成都某综合地产项目提案

关于“成都****”

项目理解2004年11月6日目录一、市场总体概述；二、项目综述理解；三、对**品牌的理解；四、项目SWOT分析；五、项目定位的思考六、项目营销方面的思考；七、对项目运作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市场总体概述1、市场发展空间巨大竞争格局出现变迁房地产市场呈现良好健康的发展走势；现阶段房价水平不高，有较大的发展空间；住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件；大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的竞争格局；2、成都市未来房地产市场新格局预测一环三环二环和记黄埔城南项目中海地产城西项目**地产城东项目品牌发展商及大盘分布图二、项目综述1、项目地理位置本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育园。2、项目发展定位

城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今后城东将成为一个新型居住区。

3、项目规划概述总用地面积：444175.50m2住宅用地面积：243410.30m2商业/金融/贸易用地：42586.51m2开发强度：容积率2.3~3.5建筑密度：≤35%绿地率：≥30%

配套用地要求：公园（5166m2）幼儿园（4466m2）街道办事处（1526m2）门诊所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地块图4、地块现状优势：住宅用地容积可达到2.3，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单一性。地块的自然坡地使各组团错落有致，获得更好的日照。在项目内设有5千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方劣势：市政配套用地过多，降低住宅和商业用地的使用率与三环路只有50米的绿化隔离带，对住宅产生噪音有两条市政路贯通南北，将地块分割成四块，不利于小区围合式管理，影响小区内部的私密性5、市政配套现状

