房地产业演进规律与行业结构

房地产业What&How目录房地产业及其行业结构房地产业演进规律与行业结构房地产业行业结构对房地产市场的影响房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定行业界定学术界定房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定联合国:房地产业由四个层次构成:①出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间住宅);②进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户);③不动产出租人;④通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。(《全部经济活动产业分类的国际法》中，1986年)房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定中国美国房地产业及其行业结构房地产业的定义行业界定房地产职业（私营部门）包括房地产经纪、物业管理、房地产金融、房地产估价、房地产咨询、房地产开发与建筑、公司不动产管理、投资分析和资产管理和土地使用规划。（弗洛伊德，查尔斯·F〔美〕、马库斯·T·艾伦〔美〕，2005：7-11）房地产业包括土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产场。(国家城乡建设环境保护部《关于发展城市地产业的报告》1987年11月20日)房地产业及其行业结构学术界定“房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体”（宋春华等，《房地产大辞典》,1993）“房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的产业部门，它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系”（张永岳，《新编房地产经济学》,2005）房地产业及其行业结构中国房地产业的行业结构美国房地产业行业结构提供有形商品的部分新建住宅开发和土地细分34.26%提供服务的部分531RealEstate.doc房地产出租（含权益型房地产投资信托）30.28%房地产经纪、其他与房地有关的经济活动35.46%房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产流通模式与房地产业演进房地产业行业结构房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产业，作为国民经济体系中的一个相对独立的产业（群），本身是社会分工演进的结果，同时，其内部的分化、整合同样也与分工演进密切关联。房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产业的产生:建筑业的分孽

建筑业产生部分建筑商转变成房地产开发商

建筑物的自给自足业主委托建筑商建造购买建筑商建造好的建筑物使用价值层面的分工价值层面的分工房地产业演进规律与行业结构使用价值层面的分工房屋建设事务房屋建设资金(C+V)业主不承担即时支付或偿付建筑商承担不承担或垫付房地产业演进规律与行业结构价值层面的分工（１）房屋建设事务房屋建设资金（Ｃ＋Ｖ）Ｍ或Ｐ’房地产开发商（开发－出售模式）承担投资（短期）出售时获得购房者不承担购买时（准）一次性支付购买时（准）一次性支付房地产业演进规律与行业结构价值层面的分工（２）房屋建设事务房地产开发成本及利润房地产置业投资利润房地产开发商（开发－出租模式）承担投资（中长期）分期获得承租人不承担分期支付分期支付房地产业演进规律与行业结构◆房地产流通的内涵房地产买卖房地产租赁房地产抵押流通方式

房地产流通，“是房地产产品实现的过程，这个过程是通过市场进行的。这个实现过程，就构成了房地产交易市场。房地产市场的交易活动，主要有房地产的买卖、租赁和抵押三种流通方式”。

房地产业演进规律与行业结构◆房地产流通的特征

不同类型产权的运动，可以构成不同的房地产流通形式。“商品流通是商品的多次交换行为所连接成的商品价值转换和商品实体运动。”

房地产流通实质上是房地产价值转换和产权运动的过程，

如何创新房地产流通形式以满足人们的多种需要，一直是房地产市场内生的动力

房地产业演进规律与行业结构

租赁成为房地产市场上一种主要的房地产流通形式，是在房地产投资人与使用人分离的条件下才形成的。这一情况主要表现在商业房地产领域。

房地产租赁

商业房地产（commercialproperty）包括:

写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓1、工业房地产等。商业房地产作为各种企业的生产资料，在其早期阶段经常是被需要这种生产资料的企业直接购买并持有的（虽然也有被承租的）。

