房地产估价课件

房地产估价课件1什么是房地产？房地产（RealEstate,RealProperty）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。房地产是房产和地产不可分割、相互依存的有机结合体。在我国土地所有权归国家和农村集体所有，单位和个人只能取得土地使用权。2什么是房地产估价？房地产估价（RealEstateAppraisal，Propertyvaluation）是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。3房地产产权1．所有权——指所有人于法令限制范围内，对于所有物拥有全面的支配的权利。城市土地——国家所有（全民所有）农村土地——农村集体所有土地所有权不得交易。42．使用权——是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。5土地使用权出让的期限：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。6房地产估价在国内、外的发展国外房地产估价的发展国内房地产估价的发展7我国的房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的，起步比较晚，但是发展较快，得到了政府和社会的重视，突出表现在以下4方面：1、1994.7.5公布了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。2、93、94年，建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起，取得房地产估价师资格的唯一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。3、94.8成立了全国性的房地产估价行业自律性组织——中国房地产估价师学会（chinainstituteofrealestateappraisers,CIREA），其主要职责是——开展房地产估价理论和方法研究——制定房地产估价行业标准、规范，——协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册和房地产估价机构资质等级评定、管理工作，——组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育——调处房地产估价纠纷——开展国际学术交流等。4、99.2建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自99.6.1起执行。8

房地产行业*房地产投资开发*房地产中介服务*物业管理房地产咨询房地产价格评估房地产经纪9房地产估价中对房地产的认识1）

房地产估价中对土地认识坐落位置面积大小形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制（城市规划限制条件，可以通过下列文件了解（1）规划要点（2）规划设计条件通知书（3）审定设计方案通知书（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证）概念介绍：三通一平：城市基础建设配套的程度在达到了通路、通（上）水、通电和场地平整时的简称。四通一平：通路、通（上）水、通下水、通电和场地平整五通一平：四通一平+通讯六通一平：五通一平+通（煤）气（燃气）七通一平：六通一平+通（暖）气（热力）10建筑物包括房屋和构筑物两大类：构筑物指一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物如：水塔、烟囱、桥梁等。坐落位置面积大小建筑层数和高度建筑结构（根据房屋主要承重结构来划分：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构）

设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况（建筑物可以私人所有）其他2）对建筑物的认识111、

居住房地产2、

商业房地产3、

办公房地产4、

旅馆房地产5、

餐饮房地产6、

娱乐房地产7、

工业和仓储房地产8、

农业房地产9、

特殊用途房地产10、综合房地产房地产估价中房地产类型划分按用途划分：121、

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地2、

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地3、

熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地4、

在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，可能停工了许久。5、

现房（含土地）：是指地上建筑物已经建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。按开发程度划分：131、

收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。（可以采用收益法估价）2、

非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如：私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。按是否产生收益来划分：按经营使用方式来划分：1、

出售型房地产2、

出租型房地产3、

营业型房地产4、

自用型房地产14房地产价格的概念房地产价格是房产价格和地产价格的统一。是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。房地产价格来源于两个方面（表现了房地产价格内涵上的双重实体性）： ①劳动所形成的价值：

房屋建筑安装劳动（房产价值）土地开发凝结的物化劳动和活劳动（地产价值） ②来源于资本化的地租15房地产价格的特征1）地区性2）价格形成的市场不充分性3）房地产价格的权益性16房地产价格的种类市场价格与评估价格：

市场价格又称为市价或时价，是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格，随行就市、自由波动。

评估价是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。17商品价格成本价福利价：

商品价格是成本价加上利润和税金。

成本价是房地产开发经营投资回收价格。

福利价是低于成本价的价格形式，只有政府提供财政补贴，成本价和福利价才有可能实行，政府可以采用降低地价、减免税费等方式，福利房还需要享受国家的补贴。18

总价格单位价格楼面价格：

总价格是一宗房地产的整个价格

单位价格是指每单位（亩、平方米）房地产的价格，可以进行房地产价格水平的比较，反映房地产价格水平的高低。

楼面价格是指平均到每单位建筑面积上的土地价格（地价通常是平均到单位面积土地上的）楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价*宗地面积/总建筑面积=单位地价/容积率楼面地价是以单位建筑面积来衡量地价的，宗地的总地价不依据宗地面积计算，而是依据宗地内建筑物的面积计算。

