房地产开发程序

房地产开发的程序5/18/20231房地产开发的程序土地规划设计报批建设销售物业5/18/20232投资批文土地转让协议规划用地许可证土地证规模批复消防审批人防审批初步设计建筑规划许可证报建以及招投标备案施工许可证进入建设施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表5/18/20233第一章开发的程序一、前期手续办理

主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8.施工许可证9.予售许可证5/18/20234第二章土地证的办理一、土地的基本知识

城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让

(1)地租(2)补偿费用

2.土地使用权年限

(1)居住用地70年

(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年5/18/20235二、征地的方式协议出让招标拍卖行政划拨5/18/202361.协议出让适用范围工业仓储市政公益事业以及政府扶持的建设项目出让程序申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同支付定金办理土地证5/18/20237申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证5/18/202382.招标适用范围开发性用地或者有较高技术要求的建设用地招标的程序招标投标开标签约支付出让金办理土地证注意：中标者并非出价最高的5/18/20239招标投标开标签约支付出让金办理土地证5/18/2023103.城市土地使用权的转让一、转让的条件

(1)以出让的方式取得的使用权已支付全部的出让金并已取得土地证.(2)已完成25%的投资.二、转让的程序

(1)申请(2)审批(3)签订合同(4)公证(5)登记

5/18/2023114.城市土地使用权的划拨一、划拨的范围

(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源交通水利等项目用地二、划拨的程序

(1)申请(2)审批(3)拨地(4)发证5/18/202312土地使用权划拨审批办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据：《中华人民共和国土地管理法》、《划拨用地目录》办理程序：窗口接卷----受理登记-----利用处转批-----经办人核实权属、确定界址-----测绘队-----利用处初审-----局集体会审领导小组-----市政府审批-----草拟用地批复-----处领导审核-----局领导审核审批-----文印校核、测绘出图-----用地单位完善税费-----地籍处发证所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属证书或相关证明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用现状图；7．其他相关资料办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。收费标准：收费5/18/2023135.国有土地使用权竞买审批办理依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）

2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号）3、《郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法》（郑州市人民政府第101号令5/18/202314办理条件：中华人民共和国境内外的公司企业、其他组织和人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管5/18/202315

部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及户籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。办理时限：：1、公告时限20天2、报名3、资格审查4、挂牌报价（拍卖竞买或招标投标）5、成交，签定成交确认书6、出让审批，时限5天7、交纳土地出让金和契税时限60天8、整卷、转地籍处办理土地登记收费标准：出让金按成交地价交纳；5/18/2023166.土地交易办事程序：

窗口受理交易中心测绘队评估所交易中心报批交易中心用地单位交费地籍处

办理时间：

30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。

办理所需资料：

（1）、申请书；

（2）、协议书；

（3）、土地证；

（4）、建设用地规划许可证；

（5）、房产证；

（6）、营业执照；

（7）、法人代表证明；

（8）、双方委托书；

（9）、经办人身份证明；

（10）、航测图两份。

注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。5/18/202317党政机关、团体、全额预算单位

序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一土地登记费财政(1)土地权属调查宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(2)地籍测绘宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(3)土地注册登记及证书登记费证0.04元/平米10元财政予价房字[1993]87号二出让金平米70元—150元/平米财政三用地管理费征地费用总额1.4%豫计收费[2001]1019号四土地契税交易价4%五地价协议不得低于城市基准价5/18/202318第三章规划办理“一书两证”以及人防和消防审核

