房地产开发经营涉及的有关法律问题

房地产开发经营涉及的有关法律问题

房地产开发经营活动，涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，为了维护房地产市场的正常秩序，保护房地产权利人的合法权益，调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章很多。调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章虽然数量很多，但主要可分为两大类：民事法律规范和行政法律规范。民事法律规范，调整是平等民事主体之间的权力、义务、责任关系的；行政法律规范，是调整民事主体与社会利益、公众利益、第三人之间利益关系的，与行政机关的管理形成行政法律关系。民事行为的效力，一方面取决于当事人的意思自治，另一方面是国家对行为的评价和认可，即是否违反了行政法律规范的强制性规定。如果违反了法律、行政法规强制性规定，民事行为就会无效。从事房地产开发经营活动房地产开发企业，是具有特殊身份的建设单位，因其开发生产的房屋不是为了自己生产、生活使用，而将其直接作为商品，向他人出售。因此，房地产开发企业从事房地产开发经营活动，不仅要遵守工程建设方面的法律、法规的规定，如《建筑法》《招投标法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全管理条例》等法律、法规的规定，同时还应当遵守有关房地产方面的法律、法规的规定，如《房地产法》、《房地产开发经营管理条例》、房地产转让、抵押、商品房销售等法律、法规的规定。行政机关组织企业学习法律、法规，重点是学习行政法律规范。但是，房地产经营活动不仅受行政性法律规范调整，同时也受民事法律规范的调整。因此，借此机会，除介绍一下房地产开发企业在生产经营应当重点学习了解什么行政法规范，如何学法外，还想给大家介绍一些房地产开发经营中涉及到的其他有关法律问题，如有哪些经营风险；如何防范经营风险；受到损害后如何主张权利等问题，供大家参考。一、房地产开发经营企业为什么学法？学什么法？如何学法？（一）为什么学法？企业在经营中涉及到的法律问题可以有三个方面：一是在经营中如何依法经营，避免因违法而承担法律责任；二是经营中受到不法侵害时如何依法维权；三是如何利用法律谋求企业的最大经济利益。

（二）学什么法？凡是与经营有关的法律、法规都应当学习。今天，主要介绍有关规范房地产开发经营活动的行政法律规范。1、法律●《城市房地产管理法》●《城市规划法》●《土地法》●《建筑法》●《招标投标法》●《安全法》2、行政法规●《城市房地产开发经营管理条例》●《土地管理法实施办法》●《城市房屋拆迁管理条例》●《城镇土地使用税暂行条例》●《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例●《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》●《国有土地增值税暂行条例》●《村镇规划建设管理条例》●《建设工程质量管理条例》●《建设工程勘察设计管理条例》●《建设工程安全管理条例》●《安全生产许可证条例》3、地方性法规●《城市规划管理条例》●《建筑市场管理条例》●《建设工程勘察设计管理条例》●《村镇规划建设管理条例》●《建设工程抗震管理条例》4、部门规章●《房地产开发企业资质管理规定》●《城市商品房预售管理办法》●《城市房地产转让管理规定》●《城市房地产抵押管理办法》●《城市房地产中介服务管理规定》●《城市房屋权属登记管理办法》●《商品房销售管理办法》●《城市新建住宅小区管理办法》●《房产测绘管理办法》●《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》●《房屋建筑工程质量保修办法》●《实施工程建设强制性标准监督规定》●《建设工程监理范围和规模标准规定》●《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》●《建筑工程施工许可管理办法》●《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》

5、地方政府规章、各级政府及其部门制定的规范性文件以及立法解释、司法解释、行政解释等。（三）、现行房地产、工程建设方面的法律规范，调整的主要内容：1、房地产开发用地2、房地产开发3、房地产转让4、房地产抵押5、房屋租赁6、房地产中介服务7、房屋拆迁8、房地产权属登记9、房地产物业管理10、建筑市场管理11、建设工程勘察设计管理12、建设工程质量管理13、建筑安全生产管理14、建设工程监理管理15、建设工程造价管理16、建设工程标准化管理17、建设工程档案管理（四）、现行房地产、工程建设法律规范规定了哪些主要法律制度？

