旅游地产开发模式与创新讲义

主讲人：xx旅游地产开发模式和创新1旅游地产模式和创新思考聚焦xx地产—xx如何策划定位xx项目—旅游地产如何促动商业地产xxxx湖低碳城主题旅游在哪里FOCUS:如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾2旅游地产模式和创新目录第一章旅游产业开发十大关系第二章旅游地产的理念和分类第三章旅游地产的发展现状第四章旅游地产的开发模式第五章旅游地产案例研究第六章旅游地产发展前景第七章重点推荐—养生养老地产3旅游地产模式和创新第一章旅游产业开发十大关系4旅游地产模式和创新

资源是重要的，但永远不要把目光集中在资源上，资源可以成为产品，资源也可以仅仅是产品的背景和环境，创意綷-济将为资源的开发利用插上翅膀！

千万不要做一个没有灵魂的规划，规划必须在具可操作性的战略策划指导下制定落实，否则等待你的将是无止境的修编，误国误民！在通盘的策划方案和商业模式指导下制定具有可实施性规划已綷-成为越来越多经营者的选择！

观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。

随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向设计目的地产品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关键！

一大关系

：创意和资源二大关系：策划和规划三大关系：观光旅游和休闲度假四大关系：目的地和客源地十大关系理念5旅游地产模式和创新

旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内篭-和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！

旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！

门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件，多维经营-----时运将至！游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠

五大关系：大众旅游和互动娱乐六大关系：旅游开发和旅游地产七大关系：门票经济和多维经营6旅游地产模式和创新

环境保护和开发经营看似一个矛盾，但有其天然和谐的一面，人来自自然，回归自然是本性也是必然，关键是我们以什么态度回归自然，人和自然的关系还有待探索，适度开发和尊重友好自然将使我们的开发有利于自然的保护，自然本身需要人类，关键需要控制的是人类的态度和习性。

中国国民习性对中国的旅游经营影响重大，许多国际上非常顺理成章的旅游运营模式在中国得不到认可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游产业在中国开展需要程序经营来修正，因此，旅游产业的国际惯例一定要结合中国国民民族特性来发展整合。

国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作。八大关系

：环保和开发九大关系

：国际惯例和民族特性十大关系：投资开发和经营提升7旅游地产模式和创新第二章旅游地产的理念和分类8旅游地产模式和创新

概念特点、优势所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产理念9旅游地产模式和创新旅游景点地产旅游商务地产ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产分类10旅游地产模式和创新背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游→休闲旅游→度假旅游11国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势11旅游地产模式和创新开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产必须考虑的五种要素12旅游地产模式和创新第三章旅游地产的发展现状13旅游地产模式和创新

一、旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市。二、旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。

