山东地产项目前期策划及项目定位报告含设计图

-XX新区地块-

整体定位及发展战略XXX房地产投资顾问有限公司

2014/4方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议背景解读之城市解读淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48位，山东排名第五淄博市区县概况淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个县。2013年末全市常住人口达到500万。半岛城市群综合竞争力排名第5，仅次于青岛、济南、烟台、潍坊；全国城市综合经济实力30强。山东半岛城市群基本情况：淄博是山东省区域中心城市、经济开放区域市，济南都市圈中心城市，全国重要的石油化工基地，中国历史文化名城，中国瓷都。2013年淄博GDP为3801亿元，同比增长9.5%。位列全省第五。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—城市研究背景解读—城市定位《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》将淄博城市定位为济南都市圈的经济副中心，以石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链为内核的服务业相对发达的现代化制造业城市。区域经济中心、经济转型将成为淄博经济发展的关键词，借助山东半岛经济规划，在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段背景解读—城市定位胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备背景解读—城市概览淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、“中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、西部城市新区以及东部化工改造区。背景解读—城市经济GDP和固定资产投资额的稳定增长为经济转型提供了强劲的经济保障淄博市自2008年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上稳定运行，已进入经济增长高峰期。成为山东半岛经济最具活力、发展最为稳健的区域之一备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例背景解读—城市经济

2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。同年张店和临淄区人均可支配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区两大经济强区结论：淄博整体经济在高速平稳增长的同时，淄博人均可支配收入也稳步上涨，随之而来的是淄博人民的消费能力的增长，可见淄博经济实现了整体和人均两方面的增长和跨越。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—经济发展固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。年复合增长率为13.1%年复合增长率为15.5%备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在消费能力较强。淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2013年全市常住人口超过500万。淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比例接近60%，同时淄博历年职工平均工资也保持快速增长，2012年职工平均工资突破40000元，表明未来消费潜力巨大。