年北京某小独栋类别墅项目策划报告

****项目策划报告第一部分市场篇一、房地产宏观市场政策趋于平稳，调控精细入微土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬利好逐步兑现，需求开始爆发客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破热点区域，更加分散行业全面整合，合纵连横大势所趋1.总体市场分析

市场供应分析2005年北京市新开盘别墅项目为132个，市场表现力十分强劲，新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。

2.别墅市场分析一、房地产宏观市场市场价格分析随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调，诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。一、房地产宏观市场建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。市场产品特征分析一、房地产宏观市场新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战；别墅进入了大众化、快速化的消费阶段；别墅市场存在泛区域竞争特征；近郊、近远郊别墅兼顾城市功能；产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。市场总结一、房地产宏观市场北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。市场发展预测一、房地产宏观市场

核心竞争区域：京昌高速沿线相关竞争区域：亚北区域西山区域温榆河区域1.区域界定二、区域市场分析项目位于京昌高速沿线西侧，按照地缘性原则，将项目竞争区域划分为四个板块：2.核心竞争区域分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期龙城花园一二期别墅、公寓（售罄）四期独栋（250-389㎡）占地：66万㎡建面：35万㎡0.5别墅均价：11500元/㎡毛坯现房静林湾

联排(206-300㎡)占地：6.2万㎡建面：4.8万㎡0.76均价：8300元/㎡毛坯06-3-31流星花园二期独栋、双拼、联排（267-300㎡，含地下50-63㎡）占地：26.3万㎡建面：50万㎡0.7均价：5300元/㎡套价：138-170万/套毛坯现房顺驰林溪独栋、双拼、联排（230-500㎡）占地：52万㎡建面：38万㎡0.38含地下：7800元/㎡毛坯06-3宽House联排：240-250㎡（含地下）双拼：200-300㎡（地下50-60㎡）占地：22万㎡建面：19.5万㎡0.67联排：150-190万套三期均价：7500元/㎡毛坯一期现房三期05-5三水青青/无双联排：192-200㎡独栋：403-449㎡（不含地下139㎡）占地：27万㎡建面：11万㎡0.55联排：7200-7600元/㎡独栋：9000元/㎡毛坯05-5雪梨澳乡双拼：160-260㎡（不含地下70㎡）占地：30万㎡建面：14万㎡0.49均价：10000元/㎡毛坯现房玫瑰园（三期）独栋：260-300㎡（无地下）占地：30万㎡建面：15万㎡0.35均价：17600元/㎡精装修现房碧水庄园A区独栋：370-420（含地下130㎡)占地：30万㎡建面：16万㎡0.4均价：300万/套毛坯现房中海瓦尔登湖独栋：300--600（含地下）占地：60万㎡建面：10万㎡0.2均价：14000元/㎡--06.12香江别墅独栋：400-480（含地下80㎡）占地：100万㎡建面：10万㎡--均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房other渡上独栋、双拼：287㎡，不含地下70㎡联排：227㎡，不含地下60㎡占地：11.7万㎡建面：6.36万㎡0.39均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房二、区域市场分析市场供给区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万㎡，其中不乏几十万平米的大盘项目。项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。分析说明二、区域市场分析高档独栋别墅：

西城权贵、中关村财富奠基者、亚运村传统富人区为主，购买力在500万以上，对产品、社区、环境、品牌要求较高，需求的产品和价格区间相对集中。能够带动区域市场认知度的极大提升。公寓、花园洋房：

有改善居住环境的需求，地缘性客群为主，追求生活品质，对价格有敏感性，属于成长型置业群体。中高档、经济型别墅：

以辐射中关村、亚运村富人区为主要目标区域的中高档别墅区；亚运村财富新锐和中关村知本家，购买力在100-250万左右，产品品质要求高、存在一定的价格敏感度。普通住宅：一次置业群体，追求郊区普宅的低价位、对交通、生活配套依赖程度较高。40-60万60-100万100-250万>500万市场基础层核心需求层借势层需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引不少富有阶层的关注。市场需求分析

二、区域市场分析项目名称产品类别户型面积价格套价单价领秀硅谷联排250㎡左右180万元/套均价7600元/㎡龙城花园独栋250—389㎡352万—950万/套均价11500元/㎡顺驰林溪独立、双拼230—500㎡独立280-400万元/套双拼180-280万元/套独立12000元/㎡双拼8000元/㎡宽house联排220—250㎡80万元—150万元7500元/㎡玫瑰园独立、联排200—1000㎡最贵：3000万/套均价17600元/㎡流星花园联排、独栋250—330㎡120-160万元左右折合4800元/㎡碧水庄园独栋314—1042㎡270-420万元/套8600元/㎡静林湾联排206-300㎡160-240万元/套8300元/㎡雪梨澳乡联排、双拼240—341㎡140万—270万/套9980元/㎡无双（三水青清）独栋、联排240—273㎡210—300万/套独栋：9000元/㎡联排：7400元/㎡香江别墅独栋400-480㎡320—450万/套8500元/㎡（地下同价）京昌路沿线项目价格分析表

市场价格分析

二、区域市场分析据粗略统计，该区域20％左右的产品价位集中在10000元/平米以上；40％－50％左右集中在6000－10000元/平米之间；30％左右集中在4500－6000元左右。从2005年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米（地上部分）以上。预计今后京昌高速沿线区域别墅价格将会一路走高。二、区域市场分析区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在16000元/㎡左右，小独栋产品均价在10000元/㎡，联排产品均价在7000元/㎡，叠拼产品均价在5000-5500元/㎡。从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，价格上涨空间有限，而小独栋、联排产品产品性价比较高，价格成长快，有一定的成长空间。价格分析说明二、区域市场分析

市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高，认可度及口碑效应良好。市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大竞争和压力创。市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于本案的基本面传播。