例子：宗地总价150万单位地价：元/平方米单位楼面价：元/平方米容积率：单层建筑物500平方米，共三层土地面积1000平方米19基准缘瑞地价妖与标扛定地许价搁：基准词地价是根副据城哑镇土绸地的凝不同应用途棵，所耕在区换位及懒市政梢基础胡设施戏、土赢地开丸发情建况、厕以及策对土再地实备际利功用过紧程中归所产愈生的瓦基本屯经济佩效益衫，按艇照一仙定的扫条件虚和方惧法测株算出柴来的榆一定缝时期恩内的枣城镇赛土地张的平卫均水艘平价材格，裕经政辩府批术准后钢成为跨城市跨土地蛋基准滑地价蝇。标定乔地价是指州一定碰时期号和一岂定条乓件下握，能竹代表星不同收区位握、不胞同用辉途地稍价水荷平的纽奉标志锹性土币地的亭价格肾。即穷在城竖市不雄同地寻段选沫取若夫干标必准地品块，拉一经蛙选取衰不能案轻易葛变动若，然鲁后定妄期公则布该弃标准样地块定的标筋定地问价，尿作为丧市场滩变动咽，投块资、弓经营攻的参窝考。拳我过各《城外市房拘地产显管理贯法》京和中陪央9预7年过11欠号文初件要善求：陷建立络标定奶地价猜公布砍制度霞。20其他大价格写:1．底价：是味政府篮、企唉业或奴私人鸦出让搭（尤轿其是安拍卖雹）房垃地产差时确密定的挎最低躁价格别，亦梳称起筹叫价脏格，围若低链于这那个价木格则劲不可数出售遥。对泳商品耽房来纤说底角价又湾称起迹价，缝起价柏是指盖所销抱售的肝商品睡房的化最低颜价格型。这郑个价揭格通嫂常是熔最差听的楼嫂层、应朝向肠、户席型的锣商品法房价住格，杰甚至粘这种旬价格茂的商谈品房晚不存抖在，尺通常宇不能忽反映榴销售冈商品链房的秘真实译价格爽水平陵。212．期望模价：是交指政赏府、打企业父或私勒人出佩让房会地产碧时希阳望卖减出的触满意于价格奸。如驴在底割价的另基础孩上上肤涨1超5％宅，即扶可视呀为期岁望价浮。3．补地含价：是最指更缘瑞改政看府原奏出让任土地霜使用敲权时矛规定谊的用熟途，道或增混加容摩积率袋，或栋转让由、出污租、痒抵押忧划拨崭土地啄使用育权，番或出挠让土葛地使杰用权粪续期川等时楚需要号交给贿政府宾的一卫笔地残价或辛土地杯使用咐权出笨让金榴、土喷地收遇益等傅。需要印补地站价的睡情况艳主要肿有四叼种：22（l闪）增吸加原敢土地霸使用姥权出筋让时怜规定泥的容偏积率骗；（2妖）改读变原吓土地臂使用袖权出壁让时哄规定演的用帽途；（3角）转慕让、盐出租唐、抵任押划待拨土消地使衬用权江的房粮地产析（要版求补驴办土垒地使犁用权陕出让张手续狸，补负交土最地使榜用权莫出让惊金等域）；（4躲）出宽让土摊地使箱用权语期满弱后续洽期。对于单纯英增加枯容积应率的补偿地价换来说抛，其铜补地位价的数村额理秆论上击可以较用下式风计算：23补地到价（款单价流）=[狱（增秧加后鬼的容桶积率扬－原其容积彻率）末／原号容积能率]震×原毒容积刻率下生的土藏地地卧价或者宽补地仁价（桐单价夜）=（懂增加崭后的稀容积蛙率－咱原容醒积率学）×俗原楼默面地会价补地踪蝶价（们总价能）=补穿地价选（单掀价）睡×土仇地总台面积24影响竞房地盯产价芬格的赔因素一般总因素一般量因素冲是指哑影响肌一定羽区域霸范围漂内所搞有房走地产幼价格知的一舟般的船、普击遍的询、共妙同的动因素积。这衣些因最素通岗常会社对较宝广泛挂地区奥范围协内的是各宗右房地芳产的含价格末产生榴全局蜡性的边影响仔。这于类因符素主妨要包括经观济因填素、孤社会绕因素脑、政撤治因除素、副政策唇因素连和心描理因题素等。25区域产因素区域警因素塞是指订某一抚特定读的区诱域内翠的自股然条般件与傅社会绕、经里济、肌行政蛾、技帖术等跃因素东相结医合所摊产生躲的区拘域特缘瑞性，摔对该倘区域纯内的午各块膜土地猎的价球格水久平产祥生影路响。苏这类杏因素者可细录分为商服叔繁华蠢度因畜素、到道路浮通达牌度因溜素、夫交通喊便捷遮度因璃素、工城市齐设施组状况阁因素丛和环他境因何素等顾。个别糟因素个别垫因素融分为土地识个别撞因素殖和建旧筑物刊个别许因素。土野地个迫别因皂素，描也叫艺宗地既因素膀，是骂宗地障自身握的条亦件和虫特征董对该售地块师价格则的影租响。26房地宽产估插价的拔必要锄性理论串上的划必要蓄性一种爪资产旅只有怜在具建备了防下列鼻条件赠下才搏真正文需要听专业欢估价谎：（1）独鱼一无克二性释。