年复合增长率为9.5%背景解读—城市人口背景解读—三产比例自08年以来，淄博市第三产业增长值不断提升，第三产业进入稳步增长阶段而作为传统优势的第二产业比例不断下降，第三产业比例不断提高，淄博经济转型正逐步进入关键期在经济转型中，一大批从事商贸、咨询、电子信息等创业型的中小企业营运而生；据淄博市中小企业局显示，淄博市中小企业数量已超过3万家，其中仅从事文化及相关产业的单位达4600余家，从业人员近20万人备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例背景解读—社会形态纺锤型社会哑铃型社会经济结构的转型带动了社会形态的改变，淄博正逐步脱离哑铃型社会，转入以主要从事第三产业，学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放的中产阶级人士占主要比重的纺锤形社会城市研究结论城市定位：区域经济中心，服务业相对发达的现代制造业城市经济发展：GDP稳步增长，人均可支配收入不断增长，居民消费力旺盛三产比例：第三产业不断增长，从事服务业等第三产业的企业大量涌现我们认为：作为经济实力雄厚的工业城市；淄博在经济转型中，催生大量金融、证券、商贸、信息咨询等的第三产业企业，其将释放出对房地产市场的巨大需求。因此，从城市发展层面看，淄博房地产市场未来可被看好背景解读之区域解读区域解读—区域划分城市规划：新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好；自然环境：空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染；教育配套：教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校；商业配套：商业配套匮乏，居民日常购物仍需到东部老城区；医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。区域研究结论是未来淄博的政务、经济、高端居住中心方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议宏观市场20丑13谢年对吸于中薄国房哗地产布市场禁来说陡注定扩是一喉个不苹平凡巡寿的一格年。机在上附半年，各拨项关切于房恨产调物控的素政策义明显烧多于死往年送同期强，而络这种提种迹久象都羡表明筒了新钓一届屿领导滴班子动对目妖前房皱价调帐控的芒决心。尤其嫩在三中模全会各地遮各类垄调控汗政策密集肿出台，继叼北上缝广深收四大延一线江城市陈颁布折多条育楼市短调控赠举措讯后，都以武旨汉为弓首的碍二线贿城市译也开认始为躲调控霉政策甩“加洽码”母。调控屋政策辈主要罗集中另于差底别化泻信贷旁、提但高二群套房惭首付伍比例冈以及嫂提高坊购房此门槛腔，可见勒调控绵的主显旨仍他是保渴刚需辣，抑险投资裕，现剃在及完未来饿刚需彼仍将钟是市嚼场购望房主与力。政策燥态势房产股调控影的本愈质：主要叮目的行：1、巩成固调纵控成弟果，姑遏制鸭房价栗快速吹上涨奖；2、抑言制投由资、卧投机爬需求屯，避世免对蜻刚性泰需求挥造成怎伤害毛；3、少挨数高梳房价搁城市密房价姑进行件一定锣幅度浊的回变调。坚决趋遏制培部分办地区吊高房颂价！确保咐房地输产行趟业健累康稳揭定的逃发展始！房产败政策扮的调野控的亚主要奖目的痰不是嚼打压君房地话产业成，是狭对我鱼国整奋体经惩济的篮发展忧一种离保护好，为散经济值结构负的逐渣步转称型打蚕好基笨础作为铃较发命达三龙线城弓市的点淄博科，其内中心艰城区销房价还已经峡突破60花00元/㎡大关肤，同集时近10年一欺直保摧持增纠长态锐势，吹随着组调控灯政策较的不际断深穷入，缴将会原进一塘步挤枯出市垦场的拉投资有需求栽，刚饺性需后求将谊会成详为市弦场的育绝对是主力包！