市场价值提炼

二、区域市场分析3.亚北区域分析市场供给分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期纳帕溪谷大独栋：320-450（不含地下130）小独栋：200-280（不含地下80）㎡占地：60万㎡建面：20万㎡0.33大户型均价12000元/㎡小户型地上10000元/㎡地下6000元/㎡精装修现房温哥华森林独栋：380-450（含地下140）㎡占地：71万㎡建面：22.8万㎡0.38均价：11000元/㎡毛坯现房亚美利加独栋、双拼、联排占地：27.3万㎡建面：16万㎡0.57未定//汤House联排：180-223㎡（无地下室）叠拼J：140㎡，售罄建面：15万㎡0.8联排：6800元/㎡毛坯/麦卡伦地独栋280-380㎡（不含地下160㎡）占地：21万㎡建面：8万㎡0.41均价约：2000＄/㎡套价约：500万/套毛坯06年上半年达华庄园独栋：205-280㎡（不含阁楼40㎡）占地：66.7万㎡0.4均价：9000元/㎡毛坯05.6保利垄上独栋：

220平方米至650占地57万㎡总建面36万㎡--均价：7700元/㎡地下同价毛坯部分现房二、区域市场分析土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散；交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程；区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等；客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到２万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛；

随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。市场特点分析二、区域市场分析4.西山区域分析市场供给分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期WE-house独栋、联排200-320占地26.9万㎡总建面17.1万㎡0.6415000毛坯现房香山81号院联排占地2.4万㎡总建面1.5万㎡0.625000元/平方毛坯06.6檀香山双拼、联排（220-300地下：80）占地29.5万㎡总建面25万㎡1.73联排12800双拼14800毛坯现房西山美墅馆独栋230-360叠拼、公寓占地60万㎡总建面40万㎡0.67别墅20000公寓9200精装修现房香山清琴独栋（地上350平方米至700平方米，地下）占地25.3万㎡0.2828000元/平方米毛坯06.12二、区域市场分析素有院“皇浅家板趣块”袖的美询誉，营主要招得益班于西音山（牛香山鸭）所凑特有种的自游然景抚观价沃值，属加上箱其后订天的鬼合理雁建设策使得瓜交通词便捷江，配极套完铜善，霸使其医具备遗了与发北京没其它宵别墅宪区域孔一争摧高下女的实睡力；西山衡板块体别墅肆市场喷目前拍以国鸭内消物费者饱为主伸，自恋住型型客户克居多泽；是北计京舒抛适型迁楼盘柿的代梯表，滔主流获产品体为景黑观洋改房、士LO肠FT爪公寓糊和独加栋别最墅；该区罗域别棍墅产堤品目饶前价惠位基窄本上悬为2我00摄万元津／套怨－1鹊50拢0万索元／服套之毒间，睡高端导价位喂产品戒居多娇；土地卸供应败量有今限，播市场移已成降萎缩话趋，把随着蕉土地励供应萌的减蜡少，瓶房价赶将会匙进一胡步增伐长，破同时剑也将孟是今宁后北做京房赶价上坟涨较植快的像区域茧之一。市场纹特点勿分析二、霉区域狐市场示分析5.嫁温榆踪蝶河区吵域市场禁供给顶分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期水青庭独栋、叠拼面积235平方米至1070平方米占地5.03万㎡总建面5.25万㎡1.04均价：8500元/m2毛坯06.9龙湾独栋（地上340-360平米）占地120万㎡总建面35万㎡0.47均价：14000元/m2毛坯现房观塘独栋280—450平米占地48万㎡总建面11.5万㎡0.43均价：20000元/m2毛坯现房长岛澜桥独栋别墅566平方米，双拼别墅375平方米，联排别墅266、296平方米占地60万㎡总建面11万㎡0.5均价：12800元/m2精装修现房莫奈花园联排、双拼、双跃、叠拼联排210-300无地下室占地42万㎡总建面40万㎡0.8均价：6200联排6000毛坯现房优山美地独栋300-500平米，联排360m2含100m2地下占地72.7万㎡总建面46.4万㎡0.4均价18800联排15000（地下赠送）精装修联排：毛坯现房易郡独栋、双拼、联排（210——270）合院：240㎡左右（平层）占地27.8万㎡总建面8.6万㎡0.3合院200万—400万双拼：7800独栋：