房地产全程运营及风险管理

房地产全程运营及风险管理2009年2月15日

1项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.2项目开发建设的运营管理

正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案3我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4企业关注的问题

最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。

最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••

最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”

最有效的办法

全过程、系统、企业层面的集成运营管理5定位

行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?

全生命周期的价值链和利润链

公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….

专业化多元化(纵向、横向)

项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）

个人定位

专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位6房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目开发建设的运营管理

核心能力1：

周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策

4、…………8项目开发建设的运营管理

核心能力2

1、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力9项目开发建设的运营管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

资金平衡：现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡：供需平衡、内外平衡10项目开发建设的运营管理

管理层次

1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）11运营战略与管理运营战略一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响运营管理对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理的活动运营战略与管理运营战略与管理之间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度13运营战略与管理1、运营战略影响因子

1.1市场－－“由外向内”市场特征竞争对手影响绩效目标14运营战略与管理1.2资源－－“由内向外”运营资源和流程无形资源工艺流程和例行程序能力动态能力决策领域15运营战略与管理1.3市场、资源影响因子相结合运营战略该如何选择？16风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看／人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）=X=结果-预期X：大于零；等于零；小于零４、最大的风险因素是人

能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略风险17战略风险行业风险

利润、成本、供求、政策、经济周期竞争对手风险国际、国内，差异化，独一无二技术风险更新、创新、流程（弹性）品牌风险变质、崩溃。重新定义客户风险

客户分析、服务系统，市场试验项目风险

备选方案发展停滞风险

量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。18风险来源政策风险

土地、贷款、预售、按揭、配套市场风险“玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）技术风险“瑞南新苑”“御景圆”进度风险“金钟广场”—金融风暴合约风险成本风险质量风险人的能力及信用风险19风险书评估常及应胖对方鼻法如何偷识破供美丽刊的谎秆言，如何鸟避免组虚构秘的成湿功，如何典绕过乌隐蔽喉的陷井阱，如何言发现摩深埋裙的金殿矿。20风险坦评估裕及应冒对方园法识别侄与评望估风棋险严重洁性、奸发生批概率影、时瘦间、巧动态量化岸风险寻找跌机遇缓解卷风险堂的计术划应对眉风险烟五层户次以不丢变应娱万变赚，忽谦视风永险以实杜力换阴时间宫，降短低风徐险培养耽洞察黄力，抓感知钥风险增加敌灵活概性，局适应近风险寻找慢不对委称性尸，消患除风摄险21方向峰比方浩法重蓝要届方法摊与态杯度一争样重姐要方向受－做样什么做正魔确的苗事；尼应该凳做什谅么，危能够弦做什剥么，先必须愿做什般么。方法典－怎浓么做企业群：首君先住紧宅房扶产一睬流，辉然后煌向边倍际房旗产发引展。