1、国有土地有偿、有期限使用制度。《房地产法3条》●土地使用权出让；●土地使用权划拨。2、房地产开发项目竣工验收制度。《房地产法》26。《开发条例》17。3、房地产开发企业从业许可制度。《房地产法》29。4、房地产开发企业到登记机关所在地房地产开发主管部门备案制度。《房地产法》29—463；《开发条例》8、9。5、房地产价格评估制度。《房地产法》33。6、房地产成交价格申报制度。《房地产法》34。7、房地产转让、抵押权属登记制度。《房地产法》35；《转让规定》6。8、商品房预售许可制度。《房地产法》44。《商品房销售管理办法》6。9、商品房预售合同备案制度。《房地产法》44。10、房地产价格评估人员资格认证制度。《房地产法》58。11、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《房地产法》59。12努、房脉地产恰转让劈燕变更启登记闪制度侧。《房见地产云法》60。13数、房颜地产美抵押耻登记坦制度梨。《伏房地明产法虫》61。14家、房牵地产岸开发轨项目祥资本辫金制禽度狮。《开笋发条灾例》盾13。15凯、住米宅小拌区综怪合验迟收制贸度。《开扛发条畜例》巩18俱。（睡已取租消）16悠、房狱地产适开发慌项目档手册喇备案哀制度即。《开章发条止例》冠19。17本、房软地产垃开发帽项目侦转让揪合同少备案陡制度签。《开估发条定例》袖21。18弓、商闪品房惧质量意保修欲制度。《开破发条盟例》毙31它。19博、城玩市房才屋拆醒迁许秤可制永度。《拆悦迁条腔例》辞6。20增、商辨品房替测绘恐成果罩审核邪制度次。《销浩售办刘法》仗34成。21侨、房僚地产琴抵押霉合同咽登记陕制度弹。《抵蓬押办遍法》情30松—5肿17悄。22英、施工占许可哑制度锹。《建诉筑法烤》7价—4帜69饲。23政、从掀事建政筑活押动的守单位需、个张人从糕业许务可制缎度。《建离筑法旗》1趴2、劲14安—4吸70。24生、建络筑工妈程的受承发乞包制主度。《建磨筑法充》第捎三章异。4候71首。25早、建轿设工急程监恨理制孟度。《建举筑法鄙》3鸦0—中47杀3。26渴、建核筑安巴全生浪产制孙度。《建浸筑法男》36考—4且73士。27僵、意闸外伤谋害保拦险制屯度。《建喝筑法胶》48撞—4阔75介。28态、安斗全事绿故报烛告制锻度。《建丢筑法酱》5嘴1—拜47的5。29妻、质咱量体尚系认详证制俗度。《建肌筑法漫》5蔬3—照47律5。30挣、建羽筑工遗程竣星工验星收制铃度。《建指筑法绘》6困1—宝47辩6。31委、建耍筑工贵程质含量保橡修制茎度。《建箭筑法息》6耍2—推47排6。禁《质汗量条殃例》构39挣-4自90福。32罪、工欣程质上量事映故、威质量探缺陷哨检举牢、控喝告、笑投诉舅制度周。《建跑筑法素》6吴3—晌47鹊6。33洪、建贫设工饺程质叔量责厨任制珍度。《质拳量条厨例》屯3—欢48糠5。34沙、施工鞋图文怖件审示查制视度。《质计量条拒例》怎11雷—4课86严。35彼、办微理建喷设工鬼程质园量监机督手庄续。《质阴量条吐例》焰13餐—4械86。36菌、建什设工披程档滨案移寨交制竞度。《质围量条炉例》绝17括—4扛87侮。37察、建再设工著程质婆量监俊督管勒理制警度。《质见量条躬例》霸43愈—4轧90狗。38词、建设照工程渡造价澡管理疲制度蛇。39赤、建锋设规院划的纪“一稳书两妄证”瞎制度凑。（四鹿）、造如何铲学法换？要学燃好法估，首图先应情了解僻法律飞规范啦的特属点。1、德规范仿是人膏们行旬为的醉准则心，可亩分为峰两大画类：亩技术申规范蜓；社惹会规搜范。●技陷术规携范，团是解恋决人速与自善然关饰系的绵规则辫，包始括：♦一凯般技还术规煮范♦法得律技置术规程范—看强制量性技由术规随范●社束会规闯范：♦社怨会规执范不滑同于绿技术峰规范散，它系是规涌范公敬民、唇法人娇或者掏其他蜓组织疗相互怜交往求的行腐为规到则。♦道章德规彻范♦法穴律规誓范—填具有烤强制咏力的敞社会呼规范2、欧法律埋规范神的内薯容：●立馅法目迈的、来依据惧、原怠则、取行政内主体少、适程用范饥围、枕倡导问性意骨见、字用语贵含义●鼓呆励倡狡导性熄条款丈—常闯用鼓茂励、赖提倡倦、推季行、队支持进、扶拖持等均表述攻。●授啦予权摸力，纺授权零性条晓款—抓允许钞、可愧以作尘什么近。在费文字融上常假用可截、可鼻以、境由、掏享有茶、有泉权表井述。●设汤定义震务，斯包括设积极撕的义厉务（火应、沉必须姥）和篮消极委的义汇务（龄不得凑、禁歪止）●规绑定违宗反法双定义抢务的鼻法律含责任缺。责任斩法定。规致定何彻种违不法行位为须帖承担纸法律竹责任加、须庙承担个何种涛法律愁责任摔。违反语行政劲法律狡规范草可能承会承粱担的根法律戴责任失有：据行政粪法律激责任灿；民殖事法厚律责类任；棕刑事排法律民责任巷。有继的违巧法行倍为可劣能只聋承担役一种政法律挪责任虏，有西的违竟法行赛为可慨能会桌承担门多种森法律隙责任朱。现行胆有关记房地赤产法逼律、派行政处法规咽赋予炒了企组业哪流些权捞利：1、解依法喊取得歌国有拾土地落使用锻权；满《房县地产恶法》7—莫46佳0。2、励依法势取得倒的土秤地使色用权慎，可寨以作竞价入芹股，哑合资很、合距作开倚发经象营房畜地产劝；《吵房地芹产法挽》27数—4维62般。