如足果一驳种资泡产不裁具有摘独一醋无二旧性，瞒相同哥的很顷多，宫可以汗直接芳比较罗，价冷格普请遍存虾在，泪人人厌皆知岁就不弓需要柱专业临估价铲。（2）价绩值量愚较大通。一颜种资负产虽克然具妥有独珍一无麻二性尿，但最如果章价值毒量不呈大，项请人贱估价药的费酷用甚给至高喝过资俭产本戒身的服价值我，就葡不值全得请堵人估隙价。272.蛋现伪实的么需要（1销）房骨地产丘交易茧的需评要房地攻产交扰易通乱常包规括房著屋买轰卖、驱租赁义、赠隙与、计交换扯、土凑地使映用权位出让销、转详让。（2驼）房相地产氏抵押据、典君当的拿需要隐含材的贷凳款额腿一般吵要低股于该稳用于跟抵押吴的房碰地产昌价值农，银糠行需召要对拿该用耀于抵及押的屈房地涂产进姥行估肠价，初以核怨实其颈价值森，以极作为蹄放款扶限额射的参性考依沿据。典当罚与抵鼓押有激所不清同，填为中碎国特僻有的民制度醒，具毙体是拜出典笼人将保自己塘的房犹地产控让与匆他人遮使用植收益闹，以咬获得抬相当分于卖降价的促资金懒，但因保留侵该房察地产歼的所愁有权书，待菌日后沃有能辛力时沃可以旋原价摩赎回兰，而悟典权闭人则铃以支坏付低蚀于买类价的梳典价抗，取盲得房怠地产煮的使故用收刮益权慈，且会日后蜜还有休取得锋房地盈产所呀有权输的可偷能（厚当出兆典人康逾期患不回姐赎时艺，典扰权人恐即取鞠得房撤地产臣所有道权）耳。28（3校）房某地产饿保险放和损神害赔摆偿的武需要一是覆在投纠保时扣需要熟评估踢保险租价值结，为驱确定怀保险扁金额凶提供铸参考臣依据剖；二是傻在保明险事断故发罚生后慌需要凯评估凳所遭杀受的功损失辉或重撤置价授格、烛重建埋价格血，为累确定即赔偿呀金额欢提供电参考衔依据大。其晚他方双面的绘房地退产损哑害赔敢偿，栗如施赵工挖辩基础干不慎炕造成杆邻近落房屋铃倾斜犬，也封需要赤房地姑产估白价。（4转）房饺地产锻税收浑的需滨要有关联房地刻产的坑税收预种类缓很多家，如斗房产盗税、吩地价盗税、股土地叶增殖腹税、新土地柴与房析屋合顷征的汇房地步产税失，房富地产溉与其钱他财链产合坝征的惭财产联税、巧遗产欺税、危赠与欢税等煎，这翼些税押一般扛是以绕房地芝产的游价值北为课暗税依絮据，慕而为夫了掌辟握切希实可醋靠的遇课税勇依据盼，避猪免偷摊漏税揪和课孟税不地公，乖税务漫机关悲和纳怪税义厚务人主都需键要对辫房地镇产进帅行估派价。（5熟）房掠地产治征用燃拆迁胖补偿心的需陪要《中著华人胞民共眨和国别房地搭产管奶理法铸》第肃十九报条规辰定：服“国喇家对视土地唉使用连者依发法取举得的轿土地涌使用篇权，报在出仅让合誓同约算定的萝使用尺年限土届满惊前不芒收回秃；在镰特殊俘情况窑下，翻根据假社会冒公共午利益铸的需嫌要，彩可以牧依照泪法律宁程序严提前浮收回贪，并缘瑞根据乒土地法使用钥者使畜用土捎地的物实际听年限点和开益发土轿地的袄实际绕情况累给予司相应为的补补偿。潮”而园确定鼠这些斤补偿孟额，锡就需替要房归地产痕估价接。29（6肃）房剂地产考纠纷委、涉骡案的塞需要房地便产纠赏纷：箱一类预是有吹关当太事人举对房重地产似买卖吼、交头换、橡租赁河、抵辛押、至赔偿换、抵咬债、魄征用研、课绳税等茶当中跃有关遵房地家产价峰格、匹租金吉、赔歇偿额槽、补幼偿额侵等，历持有愤不同柄看法赚；另哭一类伐是遗萍产分梢配、遣共有课财产岛分割吉等引畏起的栗纠纷氏。通常丙房地王产纠铅纷不功同于怕普通禁的实底物纠孔纷，旋实际奸上关茄于房地造产价仔值形挖态的哀划分，这海就需航要房蛙地产漫估价垫。（7呀）企汉业合棍资、毅合并灾、合捷作、珠兼并恳、分腰立、饭买卖挎、租筑赁经陵营、胶承包喝经营版、改赌制、特上市应、破规产清裹算等劝的需便要（8米）房铁地产壁管理熊的需盾要中国毒经济镜体制属改革胜将过终去高超度集铸权的坐计划铸经济影转变录为市苍场经盲济，率相应者地对石于各羡类资稠产的甜管理上从过刚去单爽纯的明实物挑管理翼转到缘瑞重视崇价值驰管理辣，即抓不仅造需要院搞清撤楚资鬼产的匆实物监量，枕更需市要搞眉清楚壮资产桶的价愉值量侨。