中国旅游地产发展特征14旅游地产模式和创新

三、旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。四、旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。15旅游地产模式和创新一近期度假需求不旺旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。二制度的缺失在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。三国内度假网络不健全国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。我国旅游地产现存问题16旅游地产模式和创新第四章旅游地产的开发模式17旅游地产模式和创新休闲旅游地产的六种核心驱动力模式核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川18旅游地产模式和创新深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口：3.5万人现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型19旅游地产模式和创新主题滤产品婶驱动修型旅贞游度祸假区满的适伙应性KP坛I体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题急产品必驱动签型关键签业绩细指标秧（Ke挎y坏Pe书rf类or寺ma标nc鹊e刘In联di规ca串to动rs）是阴反映蚂个体惨或组焦织关宣键业勉绩贡飞献的修评价故依据范和指鲜标，洁它是之衡量遭指标掠，而疾非具纽奉体的搭目标疼值。竭关键怠业绩絮指标扰区别饶于能遭力素妹质或怖态度铃指标嫁，也励不是物所有季的绩废效衡鹊量指恭标。20旅游外地产苏模式栽和创兵新海南僵博鳌——商务异会议瞎带动真区域病发展区域诸背景若：海洲南琼舱海市夫的海词边小摊镇，资源涌：集棚江、骨河、肯湖、私海、择山麓尿、岛助屿、昨椰林毕、沙悠滩、狮奇石炭、温兵泉和他田园名等景悦观于斜一体迎，自嚼然资绕源较享为丰摆富、介原始鱼。规模知：辖踩有17个村还委会止，20笔5个村秘民小嫁组，用总人霞口2.芬7万人氏，总辽面积86平方绿公里海口市博鳌商务贿活动合驱动津型主要愁依靠稀博鳌捆论坛睁的强档势带代动，钢形成鲁了以厚商务约活动利驱动添的旅铺游度傍假区21旅游屿地产迅模式贵和创贸新商务戏活动河驱动弟型旅悠游度森假区祝的适绢应性KP稍I体系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务相活动劈燕驱动另型关键由业绩格指标希（Ke回y柳Pe撤rf舟or软ma疼nc昂e啄In锣di荐ca腊to绕rs）是距反映灾个体牧或组赛织关曲键业烧绩贡施献的讲评价凳依据太和指腔标，拾它是漏衡量兔指标区，而何非具五体的晓目标凭值。雹关键镜业绩观指标挥区别决于能想力素必质或解态度幕指标举，也签不是蹄所有讨的绩坟效衡旺量指多标。22旅游器地产课模式纺和创肠新第五粥章旅游供地产住案例妹研究23旅游须地产遇模式框和创抗新华侨兰城是至国内集从事凝“旅闪游”+“地产饲”开惑发的登先驱糕者，害其属段下的闻四大烤主题虽公园熄也是雄国内告最为辰成熟洒的，冻规模荒更是抗全国黑之最炕。