宏观常市场近年蝴来淄肉博房评地产罩市场粱稳步桂增长法，虽纳然受照宏观扬调控栋影响茫，增持速放起缓，折但商混品房虹销售抛额和千销售击面积文整体树呈现题上升合趋势常，未取来前派景看门好淄博炭GD熄P以待10发%的获高速反稳步及发展替，从闪侧面惯显示专出淄汗博房剧地产磁进入古高速莲发展喊阶段宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展GD欲P增被速与青房地差产发弄展的记关系供求道关系淄博树市近戴年房驳地产壶市场部发展蔑迅速和，市充场上键商品钳房供散需渐旱趋平恨衡，姐迫使进新开掌工加蹈速，耍后续爪市场烈从新舒回归勺供大爽于求酱，市通场存第量将友逐渐勿增多盗。淄博框房地列产市浆场近观几年妨发展蕉迅速储，从20引05年—2头01昌1年市羽场基引本处螺于供挑大于志求的热状态篮，尤彻其从20哪10年国江家开车始下森定决棒心对迎房地晃产实搬行史升上最袭严的郊调控巧措施鸭以来喉，供抱求失泳衡相垒对较鹅严重歇，商疑品房甜年空家置面荷积基席本在毅百万虏平米将以上育；20隆12年市盆场转烈为供围小于急求的考局面劲，这县是由呢于房鼻地产欢调控胀效果商初步授显现稳，购悲房消岸费需旅求回宇升加始强导输致的两。从西胜区在竖建及忍在售顽项目闯数量怎统计搜，预久计20朱14年市强场存矩量在20摘0万㎡商左右难。供大于求供小于求备注宪：此籍页数救据来究源于疯当年伪房管亿局统朗计数研据表一统：20睡13年1-感11月淄旋博中框心城将区产让品供煮应结绑构表二仗：20爷13年1-训11月淄于博中拍心城驳区产身品成鞠交结唉构目前吉淄博泼市场侍仍然泰以中劈燕小户签型的旗刚需唯产品千为需惹求主苗流，案其中90给-1裤10平米之的产敏品整液体呈支现供竞不应挥求的贯状况塔，而14懒0平米抱以上膏户型起由于区总价磁较高僻，整塌体供工大于立求。产品比结构年份土地成交量（单位：万平米）2010230201119420121682013-1-11340受11年调街控影衣响，11年12年连崇续两鹅年土德地市但场成雄交量筝下滑洋，特供别是20邮12年，失全年草成交法仅为16霸8万㎡淋，而姜进入20殃13年，灶随着们各开洽发商宵对未令来市潮场的辩看好闻，纷泰纷加保大拿值地力业度，犬截止20胸13年11月份挎，全垮市已如经成斑交土猪地34到0万㎡醋，一舱方面讯反映键了开丛发企吸业对赖后市游的乐影观态否度，摩另一窜方面够也加扫剧了也未来房诚市场满的竞抬争。土地贺市场进入淄博的全国性大型开发企业代表项目华润置地（淄博）有限公司华润中央公园、华润五彩城淄博中海投资有限公司印象·文昌湖恒大地产恒大帝景碧桂园碧桂园绿城---进入淄博的山东省内知名开发企业代表项目山东黄金置业有限公司黄金国际山东中润集团淄博置业有限公司中润华侨城淄博本土知名开发商代表项目山东创业房地产开发有限公司御景大厦、创业上城名府、丽景翠苑淄博民泰实业有限公司兴业家园、龙泰苑世嘉、龙凤苑淄博鲁中房地产开发股份有限公司颐丰花园、凯瑞景园、碧园淄博东升房产有限公司紫园、曦园淄博圣亚房地产有限公司颐丰花园、绿溪园竞争凝分析进驻忙淄博症的大拴型房婚企有方华润沫置地关、中烦海、换恒大铁及碧壶桂园王等，惩国内烟一流滤开发吸商的窝进驻愧无疑懒对淄纽奉博房定地产恭市场粥起到轿加速圆器的卧作用耕，但节也使丧得市皂场竞桑争日抢趋激相烈。主多年韵深耕如淄博傻的省至内和水淄博霸本土愈实力拆企业肥在品屯牌和炒知名屯度上掠有一患定优狮势，歼具有针本地安开发碰经验含和良仆好的铁人脉裂关系絮，是竹淄博铜房地寒产市孕场的纷主要纽奉力量膊。宏观要市场兰分析整体裁市场涌：淄博塞房地办产市好场整楚体发尾展较何为健胆康，盼但开季发水仔平较帽为粗付犷供需航特点收：整体痰市场叶供大房诚于求铜，并鲜且库拣存量钟有上队涨趋逮势，酱但整浮体库锹存量美较为职合理供应捕产品治：刚需兰产品胞仍然亏为主乖流，冤大面秘积产赞品供钞大于思求，缠消化府难度登大，藏产品移供应名同质顷化严兆重未来怖竞争决：随着畜地产牺大鳄点的进飘入，尖淄博旨房地恩产市浸场竞术争将迹会进领一步凝加剧姥，而20趴13年成科交土摩地将酷会在薄未来事两年字内集渐中入模市，鹊将会霉出现社前所微未有句的白匹热化业竞争目前卡市场情挑战析与机印遇并菠存，纵市场恨项目惯扎堆献，竞育争压盏力不絮能小雨觑；车但同登时项歪目同努质化括严重弊，为渠我们刑提供统了相重当的兼发展香机遇竞争垮市场地址北京路与鲁泰大道交汇处往南开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积8.6万㎡建筑面积16万㎡容积率1.9户型区间98—400㎡销售均价8900元/㎡建筑类别小高层、高层项目特色曦园项目位于北京路与鲁泰大道交汇处南，是东升地产继紫园之后开发的又一力作，产品定位高端，为大户型改善型品质楼盘。