房地产策划报告中的经济测算

房地产策划报告中的经济测算定价与不确定性分析的基本方法++地产二00六年六月二十四日一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算目录房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算

成本导向定价

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润

1.1.1成本加成定价

即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。

单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（注：这里的成本要包含了税金）

例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：2000﹡（1+15%）=2300（元）房地产策划报告中的经济测算方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）

即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）2.确定目标利润。对应多种形式

目标利润=总投资额﹡目标投资利润率目标利润=总成本﹡目标成本利润率目标利润=销售收入﹡目标销售利润率3.计算售价

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量房地产策划报告中的经济测算

例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本﹡成本利润率=4﹡15%=0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/160000=2875（元）房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.3售价加成定价

即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（1-20%）=3125（元）房地产策划报告中的经济测算方法特点：消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算

1.1.4总结

三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在成本基础上加一定的利润来定价。

差异：对利润的确定方法

优点：容易计算

缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算

需求导向定价

基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。1.2.1理解值定价理解值：感受/认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。（非价格因素变量）

关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度市场调查

主要步骤：1.确定顾客的认知价值2.根据确定的认知价值，决定商品的初始价格3.预测商品的销售量4.预测目标成本5.决策房地产策划报告中的经济测算方法特点：

理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。房地产策划报告中的经济测算

例4.由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市某区，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始精心策划，推出了“客户开价”销售活动。该活动具体操作方式如下：开发商拿出3至7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此的任何价格报价。如果客户在最高的前12名以内，即以此价作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，是房地产定价提供了一条新思路。房地产策划报告中的经济测算例5.设同类房地产的市场平均价为2600元/平方米，专家们对项目的3栋商品住宅楼的有关因素、权重系数及评分结果见表1.1。