而勾其定跑位于肺融旅缠游、阴休闲妖度假馆和居俘住功剃能为件一体孝的高趴尚社橡区——波托装菲诺袜小镇车，更壤被视虹为国青内主种题社终区开相发典粪范。旅游奴地产杀成功倦案例些一东部羡华侨掠城1低价朗拿地由于月历史检的原繁因，今华侨脆城的勾土地译成本悔较低桐，这速是其旅建设卷成功每的一稿个重信要因驰素。币华侨枪城建莲设之煌初，欲这一钳区域湿比较坟偏僻辞。据提介绍叼，20世纪80年代缘瑞初，穴由于情印尼多出现涛排外为排华倡现象夜，一些印揪尼华圣侨归垮国，术深圳无划出拌这一套片作及为经汉济开软发区举，在输安置泼归国苗华侨巧的同纤时招弄商引列资开缓发建设跟，正隙式取龄名华酷侨城君是在19弓85年，芝至今元已是20年。地华侨著城集吉团原哥来归惕国务乌院侨嫁办主管，冰现划嘱归为童国务则院国你资委熔直属伐企业着。2环境惕优先华侨筐城开骄始的透第一黎项建扁设是雅种花秧、种债草庆、种滚树、锤营造掀环境窝。他患们认桃为，雄经济掀建设砌中最岁大的失慢误莫忠过于溉规划还上的毒短视保和对聋生态垒环境隆等资全源的饭破坏笨，他鼻们的座理念混是要梨在“膜花园塔中建霞城市”堆，而机不是炸“在恭城市殿中去锡建设洋花园粘”，混并在黑全国晓开发竟区中纠率先冤倡导执了“追规划抄就是拼财富喂”、赔“环境就仙是优宪势”询等现胃代发案展理览念。伶从而腥使华遣侨城悄最终慌冲出评国内蜻开发离区那努种“纠一推唐平”悬、“及排排座”喂、“仰火柴哥盒”禽的传蚕统模埋式。3规划凭先行华侨岩城的由城区誓建设消与房乓地产韵开发唉一开哪始就坟选择匠了一省条以晋对环妇境、题资源词、生倦态的幕充分占保护旨利用和供可持旅续发见展的认开发溪模式择和发片展路纪子。19息85年华征侨城够成立支之初证，华勉侨城岭引进衫的第略一个乎项目不深是办系工厂塌、酒雕店，父而是傻以年仪薪11万美金元的亮代价稍聘请盲新加秆坡著宰名规盛划师讽担任施规划更顾问谅；华侨绩城建燃设的净第一紧个战总役不帅是大菜兴土柳木工际程，朴而是杠制订订城区冶建设王规划尼的“专规划妥战役攻”。24旅游湾地产扬模式芳和创通新成都导芙蓉帆古城蝴成功选利用塑成都镇地域规文化疑，打懂造居拉住、厘休闲疮度假紧、旅质游观缩慧光等朵多种肺功能丘，引呀领传腰统文府化氛团围的翠生活赔方式区位竹：位吧于成畅都西补郊青似羊界增，新述成温辰公路黎成-温-郫生淡态城掌市带秤快速长通道掘旁，般距市吓中心20多公苗里交通塘：距档市区胸二环轻路仅10余分并钟车正程；旷设有固开通弹芙蓉距古城总至成且都市争区的蛙公交胡专线资源阔：成-温-郫国勇家级族生态虑农业锐保护名带、腥海峡程两岸吧科技说园、挎华西疼医学满院青徐羊校影区、镇四川甲省商彻业学溉校、捧成都挤星星擦外国轿语学言校等项目箭定位厚：集居住锤、餐典饮娱摩乐、湿休闲替度假册、旅良游观鼻光、云投资于一泳体，痒融合芦各种郑中国死民居贝建筑凑风格蔑、以跌成都竖地域六文化北为项站目内锡涵的疤老成客都缩宏影式见的极壶富传坊统色追彩的白小区目标他客户约：对老叙成都燥有怀拦旧情该结、口厌倦较喧嚣嗓都市堆生活貌、收轰入较柱高且慈能接钻纳住粱房消净费新献观念芝的中荒老年兄人注重肾“5+嫌2”生活伍模式关、追不求个鸡性生倍存状币态的鄙都市会人群预期共有升课值潜猾力的患投资搜客户占地敲面积怒：68毫0亩建筑锅面积闭：20略.4牌3万平冤方米水面田面积瓜：3万余通平方矛米容积练率：0.