毛坯双拼：精装现房二、顽区域族市场喘分析市场痛特点压分析位置掀、环酬境等概资源渔优势训得天犹独厚挑，造具就其听高档堵区域遇形象牛；温榆蹲河别夸墅区魔的国遍际化藏氛围站非常娇浓，竭90倚％以荷上的带居住留者是殊海外租人士色；区域电内别胆墅项济目既沈有独概栋又蜓有联扁排，析项目昨价格亩大多披在每智平米锁15赞00瞒0元稳以上碰，物新业费贫基本传上在企一个臭月每廊平米挎1美杏元的朽水平谢上；从销左售情阴况看眯，独隶栋的编销售蝴量往伯往好脖于联友排，帝说明捎有实亡力在培这个帅区域农买房肠的人浸更加哗看中折居住劲品质趁，而末对价遣格并口不敏握感；区域隐向东育发展构的趋徐势越足来越愁明显梨，临居近顺拆义的啊通州屡区大铺运河追一带掠也开祝始有罩了一凶些高惊档社如区，箱但别名墅还誓很少亦，基卖本上况是公念寓。二、紧区域业市场忍分析6.心典型闸个案钻借鉴香江猛别墅产品赶类别犁：独宁栋物业广地址靠：昌歪平区苍，西戚南部阶上西山蜡东麓勇百善育镇开要发萝商：睬＊＊伏＊＊付发展桌有限公司占地仓面积营：1纸50剖0亩建筑期面积念：1拖0万做平米开盘弓时间露：2泉00屿5-肺5-忠29入住躬时间询：2驻00汇6年套忽数支：一众期9理0套价饰格获：均世价8今50畅0元康/平便米地下弊同价销售逮情况驶：已序签约裤56贝套成交商均价悼：7柳42忍2元吃/平风米装修盘标准遮：毛酬坯主力层户型耳：4页00掌—4兵80拌平米含地破下约捉80馅平米总嗽价：禾3可20御—4雁50洲万/老套产品旬特色毅：独王栋山倡景院躬落别广墅备守注懒：价骂格走床势图厌中地信下部分树未计欺价格二、缴区域鞠市场举分析达观怀别墅产品掘类别良：独河栋物业植地址贝：*承**盐**眯*开坐发区开萄发威商：**谷**兵房地汁产开发有仪限公第司占地帽面积咽：5虹60尿00锅0平歌方米建筑预面积胜：1价70污00欣0平阁方米开盘怜时间漠：2词00椒5-照9入住团时间介：2萄00脂6-锐9价鬼格叨：均邻价5谷60姑0元侧/平祖米套段数曲：二吉期5荡39类套绿打化晋率：朝63植%装修鸡标准愿：毛马坯主力把户型伍：2互90乓—3甜50罗平米含地旷下总另价：拆1朱36践—1侄80农万/队套产品凝特色泼：经盾济型羡独栋选别墅项目奋借鉴达观屠别墅落产品哥整体唐规划负非常肥紧凑雾，单岸套面匪积控盟制适凤中，挡使项匪目保惭持很惧好的梢整体脾利润附，产桐品保穷持很把高的睁总价沉优势舌；项目经景观岸优势隆明显苗，整康体环蜻境成趋熟，步风景帅优美下；为控遵制成绢本，酬二期尊产品成立面折过于睁简单蹦，但连凭借祝项目骨整体唱的优辜美环赤境和瞎较低驱的置旋业门便槛，涉取得讯一定饱销售覆成绩北京谅洋房产品礼类别脏：叠哈拼物业两地址血：昌异平区匆，北亡七家呜镇开航发勺商：独**彻**堤**轻房地蛋产开唐发有喝限公检司占地寒面积袜：贴10昏00蜜00氧平迁米建筑肠面积耗：侵12层84茎81丙.7爱万平写米开盘欧时间室：2杀00佣5-承11速-0网9入住吐时间固：2菠00名6年眉底套吃数显：一泉期6唉98秋套价鸭格换：均做价5吓30献0元怖/平擦米（地掏下赠民送）销售参情况其：已疼签约农25胖5朋套成交止均价日：5叮07栗9元连/平躲米装修修标准含：毛酒坯主力垒户型哭：1肝60修-1碑90托平米总驾价：牛8俯0—湖12库0万吹/套产品射特色畏：亚获北、解三叠刷拼别捧墅二、隶区域减市场及分析项目片借鉴产品抹定位京准确搅，三浅叠拼胞别墅鼓，弥版补了慎亚北羽别墅兽区载域的劝市场果空白惜。以较居高的抹性价睬比受剑到市跃场的唉追捧傍，自削面市蛾以来侵，销储售情绸况良豆好。顺驰偿林溪产品照类别税：双健拼、遍独栋物业妥地址新：昌饺平区测，百勺善镇开饶发逃商：种**贿**呜**掠*房沫地产蠢开发辟有限厨公司占地江面积糠：5捞2万典平米建筑蜜面积删：1俩9万限平米总售套遇数：旧50劲8户开盘订时间膨：2拍00药3-粪10央-1伙8入住畜时间译：二版期0谅5年减7月梅31套毯数郑：一夜期6芽98佣套价反格脾：均享价5混30俱0元等/平霉米成交今均价芽：7饥35尺元/耳平米装修献标准档：毛梳坯主力到户型姿：3疫00逮-4阔00优平米总非价：幕2农60诸-5堡80悼万/男套产品因特色绸：以旧双拼承为主习纯别冷墅社熄区、暂物业良、绿虏化做偷的比霸较好二、炕区域介市场滤分析项目统借鉴本项撇目有茅一定给的口立碑层祥，但舱市场悠反映断不好项目票定位僻出现台市场挠断层披，以崭双拼波为主甲的社财区，拔在私杰密性粪以及桨性价霜比上征都不的占优坡势。面积斧所引知起的凤总价及门槛冰亦是解阻碍熊项目暴销售怕的原侧因无双产品碍类别赛：叠妙拼物业摩地址帐：昌件平区庆八达杂岭高鲜速1场1出忌口右编转8五00游米开烤发述商：盼**模**合**渴地产吸开发花有限誉公司占地抗面积扔：1雀75雾57佣1.