就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等生活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。三、**品牌的理解**集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。成都**公司成立于1993年6月，成为**集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资的城市。成都**先后开发了成都城市花园和**家园，在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。由于**花园、**家园在成都市场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因此，成都消费者对**的品牌有一定的认识，也为后继开发的项目奠定了良好的市场基础。四、项目SWOT分析S优势W劣势项目位于成都“东拓”核心区域，随着成渝高速的贯通，工厂企业的搬迁，东部核心已形成项目紧靠三环路，加上市政府对周边道路的投入较大，地面交通优势明显在高速公路旁，噪音严重，邻近成渝立交桥，空气受到一定的污染项目附近的生活配套设施严重不足，完全要依赖小区自身的配套O机遇T威胁东部新城的形成，为引入外区域新移民奠定基础现时该区域房地产市场仍处于中前期状态，在售房地产项目不多，市场竞争相对不太激烈市场买家已越来越成熟，对住宅的要求也不断的提高。居民受到传统购房思维——“南富、西贵、东贫、北匪”的影响，对东部区域产生一定的抗性核心竞争力经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力内层中层未来发展前景及其升值空间受到客户的认同外层产品的多元化发展格局**品牌和质量的认同五、项目定位思考当前，成都**公司对于本项目将面临一个经营思考问题：1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？2）是低容积率，保持**一贯的开发风格？1、****是一个什么样的项目？1）渐中海•国际棕社区析（暂揉名）流项目翠简介项目角位置菊及交纠通项目提位于浮成都踩市金反牛区佩金牛冰乡、巷郫县香犀浦浪镇境隐内，依国家忆级成穷都高悲新技日术开原发区尝西部滩园区首东南榜侧。项目至市以中心禽5K叫M至火高车站乐6K插M至双诸流机深场1疤5K佩M毗邻间未来张地铁光二号2、迁同品袜牌竞铜争项防目对邪比规划互要点微：规划告总面衔积：吊19女86凡亩总建堪筑面谅积：学超过化13挽0万乓平方首米开发瘦强度喇：容彻积率还0.宽85思-0志.9断5建筑枯密度圾：≤傍20妻%绿地果率：凑≥3炸8%土地旱成交笨价格纪：60债万元魄/亩衬（备蹄注：赞与成铲都*便*土剪地成党本相眯同）配套圾要求孔：医院贿（2浙00祝床，且18洋00沃0㎡钥）双语范学校既（小恳学至申高中抄，5茶4班爬）幼儿场园（容2所贡，双昆语教输学）文化启活动蒸中心狮（1煌00载00纵㎡）净菜恭市场躲（1驶20蜘00嫂㎡）公园贪（紧辫邻项旨目南普侧，侧占地戴48膏00蓄0㎡绘）体育减公园谅（紧呜邻项疑目南海侧，具占地勾23地90垃0㎡泪）变电锻站（舞11涝0K杯V，寇两个戏）、农派出纸所、胀街道灰办事愿处、扮社区森服务晓中心驱等初步梨规划亡方案公园体育秒公园项目强点评仪一属于记城市纳边缘选项目绣；交通秩便捷温性略披嫌不均足；该地仰块所米在地星段虽院已开极通城复区至斜高新霞西区守的城伸市公胆交，煎但从协城区肿的可认达性付看，小进城像主干欢道只奇有一宴条羊她西沿应线，蛋而此救条线鹊路为逢城西槽的快需速通权道，茧上下正班时墓常交帅通拥煌挤；项目透点评蛾二区域核位置乞价值思较大善：——井连接哈城西底生态羊景观旱走廊——贪城西嘉上风你下水傍的概祖念深渗入人振心——衔“南驰富西孕贵”传，城卡西有追众多应高尚屈社区——震未来堡地铁甩二号致线概垃念项目秒点评学三景观吴资源撤较为托丰富掀，适灯合打然造具砍有闲态适情修调的垒高品砖质生坊活社欠区；开发阅规模侄大、斑可塑不性强涂；但周秃边配蒙套尚乓未完介善。小结取：从以缝上分研析可邪以看浑出，蛙本项详目与箱中海择城西钩项目取相比乌，同虫属城乡丰市边练缘项歉目，急周边碌配套失尚未做完善璃；本宿项目白除了营在交退通可攻达性欺、土钉地成毒本上胃占据坑一定受的优供势外拆，在降项目典所处蝇地段奇的区茧位价逆值、拜景观雷资源滨、规距模等昨方面床，本陷项目浓还稍远处劣错势。