1.《建设项目选址意见书》2.《建设用地规划许可证》3.《建设工程规划许可证》4.人防设计审核5.建设工程消防设计审核5/18/202319（一吐）《笑建设慈项目细选址戚意见地书》办理竭程序悠：建设池单位损申请窑——若窗口粘受伤理主办时处室稿办理竞——钻主管违局长数审批发证削窗口强公示庸——港建设伴单位峡领取所需誓材料绘:1、插建设圣申请辟书搅2缩慧、项性目建驶议书衬或相倘关部狐门批班准文张件半3、象营业沉执照畏（开员发企祥业须址有资配质证道书，恢国有铅企业叹须有抵上级叔主管蜻部门完批准功文件声）4、雄有关狂部门改的审电查意帜见5/杠12寨/2鞭02乳320建设巴单位净申请窗口白受理主办隐处室荷办理主管松局长援审批局长允审批发证此窗口渗公示建设明单位猎领取书面胖答复咨询擦服务耗窗口市政绍府审雨批局业悔务会监研究专家书论证饥、评银审协调请、征室询有买关部穗门意躲见5/衔12坚/2验02使321(二好)循《建然设用绣地规甘划许凝可证川》办理纺程序部：建设列单位漆申请锁——判窗口苗受理冈——让主办钢处室墨办理呼——谢主管捞局长辆审批枯——晋发证摆窗口腔公示知——盆建设缘瑞单位择领取所需甘材料硬：1、仙建设舍计划薪文件钳2、届建设拣申请描报告拉3、凑建设候用地录规划国许可栋证樱4日、土臭地权谨属证疏件或待证明硬5、齿具有观相应通勘察桌设计洒资质伴的设先计图给纸两润份。堡6、毁按全储市统赛一座抢标、棚高程落系统裙绘制土的1替/1陷00瞧0或原1/板50众0总耽平面远图四青份。伐7、莲具有扭前置碧审查年资格必的部吴门的矿审查鼠意见睁。5/胃12拍/2竭02渣322建设封单位禾申请窗口朴受理主办平处室饱办理主管伪局长床审批局长队审批发证漫窗口芬公示建设店单位医领取书面晨答复咨询皇服务栏窗口市政涂府审管批局业什务会瞎研究专家箱论证教、评死审协调巧、征杰询有朽关部见门意弊见市政耽府联掠合收费司办公拆室5/瓜12后/2费02牲323（三撒）《星建设土工程门规划折许可查证》办理搭程序排：建设遵单位枕申请软——葱窗口季受理针——冶主办倚处室畜办理偷——序主管光局长补审批盛——剧发证凯窗口毕公示屈——珠建设峰单位踩领取衣所需辈材料千：1、镇建设庭计划厌文件跃2、圆建设移申请正报告典3、样建设犯用地唤规划尺许可舅证标4踩、土尺地权阔属证证件或灭证明暖5、肤具有催相应掠勘察己设计驾资质汗的设挨计图怠纸两姨份。恨6、锻按全严市统廉一座颤标、讲高程响系统翼绘制告的1记/1排00踩0或蛮1/粥50拢0总解平面迷图四哨份。店7、银具有馆前置笛审查公资格更的部桌门的君审查左意见曾。5/贷12属/2背02浊324建设摸单位成申请窗口连受理主办步处室丑办理主管固局长厉审批发证愁窗口萝公示建设偶单位剪领取书面般答复咨询狂服务脑窗口市政太府联亦合收费棋办公合室局业差务会掩研究专家响论证盛、评句审协调阿、征耻询有掏关部与门意观见局长虹审批5/省12柳/2衔02参325（四若）人讲防揭审班核1.笋人民悼防空踪蝶工程帽设施钟的拆顷除、改柔造办理焦条件毕：审险批对爽象：厅申报无拆除馆、改淋造人遇防工元程、窗设施遍的单扣位或钩个人审批敌内容关：拆舍除、往改造罚人防盟工筐程、犁设施蒙的指敏标参嚼数审批克条件餐：因恩城市贺建设歉需要汗确滔需拆奥除、设改造夺的人伍民防亚空工迟程、统设施夕规定涝的审爪批权呈限经厚人民防煤空主池管部浓门批游准，拖按要据求补吃建或案易地偏建设办理洪依据馒：撞1、丧《中罚华人现民共战和国乡丰人民警防空隐法》伍于1敲99照6年树10洽月2凶9日懂通过眼；2宵、《帝河南散省摇实施闹〈中咏华人名民共膜和国打人民圆防空头法〉船办法池》于出19罗98肝年7笑于4馅日通裁过；盯3、出《郑雨州市启人民困防空脖工程琴建设化维护聪使用笛管理劝办法捞》（情郑州秋市人瓶民政巧府令玻第1凉14陪号）浇于2逗00后2年姻11吧月2禁2日蔑通过肠；4捆、郑乏州市盐物价钱局、裕郑州喉市财条政局够、郑轿州市拖人民芳防空剃办公过室关衰于贯拐彻落报实人址防建大设有毛关收味费问杜题的宣通知今（郑锻价公颂[2寨00好4]汗1号卡）于贺20仔04驶年7苗月1柏日起农执行蹲。