户合用生活设施，如厨房、厕所等，这种情况较为严重地影响了住户生活居住的舒适度和私密性。（2）平屋顶的住宅屋面渗漏率高，漏雨问题频发。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，保温隔热性差，尤其是顶层住户冬冷夏热，居住条件不佳。（3）住宅建筑年久失修，门窗、楼道出入口等公共部位脏乱破败，建筑外立面非常凌乱。（4）住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均已无法很好地适应现代化生活的需要。（5）住区内部的路面存在严重的破损情况；绿化杂乱、空间环境质量不高，毁绿建房的现象时有发生。（6）原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用房、老年人活动室、图书室等资源缺乏。（7）小区管理水平较低，存在一定的安全隐患，影响社会治安。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例社会层面鞍山四村容纳的居住人口约有1.6万，这些居住人口有一系列特征。（1）人口老龄化的现象十分明显，退休人口比例高。鞍山四村作为老工人新村，大部分从业居民为企业工人。随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民都已经进入了老龄。（2）人口同质程度高，人口流动性低，社会活力下降。在市场经济的背景下，收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高，大部分老居民都难以通过购房等手段改善自身居住状况而只能维持原状。虽然固定的居住人口使邻里的社会网络日益成熟，但小区和外界交流的活力却在不断下降。（3）低保及特殊群体人员的比例高。由于旧公房原有的社会福利性质，使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体，如低保户、两劳回归人员等。更新改造工作的难点第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例资金筹措利益分配管理机制运作机制居民间的矛盾冲突公众参与的实效性更新改造工作的内容第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例平屋顶变坡屋顶墙面面保温隔热处理更换上下水等管线外立面粉刷、清洗、美化安装楼宇电子安保系统改善建筑周边小区环境建设宅间活动场地平改坡变厨卫合用为每户独用使住宅成套，并扩大住宅面积适当加建楼层作为商品房出售补贴改造投入住房成套路面平整改进与房屋的标高关系修缮地下雨污排水系统在必要的地方增设排涝泵小区无障碍化设施营造具有生气的绿化环境改造或增设便民设施新建适当的公共设施住区整治更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例1.资金筹措鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同，但主要都由政府承担。旧住宅“平改坡”改造由市、区两级政府承担主要资金。居民只是象征性地按照20元/m2的价格投入一小部分资金，且这笔资金由小区大修基金统一支出。旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措：政府、卫百辛物业、居民各出资约1/3。居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定，如增加面积未超过8m2，按照1295元/m2的价格计算（其中包括产权的费用），而超出8m2的部分按照2100元/m2的价格计算。旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式，须由街道与居委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定。一般的处理方式是将小区大修基金的2/3拿出，剩余部分由政府补贴。更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例2.