绳4绿化熊覆盖政率：72岂%建筑步密度霜：17糖%旅游胜地产刻成功溪案例蜜二成都刊芙蓉卫古镇25旅游签地产霞模式株和创规新整个狸项目铅重点金打造课旅游亭观光豆、休样闲度尸假、勉商务皱活动惰、民梳居四饮大功灭能传统暗居住季区——建筑戒风格收多样减的住鹅宅，完毗酿邻生爆态观请赏型渴温泉弃，腊环境川静雅贩；特色锐商业房诚区——小吃岂街、箱餐饮互设施劲、手示工艺碎品街按、购莫物超炎市等弊；文化乓休闲毙区——诗书赔画社方、青旺少年的素质鼓教育描中心邮、12驻00困0平方习米的庸中心僻音乐库休闲敞广场幼、20队00余平洪方米喇的人款造山思坡景孔区、共置信MB军A学术并中心骡等；运动脸保健滑区——中老惭年人武健康暴中心削、诊摆所，余足球狂场、识网球皮场、优篮球倡场、础滑草由场、确羽毛海球场冒、沙报滩排掘球场菊、沙孩滩游也泳池昆、高铁尔夫细练习熄场、衡门球绢场、过少儿逮武术谋馆、光乒乓磨球室阔等运赴动健胖身场诞所；会所秩宾馆衬区——生态熄豪华触会所贩、酒论店、谣客栈捕、博蹄物馆植等皇城-明远萝楼-至公端堂：泽三者叔构成沿老成闯都建悬筑及俘历史企文化批的灵伐魂主掌轴线酒店掠宾馆奋分别寇修建绣于会乐所的集西南孕和正时北各功舍能区塌以水纽奉系园盛林环焦境间版隔和五穿插姐，动歪静有讯致，溉统一寇和谐26旅游厉地产图模式讲和创割新芙蓉子古城舟中四犯种建爹筑风柱格的羡住宅晓营造菌了强搞烈的浸中国曾传统手文化绘氛围粥，同秆时整值个社厘区打姓造的浸休闲路度假公气质颤，引烫领有胖别于浴城市泳的生健活方泻式建筑辅：2层为斑主，需面积42瞒--农21箱2平方特米不术等，愁类型翁有独她栋、缓四合湿院、断联排足，附效带特订色的旦私家碑花园衡和配添套设被施建筑仇风格童：川西期民居奋组团江苏什民居冠组团云南握民居买组团唐风属建筑约组团园林剂：建侮有亭比榭、阀小桥障流水舞的江灾南风行格设怒计，架绿地穿景观偷错落青有致四种购建筑票风格炸的住闯宅营此造了罢强烈怖的中宏国传烦统居过住氛领围饮食缸文化畜：数石种成互都传续统小栏吃茶文势化：否铜壶抄、铜甩烟袋圾、铜稀茶椽芳子水文肥化：萌龙舟吩比赛座、放危河灯室等天府滩街市脂文化间：蜀窜绣、估蜀锦雁、竹惊帘画们、剪爪纸、转泥塑舍、木语雕等拥驰名然中外炉传统鄙手工冲制品童趣贫文化悬：陀倍螺、另响簧互、铁活环、斑毽子是、风繁筝、针弹子坝等有效着乡逢土色沸彩的拦玩具民风粘民俗诉文化怎：赶样庙会付、搭醉戏台但、贴编门神浙、磨站刀人支、打揉更人到等老触成都下民俗地域刷文化后：40雨00年历既史的封鱼凫闸文化着、陈讯家桅斑杆、躺大石叔文化卡、琴载壁空晚弹、谊梅花街道斧：以兴成都补老街农道名挖命名窝各小涌区主羽干道当、干笑道、梅次干兼道和梅院内息道路镜，达可成街钱道名晶的亲雷切和贫易于跨记忆…深度划挖掘带成都逆区域汤文化殖，举撞办各军种活护动，酱营造秧强烈方的中弹国传晨统文山化氛令围，英引领牌一种瓣充满坑传统真文化衫氛围血的生趣活方换式27旅游通地产检模式庆和创顽新成功特的关妹键因寒素总咐结：开发些理念——在日波渐提住高的序都市续人生假活消狠费水陆平和纯文化馋追求碎中，问主要拆依据客城市惑中产嫩阶层蠢随社必会发奏展而歇日益撇增长前的物萝质文鸟化需蒜要，宴结合幼现代常会议圈功能协和假鼓日经夕济繁贼荣的忆现状闯，推肢出整奥合四逢大功夺能的拍第二奸居住嘱体系馋：旅游移观光的功劲能：担独特第的建料筑和妻优美弦的景串观设昌计成精功吸透引众凤多游说人前宗来参亡观游杀览、把消费兼，带颈来商饶机；休闲夫度假的功角能：约提供禽安逸糕、清决静的字环境贱，迎絮合都古市人具周末艳消费绍，休绑闲广排场供杏人们分品茶昂、聊虏天、职对弈虾、打锁牌，棉客栈盟和酒时店提巩供住易宿场帖所；商务撞活动的功惭能：盼提供辰会议链、谈箩判活秃动的脊场所干；满足激现代姨都市她人追受求古汽朴、就喜欢耕幽静微的居住政心理，外员观古沿朴，见住宅挣内部熊强调惊实用骡性，辅合乎型现代倾人生妥活习加惯，县价格鸣合理镰，吸监引了器大量咐购房振者通过抛对传某统建乌筑和宴历史唐文化雹的挖挡掘，孟展现扫中华拜民族虎古老松文明冤的精饮髓，炎使其量一砖睬一瓦两，一录檐一笔壁，啄都透敏出历余史的锡、文史化的伞深沉管底蕴虚。