办理证程序链：课1、锈单位蒸或个孝人提唇出申宅请；有2、护由工咱程所倍在地兆人防积主管避部门彻审核辫；3赴、由导工程折处根打据业蔑务范健围提蒜出审鞠批（革审奸查）骂意见属；4霸、由死主管轰领导沿审核祥并按气规定妨的审妙批权宰限进吹行审犹批或堪上报怀。所需渡材料财：浸1、撕《郑疫州市蠢人防螺工程控拆除闯、改棍造申征报表惯》；可2、隶建筑膛总平衣面布期置图收费为标准仓：命经批洗准拆半除人牲防工晒程的丧，拆既除单昨位按肃规定闪应补讲建不布小于薪原工盗程拆糠除面挂积、不低肤于原后工程紧拆除循面积用、不谎低于闪原抗项力等虫级的惑人防闭工程芹；因令地质撤条件见复杂、秤拆除小面积催小等阵原因冻补交凳有波困难痕的，公经人屈防主蹦管部射门批浴准，问应按犁新建蔬人防工名程的趟造价怒缴纳臣拆除晴补偿乐费5/渐12办/2守02烛3262.人民燃防空移工程剥（包祝括城奖市新陪建民府用建蚀筑修涂建防牛空地现下室贪）建洋设项词目办理门条件悟：审批骄对象青：新链建或恨成街摩、成类片旧呜房改烈造民诞用建断筑项释目的暑单位帮或个险人处审贵批内蔬容：馒新建睛人民义防空羡工程承的规枪划、良立项调、设纵计文残件等该审批戴条件态：凡马在本扶市市圈区和幕郊县炕的重伴点城召镇新云建或谋成街疾、成凤片旧镇房改萍造的抛民用锅建筑耀和利耻用外写资修俗建的获民用训建筑沈均应智按下岁列规建定修死建防邀空地蚀下室输（2涨00予5年羡7月缺1日灭执行得）：1、丑新建俯10释层（迫含）遥以上蓬或基限础（起含桩瞒基）各埋置跨深度纷超过团3米棋（含叙）以膨上民饲用建碌筑，平按照对基地茫面积法15切00酷元/垫平米友；2、守新建港除一哀款规篮定和耽居民浮住宅朽楼外丈，建夸筑面样积在吩20舱00凤平米翼以上体的其校他新芒建民至用建亡筑，涂按照熟基地扣面积承50右元/枪平米潜；3、谢新建遣除一贤款规鸟定外牛的新呆建（轿包括认翻新数）居忘民住收宅楼漆，以辰底层沾总建站筑面轨积计桶算，霉按照立40萌元/知平方黑米。5/遭12裁/2仁02奥327(五慈)乘消防供审批1.弊消防趣工程粱消防衰初步岭设计典审核受理票单位游：郑财州市悬公安六局办理该条件总：审核贩范围退：省且级重借点工斯程、约国家声级重尼点工浙程以魄及其纸他建如设单帽位主顷动申延请建讲筑工怨程选猾址审归核和助消防肆初步臣设计花审核脊的。所需政材料茎：１、梯《建投筑消棍防设渐计防床火审溜核申泥报表素》；气２、逼计委挡项目屈批文圈（重渗点工商程）述；３候、规续划红小线图死（重趋点工六程）稻；４拘、建毫筑初碍步设恒计方销案或愧图纸核；夹５悉、消弄防初垄步设帐计专葵篇说霜明（馒设置跌自动上消防鲁系统敢）；炒６、祖易燃状易爆庆工程肺火灾宰危险争性分哈析报饲告；监７、矮工程慌简要尾说明阅。装修登消防拆设计躲审核5/略12怪/2芬02钩3282.落建筑盈工程光消防揪设计麦审核受理钞单位搭：郑终州市颂公安蜘局办理耻条件塔：审核拔范围晌：按螺照国闷家工哥程建权筑消版防技票术标到准需鼻要进孝行消坑防设凯计的罚新建钳、改发建、踢扩建店及用冠途变桶更的托建筑游工程劣项目蛛。建瓜设单伍位应冈当在肢建筑恋工程终施工殊前到奇公安榜消防粮机构矛办理蛛建筑厘工程见消防博设计勿防火杨审核社手续无，经堪批准局后方救可动贡工兴间建；所需巩材料已：１、钥《建矿筑消句防设巷计防总火审命核申盏报表者》；底２、凑项目耐批文迫（重卡点工灶程）觉；３抢、规顿划红蛇线图凳；４平、建霸筑图导纸一滋套（级包括员总平坐面图漆、建斑筑物狭平、丙立、劈燕剖面但图，配暖通匀空调摄、防积排烟则、电落气、挨工艺匀流程蓝设计轧图和虎消防闭给水声、固燥定灭公火装馅置和工火灾乱自动浅报警瞎系统划等设租计图量纸资灾料）须；５腥、消羽防设低计专括篇说喝明（剩设置幸自动续消防弄系统惑）；五６、驶易燃算易爆功工程策火灾在危险酱性分抄析报蜘告等裕；办理吴时限坛：（按工眠程性举质分摘）：夹１、震一般茧工程耕自受比理之宴日起撕，１虹０日绍内签培发《售建筑充工程模消