2、庙和记钻黄埔唉地产帮城南项目敲简介项目蜜位置萝及交陵通高新玻区西齿至铁偶路防观护绿侦地，喘北至幸三环狐路，读东至爽站华押路，哭南至亡武侯忧大道帖；交嘱通便缸利，缠东靠黑天府种大道摇，北瓶靠三付环路钟，北扰侧是闷成都非著名敌的桐态梓富恶人区生，南何面是参规划足中的雕科技歉园区松和政睁府办拦公及躁商务借区。和记汇黄埔甜项目一环三环二环规划铜要点敏：规划贝总面狡积：征10爱36寄亩开发骑强度数：容挠积率挥≤3灰.0建筑桌密度珍：≤环30莫%绿地轿率：末≥3助0%土地诵成交蚕价格息：20亦6万箱元/橡亩项目拜点评泼一属于辫城市作边缘冠项目背；交通扭便捷懂性较硬高；区域娘位置豆价值哲较大型：——向南削是成耻都市泥今后子城市像发展启的重桨要方渴向之脑一；——鹊“南富养西贵板”，矮城南郊高素膏质楼龄盘众蜜多，竿区域牵日趋但成熟糠。和记幻玉黄埔每项目一环三环二环项目朴点评悠二开发促规模冲大、少可塑晒性强鹿；周边羞配套横正日少渐成毫熟。小结扭：和记城黄埔德此次跃花巨倡资高仪调进期驻成婆都房洽地产耍市场挺，其桂实力惭不容班置疑雷；据制媒体失报道仗，和雪记黄瞧埔有吼意将箭其开唐发“骡一个末全新跌的香阔港城异”。宝外来最发展正商能含否克喜服“绣水土辨不服幼”的敌通病匙，还茶需拭砖目以列待。六、项目架营销忍方面轿的思润考1、劈燕对“护**牌**香”市研场定辜位的丸思考由于况项目良地处晴成都赵东拓仍核心凳，而雕容积丽率又草比较朱高，穴如果倦单从滋数据等上来跃看，用该项姜目应档该是拴一个文高容丛积率泽的城凉市社愈区项播目。但该域项目略的定适位是掘否能某够最栗大强循度地篮吸引拒买家卵，建议抖贵司奴在项最目定佳位上扩必须娱慎重诵。必须惩要建裁立在柴详实愤的市驴场支摘持数嫌据上拔方可萝确定奔。本项碑目占斗地6裙60紧亩，地总建松面积捐达平徐方米岛而且哪首期栋开发贡量就典达到搞十三诞万平婶方米品的消解化量概，在点成都宇也算笋比较哗庞大瞎的货汤量，顶必须幕思考必严密何，稳怨操胜检券方窑好。2、感对项戚目客格户群怜定位漆的思铸考项目阁位于陈新开辰发区赵域，谋项目革附近棒均为扒待开左发用丝式地，允潜在换客户侍中原参居民借的比呢例极滋少，桨项目史所在鸟地的假购买偶资源圆欠缺培，从甩表象等来看里，该灶项目精的潜要在客怕户以似外区盼移民租为主厕。思考下：1）救什么践样的舱人会助考虑则接受切东面稠为居平住区气？2）节什么简样的侦人是工该项直目的仿核心祖客户阁群？3）离什么沟样的揪条件禁可以规吸引忘这部狱分群伏体？4）尘他们披都具制有什悉么样忘的特暖征？3、倡对项罗目板排块区碗域发预展的宪思考项目节位于箭新开锄发区般域，棚大盘祸将会展逐渐鸽增多院，政掠府今蚁后对瓦东部编的发施展规僻划、掉市政塘配套罢、教茄育配锈套、剂生活系配套料、商龙业配短套的锈考虑衔如何寸？买险家如鞠果要艳迁移扑，将候会重众点考陡虑区育域的盟什么里配套腰条件棕？开险发商除如何鲁与政咐府联抱动，馒如何士整合涉社会臂资源厘、政逝府资粘源为缺该项垄目服轿务，敞这也规是下痕一步答工作衡将重止点考谁虑的负问题匪。思考根：1）兽东面暂今后严的大词规划市发展滴如何题？2）节政府拳会给晚予那皇些配骆套支飘持？3）剖如何草去炒难作该赶区域扫板块战？4、疮对项映目产北品定爷位的肚思考**混特有恼的产斩品：6层地情景赞洋房带观馆光电枯梯的帜小高胖层专利揪产品认情景办TO刻WN陆HO投US练E思考似：1）镜本项吹目的烈主力舟产品艰应该辰以什敲么为雕主？2）肯产品坝应该对具有迟哪些扮特色弃？3）榴与以棚往*狱*的炕产品市特点默有什冷么不筑同？5、抄对项胞目价犁格定徒位的谣思考由于型项目方是东价面的渔第一喘个大格型项盆目，义因此冲，在瞒价格仁策略霸方面欧扮演察着重抬要的简“土战地价泰格杠讲杆角光色”剥，本殊项目辽的价醉格制粉定，殊对未址来板朝块楼午市的趁价格芒起到租一定厦的影炉响作百用。因此址，在独制定眉价格找方面锁既要膊考虑耐买家吉的接蛛受度手，又忧要达叮到项强目浮窄出市堂场一袖炮而租红的目效果候，必帽须慎哄重思志考。总之枯，我葡司将倒重点汪在营么销工值作中械思考斯以下丈问题谦：1、苗如何巩提升泰**隐的品绣牌形缠象？2、协如何牧提升撇**工产品崭的形庙象？2、俱如何番树立艰本项幼目在储东部圣指标赤盘的粮形象配？4、蔑如何结在营虾销上丧吸引眯买家董核心伏群体独？5、已如何少令到蒜项目术营销爆达到递“一鞋炮而终红”裕的轰尿动效杰应？如果绣贵司叹能够割给予著我司混机会尾，我挠们将垦重点道去解腐决以