聪例如圈：饮违食文颗化，陈童趣皇文化何，天令府街塌市文溜化，兽茶文默化，户水文辽化，庭民风还民俗贩等等营造竭社区差氛围虎，满叔足现冒代人模的居栽住心懒理利用废社区秀完善兼的配坊套功治能，里举办镇各种瓜活动深度酒挖掘俩传统钉文化零，满泥足居仗住者罢的文笑化需仪求28旅游啦地产块模式宵和创种新29高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要裕物业没功能挂集中挠在五星慨级酒氏店、口别墅梅、配增套会锅所和踢配套事设施拍、游娇艇俱箭乐部等，咽辅助柄物业烘功能位主要秃有酒服店公栽寓、失商业经街、孕住宅软公寓沟等；少数鹅项目贵配有辞高尔展夫和良温泉晚，已碗经成逗为提谜升项裤目品贸质的责主要爽物业助功能；受项饱目体晌量的侵限制然影响尾，别压墅式详酒店开出现掠的概发率并倾不高—别墅损式酒暴店占相地较奏多，演对于堵平衡篇盈利惕模式暴较难耳把握游艇拥俱乐耕部成志为沿故湖度貌假类伤项目务的主叙要配巾套五星眠级酒痕店、柱别墅璃、配括套会锯所、碰游艇饿俱乐络部成亦为大涝型度秒假类普项目拦必不总可少乏的物籍业功级能，除此绑以外塔，那眨些吸接引高嚼端客踪蝶户青埋睐的群极尽跪奢华殃的配绘套产间品设土计也馒是最喘能体晕现开如发商畅品牌霉和项猫目品革质的纳标志居。旅游吹地产欧成功料案例貌三千岛卡湖、努太湖摇周边29旅游眉地产仔模式蓝和创宾新30五星吵级酒枣店结炒合区拿域固向有资启源或运者创备造高晃档资嘉源作俱为大报型度睁假项惩目的晒启动笋引擎确已经酬成为帜主流霞模式怎，从现菊有的签成功短案例封来看斩，这房诚些引粗擎既把能完援成昭孔示项蔑目市泽场形贡象作径用的个同时忠，将世旅游歉资源辈直接累转化般为地旱产资灯源，爽最终的带来极房地翅产客怪户，碍实现帮产品勉消化失，完出成地久产盈愧利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线陵湖景+五星趣酒店采取宝一线飘湖景照资源飞，以肥酒店么将湖透景资打源转扑化为症地产落资源胁，将柜以单访纯欣则赏湖谁景、殖商务痛会议乒的客肯源转撕化为竹房地皂产客国源高尔音夫+五星管酒店高尔酱夫的皆定位刃直接守宣示同了高寄端路炉线的抗市场材形象嘱，同洗时以究五星围酒店锹和高钢尔夫姑俱乐极部的共度假盯村概多念带狼动房灶地产净项目婚的盈孔利已耍经成吨为较躲为成气熟的费模式温泉+五星复酒店利用脊固有逢资源旁，通物过温锤泉公平园等移娱乐愈场所咬先期剥催热罢市场厉，土伐地升芳值后凤推动办房地脑产价确值上参涨，借从而数实现掠地产触盈利30旅游丝式地产稼模式卡和创烟新所选衡区域茂千岛难湖、斜太湖危案例密客户扇购买侵用途农为自血用、锅投资都或两榜者兼左有；高端撕别墅撕客户进主要泳为项屿目所触在城缴市以珍及周斩边城滩市的谢企业骆主，种作为姻第二射或第傅三居娃所；带而投泡资型归物业撑为追柔求稳秤定回棒报率鲜的客载户，支客户徒范围袄较广补。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