以1.9低容积率、3000平米中心花园，空中庭院，层高达3.5米，户户新风系统，隔音楼板、隔音分户墙、同层排水系统等创新，实现超体验顶级生活奢享。竞争句市场扯研究——曦园竞争狗市场米研究——曦园15疮0㎡三室工两厅浪两卫20粉6㎡四室崇两厅介三卫竞争雹市场副研究——曦园23尾0㎡四室润两厅唇三卫（带里空中册花园样）25燃5㎡五室冤两厅慰四卫（复红式带数空中赏花园吼）地址西十路与联通路交汇处财政局东开发商淄博民泰房地产开发有限公司占地面积2.1万㎡建筑面积4.3万㎡容积率1.9户型区间90—200㎡销售均价待定建筑类别高层项目特色新城中央，核心地段；出入繁华之地，居于未来生活中心，居于此，让圈内达人先忙的明智选择，让全家人幸福骄傲的开始竞争厅市场弄研究——龙泰锯苑·世嘉竞争味市场鞠研究——龙泰扔苑·世嘉11亲3㎡三室徐两厅赌一卫13获0㎡三室镇两厅减一卫竞争罢市场岁研究——龙泰撞苑·世嘉16织0㎡三室恼两厅只两卫地址张店区北京路和中润大道路口东南开发商华润置地（淄博）有限公司占地面积13万㎡建筑面积46万㎡容积率2.5户型区间90—160㎡销售均价待定建筑类别小高层、高层项目特色开发商实力雄厚，对建筑的整体方面有着严格的把握，在细节上精雕细琢。小区景观通过回廊设计营造学府的人文韵味，多重立体景观资源打造不同组团花园，为淄博带来全新的人文生活住区的体验。升值潜力巨大与张店区逐步向西发展，建设新城区的总体规划相一致竞争在市场体研究——华润·橡树婶湾竞争名市场多研究——华润·橡树至湾10嗽0—杜12有0㎡三室蚁两厅拼一卫13激0—况14渠0㎡三室沫两厅暴两卫竞争饭市场否研究——华润·橡树房诚湾16湾0—赌17梅0㎡四室亏两厅盐两卫地址中润大道与重庆路交叉路口西南侧

开发商山东方正房地产开发有限公司

占地面积15.9万㎡建筑面积40万㎡容积率2.5户型区间90—230㎡销售均价8200元/㎡建筑类别高层项目特色以打造“以人为本”的高品质花园式住区为最终目标，整个小区的功能分区、交通体系、建筑布局以及景观系统等方面，均从小区居民的真正需求出发，结合基地原有的各种元素综合进行设计。竞争惨市场予研究——方正·凤凰天国际竞争叨市场剪研究——方正·凤凰注国际13忘0㎡三室事两厅怪一卫16唐0㎡三室缘瑞两厅言两卫竞争诊市场穴研究——方正·凤凰罚国际20洲0㎡三室虚两厅辣一卫竞争业市场仆分析整体客市场能：市僵场整轨体发贞展较忽为平厉稳，坟但低迹密度臣市场数严重秩供大临于求产品低特点音：在犯售项纯目整刃体水身平相爽较一绑二线墙市场形产品什仍有病差距逮，无教论是榴普通女住宅杆产品伐还是志低密垄度产素品，充仍停胶留在水大面柳积等悄同于狸高品比质的辜开发利理念至上营销晚水平料：整持体营经销水吸平有柴待进叙一步醒提高性，虽排然一跪线开婶发企刊业入造驻淄室博，狼但先锅进的亏营销翅理念送没有裂引进弱，更年多的朱仍然呆停留凉在地箩块决队定一中切的鉴营销会理念率上目前讨市场贞竞争雀特别两是低畏密度盲产品板的竞稳争极锣为激洗烈，病但整胜体发忠展水武平仍辈然较亦低，滚在产柏品、润配套中、营灾销水筒平等漂方面屿仍有数提升价空间笋，要暮想突驰破市使场重精围，眼需要葱在以贼上几拍个方湾面下弱足功践夫。复合黑型项谊目地址高新区淄博市高新区植物园内开发商淄博高新正承房地产开发有限公司占地面积860000㎡建筑面积980000㎡容积率1.8户型区间高层：95—170㎡别墅：299-450㎡销售均价高层：5600联排8900/㎡叠拼6500元/㎡建筑类别高层、联排、叠拼开盘时间2013年6月交房时间2015年12月项目特色高新区植物园内，距城区较近，自然景观优越；英式建筑风格，产品细节尽量满足北方的居住习惯复合抹型项刮目研妨究——正承·P雅AR位K地址张周璐以北，孝妇河以西路开发商淄博碧桂园房地产开发有限公司占地面积27.5万㎡建筑面积33.4㎡容积率1.1户型区间240㎡/260㎡销售均价高层：5300元/㎡别墅：9800元/㎡建筑类别高层别墅：双拼开盘时间2013年11月交房时间2015年9月项目特色位于张周路以北，孝妇河以西，契合了淄博市向西的发展规划，毗邻孝妇河公园，实现了水景、园景、林景的完美融合；高端物业品牌优势，开发理念成熟，景观示范区为项目增色较多；产品以双拼为主，居住较联排更为舒适。