管理、运作及公众参与管理及运作：市、区、街道各级层层管理，层层负责的机制。公众参与：小区居民有权利对改造的方案提出要求和意见，充分申明自己的主张；由于实施改造的最终方案需要全体居民经过民主投票决定，居民以签署改造协议书的方式完全掌握了改造的主动权。更新裁改造疑工作师的经识验总化结第三颤章芽城腔市旧画住区陈更新梯案例贺研究老公内房住撇区——上海套鞍山滋四村党的更贱新改纲造事律例3.缓解负居民嚼间的寨矛盾伴或冲糖突居民艺的更哲新改减造需窗求存裁在一伐定的似差异缩慧，若涂统一艰对待例容易英引发恒矛盾餐或冲化突。保在改滤造中嫌，正及视了趣住区观内住艳宅建窗筑存馒在的多样袜性特巷征，在霞做好雕更新捕工作牌前的插调研农工作心的基尚础上呜，将价住区汪内存粘在的拳问题侦及独与有的务特征街摸透雅，并姐以个案远式更才新方脑法，有乎针对厚性地恳施行爆差异衰化的跳更新识工程晓，以郊更好喉地满要足居敌民的镇不同黄需求洪。整弦个鞍蜡山四逆村住费宅在块更新驻改造升后呈述现出“大荣相似梯、小尿不同洽”的特枪点，小不仅威取得同了令装各方网都满饶意的渠效果零，而池且还责产生察了一护些意题料不些到的产、积置极的祖附加岛效果懂。更新呀改造级工作查的经欢验总翁结第三缝章铅城吹市旧昆住区反更新嗓案例茶研究老公顶房住悄区——上海嫂鞍山性四村拘的更庆新改锐造事腹例4.合理早的利绕益分绿配鞍山判四村秒的更呢新工堪作，巷既完屠成了华住宅卡成套贷改造扔，又先一些骗居民漏的住古房面百积有渗所增挑加，膨同时贝也因屈加建蹈少量架住宅糊单元沾而获姓得了渔一定副的销悠售收果益。这样园的改呆造方播案和膛运作递策略案，使烤居民躺满意否及获垦得了施增量升的利惠益；葡而市理、区迫政府犹则因档改善悼了旧煮住区训居民嚼的“处民生宽”状痛况，标体现乘了良其好的也政绩尤。第三誉章激城乔市旧字住区等更新默案例计研究商品凝房住奸区——深圳册万科朱早期宇商品素房住患区的芳更新胸议题基本侮概况万科集团深圳6个商品房住区概况项目名称竣工时间住宅类型总容积率总规模用地面积（ha）建筑面积（M2）户数01天景花园1990多层住宅1.711.222090019002威登别墅1991高层住宅2.760.421170210403荔景大厦1993高层商住7.850.483746012604桂苑1997多层住宅2.001.753500030705四季花城1999多层住宅1.8721.79407479484706彩园1999高层住宅8.330.3025000126第三逮章造城申市旧鸽住区替更新单案例贵研究商品基房住笑区——深圳蒜万科筒早期鄙商品刻房住建区的兄更新泳议题现状抱问题住区内部公共环境及设施公共活动空间及设施市政及物业设施绿化景观环境商业及交通第三辰章是城幸市旧锐住区戚更新无案例筐研究商品昼房住头区——深圳登万科轻早期翁商品都房住用区的板更新捐议题现状葬问题住宅建筑及构建原有设计缺陷使用老化第三倍章梨城音市旧查住区搁更新怖案例滩研究商品缓房住收区——深圳迎万科古早期北商品仪房住泪区的鞠更新况议题更新螺改造崭的需锄求认渠识——对住泽区不社满意枯的地碎方住区公共环境噪音宠物干扰空气居住密度商业干扰绿化环卫保洁治安标识指示系统住区公共设施停车位、车库室外活动场地露天健身器材会所阅览室书报室商业设施小区入口景观装饰幼儿园棋牌室管理用房住区基础设施自行车及汽车停车设施小区内车行道路供水管排水管道电视信号垃圾堆放及收集照明系统安保、监控设施供暖设备煤气管道第三彼章晒城旱市旧苏住区躺更新帮案例骗研究商品刻房住漫区——深圳祖万科某早期墓商品唉房住期区的蔽更新昌议题更新甩改造哨的需水求认耀识——对住并区不喇满意环的地扩方住宅私有产权户型结构通风采光隔音、隔热阳台、卫生间厨房客厅外窗天花板墙面空调机位、排烟道住宅共有产权电梯电梯间、楼梯间、公共走廊门厅外墙屋顶水、电等管线立面外观形象第三工章粘城歌市旧震住区损更新摔案例鉴研究商品资房住插区——深圳译万科缺早期锤商品赴房住坝区的录更新免议题更新香改造仪的需艰求认悼识——较为联迫切吓的改崇造需筋求公共空间及设施住宅建筑改造需求AB新技术及设备D环保节能C噪音停车鸦位车库宠物叼干扰隔音腊效果外墙排烟昼道电梯颜间楼梯孩间公共演走廊水电占管线太阳喝能设状备循环梨水系渡统双层惹玻璃垃圾性分类戚系统外墙券保温雨水蓬收集胳系统地热抱采暖屡或制冷系蔬统屋顶协保温智能忌安保俊系统统一环安装念纯净饮用睁水系眉统智能梢化抄幕表系极统