表1.1某项目住宅楼认知价值系数表项目权重分值分配甲栋乙栋丙栋质量0.30403525装修0.15304030环境0.30353530物业管理0.15403030开发商信誉0.10503020认知价值系数1.001.141.040.83可得：甲栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2964（元/平方米）乙栋住宅楼的认知价值=2600*1.04=2704（元/平方米）丙栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2158（元/平方米）房地气产策融划报茂告中脾的经扰济测辱算一、原项目萝定价亦的方咏法1.简1私成本些导向万定价1.拼1.忘1先成耍本加肝成定炕价1.童1.潜2巧目标起收益苍定价1.妻1.鼠3诸售价御加成点定价1.仍1.阵4忌总结1.仆2问需求似导向吸定价1.镜2.煌1捡理解浸值定反价1.荡2.后2选区分挥需求扮定价1.耀3桨竞争她导向延定价1.罚3.茫1固随行杏就市搞定价1.帐3.小2翁追随服领导哲者企弄业定且价1.朵4叙可比既楼盘追量化捏定价二、为项目急不确叉定性桨分析2.五1常盈亏盆平衡晨分析2.秀2杠敏感网性分雹析附：蛋房地拘产资角金等序效值扁简单苗计算房地粪产策陷划报瞒告中些的经孔济测芒算1.版2.栏2让区分撞需求恢定价腥（差仗别定档价法做）即某茫一产郑品可啊根据镜不同而需求葱强度落、不栏同购贡买力隙、不炊同购姿买地束点和记不同事购买重时间辉等因吨素，驻采取透不同筑售价巾。房地饶产区铅分需挤求定脆价的派主要惊形式项：以消捐费群阿体差客异为但基础以数占量差胸异为场基础以产沟品外伴观、鉴式样幸、花燥色差种异为甜基础以地稼域差机异以时抽间差严异房地素产策积划报旗告中至的经磁济测渡算一、稼项目的定价扶的方桃法1.寇1相成本承导向嫁定价1.唉1.辰1脚成娇本加翁成定左价1.娃1.妻2何目标州收益扬定价1.杰1.古3昼售价羡加成州定价1.律1.引4硬总结1.富2范需求寸导向奖定价1.敬2.割1候理解抬值定退价1.仓2.佩2庙区分告需求都定价1.灾3富竞争侧导向粉定价1.贫3.索1分随行师就市早定价1.陷3.象2贺追随夏领导册者企积业定托价1.道4颜可比亚楼盘定量化筑定价二、生项目鸭不确穗定性搜分析2.慰1阶盈亏鸡平衡饶分析2.盘2升敏感裙性分导析附：凝房地英产资移金等悲效值撇简单暗计算房地蚁产策残划报尘告中李的经堤济测戴算竞争滩导向能定价基本尖思路腥：企脂业为请了应棋付市湿场竞乓争的璃需要虽而采后取的拘特殊仇定价差方法苦，以催竞争撞者的守价格雾为基膊础，键根据预竞争赖双方纯力量功等情抓况，镜制定径价格程，达栗到增旦加利净润、贫扩大溉销售赴量或谈提高犹市场忌占有热率等鲁目标盛。特点云：当本胸企业早所开索发的眼项目嫁在市缓场上滑有较棕多的兔竞争佛者时驻，适猜宜采档用竞个争导且向定亏价确看定楼认盘售差价，余以促鼻进销殿售，咳尽快五收回戴投资木，减蛇少风衫险。1.壶3.霸1随秃行就招市定煤价即使番自己靠的商疮品价借格跟元上同国行业盏的平毕均水爷平。适用混：在撒基于录产品承成本择预测袋比较魔困难终，竞制争对所手不驰确定盘，以厘及企串业希振望得摊到一舍种公宰平的线报酬樱和不疑愿打沿乱市降场现狗有的友正常途秩序验的情辩况下妻。比较至受一妹些中的、小永房地爱产企水业的迈欢迎贯。加权典平均舞售价吧公式俘：Pi伐’=奔Pi怒I感I(涨10孩0/骑Wi味j)凯(j捞=1评,2看,…鸣,m艳)其中恩，I耗I(馒10缠0/贩Wi蹲j)固为影m项凡因素化权重骨比的踏连乘斥积；Wi国j凡为被掌调查不房地饮产（惕i）馒第j蝇项因才素之吧权重气系数m谨为事承先确继定的旦权重娃因素挽的个丛数Pi坛被法调查解房地酒产单态价Pi手’遍被调案查房画地产眉加权怪平均耻价房地巴产策剑划报叹告中柴的经撑济测妈算房地僚产策秀划报厚告中蛋的经艇济测冷算由上叹面的裳加权铁平均拣价，培再视澡各被额调查吵房地阳产的再营销呜状况躬进行溉营销共权重需系数桂修正赏，确楼定最雁后的刃市场蛋通行记价，寨其公杏式如跳下：P=瞒Gi期*P跌i’堤/G踪蝶i(i烤=1冈,2政,…胶n)其中遵，G奇i*蹈Pi爽’棵为被布调查天房地台产加壁权平揪均单禽价期粗望值俗之和Gi稳为衣被调搭查房楚地产稼营销诞权重弯系数繁之和n蚕为被舒调查贴房地晴产数P荐为市旱场通克行价房地泉产策类划报缠告中鞠的经坦济测边算例6碍.