3、马房地于产权冤利人能可以泥通过袖买卖格、赠跨与或远者其陷他合众法方善式转花让房质地产颠；《民房地狐产法荡》36签-4衫64驼。4、馒依法铲取得只的房号屋所洁有权呀连同爸盖房坏屋占驾用范盆围内余的土俩地使类用权袋，可武以设沙定抵狱押权译；《榆房法想》47问—4帝65塘。5、哗以出缠让方坡式取始得的随土地揉使用巩权，脚可以郊设定杠抵押皂权；浙《房此法》47基—4参65。6、伐房屋扇所有舰权人优可以箱依法歇将房哲屋出同租给邻承租仰人使般用，复并收旱取租组金；供《房之法》52洒-4鸦66。7、梦对符乘合条芳件的棍商品院房可汁以预权售；蓬《条搅例》23亦—4功82。8、速商品滋房销玻售价吼格决堵定权其；《右条例归》30—48窜4。9、招房地晓产企惹业可青以委区托中蔬介机仍构代出理销垦售商捞品房落；《傻条例衔》29挂—4坊83。10砍、取晴得房璃屋拆题迁许迷可证繁后，蠢可以插实施凡拆迁许；《梦拆迁听条例掀》6—谈49悟7。11逗、拆申迁补委偿安芳置协秤议订贞立后百，被姻拆迁洞人在桂搬迁第期限弯内拒编绝搬鱼迁的袍，拆讨迁人木可以夏依法城向仲栗裁委御员会办申请蓄仲裁餐，也达可以瓶依法竿向人摇民法探院起喉诉。猎诉讼培期间矮，拆兵迁人辉可以皂依法移申请挺人民凶法院头先予数执行嘉。《希拆迁满条例篮》15俯—4从98。12粒、对估拆迁连裁决苍不服途的，贵可以各自裁太决书渔送达油之日直起3忠个月丙内向杏人民殃法院遣起诉左。《榆拆迁秀条例摔》16凶-4霞98庸。13论、抵露押权秆可以伞随债命权转赌让。捉《抵则押办躬法》37许—5卧18。14滑、经加抵押底权人锄同意绒，抵编押房汪地产陆可以孝转让屠或者查出租振。《戴抵押男办法站》37型—5章18。15眠、抵奋押权私的房娃地产推被列仍入拆萄迁范金围的墨，抵列押双脊方可远以重挨新设伞定抵蓝押房筹地产驰，也再可以晴依法风清理煮债权警债务辫，解芹除抵财押合辰同。挎《抵什押办粒法》38蒙—5赞18参。16狡、在舌符合或法定闷条件石下，煤抵押占权人忘有权脑要求葵处分谦抵押尽的房孤地产东。《框抵押圆办法族》40粘—5棍18梦。17影、处把分抵巩押房爪地产俩时，灯当事滋人协依商一哗致可胖以通贫过拍糟卖等董合法火方式架处分春，协修议不话成的摆，抵丝式押权乓人可茎以向拜人民混法院恨提起敌诉讼求。《昆抵押稻办法若》41怨—5屋19。18浪、处畅分抵记押房戏地产劣时，轧可以雅依法骄将土烘地上绘新增漫的房挣屋与录抵押攀财产幻玉一同忙处分昏。《扮抵押椅办法篇》44尸—5辉19。现行劣房地豆产、坐工程尽建设归方面短的行邮政法纠律、安法规而设定冤了法氏律责阳任的完主要原义务挥：1、险未取扬得营颂业执同照不易得擅敞自从超事房夹地产慨开发很业务气的；海《房日法》64袭—4艰67勾。2、些不得泥违法哑转让冶土地律使用拒权；倦《房汪法》65澡、6命6—杰46碍7。3、先不得选违法目预售吐商品妙房；兰《房杠法》67达—4宝67文。4、屯不得驳违法伸从事叮房地桑产中冷介；训《房席法》68市—4润67掠。5、凡未取央得施菌工许情可不友得擅董自开蔽工；籍《建违法》64贤-4枝76劣。6、士建设紧单位汗不得烫将工虾程发堪包给剑不具乎有资陷质单拌位；艇《建盘法》65的—4从76。7、忽建设肤单位劫违法勉要求向设计邮、施截工企悬业违孕反建炭筑工凭程质述量、躁安全章标准狱，降仁低工君程质序量的晕；《宣建法屿》72溉—4板78。8、谦房地醒产开泉发企冬业未溪取得扰资质细或超育资质爹经营免的；佣《开幅发条直例》35畅—4老84。9、恐将未深验收皂或验绒收不某合格鞭的房躁屋交云付使富用的劳；《浊开发董条例请》36研、3重7—宜48哈4。10万、违泛法转貌让开乓发项宣目的热；《漫开发瘦条例观》38腥—4申84御。11今、建坑设单痒位肢刘解发坡包的垫；《嚼质量州条例普》55盆—4阴92猜。12归、建踢设单痰位迫新使承燥包方属以低唉于成饭本的馅价格孙竞标隔的；13能、任土意压爱缩合阁理工僚期的早；14盼、明公示或踏暗示哗设计益单位园或者询施工革单位笼违反痰工程幼建设荷强制处性标旬准，卧降低逗工程购质量规的；15话、施寒工图披设计太文件贱未经冠审查绑或审询查不演合格感，擅弓自施假工的滤；16洁、建鲁设项只目应懒监理绢为监况理的撞；17剖、未顽按规护定办养理质趟量监糊督手屋续的蛛；18诸、明疯示或刃暗示残施工牧单位尽使用酬不合先格建殃筑材赴料、定建筑相构配宿件、亏设备捕的；19枯、竣湾工报套告未蛙备案棍的；档《质鸣量条犬例》56演—4丝式92尝。20祥、对着建设赵工程符未组埋织竣尘工验胡收，惧擅自驰交付访使用会的；21活、验制收不兄合格闪，擅念自交编付使亏用的稿；22释、对贿不合有格的牺建设侄工程供按合睬格验宗收的塘；《皱质量无条例岔》58兄—4档92.23棵、未悟移交书建设泼档案兆的；托《质眉量条黄例》59坝—4劝93嫩。24搏、未屑取得宝房屋句拆迁胳许可概证或稼以欺勒骗手崭段取涌得许诵可的谷；《派拆迁些条例允》34立、3浆5—累50柳0。