疏05哄平米建筑忆面积副：6勇11判72挺平米开盘宾时间誉：0临5-困10煮-2霸2入住第时间挎：0默6-咱8-夸31套挥数置：1宜42受套价种格款：均症价9进00长0元逃/平论米（地访下赠冤送）销售吃情况旧：已泡签约侨10却9倒套成交挣均价恢：领71宪13析元爬/平耍米装修活标准哄：毛跳坯主力躲户型坚：2佣00才平米总仪价：慢2寻28本万/柱套起产品巩特色集：小腿独栋越社区二、钩区域绳市场驶分析项目舍借鉴项目私为三处水青蚁清的汉二期院，一括期以咸联排扒为主万，而奏其产谎品升距级为泼小独观栋。项目只销售累情况判良好荡，签蛮约率刊达74猫%，证乏明市剖场对角经济雅性小絮独栋抵产品腿的认寒可度伞。北一么街8号产品汁类别图：T侄ow非nh征ou仅se物业苍地址椅：昌丧平区年八达谣岭高酱速1谋1出阴口右嗽转8黄00颠米开擦发宇商：隙**暗**恶**中*建收设发洞展有屿限公猴司占地移面积穷：5矿.2晚0万币平米建筑静面积拖：1裹1.们23枝万平废米开盘豪时间暖：一扯期2杯00宫5年墨5月贩12献日开米盘，裕二期渐20体05无年9督月2善3日植开盘观，二乞期中纵央社少区2耐00末5年橡12樱月3喜1日斯开盘入住尝时间检：2齐00它6－侨6－逝28套雨数奖：5陵46区套价箱格春：均钉价联烛排5合40根0/签平方段米，俩空中蔬花园挖别墅四44陷00拳/平喘方米销售魄情况惠：已洞签约食33饲4套成交蓄均价劲：澡49狸01鸡元误/平康米装修辈标准赖：初茅装修主力芽户型镇：１涌８０确～２笔５０释平米总嘴价：滩12耗4～1附93万元兴（联颠排别飘墅）纷、4堂0～6鱼5万元傻（空绕中花帜园别箱墅）二、咽区域日市场加分析项目摇借鉴产品逝有to鼓wn秩ho观us米e、坡潜地to笨wn要ho夜us兽e和空咽中花瓣园别哑墅三厘种类弱型，句满足厨了不姐同消孩费者威的不峰同要铃求，婆取得漠良好屋的市蚁场占妇有率岛。项目匠销售映情况凯良好叛，签宫约率涉达61哗%，证换明市鼓场对液三种想均好鉴型to腹wn滩ho瞧us灭e产品乓的认复可度铁。第二腔部分绣定位声篇昌平区昌平区行政区划图项目似位于责昌平冶区马浙池口孩口镇滥念头惩村，扬八达攻岭高潜速1淘2出做口北霞，至笨京密居水库活向西童2.恩5公企里处语。昌平幸区地坐处北授京市冈西北寨部燕前山脚著下，沫距北侧京城赤中心狡区3乞0公泊里，棋长城气环抱掉，上露风上亮水。爬拥有萄丰富杂的自饭然生纤态环秃境，榆是北宣方的扮著名皆旅游村胜地植。1.朴宗地田位置一、顺宗地医分析2.辽宗地陶现状项目温原为状北京窄圆梦肚园老凡年康晕乐中栋心，槐宗地悉两面旗临路馒，西滨邻虎型峪沟污幸福脖河。地块漏呈规炕则多障边形肿，地竟势平凯坦，乖现有蜓房屋民待迁闪，项欢目内骆有地下热井他一口池。一、猪宗地迁分析3.麻宗地善四至N北至雀红冶鹊路，乱路况泛良好论，道纳路两彩旁载崖有成慌年树逐。西至虾虎峪升沟，忍水质估较差跳，伴浑有恶更臭。未河岸括西有岛一座显发射扇塔。东至酸在建岸农艺姨园，与宗高地一恒墙之惜隔。南至叔规划已中的君红道贱南路食，与派京密堆引水庸渠有洽相当汪距离流的隔烈离带较。一、修宗地冰分析3.腿项目总配套交通北京贵-八辛达岭子高速脱公路净和温顺南公过路纵吸贯镇会域南畅北，索北京目外二槽环高毒速公亲路的芬白葛狠路段监、京业密引桐水渠突-红护冶路岁和水奋南路怠横贯边东西牙，在弦马池狡口镇捞形成庭三横董二纵茄的干都线公凤路网察，兼唐有通链往颐信和园驶快速跪公路锄，蓟逼门桥伍快速箭路，盛马甸简桥八柜达岭免高速壮公路外，德俗胜门蚀快速隆路等联多条利路线在与市剧区紧杂密相灿联。一、活宗地耕分析3.亲项目密配套居住辜环境昌平背区位未于北怖京的卧上风厅、上他水，姻空气匀清新欢，四吊季分酒明，猾山峻积、林匆绿、漫天蓝情、水盘清，钟因此境被称菠为北州京的危后花秘园。昌平识作为荐奥运究会旅陡游服剖务区盈，在葡首都初率先讨基本漆实现递现代费化的走过程腾中，拌发挥富着繁慎荣首抽都经肢济、爬保护色首都鄙环境帆、吸覆纳市掠区人衰口等野重要清作用闯。与“巡寿绿色戴奥运伤、科却技奥准运、敞人文怕奥运遍”的要目标描契合倦，昌饶平区而提出主建设“投香资创若业、橡旅游误休闲胆、生私活居配住”三个纵首选帅之区篮，全怜力打促造可社持续障发展杨的生言态人究文环奔境。一、俘宗地滴分析3.坊项目煌配套旅游柳资源昌平剪区自尖然风芒光优鼓美，帜文化歼古迹厕众多臣。昌坑平境携内有即驰名列中外译的明日十三中陵、获辽代畏的铁葬臂银糠山、抗亚洲淹唯一乞的坦挠克博引物馆津、亚辅洲最劣大的块航空威博物烧馆…役以及欣风景燃秀丽吐的十泳三陵国水库艘和蟒冶山等滤八大犹自然质风景纠区。一、连宗地冲分析4.殊项目灰配套大区喇域内净配套督较为捕完善撤，但木项目悠周边杆配套疾不足突，没核有有产效的轻商业抬配套家支持进。此外斑项目瞒西边烈的虎肝峪沟惊，水筝质较棵差，狭还伴筛有恶哄臭，学如不扎治理卡，将料会成监为本久项目拴的障暮碍点盈之一哪。一、阶宗地袭分析5.贡规划灶控制尸要点列项单位数量总占地面积㎡73751.74代征道路用地面积㎡1770.39代征绿化用地㎡2385.04建筑控制规模㎡≦29198地下建筑面积㎡8302绿化地%≧65%控高㎡≦18容积率——0.5一、饲宗地舟分析6.代SW线TO祝矩阵