复合累型项思目研垒究——碧桂享园地址张店区西八路与张周路交汇处往东（张店区政务中心对面）开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积200000㎡建筑面积240000㎡容积率1.23户型区间200-500㎡销售均价8000-10000/㎡建筑类别联排、叠拼开盘时间2013年11月交房时间2014年10月项目特色政务中心对面，地段优势明显，主打城市别墅，定位高端；景观、物业、规模优势复合挺型项艺目研稿究——紫园复合义型项谣目研股究——上湖镰御园州（淄本川）地址淄川般阳路与通济街交叉口往南开发商淄博集成房地产发展有限公司占地面积9万㎡建筑面积30万㎡容积率2.75户型区间高层：91-185㎡别墅：300-400㎡销售均价高层：7700元/㎡别墅：9000元/㎡建筑类别高层、洋房、别墅开盘时间2012-8交房时间2013-5项目特色是个典型的半岛亲水式智能生态社区，高层、洋房、联排别墅的完美排布，最大限度减少楼梯间相互遮挡，让住户享受最多最佳的自然光源，大面积观景阳台、精心设计的架空层花园、专题休闲活动场所，精装屋顶花园硬件铺装与自然绿化融为一体，般阳河岸景观长廊“上湖新八景”完美每日生活复合牧型别射墅产计品特乘点：联排闹别墅辣占据零了市厦场供哥应的烫主体厘，产品渐同质躬化严害重；户型艘面积烈以30独0-军40甘0㎡为主教，造垮成总价古较高，将美一大蜓部分己客户插群挡党在门青外别墅油产品报应该甚代表摘了目最前房散产市瘦场上番的最腰高品笋质，维但淄赴博市华场别秃墅产漫品更落多的胀是以蓬大为供美，忽略顶了产少品细零节和犁品味减品质；别墅良产品划是一帖个综址合性炸的产丑品，湿需要嫩从景编观、拥户型的、规谦划、属配套奇等多们方面距考虑逗，但候淄博碗在售骡项目减在这利几方喜面均存在丈短板；产品爸没有裳充分段考虑咐淄博竞消费盾群体泰的居认住习侧惯，创新芬性不手足，猫人性吵化不纺够。销售即状况祖：由于翅别墅恒的总岔价较拥高，嘉成交秃周期钉较长建，销迅售极游为不鼻乐观军，特柏别是构自11年以裹来，足成交/存量钞比不骆断提陕高；消费婚者对影于总肝价较足为关彼注，品面积凯大总绵价高王的产昏品销协售难截度远炊大于妖总价咸低的歇产品碧；除碧啦桂园捕项目悼外，评其他牌项目司月销肢售量沸均为露个位谁数，薯而碧念桂园钢也提剧前透内支了锈市场撞上较谈大一探部分拉的别祥墅需差求。方案映提纲背景身解读市场盒态势项目绢定位发展替建议SW级OT分析淄博傍经济敢持续闷高速嗽增长眨，带哲动房劫地产腥快速堂发展同质像化竞色争严虑重，昨市场予存在朴空白喝机会S：优竭势商业监、医宏疗配岁套不绝足，座仍旧筝依托音中心卫城区若资源周边检高端铁项目荒竞争榴激烈客户已群存工在一慈定局供限性W：劣练势O：机拳会T：威忘胁开发恶企业协实力撤雄厚城市恰核心欢区，淡未来集价值复巨大核心见地带紧，交谅通便遵利生态躬环境愈保持前良好项目课规模辆相对纵较大片区碍整体吊供应净量大抢，客抗户分矛流严任重；市场骨其他政类似事项目厨对本猪案的应冲击项目巴整体画定位殊依据——逗SW央OT分析让客缺户自弦己发夏现核心胃问题关键梳问题把握固营销践时机项目洁整体状定位偏依据——如何桂规避榆项目怜核心个问题充分但挖掘辜客户斯需求众并迎禁合他趣们需告求，衬提高饰项目乳产品剩附加寇值寻找鸦并抓尾住片铺区市督场空矩白点偷，突榴出自任我通过甲项目盼定位池规避蚀正面肃竞争前图济观点序：项目酬整体点定位泥依据——如何泉规避糖项目凝关键勉问题将自艳身品杂质做淋好，投别人取有的锄我们弓做到店最好矩、最广细，霞别人税没有械的我下们做专出标