25欧、拆鼠迁人旗未按产房屋谋拆迁午许可漏范围穴拆迁盖的；26杀、委闪托不拣具有赛资格从的单静位实虎施拆完迁的循；27悟、擅腔自延幸长拆蚕迁期岁限的遣；《汗拆迁搁条例寸》36平—5跨01号。28歇、一俱房二回卖的度；《盘商销肥办法岛》39帐—5勒07。29且、未站按规拘定测遗绘或企报送算主管粘部门昆的；昂《商秆销办坝法》41登—5草07养。30敬、商窑品房淡销售未中的半8种锻行为饼；《呢商销狡办法看》42免—5狼07。31妥、开根发企照业未恢办理虾预售牺登记韵、未蛛取得鼠预售恋许可剪证预泥售商撒品房光的；凶《商湿销办尊法》13邪—5宾10。32洗、抵挡押权金人擅定自出绢售、医出租控、交射换、汤曾钰顿等方亚式处景分抵鲜押房哗地产包的；至《抵爱押办师法》49波—5掉20伤。33立、违熄反安蜘全管瓜理规裳定的禾；《程安全她法》扔《建晌设工镜程安团全条宵例》锋等都知有规誉定。二、咳关于乎合同稳的有魄关问贺题合同糟问题刊本来传是民教事法阅律调椒整的砍内容滔，但俱与行洪政管训理也役有一邪定的站关系赤。企劲业违禾反行螺政法涨律规拨范的经规定法，有忆的要山影响饲到合呼同的闷效力饱，有卸些对肝合同稀的效柿力无捷影响南。目白前，洋不少拨信访沿的投闲诉、虫上访乎，都远与合龙同纠向纷有膊关系斜，因栏此，坐借此灭机会德，顺曾便对水合同捷方面锣的几骡个问桥题简乞单予帆以介穷绍，沙供大泉家研左究、怕参考齿。（一蜘）、恢有关灶合同挖的几贼个概朱念雁。1、配合同倦的成忌立（春确认沉）5部4页☻合同首的成翁立是掉指当具事人械之间腔客观阻上产敏生了鬼合同造关系竟，就阔合同底的必贤要条嘴款达政成了姥协议产，回亿答的早是有猪没有扯合同错的问俗题。牲合同庭的成美立属套于事牲实判骑断问裕题，凑着眼腹于合貌同关凑系事贺实上曲是否嚷存在辣，只谈要当箱事人嘉之间辞就合衣同的万内容榆达成娱了合渠意，康就存待在合颠同的候事实疑，至时于法挂律会青对该液合同米作出楚何种庄评价改，与崭事实芬上是率否存越在和与同无熄关系鸦。☻合同喷的成疾立是更合同颗法律略关系暖确立爆、合微同是息否有再效的钢前提喉，也谋是决异定当洲事人票之间酬不同表法律歪责任恐的依梳据。爆合同救不成兰立，堤除非裙符合书缔约闻过失允责任老的要染求（接合同蹈法4届2条救规定双的三郑种情减况）普，不慎存在质责任踩问题桃。属咸于缔肢约过脂失责勺任，旧比合帜同无领效的激责任叮范围擦要窄倘。☻合同由成立鸭的要果件：要有增双方堡或多胜方当衬事人肆，单匪方允端诺之彻债，翅如悬狼赏，偿不是斜合同钥之债购；具备精了合亦同的霜必要框条款她；必须壤通过挥要约叹和承匪诺方锤式达未成合窗意；特殊掉合同凉必须假满足驳特殊颤要件阻，如叫登记归。2、觉合同尘的有弟效●合瞎同的振有效演是指岁业已迅成立刊的合呈同因混符合秤有效麦要件篮而具泪有法秀律约群束力缸，回界答的宾是合般同内帅容是标否符伙合法遗律规饱定、折是否糊受法伶律保台护的烟问题甚。合同事有效锹是对句无效坏而言普的。得合同嫌有效乒与合搭同生朴效时誓两个嫌不同就的概宁念。雾合同当有效阀了并询不一油定生禾效。3、蛾合同调的生闭效●合疤同的量生效醋是指欲有效诊的合迈同在团当事伯人之拉间产豆生了固履行慰力。厘履行纵，是坑指债洞务人分按照帐债的队本旨央（即厦以满料足债瓶权为珠目的丈）实搭行得宫给付总行为笨。●债头务人牧履行指债务客时，鸭除应阿履行顺法律劫上已伙确定竞或者耕当事如人约哀定的弄义务裂外，领还应捏履行锋附随加义务丢（法浓定义抖务）昆，包女括：裳注意畜义务霞、告封知义园务、绢照顾绝义务涂、说性明义逐务、烫保密垂义务仔、忠菌实义选务、起不作涂为义伪务（绒如饭毁馆出中卖人诞不再历附近肉开设磁同样和的营原业与寇受让拒人竞绳争）术等。●关于怀合同慎生效农的时哥间，宾一般蒜而言输，依狱法成极立的王合同尘，自侧成立侧时生援效，胀只有馋两种姥例外鹅情况抗，一樱是附阳条件插或附方期限卡的合陪同，染自条涌件成俩就或眼期限痛届至始时生续效；滔二是涂法律金、行咐政法很规规皱定应锣当经样批准困、登蛮记手吹续生帝效的艘，则厅自批塑准、械登记惭时生捆效。《司迟法解茂释》刑25丢页。（二涛）、合同焰效力轰的形能态合同碑按效宇力划爸分，枯可分返为：1、者有效雹—①拖已生敏效，咱②未肌生效2、配无效嚷。《般合同句法》纳没有潮具体鲜规定催对合储同有盏效、戒生效掉的条开件，振而是澡规定说了1削2种滤合同汪无效更的情都形。3、酒效力要待定--乳-①买限制惹行为撑能力赌订立魂的合经同（4艺7条弃）；②吵无权葱代理驼人订脑立的带合同（4距8条你）；③敬无权吸处分完人订搭立的宏处分辜财产旗的合菠同(5摆1条垒)；④牛可撤特销的描合同(5悉4条盼)。（三讲）、蝇无效配合同扮的原间因（生12乏类）1、鞋具有碎合同注法规旨定的梅无效肤原因（合叮同法躺52孝条、见53逼条）①一鄙方以摘欺诈些、胁院迫的考手段五订立生的合赴同，损害累国家拜利益犬；●必猪须是损害眨国家劫利益灰；●构培成欺悠诈行狮为的五要件即：主观构方面研有欺堵诈的雄故意也；客喝观方馅面实灰施了正欺诈修行为汉；因遗果关讯系，尽被欺桌诈的巷一方猫因欺妄诈陷沾入了斜错误往地认泉识，通并基灭于错绳误地盲认识众与对猴方订良立了煌合同予，或魔受到另了损竹失，《确辞认》博12掌3页。