自用产品31旅游浮地产隆模式西和创学新第六嫌章旅游陡地产抱发展趋前景32旅游吼地产餐模式马和创绸新一、械旅游萌地产畅发展我前景积广阔中国忠经济小的增横长和弃人们所生活睡水平什的提激高，鸦为国南内的态旅游疲地产芒发展欺打开迎了光险明的滚前景蚕。美兼国在症六十萍年代源，欧盈洲在乒七十辛年代讨，日眉本是观八十授年代变基本痛都经杀过这盒个过捉程。骄人均GD庙P到达稳六千该美金丧以上攀。人撑们用烟于日唇常消兰费的丙费用播递减泳，占辆收入队的一康半以亏下，恭一半机以上仙的费茎用用沉于精励神享帝受和相文化绞消费围需求醋。根久据国根家旅坏游局拳的测福算，毅未来夕中国声也将墙会成跟为全廊球最脑大的杆旅游近观光篇目的孕地国掉家和蓄旅游只出境催游的戒最大苦群体享。这调些都娘将带跑来对聋旅游器地产蒙的巨泄大需箭求。二、坦从“戒小旅稠游、秘大地徐产”指到“知大旅满游、荷小地欺产”旅游帽地产锦在国轻内的穿发展慈历史汤不长未，但滴包括艳开发规商等忙在内判的市愧场参瞧与者唇通过柏市场更操作暖实践植，已微在开狼发理容念上提发生恢了一含些根缓本性径的变害化。扭随着共旅游座地产葡的发均展和支相对欺成熟解，开版发机笋构逐趴渐意糟识到塘旅游惹地产芳是一缓项系荐统工头程，森包括橡环境踏整治驰、资利源整加合、锡产业何重组吴和住尘宅建边设，僚最终饮的目月的是锁区域沫价值符的提垮升和继社会沿效益巧的最筑大化坛。所梯以，另旅游倾地产放的核敞心在止于旅塌游项春目的遭前期仗导入似，旅功游价姐值的虚挖掘女和资输源的姜合理煎配置镇，以椅及在浆此基敬础上挑实现雨龙头始旅游闯资源故的再予造。硬只有危通过化对旅气游项懂目的剪精心伶经营吉，才准能拉银动人付气，芽提升股价值野，以导此促愧进地尼产项燃目的舍销售辆。开聋发商捞只有竹真正狡认识它到旅巨游地捡产的榴核心凉竞争状力，劈燕才能乘使旅莲游和赏地产粉互惠淡互生月，实芝现各犯种利授益的挡最大塑化。旅游汤地产穿的发葬展前接景33旅游嘱地产渗模式但和创揪新三激、旅川游地固产开赔发的鬼多元锻化趋喇势加竞深休闲叫度假斗需求连的升杏级推蓄动了面旅游狭地产纽奉的多喜元化优。目渔前，顾随着修旅游柏形式番由观研光旅臣游、袖商务劣旅游惯升级介到休研闲旅遇游，么旅游晴度假吓产品稼也会舟相应够的升宽级换府代，择对旅筹游的偷充分房诚挖掘龄将不绑再局沸限于魔旅游刮业本重身。四范、旅醒游地忘产投感资开岂发重择心将趟从销响售转蓝向经驼营20胳07、20右08年是椅旅游块地产扎在国晨内市裁场影捆响力截全面愧提升讲的一朵年，笑可以揭预见忙，20调10年后抱以销陪售为弦主导馅的投怒资模攻式将究逐渐述失去倘主流敢市场跳，而瓶销售+经营枣的投淡资模选式将甲随着葬旅游涛地产班的市已场扩哗大浮巾出水宿面。薪在此杜过程失中，脉旅游碑地产尊投资亡开发啦的重挎心将钥逐渐递由销概售向师经营狮过渡稳。五、坊旅游葵地产潮需要贴全盘千策划聪和动樱态规员划为了拆适应愤灵敏甜度较帆高的洒市场踪蝶需求党，旅惩游地牧产项舍目应院强调扭“全拣盘策音划”迟与“挤动态栽规划矿”，绢有效租的协锣调政孟府公妻共决怖策与村地产傍商业章开发纷之间抵的矛裙盾，青解决棍策划凑与规兴划衔掠接不奶足、歼传统饥规划泰市场晌敏感打性不疤强，皱容易柱忽略眠市场医环境渐变化斥的问墨题，兄同时舞保证艳公共抽利益徒和城定市资煎源的香合理忌利用榴与分崭配，抖并可沉以获俭得城阀市整扒体发趁展策怎略的协指导温，得宅到更戒多的临发展惹机会旧，最诵终实帜现多雄赢的舅目标税。34旅游非地产效模式败和创姨新第七逮章养生债养老哗地产35旅游凝地产劣模式搬和创财新养生魔地产督是复桃合地苦产的猫一种器商业光模式趣之一太。养生蛇地产峡投资依开发遭与经沸营的挂真正糟内涵巴，就聚是赋忽予土域地以员一种合特别铲养生努文化供意义皂，并谎将这半种意线义长亏期而恋全面钳地融恳入整鞋个养于生地纳产的劳开发嫩形式虹。中晓外成配功养猛生地帅产的经例子厘并不涛少见持，比鸦如美匪国太劳阳城鲁、日舅本北展港新蜡城、钉南美除州罗雅曼村自、海堆南博西鳌.宝莲踏城、删上海稼新太敌阳养梢生城塌以及仪下面隶讲到尘的南昌沙奥缝园等磁。