SWOSOWOTSTWT一、扬宗地用分析项目所处位置对外交通便利。大区域上风上水，内有丰富的景观资源，项目内有地热井资源可以利用。土地成本较其它项目有优势。周边配套不完善，距离北京市交通距离过长，不宜于做为第一居所。西边的虎峪沟水质差，有大量的生活污水排入，伴有恶臭。虎峪沟的西岸有发射塔，属于项目硬伤之一。地块南北进深长，东西面宽窄，使得社区景观、建筑布局受到限制。s项目优势w项目劣势一、脾宗地熊分析别墅郊区化引发的泛区域竞争，从价格竞争到产品的竞争愈加激烈。项目规模小。项目所在区域居住氛围不成熟。立汤路沿线小独栋别墅产品低总价优势明显八达岭西侧在售项目较少，存在一定的市场空白。区域市场的居住情结，客户对亚北区域有一定的认同感。项目还处于规划设计阶段，增强了项目抗风险能力.由于别墅项目受到严格审批，现有及在建别墅将成为稀缺资源，升值潜力较大市场威胁T市场机遇O一、象宗地辱分析SO

利用区域景观、大区域交通优势，将二次、多次置业客群定位我们的目标客户，做高性价比的第二居所。WO

将虎峪沟治理，新增项目的卖点；强调小区内部配套，以管家式服务，以弥补周边配套不足。ST

充分利用可利用资源制造营销卖点，吸引客群关注。WT

利用规划、产品设计弥补项目不足，充分挖掘潜在客群。战略梳概述一、恒宗地胸分析执行院细节虎峪洁沟幸坊福河往治理小型逃会所焦，满慢足业明主日峡常生磁活需着要针对诱性的右产品恶定位怒、客咏群定勒位整合富营销袖的执腾行力……一、蜡宗地艘分析二、裳市场悬定位1.枕市场惩定位迟说明市场疾定位甩是勾享画企开业形傍象和退所提兄供产探品价蛾值的走行为誉。它州依据丹产品忘的消择费对炼象、曾消费番对象谱对产钻品的司需求尝特征挂及其干竞争仍产品承、替章代产瞎品的阔状况迹而为摊产品宴自身赠设计消、塑商造的侵区别仍与其蝇他产该品的赌个性我和形而象，隶它最叠终要宅向消芹费者遵阐明本产缩慧品与也其它捎产品甚的区筐别。应当蹄注意糕的是滋，产箭品的舍市场同定位芳不是雪去刻赢意创默造某感种新践奇或矮与众识不同很的事俱物，表而是呀去整付合已穴经存兽在的荒联系笼。市扔场定棋位将兄通过赚一系表列的煌营销份努力分把产胞品的杂独特锯之处映有效道地传木达给灯目标报客户捎群，比从而余使产臣品在先市场移中具败有其户适当揪的位劲置。二、焰市场课定位2.好市场阶定位书支撑雹点市场凭阶段辨性特扬征认袄识市场伍成长恰性特翻征认叶识在目烂前阶捧段北芝京市晒场二愚次置帮业、础升级吉置业步、郊律区置锦业已驼经成锯为市旋场大违趋势薯，超作过市滋场5吐0%辩的份地额，裙已经伏具备喇了大净众需悦求的氏特点弓。市埋场广盾泛支怖持1似00钓万左话右的掠To地wn蜻ho哗us闷e和汇20单0万镇左右宋的小押独栋挑产品梨。由于拦北京止市场解容量庸大，挽需求厌的层掉次性默、复迹合性枕特征责明显锐，而关别墅松产品余，也钥会随子着中厨产阶凤级白咬领阶胡层的侮不断骨扩充拌而继寄续保惯持其霸固定秤的市颂场需午求。区域显发展则性特盛征认培识项目床虽属蝇于亚侮北区呜域，邮但居趋住氛茎围不库成熟竟，周隔边配免套不弃完善横，无辰法作剩为第吩一居踪蝶所。卸此外失通过膜需求窗分析勒，1纠00督-2代00殖万总羞价为呀京昌层沿线虎核心详需求踪蝶层。项目睁自身绝条件春限制为了结实现层利润显最大摸化的缎目标揭，项伸目必这须用参足容巴积率沟，同岗时尽呜可能蚊提高述性价夜比，食在保暖证总滤价范监围的境基础寄上最矿大程泪度的拍提高前项目是品质行吸引趋客群二、旅市场踩定位3.早市场付定位“主握题消访费”贤的“喜特色测别墅蹈产品嚼”通过垦前期祥市场内研究嚼，可际以排蹲除：“完拒全投每资性狠消费招”的酬“旅械游、酬度假董的别究墅产均品”“最桨高端虾消费耐”的斯“大说独栋枪别墅波产品差”过分昂强调厉特色弓产品敞易走草入误夸区，逗如“屑ot腐he涨r渡盖上”没有跪旅游朽资源服支持军，区彻域居底住氛猜围不护成熟区域港不认源可，创市场燃风险座大别墅颠的衍绒生态攀“联脚排、次叠拼错”没有聪周边眠配套介支持姜无法弊作为传第一贺居所拦，品越质不保强二、蛛市场教定位3.峰市场舅定位在充四分考刘虑上赴述因阶素的国基础锡上，出结合姥SW熟OT稀分析福的结乎果及段对市束场的鄙判断傻，本慰案最麻终市侨场定遇位为高：塑造温产品斑高附管加值睁，价蛮值>畜价格市场尊空缺洪，差搭异、膊创新倡产品“郊游区型擦、低鉴密度析”产郑品“休违闲生污活居尊住”滔的第草二居遗所经济临性小叶独栋立、类哥独栋荐社区方案延一：（完反全“气别墅晴型”各的定率位方写式）猎：“容进积率危”低球于0孕.4桌；28肃0—东—3忍80绢平米兆“独童栋别瞧墅”两；“上沈等风滔险、游高收彩益”三、穴产品系定位方案亦二：（集懒合型采社区胁的定暂位方接式）胞：“容托积率脸”保演持在锄0.汁5左妇右；18倾0-鹿25长0平敢米小原独栋冈、类宜独栋谎。“中辈等风寺险，夫中、曾高收夫益”块。1.痛产应品形厨态定腹位三、较产品浴定位方案孝解析光：方案撑一中偶纯独望栋社喊区，唯其容吧积率街要降继至0呜.4袍以下缺才能洗做出店品质酸感，芒牺牲态了建致筑面悼积，坐在单腐价上斗就不杰存在臣竞争沉优势染。而2愚80冰——悦38检0平吸米每泼户的恳建筑扣面积纹亦不勉利于关控制浑总价研，与股市场侧定位斗“经瞧济性季”相消持。综合住前期筒市场肆分析纷，本盯项目熄要在姓用足誓容积贿率的天前提圆下提驳高项寨目的赔性价颗比，秩最大叛臣渡距的提道高项次目品辱质感慈，建浸议选焰择“方案置二”三、库产品趴定位方案稿二产抢品面姨积估谅算表其：产品类型单套主力面积（㎡）套数总面积（㎡）小独栋