30房地适产估块价的延原则所谓吃估价摸原则桶，就福是指果能符淡合房降地产坐价格灿形成渠的客遇观规曲律，凯能使详估价扰工作喂顺利恼、有宗效地造展开猜并取脉得成惧果的丸那些功遵守蜂的法啦则和芳标准巧。这节些法趣则和厉标准颂是人快们在巩房地薪产估园价的剩实践嗓中反翠复摸庸索、扑逐步影认识盟的基臂础上提总结悄出来需的，冒具有热普遍蛋的指鄙导意选义。31*合彻法权乎益包坚括合法踪蝶产权紫、合丧法使雀用、票合法视处分等方隔面（1丢）在斤合法踩产权注方面应以房地戴产权稼属证随书和粗有关扶证件为依巷据。合法窜原则具体头来说震还包集括：农民参集体砌所有嫩的土音地的梁土地鸟不能未当做喷国家闷所有狐的土好地来棉估价奶；行政评划拨饱的土恒地不吵能当险做有什偿出伏让的洋土地堆来估暮价；临时倒用地完不能璃当做厉长久挪用地焰来估强价，旱违法矿占地男不能埋当做曾合法叛占地县来估富价；临时境建筑质不能成当做猾永久墙建筑皱来估贩价；违章券建筑赚不能揉当做雅合法帝建筑核来估刘价；产权因有争恭议的论房地涉产不丹能当丘做完雀全产键权的馒房地愤产来盗估价鹿；共有啊房地翁产不批能当茂做独膏有的机房地朴产来拆估价旋。现行狐的土保地权页属证斯书有芽：《国康有土牧地使悼用证伍》、绣《集呢体土蹦地所及有证发》、职《集余体土父地使傻用证逮》和蓬《土勒地他缝项权府利证现明书章》。房屋漫权属啊证书算有：《房朝屋所晴有权挖证》鞭、《语房屋嫌共有纽奉权证雹》、畜《房要屋他榜项权瓶利证浑》。当县唤级以仆上地历方人窃民政文府有蚊一个教部门粮统一汤负责夫房产蝴管理忽和土鹅地管锹理工声作的扁，可燃能制诵作、绵颁发统一唤的房骄地产然证书鄙有《宪房地更产权挂证》沈、《娇房地躁产共嗽有权魄证》呼、《坟房地娇产他抓项权就证》逮三种。32（2郊）在钟合法跌使用利方面应以故城市令规划川、土甩地用趣途管污制等哥为依易据。（3关）在哀合法弓处分裹方面应以恒法律查、法殃规或算合同愧（如权土地河使用疼权出膛让合闭同）折等允卫许的贫处分侵方式志为依杨据，它如：绵法律冤、法捉规规孟定不模得抵揉押的息房地纽奉产，趴不能表作为饿抵押雄目的旱地来委估价场，或卸者说收这类怜房地学产没纲有抵幻玉押价奋值。（4嫂）其衔他方紫面如评枕估出国的价兽格必扬须符含合国齿家的通价格厕政策浆。例：评估炼政府嫁定价陡或政圣府指命导价撞的房宗地产尖，应各遵循所政府优定价膏或指半导价缸。如房漂改售练房的易价格侦，要忙符合奔政府睁有关铜该价查格测剑算的另要求成，新师建的昌经济礼适用盘住房尺的价础格，僻要符芦合国屡家规薯定的目价格关构成胜和对湿利润匆率的详限定样；农俭地征徒用和偏城市阻房屋腐拆迁伪补偿孔估价固，要况符合轮政府欣有关隔农地呈征用躁和城嫩市房离屋拆群迁补毕偿的貌法律居、法讨规。33最高烫最佳申使用沟是指拳法律从上允折许、柜技术乔上可陕能、躁经济刺上可闭行，乖经过吵充分相合理牌的论选证，辣能使平估价余对象逆的价绳值达线到最徒大的粗一种礼最可蕉能的需使用驼。最高许最佳暑使用隙的确爱定要坑满足缠合法泪原则宪的要无求。遵循育最高积最佳耗使用订原则荷是因炸为在收现实拢房地凳产经汗济活膀动中均，每垒个房呆地产筹拥有中者都幼试图摘充分仆发挥朴其房疲地产黎的潜石力，假采用龟最高植最佳尖的使笛用方门式，消以取保得最项大的锐经济殃利益千。这魄一估柿价原简则也兼是房暑地产泽利用漂竞争渠与优河选的岗结果带。最高曾最佳辈使用伙具体栽包括晴下列伞3个滚方面（1观）最键佳用练途（袍2）捞最佳蝴规模机（3宜）最游佳集椒约度寻找达最高月最佳羽使用厨的方令法，柔是先伍尽可炊能地共设想轿出各特种潜被在的宿使用正方式森，然气后从柳下列舞3个悦方面米依序摧筛选横：（1瞒）法霸律上州的许晒可性甘：对暴于每咏一种淋潜在材的使浇用方销式，室首先塑检查绢其是呜否为贩法律乏所允色许，哈如果石是法剑律不络允许怀的，谎应被缺淘汰拴。（2琴）技财术上虽的可闭能性征：包北括建搜筑材部料的混性能疏、施缝工技所术手厘段等耻能否匆满足肌要求阳。（3民）经均济上膛的可缩慧行性歉：针鞠对每块一种饺使用末方式继，首赠先估永计其引未来偿的收塌入和庆支出易流量共。最高臭最佳剧使用封原则34替代妻原则搂要求种房地诉产估某价结轨果不冶得明皮显偏谁离类桐似房弱地产竟在同牢等条己件下记的正庆常价泉格。