●商硬品房催买卖欠中的粒欺诈床行为白：《司葡法解病释》脖。♦故猾意隐亡瞒没戴有取壤得商您品房方预售董许可尺证明确的事款实或肃者提椅供虚壁假商申品房借预售安许可笑证明装；♦故穿意隐锈瞒所蹦售房尝屋已胖经抵场押的筋事实雨；♦故舱意隐禁瞒所附售房妨屋已步经出久卖给码第三碎人或渡者为马拆迁荐补偿通安置悠房屋矮的事劫实。②恶惧意串欢通，隶损害袄国家学、集义体或跃者第雹三人葱利益坝；案哥例《司滤法解宗释》亏13篇0。●远东广房地涌产与固针棉资进口提公司昂订立企售楼锅合同标，●之驾后，木在未告屠知针处棉公碌司的诱情况遣下，梁远东叹又与典国际少信托恶订立痕抵押茄贷款顺合同斥，且历两单席位为申同一左法定狱代表悉人，●远东辟贷款嘱后贷商款未因用于粗工程划，贷艘款到惭期未划还，太国际击信托只要求线处分江抵押正的房搞地产聋。《司信法解高释》杆10确条规混定：碑买受更人以报出卖壮人与挨第三认人恶井意串幅通，控另行归订立望商品舌房买茂卖合发同并叙将房裕屋交灯付使跳用，身导致厉其无葵法取嚷得房承屋为璃由，疼请求捉确认万出卖龙人与畜第三揪人订艺立的齐合同喊无效示的，缴应予凡支持丙。③以西合法唉形式铜掩盖鱼非法赴目的耐；如忌以联卸营的寒名义桐，行迷非金荒融企遍业法喊人之牲间的战相互懒借贷棋之实岗的合断同。《确通认》汗10烫0页握）。④损邪害社蚕会公定共利狡益；休（社就会公泼共利装益原域则，脊与公仅序良冬俗原赠则相叶同。香法律吓上未置有明吓确规撕定，喘法官亡有较钳大的庆自由骗裁量年权。滑理论蛇界归齿纳为矿10期种类斯型：♦危捕害国般家公配序的盈行为正，如神规避笛契税壶的合股同，尚房地咳产转铺让双后方约粉定不些办理扒土地趟使用惧权转堂让登拳记手伐续；♦危薪害家尖庭关鹅系的伴行为笑，如始代理虎母中使介协唤议；♦违蚊反性膜道德尖的行数为，禾如卖圣淫协筐议；♦射璃幸行多为，靠如赌秃博协聋议；♦违禁反人挺权和慕人格毕尊严衣的行碎为，匹如以咳债务圾人身诞抵债饥的协框议；♦限捆制经展济自甩由的瓣行为贝，竞落业禁肥止条谊款，名封锁张市场询协议鞭；♦违慢反公这平竞底争行层为，丽如招据标中顷的围哄标行拴为；♦违搁反消尽费者哄保护劝行为冶，如姜无限华连锁出推销扒、传汪销；♦违爬反劳揪动者戒保护窑行为哗，如捆死亡床条款慰；♦暴症利行殊为，颤如显引示公仗平。《确论认》材10筒7页迟。⑤违闷反法誓律、锋行政效法规园的强栗制性激规定石。⑥造成括对方楼人身随伤害下的免嫁责条担款无口效；53筋条⑦因故足意或牧者重压大过往失造但成对敬方财猾产损麦失的椒免责画条款岩无效榜。⑧因重胡大误远解订耳立的间，因当舟事人嫁申请踢撤销析而造统成合鸡同无六效；54婚条⑨在订袍立合性同是菊显示拴公平害的，因当备事人秆申请危撤销惯而造州成合哨同无纹效；54没条⑩一方昌以欺唱诈、拴胁迫迷的手毅段或属者乘托人之抢危，偶使对凭方在禽违背陕真实伍意思迷的情严况下截订立睬的合蕉同，因当牙事人蝴申请协撤销捷而造扶成合彩同无知效；54执条。⑾限制禾民事约行为耗能力堡人订怀立的绘合同捏，法磁定代酬理人佳未追隙认的饰；47阶条⑿行为禾人没乱有代推理权副、超姻越代习理权勤或者演代理扫权终稻止后壮以被计代理币人名剧义订调立的塞合同劲，被扯代理盆人未朽追认录的。48矩条三、告房地幕产开翻发经理营中汉应注旬意的狱若干欲问题。房地忘产开望发中蚂涉及宇到的焰法律欺问题溪很多锹，但卖归结沈起来雕，不楼外乎垦两大泪类：仙一类守是因质行政誉管理妙原因绿形成膛的行雾政法桑律关描系，狮另一坚类是战与其匙它民社事主莲体因宫经营脱形成谣的民购事法闯律关嫂系。行政响法律律关系包，主织要是筛与土呜地部脱门、捏规划喜部门逼、房料地产米管理嫌部门穗、建阶设部泉门因根行政多管理导所形复成的忘法律绪关系镇。民事偷法律冠关系益，常践见的秒有与葱合作辩开发秧人形嗓成的咳民事叼法律侵关系付、与华设计盾单位慰、施秀工承县包单尽位、红工程谈监理纯单位胆、购昆房人改、房馋屋被巷拆迁热人、舰银行踢、设假备材帝料供充应商择等形让成民刚事法键律关浊系。（一采）、娱房地锣产开剑发的菠各类皮合同础的效中力问握题，像防止障出现久无效浙合同（二鼠）、垮房地秀产开岩发各坚类合俩同的勒名称历问题叹，不擦同的宵合同只适用其不同腾条款（三括）合卡同效葱力补近正问脉题，棉有些隶可以看补正顿，有朵些不丑能补刊正（四乳）、奋合同庭无效驰，不予等于枪无责刃任，订应区楼别对详待（一津）、何房地阳产开扒发合障同的见效力舞问题并，防狂止出盗现无项效合断同1、机按照下《合组同法立》的泼规定如，有故12创种情希况的涂合同属，合捉同无让效。①一渣方以踢欺诈务、胁挺迫的栗手段城订立归的合喘同，损害渔国家递利益杆；②恶灶意串狱通，狸损害吸国家丝式、集港体或判者第喉三人伸利益母；③以合奴法形描式掩走盖非物法目稠的；④损偷害社绳会公被共利迅益；罪（社踢会公剥共利覆益原筋则，嘴与公幅序良屠俗原邮则相跟同）⑤违宪反法稳律、物行政剪法规厅的强酷制性欣规定扑。⑥造成剧对方酒人身火伤害种的免古责条嫁款无纹效；53洪条⑦因故缴意或绳者重沉大过穴失造父成对糊方财汤产损召失的域免责滚条款桥无效悬。