地上250246000地下801920类别墅产品20012625200居住建筑面积

地上31200地下1920公建建筑面积3000总建筑面积36120容积率0.49充分英利用沃宗地衬的自至然条甲件和跃资源,强调抽创造还良好封的居洽住环呀境,强调垄景观较的均罚好性购。通过祖设计砌丰富顶的住轻宅类行型,合理龙的规做划布活局,最大戒化利乘用容产积率充。户型限面积翁以18山0-黄28竹0平米窃的小神独栋区、类赤别墅鹿为主羡。设计庙流畅岩而经升济实稍用的旁道路伐系统,体现"人车搭分流"的基竿本原尼则.结合优基地紧的自杜然环银境,进行涂总体疤的景沈观规南划和因设计,为总新体规斑划锦余上添败花.三、剃产品谅定位2傻.产我品设蜡计概遭念三、佳产品挽定位产品类型建面（平米）厅室层数车位小独栋200-250四室三厅两层半（地下一层）双车位院落别墅180-200三室两厅一层半单车位面积被建议4.浪产品冠空间矿设计区的建估议户型杠设计呢应该龙努力爱创造宽室内携的“生多用板途”蛮空间须，应崖该体衡现出森：（1济）（桂单体蔑）主掩力户旬型面朵积应坝体现新“高扑品质淘、低栋总价麻”趋略势；（2恢）握室内埋布局秒、功萄能分侵区、科尺度昆等符灯合“战高舒定适度巧”的湖要求户型兴的功尊能三、照产品有定位产品览类型泄也应阻该“土因地虹制宜射”地列进行厘规划锁设计先，体买现“毯多类彩型”骗和“夕多样哈性”衡，提业倡产灭品设犯计创雅新。除“拉小独择栋”遣产品亭外，者建议速采用么“院昨落别苍墅”吵的类骡别墅炕产品妄设计假，院炸落别冠墅不浴强调醒前后道院的蛮规模渐，较树独栋捧别墅秧对交肆通面叶积、慌庭院群面积闸以及没绿化延面积检的要拴求较仍少，礼同时妻亦能服保证娇项目怠的品础质，剖可以弹最大狐限度吊利用恼项目浑地块催狭长兵的地摇形，株提高纯项目里容积宰率。此外兆，院户落别作墅创稻造性负地将赤东方妙的居辣住理凭念融峡入现日代西扶方别饥墅设放计中烧，在妙香江倒别墅贵、龙椒湾等望项目赵都有演不俗依的表胁现。产品督类型3.盒产品企类型锡建议三、赌产品含定位产品杜类型丧借鉴3.激产品姻类型秋建议Ot垂he茂r渡痛上三、投产品滨定位达观三、我产品查定位香江仓别墅三、凳产品涨定位建筑层高首层层高不低于3.3米，二层不低于3米，地下室不低于2.8米建筑的“面宽”（1）主卧室的“面宽”应在4.2米以上；（2）客厅的“面宽”也应在4.5米以上。建筑的“采光”具有多个“采光面”，充分体现低密度住宅“四明”的优势。建筑层数建筑（地上）的“层数”应该是2—3层之间，体现“扁平化”的趋势和使用的方便性室内仗空间屑设计院落别墅“室内空间”布局（地上面积）150--200平米的户型功能设计参考标准功能空间设计要求参考面积（平米）首层门厅满足基本的礼仪要求3--5客厅靠近主入口15－20厨房开放布置10－15家庭厅可与后院和厨房联系20－30餐厅可与厨房、家庭厅联系12－16洗衣房3－5卫生间3件布置3－5次卧室2间14－18书房12－16二层主卧室包括“步入式更衣间”和主卫35－45次卧卫生间4件布置4－6其它楼梯净宽控制在1米以上－－车位室外－－三、扯产品浆定位三、俘产品砖定位院落签别墅打户型浓示意三、慰产品挥定位小独栋“室内空间”布局（地上面积）200--250平米户型的功能设计参考标准功能空间设计要求参考面积（平米）首层门厅礼仪性强4-6客厅靠近主入口16－20厨房开放性的，可以设计餐吧10－15家庭厅与后院和厨房联系25－28早餐室与厨房联系6－10正餐厅与厨房距离较近16－18工人房带卫生间6－8洗衣房3－5卫生间2件布置3－5书房（卧室）带卫生间16－18车库单车位18－22二层主卧室包括步入式更衣间和主卫，小面积过厅45－55次主卧包括卫生间（“双主卧”）20－22次卧室1间14－16次卧卫生间4件布置4－6其它楼梯净宽控制在1米以上，设置可停留空间－－三、景产品践定位小独播栋户镇型示阔意地下幅面积驻：8伤0平脆米三、腰产品轨定位小独茂栋户弱型示趣意一层抖面积愧：1莲50修平米三、缝产品饱定位小独吸栋户玩型示缓意二层驻面积甚：9踩0平疲米北入口南入口中心绿地三、现产品弄定位5.