类似作房地庭产是指难与估亿价对晕象处个在同忘一供扛求范块围内侮，并鼓在用肃途、字规模浮、档再次、健建筑屈结构性等方会面与佣估价嚷对象呼相同础或相瞎近的拨房地上产。同一毙供求译范围是指忙与估城价对困象具幼有替列代关拨系，械价格熄会相赴互影咽响的坝房地佩产所技处的剪区域头范围墨。替代镜原则渠对于萄具体逃的房鸡地产肺估价娇指明骡了两阻点：一、镇如附怜近有纷若干好相近怕效用衔的房隆地产圾存在津着，腊则可屿以依拔据替诉代原蹈则，埋用这种些相袍近效唱用的失房地剃产的宫价格路推算搭出估认价对耻象的仿价格研。二、业不能抓孤立姓地思冬考估追价对饰象的仆价格俗，而迫要考持虑相战近效洞用的根房地狡产价谁格的敌牵掣卷。特别旗是作杆为同不一个砍估价捎机构雕，在剖同一坑个城困市、监同一衫估价包目的李、同缴一时法期，项对不蛋同位蛾置、传档次婚的房啄地产衫的估尼价结拍果应有胁一个洗合理疯的价吉格差。替代伸原则35估价箩时点鹿原则唇要求银房地丹产估眉价结盟果应建是估妄价对胞象在姐估价坏时点露的客渴观合该理价栗格或件价值欲。概念预：估价穿时点单（估泻价期藏日）构：估价徒时点召是指盏估价礼结果愧对应渴的日些期，故即在颂该日号期上牧估价衬对象耐才有避该价炭值，堪通常川用年水、月西、日如表示骡，是亚一个爱时间侍点。估价阵日期绿：指估示价机统构从例受理展某一恰宗房扯地产薄估价抛业务山起，躁直至欧完成盘该评券估业茎务所提对应炉的时臣间，提通常只用年塑、月刊、日歇表示罢，是发一个披时间互段。确立胳估价婚时点居原则逢的意筋义在雕于：嫁估价朋时点缴是评喇估房江地产远价格下的时谣间界南限，炉例如妖：政稼府有珠关房医地产眠的法昏律、沸法规必、政屋策、呢标准峡、税旦收等随的发然布、到变更紧、实忆施日煎期等刷，均絮有可欠能影被响估松价对森象的毁价格父，因潜此，别在估穷价时钳具体行采用宜的法镇律、椒法规浩、政识策、敬标准免、税桂收等呈就是非根据责估价只时点柄来确重定的善。估价辽时点拜原则36房地骑分离蛮估价泊、综辣合计央价原含则这是司指估猾价时广要对增房产胖和地叙产进嗓行综晶合分贫析，氧最终共以一脂个整体放价格涉体现土出来夜，这霞是由捡房地维产价睬格的荒特殊陕性决贤定的景。房地幼分离诵估价盘的原董因是姥：1祝．房还产和哈地产熟价格库的性例质不寒同。些房屋尿价格浴是房光屋这臣种商鼠品价济值的兆货币婚体现达；而暂土地酒不是茄商品专，其宜价格丢是土恶地使刮用权击转让惠的交酱易价如格；2霞．房彻屋会揉折旧场，甚姻至毁妻损，呀价值倡越来米越低愁，而堂土地言则不贯存在竞折旧思的问炒题，闻反而表会随成着社撒会经思济的快发展贞而升纱值；3鸦．影狐响房盐产和发地产孟估价搏价格顺的因舞素不堵尽相主同。公平凑原则公平鲜原则坦要求雪房地叛产估肝价人贩员应展站在勤中立悔的立践场上塑，求孔出一个允对各膊方当耻事人花来说株都是陡公平诊合理仅的价帜格。37房地达产估若价的义程序房地得产估统价程番序是彩指估僚价主留体从格接受币估价璃委托持到估炭价结显束的杀工作姥步骤育，估简价程演序反垦映的饭是估戚价工唤作的济客观露过程爪，整底个过羊程中构的各王项工乡丰作之蜂间具荒有内握在的效逻辑时联系饮。估林价人茎员接检受委弊托后耀，先陡要对沈待估汁房地轻产作后一个割初步洁了解粉，弄屠清估葱价的茂对象香、目父的、怪时点捏、背兴景等统，接敬着要茂对待渔估房识地产珠进行天实地互勘察瞧，确略认其焰坐落锹位置疗、面扑积、姨平面园布置途、用库途、吗产权规状况驻、环活境等跟，然怒后选酒择适萌当的伴估价坚方法既，依嘱靠自猪身的花估价谈经验禾及对揭市场院的把知握程冰度，盛确定霜出一余个估左价额品，并相说明乞估价峰结果物产生菌的依花据和四假设感的条搭件，余最后私写出谎估价车报告溪书。38房地嫂产估纤价的另一般骂步骤1.判明确控估价继基本庙事项（1雅）明视确估怀价对认象（2疾）明阅确估辫价目厌的（3揉）明满确估半价时耻点（4帖）明厉确估乌价的毅具体球工作习时间2.币拟定幼估价笑工作黎方案3.句实地罪查勘疼搜集落资料394.臂选用妥估价哥方法块评定杯估算5.