1或称酒店式公寓，英文称apartment，是指由多个住宅单元组成并全部用于出租的住宅建筑。

房地产业演进规律与行业结构

房地固产业贱演进私规律据与行只业结丢构商业片房地腔产所墓有者笔与使融用者页的分厘离商品炭经济严发展商业底企业规模翼化商业圆企业对经君营模尸式调整俊的灵午活性卧要求栏高市场王变化教加剧商业受企业专业暮化需要似大规沿模商翁业房隶地产商业清房地洋产空间唱固定桑、流件动性刘弱价值变量高矛盾矛盾房地当产业奥演进碌规律耗与行足业结掌构市场鉴机制代作用旱下的忆分工皆自发遥演进愧，使痰商业晨房地碍产持效有者极与使庭用者存分离到：商拜业房答地产鞠更多柔地被喝拥有火雄厚筐资金求的金挺融机鸭构（创如保低险公梳司、倡投资钟银行俩、养瞧老基东金）拼以出免租人猛的身脆份所勉持有葛，而滩各种嚷需要当使用领商业庭房地糊产的米企业绞则向歉这些君金融辽机构暴租赁嚼商业叔房地拥产从房浅地产螺买卖烟到房兽地产车租赁岗，物鸽权的径流通增转变币为债权的流汇通。“债引是法木律上胆可期黑待的信用，是蓬商品提经济秘的产释物，葵具体手而言峡，债剖是承舱认让袖渡商却品和谦实现伪商品奇价值季在时抛间上墙分离四的结毙果，··待··臣.由于码债权望制度羊的设准立，拣给商残品交锋换带缘瑞来了枕巨大拆的方独便，偶使商端品交窑换超进出了锯地域仆、时选间和伶个人绢的限裕制。芒”房地忠产租款赁流傲通形云式的令发展青正是踢社会途分工驱自发逼演进凭的结膊果。房地乏产租扒赁与舱房地现产买默卖的歌区别定：房地沙产业捕演进旋规律偷与行汤业结然构房地咳产业赢演进买规律吨与行遗业结戴构房地帖产抵池押房地朋产抵窝押作喇为一谣种流督通方熊式，分是房蒙地产部分挽价值（可小用抵宾押贷另款支笔付的企价值香）和部分窝权利娃组合（抵列押权毯）的误运动猜，房地出产抵胶押使络房地剩产购启买人赏对房恳地产球产权房诚的占侧有和愁支付伪房地老产价秧值这沫两种慌行为笋在时畅间上污的分盯离成飞为可农能，祝而同谷时又挨保证安了房士地产羞出售耽人在束让渡着房地甚产产仔权的缸同时熔得以丹实现攻房地粒产全窝额价子值。自二旋十世声纪70年代辛以来夏，在沸美国煎发展记起来纠的房丘地产烘抵押踪蝶二级影市场秋（SE棉CO果ND矿AR絮Y伯MO芒RT画GA做GE语M袭AR老KE摇T），东使得饰房地榆产这古种实础物性际、异评质性笑、空必间固求定性税、单广位价您值量饰大的循资产洽品，洞通过塑证券趣化而掏转化堵为一息种金绞融产缴品，枯从而纺在其帖流通搂对象逃、地也域范称围上货大大危突破乳了原竖有的纯限制估。房地迫产业争演进膏规律庆与行言业结举构权益页型房猪地产研投资牺信托——滤EQ赶UI惧TY涝R秩EI选Ts公开搜发行恋其公者司股登票汇豪集来莲自于诵民间驰的大扶量分地散的鞠资金驴，将势之投凝资于有各类览商业惊房地污产并挨进行跌租赁鱼经营凑，并欲按有找关法聪律规肝定将认近乎盾于10从0%的投邪资者饮收益拳回馈槐给广朵大股与东。近十喝几年增来，甜权益螺型RE雕IT票s在美歼国成龙为替挺代直课接投株资房将地产吐的最果佳方酬式，晃它使姓得大茂量商松业房幸地产馒在保跨持管奥理者瞒、使债用者未相对喜稳定申的同袋时，于灵活靠、方黎便地粪进行删着实质督意义歌上的年房地约产产锐权与芽价值炉运动。房地捏产业贸演进抖规律品与行来业结随构RE须IT犁s的出瓶现与访发展啊，使晒与房棵地产怎产权情密切握关联申的股权构、债因权的流精通替替代了裁房地对产产权的流民通，纲大大右提高虑了房资地产写价值既运动坐的速荒度和第范围萍，从们而在传实质怖上促寸进了棍房地渡产流醉通。RE拌IT和s的出掘现与喇发展雁，也细说明什了房独地产珍在与其他玻资产（如埋家具带、设铸备、连人力克等）百结合筑后更糟易于浙流通披。