设某勿住宅鹅周边展的同灵类房免地产壮的有脱关调粱研结幸果如妖表1岭.2扯。表1秀.2格各房甚地产够价格华及营平销相详关问玻题调控研表物业名称平均价格（元/平方米）权重系数(Wij)营销状况权重系数（Gi）繁华程度装修档次生活设施交通条件开发商信誉A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地译产策组划报岗告中钓的经孔济测滑算由表佳1.膨2的吐数据钻和公丘式Pi请’=汉Pi摸I毅I(安10布0/习Wi秩j)谁，可得就各房摧地产彩的加纤权平燥均价饶格如躬下：Pa皆’=秒76陈50岔*1透00戚/9衫8*歼10为0/木10吴5*木10订0/砍10雷5*尤10市0/从97其*1缓00皂/1森00泽=7改29身9(拖元/泼平方目米)Pb抢’=治70带03约(元伏/平雨方米搬)Pc给’=捡73胶38掀(元连/平铲方米柄)Pd例’=骂57纯84鞭(元旋/平修方米催)Pe冠’=章56腥98绪(元屯/平惩方米丧)Pf尤’=险68拌48雄(元丙/平晴方米邪)则，P=糕Gi秤*P竹i’包/G怒i=6窑68排0（全元/背平方输米）房地铃产策匪划报些告中居的经扶济测导算一、劈燕项目迈定价杠的方叔法1.踏1删成本舅导向逃定价1.症1.驾1扣成石本加钱成定公价1.召1.同2痛目标摘收益梅定价1.匪1.慎3恨售价城加成验定价1.璃1.壶4烦总结1.四2博需求捐导向悬定价1.鞭2.车1城理解烤值定遭价1.槽2.恐2尘区分葛需求贞定价1.杀3玩竞争候导向虾定价1.缎3.别1尿随行创就市汇定价1.范3.包2沸追随唉领导留者企领业定评价1.晋4誓可比宾楼盘宾量化盲定价二、辣项目霉不确日定性眠分析2.劈燕1巧盈亏韵平衡俱分析2.庆2汤敏感诱性分武析附：梅房地往产资誓金等监效值体简单介计算房地堆产策爪划报观告中靠的经敏济测大算1.练3.虏2追清随领阳导者诞定价即以控同行荣中对边市场墨影响福最大类的房半地产烧企业浸的价条格为晓标准扫来制脆定商蝴品房虎价格钉。适用修：拥艘有较夏为丰恶富的令后备纱资源秆，为芹了应隆付竞部争，财或稳愚定市呈场以羊利于援长期咳经营眉。房地乡丰产策往划报咽告中轨的经酷济测榆算一、奔项目胶定价落的方但法1.钳1查成本接导向杂定价1.难1.淡1聋成蛾本加犯成定化价1.慰1.仓2赴目标虏收益泡定价1.聋1.赠3怨售价冠加成你定价1.职1.异4武总结1.幻玉2能需求柱导向律定价1.链2.好1御理解抖值定肿价1.串2.异2叶区分秩需求稼定价1.难3薄竞争暂导向女定价1.领3.样1墓随行腥就市蠢定价1.查3.齐2泰追随生领导蛾者企剪业定仁价1.捞4迅可比旁楼盘衫量化丝式定价二、铸项目值不确绣定性撇分析2.丽1拌盈亏需平衡猪分析2.相2善敏感微性分间析附：渐房地脾产资气金等治效值王简单补计算房地竖产策纸划报努告中抓的经印济测仍算可比负楼盘豪量化孔定价针对烘许多挡楼盘庙倾向代于定怜性描造述而裤产生忌的经制验误晃差，款应该挣对楼奥盘进缠行定殖量描裳述。记建议通在策锤划报抹告中束的定隆价方根法多耳采用澡此定都量方撑法，演增强狡说服闷力。进行铸量化虫统计彻的楼比盘应裕为可旱比性框较强环的，过地段触、价肉格、罩功能耳、用染途、胞档次至应相键近。选取质影响瞎楼盘蝴定价恢的1秆8个闷定级谱因素幕，分摔别为紧位置敌、价阿格、难配套症、物炼业管花理、背建筑甘质量停、交蔬通、宝城市怎规划困、楼摸盘规面模、辣朝向烛、外你观、寨室内痕装饰爬、环染保、闲发展炊商信协誉、葱付款屡方式愤、户喉型设耻计、该销售搏情况缸、广努告、宜停车典位数嗽量。坊此1肯8个笼因素圈，共锡分为喇五个舱等级纺，分简值为蛇1、讨2、灭3、经4、皱5分掩。分歌值越决大，坟表示业等次井越高岛。（1阻）1右8个量定级撞因素表1嘉.3捎定奸级因巴素、卸指标歪与分赔值房地最产策粮划报妥告中贫的经农济测停算定级因素指标分值位置A距离中心区远近；B商业/写字楼为临街或背街1最差（远）….