⑧因重伙大误季解订葛立的稳，因当酷事人船申请颤撤销功而造芳成合顶同无送效；54辽条⑨在订肺立合鼠同是编显示钩公平姜的，因当驼事人择申请朋撤销朋而造尸成合壁同无享效；54盏条⑩一方翼以欺窄诈、斩胁迫井的手起段或敢者乘盟人之私危，垮使对稀方在厘违背拢真实片意思齿的情馆况下拜订立舒的合搜同，因当洪事人隐申请秘撤销区而造凯成合增同无任效；54恐条⑾限制截民事宁行为单能力棚人订范立的愚合同弊，法碎定代码理人救未追身认的岗；47鸣条⑿行为仙人没荡有代规理权洋、超蓬越代绸理权艘或者秆代理庙权终吵止后拌以被睡代理刮人名引义订懒立的习合同暮，被括代理疏人未旺追认稳的。48煮条2、逼何谓色法律卖、行舅政法礼规规刃定的暑强制缺性条祸款。对此锈问题卵，理样论界堤人士浩不统甚一。①一红种观远点，强制蹈性规板定是伞指义郑务性堆规范爹和禁舌止性号规范停。又浑可分爹为效力千规定和取缔灯规定。效力性规炭定是捞指如差不认杨定这朋种违同法行算为无趟效，添就达沫不到肝立法滴的目奇的，清如法演律禁煎止买厘卖毒导品。罗取缔首性规材定，摩法律旷规定歼的目薄的仅枪仅在闸于防协止这乘种行表为的谨发生萄或者炭仅仅狸在于宽禁止枪这种宗行为疯方式遇的发俘生，晓如买骂卖经尘济合醋同行委为。把制喘裁和虫合同铜的效药力分辉开，只更有疏利于葵经济咽的流森转和石交易悉安全扔。《确圆认》召11渡9页东。②另一谅种观窜点，像违反织法律胀、行业政法蝴规强停制性粒规定恭，应孙理解码为违虾反法奇律、柏行政江法规姓中民滔事法涌律规丝式范中罩的强燥制性卸规定造，换疲句话私讲，只有疗法律悲、行西政法溜规规京定，烘违反宏了这丹种强处制性吵规范牵的后叼果为祖无效狭时，词才能予认定难这种舍违法族合同冠无效笑，如猴招标肝法的附规定反（招蚂法2远52衔）。如匪果不纤涉及电民事尸法律缝规范律，即蹈平等奶民事嘱主体肯之间虑的关午系，呆只是服给当紫事人毕规定因了行牌政性嚼法律漆义务魂，违良反了劫，只秤追究惕行政游法律挣责任奥即可骡，不筛应以辞违反坊法律艰、行忆政法逗规的俱强制圆性规必定认壶定合穿同无娃效。但是荣，可殃能被武以损资害社死会公裙共利叙益被炭认定胀合同归无效择。③从最钞高院浊的司废法解导释看康，法薯律、蠢行政剃法规科的强吗制性侧规定战包括卡：☻违反宋法律拜、行衰政法牺规对宇民事堵主体哭行政虽许可示资格穷规定歼的。途如《蔽土地蜘使用纯权合慢同纠隙纷司誉法解霞释》输规定膀，合墨作开椒发房怨地产快合同榆当事眨人双稻方均旧不具疮备房龟地产冈开发滤经营粘资质闯的，净应当延认定怨合同殿无效禁。《王建筑族工程虎施工备合同拌纠纷温司法拉解释相》也港规定仔，承根包人控委屈耐的建仗筑施缩慧工企苗业资眯质或扩者超者越资垃质等运级的站合同炒，认语定无夫效。☻法仍律、权行政金法规市明确招规定跌，违威反该想行政酿法规尽的行疑为无钩效的异。如招冠标法沫的规卧定。☻违反吊法律形、行斥政法材规黑的效力性规伟定的嘱。效力性规军定，贺是指渐如不学认定门这种坛违法政行为心无效逮，就码达不匙到立竿法的补目的池。如诞《建狸筑工阳程施沟工合稿同纠顺纷司浩法解兴释》腥规定廉，承滴包人春非法逢转包乔、违剪法分架包建嫌设工砍程，毛合同拦无效里，没律收违扩法所盾得。☻法坚律、惰行政条法规友民事检主体督实施灰某种棵行为工前应恒当经针政府画或政写府部旁门批申准、剥许可康的。认如《土堤地使壁用权斧合同帆纠纷帽司法针解释炒》规甲定，腹土地饰使用森权人凤未经已又批扬准权护的人丛民政脾府批桶准，界以划卧拨土勺地使少用权僚作为察投资蚀与他侍人订桐立的滴合作与开发帮房地可产的着，应锋当认浊定合姥同无内效。贩又如尿《商逆品房熟买卖再合同今纠纷墓司法域解释稍》规掘定，飘出卖放人未哈取得激商品波房预颜售许愧可证张，与鲜买方鹿人订忆立的垮商品浆房预驼售合谅同，厘应当卡认定相无效拆。如果划相对妨人违捏反了宗法律恋、行利政法名规关值于事鼓后管叶理的稀规定宰，则榜不影慰响合尘同的徐效力患。如索《土轧地使白用权荐合同五纠纷得司法圣解释屋》规醒定，雅土地酸使用骡权人线作为扔转让朽方与遍受让闷方订评立土截地使捏用权拖转让串合同促后，互当事汤人一小方以瓣双方卷之间蜂未办占理土遗地使渔用权旋变更冤登记岸手续间为由可，请拍求确边认合档同无查效的酬，不宵予支砍持。钉因为剧土地陕使用广权变教更登储记手浆续是难在当劳事人六签订忽土地画使用挽权转办让合伴同后叉应履脚行的银义务谈，不数应影翼响签争订合麦同行颈为的悬效力裙。☻违膨反法真律、爽行政施法规去关于巩登记紧、备接案规旱定的仁，是揪否对贞民事宗行为薄发生互效力毙。法律币将登麦记分猛为了乱两种杂情况糖：一示种是滴规定口合同宗应当叉办理阻登记毙手续厨，且门规定蕉登记龄后才掀生效云，如强《城栗市房虹地产占抵押棵登记键管理藏办法社》第坦三十土一条教规定腿：“顿房地韵产抵膊押登菜记合隔同自挠抵押盼登记粪之日辰起生协效”里。另一板种情卷况是渠，法玻律、非行政吼法规酬规定伙合同笨应当叼办理姥登记集手续来，但淹未规膨定登苹记后直生效坝，如章《城柳市房铃地产惊开发盏经营众管理月条例拖》第糊三十挪三条卫规定尿：“戒预售医商品范房的化购买峡人应惧当自督商品恩房交健付使救用之隶日起全90搏日内督，办辅理土宫地使训用权贪变更着和房伪屋所超有权驶登记筑手续算”。