庸确定铃估价弹结果忘，撰纯写房书地产颤估价诱说明余或报毁告房地虚产估耀价报倡告一音般应拣包括狂以下留内容：（1俱）受呆托方挽和委固托方预的名辛称；（2浸）评风估对汇象的较概况默（包茎括坐衬落位寸置、升地址型条件咸、建政筑结申构和秧面积剪、完常损程喉度、宰权利泳状况牲、发耀展前荒景等躬）；（3驰）评姑估目戚的、例评估鼓基准认日、迹评估颗依据宗、规帖划设名计条威件；40（4屡）评腥估方脆法及德计算挽过程盏、评夏估结鞠论、挣补充变事项印；（5辜）评相估作烘业起对止日载期、移评估吓人员辞名单芝；（6摧）附脂件（腐包括穿评估吓所需稿要的信有关环权属阁证书鸦、图岔纸、协照片局、照遭片资墓料、贼原始勺资料喂和实刺地勘壁查的市数据仰等）殊。6.悼估价内报告益书的酿审核嫌、确途认、倍交付顽及收葵费事透项41房地咱产中抗介服袄务管根理制盖度房地挺产中之介服瞎务是指屠具有敌专业址执业督资格巡寿的人肤员在房地也产投烛资、醒开发扔、销叛售、腰交易永等各警个环替节中陕，为当饲事人墨提供袋居间撒服务截的经盖营活稼动，旱是房地半产咨询、豪房地以产价侄格评殃估、穴房地叹产经稳纪等活往动的颠总称每。42房地填产中括介服吊务行宫业管蹦理内姑容96社年1骄月建舱设部专发布艰了第意50密号令冰《城给市房追地产追中介第服务该管理吹规定辣》，猴对房移地产康中介槐服务杀机构购的设夫立条汗件和构程序夜，从淹业人蒜员的俊要求览、中回介服洪务业寻务的奸要求监等内垒容作锤出了帝明确疮规定耕。房地桨产行耗政主弟管部胜门作杨为房微地产蛾中介香服务给的行柿业主喷管部跃门主士要从中介块服务毛人员杯管理辞、中估介服泪务机袄构管厉理、劲中介良业务割活动辉管理三方怪面内坦对房凉地产轮中介天服务捐实施剥行业被监督愧管理宫。43中介腿服务蹄人员妇的资挣格管袋理*房珠地产痒咨询知人员具有珠房地伏产及谣相关薯专业佩中等籍以上撒学历蛾，有柿与房荒地产广咨询鲁业务脉相关港的初朱级以上专念业技倘术职鼓称并障取得脑考试戴合格端证书荒的专慢业技糟术人护员。*房亏地产学价格脑评估筋人员国家州实行房地计产价烫格评嘉估人悄员资聪格认积证制嘉度。房地约产价丙格评澡估人挑员包扇括房蹈地产颈估价扑师和眠房地镇产评纸估员圆。房地布产估捕价师封必须平是通过眼国家欺统一彼考试太，执痕业资她格认歇证，取店得房弯地产骑估价师《追执业勇资格帅证书朗》，增并经注碧册登荣记取得份《房也地产冶估价抖师注糟册证兄》的安人员益。房地婆产估夕价师计执业宋资格蕉考试及，由绒国务渐院建哗设行待政主馒管部扶门和奥人事荣主管赵部门共同鞠负责底。房地葵产评白估员乌必须打是通肝过考菊试取跪得《下房地敬产评肆估员粱岗位咐合格创证书全》的标人员。赵房地虽产评普估员巡寿的考客试、某认证股管理牛工作碗，由皮省、再自治注区、姑建设秋行政食主管竹部门和直侮辖市树房地馅产行灶政主红管部峡门负米责。*房拥地产仔经纪佩人房地艘产经柏纪人仍是指围为委铸托人俩提供交房地顶产信擦息和便居间舌代理径业务轮的经时营活廉动。从事安房地当产经揭纪活兔动的钓人员尼必须局参加孝房地联产经悄纪人稻的培制训与帜考试有和注腰册管皮理工成作，湿由省巩、自考治区替建设蛮行政寺主管译部门急和直宵辖市懒房地杨产行性政部众门负悼责44中介精服务袋机构束的管泪理采取院资格掉认证逮、资女格分间级、香资格润年检塘与日价常监怎督相胶接合压的管励理措毫施。①设立友房地南产中斩介机咸构的爆条件*有渠自己宿的名谣称、血组织吹机构昏；*有伤固定高的服驶务场炸所；*有冬规定左数量数的财躁产和桨经费直；*有链足够固数量乌的专衔业人蹈员；*法麻律、追法规株规定糖的其蜂他条奏件。②房地吩产价直格评弟估机牧构的介资格顺管理房地测产价椒格评些估机懂构按座照专牲业人遣员状丽况、主经营俭业绩晕和注逮册资湾本分一级乏、二粉级、毙三级笼和临诵时资膏格四废类。油新成小立的决房地耻产价莫格评饿估机倍构，倦其资析格等汁级从哭临时悔资格汽开始脆。45各级伸房地丸产价卵格评沙估机涉构的维营业垫范围信：一级机构郊可以兰跨省猎、自露治区编、直劳辖市阵从事访各类灭房地扁产价势格评熄估。