第三济章扔城控市旧的住区谜更新摔案例炕研究商品逢房住蛙区——深圳浙万科扮早期车商品灾房住尖区的微更新敬议题更新乳改造露工作女的难颤点更新过程中的摩擦成本制度约束——城市规划层面制度约束——建筑管理层面控规的限制项目审批的效率国家及地方法规的限制第三校章显城移市旧互住区鲜更新画案例丢研究“城命中村绘”住削区——深圳宽蔡屋槐围的令内涵蓄式改请造事拐例基本华概况蔡屋惑围拥导有70库0多年六的村透龄，页是深廉圳市送历史脸最悠臂久的俭老村稳之一蓄，位土于深注圳繁择荣的败金融笋中心爽区，史包括贱新围港（七挎、八教、九鬼、十缩慧坊）坚、老班围、删清庆涝新村并、南抢村、死南村彻西、天红围奏等7个相兆对集万中的俗片区肆，共恢有48胜3户居奔民，婶约15苏00人，梨外来罪租住沟人口21裂00染0人。改造接前，狗蔡屋颂围是皮深圳逢中心衔区内半的一永个典客型的危城中炸村，喊村内牌居住毒环境朱十分阅恶劣乒，脏恨乱差直的落项后面鸡貌与迈其周弹边的才地王浮大厦岭、深俭圳书兰城及裁发展冶银行犬大厦停等形各成鲜义明的妇对比睬。20附00年起波，在护罗湖靠区委番、区怜政府酒的大步力支永持下抛，蔡皱屋围泻逐步职实施京了改廉造计纲划。第三校章什城蛙市旧佣住区下更新快案例予研究“城具中村哑”住组区——深圳煮蔡屋宣围的慌内涵蚁式改林造事坏例现状念问题现状鼠问题土地及建筑权属混杂建筑质量存在安全隐患居住人员构成与社会组织人口密度高，社会治安压力极大村民大多以出租房屋为生，缺乏生存技能住区管理工作较为薄弱建筑塔质量星差“握旅手楼笋”、奏“贴斜面楼吐”建筑插的使幅用性再质更婆改随粪意缺乎乏有恰效的播管理侍手段公共服务设施缺乏居住环境差设施缺乏、维护不足老化、承载力不足、铺设不规范道路系统不完善生活服务设施较为缺乏，档次较低蔡屋围城中村的渐进式更新工作虽然不涉及到很多建筑拆除重建的工程，但在建筑单体、道路系统、给排水系统、环卫系统、治安及生活服务设施等方面的更新仍需要大量的资金投入，这就使得基层政府无力独立承担。

《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》第三眯章水城润市旧盏住区舰更新沿案例掩研究“城狭中村笛”住袭区——深圳袖蔡屋蒸围的畏内涵年式改养造事世例更新汇改造继工作梳的难作点城乡杰二元赵的土吊地管蚂理体璃制及蒙相关住法律江法规通的复就杂交萍叉所需英资金症数量堆大、滋来源睁不稳晨定对于城市中的这一特殊的建设行为及现象，如何合理地保留及改善这部分存量资产，如何提高村内的空间环境质量及村民的生活条件，在全国及地方层面都还没有明确的的政策指引和技术指导，这无疑也给更新工作平添了较大的难度。

村民依靠土地追求自身利益城乡二元体制，使得村民不得不自我构筑“生活保障”

城市化导致村内容纳越来越多人口，管理难度日益增大第三味章驶城币市旧狐住区希更新借案例苹研究“城傍中村凶”住司区——深圳失蔡屋对围的滨内涵适式改膛造事简例更新春改造冠工作声的难涨点政府爬管理敲及村竖民协控调存阵在难修度更新殖规划辟编制棉缺乏匪政策鸭指引屈和技夺术指蚀导第三废章液城尝市旧些住区虫更新滩案例箱研究“城臣中村严”住稍区——深圳著蔡屋展围的喜内涵北式改扣造事近例更新矩改造挂工作宏的内伤容（1）拆剥除违桐法建验筑、事完善拘公共片环境凑及市妇政设更施从20老00年开擦始到20资04年9月，叔在蔡注屋围碍城中堵村村崭内先扮后拆站除了济各类奖违法违章熄建筑15万m2，并训先后着投资38末00万元脱进行私了综凡合整垃治，僵具体童内容淡包括：筛拓宽日路面天、铺童设市渐政管矮线、态新建波公共批绿化唱、增马设路锡灯等约。此脱外，暮还对住天区的倘巷道速进行干了拓馆宽，喘规范宅了建樱筑间如距。故随着读违法欣建筑巨的拆暴除,公共环境匹和市舒政设裳施的革完善作，住倘区的沃环境向有了秃很大怨的改骆善。（2）建猾筑立蛮面整熊治、监新增份商业庭设施对村忘内的泪建筑讲立面乱进行院更新星整治绵，很船大程粮度上桂改善研了住蒜区的议空间址形象从；并对爪村内贩的主伏街沿乐街底谅层建段筑进叠行了活更新某改造奶，适缎量新针增了吧商业兵设施廉。目前雾在村脑内的交长度企约为50魄0m的主卷街上滥，分槽布着榨时装葡、美钥发、们食品允、文印、将通讯门等不普同业耕态的当商业义设施罚，绝昂大部押分店送铺虽潮小，球但装伶修精昏美。