类推价格A百元以上为等级划分标准；B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅依次减少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城镇基础设施：水电气；B社会服务设施：教育、医疗、文娱、公园由最差/少到最好/多对应的分值为1—5物业管理A保安；B清洁；C绿化率及养护状况；D物管费；E人车分流；F物管资质建筑质量A是否漏雨/水；B门窗封闭情况；C内墙；D地板；E排水质量交通A大中小巴士路线数量；B距公交站远近；C站点数量；D大中小巴舒适程度城市规划A规划期限；B规划完善程度；C规划所在区域重要性程度；D规划现状楼盘规模A总建筑面积（在建及未建）；B总占地面积；C户数朝向A方向；B山景；C水景；D视野1西；2东；3北；5南外观A是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度由最差/少到最好/多对应的分值为1—5室内装修A高档；B实用；C功能是否完善；D质量是否可靠环保A空气；B噪音；C废物；D废水发展商A资产及资质；B开发楼盘多少；C楼盘质量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他户型设计A客厅和卧室的结构关系；B厨房和厕所；C是否有暗房；D实用率大小销售情况A销售进度；B销售率；C尾盘现状广告A版面大小；B广告频率；C广告创意停车位数量A停车位数量；B住户方便程度房地负产策躬划报穿告中除的经西济测屿算（2恒）定胸级因盖素权燃重确扑定权重肺是一颂个因厦素对尝楼盘奖等级薯高低太影响迅程度象的体互现。线按重脾要性经及影惰响力台的高浆低，翻确定喘每一起因素击的权能重分第别为赏位置乔0.喇5、什价格茧0.执5、葱配套鼠0.便4、围物业孩管理蜘0.君3、亏建筑惜质量伐0.报3、凡交通长0.床3、抬城市各规划躲0.托3、庄楼盘压规模辰0.穗3、序朝向裳0.你3、躁外观数0.祥1、渣室内皱装饰陶0.趴2、姿环保塞0.怪2、寒发展洲商信汗誉0卵.1勉、付宫款方孕式0稠.2温、户耻型设骄计0支.1放、销鱼售情俯况0返.1难、广楚告0拍.1愁。权重磁越大灰，重橡要性绒及影翻响力乡丰就越蒸高，菠反之葱亦然散。（3奥）楼摊盘因纵素定羊级公漏式P=挽W1与*F马1+龟W2逢*F股2+桂W3肚*F归3+突··赠·+镇Wn酷*F壁n式中纺，P岩,总强分（浑诸因撇素在医片区菜内楼谦盘优腰劣的贪综合据反映你）n挪,后楼盘奋定级魄因素郊的总段数W，晴权重愉（某鼻定级果因素红对楼挣盘优肾劣的霸影响妄度）F，箭分值贿（某藏定级脊因素蛙对片风区内间所表消现的幸优劣宗度）房地系产策武划报甘告中搞的经劳济测鱼算表1鞭.4荡可疫比楼茄盘量丙化定吗价法演计算个表（注：暗表中纵楼价征为均抵价（菠元/止平方窄米）隙）原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY12345678合计房地奖产策馅划报溜告中倍的经怒济测痰算据表慢1.刘3中张给出婚的原苍始数肢据，娃大致缴可判辣断楼德价与合楼盘悠得分油之间饼近似朝呈现亚直线色相关支，则友建立厅回归姑方程刚为：Y=松a+处bX其中展，Y港为楼挣盘均恶价，纽奉X为涨楼盘他得分费。求解虾出参建数a秆与b湾，该责回归铸方程扶即可怠惟一艳确定缎。房地携产策萄划报闹告中全的经昨济测湿算项目名称/因素及权数序号伴山名都山水绿城银海峰景金香林青麓雅园水木青华位置0.51343443价格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑质量0.35344335交通0.36342343城市规划0.37252354楼盘规模0.38433444朝向0.39333333外观0.110333433室内装饰0.211323333环保0.212344435发展商信誉0.113333333付款方式0.214333333户型设计0.115333434销售情况0.116544355广告0.117334533停车位数量0.118433422合计1414.914.514.815.515.8例7表1胖.5厘东蔽和地疾产两码路项滩目可摄比楼吨盘综略合因伏素量坦化统培计房地窗产策坡划报搅告中锄的经北济测馆算表1止.6肃计纺算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水绿城14.92800222.017840000417203银海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅园15.52200240.254840000341006水木青华15.82400249.64576000037920合计89.5137001277.9931670000204670房地换产策俩划报监告中平的经染济测藏算据表小1.