糊平面古布置小独栋沿西边线交错式布置，以便于户户都能享有改造后虎峪沟的水景院落别墅兵营式矩阵排列，以期用足容积率，实现利润最大化在内懂部，羊在每这个细欠节，丢每一佳幢建很筑，励每一料个景言观处填，都供注重绝空间爽的布每局、桨景观仅与休扎闲的巡寿紧密也结合露。内扯部空蚊间由犬公共该——残半公宋共—堵—私要密的早逻辑区递进扶关系盼。居继民依葡此结疮构逐鸽渐分而散，滩穿过麻各节纪点并屈沿着顶纵横辉的街哨道系科统，还进入垫该规吴划系坛统之过最终迁节点逢——赶自己论的家逮。小型籍会所项目佛现主鸦要以范北边睬为主者入口瘦，但鞋北边最入口愤狭窄宜，进早入后愚又突伐然开舟阔，畜不利跌于项谜目规该划以壤及提扛高项取目门伞面，遥建议致预留镇南边翁入口匙，待楚北边稀的市厌政路码修好披后，掉将入殖口设胖在具岸有景版观优根势的境南入带口；“别怜墅区棍”控准制外陵来车护辆进抛出，矩并尽累可能善减少挨内部毛汽车茂交通和；进出促别墅裂区的俩“私灶家车择”均勾行走锻“环喂形主宾干线匙”，记从而音避免乎小镇绘社区五内交小通的匀混乱才与嘈鸭杂；项目相内人寇车分第流，甲形成颗多级偶性的狐交通究系统风；6.悼交通穷组织三、涂产品赵定位一级赔道路蛇：车道彩宽1闲0米绝，连筛接各忍“大强区域卷”间锐的“艇主干歌路”根（环饱形路或、双检行道回）；二级称道路君：车道篇宽6尖米，煤连接饲各“寸群落胡”、宿各“出组团丝式”间菊的“塘环形锄路”界（单滤行道缩慧）；三级息道路俯：车道馒宽4腹米，士“入佛户”棚的“裂尽端币路”弯；四级惧道路胞：路宽疯2米比，主桐要服适务于踩人流纤的“散步行向道”怀；线冬形因阿地制钳宜。“多做级性托”的款道路临系统竞：三、第产品愈定位一级昨道路二级捐道路三级仓道路项目忽强调盲景观塑资源晃的均刻好性颤，应蚕该采崇用“斜集中寇”与固“分迫散”璃相结跨合的鸽方式征，将钞项目满绿化矛按“摸面、舌线、显点”败组成健综合驰体方命式设浮计：“面站”：讲求歌以项蒙目改涛造后上的“裹虎峪位河”浴为基饼础，熟依托智区域挖大的脾自然关环境逃营造丝式整体耕生态骄的人晓居的亦环境太；“线就”：讲求固为“赶道路超两侧左”绿阴化和刷“林绕荫步充道”烈，无就论是诊独栋浇别墅每区还反是院案落别游墅区寇，“叛线”速的绿蚕化至敢关重供要。“点塌”：是各数片区奸内的蝴小块坝“绿岔地风雾景点葱”，抓以园淹林小纠品、劣小型示水景织讲求概与自径然对汽话的击意境顿。6.咱景观怒设计三、笛产品骂定位景观皱设计旬方式三、雾产品晶定位整个座社区授采用谨可供咬居民腊停留归的“驻广场秃”概殖念组物织两歇侧线逗性景猫观，逼即道胳路两画侧种盛植形吵态各拼异、缓高低处错落恶、色避彩缤饲纷的航乔木售、灌扑木、服花草郑植物歌，通克过绿越色植粥被遮晶挡及侦道路牧形状牙的变洗化等注手法绝构成社可供平居民甲“驻艰足、捐小坐椅、游冷戏”址的半木私密殃空间之，让梢主人维随时沾随地巧与自户然阳辅光亲怨密接搞触。北入口南入口中心绿地三、测产品林定位文化预广场在社知区主畅入口垃及中祖心结误点处医，建伶议设锦置社或区集贡中文班化广写场，申并设劣置非缝常有管代表雕意义唯、建贸筑特茄色的帅雕塑膛喷泉童或水傻景，蜜成为痕社区逃业主六交流耽的场蹦所。巴面积醋不小虎于1春00泽0平辆米三、到产品售定位林荫船小道三、擦产品帜定位园林竟小品1.测拒绝民“抄雨袭”瓜和“奇模仿芝”：总体短上，疏项目单应该伤更多庆地体屠现“祖中性啄的”他现代前建筑绞潮流锹，以步及简川约、浑理性耻的风文格；2.辽拒绝书“泊率来品狭”：我们孤应该趣一方叮面要仗充分自体现旨“建朱筑美员学”汪的震卵撼力疼，但吉是，发同时荐也要纸拒绝园那些肺所谓康的“匀欧陆悉风格牙”的滥建筑帮。3.差提倡狠“原颜创”击：我们逼认为份，我划们需提要的窑是融袄合民来族精全神和荣现代性意识仙的“战建筑肚产品爆”，泼更多希地体蜡现“隶原创剂”的合精神肾和风夺格，酱如适患当地托借鉴扇和引遣进一愁些“默民居青风格伯”，椅并加洪以现班代精思神的归改造尊和利游用。7.庆建筑惹风格配原则撤建议三、侮产品围定位四、帽客群从定位精神再状态经济申基础居住苹要求睿智、进取、勤奋、自信，崇尚高品质的物质享受和新型的价值观，又追求自由开放生活方式，强调独特的品味和时尚拥有一定的经济基础，但大多数人群还处于打拼人生未来阶段，但其良好的成长空间，对于工作、事业、人生等有积极心态，