这种少登记居不是咸合同辆生效央要件荒，只陆是决歪定物异权是回否发牲生转精移，益如果饶不办代理登走记手董续，汤并不茅影响揉合同符的有灾效和脚生效险，只触是合缸同的颠标的认物的绸所有欢权或举其他迷物权惰不发则生转摊移。《确品认》联38株0页。依照含《最举高人阀民法活院关线于适扑用〈惨合同境法〉胜若干伐问题宅的解答释（亩一）僻》第姓九条僻规定辽，一惭审法叶庭辩果论终占结前瞒，仍目未办拥理的公，应倘认定炭为合财同未恰生效动；但谁未规移定办馅理、飘登记镰后生滴效的我，不丹影响脸合同请的效缸力。《确流认》且10球6页思。有效宰和生渠效是验两个其不同括的概膝念。（二参）、足房地穷产开个发各涨类合保同的它名称林问题暗，不眨同的揉合同烟应适羡用不座同条黑款房地战产开挡发经践营中柜的有答名合垂同常论见的洪有：1、土地忍使用趋权出确让合伍同，是好指市盖、县融人民旦政府管土地粒管理组部门吧作为爪出让狼方将趟国有奥土地斩使用镰权在景一定胀年限点内让著与受扣让方炕，受吃让方回支付腔土地似使用傻权出贸让金彩的协牛议。2、合作沸开发好房地漏产合裂同，是网指当嘴事人汉订立晓的以分提供乘土地如使用欧权、兆资金目等作茅为共责同投附资、联共享袭利益仗、共街担风顶险，秀合作佩开发慈房地纽奉产为劲基本觉内容济的协方议。3、土地殿使用狠权转险让合辽同，是队指土酒地使省用权镜人作拿为转懒让方泊将出肝让土争地使仪用权肢转让弊与受径让方易，受赞让方疫支付脉价款卡的协骄议。如果币合作佩开发灾房地拆产合脂同约狭定，胆提供垫土地看使用绵权的黑当事滤人不旨承担蜂经营炼风险达，只揪收取瓜固定笋利益赴的，梁应认虏定为土地甜使用黎权转取让合陡同。4、借款湾合同引，是指划借款趣人向夹贷款谈人借使款，绿到期秧返还扶借款势并支牺付利加息的所合同。如果醒合作揉开发平房地同产合组同约手定，悄提供须资金峰的当活事人惯不承携担经抄营风度险，田只收蜓取固爱定数突额货士币的狗，应保当认四定为借款嗓合同。5、商品示房买农卖合讽同，是爱指房爪地产蒜开发精企业垄将尚常未建箭成或翅者已蹲竣工每的房粉屋向勇社会漏销售白并转般移房牺屋所畅有权启与买陈受人斥，买悦受人良支付下价款筝的合宾同。如果继合作周开发拨房地支产合元同约必定，箩提供蜡资金蔬的当还事人村不承虚担经虾营风纲险，虚只分耳配固纳定数浙量房叨屋的育，应犬认定宝为房屋尤买卖茫合同。6、租赁切合同，是邮指出茄租人仍将租弃赁物茶交付欺承租温人使闸用、报收益国，承化租人跌支付呀租金味的合久同。如果缩慧合作辞开发蚁房地乘产合疫同约箭定，黄提供盯资金翁的当天事人狸不承戚担经风营风济险，种只以碗租赁饭或者芒其他因形式炎使用嫁房屋鸡的，并应认偷定为房屋轿租赁叫合同。7、建设轻工程姥合同，是真指承宫包人倘进行宅工程蹲建设最，发易包人吴支付础价款幕的合屠同。凭包括窜勘查刺、设辣计、说施工讨合同圈。8、墙买卖毒合同，是患指出艇卖人烤转移角标的晋所有毛权与打买受穿人，营买受元人支皱付价购款的捧合同迹。9、暮委托恢合同，是云指委联托人万和委供托人顶约定面，由饮受托铲人处蜡理委道托人酸事务曾的合种同。樱如建谦设工最程监捆理合斗同，唐建设悠工程君项目确管理握合同忆。10蔬、其钉他无担名合祸同，苦如抵忠押贷撤款合环同、停合同咐履约随担保求合同挤、商僵品房年回购渗合同苍、商嫁品房柿包销栗合同哀。（三在）、绑关于拳无效钞合同棚的补逐正问竟题为了构促进盐经济耀交易骆，减蔽少社博会财跟富的悼浪费首，不誓损害雾第三张人的延合法慌权益撇，对乐于因哲合同呜引起扎的纠卖纷，菊司法虾解释醒对有物些无旨效合舰同，恩规定身了效族力补宰正规袍则。1、窃因违始反法伤律、叮行政流法规杜强制聚性规型定，诵造成淋合同菜无效芝，属惊于非效力性强肢制性丈规定胳的，翁在诉排讼前讽如果寒补办误了相畏关手卸续，佣可不敌认定白合同胡无效赞。2、潜效力蛛补正鞠规则护，有伏利也斑有弊插，关售键看付主动凤权在叉谁手际里。厘可以浑补办膛，也汤可以需故意赶不去于补办葱，让莫合同译失效顶，如讨商品似房售追出后军房价芹上涨刃，开粱发商岩希望倒合同体无效斤。但冲会因主构成墙故意助隐瞒状导致楼合同旧无效爸或者链被撤览销、届解除川，而美承担活购房该款一筹倍的翁赔偿从。（四漠）、绢其他榨有关商问题1、疮房地零产转布让，宴按照设《城睛市房峡地产告管理施法》坡第3艳6条承的规遣定，臣是指垃房地蹦产权渴利人汽通过嫩买卖使、赠赏与或记者其他钉合法泡的方戒式将其如房地企产转撕移给伟他人雹的行罚为。盖其他圈合法殖方式亡有哪型些？按照鼠《城革市房涝地产贼转让返管理恢规定腿》第铜3条拌的规间定，辰其他怨合法姿方式筋包括：●将房弱地产偷作价获入股扩、与答他人摘成立植企业惹法人嗓，房料地产梅权属白发生论变更惨的；●一方叶提供度土地疼使用麦权，哭另一薪方或烈者多模方提辆供资锈金，承合资刻、合勉作开尸发经烘营房感地产锈房地逮产权警属发软生变丘更的傅；●因企忠业被废收购庸、兼财并、基合并坟，或灾以房满地产栗抵债从，房医地产驴权属轿随之工转移曲的；●法律母、法规规定会的其道他情搂形。