牙6中浩给出残的原物始数慌据，仍大致吴可判恒断楼栗价与深楼盘是得分禽之间登近似绑呈现倍直线妥相关伶，则碌建立茎回归衔方程品为：Y=才a+第bX。其焰中，层Y为估楼盘趣均价锤，X尾为楼母盘得想分。求解明式中亲的a寇与b跌，可蓄得：薄Y=反12吗66暴+6握6.碗7X本项汇目的哈楼盘双得分迷为1葡5.败6，击套入仁上式牢，得丽出本凳项目您的均稠价约却为：尊23僻00菠元/论平方嫁米。房地卷产策洒划报可告中颂的经岁济测乓算一、栏项目孟定价责的方粉法1.姻1稳成本尊导向程定价1.察1.训1祸成燃本加旨成定芦价1.坏1.吧2踩目标印收益归定价1.霞1.星3魔售价塑加成害定价1.印1.爪4游总结1.无2说需求找导向贤定价1.观2.迁1沟理解浮值定岁价1.疤2.很2皇区分卵需求微定价1.睬3罪竞争鄙导向浇定价1.辅3.错1郊随行艳就市隔定价1.粉3.融2茶追随凑领导贴者企站业定玩价1.际4餐可比仇楼盘臭量化孤定价二、扣项目庸不确子定性李分析2.挑1马盈亏催平衡申分析2.诱2饿敏感汽性分粘析附：战房地滨产资料金等鸣效值女简单袖计算房地孙产策旦划报咽告中斯的经效济测预算盈亏父平衡姿分析2.角1.腊1概全念与桥目的盈亏溪平衡才分析旧是考钞察项肉目的绑建筑与面积牌发生努变化听或者缺考察该市场出（以嗓建筑林面积德多少脂反映佣）发乖生变桑动时天企业朱经济膨效益朴变化睛情况膏。分析否目的丈：寻包求一帐个合翁理的殖开发升规模鸡，降挖低开赌发风添险。2.续1.融2公卸式与肃应用盈亏糕平衡灿分析游基本谢公式佳：E(漏x)础=F秋(x必)-情C(涌x)其中拦，E甲(x备)为真销售幻玉利润微；F残(x礼)为店销售欧收入葵；C判(x敞)成割本又：F(警x)扛=P界xC(这x)吓=B驶+D通x其中叮，P挪为标开发住项目浆平均塔单价胸；x商为拟晨开发腹项目旋的建临筑面芒积；培B固武定费着用；税D单循位可斧变费秀用所以罚，E备(x折)以涂x为乐变量旺的计码算公肢式为叛：E(庆x)丈=P南x-竹(B砌+D则x)房地踩产策冰划报魔告中茫的经吸济测饱算C(光x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB图2刷.1磁盈坟亏平就衡图房地蔬产策臣划报许告中来的经赠济测肢算两直江线的修交点耗R处趴：F要(x液)=怠C(仓x)言，即幼PX煮r=县B+太DX连r所以绳：X奖r=疼B/体(P占-D简)当X梁<禁Xr惩时，筋C避(x轨)伸>票F(嫩x)毙，映成本昆大于肿收入燃，利馒润E意(x吊)小翁于零泪，故果亏损预。当X缸>X骨r时多，欺C(锐x)半<订F(裹x)粥，继收入检大于州成本以，利冶润E蚊(x别)大批于零摩，故应盈利旦。当X岗=X苦r时猫，叫C(核x)泰<醋F(就x)庄，湿成本笨等于档收入嘴，利眉润E财(x榜)等顺于零析，故挤不盈相不亏攻。R点坝称为画盈亏待平衡碰点，膜A区急为亏潜损区易，B肠区为委盈利容区R点君所对玻应的色Xr刘为项潮目所认必须再开发妇的最惯小面书积。弹R点警越低球，开抚发项担目盈摔利的考机会史越大凳，亏程损风浓险越上小。房地犁产策聋划报穷告中杂的经店济测贝算例8膝.某房语地产输公司距打算共开发胆一幢葵公寓历楼，绍预计布该楼留平均肝单价劳为2治00善0元箩/平肤方米粒，置咸地、耐勘察装设计肌费等剃固定猾费用炎为1亩00扁万元溉，每惜平方肺米建帝筑面馅积的步可变慰费用跌（造套价、勿管理再费、物销售摊费用彼等）扭为8召00搜元/罪平方燃米，颂销售李税率因为5气%。膜试计匹算该凝项目萌的最否小开认发量尸。显然送：收零入函悦数F暖(x练)=摆20啦00烟x成本察函数抽C(旷x)问=1往00是00份00普+8省00裕x+惧5%吧*2弟00围0x令F战(忘x)施=的C夺(x干)得毒：2漏00洁0x妥=1染00午00睁00瞧+8朴00率x+恩10插0x则x汤=9古10孩.1灵(平肢方米痕)所以煮，该修公寓俭楼最毒小开秃发面伶积为煮91动0.慕1平返方米搭。房地幸产策掌划报信告中怪的经捏济测六算2.持1.滑3总雕结运用蛾盈亏杰平衡房诚法对择项目但最小民面积睁进行黄计算稻时，群需要注意阶以下重几点：1.锯销售膊收入姨是完楚全随典建筑栽面积纽奉的变从化而双变化笋的。样平均台价假煎定为列常数款。2.恩开发桃量与强销售欢量相劈燕等。含因为献只有阔开发影量与皂销售郑量相丹等时塌，等恢式才绑能成量立。引等式射左边峰的是给销售影量，吹等式欧右边讲的为侨开发忘量。3.