部门离：投兼资（闹趋势撕、时叮空、者时点蚁），产品煎（顺鄙应市阅场，疾引领妥消费累，区萄位、必价位违、品锈位统挣一，诉产泳品保—极跳品）律，市场虫（客周户系代统—渣类别耳、需术求、记途经垄）服务去（满置足需咽求，渠创造魄需求滔）22效果巷比效浮率重轧要怎么够做（阀方法扩）—镇正确妹地做效果乖＝做醋对事+高效效率-效果-效益“第碑一次决就把仗正确祥的事蛇做正拼确”“以陵最少槽的次构数把咽正确遭的事铅做正语确”“第一休次就占把正爱确的侦人放著在正垮确的那位置芦”谁来晚做（咐用对愈人）能做傻的人箩（能梢力+人品纲）想做串的人始（主充动，顶独立板承包减商的鉴思维陈）信任脸、平筝台、亲能力校、激御情。23激励虏与绩敏效杀发展房诚与能素力衡量秘标准局部馒绩效依，系题统绩许效，避单干甜、合脉作。做了翻如何期望两，激狠励，漆价值薯与价银格一蜓致，纠贡献界与报仅酬一升致；发展喂与能膊力：能议者上腰，平巡寿者让康，庸夹者下做得篮如何考核统（数拆据说驰话）管，奖恳惩（俗物质遥与岗挎位）秘，申掩报奖叫项（衡例如犬：成渐本节蚁约奖稍，创瓜新奖箭，协猾作奖效）。制度议管事吗，文团化管抱人（价徒值认第同，箱同甘易共苦被，共嚷创辉板煌）的，24做大游的前溉提蚂做强划的基题础规范狠化市场输化专业额化集成慕化数字么化（演搂示）国际元化人才桑、模粮式、趣认证脊、合取作、秘开发决策林科学不化流程畜合理递化管理衣规范首化操作隔信息曾化目标具数据垮化责权浙利一芝体化柿。25项目财投资咳决策秃与风钩险管尖理项目复选择辱及洽烘谈项目驴投资疼机会嚷分析秒（案屡例：堆杨浦骄项目溪）项目星投资止论证睁会（案腐例：掘沈阳抓项目棋-工激程与坡投资烈的区旅别）项目合投资秒决策项目乳可行馆性研错究26项目者动态出评估吹及决辅策调怎整案例技1：哀御景卷圆定奥位调认整（房拐型、梨面积艳、标域准、幅成本）27项目针动态是评估迎及决贯策调徒整案例隙2：恒玉佛灶城价盘格调朽整（黄场金/义陷阱陷）28决策凑与时份空司规划猪与时蚊空地块围时空一维趴：数地纹段二维女：星形季状三维斗：讯空础间四维霸：诱时倡间+空间=“时魄空”n维:生态猜文旬化碌历史选择慈时机纯整籍合资潜源策划朗与规般划吨环动境与四规划市场誓与产尖品必建筑僻与装民修建筑叮时空一维夺：腾方位二维讽：缘瑞房腔型三维子：品内京外空挎间（错梅层、窃复式遥、低躺窗•脑•）四维椅：寇时喝间+空间=“时歌空”n维:风格恼文化辞生态案智扣能29项目饱规划延设计狮与风倒险管显理规划迎设计润的目子标1.浸在功缓能与绣形式羞统一滔的基锈础上零,创烦造亮援点和繁卖点贩;2.右物有颗所值头;3.铺比较段价格价格其类型编:先总驱价、台单价貌、得灾房率洒。价格卫单位眼：价探格/柔套、默价格坟/建问筑面赌积价格梯/使吃用面东积4.勤规划迅设计副应用柳定量魄化的逐手段猛来研小究.30项目址规划内设计骡与风奋险管进理规划庸容积是率性惊能价蝴格比1参.容结积率奇是区永分物环业类疑别的顽关键蜻指标0.率2~血0.侦4抛独充立式相别墅矛0梯.4歪~0诊.6绩双联累式别装墅0.趁8那连排睁别墅处1战.2乒~1糟.5痕多层2.和容积宏率与愧利润职的关术系非线株性关填系，挤多因兼素（恶地价猎是关卸键）3.辉规划河布局弟与产崭品价例值最好勾资源幕用于宇价值经最高睁处。31项目果规划斑设计谨与风夸险管智理道路黎的规漫划布残局与功价格刘性能慈比1．末道路杀的覆裹盖率金及有洋效覆击盖率２．雪定量智分析议道路导的经盒济指乳标3．役道路对的类痛型32项目星规划渗设计中与风依险管昌理空间聚设计摩与性赖能价健格比１．麦户型疲设计页的三菌维化大空薯间的咳层高铅，空芝间的俭容积黎系数料，空贸间的我使用吧系数仗．２．站室外捏空间热设计宜人或的空阵间和阅环境胀，空顾间的蚊变化箭与活轮力．规划牧设计克中的袖一体晕化解迎决方们案规划仇决策傲：市省场(客户)－规验划－徐效益趋分析泡－建财设管乏理－为市场33项目核规划广设计滔与风稻险管主理御景牛圆项腰目（授+演仓示）“时罗空”验定位闲；弹取性设扫计；息动态铁调整宇；“阵园中亭楼”廊；需震求层移次。瑞南忍项目头（+哨）提香简别墅蛮--壶-朝饰向白马利花园省--舰-九猛宫阁鹭岛秧别墅苏州拦玲珑姓湾—惑组合爆户型34产品信的“绣时空槽”定勿位产品南商品作品旱精品浩极品(附加抹值膊超额狭利润)区位仇、价组位、斑品味成功惜的最缎高境漆界综合底效益愁高度后统一经济奶效益誓社将会效议益环境访效益迎品挡牌效绳益35以人昂为本启超越震自我精确评制导富错位版竞争纵深趁发展孝个性水服务科学剪管理役创新倦制胜持续放赢利怠能力36项目耻开发平建设肝的运钥营管赛理管理—来源却于目暂的和纤目标目的—企业编：利愧润，组效益通；员亩工：蜂收入旷，发汤展。目标—打造至提升弱价格悔的品狸质，昨控制工影响巨成本必的各够个环缘瑞节（棵过程终）和斯因素保（动异因）逃。37项目狱开发奔建设熟的运消营管为理计划思维宇活动锡：认识军过程—真理亿导向腾，“拾实在容是什碎么”计划磨过程—目的灶导向联，“顺价值衣性问赢题”敲，创麦造一不个“贩实在亿”计划拣能力：1、认辩知和轨辩识酬能力叹（特昆定事慰物、宏环境具、状条态）2、确卷定目东标和箱运筹慈的能张力：饼在价王值合平理性比与工乏具合理性冶的“类张力导”中燃找到居一条恒从“雄初始叫状态吴”到野达“羊目的状态猎”的惑“合袖理路惜径”3、想影象（抵概念驾能力退）和浓预见慨的能漂力：4、意熄志、湾选择良和决匆策能闹力计划新研究：计城划要迈素的怕分别弹研究退，要签素相腹互作隐用的截研究笋。38项目介开发丘建设滥的运愈营管锻理“三竭控”纪“二赖管”光“一惰协调肉”进度丙控制冠、成离本控则制、复质量糠控制洪；合票约管么理、欺信息电管理岭；综浆合协吩调计划覆(进态度)华管理目标击-过岔程（古活动请）-截程序贵-监管控-顷调整进度车与政钓策风贡险管供理进度夫与成赖本风泥险进度雷与时呆机（锦快