奥园竞集团辫打造收的南乐沙奥馋园，裁就是摇在中鸣西结栏合的勒现代金养生险学理破论指予导下安（奥聪园集唱团与川广州脊中医每药大切学合毁作成仇立广驴州中赠医药钱大学聪南沙垒奥园勿养生镰基地评，在耗养生巷、保微健、债培训棍、体伐检、列治疗含等相墨关环铁节展旗开全致面合花作）莫，以经养生怕为中教心，礼打造瓜集集袋度假惰、会迁议、红酒店魔、别祸墅、趟公寓稠及洋吉房于坊一体释的综即合性纸养生轻地产府项目筝，包汇括CE过O官邸托、联封体别王墅、恐豪华厚洋房狂、单熄身公像寓、畅休闲星渡假溪酒店烫、商达业长椒廊以速及各河种公遮建配折套等驼物业阿形态吊，成关为一乖个融神合居济家、处休闲爽、娱示乐、桥社交映、商向务为御一体忙的高蓬品质底多元寺养生屑活动膝平台照，配奸备养把生酒匆店、秧养生庸植物莲园、知养生秩食舫雹、养室生水蔬疗会蠢馆、趴音乐架理疗丛室等绕多项歉特色本服务星设施仇，营购造全捏新的暖健康妖生活锡方式纵，将叮提供省具有饮高贵胁优雅点休闲毫品质遵的住事宅环更境，叶具有丹优美起的山狼水景熟观并众蕴藏峡丰富痛的文闻化内饿涵，昨同时职也兼返顾了用娱乐改、休柿闲、丹疗养防健身蜡的功狱能，爹体现非出“雄健康猛维护限营、俭生命粮加油丧站”哈的新石居住抢理念牙。养生痛地产估概念36旅游慰地产迷模式晒和创甲新1、高彩质量觉自然挎环境养生闻地产伤大多臭位于长生态教环境炎优越岗的地拒方，悉比如鉴象黄赌山、察海南岸、北到海、涂青岛裹、烟诉台、宿威海跌等具跑备山队、海唐、湖养、岛何、泉子的特范色魅咱力城杰市。2、高扰水平虾的养类生保比健项拌目养生哈地产讲最突易出的最特点愚，就属是在骄养生圈、保绢健、节培训死、体窝检、剥治疗屈等相姐关环萝节为四入住锦社区栋的居防民提班供高瞒品质案养生赛服务饺。一皆般配隙备多道项特颗色养碧生服泉务设号施，墙如养哪生度追假社病区、搏养生捷酒店涝、养污生植斑物园飞、养听生食粱舫、沙养生袍水疗赤会馆递、音流乐理工疗室仁等，处建立华养生架咨询鸽培训逆中心前（如宗资深冶专家油坐堂嚼、诊脱断开殖方、越心理栽咨询计指导膀、各忙类养愿生课硬程）滋、休炉养中村心（龟如提绍供食说饵养悬生、婚环境浪养生疏、熏别治养防生、庆中医磁养生督音乐炕、瑜酸伽养昌生等蛋服务器）、奶养生项膳食郑房（围如调守和五午味、芳平衡咱阴阳柜、以杠食养庸生、友药食够同源感，整似理创衰新四感季养遥生菜巩肴，亦日常御膳食搭营养隆指导贯）、传特色践美容眉馆（零如现粮代美后容、夺传统捡养生驾、汉撕方驻预颜、放塑身下美体瞧、排由毒活剂络等拍）、sp宿a中心刘、养呈生国侧际研窄究交来流中赵心以增及室搬内外闯游泳月池、识网球葱、草尘地保补龄球症、健怕身和友娱乐扣中心慈、会投议室宪等，监营造絮全新当的健医康生岁活方坚式。精品聚养生吴酒店墓、理乓疗中致心，旁专门冷有中输医理轮疗专叹家坐段诊，寄提供卵养生害膳食车、特碌色美撇容、鸡高端sp旷a等高岭品质岩养生饺服务棒，成君为“妄亚健皇康”证人群庭的“绿健康最维护浸营、埋生命武加油绒站”乎。养生猪地产办内容37旅游雄地产将模式熊和创风新3、人救性化座、管郑家式碰的养菜生服仅务“度伤假养收生项脖目，迫后续疮服务头十分放重要呜，决镰不是鸽房子春卖完肆就完酷事。傅”鸡海南烦博鳌.宝莲鲁城的呢开发失商宝辟莲集非团董担事长考朱卫腰杰先同生说敞。相对双普通谣商品途房开锐发的斩服务深标准捎，养雾生社坚区服握务有些了明番显的仆变化吵，一幕方面汁体现雅在高涌效的蕉物业争管理滚上，伴另一董方面须体现丝式在对睛入住芹居民快的专余业化抽养生降服务升上。告比如蔽，增叫加了撤保健矮、培案训、糠体检愉、理械疗、滤诊疗赢、护倡理、央洗衣脑、送床餐等虏全方坏位养袋生服喷务;针对盛商务纪人群罪，还益可以红提供引卫星盲会议字、活唤动策乞划、间会展跨中心友等服枯务;甚至坛一些连新型谈养生电社区合不仅为能够雹实现纽奉全天龟候养从生服狠务，挣而且限还在吓送餐钓、夜者餐甚飞至代丹机票敬、车垮票、稼旅游弦门票及等方冠面下爹功夫加。养生咐社区阵人性孝化、酒管家扩式服舞务，附从各泛个方