2、护出售丑、交牌付使奔用的轰区别①区别君二者两的法唉律意贴义。恶认定研房屋燥是否父转移到占有缸，不始仅涉词及到炮合同恢的履甚行问遣题，舱而且桨还涉慕及到骨物权技是否谢转移辉问题艺。物渐权是弱否转港移涉是及到旁风险塘转移犯或者处说风吐险应冠当有绒谁承肤担的狸问题血。《司颜法解爷释》必第1施1条罚，1斑37芦页。崭《合写同法蜜》1勾42屈、1渔43叛、1黑47旁、1工48银、1摊49废条。出售晶是买吃卖关申系的膀成立焦、生益效，摄所涉导及的星是合父同债丈权、兴债务纱关系跳。而乱交付槐涉及标的是肯物权切变动销。②交会付。关于智交付枯，理蒸论界占有三源种不针同的沾观点冠：一是颠自标经的物秘的占且有转陕移，迅是标蚀的物贿的实情际管急领力党的转胞移；二是耽指标箩的物傍占有雅和标残的物雀的所笨有权提的转参移；三是剩标的唇物所篮有权杠的转径移。依据软《合涉同法骡》第庙13融3条浪的规怎定：黄“标少的物趣的所别有权蹲自标破的物刚交付耽时起誉转移交，但茫法律韵另有傲规定逐或当锋事人摄另有午约定猛的除需外”擦。按玩照司翻法解说释，我国渔对交桂付的酒规定关是第训一种升观点避，即某标的拥物的僚占有假转移医。有的冠学者阅将交波付与件交付浓使用醋相区祥别。缩慧不动阿产交最付，不仅段要求询当事扮人之垦间具岁有物殿权合响意，累还要沙求必铲须公蔑示，而即到呀有关弱部门况登记帆。《坡合同地法》跨第3辣5条量规定验：“卸出卖印人应开当履小行向怒买受像人交故付标奴的物逼或者扶交付茂提取晚标的币物的派单证草，并废转移竹标的傻物所宣有权五的义辫务”雪。交付扬使用窄只是捎一种惕在合稠同双朽方转当移对脚标的迷物的融事实扇上的寨管领录力的圣行为博，交心付使倘用作钟为一河种事此实行季为，办只有蝴完成茧与否按的问土题，愚不存丸在是单否有椒效的鉴问题某。交休付方蔑完成遮了交种付，目如果绍交付舟不符冬合合咸同的晕约定厕或法气律的龄规定口，交斩付方盛应承上担违端约责监任或稍其他曾责任果，不屋应认打为交常付行考为不附存在锤。殷针勇《在商品幸房买剪卖中立的法抢律问棵题与须案例充评析亩》2邀18江页交付运使用呈只是滴一种昆事实故上的示占有势，并沉不具杨有物跑权转债移的瓶意义定，既降不具隔有房旺屋所朝有权。要区取得铸房屋译所有没权，应当宣办理肿所有丢权变视更登隐记，述或者绞预售是登记牧。商品各房预码售合昆同登辉记，义是物铺权法家上的直预告逐登记震。预太告登况记是克指当搞事人羞所期宽待的胶不动叨产物扬权变种动所尺需的樱条件英尚未咏成熟客时，亩或者滚权利丙取得尺人只述对未煌来取聚得的炭物权浑享有昏请求权权时广，法斧律为防了保昂护其方请求泼权而灭设定味的登醉记。派预告勇登记很的本唱质是番限制视现时众登记爬的权棋利人淹处分抖其权夕利，蹲保障呜请求章权人滨实现辱目的饮的。利如商计品房奴预售敞的买萄受人背将预亭售合烤同进吩行登舅记，塔即将挠请求瓶权纳跟入预篮告登沾记，个因预偶告登放记具岸有排更他力酿，因猪此预洲售者雪一方悲任何企违背幼预告飞登记厌内容研的处药分行厚为，死包括焦出售尿、设窜定抵粘押，楼均是牛无效寻行为壮。《物番权法鄙》2旗32臭。预告忌登记娱是对圆请求教权的野保全存措施呢，经粮登记兆的请路求权偿，不掘仅可侍以对鼻抗不焰动产石的所描有权盏人和夕其他沉物权贴人，竞也可女对抗筑任何索第三各人，润即可苗以对毁抗任费何第饺三人争取得命指定勾不动鄙产物日权的月行为仁。具羞体表划现为优保全雄效力忌、顺与位保艳证、枕破产委保护各效力饥。如果筒预售成合同忽不登坦记，阅虽然宫出卖絮人承猜担了蹲按照践合同效约定充转让破所有巴权的那义务贤，但割买受刷人所趋享有盛的只短是合坏同上土的请摧求权浸（合使同债杠权）抛，不惯具有贩排他膜效力跨，买膝受人樱无法剥阻止篮出卖换人将粮于售馅房屋移另售瓜他人受或者被在该苦房屋劣上设律定抵欠押，稿买受游人的副利益况极宜遣受到盒损害插。债权颗没有穿对抗傲他人乘的效开力，救因此者，一侨个企球业可蛇以成极为多烦个债吊权人夫的债盆务人批。而备且，槐各债摧权人梦的权绩力地而位一窑律平榆等，骂谁也屯不享忠有优上先受所偿的鱼权利欲，但胞是如岭果一扯个债咳权人复要求旁该企塔业为含其债崇权设告定抵吨押权吴，此徒时，题这个元债权也人（骆抵押姨权人呜）就抹享有羞排除气他人轰而优卸先受雁偿的硬权利飘。《合跟同法穗》2坦86蛮条对盾拖欠近工程漂款的拜建设验项目售，给膊施工裁企业缠设定荐了抵采押权互，但狸如果奶预售惊合同暑登记乏备案料后，僵即债忌权纳善入登东记后胀（请鹿求权旋的登默记）背，就暖可优齐先于豆物权喘，就常可以猛对抗久施工单企业略对该嘱工程伞折价图或拍樱卖价今款的堤优先震受偿宗权。渣因住输房人躬的权伏力属柏于人丹的基伯本权材利，木必须子特别籍予以驾保障路（《红物权惧法》堂80告）。户人的较生存陪权应粉当优验于企局业的健经营唱利益仅。如果营当事传人约擦定以备办理崖登记红手续匠作为蜻商品苹房预盛售合科同生六效的轻条件眯，属姻于附样条件霸生效史的合准同，除应从礼其规故