RE邪IT熔s对于谦房地俊产流惨通具巩有划念时代昼的意捆义。房地更产业让演进盒规律太与行俘业结膝构◆小延结房地迈产流怠通方奴式演古进的阁方向氏：产权绪形式游创新价值央支付唤时点忌的分谁散化房地族产价榨值运春动的配重构价值异支付喇主体将的分忌散化有利垄于提教高价碍值实目现的家可能潮性房地课产业阵演进辽规律如与行婆业结鞭构房地饱产业柄演进茫规律斤与行愈业结皮构房地拾产业--途--民--以房驱地产漠为中快心，是贯穿述房地芹产经罚济活锈动全昂过程芬（生按产、赚流通葡、分傅配和价消费善）的絮产业敏链或景产业疮群。美国扇的房趋地产嫂业兴色起于猛开发尝业。美国传统集的房地遣产开鸦发业“类饭制造创业（经嚷营模弓式：香开发——销售）新建害住宅令开发很商誉土地路细分惭开发红商（Ne视w搬ho卖us燥in晋g严op侨er尼at拼iv蚊e倚bu赠il疑de抬rs）（La菌nd乖S卵ub轻di纹vi退si辞on青)美国进化需后的房地绳产开排发业跟出租秤人（服务朗业）（经证营模炎式：叹开发——持有——出租）商业拿房地历产（co专mm赢er怠ci累al懂p白ro茅pe职rt劲y)开发公寓晃开发吹零借售商雄业开杜发牙办刘公楼宣开发觉工堡业房绣地产镰开发房地宿产业阀演进端规律打与行莲业结果构房地知产业熊演进思规律:1、产萝业运祖营模律式的旧改变以资集本增蜻值为妄主的宝运营部模式以长郑期现仓金流仆收益微为主袄的运呀营模浙式房地悔产业迫演进拆规律共与行抱业结使构初始谎投资（如芦土地饮取得爸费用饶）追加问投资1（如哨建安淋成本盲）商品随房销宵售收亲入追加罪投资2图1、以意销售脾为主笋的房台地产良开发筐的资私产运新营模缴式房地咸产业指演进介规律珠与行荐业结楼构初始没投资（如涂房地某产购亡置费乓或开拢发成资本）追加竞投资转售控收入图2、以仙租赁沟为主夕的房种地产慨经营隐模式租赁垃收入房地研产业辞演进晴规律枝与行俭业结碍构2、核绍心生把产要炉素的嫁改变房地乎产业香对GD颤P的贡聋献，经不再欺以不橡断增拾加对坝土地旧（特壤别是颈耕地均）的扑占用否为前锹提。3、核定心功垮能的漂改变房地鸭产业知更多粱地涉舍及到筒非住弯宅领未域，拘使得绒全社楚会的湖房地匆产更天多地逢以专四业化黑分工驱的方关式被抛投资俗、管叔理。4、收挪益主表体的炕改变通过RE葱IT饿s可实舟现房我地产梅业收铅益的棕分散旧化。房地延产业姜演进腔规律望与行害业结筑构房地凶产业筋行业楼结构检对房质地产穿市场辞的影泊响租金（美元）存量（平方英尺）价格(美元）服务市场：确定租金资产市场：新项目的开发建设服务市场：存量调整新开发建设量（平方英尺）D(R,经济状况)=SP=R/iP=f(C)

S=(C-ΔS)/δ房地奔产业召行业跃结构靠对房仅地产间市场狂的影评响美国19螺87爆-2短00河9房价劣与租感金资料维来源裳：S&兆P（房夸价指烛数）杜、美野国劳响工部戒（租酿金指借数）相关孔性分热析结副果:房价弹指数铺与租鲁金指虏数的芹相关勤系数桑为0.脑87壳93日本19模55喇-2发00馅8房价猾与租狸金资料闯来源仔：日声本不馆动产文研究止所（JR规EI）相关纳性分抛析结今果:房价琴指数堤与租授金指鸦数的退相关纲系数任为0.匆98弱52房地伟产业娃行业低结构欲对房奶地产丸市场今的影露响房地处产业愚行业他结构瞎对房具地产跑市场岔的影露响资料雀来源新：中原之领先夹指数震系统房地泳产业拔行业字结构贷对房溉地产柱市场隐的影陈响上海地住房足需求墨调查以上利数据湖由上培海易种居房忆地产程研究升院上材海房胃地产年流通料研究雹所提添供没有归属感：65.3%不安定：37.