鱼成本享函数秀中，鸭固定腥费用碗为常谣数，拍它通宇常包顾括置锅地、傻基础强设施瓣建设相、勘就察设较计和耐借贷青利息均等费灭用；貌变动渐费用嘴是建林筑面洽积的爱线性但函数抵，除走单价羽、管尿理费需、人厌工费怖和营芒销费彻外，扬还可递包括晃有关拐税费少等。一、良项目呼定价减的方贝法1.真1摩成本抬导向麻定价1.亲1.果1舟成小本加蛙成定么价1.夹1.能2川目标荷收益糊定价1.稠1.日3盐售价租加成鼻定价1.焰1.砍4乎总结1.博2仪需求蚕导向未定价1.比2.泰1撞理解牲值定辈价1.傲2.秩2归区分薄需求穗定价1.衡3块竞争株导向袖定价1.醋3.逐1稻随行缺就市蹲定价1.李3.撑2奇追随横领导语者企距业定析价1.饥4捐可比螺楼盘奶量化畜定价二、筐项目仗不确巾定性尸分析2.盈1柴盈亏萌平衡飞分析2.溜2喇敏感丛性分绑析附：幕房地妙产资遵金等诊效值趣简单评计算房地柱产策致划报垫告中猎的经眠济测串算房地捐产策能划报臭告中字的经浮济测威算敏感自性分问析2.凳2.惑1概斯念与载作用敏感生性分惹析是膜研究晴和分汽析由佳于一结些不宝确定芦的变亮量（硬如价辅格、支成本炊、工伸期等喂）发胜生变近化时本，而素导致戴房地遵产项域目的榴经济掩效益彼指标勾（如附净现区值、萌内部畏收益降率等桨）发沙生变摊动的勺灵敏谦程度搅。作用率：敏感因性分湖析的拴核心兔是从击诸多瓦的影家响因撞素中门找出弟敏感复性因册素，图并设惩法采音取对满策和隔措施绝对它迟进行显控制帆，以若减少榆项目崭的风罗险。缺陷像：不能没揭示翼在悲沙观和畏乐观跨的值柱中究河竟哪洒一个哥能有拘较大迈的出薄现几恢率（题概率诊）不能载显示峰投资期者所谷承担忧的风惭险性只能混分析需单个鼓不确亚定因标素的严变化撞对项塘目经证济效采果评震价指迟标的杀影响庆，不输能对牲多个末不确每定性浅因素瘦进行删综合贵分析倚。房地岔产策陈划报坏告中翁的经唱济测旁算2.厦2.贯2械步骤（1趁）确疯定需昆进行捎敏感叛性分盈析的经济畜效益紫指标经济鹊效益波指标君有投下资回暖收期党、借次款偿绝还期仇、投应资收庸益率准、成朱本收塌益率窜、内饺部收焰益率训（项清目在奥整个抚计算扑期内偿各年红净现谅金流熄量现死值累恭计等漆于零烤的利这率）令、净于现值痕（按举行业结的基点准收愧益率疏或设恩定的贺目标铁收益哭率将饺各年污的净捉现金绢流量总折算遮到开动发活介动的伞起始折点现篮值之监和）紫等。菌在实印践中枝，通精常根砖据房鸭地产徒项目京的特蠢点和剖经济准评价视的实责际需间要来今确定警进行作敏感此性分近析的晕指标砍。（2浅）选彼择影北响项量目经恩济效业益指绢标的主要圣变量通常欧有销翼售量病、价盒格、谨成本续费用卖、工校期、萍投资许额等（3障）计连算不烫确定晚性因麦素对圈分析呀指标匀的影响嗓程度（4市）找摄出敏感舅性因挨素敏感钻性分历析图（5较）根数据分帅析结家果，确定最项目镜方案进一亦步研飞究分码析存友在的戚不确中定根滚源，辨弄清华楚主按/客束观原芬因，猜以便鱼采取盘相应跟措施委加以彩控制芹。房地础产策临划报狼告中歇的经比济测附算例9.（正静态漂）东译和两报路项毁目敏传感性思分析表2黑.1循项目志指标项目占地面积容积率建筑体量住宅体量商业比例16667平方米2.54.2万方3.8万方10%表2甜.2僚价格蹲与销善售金泳额估疲算项目价格体量销售金额总销金额住宅2300元/平方米3.8万方0.874亿元1.014亿元商业3500元/平方米0.4万方0.14亿元房地诸产策粘划报兔告中凯的经姻济测返算表2专.3懂成陪本费丢用构迎成估叶算类别项目单位成本单项合计共计土地综合金土地费500000元/亩----0.125亿元开发费用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475亿元安装工程300元/平方米设计、报建等费用设计费20元/平方米监理费5元/平方米勘测费5元/平方米其他费用综合规费配套费140元/平方米170元/平方米0.071亿元人防费30元/平方米其他税费销售收入的5.5%---0.056亿元景观成本400元/平方米（占地面积）---0.067亿元管理费用总销金额的4%---0.04亿元营销推广费用总销金额的3%---0.03亿元合计---0.264亿元合计0.864亿元房地魔产策赵划报盏告中济的经雨济测糕算（1逃）.匆选取葡成本等收益竹率（施YR肌C）成作为秩经济竖指标在当私前的哲变量宇条件豆下，永期望种利润垄为0逼.1偏5亿忙元，树则成营本收祝益率疤为1浑7.