吩在方便父了村贵内居卸民日冻常生固活、藏提高沫了居单民生迟活水魄平的旁同时爹，也虽赋予驼了蔡谨屋围城赢中村师更多匙的生孙活氛雨围和四活力估。（3）改蔑进住碍区管跳理物业燥管理和公司辨花大忍力整匙治住挠区的或治安心，包宗括投咏资11拖0万元栽为住洒区安企装了电子旦监控窗设备丸，雇腊用40余名朗保安倾实行24小时常轮流磨值班样。经耽过不肾到半坦年的时间甘，住展区内吗的发悟案率闸比以册前下手降了70晴%。还秩推广瓦实行漫更完冈善的铃管理蔬并协助滔派出贿所建肚立了拍业主欺和租更户的站档案当管理匙系统第三们章出城猪市旧构住区倦更新遗案例此研究“城勿中村灰”住材区——深圳崭蔡屋焦围的插内涵耻式改次造事输例城中凑村进挑行渐服进式榜更新刚的可等行性指探讨在对继蔡屋下围城坛中村微进行鞭了渐食进式仿更新相改造良之后冰，住藏区内磨道路佩宽敞乳、公家共绿尤地、引公共违设施垂及市闷政设胁施齐控全，完住区里治安青有序壳，与区其他妥的城坊中村盾相比悠，蔡粘屋围伞的整芳体空略间风摘貌明漏显高蜻出一荡个层蛇次。办由于浆居住扇环境长的改叮善，蔡屋向围的刻房屋暗出租真率从85户%上升贝到96婆%以上，吸掘引了喜更多派的深白圳金浴融中夜心区舞的从焰业人湖员前拌往居淘住；族村内众房屋刮的平均蚁租金宏也提挽高了15坏%左右。通过弊有效骡的综萌合更帅新改隐造，械蔡屋帅围在秆人们标心目哪中的印脏乱滔差的骂城中断村形帖象已次经得椒到了晚极大熟的改么变，届村内吃的空间虎环境注得到搁了提谁升，村民窄的生荡活质俗量得蝇到了指提高象，收艰入有它了增种加，也乘为城绸市外肆来中管低收骑入者福甚至敏是刚速刚就章业的油白领因人群斜提供肥了相允对低姐廉的僻住宿从和消步费场您所。蔡屋相围的彼渐进按式更棚新改泽造是堂一个缩慧很好案的范持例。牢城中传村作好为伴功随着居我国玩城市贩化进著程而间产生歌和发梯展的荐住区旬形式坐，有版其存旷在的捉意义帝和价摔值，弯对其道进行献改造火并非西只有下大拆区大建厅一种联方式你；蔡铜屋围送的事号例表饭明，带渐进雷式的玻更新晕改造晓有其散特有厚的好薪处与涝优势抬。从盒蔡屋滤围的县成功灿改造加可以灭看出宪，渐惰进式问更新屯方式可用相出对较玻低的呢成本冻改善延整个影住区揉的空嚼间环熊境质萄量和闭提高如居民珠的生街活水山平，福并有盼利于音保存询原有神的住骄区社萄会网求络结减构。蔡泼屋围仍的事话例证欢明，颂对一哑部分悔城中赴村采圈用渐移进式把更新陵具有顺现实赵可行巨性。第四善章惑城区市更泪新的劝国际恳经验精研究更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源英国香港德国美国第四等章杰城恐市更虑新的闯国际犹经验乐研究国际番经验辅对我气国城笛市旧岩住区束更新情工作烧的启叫示城市更新目标建筑与设施的更新整治保护社会关系网络改善住区空间环境改善居民生活条件城市更新管制模式开放、包容的决策体系多方参与的实施机制协调各方、合作共赢效率与公平的统一战略规划、行动纲领系统的、多目标的战略行动纲领及计划常设责任机构第四竿章腾城龙市更增新的核国际币经验灭研究国际唇经验体对我至国城耻市旧信住区毁更新圣工作睡的启协示财政政策支持带动更新工程的启动过程中的组织协调多样化举措高效回报法规和政策支持建立在市场机制的基础鼓励、奖励政策扶持工作、组织协调列入政府工作计划“办实事”工程计划专门的职能机构第五杨章池城路市旧之住区诉渐进括式更稻新的咳策略1.把握黄城市君旧住玻区渐邮进式错更新培的动帐力机受制渐进暮式更膀新的动满力机校制城市发展——城市更新的理念和模式将过渡到重城市已建成区的更新改造上。城市政府在城市旧住区改造方面的政策支持也将逐步向温和的渐进方式倾斜。物业增值——住宅商品化形成的市场使得住宅除了其基本的居住使用功能外，还成为了可供投资的固定资产。对居民个人而言，物业的增值前景无疑是诱人的。社会需求变化——当住户或业主的居住满意度下降（期望值或抱怨高于满意度），更新改造需求意愿大于更新改造的综合成本承受力时，旧住区的更新市场便开始形成了。房地产业行业发展的新要求——品牌价值提升、产业化发展方向、企业社会效益第五贵章懒城斜市旧棕住区裤渐进难式更责新的像策略2.明确飘政府蚀职能姜，完此善配他套法浸规、青政策明确吧政府沫职能完善践法规贵政策明确政府职能——规划职能、管理职能、创新职能。通过对宏观战略的把握和判断，制定政策法规，保证更新工作的持续良好运行。正确的理念及完善的法律保障——追求公