二级机构宽可以酬在其挂注册鲜地的蒜省、驼自治津区、矛直辖据市区汉域内袄，从储事房荒地产第买卖往、租侧赁、年抵押步、企船业兼开并、俗合资潮入股将、司搬法仲忘裁等秃方面辆的房泉地产予价格税评估信。三级机构揉可以福在注劝册地许城市舅区域热内，引从事怠建筑付面积从5万右平方季米、婆土地缘瑞面积历1.杠5万崖平方梳米以抄下的灰评估取项目押。临时银资格机构般的营积业范笑围根传据其剃资金姻和人座员的诉相应端条件档确定唱，可财在其糕注册办地城乓市区善域内浇从事挥评估急业务衔。房地瞎产价锹格评故估机膊构的吨资格等等级籍及取此消评小估资阻格——蓬房地悼产价旱格评叼估机繁构资扎格等个级每二博年重撤新评旷定一厘次。评中估资毅格等级舌升级乓采取磁依次熊逐级播上升，每沉次申请营升级盛要间胖隔二尺年以衣上，并不默得越红级升级顶。46③房地茅产中顺介服波务机口构实顺行年牲检制绳度房地躲产行杀政主悼管部锐门负彩责对稳房地私产中痕介服旱务机区构的刊年检穗工作音，年璃检的都主要关内容薪为：*一彼年内灶房地蓄产中拖介服筒务机知构开膀展业海务活槐动的岂基本穷情况圣、工拘作业归绩、督市场彻信誉国、财朴务状去况等胸。*重衬点检描查是工否遵软守有蒙关法饼律、散法规心和政梅策规包定；*是衰否遵冈守自许愿、餐公平络、诚睬实信着誉的员职业药道德*是质否按摊照核汁准业沾务范姐围从章事经饺营活允动等巧。47房地稼产中手介服岭务收忽费国家小计委楚、建州设部踪蝶在9禁5年县联合艺发布狂了“氏关于脑房地花产中筒介服敢务收殃费的萝通知浆”①房吉地产阿咨询萌收费按服肥务形除式，袋房地则产咨壶询收绑费分山为口头贞咨询舍费和棵书面叼咨询蓝费，口头朴咨询丙费按咨平询服减务所察需时恩间结战合咨鹊询人啦员专侧业技沈术等驶级由研双方国协商绑议定遣。书面热咨询按照呈咨询裕报告香的技域术难责点，猫工作振繁简设结合情标的餐额的踏大小奴计收挥。国家恒指导稻性参胖考价排格为桌普通够咨询顷报告完，每糊份收肥费3柴00绘-1瓶00层0元耀，技术肉难度漂大、尿情况吵复杂扩、耗典用人月员和旗时间地较多映的咨滑询报永告，减可适坡当提欺高收涛费标呜准，但一霉般不漆超过继咨询婶标的俘的0川.5辨%。48②房填地产咱评估册收费房地劳产价闭格评砍估采狂用差额你定率鞭累进型计费，即乡丰按房地坏产价环格总性额大某小划剑分费幕用率况档次喉，分挨档计眨算各崖档次御的收繁费，各夕档收塞费额懂累计洽之和抄为收旨费总等额。以房先地产狱为主粉的房千地产役价格喘评估遵收费厅标准争计算匹表档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.149宗地傲地价云评估匪收费似标准档次土地价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（100）部分42101以上至200部分33201以上至1000部分241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1基准席地价还评估挨收费跪标准档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元）15以下（含5）4-825~20（含20）8-12320~50（含50）12-20450以上20-40为土观地使砖用权招抵押交而进旋行的田土地萍价格绪和清架产核花资中进的土妹地价涛格评粘估，迎分别拍按一姨般宗赢地评简估费姥的5粒0%烈和3靠0%江计收盘，但助每宗丛地评糖估费黎不足动30集0元滋的均捏按3凡00龟元收啊取。50根据待代理盈项目南不同窄，房半地产院经纪馆费实卷行不会同的旬收费表标准杜。房屋下租赁碍代理灵收费池，无锅论成捞交的灭租赁浆期限黄长短耗，均顺按半纵月至梢一月菊成交戒租金说额标埋准，槐由双嫩方协塌商一央次性号收取源。房屋弊买卖熟代理失收费案，按就成交裙价总烧额的烟0.阴5%光~2沸.5戏%计炭收。上述劈燕房地斯产价似格评添估、狂房地卫产经欠纪收奏费为国家它制定鸽的最绪高限湾标准销（现团行的概市场仍运作哭模式残下，拾对这运种收骑费标尿准和缝计费恭方式退均有盈所突旬破，杯但仍尸具有艘重要蜻的参响照作缸用）。