他们所要求的不仅是一个舒适的生活空间，还要有对其生活方式的容纳与扩展，一个与自己相得益彰的群体。崛起要的中按坚阶挠层行为位描述年龄艰段在35浅—5沃0岁之昌间，尺家庭轮组成志两代3口或旁三代换五口延；有一泄定经赶济基换础的贫城市烦中产钞阶级巡寿，平幕时工红作紧泳张，重压力判大，勺节假病日渴惯望在寨郊区熔有一猴处世台外桃至源来作放松态心情蓝，但色以其眼目前致的经苗济条序件还心不能胜或不污想负察担动名辄几偷百万岸的别躺墅；私企遵业主代或企姑业中童高层怜管理精者居组多，掩月收迟入多针在2万以漆上；四、钻客群赞定位行为酒描述家庭壳多拥纸有2辆以瓜上私密车，捷并属摸于多蒸次置冠业，车购买诸项目辰之前隶已比阻较过回多个跨项目饥，较来为理栗性，宋成交该周期软相对护长。这些留客户这本人迟或子婶女在瓶北京学城里驻有房型，这百里主雨要作斑为第毯二居各所，端子女患家人拜周末炮过来茂度假帮，还限可在隶不忙呀的时谋候过令来享佛受自精然美禾景；最为踏关注昂项目拨的位使置交西通、寒周边耐环境搞、园弯林景乒观和泻建筑州风格仇，对日价格绘仍有洞一定糠敏感鲁度。四、掀客群些定位五、喂价格骂定位由于丘项目谢位于培不成拥熟的记居住蠢区域淘，建郑议采愁取低层开高旺走的逮定价惕策略丸，以框提高慌市场博占有怒率为般其主坐要目执标，主低开信的主料要目乓的是赶吸引茅市场叔视线宁，其廉路线志是提都升价盯格。依有时诞在于气：（1斩）低呈开扩李大市歇场容烦量，该转换植有效如需求细，让菠无法夺支付夹高价蛇的新篇消费姐者成宗为实锻际购宁买者亏。（2少）便已于快蹲速成估交，坝促进概良性副循环桥。（3能）每资次调族价都权能造杠成房犁地产绢增值扭的假课象，场给前蠢期购煮房者误以信剩心，纯从而灵进一巧步形岭成人品气。1.搞价浩格策窗略五、少价格再定位2.萄市场苗比较箱法确导定基另价选取驾核心还区域功以及校相关闹区域将内具剃有可辨比性桥的竞振争项很目，肺并确部定评条估参息数，拌进行尾评估荷参数恭的合即理修来正以远期确导定具控有竞校争力胳的市改场价蛛格。备注贤：院隔落别中墅的羊可比朵产品爽选择姻竞争习项目煌中的添双拼骑、院背落别嫂墅一谣类的妹类别全墅产倍品作句为评蚕估对敢象。独栋啊产品烈价格饿系数清表—厚—系数无双香江别墅保利垄上渡上均价9000850077008500地下部分系数80/100100/10097/10095/100位置系数99/100100/10095/10099/100规模系数100/100100/10099/100100/100交通系数100/100100/10098/100100/100规划设计系数100/100100/100100/100100/100产品类型系数99/100100/100100/10099/100装修标准系数100/100100/100100/100100/100配套系数100/100100/10099/100100/100园林景观系数100/10095/100100/100100/100周边环境99/10099/10098/10099/100发展商及项目品牌系数100/100100/10099/100100/100比较价格6986.17994.26612.17835.1销售率52.3%59.6%68.6%45.9%权重0.250.20.30.25建议价格7287元/平米五、国价格对定位类别崭墅(旬院落兴别墅鉴、双设拼)承产孔品价纹格系捷数表苍——系数无双香江别墅保利垄上渡上均价9000850077008500地下部分系数100/100100/100100/100100/100位置系数99/100100/10095/10099/100规模系数100/100100/10099/100100/100交通系数100/100100/10098/100100/100规划设计系数100/100100/100100/100100/100产品类型系数80/10083/10083/10080/100装修标准系数100/100100/100100/100100/100配套系数100/100100/10099/100100/100园林景观系数100/10095/100100/100100/100周边环境99/10099/10098/10099/100发展商及项目品牌系数100/100100/10099/100100/100比较价格7056.76635.25657.86664.7销售率52.3%59.6%68.6%45.9%权重0.250.20.30.25建议价格6455元/平米五、劈燕价格些定位市场陵比较催法产姜品价熔格计厨算说坛明—栏—1.椒以本糟案价芳格基抚数为钻10傅0，铜通过朋区域位市场歌上竞自争项逃目的赶比较矿做出浇系数灿评定例，从迟而得忧出初注步比够较价灭格。2.陆根据因各对唱比项宁目的侨可比于性，授将各务对比姥项目辜赋予裹不同茂的权牵重值语。3.谢将各池项目于的比全较价垫格按社各项荣目所任赋予双的权未重进响行调核整，欣最后沟得出奶本案鸟的市费场比拿较价兽格。由以工上分悟析比绩较可长得：独栋蜘产品桌的市腾场比链较价退格为都：73身00旺元/纺平米。类独架栋产荣品的兄市场日比较喜价格侦为：65倒00峡元/翁平米。五、库价格鲜定位通过墨BE种P分骗析项贵目对傻市场刃需求泡变化撇适应重能力美，建佛立在访如下套三个报假设辫之上躲：（1典）产椅品的油产量喉就是述产品汽的销烧售量要。（2怕）不甩同产广量所宝发生汪的固差定成牺本相抖等。（3肌）变伟动成企本与术产品配产量络成正唯比变浴化。此外难，对隔项目甜成本拆进行惠前期尘的估怀算，伴假设粉项目圣采用乖框架挺结构则，土颜地成源本4才50航0万甩，建温安成计本1爬80仔0元扑/平御米，雪容积求率为者0.逝5，干建筑里面积齿为3洲60办00馅平米摧，管银理费耀用按茎照销凑售收森入的滨4%3.宁不确圈定性衣分析盈亏凯平衡凑分析五、毕价格甲定位按设社计生武产能胆力，参盈亏油平衡主销售饺价格章：PO欢=傻V+慌F/不QC妄=4旁98熄0元末/平孙米计算旷结果惑表明绪，该终项目户的销雕售价贪格达纪到拒49娘80患元/叮平米依，杀项目寇就不来致于伸亏本SFVE产量A金额0五、堡价格租定位变动冲项目帆方案按的各蒜种数假据，爷对方社案的西财务暖内部婶收益林率作矿淡因映素敏界感性赌分析俊。找巧出项电目收亚益指剃标影论响较敞大的于敏感宇因素急，财肉务基达准收鼓益率洞为1爽2%桑。敏感勾性分叮析-20%-10%0+10%+20%销售价10.115.821.527.232.9销售周期30.726.121.514.912.3成本28.924.821.518.516.7变动幅度敏感因素FIRR%五、宰价格贴定位由所趋示敏博感性兴分析猴图可题以看芽出，猛该项摸目对戴销售辽价格筹及销盒售周宣期的浊变动干是相染当敏壮感的匀，当俗销售渴周期辽超过贸13桌个月落或售刮价降真低1悟2%斧，内尘部收贪益率涛都将伶低于傲基准毫收益田率，征将项洲目抵奇抗风珠险的纳能力愚较差皱。20%010%-10%-20%5101221.5FIRR（%）售价销售周期成本五、农价格粒定位根据痰与区彩域内事同类富产品刷价格蔬的市丽场分怨析比垄较，句结合它本案失自身唱特点宅与产闲品定饰位，变此外徐通过视不确雷定性骡分析证验证荐，综毒合考盈虑到谎降低纱市场兴风险艰、最忘大实康现利猪润最训大化劳，建质