防枪设计各审核咽意见粉书》育；２淘、国驶家、斤省级谅重点孝工程森及设对置自您动消份防设想施的谅工程梢，自愿受理祸之日竖起，介２０穴日内秀签发决《建欠筑工榴程消严防设塑计审缘瑞核意暮见书喉》；献３、迫需组评织专新家论坝证消冷防设境计的允工程摸，自记受理输之日战起，鹿３０祥日内甚签发纸《建信筑工史程消锅防设族计审斑核意膝见书唯》；5/堪12腥/2得02秋329党政巾机关牲、团臭体、俩全额耗预算纪单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一配套办公室财政(1)城市基础设施配套费规划用地面积60元/平米财政办理建设用地规划许可证(2)建筑工程配套费建筑面积20元/平米办理建设工程规划许可证(3)绿化费建筑面积1元/平米(4)墙改基金建筑面积8元/平米(5)人防异地结建费建筑面积*750元/m2五地价协议不得低于城市基准价5/坟12吊/2莲02无330第四个章棕设辆计方案撕设计初步斑设计施工急图设爬计配套迅工程图设计5/族12怖/2门02爽331一、隔方案道设计标准设计矿应满苦足城罩市规键划审谦批的却要求设计俭成果天应满准足单地位对屑该项钳目的馋定位5/既12闪/2疑02恨332二、宾初步堪设计标准满足草城市题规划积、消疯防、叹人防嗽、抗兔震审秩查的值要求满足愿单位踢对该红项目毁的市茎场定盯位要颤求满足筑项目擦的成丧本要苹求可作催为施邀工图明设计果的依逗据周期15－－筝－20天5/忠12五/2野02瓶333三、害施工护图设抽计标准满足钱城市寸规划晃、消票防、命人防钓、抗蒸震审娇查的托要求满足番单位岁对该撕项目辞的市辅场定闭位要洲求满足日项目陵限额屋成本朗预算件要求周期30－－50天5/闻12即/2糕02宗334四、皂配套率设计（一伪）自薯来水联设计1.吩临时里施工泡用水迷设计2.旁自来耕水外袍网施爪工图钞设计5/员12制/2恩02江335报装勘查着现场设计审批预算施工临时穗施工针用水签订倡合同交费返回窜施工召图验收须装表5/腹12盛/2健02体336（二毫）供吴电设猜计1.蔽临时碌施工骂用电2.黄正式嘱用电超设计5/液12夜/2估02幻玉337高压泻报装勘查幅现场设计审批预算施工临时眨施工乱用电签订境合同交费返回诱施工渣图验收后装表负荷流审批工程叶费5/慰12脚/2那02优338（三样）其端他设江计１.蓝热力黑设计２.伶天然络气设辩计３.劝市政辆管网壳设计膨（雨相／污予水）４.凡园林导设计５.帜人防兵设计６消锄防设禁计5/哪12煌/2师02赠339需要育提供只的资仔料１.茂规划涌红线腾图２.鞭平面企规划爪图３.晃地形落标高崖、原浪雨污起水走奶径以弓及有慢关技私术数够据。4.进设计片任务掌书5.两建筑无施工笋图的弹电子永版5/勿12基/2插02择340序号收费项目计费单位收费标准管理方式备注(一)自来水(1)报装表/快300--400(2)设计造价4.5%匡算价(3)施工费(二)电力(1)设计费造价4.5%匡算价(2)报装费次100元(3)电表费块120----1500(4)施工费(三)天然气元/平米3500元/户(四)市政造价4.5%(五)园林(六)人防建筑占地40元/平米多层新建(七)消防5/望12励/2面02梦341第五县章清施工然报批招投抵标开标施工皮许可骄证开工灭报告5/浮12慎/2辰02岂342一、段招投欠标报建脾和备我案1.糖需提辰供的养材料泼：企业怒验资妈报告锹、企穷业法勺人委托墓书、排规划尺证、拌施工企业托资质起证书若、法窜人委托书疑、项丸目经促理证暗、企业营勇业执刊照。2.蛮招投失标：接到旋备案亡20圈天后5/应12研/2仔02收343（三脚）施昼工许庙可证1.年中标窗通知郑书；2.恢施工另合同肯备案锐；3.吐质量饭监督杨备案幸；4.呜安全叉监督榴备案坡；5.彻施工蒙图设耻计备渗案；6.哪依据盟合同帆以及届预算运核费7.贫交费8.育办理服施工槽许可铁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