绣杆，欲以区夫别于狠其他烧项目通过丸开发概节奏连的控晴制，弄把握两好产剖品入唱市节放奏前图徒观点节：项目洽整体嘱定位璃依据——竞争价层面领导夜者—垄断恋价格—产品启有不拍可重遣复性—制定圾游戏纤规则追随强者—搭便旋车，早借势—以小浴博大使，杀盆伤战画术—价格愿战的货制造宝者补缺育者—目标刃明确鼠，挖派掘客茧户—瞄准矿市场贱缝隙—创新狐产品书和需皆求点挑战呜者—改变炒游戏则规则—强调有新的晴评估法标准—强调刮产品撤特色纠和价帽值行业预老大非行臭业老笋大，伟中大茎规模次/非主葬流市系场敏锐瓶的机跨会主仔义者领导祖者+挑战变者实施予战略——形象湾上的担领导潜者，梨策略警上的诉挑战耐者。区域枪版图音整合掏、形拔成标雾竿。自主虎定义吗，挖茄掘自输身、浅创新辨突破亚。颠覆削区域咱原有影价值狭体系圾，改辨变游忧戏规欢则，辨建立贼新的伪物业旺标杆定。项目鱼整体某定位省依据——战略缎层面理念层面产品层面以大祖盘开岁发的甚理念商，引骨领区闲域乃导至淄揉博房司地产织开发忙，成大为区等域标冬志性倘楼盘以强针调公滚共空刮间、肥共享铲空间惠，融冶入城饲市肌滨理的证规划溉理念其打造奇项目以不业同于排市场凭其他俩楼盘捕的概日念，穿在大畅规划爹、大之配套新的前螺提下在，建汇立当析地完靠全不蛮同的庸评价轨标准提供挽较高宗的社京区整专体品秩质感怎和较灶为理迅性的甚价格还，打睛造物锦有所纵值的驶精品源楼盘锁，掌汗握未类来市导场话厦语权综合墓市场厘层面念以及最自身拉开发刮资源倾，打共造区裤域品疼质型炒大盘断，实组现利脑润与背品牌雀双赢前瞻闪理念纺与差葱异化眨定位前瞻毯、创茶新、吩开拓易，一旁直是粪推动筒未来浅住宅横进步掀的力箩量。面对便项目循面临询的激誉烈竞盒争，围如何凤让挑柳剔的咽购房德者眼去服心亮服口蛙服？些是我辛们亟姥须破洁解的劈燕难题稀。我们矩将以惧现代释住宅妨发展娱的前该瞻理描念，带为淄颂博创民造创新缸、健头康、乘舒适婆、人山性化的不同再于以街往的住宅伐居所捏。项目汗整体榴定位刚方向渗：打造狸一种残：此前关所享虑皆割属平毯常的姿柏态高融把合性碎的、起可持负续发距展的倍、示覆范式匙的高锅贵居汽住区通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的项目弟整体厕定位迅：主流迷产品+创新红产品+明星伴产品项目柴产品楚定位纳：主流润产品：（高层仁）迅絮速回铺笼资饮金，须提高誉容积拢率创新跨产品：（耗花园洋房纽奉）追迷求利害润实服现利闯润最皇大化明星度产品：（稍联排汗别墅）提景升项士目整页体形搂象城市重及房暑地产篮市场项目锋本体客户条认知形象扁定位客户逃认知炕：未来贺发展董：随着那城市乐规划碌逐步甚完善城市谈配套是客锯户置历业主梯要关县注点自然质环境枣吸引祖：自然询资源条件行好是放吸引途高端悄客户祖的核授心价姻值点项；淄博辛城市浑及房轻地产怨市场使发展锹阶段罚：西区缩慧中心筝化：随着蠢政府坐“西彻拓北吗进”付的城舞市发黎展方方向，悔西城惹，城市亲中心检化特征奴明显西城材高端苗化：淄博丢高端裤房产母发展锻已形西城高端缴居住漏板块项目贤自身贷条件棋：大规恋模项自目：大规捐模具侵备造城宅禀赋强势谊自然颈资源足条件朵：具备资源缘瑞借势当条件虑和创扬造资存源条辟件；项目恭兼具城市道和自陪然双重神属性爱，具或备成别为城市合自然嫌主义狮中心的潜关力项目污形象模定位亿核心链点形象慌定位总一开启捆淄博都市摧自然煎主义冰时代形象闯释义楚：都市棚：突出寨项目虏多元惭化配魔套体斧系的寸打造自然晋主义伍：依托货千亩础公园尚自然嘉生态当塑造羡，打召造生正态宜鞋居社区时代都：体现训西城拆高端乘居住政片区形象驴定位踢二原味卵托斯纤卡纳问岳辉祸居住粘品质形象塔释义申：托斯事卡纳粥：突出盈项目赠风格岳辉嘉居住球品质与：“岳喘”即杯XX胜，指偿XX帮集团济将打殃造出惯一种踪蝶辉煌厘、高养端居倒住项甩目案名裁建议搂一都市旋中央案名胜建议司二XX甩经典客户险群定伙位我司招此次传调研洪，针泽对本晨项目蛋对淄史博市20脱00余位路中高践端目哗标客扯群进污行抽窝样调腰查分滴析，假通过青调研圣问卷达的形燥式，伸对此即类消涉费者简需求鬼及预循期进曲行了抬详细浩调研蹦！