惜1%们（0门.1值5/县0.钻86套4*轮10禾0%俊）。（2足）选说择主肉要变以量现选检择价哨格、甚土地延费用喉、开滩发费阔用、妹其他做费用倡和容垃积率莫为主熟要变菠量。（3捐）计拴算变旁量的拆影响皱程度间（以忙变化夫正负呢10直%、临20餐%为菌幅度扇）表2唱.4爹成本租收益惨率变条化表YRC变量-20%-10%010%20%价格-0.0610.0570.1710.2900.409土地费用0.2090.1910.1710.1560.141开发费用0.3200.2430.1710.1120.056其他费用0.2490.2100.1710.1390.107容积率0.1080.1470.1710.1960.207房地单产策倾划报攻告中惰的经认济测民算-1乘0%-3痛0%00.丹20.果310及%30框%土地座费用其他葱费用开发聚费用容积前率价格成本略收益犹率Y断RC变动氧幅度-2泰0%20云%0.1图2总.2驰不盯确定轧性因绘素对脏成本瓣收益出率的线影响阀图房地暴产策诉划报仪告中粒的经架济测宅算（4认）确斤定敏嫌感性首因素由表冈2.智4和恐图2扰.2别可知捞，成肯本收埋益率梅影响蠢因素隆的敏梁感度橡如下帝表2定.5呈。表2瞒.5满敏感眯度排专序变量程度价格土地费用开发费用其他费用容积率敏感性程度最高最差较高较差一般排序15243房地卫产策廊划报冒告中影的经肢济测府算（5汉）结河果分盲析与考方案仪确定房地稼产售捐价减梅少约喂15品%（即初房地响产售督价为勤0.半86暴4亿开）时，毒投资诱收益夜率降奶为零诊；开坐发费遗用增泽加约盛31谢.6么%（即草开发秘费用枯为0腊.6镜25差亿）时，卖期望狼利润闷降为絮零；何容积宗率减洋少4洋3.赤2%（即所容积没率为趴1.侨42浙）时，讽投资如收益酿率为沉零；颈其他深费用照增加当约5口7%（即矮其他蝇费用艘为0牵.4误14暗亿）时，律期望吓利润竖降为总零；粒土地跪费用很增加咐约1农20扁%（即战土地正费用显为0赏.2屿75惜亿）时，国投资英收益芒率为鸣零。结论卵建议程：价格嘴变化端对利盲润的经影响泻大于袖其他技影响凶因素跃变化栏对利奔润的陡影响隶，因劫此在觉操作垂本项葬目的零时候豆，必艰须重室视价纽奉格因洋素对骂项目梯的影末响，烂实行调价格浙领先晴的策盲略，凤在控曲制成殖本的妈基础漏上，诵最大改限度榆提升同项目御价格疯空间杯，实松现最忌大的奴利润损率。开发胡费用墙的变鱼化对飞利润镰的变君化影租响相堆对价戏格较望小，年因此携我们帐可以舞考虑映在产藏品打掠造上势合理舟增加胃成本贱投入以，适守量增誓加建钞筑成申本，抬如节煤能元勇素的蝇利用众、交跟房标诱准的近提高华如采勺用塑恢钢栏典杆、镜彩铝赛窗的穿装配携，打或造高腰品质怖的产宰品，敢扩大具项目烟价格帮上涨翅空间培，实宣现最鸦大化灰利润享。容积芳率的鹊变化嚼对投亦资收肢益影侵响度判较高帐，我穴方建源议项悄目在镜规划帖许可点的前娇提下肢将容示积率而做足平，并当适当开加大说对开息发费令用如蓄景观叹费用刑、建星筑成赞本的岭投入斜，提扣高项李目的红产品朽品质缠，从破而保川证项哨目收隐益，认提高击项目驾后期圆价格弓增长带空间称。例1姥0.（动蛮态）逃某房刮地产缠开发辜公司拘拟投汽资开标发一输幢写酱字楼薯，假让设地罗价为劳10漂0万愧元，企5个驻月以速后开蚊工，晨建设也工期凝为1凤8个昼月。租完成怨后的票写字线全部苹出租愁或出栋售。禁建设惑费为星60零0万蜂元，蛾分3塞期支训付，许每期帐6个株月，与期末话支付唱。据藏预测奶，建透成后叉的写确字楼过租值胳为6声6万妈/年剩，销前售价拔格可呼望达众到1智10哥0万支元。宣全部亿投资弯均为园贷款捡，贷窑款利本率为靠每6快个月首7.骂5%泼。各项宴支出够及期剩望利熟润估丈算如闻下：（1疯）置揭地费致用（社假设略购地称成本态及手束续费奖在购怨地时晴一次联付清偷，两黄年后纽奉还本奇付息唱）土地留成本洪10栗0万吨元，捆手续羞费2寇0万陆元，霉合计渣12狡0万袋元。置地钥贷款护本息丧：1膏60催.2斯6万挡元（2乞）建犹设费沿用（木勘察牢设计徒费在皂工程姐建设妹初期墓支付慨，到让工程营完工胁为3愧个计接息期矩；工答程建菊设费宝分三即次支另付，乖其计陶息期霸分别纸为：资2，师1，锁0）勘察桑设计丑费1亦5万形元，望工程诸建设居费用葡60致0万龙元。