各至地可蜓根据冷当地斩实际宅情况灾，由顿省、品自治消区、渴直辖登市价骨格部猫门会绍同房勤地产冲、土凉地管斥理部改门制刚定当臭地具展体执蔬行的剑相应迅的收黎费标侵准，朗对经垦济特缝区的睛收费哨标准叙可适捆当规彩定高吩一些地，但绕最高言不超耽过上栗述标摧准的唐30夹%。③房数地产争经纪蜂收费51房地护产估束价师祸执业板资格突制度房地典产估翠价师是指真经全部国统婚一考窄试，诞取得冠房地产估港价师丽《执君业资爪格证盲书》备，并缺经注程册登爱记取嫂得《房庭地产箭估价巴师注姑册证箩》后梁，从泊事房砖地产倘估价井活动的便人员执。52（1胃）考搜试的泉组织慢与考讯试内严容考试支实行全国愿统一雕组织凝、统成一大轰纲、般统一液命题、改统一页考试导的制甚度。每两泳年举办恩一次仙。全国诉房地止产估讨价师特执业禾资格宁考试董共分震为四个鹅科目回：房地咬产基质本制漆度与嘱政策晶（含纺房地产革估价突相关茂知识恒）、亩房地瞒产开管发经胆营与管理削、房甚地产值估价秒理论委与方想法、萝房地模产估价案毁例与旁分析嗓。四披个科捷目全矩部合裕格即仆可取得房胜地产拦估价申师执房诚业资牢格。53房地凝产基迹本制让度与扁政策主要辽包括缸房地幅产管歼理制抛度与轰法规甜，其肤中以如《城连市房概地产换管理揭法》轻、《虾城市便规划歪法》革、《穿土地质管理娱法》糖、《鸭城市治房屋爬拆迁严管理翠条例下》、梢《城嫌市房赤地产探抵押转管理坑办法惰》、拦《城缸市房榆地产绩中介杂服务饰管理任规定狸》等惕法律纲、法翅规为蹦重点伏。房地辞产业建设穷用地亭制度榆与政旱策城市薪房屋参拆迁辉管理私制度霞与政涨策房地芦产开胡发建救设管敌理制移度与钱政策规划调设计舰与工溉程建翼设管拍理制饥度与浸政策房地文产交迁易管思理制种度与启政策房地燥产产番权产绸籍管时理制灿度与捐政策房地浮产中羡介服耀务管欣理制到度与关政策物业目管理氏制度汪与政电策房地辣产税兔收制疤度与胶政策房地挽产金葵融制崖度与诉政策54房地微产开叉发经倡营与样管理主要腥包括巩房地览产投带资分渴析，躬房地圾产市俭场分晌析，脂房地篮产开歇发等周方面伍的知拿识房地底产投顺资概禾述房地波产投亿资分矛析基辞本知节识房地诉产开衣发的爸程序碗与管旷理房地雷产市准场及买其运名行规径律房地鉴产开源发项屑目的亭可行储性研毒究房地殊产开数发的销建设店过程房地乳产投章资的帆资金秆融通房地疗产市下场营酬销收益灯性物叮业管患理55房地尿产估苗价理嚷论与郑方法蔽：主要女包括刷房地棋产估裤价的访基本暂理论啄、房具地产劝估价绪中应拖用的随基本安方法纯及其方具体拒应用填。房地葡产和膨房地处产估负价房地谢产价拘格的脏基础慢知识房地洋产估凳价原古则比较短法成本磁法收益极法假设长开发勇法长期韵趋势掩法地价拼评估房地拔产价难格的狱影响非因素忧分析房地昌产估丢价程小序56房地拔产估哥价案肤例与单分析主要培包括双不同嫁类型骗房地辆产估抹价的骨特点袭与估饰价基誉本技或术路原线，猾通过般对不锐同类绒型房俱地产糕估价趁案例趋的分唉析，扁考察欺其实联际工斜作能风力与伶业务菊水平本。房地感产估言价技皆术路纯线及尖确定各种报估价存方法钉在房违地产尺估价吉中的齿运用各种幅目的递的房况地产理估价各种暂类型炒的房冶地产维估价房地巷产估垒价报敬告的城写作房地塌产估糖价相帅关知池识经济自学基勉础知脏识金融坦基础岛知识保险裁基础类知识证券摇基础革知识统计拨学基教础知遇识房地四产会针计基坦础知嫂识城市蔑规划虽基础势知识建筑续基础衔知识建筑舍工程勒概预瓜算与耳房地糖产测螺量57（2闲）报胞考资史格①取得归房地糊产估通价相脑关学衡科（皇包括宅房地棒产经乓营、眯房地营产经裹济、午土地管理头、城谋市规拨划等蹈，下层同）琴中等饱专业现学历菠，具置有八俩年以除上相拦关专灯业工作除经历妻，其抖中从迎事房雅地产胸估价金实务愤满五你年；②取得插房地穿产估虏价相融关学别科大泄专学产历，己具有中六年柿以上滚相关脏专业挠工作经历港，其桥中从针事房滤地产眼估价浆实务拴满四忍年；③取得趣房地羽产估寻价相浙关学齿科学妻士学展位，私具有线四年切以上串相关蚂专业旧工作经历耗，其注中从赞事房抖地产除估价夸实务揉满三粗年；④取得刃房地贺产估武价相湿关学倍科硕企士学复位或园第二