调查报显示链：本形次调见查以仍社会甲中产系阶层音居多僵。其浊中，碰私营显业主描最多征，比弓例达31虹%；白瘦领职拉员为21属%。整梁体与交目标垦客户仙群基蛋本一稠致。学历督水平余呈现绣学历喜水平羊与整曾体比未例反胜比增泻长的锐趋势忙。家庭烧月收蒜入以芽中等跪收入摧为主雹。客户揭调研—消费游基本恢情况调查剃显示紧：本屿次调雄研的路消费摔群体内中，炉目前锻现有遣居住梁条件捞中，勺自购链商品垃房占妹了72疮%的比戏例，粪而目朝前居洋住的筒面积田及房捉型以11做0-穴13椅0㎡和三满房为傲主，锡比例枪分别恭为33愧%和51疲%。反映只出该只类消嗓费群扮体目鱼前居正住面忽积已匹经达劲到较构高的环标准龄，如症要换机房，著更多葵的是仰基于折进一迈步改伟善现壳有居坟住条毯件的净需求叉。客户吧调研—现居黎住条额件情珠况调查轻显示投：本勒次调断研的游消费寻群体才中，爆多数牺在短脉时间厘内没侄有购妨房需古求，招主要逮原因垃在于校在市迫场上袍没有可完全渡能打幻玉动其槐需求竟的产蕉品出紧现之摆前，此目前啄居住哥条件虏已经骑可以世满足凝其要厌求未来植购买慌产品棕多集斯中在味小高厌层及尝高层木产品叔，主嘴要是逮因为期目标搞客群抽考虑鹅性价刑比因勾素，毯虽然来希望早能有敬更好鸽地居循住条产件，周但普忽通别随墅仍档然较趟难以婆企及猴；而对蝇于未呆来购作买面大积，盏主要鞠集中晕于11灾0-厘15盖0平米号之间准。客户垒调研—未来灯购房离预期调查么显示匹：本女地调奋研的找消费描群体跳中，倾有超赠过46败%的客更户认落为淄璃博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总建筑面积（万平米）所占比重(面积)备注高层23.957.3%容积率1.2洋房13.923.9%容积率0.7别墅3.99.4%容积率0.2合计41.7100%综合容积率2.0产品户型区间户型房型别墅产品260-350㎡3层花园洋房140-220㎡三/四室小高层、高层85-95㎡两室95-130㎡三室140-160㎡四室/平层高厅户型奏面积昆建议户型区间配比比例140-160㎡平层洋房65%180-220㎡叠墅/洋房35%户型救配比改建议——花园成洋房房型户型区间配比比例两室85-95㎡30%三室95-110㎡40%110-13020%四室/平层高厅140-16010%户型即配比闲建议——高层高层悲户型误产品菊建议高层旷户型科建议创新烂户型逃推荐蒜：80口㎡做出壳三房创新酿户型煮推荐哈：90辣㎡做出钩四房高层议户型本创新套建议挑高肺客厅高厅得三叠哗户型高层杂户型耍创新监建议单层2.统8米共8.喘4米高厅狗复式4.姑6米1米2.应8米户型经三层航变两榨层，知底层龙为3.器8米高乎厅平智层，手上层合为高凶厅复是式三层搭变两梳层损椒失1/案6的建用筑面惊积该类林产品探均价业比正招常高15虹%即可渔弥补总损失烤的建订筑面纺积3.北8米高匠厅平弟层高层裂户型杜创新差建议私家电梯厅私家电梯厅独享剩梯厅羡空间总：使得驰电梯醉厅变森为半晶开放丢半封端闭的额私家访空间约，同谢时该碑部分袋在交盒房时惜并不艳封闭晒，可救以作堪为业抢主的尿入户专花园翅，在作计算挥面积冲时仅床算一洁半面唤积，略从而晌增加科了业澡主的怨实际部使用灯面积刑，减徒少了疲公摊图。项目朴物业中发展捕建议高层尽户型泊创新馅建议通过响飘窗科、隐痛形橱芳柜等目增加月赠送耀面积元，落控地窗片、阳撇台等匹多方纹位观珠景高度尊低于2.悄2米不刻计算烘面积办的隐系形橱扰柜飘窗观景落地窗增加采光观景效果高层股户型秤创新直建议低密书度产城品建阳议低密晃度产品捕做为本案的创新产品勤，在平产品怕设计竖上应柿充分冷突破目固有为的设歌计概茶念，怀融入颤全新督的设弯计理包念，锋同时期考虑痛为我斑们的纵目标卫客户涝在有陶限的拳空间识内创茫造无云限的饿居住扇体验样，故赖我们云对低密搏度产品虚提出慕创新趁建议援。让客笋户可谣以用赔更少遥的钱丝式，体绑验到况不亚旅于甚借至高旬于传积统别货墅的极居住委感受男。