工程由建设齿贷款科本息氧：6聋64展.7币6万错元（3生）其盏他费烛用：询10咸万元房地惠产策练划报领告中遗的经绑济测页算房地泽产策盾划报容告中量的经亚济测愉算（4厕）期泛望总赏支出：晋（1喇）+货（2稳）+未（3大）=终16启0.做26烘+6刷64福.7逢6+述10巷=8昨35液（万财元）（5命）房华地产漫期望颠售价悠：1牙10镰0万隙元（6痕）期查望利瞎润：哲E（剖x）污=期舅望售恰价-吸期望渴总支啦出=莲11馅00稳-8渡35使=2械65尤（万宫元）从上停述期尸望利嘉润估汗算中爪我们辫知道己：工种程建局设费路用、摆开发诊期、唯贷款窝利率忠和房移地产礼售价类四个北变量宽。置迁地费赛用一皂旦支柜付就肃不可榆变动会，因莲此，快不能饮指望晨它对秤期望版利润辣再做臭贡献饼。房地窗产策维划报枝告中仔的经失济测街算表2施.6关期承望利拆润变趁化表宇（嗽单位稍：万帽元）期望利润变量-20%-10%010%20%房地产售价45155265375485工程建设费用394.299329.517265200.385135.781开发期308.581——265——203.109贷款利率283.915——265——245.563房地宏产策即划报肃告中役的经投济测疾算40贞030贝020骄00-2括0%10脊%-1傻0%-3悟0%变动少量物业烧售价开发卫期贷款座利率工程珍建设沸费用期望沟利润鲜（万泳元）30科%20男%10私0图2寨.3叔期望健利润芦与各哲影响门变量治变动俊关系续图房地梳产策调划报短告中忘的经缩慧济测奴算表2宽.7完敏感浸度排交序变量程度房地产售价工程建设费用开发期贷款利率敏感性程度最敏感较敏感较差最差排序1524结论罢建议醋：房地静产售烘价减冰少2于4.见09彼%时先，期头望利蒸润降避为零站；工骑程建牛设费葱用增棵加4勒1.矿02糟%时叔，期招望利逗润降貌为零趴。为煮了保怖证项户目不构亏损右，在昏其他木影响向变量祖不变采的情怒况下闯，必掏须严仁格控敢制房继地产标售价跌不减零少2就4.惠09趋%，号或在匪其他负影响跑因素包不变笛的情蹄况下用，严策格控总制工辩程建旨设费炉用不哥增加糖41币.0电2%甜。房地炊产策翅划报盐告中慨的经庄济测类算一、脑项目齐定价圣的方奏法1.尚1汉成本饱导向洞定价1.插1.泼1栋成河本加歪成定星价1.夜1.它2柔目标润收益址定价1.塘1.麻3身售价疮加成完定价1.串1.童4斑总结1.散2息需求在导向根定价1.键2.参1旅理解遗值定瓜价1.旷2.偿2脏区分眯需求呜定价1.教3礼竞争线导向俊定价1.针3.盘1京随行披就市剂定价1.筛3.扮2绿追随碰领导世者企牺业定嘱价1.扫4漂可比佣楼盘芽量化观定价二、贝项目皱不确趁定性悲分析2.锅1肺盈亏屠平衡后分析2.炼2疲敏感昌性分吊析附：度房地英产资堵金等站效值尤简单祖计算房地抽产策唐划报吊告中末的经说济测帆算房地搅产资浑金投取资等棍效值火简单把计算1.费概念（1袖）等坦效值语：与宁某一傅定试库点上重一定赚金额旬的实夫际经腔济价馅值相杠等的塌另一像时间划上的率价值席。（2渴）现贯值：今资金咳运动步起点茄时的佣金额地，也级即本蚀金P终值互：资芹金运习动结污束时侮与现夺值等杆值的愉金额阴，为贼F（3该）利密息：衣占用枣资金籍所付旬的代没价，宝或放抽弃资循金使霸用所嗽获得娃的补笔偿，冒为I利率纸：在侨单位公时间土内所狠得的荣利息唐额与果借代绑金额榨之比蒜，为袜i担=I劳/p(4盖)单利夕：仅喊按本秒金计台算利楼息，I=俗P*遇n*栽i(n劣为周端期,篇i为杠利率肚)聚，F=卫P*傲(1乱+n册*i趟）复利汪：在筹本息兵的结融合上燃计算肺利息颜，I=导P*奔[（番1+葱i)圾n-唤1]挂F慕=P教*(命1+站i)单n(5览)名义衬利率焰：即鼠通常转所说飘的年草利率价r实际逗利率般：对昨应于够一定吴计息副周期雄的利释率i=迹(1晶+r仰/m副)m帐-1关系：当驶计息扎周期居为年州时r越=i然；当可计息就周期环小于屯年时糟，i渣>rr不驱能完妻全反谣映资矿金的抹时间溜价值所，i克才能触真正向反映萌资金鼻的时排间价件值i越胸小，灶计息哭周期冷越短编，则钱r与钟i之除间的也差异沸越大房地愉产策陪划报哲告中乎的经仰济测霸算2.罪复利师简单乖计算匠的公绑式、绵系数（1湿）现泊值（冠P）镰、终堡值（半F）F=倍P*才（1保+i舍）n属P=叫F/斧（1衰+i蓄）n(2且)等轿额序绕列支削付的共现值眠系数P=昂P螺1+茄P2仅+P击3+粒……毁.+律Pn汽=舟A折/捉i*旗[1阿-1仆/(张1+告i)杜n](3耳)等熔额序隙列支洁付的量终值般系数由上揉面的