阁楼五层四层三层二层一层负一层户一户二户三户四户五其一午层和唇负一杨层为柴一户蹲，五德层和烤阁楼拿为一苹户，洲二三机四层缩慧为平质层户添型户一匪和户配五满苦足部辱分客宾户对祥大户抽型要度求，扔提高伸售价通，整际体来可看能堤够满丽足多沫种客恭户需攀求退台坦式洋腰房一退台绞式洋耀房一禽（潍昨坊凤槽凰太鹊阳城丢）一层芝，自服身带泡南院二层锦，带通北园钳，通葡过室着外步挣梯可秧将院谎落与偏房间毛联通三层养，带芽北园蔑，通盼过室封外步似梯可椒将院铁落与胃房间懂联通四层尝，通或过室易内楼哨梯，赠与三阴层联程通退台蕉式洋比房二此种薪退台璃式洋涨房改卸变了妇传统穴洋房禽只有涂一层只带院递的格猛局。通过残室外者步梯钉的巧裳妙布条置，喇使得秆每层党房间崭都拥谢有自丹己的碎私家命花园前。优点亏：洋致房同忧样户发户有临院。退台幼式洋何房二一行层三回层二益层四魄层A户A户B户B户C户C户传统排的洋沈房，姥无非恶是多姜层建舌筑与也退台渐式的镇结构挣相结态合，陵而别抓墅又泼是一替般人拾所无统法企悦及的与大尺检度居尤住理饶想。秋我们狐所要战打造究的是由将两颂种产屈品相返融合模，小驱户型坦一样骨可以收住别内墅——洋房袖的面鞠积，套叠加松别墅曲的居洗住体接验。犬目前盯市场倾仍未堆出现谢此类畏产品返，故泪我们豪采用果此种厦产品擦，即虾可填邀补市村场空期白，辟独树霸一帜眯。叠加忙式花添园洋尺房叠加衔花园熟洋房钱将叠范拼别稳墅与循普通窗的花窃园洋含房相沉结合权，在房诚空间摆及面荡积的比组合摇上寻拾求最终佳结艺合点肤。优点城：中护小面内积同凑样可森以享坏受别尊墅的寨生活献。叠加厨式花毒园洋絮房（较南京联栖园斧）叠加花园洋房将叠拼别墅与普通的花园洋房相结合，在空间及面积的组合上寻求最佳结合点。优点：中小面积同样可以享受别墅的生活。洋房创新产品——叠加花园洋房户型图产品送风格跃建议——托斯须卡纳义建筑期风格托斯礼卡纳葡建筑抵，又逐名意属式园位林，脱源于蜡意大启利中厘西部版托斯催卡纳狮地区疫，是鸡世界画四大韵园林检风格秃之一惊。托凝斯卡上纳风饼格是乡立村的彻，简嗓朴的污，但执更是读优雅灭的，发它是显建筑邀与大知自然壶有机灰结合良。外立圾面：津底层矛文化虚石、赠真石勺漆，管在建贵筑外房诚观上看，一台般通冈过天碍然材耀料，外如石条头、遍木头袍和灰耻泥等润来表辛现建煮筑的无肌理，肯其多将采用疲的红洲色陶韵土屋搅瓦及张灰泥和墙面英涂层负，暖撞色调酒为主胖，既浊醒目紧又不摔过分赶张扬惯。建筑护布局悦：托跃斯卡流纳意厉式风甲格的育建筑咬多为聋连续加半围都合格汁局，丽设计里注重避对线葡条、管造型员和颜韵色块山面的其灵感凳性运建用。注重状小中步庭花宏园和仇露台跨的设男计，袜还配休有开它阔的跃周边砍和密朽林种瞎植区危，为猫庭院种提供抚极致如意式举风情呈的景许观效旗果。把握宅硬质圆景观事：托掌斯卡怜纳风纱格景向观以障自然毅质感雄的砖稼石为短主，执铺装恶材料显多成迫规则敏形状保，适测当使厅用彩细砖，此墙面技涂刷鲜勿艳的夜颜色忍。巧用弊装饰俭元素暮：托似斯卡女纳较克多地千使用井铁艺乎桌椅偷、赤谦陶花铺器、协石雕左花器锁和兽膀头水农口等纽奉装饰武物，纱营造咳出自帆然又蚊舒适的援居住煎空间撑。搭配路植物益：托丹斯卡淹纳多谷以自永然式竭种植睁为主她，周弯边除次密林选外，悲还大述量使久用常构绿植吩物。切特别轮注重别庭院讲内自它然植话物的错援落有劳致感期。托斯咳卡纳译实例园林言景观抢实例——围合宝式院骑落园林宝景观居实例下沉骡式院敞落实浅例阳光笋停车槐场实净例另外宿我们被依据膛目标堵客户灯群的射需求乱及身摘份特冈征，亦在保雹证不挡过多眨增加欣成本烫的前味提下蛇，又勾单独婶提出与众尽不同永的六饿大生炸态科阻技配士套体信系新风铸系统人工区雨雾烂系统环保明厨房渔系统同层魔排水皆系统家居供智能昼化集中艇式太沿阳能新风事系统妄与除纹尘系避统搭悦配使愉用，饮使室货内如杏世外渔桃源充足倍的负顶氧离肥子，掏四季软如春毫，如肝同生毅活在宰公园爱中其能剃保证案每平闭方厘送米负笛氧离造子数孤达到40家0-蛛10晨00估个，是波普通厌住宅而的10庸0倍左右织，而茧每套裂售价阴仅10誉00尘-5孔00见0元不等让房柔子呼气吸起怕来！配套眯建议—新风擦系统人工泡雨雾述系统廉，能甲够提箩高项允目产沫品竞受争力咏，其雷释放悠的雾拴气轻便盈飘采逸、